揚州市區(qū)城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細(xì)則

1 揚州市區(qū)城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細(xì)則 第一章 拆遷評估總則 第一條 制訂依據(jù) ：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例（國務(wù)院第 305 號令）、江蘇省城市房屋拆遷管理條例、揚州市城市房屋拆遷管理 暫行 辦法 （市政府令第 58號） 、房地產(chǎn)估價規(guī)范（ 以及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，參照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見制定本細(xì)則。 第二條 適用范圍 ：在 揚州 市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價（以下簡稱拆遷評估）的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評 估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。 第三條 估價機構(gòu) ：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構(gòu)名錄。 第四條 估價人員 ：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。 第五條 估價對象 ：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。 第六條 估價目的 ：統(tǒng)一為“房屋拆遷補償估價”。 第七條 估價時點 ：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。 第八 條 價值標(biāo)準(zhǔn) ：被拆遷房屋在估價時點完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價值（含政府根據(jù)公開市場價值所確定并公布的拆遷補償保障標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)），不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。 第九條 拆遷區(qū)位分區(qū) ：根據(jù)揚州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè) 用房三種情況，將市區(qū)主城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)劃分為三類拆遷區(qū)位及分區(qū)分等，作為拆遷補償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。 第十條 房屋 拆遷評估價格構(gòu)成 ：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行 專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補助費等。 第十一條 評估程序 ： 確基本事項； 2 開展前期調(diào)查； 行現(xiàn)場勘察； 行評估測算； 寫評估報告； 交評估報告； 估材料存檔。 第十二條 評估結(jié)果表達(dá) ：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為 拆遷項目補償資金總額概算依據(jù)；二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣 單位應(yīng)精確到人民幣元。 第十三條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期 ：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結(jié)束時止。 第二章 住宅房屋拆遷評估 第十四條 住宅房屋分類 ：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。 第十五條 高檔住宅房屋拆遷評估方法 ：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進(jìn)行，具體操作按房地產(chǎn)估價規(guī)范要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。 第十六條 一般 住宅房屋拆遷評估方法 ： 一般被拆遷住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術(shù)路線為： 拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三； 房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件三。其計算公式為： 基準(zhǔn)價格0V = n11 )(1001K100)( 2K)(10031K)(10032可比實例價格， 1K 交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100； 3 2K 交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況 ，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定； 31K 可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四； 32K 可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五； 保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套單元住宅、獨門院落、非成套住宅三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格，其公式為： 100， j 1， 2， 3 其中 取值參見附件三； 被拆遷房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： 被拆遷住宅評估價格標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格100)( 31準(zhǔn)樣本住宅實體因素修正為 被拆遷房屋實體因素的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件 四 。 第三章 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估 第十七條 非 住宅 房屋分類 ：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲類、其它類等， 具體界定見附件一。 第十八條 非營業(yè)用房評估方法 ： 非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。 非 營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件 六。 第十九條 成本法評估技術(shù)路線 ： 4 1. 測算 土地重新購建價格（ ：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可采用 市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取該土地的重新購置價格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本； 2. 測算建筑物重新購建價格（ 根據(jù)被拆遷 非 營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格； 3 測算建筑物 折舊（ C）：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額； 據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算 被拆遷 非 營業(yè)用房的拆遷補償價格 i C。 第四章 營業(yè)用房拆遷評估 第二十條 營業(yè)用房分類 ：營業(yè)用房分為商場類、商務(wù)類、商鋪類、餐飲類、旅館類、其他類等六類，具體界定見附件一。 第二十一條 營業(yè)用房評估方法 ：營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或收益法方式。 第二十二條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格 ：設(shè) 定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件 八 。采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算： )1( 11 no 關(guān)系數(shù)的確定參見附件 八 。 