星城映象項(xiàng)目可研報(bào)告

中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙） 有限公司星城映象 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二八年 六 月 目 錄 第一章 總論 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目概況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目編制依據(jù) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目背景 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 行性研究結(jié)論 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的必要性 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的可行性 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目選址 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目建設(shè)條件 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 建設(shè)內(nèi)容 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目建設(shè)指導(dǎo)思想 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 設(shè)內(nèi)容 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 施工組織設(shè)計(jì) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 工條 件 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 工進(jìn)度 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 投資估算和資金籌措 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 算說明 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 金估算 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 金籌措方案 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 綜合效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 濟(jì)效益 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 會(huì)效益 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 實(shí)施和運(yùn)行管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 織機(jī) 構(gòu)設(shè)置 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 施管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 行管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 環(huán)境影響與評(píng)價(jià) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 境現(xiàn)狀分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目實(shí)施對(duì)環(huán)境的影響 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 策及措施 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 結(jié)論和建議 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 行性研究結(jié)論 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 題與建議 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附表 附表 6投資估算表 附表 6資計(jì)劃與資金籌 措表 附表 7售收入 及 銷售稅金表 附表 7成本費(fèi)用表 附表 7損益 表 附表 7財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量表 （全部） 附表 7貸款還本付息 表 附表 7資金來源與運(yùn)用 表 附表 7資產(chǎn)負(fù)債 表 附圖 項(xiàng)目區(qū)域位置 圖 總平面布置 圖 附件 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本） 組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本） 長沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃審批單（編號(hào) 20080089 號(hào)） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào) 20080089 號(hào)） 國有土地使用證書（長國用 2008 第 010721 號(hào)） 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總論 目名稱及開發(fā) 單位 a） 項(xiàng)目名稱： 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙） 有限公司星城映象 項(xiàng)目 。 b） 項(xiàng)目開發(fā)單位： 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙） 有限公司 。 目 概況 目概況 項(xiàng)目位于長沙市雨花區(qū)，地處長沙城區(qū)東南的體育新城，東 臨 京珠高速公路輔道，南 臨 長沙市土地開發(fā)建設(shè)有限公司建設(shè)用地，西 臨 白沙灣路 （與規(guī)劃中的長沙新體育中心隔路相望） ，北 臨 規(guī)劃中的石壩路 。 本項(xiàng)目總用地面積 其中： 凈用地 面積 ，綠化帶面積 ，規(guī)劃路幅面積 。項(xiàng)目建成后將成為一個(gè)自然生態(tài) 資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)。 長沙體育新城是長沙市政府借助長沙市 2003 年舉行中國第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)之機(jī)，進(jìn)行的集現(xiàn)代家居、文娛方式與和諧的人文感觸為一體的現(xiàn)代城區(qū)建設(shè)發(fā)展的嘗試。