大梅沙湖心島商業(yè)街招商執(zhí)行報(bào)告.pptVIP

大梅沙湖心島商業(yè)街 招商執(zhí)行方案,方案內(nèi)容,商業(yè)整體定位,業(yè)態(tài)組合,招商步驟,營(yíng)銷(xiāo)推廣,招商策略及租金策略,招商舉措,招商執(zhí)行,招商進(jìn)度、目標(biāo),1 商業(yè)整體定位闡述,1,市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求趨勢(shì),產(chǎn)品價(jià)值的深度挖掘,商業(yè)的整體定位,市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求,品味人群消費(fèi)場(chǎng)所,大梅沙頭號(hào)商街,產(chǎn)品天然地理?xiàng)l件,產(chǎn)品價(jià)值深度挖掘 商業(yè)定位基礎(chǔ),片區(qū)日后發(fā)展，價(jià)值的提升,旅游景點(diǎn)的拉動(dòng)作用,市場(chǎng)空白，頭號(hào)產(chǎn)品,唯一島嶼商業(yè)物業(yè),東部華僑城的旅游人群,片區(qū)酒店的商務(wù)休閑人群,未來(lái)的萬(wàn)科總部辦公及住宅人群,1,釋義：大梅沙片區(qū)唯一以時(shí)尚、情調(diào)、純粹、景觀為特色的體驗(yàn)式 島嶼休閑消費(fèi)街區(qū)直擊東部的特色商業(yè)空白！,大梅沙 唯一 異域風(fēng)情景點(diǎn)式ICB,整體定位的描述,景點(diǎn)式：以梅沙景觀為依托、項(xiàng)目湖景為核心的體驗(yàn)休閑度假商業(yè)街區(qū),異域風(fēng)情：異國(guó)情調(diào)，以歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)為藍(lán)本的情景文化商業(yè)街區(qū),ICB：Island Commercial Block。建筑形態(tài)開(kāi)放式、流轉(zhuǎn)式的島嶼商業(yè)街區(qū),異域風(fēng)情 景點(diǎn)式 ICB,海上世界,島上明珠,西有海上世界、東有島上明珠 打造深圳最知名的休閑勝地，僅有的具備最豐富自然 風(fēng)光的島上商業(yè)街區(qū),發(fā)展目標(biāo)：,2 業(yè)態(tài)組合,打造休閑體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合,消費(fèi)者需求,建筑產(chǎn)品特性,招商的權(quán)衡,業(yè)態(tài)層次劃分與初步布局,對(duì)業(yè)態(tài)的影響與要求,最高消費(fèi)層次：休閑、體驗(yàn)、精神等方面需求,項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次：社區(qū)配套商業(yè)（小型便利店、美容美發(fā)、西點(diǎn)店、沖印店等）,中間消費(fèi)層次：對(duì)品質(zhì)生活的需求及對(duì)旅游景點(diǎn)的留念,項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次：精品服飾、特色商品、紀(jì)念品、個(gè)性工藝品等,最低消費(fèi)層次：基本消費(fèi)需要,項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次：風(fēng)情美食、酒吧、陶藝吧、DIY工作室等體驗(yàn)休閑類(lèi),業(yè)態(tài)與消費(fèi)需求逐層次的關(guān)聯(lián),業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想_業(yè)態(tài)層次劃分,業(yè)態(tài)組合具體劃分,沿愿望湖內(nèi)側(cè)的臨街商鋪建議選擇各式酒吧、特色吧、格調(diào)吧等業(yè)態(tài)，打造深圳知名酒吧街，特色經(jīng)營(yíng)，吸引市民及參觀旅游度假人士，營(yíng)造休閑、舒適、生態(tài)的氣氛，成為深圳東部獨(dú)具特色全新體驗(yàn)式夜生活休閑區(qū)。,“酒吧文化散發(fā)著年輕人青春的激情，涌動(dòng)著年輕人激烈的喧嘩和騷動(dòng)，容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動(dòng)。不再年輕的時(shí)候會(huì)去坐坐喝喝酒，回味青春，因?yàn)榫瓢墒乔啻旱臍q月，那里的青春不會(huì)死去，離去的只是舊識(shí)容顏 ”,特色主題、全城獨(dú)一無(wú)二、不可復(fù)制,“狂野、激情、運(yùn)動(dòng)、主題性 ”,在中信、在海上世界、在深圳的其他角落無(wú)所尋覓，全新感官體驗(yàn)、刺激的主題性酒吧世界！,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島商業(yè)街里端劇場(chǎng)建筑，鑒于其優(yōu)良的地理位置、獨(dú)特的建筑外形，我們建議多角度規(guī)劃，兩個(gè)創(chuàng)意方向以供參考：,劇場(chǎng)建筑,一、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)主題性俱樂(lè)部,Work hard, play hard,靈感來(lái)源：,源于美國(guó)白領(lǐng)階層的文化“努力工作，盡情玩”，在中國(guó)尤其是深圳已得到大部分人的認(rèn)同。 