第二十三條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估 ：被拆遷營業(yè)用房評 5 估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其拆遷補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實體因素修正后得到，其 評估測算公式為： 被拆遷房屋評估價格V 100 )(100 )( 10031V 商業(yè) 街區(qū) 基準(zhǔn)價格； 業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； 道商業(yè)路線 因素修正系數(shù)， 具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； 被拆遷房屋實體因素修正系數(shù)， 參見附件八 ； 第五章 其他拆遷評估問題處理 第二十四條 “地大于房”的評估 ：對被拆遷住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補償，計算公式為： 1.“地大于房”面積 S合法土地面積合法房屋建筑面積 2.“地大于房”土地單價 W= （ J g） O 該拆遷項目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價格； 該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六； g 該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑 成新率， 參見附件七 ； 分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。 3.“地大于房”補償金額 W S 第 二十五條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 ：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對被拆遷房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價格結(jié)算時應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價格修正評估模式和方法進(jìn)行。 第二十六條 非住宅 房屋劃撥土地評估 ：拆遷評估時涉及的被拆遷非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額按揚州市人民政府關(guān)于 國有 劃撥土地使用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。 第二十七條 裝飾裝修 評估 ： 房屋拆遷評估中，裝飾裝修部分為獨立的專 6 項評估，評估結(jié)果 作為 拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商 的依據(jù) 。 裝飾裝修 部分專項補 償價格的評估可以按照下列公式進(jìn)行： 裝飾裝修 專項補償價格各單項裝飾裝修項目總金額 裝潢綜合成新率 測算中涉及的裝飾 裝修 工程費用單價以及裝潢綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估具體情況，參照本細(xì)則附件七、九等的規(guī)定選取。 第二十八條 其它評估 ：房屋附屬物補償價格可對照本規(guī)范附件 九 的規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 第六章 拆 遷評估報告 第二十九條 出具報告要求 ：拆遷評估機構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具拆遷評估報告。 第三十條 簽名蓋章 ：拆遷評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構(gòu)公章。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 第三十一條 報告裝楨 ：房屋拆遷評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第七章 拆遷評估工作準(zhǔn)則 第三十二條 評估委托 ：被選定的拆遷評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷評估委托協(xié)議 ，并將委托協(xié)議原件報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估委托協(xié)議中應(yīng)約定本次拆遷評估操作程序的時間安排。 第三十三條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人 ：評估機構(gòu)必須確定受委托拆遷評估項目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 第三十四條 現(xiàn)場勘察 ：所有拆遷評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有拆遷評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察?，F(xiàn)場勘察記錄資料是拆遷評估測算和撰寫評估報告必備的基 7 礎(chǔ)資料。 第三十五條 評 估到戶 ：評估人員應(yīng)佩戴由房屋拆遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評估上崗證逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準(zhǔn)確、權(quán)證查驗無誤，不得錯計或缺項。 第三十六條 內(nèi)部審核評議 ：拆遷評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。 第三十七條 報告提交 ：拆遷評估機構(gòu)在評估委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報告。拆遷評估分戶報告需經(jīng)項目評估技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。 第三十八條 報告解釋與答疑 ：拆遷評估機構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋評估報告技術(shù)問題，接 受拆遷當(dāng)事人就評估報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向拆遷評估技術(shù)委員會報告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 第八章 拆遷評估工作資料存檔 第三十九條 整理存檔內(nèi)容 ：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔： （ 1） 評估委托協(xié)議； （ 2） 拆遷許可證； （ 3） 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料； （ 4） 評估對象的實地查勘記錄、照片等資料； （ 5） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實地查勘記錄、照片等資料； （ 6） 可比實例的實地查勘記錄、照片等資料； （ 7） 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； （ 8） 其他涉及評估項目的必要資料 。 第四十條 保存期限 ：完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。 第四十一條 資料證據(jù)保全 ：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。 8 第九章 附 則 第四十二條 細(xì)則附件 ：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。 第四十三條 特種業(yè)務(wù) ：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機電設(shè)備評估、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類 業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。 第四十四條 范圍外拆遷評估 ：城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋拆遷評估以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋 重置價格及裝飾裝修、附屬物等的拆遷評估 ，可參照本技術(shù)細(xì)則實施。 第四十五條 實施時間 ：本技術(shù)細(xì)則自 2009 年 11月 15 日起執(zhí)行。 9 揚州市城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細(xì)則附件 附件一、被拆遷房屋分類及其說明 住宅房屋分類 高檔住宅房屋 包括獨立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積率 1）、層次少（ 4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā) 建設(shè)方式建造的房屋。 