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院以北。體育新城以勞動(dòng)?xùn)|路為中線分為南北兩區(qū)，總面積達(dá) 方公里，于 2001 年初開始興建。其地理位置優(yōu)越，交通便利，距 正在建設(shè)中的武廣高鐵車站 里， 距市中心 5 公里，距黃花機(jī)場(chǎng) 里 。 根據(jù)長沙體育新城的規(guī)劃， 將 建設(shè)大型體育場(chǎng)和綜合體 育館、游泳跳水館、網(wǎng)球館、網(wǎng)球俱樂部、田徑訓(xùn)練場(chǎng)，音樂廣場(chǎng)、焰火廣場(chǎng)、體育文化公園、婦女青少年活動(dòng)中心，酒店公寓、新聞中心、金融商貿(mào)中心、運(yùn)動(dòng)員村、高檔住宅等 ， 總建筑面積為 256 萬平方米 。未來的新城，將是一個(gè)集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經(jīng)營商貿(mào)于一體的新城區(qū) ； 建筑密度 23%，平均容積率 化率達(dá) 42%。在 方公里的總面積中，體育區(qū)占 12%，公園休閑區(qū)占 14%，經(jīng)營商貿(mào)區(qū)占 4%，居住區(qū)占 31%，拆遷安置區(qū)占 10%，配套設(shè)施占 29%。這里是長沙市配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境良好的新城區(qū)。 隨著武廣高 鐵車站的建設(shè)，附近各種配套設(shè)施的完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅?具有良好的開發(fā)價(jià)值及升值中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 潛力。 發(fā)單位簡(jiǎn)介 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司成立于 2007 年 12月 16日，是在原湖南朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股重組成立的。公司注冊(cè)資本金 5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級(jí)。其中中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，持股 60%；中國水利水電第八工程局，持股 40%。公司將以長株潭城市群的房地產(chǎn)開發(fā)為核心，逐步向我國中部地區(qū)輻射。 其控股公司中國水 電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱：中國水電地產(chǎn)）是中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司的直屬企業(yè)。公司注冊(cè)資本金 6 億元。公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級(jí)資質(zhì)，資信等級(jí) 。中國水利水電建設(shè)集團(tuán)是國務(wù)院國資委核準(zhǔn)將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的十六家央企之一。 公司擁有一支具備良好政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的員工隊(duì)伍，現(xiàn)有員工 35 人，其中高、中級(jí)技術(shù)職稱人員 15人，大專以上學(xué)歷占 88。 公司在開發(fā)了一大批經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，目前正 在 規(guī)劃建設(shè)星城映象項(xiàng)目，位于體育新城、武廣新區(qū)的中心，總建筑面積近 20 萬平方米，計(jì)劃 2008 年 6 月份開工。 星城映象項(xiàng)目 規(guī)劃總建筑面積約 平方米，包括高層住宅、 商鋪 、會(huì)所、幼兒園 、地下車庫 等 配套 建筑 。 項(xiàng)目目標(biāo) 現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的建設(shè)目標(biāo)。建立尊重自然、師法自然的生態(tài)健康住區(qū)，注重文化內(nèi)涵，創(chuàng)造詩情畫意，情景交融的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)康居小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)；創(chuàng)造具有高尚小區(qū)特色的建筑形象與環(huán)境品格。 本著 “ 以人為本 ， 以生活和發(fā)展為基準(zhǔn) ” 的原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，從 整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境品質(zhì)的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭(zhēng)成為有規(guī)模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環(huán)境中具有標(biāo)志性和鮮明的整體形象。以達(dá)到對(duì)環(huán)境的認(rèn)知、場(chǎng)所的回應(yīng)，演繹出富有其特色的大型居家社區(qū)。 本項(xiàng)目將通過精心設(shè)計(jì)，引入“戶戶全景觀設(shè)計(jì)”、“低密度、超高綠化率”中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 等創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，給項(xiàng)目帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也將為項(xiàng)目受到消費(fèi)市場(chǎng)的追捧進(jìn)而熱銷奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 行性研究報(bào)告編制依據(jù) a） 項(xiàng)目前期定位策劃方案 ； b） 規(guī)劃總平面圖； c）投資項(xiàng)目可行性研究指南 ； d） 城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 002 年版 )； e） 城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 995 年版 )； f） 城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范 995 年版 )； g） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 006 年版 )； h） 城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范 99； i） 其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī) ； j） 國家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； k） 國家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； l） 國家計(jì)委及建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法與參數(shù) ； m） 現(xiàn)行的財(cái)稅制度 。 