稅收理論論文-淺論大同市房地產(chǎn)業(yè)地方稅收分析研究.doc

稅收理論論文-淺論大同市房地產(chǎn)業(yè)地方稅收分析研究論文關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅收管理強化論文摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要作用。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)市場日益活躍，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收逐年大幅增長，已成為地稅收入的重要組成部分?？陀^分析房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀，強化房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，對促進地稅收入的持續(xù)穩(wěn)定增長有著積極的意義。一、山西省大同市房地產(chǎn)稅收發(fā)展現(xiàn)狀大同市房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。2006年全市房地產(chǎn)投資為2142億元，環(huán)比增長466，其中住宅投資為1544億元，環(huán)比增長213。2004年至2006年房地產(chǎn)投資平均增速為5047，住宅投資在房地產(chǎn)投資的比重保持在55以上，住宅建設是大同市房地產(chǎn)投資的主要方向。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，才能“?！弊〗?jīng)濟稅源，才能保證地方稅收持續(xù)、穩(wěn)步增長。1房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展主要特點。一是稅收總量逐年擴大，增長速度逐年加快。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收總量逐年擴大。2004年，大同市房地產(chǎn)稅收總量僅為448407萬元；2005年達到614042萬元，同比增收165635萬元；2006年達到993541萬元，同比增收379499萬元。與此同時，房地產(chǎn)稅收的增長速度也逐年加快。一是房地產(chǎn)稅收歷年同比呈高速增長態(tài)勢，2004和2005年的增幅分別為3694和6180；二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產(chǎn)稅收比上年增長3694，而地方稅收比上年增長55l88，低于同期地方稅收總體增幅1894個百分點；2006年房地產(chǎn)稅收比上年增長6180，遠高于同期地方稅收增長。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻份額整體上呈逐年加大的趨勢；三是各稅種普遍增長但增幅不一，所占比重差異懸殊；四是各地發(fā)展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產(chǎn)業(yè)稅收在縣(區(qū))之間發(fā)展不平衡。一是各地房地產(chǎn)稅收的增長幅度不平衡。全市房地產(chǎn)稅收增幅為6180，高出地方稅收增幅4003個百分點，城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級等市中心區(qū)房地產(chǎn)稅收增幅為5598，高出地方稅收總體增幅3182個百分點。其他縣(區(qū))雖基本趨于增長態(tài)勢，但增幅較小。二是房地產(chǎn)稅收占當?shù)氐胤蕉愂盏谋戎夭黄胶狻?006年城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級組織房地產(chǎn)稅收887605萬元，占到全市房地產(chǎn)稅收的8934，也就是說全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局是以市區(qū)為中心，其中城區(qū)、南郊、開發(fā)區(qū)和市級組織的房地產(chǎn)稅收占全市房地產(chǎn)稅收的比重分另為1557、3068、1601和2689，而其他9個縣(區(qū))僅1066，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產(chǎn)稅收占其地方稅收的比重不到1，而占全市房地產(chǎn)稅收的比重也不足1。2房地產(chǎn)業(yè)地方稅收征管中存在的問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，成為稅收征管工作的難點。一是納稅人納稅意識不夠，偷、漏稅現(xiàn)象比較嚴重；二是宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位；三是稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯；四是部門協(xié)調配合不夠，激勵制約手段欠缺；五是政府干預過多，稅款征收難到位。3房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢分析。(1)結合房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運行特點分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的產(chǎn)業(yè)運行特點：一是地域性，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，房地產(chǎn)市場需求就大，房地產(chǎn)價格就高。二是價格彈性，在一定時期內，當房地產(chǎn)價格出現(xiàn)一定幅度下降時，需求出現(xiàn)較大幅度的上升；反之需求會迅速下降。三是周期性，房地產(chǎn)市場要經(jīng)歷繁榮、衰退等發(fā)展階段，并受經(jīng)濟發(fā)展情況影響。