一般住宅房屋 成套住宅 單元住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 獨門院落 指辦理合法手續(xù)后獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等。 非成套住宅 除以上兩類房屋以外的房屋。 非 住宅房屋分類 1、營業(yè)用房分類 營業(yè) 性用 房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房 作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和 2、 3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。 娛樂類建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公 共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系 統(tǒng)。 餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。 2、 非營業(yè)用房分類 10 非營業(yè)性用房 廠房倉儲類建筑 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 辦公類建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂 ，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 其它類建筑 以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 11 附件二、進(jìn)行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。 中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比 實例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同； 筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為： (1)鋼結(jié)構(gòu)， (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， (3)磚混結(jié)構(gòu)， (4)磚木結(jié)構(gòu)， (5)簡易結(jié)構(gòu)； 次相接近； 交易價格應(yīng)是正常市場交易價格； 般不應(yīng)超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實例； 定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為 3 個及以上數(shù)量； 0， 綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30； 在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 12 附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明 標(biāo)準(zhǔn)樣本 住宅 設(shè)定要求及說明 住宅房屋拆遷評估時根據(jù)被拆遷房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件： 1. 應(yīng)為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的 在用房屋，功能齊全并具備使用條件； 2. 應(yīng)是層高 5 層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南 ， 一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋； 3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用 15年或 10年）； 4. 每一拆遷項目評估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有拆遷項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” ,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。 5. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合多層 3 10年或 15年 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 拆遷項目范圍內(nèi)相對中央位置上。 同拆遷項目范圍內(nèi)情況。 普通室內(nèi)裝修 普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照等條件中等。 建筑面積 70 87攤占地 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 6獨門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨戶院落內(nèi) 2合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況； 7. 首先應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)尋找具有代 表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，如無法滿足要求，再根據(jù)具體情況，可從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述要求在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。 13 住宅房屋評估中可比實例選擇要求 次應(yīng)接近； 者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例； 7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為 3個及以上數(shù)量； 8. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30； 9. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù) 分類 成套 獨門院落 非成套 分類調(diào) 整系數(shù) j 98 102 105 110 90 94 分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下， 套住宅為 100，獨門院落為 108，非成套為 92。 14 附件四、住宅房屋實體因素（ 正說明表 成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一 等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 113080383872794待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)（八成） 735950500數(shù)（七成） 7505050005臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作 浮動。 樓層數(shù) 樓層系數(shù) (%) 所在樓層 一層樓 二層 樓 三層 樓 四層 樓 五層 樓 六層樓 七層樓 一 98 99 98 97 96 95 95 二 99 99 99 98 97 97 三 98 100 100 100 100 四 92 97 98 100 五 90 93 95 六 92 93 七 86 說明： 層系數(shù)增加 1%，頂層系數(shù)減少 1%； 層系數(shù)增加 2%。 宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少 1%。 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作 獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表 15 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易 結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 113080383872794待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)（八成） 735950500數(shù)（七成） 7505050005臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作 浮動。 