要技術(shù)規(guī)劃指標(biāo) 本 項(xiàng)目 凈 用地面積 78 畝，總建筑面積 方米，其中 方米， 包括 13 棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000 平方米， 包括人防、架空層和地下車庫。 各項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表 1 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃總用地面積 用地面積 78畝 化帶面積 劃路幅面積 2 總建筑面積 上建筑面積 其中：高層住宅 3棟合計(jì) 1889戶 商鋪 幼兒園 物業(yè) 09 會(huì)所 下建筑面積 6000 其中：人防面積 0000 架空層面積 地下車庫 53個(gè) 3 綠地率 % 4 建筑密度 % 5 容積率 6 總投資 萬元 其中： 土建 工程費(fèi) 萬元 安裝工程 萬元 設(shè)備購置 萬元 其他費(fèi)用 萬元 土地拆遷費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期第一年利息 萬元 756 7 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 后 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%) 萬元 后 9 靜態(tài)投資回收期 年 建設(shè)期 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 場(chǎng)特征分析 2007 年的 12 月 14日，國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知下發(fā)，使長株潭成為全國六個(gè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一。湖南省委書記張春賢指出： “ 長株潭改革試驗(yàn)區(qū)，是湖南的重大機(jī)遇，也是重大使命、重大責(zé)任。它為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)省、形成湖南長遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)能力、培育核心經(jīng)濟(jì)增長，加快改革發(fā)展提供了重大機(jī)遇。 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)，我們有了 先行先試權(quán)，可為全省、全國先行探索，積極探索資源節(jié)約、環(huán)境治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、綜合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新路子。同時(shí)，我們有了一塊金字招牌，可以讓各個(gè)方面的人來聚焦湖南，為今后發(fā)展增強(qiáng)后勁、打下基礎(chǔ)。根據(jù)湖南省委、省政府規(guī)劃的 “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，作為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭長株潭城市一體化工作，則會(huì)加快發(fā)展步伐。 ” “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)這樣一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，給本項(xiàng)目帶來了無限的商機(jī)，因項(xiàng)目基地處在長株潭交匯樞紐處， 而 具有很大的發(fā)展?jié)摿?。近幾年長沙房?jī)r(jià)開始抬頭， 2007 年更是駛?cè)肟燔嚨?。?jù)省有關(guān)部門公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，2008年 1月份全市商品房平均價(jià)格為 4361元，與 2007年 1月份同比分別上漲 環(huán)比上漲 加之長沙市快速擴(kuò)張，大批的人口涌入城市，住宅需求也相應(yīng)的加大。以長株潭城市群為 “ 一點(diǎn) ” 的組團(tuán)核心，常德、益陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點(diǎn)的泛長株潭經(jīng)濟(jì)圈正逐步形成， “ 融城 ” 腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動(dòng)住宅需求的旺盛?？胺Q區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 金三角 ” 的城市群崛起，給長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新發(fā)展機(jī)遇，房?jī)r(jià)自然水漲船高。 場(chǎng)消費(fèi)能力分析 長沙在長株潭城市群的發(fā) 展下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，目前長沙的人均可支配收入位于全國 14位，是中低城市率先達(dá)到萬元收入的城市。在和同等城市的對(duì)比中長沙的人均可支配收入具有明顯的優(yōu)勢(shì)。與收入高高在上形成鮮明對(duì)比的就是房?jī)r(jià)，長沙的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市里最低，周邊省會(huì)：南昌、武漢、成都、西安 等 諸多省會(huì)人均可支配收入均比長沙低，而房?jī)r(jià)卻比長沙高一截。對(duì)大部分收入穩(wěn)定的長沙人來講，購房則是生活的第一需要，品位舒適高雅的商品房更受他們的青睞。加之一線沿海城市房?jī)r(jià)中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 過高，下浮空間很小，一線沿海城市的炒房客均大舉進(jìn)入內(nèi)陸城市，而房?jī)r(jià)偏低的長沙無疑是他們的最佳 選擇。根據(jù)有關(guān)部門對(duì) 2006、 2007 年上半年來長購房者進(jìn)行研究顯示，外地購房者已經(jīng)達(dá)到整個(gè)購房者的 其中投資者居多。異地返鄉(xiāng)的湖南人也成為了各大樓盤的重要置業(yè)力量。從地理位置上講：長沙的城市中心有：五一廣場(chǎng) 、東塘 、 省政府 、 市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來就構(gòu)成了長沙市，每個(gè)中心的輻射范圍在 4 公里左右，也就是說在此范圍內(nèi)的土地是富有價(jià)值的。