房地產相關法律匯總分析.ppt

土地使用權的會計處理,企業(yè)會計準則無形資產 ： 第三條 無形資產，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。 企業(yè)（房地產開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。,2019/6/27,主要教學內容,房地產、建安業(yè)基本工作流程 土地法律制度 城市規(guī)劃法律制度 建筑業(yè)法律制度 房產交易法律制度 合同法律制度,2019/6/27,一、房地產、建安業(yè)基本工作流程,買地 施工準備 建筑施工 產品銷售 售后服務,2019/6/27,二、土地法律制度,1.我國土地所有制：社會主義公有制 全民所有制土地（國有土地） 房地產開發(fā) 勞動群眾集體所有制土地 征收 房地產開發(fā),2019/6/27,二、土地法律制度,2. 土地登記制度：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。 土地登記簿應當載明下列內容： （一）土地權利人的姓名或者名稱、地址； （二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況； （三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格； （四）地上附著物情況。,2019/6/27,二、土地法律制度,3. 土地查詢制度： 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責土地登記資料的公開查詢工作。 具體見土地登記資料公開查詢辦法 4 .土地用途管制 與土地利用規(guī)劃制度,2019/6/27,二、土地法律制度,5. 國有土地使用權有償出讓制度 國家依法實行國有土地有償使用制度（劃撥除外）。 土地使用權出讓年限限制制度。 出讓方式：招標拍賣掛牌、協(xié)議。 成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。 6.土地閑置處置制度,2019/6/27,二、土地法律制度,7. 拆遷補償、安置制度 拆遷補償協(xié)議的內容：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調，也 可以二者組合。 注意的問題,2019/6/27,注意的問題,1.實行房屋產權調換的 ，可能被拆遷人要付給房產公司差價。 2.拆遷費用包括：被拆遷的房屋補償、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)、停產損失，拆遷管理費、被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金等。,2019/6/27,三、城市規(guī)劃法律制度,1. 施工前，開發(fā)企業(yè)需要辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。 2.規(guī)劃的具體內容：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求 。（具體見城市規(guī)劃編制辦法） 3.注意查詢建筑物分戶實測成果表。,2019/6/27,四、建筑業(yè)法律制度,1.建筑工程依法實行招標發(fā)包制度。 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。 2.建筑工程竣工驗收和竣工驗收備案管理制度，尤其注意技術檔案和施工管理資料和按合同約定支付工程款的情況。,2019/6/27,四、建筑業(yè)法律制度,3.建筑工程依法實行質量保證金制度（5%）。 4. 建設工程價款結算制度 合同條款中對涉及工程價款結算約定事項。 工程進度款結算與支付 的規(guī)定，包括工程進度款結算方式 、工程量計算 、工程進度款支付 、工程竣工結算 等內容。,2019/6/27,五、房產交易法律制度,1.房產交易實行基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格定期確定與公布制度。 2.國家房地產權屬登記制度，但對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。注意初始登記的內容：房屋已竣工的證明與房屋測繪報告。而且建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記。 3.房地產轉讓的方式 ：買賣、贈與、以房地產作價入股 、提供土地使用權 合作、合資、收購、兼并或合并 、以房地產抵債等形式。,2019/6/27,五、房產交易法律制度,4.房地產轉讓合同的主要內容 5.國家實行房地產成交價格申報制度。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。（城市房地產轉讓管理規(guī)定T14） 6.城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定。本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定T25、 物權法T74）,2019/6/27,五、房產交易法律制度,7. 禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。（商品房銷售管理辦法T42 ） 8.房產交易實行商品房預售許可制度。申請預售許可 ，還應提供商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。（城市商品房預售管理辦法T6、T7 ）,2019/6/27,五、房產交易法律制度,9.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。（物業(yè)管理條例 T42） 10.建筑區(qū)劃內的道路、綠地 、公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房 ，屬于業(yè)主共有。,2019/6/27,六、合同法律制度,1.合同成立的要件 雙方當事人經過協(xié)商，就合同內容意思表示一致，合同就成立。具體要件為： （1）有兩個以上的相互獨立的訂約當事人。 （2）訂約各方意思一致。,2019/6/27,2.合同成立的時間 （1）書面合同，以最后簽字或者蓋章的時間為合同成立時間。 （2）當事人要求在合同成立之前簽訂確認書的，簽訂確認書的時間為合同成立時間。,2019/6/27,3.合同成立的地點 （1）承諾生效的地點為合同成立的地點。 （2）當事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當事人簽字或者蓋章的地點為合同成立的地點。雙方當事人簽字或者蓋章的地點不為同一地的，以最后簽字或者蓋章的時間為合同成立時間。 （3）采用數據電文形式訂立合同的 ，當事人有約定合同成立地點的，以其約定；沒有約定的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點；沒有主營業(yè)地的，其經常居住地為合同成立的地點。,2019/6/27,4.合同的條款 （1）當事人的名稱或者姓名和住所； （2）標的； （3）數量； （4）質量； （5）價款或者報酬； （6）履行期限、地點和方式； （7）違約責任； （8）解決爭議的方法。,2019/6/27,5.審查合同注意事項 當事人、標的、報酬為合同的必須條款，否則合同不成立；其他條款為一般條款，沒有約定或者約定不明的，可以由當事人協(xié)商補充。協(xié)商不成的，按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，按照合同法 62條處理。,2019/6/27,6.違約金比例的規(guī)定 7.違約金與定金的償付,2009年8月15日，某市地稅稽查局對新華房地產公司2008年度涉稅情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)該公司在2008年所得稅賬務處理時，有一筆扣除為：定金支出20萬元，違約金支出20萬元?；槿藛T查到相