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101 103 98 100 95 97 92 94 89 91 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設(shè)計合理， 內(nèi)部功能 布局得當(dāng)，獨立廚衛(wèi)設(shè)施 ，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔 設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔 內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂 內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨門院落 非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù) 16 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一 等 二等 系數(shù)取值 113080383872794待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)（八成） 735950500數(shù)（七成） 7505050005檐高 數(shù)取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為 住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101 103 98 100 95 97 92 94 89 91 住宅功能因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適 通行較為方便，一室朝南 設(shè)施不全，無朝南房間 內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不便 不滿足上述要求的非成套住宅房屋 有關(guān)說明 1 0 120 之間； 17 2可比實例修正方式的房屋 個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。 3. 實體因素修正系數(shù)采用計算方式為： 4321 4321 18 附件五、住宅房屋區(qū)位因素（ 正說明表 （一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 因素類別 因素項目 內(nèi) 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 拆遷 項目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 0 8 7 6 5 公交線路情況 8 7 6 5 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū) 1公里內(nèi)學(xué)校情況 0 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 0 9 8 7 6 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 0 19 18 17 16 拆遷項目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計 建筑小區(qū)布局與外形等 2 11 10 9 8 建 筑密度、外型等 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 1 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 1 10 9 8 7 配套設(shè)施 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 1 10 9 8 7 以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作 浮動。 （二）住宅區(qū)位 因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表 序號 因素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自然 景觀、 風(fēng)向 公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附 近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 靠近污染源或重噪音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 2 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在100 米以內(nèi)。 離主干道的距離在100之間。 離主干道的距離在250之間。 離主干道的距離在400之間。 離主干道的距離在500 米以上。 19 序號 因素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 公交線路情況 距離公交站點 50 米內(nèi)，有 4條以上重要公交線路。 距離公交站點50內(nèi)，至少有2 條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在 100- 之間，至少有2 條公交線路。 距離公交線路的距離在200之間，至少有 1條公交線路。 距離公交線路的距離在 400米以上。 3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于省級及以上重點中學(xué)（ 初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于區(qū)級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無中學(xué)或小學(xué)。 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距市級及以上醫(yī)院500 米以內(nèi)。 距市級及以上醫(yī)院500 米1000米。 距市級及以上醫(yī)院1000 米1500 米。 距市級及以上醫(yī)院1500 米以上。 距市級及以上醫(yī)院2500 米以上。 4 商業(yè)配套實施 重要商業(yè)配套設(shè)施 在 400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。 在 400 在 800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。 在 800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。 在 1000 米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。 5 規(guī)劃設(shè)計 建筑小區(qū)布局與外形等 布局合理、外形美觀、錯落 有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求 布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂 建筑 密度 建筑密度40%以下 建筑密度在 40%建筑密度在50 建筑密度在60% 建筑 密度在 65%以上 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況。 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無物業(yè)管理。 無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。 20 序號 因素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明： 其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) Q 711； 其中 2， 2， 2， 1， 3， 1， 1。 S，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) 100 。 21 附件六、成本法評估說明 （ 一 ） 非住宅非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用 然后扣除折舊 ,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細(xì)則 中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。 拆遷補償評估價格土地重新購建價格建筑物重新購建價格建筑物折舊 采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取土地重新購置價格，可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本。土地重新開發(fā)成本包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。 建筑物重新購建價格是指建筑物重置價格。建筑物重置價格通常采用成本積算法求取，建筑物重置價格包括建筑物建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，可通過對建筑安裝工程費、專業(yè)費用的估算來求取建筑物建設(shè)成本。 