而本項(xiàng)目正好地處省政府中心 3公里處，地域位置具有極大的地域優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值?？梢哉J(rèn)為，本項(xiàng)目無論從占地面積還是建筑面積均具備大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以營造一個(gè)配套 齊全的大型社區(qū)，從居住理念至建筑細(xì)部，都有著充分的發(fā)揮空間，特色開發(fā)可以提高購買者的購買欲望。 場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，居民購房自住為 73，給孩子或父母住為 15，購房投資只有 10，其它用途為 2。由此可以看出長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量依然旺盛，且發(fā)展?jié)摿ι仙?，擁有較大的潛力與升值空間。而以自住為主的需求，必然對(duì)戶型面積有更高要求，實(shí)用、舒適的 120左右的三房、四房是眾多購房人的首選戶型。小戶型在長沙市場(chǎng)也較暢銷（主要為城市中心區(qū)域的繁華地帶）。目前長沙市場(chǎng)的購房人群的年齡正趨于年輕化 ，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與意識(shí)也都發(fā)生了改變。況且社會(huì)的主力支柱人群這個(gè)時(shí)期多為第二次置業(yè)，為的是有一份更好的居家環(huán)境。 場(chǎng)需求分析 隨著城市快速發(fā)展，城鄉(xiāng)差別的縮小，城區(qū)的基本建設(shè)不斷外延擴(kuò)展，城郊樓盤逐漸增加，新興城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，樓盤的價(jià)格也在快速提升。另一方面，隨著國家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，近幾年出臺(tái)了大量控制房地產(chǎn)發(fā)展速度、抑制房?jī)r(jià)過快增長的文件，也在著手落實(shí)， “90/70” 政策的指導(dǎo)性、強(qiáng)制性要求，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較多的約束。房貸新政的重拳出擊為抑制房?jī)r(jià)的漲幅起到了一定的作用，專家預(yù) 計(jì) 2008 年上半年長沙房?jī)r(jià)將逐漸回漲，并在年中會(huì)有一波高潮，而后趨于穩(wěn)定，下半年將以一定的速度穩(wěn)步上揚(yáng)。因此預(yù)計(jì)在明后兩年，當(dāng) “90/70” 政策完全落到實(shí)處之時(shí)， 110 平方米以上的寬敞型戶型必將成為搶手戶型。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 標(biāo)客戶群定位 a) 區(qū)域內(nèi)高橋、萬家麗路一帶專業(yè)市場(chǎng)群私營業(yè)主為數(shù)眾多，他們的主要特征為：工作非常繁忙、經(jīng)濟(jì)收入較高、對(duì)美好生活強(qiáng)烈渴望、置業(yè)大多選擇就近項(xiàng)目，主要看重投資物業(yè)的升值潛力。 b) 此部分投資者屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定，有一定積蓄；希望資金 能夠穩(wěn)定增值；容易接受新事物，對(duì)國外新生活理念較推崇；做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，置業(yè)較理性。 c) “ 城市移民 ” ，大多為城市擴(kuò)張所吸納的異地居民，通過在長沙的工作、發(fā)展，已經(jīng)成為城市白領(lǐng)等具有消費(fèi)力的一群人，對(duì)區(qū)域選擇的排他性沒有長沙原居民強(qiáng)烈。在本項(xiàng)目置業(yè)以自住為主。 d)本地及外地的投資客 ，這一群體均有較強(qiáng)的消費(fèi)購買能力，也是本項(xiàng)目主力消費(fèi)群體之一。 沙房地產(chǎn) 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 在 02 年至 07 年之間，長沙商品房的供應(yīng)與成交出現(xiàn)了以下情況：其一：整體 供求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，每年的供求差值在 100 萬平方米 左右。這是和城市的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)投資開發(fā)成為長沙投資重點(diǎn)相一致的。其二：整個(gè) 6 年可以分為一個(gè)時(shí)間鏈上的三段： 02 03 年供求之間的差距較大，供求比達(dá)到 求嚴(yán)重不足 ;04 05 年供求間量相當(dāng)，供求比保持在 1 左右，需求得到了提升，供求達(dá)到合理狀態(tài)；06 07 年供求量之間又出現(xiàn)了一定的差距，相比第一個(gè)階段，這個(gè)差距很小，供求比也略高于 1，需求和供應(yīng)雙雙達(dá)到歷史最好階段。其三：供求比關(guān)系整體聯(lián)系看，其數(shù)值在較大位，即需求嚴(yán)重不足的情況下向連續(xù)的供求 相當(dāng)?shù)?1 的比值僵持，市場(chǎng)呈現(xiàn)較為合理的后期走勢(shì)。由此，我們也可以看出，前期市場(chǎng)的需求不足在 03 年后得到很好的推動(dòng)，需求隨著供應(yīng)得到很好的發(fā)育，且逐步呈現(xiàn)良好的供求發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果不考慮后期的市場(chǎng)不確定性因素，后期市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種供求合理的局面。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 2002 年 20 0 7 年長沙房地產(chǎn)商品供求關(guān)系走勢(shì)圖8 9 4 . 1 73 9 4 . 74 6 8 . 8 2 4 4 9 . 65 8 4 . 1 97 5 1 . 49 3 7 . 4 92 5 1 . 22 9 9 . 2 74 5 0 . 2 26 3 9 . 0 26 9 0 . 1 90 . 91 . 0 9 1 . 0 51 . 5 7 1 . 5 710200400600800100012002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82商品房供應(yīng)（萬）商品房成交（萬）供求比在 2007 年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 同期全市商品房累計(jì)銷售 ，同比增長 其中住宅銷售 ，同比增長 占商品房銷售面積 的比重為 2007 年商品房供銷比為 1，其中商品住宅供銷比為 1，供銷已基本平衡。這表明雖然受 上 年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。