四是政策相關性，政策因素對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。從大同市的情況分析，經(jīng)濟發(fā)展水平將繼續(xù)攀高，房價下降的可能性極小，目前大同市房地產(chǎn)行業(yè)正處于繁榮階段。(2)結合大同市房地產(chǎn)市場供求狀況分析房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收入趨勢。近年來該市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，房地產(chǎn)市場運行總體是健康的。首先，大同市仍是地處內陸經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場形成時間不長，以居住為目的是購房的最重要的消費動機。其次，近年來大同市提出經(jīng)營城市的理念，政府對土地進行公開拍賣，土地價格相對穩(wěn)定。三是隨著居民購房能力的提高和城市化進程速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)在未來幾年將繼續(xù)保持快速發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)大同市“十一五”規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到14000元，比2005年增長64，人均住宅面積達到28m2，從2006年起全市每年需建住宅180萬m2?！笆晃濉逼陂g大同把對棚戶區(qū)改造作為重點。這樣在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到28平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。(3)近期房地產(chǎn)稅收收入形勢預測。如近期國家沒有新調控政策出臺，可以判定：一是受房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展帶動，大同市房地產(chǎn)稅收將持續(xù)增長，占地方稅收比重有所上升。二是受大同市城市規(guī)劃影響，新興熱點板塊逐步形成，區(qū)域問房地產(chǎn)業(yè)走勢良好，房地產(chǎn)稅收將會進入一個加速增長期。三是伴隨著房地產(chǎn)項目向城區(qū)外拓展，稅源在區(qū)域間流動增加，以及外資和新注冊企業(yè)開發(fā)項目增多，勢必導致企業(yè)所得稅向國稅轉移，地稅收入減少。但也不可忽視宏觀政策變動的影響：一是前期政策執(zhí)行滯后效應逐步呈現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和金融信貸投放速度放緩，將對部分地區(qū)房地產(chǎn)稅收產(chǎn)生持續(xù)性影響；二是新的政策出臺，短期內改變房地產(chǎn)需求和供給，對房地產(chǎn)稅收某些稅種收入將產(chǎn)生較大影響。二、強化房地產(chǎn)稅收管理的對策1以稅源管理為核心，強力推動房地產(chǎn)稅收管理上臺階。(1)明確機構，清晰權責。按現(xiàn)有機構設置，確定房地產(chǎn)稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務稽查四個崗位，明確各崗位工作職責及信息交換辦法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改變層層審批的“金字塔”式管理，建立以稅源管理部門為信息采集中心、資料建立中心、各部門分工配合、環(huán)環(huán)緊扣的鏈條式“扁平狀”管理，實現(xiàn)內部整體協(xié)調，房地產(chǎn)稅源、征、管、查管理的一體化。(2)突出重點，把握關鍵。一是全面采集涉稅信息。加強部門聯(lián)系，掌握城市規(guī)劃、土地管理及商住房信息，建立本地房地產(chǎn)宏觀稅源檔案；采集房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)和靜態(tài)信息。具體包括開發(fā)形式、納稅人基本情況、立項開工證明、土地面積用途、建筑成本進度、預售情況、銷售進度及各環(huán)節(jié)納稅申報情況等，按項目分戶建立“一戶式”稅源檔案；分地段、按門牌號采集舊房交易、出租信息，建立舊房稅源檔案；二是加強稅源分析比對。根據(jù)掌握的房地產(chǎn)開發(fā)宏觀及微觀稅源信息，分析預測本地實際稅源及實現(xiàn)進度。(3)優(yōu)化手段，搞好結合。一是要優(yōu)化稅源管理手段。充分運用現(xiàn)代科技手段，推行電子信息化管理，建立電子信息檔案，將管理的觸角伸向城市的每一個角落，覆蓋各個環(huán)節(jié)每個稅種，形成信息聯(lián)網(wǎng)，對整個房地產(chǎn)稅源實施動態(tài)和靜態(tài)的稅源監(jiān)控。二是要搞好結合。通過對稅源信息的綜合運用，充分發(fā)揮稅源管理的結合效能作用，與納稅約談、納稅評估等管理手段相結合，與房地產(chǎn)稅收預測和制定稅收計劃相結合，與加強源頭控管和統(tǒng)計分析相結合，與稅收執(zhí)法水平評估相結合，與稅務征管檔案管理相結合，全面提高稅源管理水平，推動稅收管理上臺階。2以綜合治稅為平臺，著力開創(chuàng)房地產(chǎn)稅收管理新局面。(1)密切部門配合，善于外部借力。地稅部門要充分利用相關政府職能部門等提供的房地產(chǎn)權屬登記信息，建立健全房地產(chǎn)稅收稅源檔案及房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)庫，加強房地產(chǎn)稅收征收管理。要簡化辦稅程序，采取納稅人直接到指定點申報、郵寄申報、電子申報等多種申報方式，優(yōu)化納稅服務環(huán)境，方便納稅人申報納稅。相關政府職能部門要及時向地稅部門提供房地產(chǎn)權屬登記的有關文件、資料，將房地產(chǎn)稅收征收納入房地產(chǎn)權屬登記流程。一是國土資源部門要將土地年度利用計劃于年初向地稅部門提供。批準占用土地，應及時向地稅部門提供批準用地文件或土地使用權出讓合同及其他相關資料，占用耕地的，必須要求用地單位提供耕地占用稅完稅或減免稅憑證；以土地出讓方式取得土地使用權的還必須提