照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 （ 二 ） 住宅房屋重置價格（元 / 結(jié)構(gòu)類型 鋼筋砼（框架）一等 鋼筋砼（框架）二等 磚混一等 磚混二等 磚混三等 磚混四等平房 磚木 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 三等 重置單價 960 820 700 630 540 35000 470 27060 （三）非住宅房屋 重置價格（元 / 結(jié)構(gòu)類型 鋼筋砼（框 架）一等 鋼筋砼（框 架）二等 磚混一等 磚混二等 磚混三等 磚混四等平房 磚木 一等 二等 重置單價 1020 910 760 690 610 520 600 470 注： 1、 住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲用房）所列房屋的層高為 :鋼砼結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 木結(jié)構(gòu) 房屋層高每增減 重置價格相應(yīng)增減 2%,房屋層高為 室內(nèi) 地坪面與上層板頂面之間的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度計算 。 2、房屋的結(jié)構(gòu)、樓地面和設(shè)備狀況等相應(yīng)等級有較大差異時， 22 重置價格可適當(dāng)增減。 （四）單層工業(yè)廠房 重置價格（元 / 類別 級別 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況 重置價格 鋼混結(jié)構(gòu)（框架） 一級 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（ 6M 6M），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 1250 二級 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。 1070 鋼混結(jié)構(gòu)（排架） 一級 鋼砼柱，檐高大于 砼屋架或鋼屋架，跨度15M，吊車噸位大于 5噸。 1020 二級 鋼砼柱，檐高大于 砼屋架或鋼屋架，跨度15M，無吊車。 920 全鋼結(jié)構(gòu) 一級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車， 夾芯 彩鋼板墻面屋面，檐高大于 6M 。 1060 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車， 夾芯 彩鋼板墻面屋面，檐高大于 960 磚混結(jié)構(gòu) 一級 磚柱，檐高 屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3度 9 900 二級 磚柱，檐高 屋架 或鋼屋架，跨度 9 830 扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值 =房屋建筑物重置價格單價 （ 1+檐高調(diào)整系數(shù) +跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)） 建筑面積 成新率 % 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值 =房屋建筑物重置價格單價 （ 1+層高調(diào)整系數(shù) +跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)） 建筑面積 成新率 % 1、層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表 層高及檐高調(diào)整 調(diào) 整 值 鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在 不含 每增加 筑物重置價格增 單層廠房及倉儲用房檐高在 9M 以上調(diào)增 ,每增減 筑物 重置價格增減 磚混結(jié)構(gòu)，層高在 上調(diào)增 , 下調(diào)減， 每增減 筑物重置價格增減 2、鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正 系數(shù)說明表 跨度 (M) 12 18(15) 24 跨數(shù) 1 2 3 23 修正系數(shù) 4% 0 修正系數(shù) 0 （ 五 ）住宅房屋建筑等級說明表 房屋類別 等級 分部項 具 備 條 件 鋼筋砼結(jié)構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼 筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。 門窗 鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷 . 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 門窗 鋼窗或木窗， 普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷 房屋類別 等級 分部項 具 備 條 件 磚混結(jié)構(gòu) 磚混一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。 門窗 鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔 涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面 24 設(shè)備 水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷 . 磚混結(jié)構(gòu) 磚混二等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼 樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。 門窗 用料中等的木門窗。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂 屋樓地 水泥砂漿 或水磨石 樓地面，普通防水屋面。 設(shè)備 水電齊全，照明、動力線路未分 線路設(shè)置，有廚無廁。 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實砌磚墻或空斗磚墻承重。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 墻面及天棚 一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 屋樓地 水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 設(shè)備 有水電，廚廁合用。 磚混四等平房 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)，實砌一磚墻承重。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 墻面及天棚 一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。 屋樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊 頂。 設(shè)備 有水電及衛(wèi)生設(shè)施。 房屋類別 等級 分部項 具 備 條 件 磚木結(jié)構(gòu)平房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 門窗 鋁合金 門窗。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻 面磚貼面。 屋樓地 木桁條或木椽，旺磚平瓦屋面，水磨石 地面。 設(shè)備 有水、電。 磚木二等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 門窗 普通木門窗。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿 屋樓地 普通水泥地面，平瓦屋面。 設(shè)備 有水、電。 25 磚木三等 部分磚墻、部分土墻， 部分空斗墻， 木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水 4. 草房、披房及簡易房 房屋類別 等級 具 備 條 件 草 房披房簡易房 草房 磚墻或土墻，木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門窗 披房、簡易房 磚墻、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油氈屋面，檐高 2 米左右 （六 ）非住宅房屋建筑等級說明表 房屋類別 等級 分部項 具備條件 鋼筋砼結(jié)構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好 ，外觀無缺陷。 門窗 鋁合金或塑鋼窗，木質(zhì)門或其它金屬門有防盜門，底層窗戶設(shè)防盜網(wǎng)。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂 屋樓地 水泥砂漿 或水磨石 樓地面；保溫隔熱、防水屋面 設(shè)備 水電齊全，線路暗鋪，