分區(qū)來看，開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷比大于 1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷比小于 1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)趨緊。 從價(jià)格的走勢(shì)情況來看，在 02年 07年長沙市商品房、商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)以下情況：其一： 商品房、商品住宅差價(jià)始終保持在 500 元 /平米以內(nèi)，而 05 年是兩者之間差距最大的一年，相差達(dá)到 491 元 /平米，且這種差距也明顯的分為三個(gè)連續(xù)性的均分歷史階段，前兩年差價(jià)幅度最小，中間 2 年的差價(jià)幅度最大，而最近兩年差價(jià)幅度次之。其二：從增長趨勢(shì)來看，商品房?jī)r(jià)格與商品住宅成交價(jià)格的增長率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應(yīng)，但比較例外的是， 02年至 05年商品房的增長態(tài)勢(shì)一直好于商品住宅的價(jià)格增長幅度，而在 06年后出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，商品房增長率低于商品住宅的成交價(jià)格。而單純從增長率的值來看， 07 年是增長率 最大的一年。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 長沙歷年商品房與住宅均價(jià)27383030 299136012376246833722691253923912149 2222050010001500200025003000350040002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年商品房?jī)r(jià)格 ( 元 / 平米 ) 住宅價(jià)格 ( 元 / 平米 )37583450371331373944363431173518 36422996360133725001500250035004500開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉單位（元/ ）商品房 住宅 全市商品房均價(jià)線 全市住宅均價(jià)線2007 年全市商品房均價(jià)為 3601 元 /，其中，商品住宅平均售價(jià)為 3372 元 /；商品房非住宅平均售價(jià)為 5485 元 /。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為 3419 元 /；其中，商品住宅平均售價(jià)為 3195 元 /。）分區(qū)來看，2007 年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為 3944 元 /、 3642 元 /；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為 3137 元 /、 2996 元 /。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá) 3500 元 / 以上。 從供求關(guān)系來看， 2007 年由上半年的供不應(yīng)求，到下半年的供求趨平。 從價(jià)格來看，長沙房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升階段， 2007 年整個(gè)商品房均價(jià)為 3601 元 /平米，第四季度，商品房均價(jià) 4041 元 /平米，住宅均價(jià) 3791 元 /平米，預(yù)計(jì)未來將會(huì)維持該價(jià)位并有小幅上漲的空間。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 另外，根據(jù)長沙統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，未來幾年結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求和城市人口數(shù)量增加，對(duì)住宅需求有增長趨勢(shì)。 2007 年長沙房?jī)r(jià)成 “ 井噴 ” 之勢(shì)，由于宏觀調(diào)控的影響，未來樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響 逐步顯現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格漲速或?qū)⒎啪?；但受地價(jià)上升及長沙當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)偏低的現(xiàn)實(shí)狀況影響，未來兩年房?jī)r(jià)仍呈上升的趨勢(shì)。消費(fèi)者買漲不買跌心理表現(xiàn)明顯，隨著調(diào)控力度的加大，消費(fèi)者置業(yè)將趨理性。 域定位及周邊 位 a） 項(xiàng)目所處的長沙體育新城是集體育、商貿(mào)文化、娛樂、居住休閑為一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 按照“城市東擴(kuò)南進(jìn)、拉開骨架”的思路，長沙東城建設(shè)重點(diǎn)工程進(jìn)展順利。萬家麗路、馬王堆路、人民東路延長線工程改造升級(jí)已全面完工，體育新城、人民東路上的瀏陽河大橋的建設(shè)，芙蓉區(qū)政府、雨花區(qū)政府的東遷，以高橋 大市場(chǎng)為首的批發(fā)市場(chǎng)群已經(jīng)形成，人民東路高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，以五運(yùn)會(huì)館址所形成以體育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經(jīng)逐步形成。 b） 體育新城板塊東臨東三環(huán)、西接萬家麗路、北至長沙大道、南到湘府東路。該區(qū)域雖然發(fā)展比較晚，目前已聚集一批長沙新高檔樓盤，如綠城桂花城、茂華國際湘、中隆御璽等。該區(qū)以勞動(dòng)為界，勞動(dòng)路以北樓盤比較少，而南面樓盤比較多，同時(shí)南面有較多的職工住宅區(qū)。目前該區(qū)域樓盤整體素質(zhì)較高，體現(xiàn)在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價(jià)格領(lǐng)先東城等特點(diǎn)。 c）隨著武廣客運(yùn)專線的建設(shè) ,長沙新客運(yùn)站的投入使用 ,交通等各項(xiàng)配套將得到快速完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，未來的國際新區(qū)，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)。體育新城的各項(xiàng)體育場(chǎng)館的建設(shè)、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設(shè)，體育新城板塊高尚居住區(qū)的格局已經(jīng)形成。體育新城板塊是最近兩年在長沙市整體規(guī)劃藍(lán)圖中崛起的新區(qū)域，也必然經(jīng)歷一個(gè)發(fā)育 成長 成熟的過程。