投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn).ppt

第八章 投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn),第一節(jié) 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 投資性房地產(chǎn)的計量 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換及處置 第二節(jié) 無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容 無形資產(chǎn)的計量 無形資產(chǎn)的取得 無形資產(chǎn)的攤銷 無形資產(chǎn)的出租、出售 無形資產(chǎn)的期末計價,第一節(jié) 投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 投資性房地產(chǎn)的計量 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)的處置,一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn),定義： 是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。 形式 已出租的建筑物 已出租的土地使用權(quán) 持有且擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 確認(rèn) 將某個項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件： 1、與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量,二、投資性房地產(chǎn)的計量,投資性房地產(chǎn)的初始計量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更,投資性房地產(chǎn)的初始計量,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量 外購的投資性房地產(chǎn) 只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括買價、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 自行建造的投資性房地產(chǎn) 只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量,后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式 通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩者計量模式 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式,采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量 會計處理 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按照其實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。 按月計提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。 取得的租金收入，借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。,采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量,采用公允價值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。兩個條件必須同時具備（P154） 會計處理 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按照其實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。 不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)-公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”科目；低于則做相反的分錄。 取得的租金收入，借記“銀行存款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。,三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 成本模式下的轉(zhuǎn)換 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租 轉(zhuǎn)換日為租賃期的開始日 自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租 轉(zhuǎn)換日為租賃期的開始日 自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值 轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止使用后，確定用于資本增值的日期。 投資性房地產(chǎn)開始自用 轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。,成本模式下的轉(zhuǎn)換,作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)， 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 按自用房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)， 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 （累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn) （無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用,按該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)， 借：固定資產(chǎn) （無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 （投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 （累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）,公允價值模式下的轉(zhuǎn)換,作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用,作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)入賬成本按該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值確定 其公允價值小于賬面價值的差額，計入公允價值變動損益 借：投資性房地產(chǎn)-成本（公允價值） 公允價值變動損益 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 其公允價值大于賬面價值的差額，計入資本公積 借：投資性房地產(chǎn)-成本（公允價值） 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積-其他資本公積（處置時轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入）,自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)入賬成本按該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值確定 其公允價值小于賬面價值的差額，計入公允價值變動損益 借：投資性房地產(chǎn)-成本（該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值） 公允價值變動損益 累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 其公允價值大于賬面價值的差額，計入資本公積 借：投資性房地產(chǎn)-成本（該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值） 累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 資本公積-其他資本公積（處置時轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入）,采用公允價值模式計量的 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用,以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值 其公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）-轉(zhuǎn)換日的公允價值 公允價值變動損益（差額大于0） 貸：投資性房地產(chǎn)-成本 投資性房地產(chǎn)-公允價值變動(或借) 公允價值變動損益（差額小于0）,四、投資性房地產(chǎn)的處置,投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。 成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 確認(rèn)收入， 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅 結(jié)轉(zhuǎn)成本， 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn),公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置,確認(rèn)收入， 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本， 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)-成本 投資性房地產(chǎn)-公允價值變動（或借） 將其持有損益（公允價值變動損益）轉(zhuǎn)為已實(shí)現(xiàn)損益（其他業(yè)務(wù)收入） 借或貸記“公允價值變動損益”，貸或借記“其他業(yè)務(wù)收入” 將轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入 借：資本公積-其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入,第二節(jié) 無形資產(chǎn),無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容 無形資產(chǎn)的計量 無形資產(chǎn)的取得 無形資產(chǎn)的攤銷 無形資產(chǎn)的出租、出售 無形資產(chǎn)的期末計價,無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容,概念： 是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)等。 特征： 可辨認(rèn)性、不具有實(shí)物形態(tài)、屬于非貨幣性資產(chǎn) 內(nèi)容 專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)等。,無形資產(chǎn)的初始計量,無形資產(chǎn)應(yīng)該按照實(shí)際成本計量，即以取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產(chǎn)的成本。 外購無形資產(chǎn)的成本，包括買價、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于是該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。 購買無形資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的初始成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除符合借款費(fèi)用資本化條件的應(yīng)予資本化之外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計入當(dāng)期損益。（P162 例8-6） 自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括自滿足無形資產(chǎn)確認(rèn)條件后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額，但對于以前期間已經(jīng)費(fèi)用化的支出不再進(jìn)行調(diào)整。 研究階段的有關(guān)支出，在發(fā)生時應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化計入當(dāng)期損益 開發(fā)階段的有關(guān)支出，如果企業(yè)能夠證明開發(fā)支出符合無形資產(chǎn)的定義及相關(guān)確認(rèn)條件，可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)。,無形資產(chǎn)的后續(xù)計量,無形資產(chǎn)后續(xù)計量的原則 估計無形資產(chǎn)的使用壽命 無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核 使用壽命有限的無形資產(chǎn) 使用壽命不確定的無形資產(chǎn),無形資產(chǎn)后續(xù)計量的原則,估計無形資產(chǎn)的使用壽命 企業(yè)應(yīng)當(dāng)于取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命 無形資產(chǎn)的使用壽命如為有限的，應(yīng)當(dāng)估計該使用壽命的年限或者構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位數(shù)量 無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核 企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核 如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法不同于以前的估計，則對于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應(yīng)改變其攤銷年限及攤銷方法，并按照會計估計變更進(jìn)行處理。 對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，如果有證據(jù)表明其使用壽命是有限的，則應(yīng)估計其使用壽命并按照使用壽命有限的無形資產(chǎn)處理原則進(jìn)行處理。,使用壽命有限的無形資產(chǎn)的后續(xù)計量 -無形資產(chǎn)攤銷,使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應(yīng)在其預(yù)計的使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法對應(yīng)攤銷金額進(jìn)行攤銷。 應(yīng)攤銷金額=無形資產(chǎn)的成本-殘值-已計提的減值準(zhǔn)備 使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷的會計處理 按照該項(xiàng)無形資產(chǎn)所服務(wù)的對象，計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益 借：制造費(fèi)用 管理費(fèi)用等 貸：累計攤銷,使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的后續(xù)計量,對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在持有期間不需要進(jìn)行攤銷 但應(yīng)當(dāng)在每個會計期間進(jìn)行減值測