房屋買賣合同簽訂中應注意的問題范本

關于房屋買賣合同的訂立，目前尚無完備的法律規(guī)定，主要依據(jù)國家有關的法規(guī)和地方性法規(guī)的規(guī)定訂立。訂立房屋買賣合同的主要條件是： （一）當事人要具有合法的主體資格 買方應具備的合法條件 （）買方必須具有完全的民事行為能力。這是指買方具有通過支付房屋價款取得房屋所有權的行為能力。對于自然人來說，限制行為能力人或無民事行為能力人，不具備房屋買賣合同的主體資格，不能進行房屋買賣活動。如需進行房屋買賣時，只能由其監(jiān)護人或法定代理人代為買賣。 此外，據(jù)年月日公布的城市私有房屋管理 條例第十三條規(guī)定，“機關、團體，部隊，企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準?！钡菍τ谀暌郧鞍l(fā)生的這類房屋買賣如果買房的機關、團體、部隊企事業(yè)單位確有特殊需要的，應由買方補辦審批手續(xù)，并確定其房屋買賣關系成立。 （）買方必須以自用為目的，必須有房屋所在地城鎮(zhèn)的常住戶口。這一含義包含兩層意思： 第一，戶口在農(nóng)村的一般不得在城鎮(zhèn)購、建住宅。在年月日國務院轉國家城建總局，國務院僑務辦公室關于用僑匯購買和建設住宅的暫行辦法 ，以及年月日國務院辦公廳轉發(fā)國家城建總局、中華全國總工會關于組織城鎮(zhèn)職工、居民建造住宅和國家向私人出售住宅經(jīng)驗交流會情況的報告、年月日國務院批準城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法等規(guī)定中均有這方面的限制。至于目前個別城市為了適應改革開放需要，對近郊區(qū)農(nóng)民、個體工商戶進城購買經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃定點建設的鋪面房、街市商業(yè)用房適當作了特殊規(guī)定的，則可依當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章作特殊情況處理，但也應從嚴掌握。 第二，異地的城鎮(zhèn)居民一般不允許到本地城鎮(zhèn)買房，即不允許異地買房。不過在實踐 中，有兩種情形可以例外，一是雖然沒有房屋所在地常住戶口但工作地點與該房屋所在地相距不遠，買房人能夠保證經(jīng)常居住并且不影響自己工作的；一是離職、退休、離休的老干部，老工人離開工作所在地，需要購房養(yǎng)老的。對于上述兩種公民異地買房，當?shù)胤课葜鞴懿块T應根據(jù)具體情況處理，嚴格控制。 （）買方必須具有相應的支付能力。這一要求實際上又是對買方須具有行為能力的具體規(guī)定。如果說買方具有完全的民事行為能力，且有購房的意思表示，但是不具有與購房行為相應的支付能力，那么仍然不能成為房屋買賣合同的買方。 （）公有 房屋買賣合同的買方必須是公房產(chǎn)權單位的職工（包括離、退休職工）。全民所有和集體所有的房屋都是公房。 （）擁有房屋優(yōu)先購買權的人可優(yōu)先購買所售房屋。房屋的優(yōu)先購買權，是指房屋所有權人出賣其房屋時，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等條件下，有優(yōu)先于其他購買人購買房屋的權利。 房屋優(yōu)先購買權的種類，在法律理論和實踐中，常見的有四種： 承租人的優(yōu)先購買權 優(yōu)先購買權是法律賦予承租人的權利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意購買該承租 屋，出租人與第三人成立的買賣合同無效。年月日國務院發(fā)布的城 市私有房屋管理條例第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！弊罡呷嗣穹ㄔ耗觋P于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見中規(guī)定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權利應予保護?！弊罡呷嗣穹ㄔ耗觋P于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定 出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 共有人的優(yōu)先購買權 年月日國務院發(fā)布的城市私有房屋管理條例第十條規(guī)定：“房屋所有權人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權?！币院螅穹ㄍ▌t又有類似規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出買時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！蹦暝氯兆罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一 個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。”以上有關規(guī)定，在肯定所有權人合法處分權的同時，又照顧了其他共有人的合法權益和實際需要。 出售公有舊房原住戶有優(yōu)先權 年月日國務院辦公廳轉發(fā)國務院住房制度改革領導小組關于鼓勵職工購買公有舊住房的意見中規(guī)定：“出售舊房時，原住戶有優(yōu)先權?！币虼?，此優(yōu)先權是針對公有舊房的原住戶而言。 