除已建好的省游泳跳水中心、省網(wǎng)球中心外，圭塘河風(fēng)光帶的設(shè)計(jì)國際招標(biāo)工作已完成 香港菱電投資 25 億元，將把中游打造成體驗(yàn)式旅游的特色風(fēng)光帶。區(qū)域內(nèi)，上 河街區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目、國中星城商業(yè)區(qū)的開發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運(yùn)營，使得配套日益完善。 2005年 6月 23 日，位于體育新城東部的武廣客運(yùn)中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 站正式動(dòng)工，客運(yùn)站將與眾多的體育文化場(chǎng)館、生態(tài)公園、體育休閑文化公園，以及占地 10萬平方米的華雅城市高爾夫俱樂部一起，共同構(gòu)筑一個(gè)環(huán)境、檔次和氛圍兼具的現(xiàn)代生活休閑區(qū)。至此，體育新城高檔居住區(qū)規(guī)模初成。 c）長株潭一體化，是在國家 “ 中部崛起 ” 戰(zhàn)略的加速實(shí)施及城市群間激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下產(chǎn)生的。相 鄰 城市間通過聯(lián)合既增強(qiáng)了實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力，又拓寬了各自的發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)區(qū)域城市化進(jìn)程具有 強(qiáng)大的推動(dòng)作用。對(duì)未來發(fā)展具有極為重要的戰(zhàn)略意義。目前此戰(zhàn)略已步入實(shí)際操作階段，并初見成效 。 a） 周邊配套 教育資源：華夏實(shí)驗(yàn)學(xué)校（現(xiàn)改名廣益實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、長沙體育職業(yè)學(xué)院、省中醫(yī)中等學(xué)校、長沙航空職業(yè)學(xué)院等。 休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場(chǎng)、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。 超市資源：興家超市。 該區(qū)域休閑娛樂資源豐富，尤其是體育資源豐富。超市、銀行、醫(yī)療缺乏。現(xiàn)有社區(qū)和新樓盤都非常注重完善內(nèi)部配套設(shè)施。中心體育館即將建立，各種國際賽事在此進(jìn)行， 形成國際氛圍。本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部配套設(shè)施，打造一種具有活力國際化的社區(qū)，迎合區(qū)域形象與氛圍，弱化配套不足。 b） 交通狀況 武廣長沙站位于雨花區(qū)黎托的新長沙站，是武廣客運(yùn)專線上的 3 個(gè)始發(fā)站之一。新長沙站到 2028 年可完成年客運(yùn)量 3591 萬人次。武廣客運(yùn)專線全線設(shè)站 25 個(gè)，始發(fā)站有新長沙、武漢、新廣州，中間站 16個(gè)，越行站 6個(gè)。長沙市規(guī)劃有 5 條城市主道路和 3 條軌道交通線通往新長沙站，將通往新站的城市軌道交通 1號(hào)線、 5 號(hào)線、 7 號(hào)線中與新長沙站同步設(shè)計(jì)、同步施工。將周邊的城市主干道勞動(dòng)?xùn)|路、香樟路、湘府路、紅旗路、新 花侯路列入今年的城市重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃，滿足新站按期投入運(yùn)營的城市道路配套要求。 雨花區(qū)汽車站 占地 35 畝，候車區(qū)有 2000 多平方米，可同時(shí)容納 2000 名旅客候車。 據(jù)預(yù)測(cè)，該站平均日發(fā)送量 2萬多人次 。 200 條線路以省內(nèi)、跨省班線為主 。 本項(xiàng)目到達(dá)主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項(xiàng)目的交通不便。武廣中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 鐵路長沙站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。對(duì)于項(xiàng)目而言，現(xiàn)有的交通成為項(xiàng)目發(fā)展障礙點(diǎn)，未來的交通便利是不可爭(zhēng)的事實(shí)。因此，開發(fā)商可以通過與政府部門進(jìn)行協(xié)商，在項(xiàng)目設(shè)站點(diǎn) ，加開公交線路。宣傳上強(qiáng)調(diào)未來，弱化現(xiàn)有不足 。 a） 高橋大市場(chǎng)：高橋大市場(chǎng)占地 1000 畝，共有商鋪 6000 個(gè)，經(jīng)營人員 5萬余人，市場(chǎng)定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營項(xiàng)目，并擬建中南 地區(qū)最大的國際信息產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)，引入干貨市場(chǎng)和玩具市場(chǎng)，擁有 60000 平米中南最大的貨車停車場(chǎng)和貨運(yùn)市場(chǎng)。已有 1400多家湖南地區(qū)總代理、總經(jīng)銷進(jìn)入市場(chǎng)。 b） 東塘商圈： 以東塘立交橋?yàn)橹行?，輻射周邊?1000 米的核心范圍。往東延伸至樹木嶺；往南延 伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內(nèi)。平均人流量在 15 萬人日，最高人流量超過 40萬人日。產(chǎn)業(yè)布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟(jì)和文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。 定位于城市休閑商貿(mào)中心。 c） 紅星商圈： 紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府 里，東鄰 3000 余畝的國家級(jí)森林植物園天際嶺森林植物園，南 邊與長沙汽車南站和湖南機(jī)電設(shè)備城相連，北通繁華的東塘商圈。 定位 為長沙市乃至湖南省新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 主要有紅星建材市場(chǎng)、水果市場(chǎng)、汽配城、商貿(mào)中心、紅星展覽館等。 d） 本項(xiàng)目處于商業(yè)后起之秀 黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項(xiàng)目非同氣質(zhì)。項(xiàng)目周邊多為專業(yè)市場(chǎng)，龐大的從業(yè)人員將是項(xiàng)目的重要消費(fèi)力。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強(qiáng)大購買力，而項(xiàng)目所在區(qū)域成為城市中心。