物業(yè)管理程序文件：物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序.doc

物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序1.0 目的 規(guī)范新接/原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0 適用范圍 適用于上海永升物業(yè)管理有限公司長沙分公司對新接/原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0 職責(zé)3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。3.2 接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。3.3 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4.1.1 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。4.1.2 成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。管理處客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。管理處工程管理部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和工程設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。a) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和工程設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：房屋本體接管驗(yàn)收表；公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；工程設(shè)備接管驗(yàn)收表；接管驗(yàn)收問題整改表。b) 接管驗(yàn)收的工作程序總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備進(jìn)行資料驗(yàn)收移交驗(yàn)收是否合格 否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收 是否合格 否是 要求發(fā)展商限時(shí)整改 記錄歸檔 4.3 資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：a) 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；b) 規(guī)劃許可證；c) 投資許可證；d) 土地使用合同；e) 建筑開工許可證；f) 用地紅線圖。4.3.2 綜合竣工驗(yàn)收資料：a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書。c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證。d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書。e) 供水合同。f) 供電協(xié)議書、許可證。g) 供氣協(xié)議書、許可證。h) 有線電視合格證。i) 通訊設(shè)施合格證。j) 電梯準(zhǔn)用證。4.3.3 施工設(shè)計(jì)資料：a) 地質(zhì)報(bào)告書。b) 全套設(shè)計(jì)圖紙。c) 圖紙會審記錄。d) 設(shè)計(jì)變更通知單。e) 工程預(yù)決算報(bào)告書。f) 重要的施工會議紀(jì)要。g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。h) 沉降觀測記錄。i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。4.3.4 工程設(shè)備資料：a) 工程設(shè)備出廠合格證。b) 工程設(shè)備使用說明書（要求中文）。c) 工程設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.5 業(yè)主資料：4.3.6 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。4.3.7 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。4.4 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別4.4.1 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。4.4.2 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。4.5 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法4.5.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。4.5.2 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。4.6 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.6.1 主體結(jié)構(gòu)：a) 外墻不得滲水；b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.6.2 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.6.3 內(nèi)墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b) 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4.6.4 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。4.6.5 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2公分左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。4.6.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.6.7 門、窗：a) 門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b) 門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；c) 玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；f) 不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；g) 高檔裝飾門裝飾完整。4.6.8 樓梯、扶手：a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。4.6.9 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。4.6.10 飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.11 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.6.12 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。4.6.13 有線電視已開通，收視良好。4.6.14 開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。4.6.15 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。4.6.16 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。4.6.17 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。4.6.18 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。4.6.19 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。4.6.20 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。4.6.21 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。4.6.22 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符、工作正常。4.7 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.7.1 天臺：4.7.2 天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。4.7.3 屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.7.4 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。4.7.5 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.7.6 道路：1.0 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；2.0 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；3.0 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；4.0 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。4.7.7 室外消防栓：a) 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。b) 消防設(shè)施配件齊全。c) 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。4.7.8 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。4.7.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。4.7.10 值班崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。4.7.11 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。4.7.12 停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。4.7.13 單車、電動(dòng)車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。4.7.14 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。4.7.15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。4.7.16 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。4.7.17 臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫。4.7.18 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。4.7.19 信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。4.7.20 雕塑、小品牢固、完好、安全。4.7.21 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。4.8 工程設(shè)備的接管驗(yàn)收4.8.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。4.8.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。4.8.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。4.8.4 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。4.8.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。4.8.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。4.8.7 安防監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。4.9 接管驗(yàn)收遺留問題的處理4.9.1 遺留問題的登記確認(rèn)：a) 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b) 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。4.9.2 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。4.9.3 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。4.9.4 對于長期解決不了、勢必