原產(chǎn)權單位的優(yōu)先購買權 年月 日公布的國務院住房制度政策領導小組關于全面推進城鎮(zhèn)住房改革的意見中規(guī)定：“職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)的，實行標準價。購房后擁有部分產(chǎn)權，即占有權和使用權，有限處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出賣或出租，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權和租用權?！?所謂“優(yōu)先”主要是指時間上的優(yōu)先，這種優(yōu)先在時間上一般規(guī)定為個月。在條件等同時，只有享有優(yōu)先權的承租人、共有人放棄購買之后，房屋所有權人才可以將房屋出賣給他人。 在房屋共有人的優(yōu)先購買權和承租人的優(yōu)先購買權同時存在的情 況下，如果二者都主張優(yōu)先購買權的行為應屬無效。如果房屋所有人以明贈暗賣的辦法規(guī)避法律，變相侵犯他人優(yōu)先購買權的，如果權利人主張優(yōu)先購買權，那么應確認這種“贈與”的行為屬無效的民事行為。 若房屋所有人以其它方式侵犯他人的優(yōu)先購買權，將房屋出賣給第三人，而原共有人或承租人起訴要求優(yōu)先購買，人民法院應確認房屋所有人與第三人的 房屋買賣關系無效。 （）房屋買賣合同中買受人資格的其他規(guī)定。這里一般指各地的地方性法規(guī)或規(guī)章中對此所作的特殊規(guī)定，如深圳市人民政府發(fā)布的深府（）號關于加強深 圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定中就規(guī)定在特區(qū)沒有常住戶口者、已購有一套商品住宅者（包括夫妻雙方）、不滿周歲的未成年人等不得在特區(qū)內(nèi)購買商品住宅。 賣方應具備的合法條件 房屋買賣合同中的賣方必須是該房屋完全所有權人或所有權人的委托代理人，具體包括如下幾類： （）城市私有房屋的所有權人。城市私有房屋包括位于直轄市、市、鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的縣城、工礦區(qū)內(nèi)的一切公民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 公民個人出賣其所有的房屋時，憑房屋所有權證書和身份證明等確認其產(chǎn)權，不能提供房屋所有權證書的，不能承認其對房屋享有所有權，因而無權出賣房屋。 如果房屋的所有權為共有人共有的，房屋所有人出賣共有房屋，除應提交房屋所有權證書和房屋共有權保持證、身份證明外，還必須提交共有人同意出賣共有房屋的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效；如果其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。 城市私有房屋管理條例規(guī)定，房屋所有人對已出租的房屋進行出賣時，須提前個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權 。 房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有權人，在沒有得到房屋所有權人的委托時，不得出賣其代管、承典或承租的房屋，其所進行的房屋買賣行為無效，應廢除其買賣關系。對于典當?shù)姆课?，依照最高人民法院的有關解釋，典期屆滿逾期年或典契未載明期限經(jīng)過年未贖的，原則上視為絕賣，出典人喪失出典房屋的所有權，房屋的所有權可以確定為承典人所有。 凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，屬于有限產(chǎn)權房屋。有限產(chǎn)權的房屋在取 得完全產(chǎn)權以前，不得進入房地產(chǎn)交易市場，其所有人需要出賣房屋時，只準賣給原補助單位或房管機關，不得賣給其他任何單位或個人，否則其買賣行為無效。 （）商品房屋的所有權人。商品房屋主要指商品住宅，是由有資格的商品房屋開發(fā)公司開發(fā)的住宅及其必要的配套設施。商品房屋開發(fā)公司應是具有法人資格的企業(yè)單位，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。開發(fā)公司必須具有一定數(shù)量的合格的工程技術人員、經(jīng)濟管理人員、財務人員和與開發(fā)規(guī)模相適應的自有資金。未經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定的有審批權的機關批準，未在工商行政管理部門 注冊登記的開發(fā)公司，不準從事商品房屋的開發(fā)建設。具有合法資格的商品房屋開發(fā)公司，對其投資建設的商品房屋享有所有權，有權依法進行房屋交易行為。 （二）房屋買賣合同的標的要合法 不得作為房屋買賣合同之標的的房屋 （）違法或違章建筑不準出賣。房屋屬違法或違章建筑就不能取得合法的房屋產(chǎn)權，就不允許買賣，即使雙方簽訂了房屋買賣合同，也屬無效。 （）由于國家建設需要，被國家決定征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣，否則，房屋買賣無效。 （）教堂、寺廟、庵等宗教房屋在我國不允許買賣。 （）著名建筑物以及作為文物古跡加以保護的專有房屋不允許買賣。 （）房屋產(chǎn)權不清，或房屋未能確權時，或房屋產(chǎn)權發(fā)生糾紛時，不能出售，只有具有合法房屋產(chǎn)權證件的房屋才能成為買賣標的。 （）商品房預售，應符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得士地使用證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投 入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 被出賣房屋的產(chǎn)權 必須明確 房屋的產(chǎn)權是指房屋的所有權，是所有人經(jīng)法定程序由主管機關審查、登記而予以確認的。只有對房屋享有所有權的人才有權出賣房屋。房屋的產(chǎn)權人依房屋所有權證所登記的所有人為準，其他任何人在未經(jīng)所有人授權的情況下，從事的出賣房屋的行為都無效。 （）被出賣的私有房屋之產(chǎn)權必須明確 按照城市私有房屋管理條例的規(guī)定，城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領取房屋所有權證。所以說房屋的產(chǎn)權無論是通過何種方式取得，如繼承、受贈、購買等，都必須是經(jīng)有關部門依法確認的 ；否則，產(chǎn)權不明的房屋不能做為房屋買賣合同的標的。 辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：新建、翻建和擴建的房屋，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準的建設許可證和建筑圖紙；購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證；受贈的房屋，須提交原房屋所有權證、贈與書和契證；交換的房屋，須提交雙方的房屋所有權證、雙方簽訂的協(xié)議書和契證；繼承的房屋，須提交原房屋所有權證、遺產(chǎn)繼承證件和契證；分家析產(chǎn)、分割的房屋，須提交房屋所有權證、分家析產(chǎn)單或分割單和契證；獲準 拆除的房屋，須提交原房屋所有權證和批準拆除證件。證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。遺失城市私有房屋所有權證，應當及時向房屋所在地房管機關報告，申請補發(fā)。 （）被出賣的公有房屋的產(chǎn)權必須明確 關于公有房屋產(chǎn)權的確認，建設部年在關于城鎮(zhèn)房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見中規(guī)定： 凡產(chǎn)權來源清楚、無產(chǎn)權糾紛、符合有關法律和政策，但證件不全、又無法查找的房屋，經(jīng)調查屬實，由申請單位書面具結保證，縣級以上（含縣級）主管機關證明情況屬實，房地產(chǎn)登記機關認 可后，可予登記。由于單位合并、分立、撤銷等原因，房屋產(chǎn)權歸屬已經(jīng)按政策規(guī)定作過處理的，按當時的處理結果確認產(chǎn)權，予以登記；產(chǎn)權歸屬不明的，由縣級以上主管機關出具證明，經(jīng)審查核實，確認無產(chǎn)權糾紛后，由現(xiàn)房屋管理單位登記；產(chǎn)權有糾紛的，由其主管部門裁定，經(jīng)房地產(chǎn)管理機關認可后，予以登記。對單位之間合建的房屋，按雙方建房時的協(xié)議或按投資比例雙方協(xié)商劃分產(chǎn)權后予以登記，也可由雙方議定產(chǎn)權占有比例，作為共有房產(chǎn)登記。對統(tǒng)建開發(fā)小區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)、鍋爐房、人防，或其他公用房屋，登記確認產(chǎn)權的原則是：各省市已有文件 規(guī)定的，按文件規(guī)定辦理；沒有文件規(guī)定的，由投資建房單位登記；投資建房單位不登記的，由房地產(chǎn)管理機關統(tǒng)一登記；由各級財政部門投資興建作為地方政府資產(chǎn)的，也由房地產(chǎn)管理機關統(tǒng)一登記?，F(xiàn)由房地產(chǎn)管理機關管理的單位統(tǒng)建或購買的房屋，按當時政府的文件規(guī)定或單位與房地產(chǎn)管理機關協(xié)議議定的有關權屬意見辦理。過去由地方政府、房地產(chǎn)管理機關調撥給單位免租使用的撥用房產(chǎn)，由當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關登記。其中，如有單位新建、擴建、加建的，凡不屬于整幢、整門不能劃分產(chǎn)權的，一般應無償由房地產(chǎn)管理機關登記。如當?shù)卣碛幸?guī)定者，可按規(guī) 定辦理。 對有爭議的公有房屋的所有權按以上原則予以確認，并由房屋登記主管機關登記、發(fā)證和具體落實，從而澄清房屋產(chǎn)權的歸屬。 （）出售共有房屋，須征得其他共有人同意 因為數(shù)人共有的城市私有房屋，房屋所有人應當領取共同共有或按份共有的所有權證，所以房屋所有人在出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。 （）被征用的房屋、違章的房屋、發(fā)生糾紛的房屋，不得做為房屋買賣合同的標的，進行買賣 被征用的房屋是指經(jīng)有關部門批準被依法使用的房屋或獲準拆除的 房屋。房屋因被征用，原房屋的所有人喪失對房屋的所有權，因此無權再將原房屋出賣，做為房屋買賣合同的標的；違章的房屋是指未經(jīng)有關規(guī)劃管理部門批準，私自建造的房屋。這類房屋因違法建造，所以應依法拆除，建房人當然也不具有合法的所有權；發(fā)生糾紛的房屋是指房屋所有人以外的其他人對房屋的所有權發(fā)生爭議，造成產(chǎn)權不明，所以發(fā)生糾紛的房屋也不能做為房屋買賣合同的標的。 （）已出租的房屋進行買賣時受到法律的限制。即房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。 （）房屋所 有人