由此，抓住這些消費(fèi)者，構(gòu)造適合于這類人群生活氛圍。 析 a）優(yōu)勢(shì) 1）開發(fā)商屬于央企 ,資金雄厚 ,有利于快速開發(fā)； 黎托商圈 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 2）區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ?,消費(fèi)者比較認(rèn)同該區(qū)域； 3）本相目最遲要在 2008年底才能上市 ,可以避開政策不明朗期； 4）體量比較大 ,并且一次性開發(fā) ,有利于吸引客戶； 5）該區(qū)域現(xiàn)在售的產(chǎn)品多為大戶型 ,小戶型比較少 b）劣勢(shì) 1）本項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，無公交車 ,給生活帶來不便； 2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面； 3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃； 4）本項(xiàng)目受 90/70 政策影響，戶型不易組合； 5）開發(fā)商在長沙是第一次開發(fā)項(xiàng)目，需要積累一定的經(jīng)驗(yàn)； 6）該區(qū) 域開發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在長沙有一定的口碑，而開發(fā)單位在長沙認(rèn)知度低。 c）機(jī)會(huì) 1）市場(chǎng)將進(jìn)一步認(rèn)同長株潭一體化帶來的優(yōu)勢(shì)； 2） 武廣長沙站、地鐵規(guī)劃和動(dòng)工，拔高了該區(qū)域的形象 ,激發(fā)了消費(fèi)者投資熱情； 3） 國家調(diào)控規(guī)范了市場(chǎng)，同時(shí)也打壓了一批開發(fā)商 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所緩和； 4）現(xiàn)在售樓盤價(jià)格拉高 ,帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲。 d）風(fēng)險(xiǎn) 1） 規(guī)劃遲遲不能落實(shí)，影響項(xiàng)目的進(jìn)展 ； 2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模龐大 ， 與項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)； 3） 物價(jià)上漲，生活成本增加，人們購買力減弱，社會(huì)一些輿論 ,顧客處于觀望狀態(tài)； 4） 長沙將于 2008 年 推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房各 100 萬平米，分散了購買人群。 格定位 新開樓盤價(jià)格有一個(gè)較為自然的市場(chǎng)定位過程，借鑒周邊已開樓盤定價(jià)，來確定預(yù)售期所采用的低開高走價(jià)格點(diǎn)策略，以合理的價(jià)格吸引人氣，逐步小幅攀升占領(lǐng)市場(chǎng) 。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 周邊主要在售樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬） 建筑形態(tài) 主力戶型（） 均價(jià)（元 /平米） 銷售率 茂華國際湘 22 小高層 三房： 121房： 150800 07年上市，推出房源銷售 近 9成 中隆國際御璽 12 高層 190300 07年上市， 銷售率為 40% 三江花中城 10 高層、小 高層 三房： 121500 06年上市，現(xiàn)推出一期三 批 新城新世界 45 高層 兩房、三房： 90300 07年上市，二期 08年元月開盤 綠城桂花城 層、小 高層 三房： 140500 05年上市， 08 年 4月推出三期 中城麗景香山 15 多層、小高層 三房： 122000 06年上市，銷售尾房 山水城市風(fēng)景 17 小高層 三房： 100房： 125500 05年上市，銷售率為 90% 嘉盛華庭 高層 三房： 108800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景園 層、小 高層 三房： 123800（一期） 05年上市， 08 年 3月份推出新房源 從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達(dá)到 10萬 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 萬 平方米 的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。大面積戶型銷售并不理想，如中隆國際御璽最為典型，最小戶型面積為 182 平 方 米，目前銷售率約 40%，根據(jù)調(diào)查顯示本區(qū)域內(nèi)中小戶型較為稀缺。本區(qū)域樓盤的平均價(jià)格集 中的4500米之間。從其銷售速度來看，本區(qū)樓盤出現(xiàn)懸殊化較大的局面。如 2005年推出的山水城市風(fēng)景、中城麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及 07年推出的茂華國際湘等都銷售情況都比較好，市場(chǎng)消化率比較高，一般上市半年內(nèi)就已經(jīng)基本售完。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際御璽，究其原因，主要是因?yàn)槠鋺粜瓦^大、總價(jià)過高、市場(chǎng)接納能力小的緣故。 該片區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展速度在 2007 年得到較大提升。但是隨著 2007 年末房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國家宏觀政策影響，特別在一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格有較大下降幅度，而且也波及到長 沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前長沙各項(xiàng)目雖然房?jī)r(jià)沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因此預(yù)計(jì)長沙房?jī)r(jià)在 2008年比較微妙， 2009年有小幅上升，結(jié)合長沙整體房?jī)r(jià)走向及區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格需謹(jǐn)慎評(píng)估。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位需從下面四個(gè)方面進(jìn)行考慮： 1、市場(chǎng)需求 目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格限度 ; 2、項(xiàng)目成本 含地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、建筑工程、稅費(fèi)、利潤及管理費(fèi)用等； 3、現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格 本項(xiàng)目客戶可能選擇的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平和品質(zhì)對(duì)比； 4、價(jià)格增長率 本項(xiàng)目將于 2009 年開盤，而預(yù)計(jì) 2009 年長沙房地產(chǎn)銷售價(jià)格的增長率為 8% 12%。 本項(xiàng)目的主力戶型定位于 80方米，本項(xiàng)目 擬定 單價(jià)為： 4800 /平米。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 第三章 規(guī)劃與 布局 計(jì)依據(jù)與概況 劃設(shè)計(jì)依據(jù) a） 地形現(xiàn)狀圖 1 1000； b） 城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 002 年版 )； c） 城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 995 年版 )； d） 城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范 995 年版 )； e） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 001 年版 )； f） 城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范 99； g） 其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī)。 地現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區(qū)的中心?？邕^白沙灣路是正對(duì)面的體育中心。規(guī)劃 凈 用地面積 52193 平方米，沿白沙灣路限高 60 米，其它限高 80米。 用地東西北三面臨市政道路 ,東側(cè)距用地 50 米處有京珠高速公路通過。用地內(nèi)以臨時(shí)倉庫為主 ,無值得保留的樹木和建筑 ,地勢(shì)低洼 ,與白沙灣路的高差 3 米左右。 地塊呈倒置的不規(guī)則梯形，北面較寬，約 298 米，南面較窄，約 167 米；西面地界較長約 255 米，東面地界較窄約 220 米。 目構(gòu)成 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 78 畝，總建筑面積 方米，方米，包括 13 棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000 平方米，包括人防、架空層和地下車庫 。 劃目標(biāo)與創(chuàng)意 規(guī)劃目標(biāo) ： 營造一個(gè)良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設(shè)目標(biāo)。努力創(chuàng)造具有現(xiàn)代時(shí)尚的建筑形象與環(huán)境品格；創(chuàng)造具有完善的規(guī)范的市場(chǎng)管理與服務(wù)功能的康居小區(qū)。 目標(biāo)定位 ：創(chuàng)造具有服務(wù)于經(jīng)營、居住的優(yōu)質(zhì)、高效的物質(zhì)環(huán)境。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 創(chuàng)造具有和諧、便利的良好生活環(huán)境。 創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境品格。 創(chuàng)造具有完善的市場(chǎng)管理與服務(wù)功能。 規(guī)劃創(chuàng)意 ： 以對(duì)環(huán)境的認(rèn)知、場(chǎng)所的回應(yīng)，演繹特色建筑。 劃布局 本次規(guī)劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據(jù)基地所處的獨(dú)特地段和環(huán)境，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原理，堅(jiān)持 “ 以人為本，以市場(chǎng)為核心 ” 的原則展開規(guī)劃設(shè)計(jì)，以追求人工環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一為最終目標(biāo)。 本工程的設(shè)計(jì)理念是，樹立以人為本尊重自然的理念，強(qiáng)調(diào)，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，使得整個(gè)建筑具 有合理性，完善性、前瞻性和獨(dú)創(chuàng)性。樹立以人為本的理念，強(qiáng)調(diào) “ 資源共享 ” 原則，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，使得整個(gè)小區(qū)具有舒適性、合理性，完善性、前瞻性、環(huán)保性和獨(dú)創(chuàng)性。 筑 布局 本工程由 四 棟板式住宅和 九 棟點(diǎn)式住宅組成，沿白沙灣路布置配套商業(yè)，用地東南角布置幼兒園 。 住宅布置采用板塔結(jié)合的方式，沿用地南北邊線布置 四 棟板式住宅，中間布置 九棟塔式住宅，并特意將中間 三 棟塔樓降至 16層，即滿足了中心景觀的通透性和開闊性又增加了區(qū)內(nèi)空間的趣味性和舒適性。考慮到周邊道路對(duì)住宅的影響并根據(jù)景觀的優(yōu)劣合理安排大小戶型位置， 小戶型盡可能沿周邊布置，大戶型設(shè)于內(nèi)部可充分享受區(qū)內(nèi)景觀。 規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿白沙灣路設(shè)置，內(nèi)外兼顧，并與主入口相結(jié)合，既方便人們的日常生活，也易于營造社區(qū)的生活氛圍。沿街商業(yè)包括底層沿街商鋪、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、洗衣中心、保健室、郵政服務(wù)點(diǎn)等。鑒于幼兒園對(duì)日照要求比較高，特將其置于用地東南角，并可以滿足對(duì)外經(jīng)營的要求。 體設(shè)計(jì) a）本工程住宅全部為高層住宅， 16 層到 28層 。北面 2號(hào)、 3號(hào)樓為最高的 28層；中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 東面 10號(hào)、 11號(hào)樓為 25層；西面沿白沙灣路的 1 號(hào)、 4號(hào)、 5 號(hào)、 6號(hào)樓和南面的 12號(hào)、 13 號(hào)樓 為 17 或 18 層；中間的 7 號(hào)、 8 號(hào)、 9 號(hào)樓為最低的 16 層。 設(shè)計(jì)有一居、兩居和三居。所有戶型格局方整，功能完善，并有入戶花園、飄窗、觀景陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，增加戶型的趣味性和市場(chǎng)吸引力。 b）立面及造型設(shè)計(jì)結(jié)合不同的住宅樓體，整個(gè)建筑外觀以紅、白、灰等基本色調(diào)形成現(xiàn)