職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、經(jīng)紀(jì)人、廣告從業(yè)者 愛(ài)好描述：野外活動(dòng)、旅游、運(yùn)動(dòng)、酒吧、音樂(lè)會(huì)、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽、會(huì)員聚會(huì),造圈,“圈子”是生活方式的符號(hào)，是對(duì)身份的認(rèn)同和甄別，是對(duì)倡導(dǎo)文化的精神打包,無(wú)論是酒吧還是俱樂(lè)部一定要有明確的主題性，球迷、音樂(lè)發(fā)燒友、登山愛(ài)好者、沖浪俱樂(lè)部、驢友、攀巖、車(chē)模船模發(fā)燒友，成立相應(yīng)的俱樂(lè)部，吸引眾多的愛(ài)好者，打造他們自己的“圈子”。,二、愿望美景活動(dòng)場(chǎng)所,靈感來(lái)源：,愿望湖,愿望塔,造勢(shì),人人心中都有愿望，也都希望愿望成為現(xiàn)實(shí)，愿望塔、愿望湖無(wú)人不愛(ài),愿望塔下、愿望湖畔，承辦小型酒會(huì)、婚慶日、紀(jì)念日、戶(hù)外Party、公司慶典等喜慶活動(dòng)，同時(shí)可作為交友、相親俱樂(lè)部的會(huì)場(chǎng)，博取愿望成功的好彩頭,業(yè)態(tài)組合具體劃分,沿愿望湖外側(cè)的臨街商鋪建議選擇特色餐飲、各地美食，中西餐廳、亞洲美食分布其中，提供休閑、旅游、度假等消費(fèi)者質(zhì)的享受 。,萬(wàn)國(guó)風(fēng) 情餐飲,“品著美酒，享受佳肴，呼吸著清新的空氣，欣賞自然的美景讓心靈去旅行。這是多少人夢(mèng)寐以求的場(chǎng)景，在大梅沙湖心島，你的愿望實(shí)現(xiàn)了！ ”,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島外側(cè)入口處廣場(chǎng)周邊商鋪建議選擇主題性餐飲業(yè)態(tài)，如咖啡屋、比薩店、冰激凌店等知名連鎖商業(yè)，展示良好形象，提升整體的檔次和品味 。,主題性餐飲,“咖啡苦澀也好，香甜也好，當(dāng)你坐在那里細(xì)細(xì)品味的時(shí)候，你的心已經(jīng)在慢慢溶掉了 ”,業(yè)態(tài)組合具體劃分,湖心島商業(yè)街內(nèi)街商鋪建議選擇各式精品店、民族風(fēng)情服飾店、特色商品、紀(jì)念品、個(gè)性工藝品店、陶藝蠟藝工作室、創(chuàng)意坊（Free Box）、攝影基地等業(yè)態(tài)，以及部分服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)（小型便利店、美發(fā)店、西點(diǎn)店等）,精品店、紀(jì)念品 、服務(wù)配套,湖心島地處大梅沙，新的旅游景點(diǎn)，加之東部華僑城的帶動(dòng)效應(yīng)，必定會(huì)吸引大量的旅游觀光消費(fèi)者，因此對(duì)應(yīng)的旅游紀(jì)念品、特色工藝品等必然會(huì)具有很大市場(chǎng)；而服務(wù)配套則主要是滿(mǎn)足公寓住戶(hù)及旅游者的相關(guān)生活需求。,3 招商執(zhí)行,【招商策略】大鋪位招商先行,大鋪位商家的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招商及未來(lái)經(jīng)營(yíng)的人氣貢獻(xiàn)至關(guān)重要，而且大商家的招商比較漫長(zhǎng)，因此必須先行招商，且志在必得！,【招商策略】主力店招商策略,德思勤豐富的商家資源及科學(xué)的招商模式,突破手段,老客戶(hù)資源,實(shí)操經(jīng)驗(yàn),德思勤公司客戶(hù)資源,復(fù)合型商業(yè)資源,地毯式搜索,專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì),項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯，但劣勢(shì)也比較突出，商業(yè)消費(fèi)因季節(jié)性的影響十分明顯，談旺季差異化較大，結(jié)合前面提到的相應(yīng)招商策略，建議制定相對(duì)合理的租金策略，以達(dá)到更吸引商戶(hù)入駐的可能性。,建議根據(jù)淡旺季差別，在一年內(nèi)制定兩套租金方案（淡季低價(jià)、旺季正常），但綜合平均租金價(jià)格維持在120元/平米.月的水平（未含管理費(fèi)）。（隨片區(qū)發(fā)展變化不斷調(diào)整）,注：以上價(jià)格為預(yù)期估測(cè)，尚需得到進(jìn)一步調(diào)研論證，實(shí)際招商過(guò)程中價(jià)格亦需根據(jù)商家的實(shí)際情況作出進(jìn)一步調(diào)整。,主力商家的昭示作用 ：市場(chǎng)關(guān)注，吸引小商家進(jìn)駐,目標(biāo),引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,溝通招商創(chuàng)新手法,主力商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商,主力商家昭示作用,點(diǎn)對(duì)面宣傳，擴(kuò)大影響 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通，重點(diǎn)突破 步步為營(yíng)，分級(jí)招商、體驗(yàn)互動(dòng)式招商,措施,免租期,租金彈性調(diào)整,8月,7月,4月,10月,前期預(yù)熱,持續(xù)招商階段,前期準(zhǔn)備階段： 招商物料的準(zhǔn)備 法律文本的準(zhǔn)備 客戶(hù)摸底，積累客戶(hù),持續(xù)招商階段： 1.營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的配合 2.重點(diǎn)客戶(hù)的洽談 3.招商策略的不斷調(diào)整 4.簽訂合同,5月,6月,9月,全面出擊,重點(diǎn)消化,難點(diǎn)突破,招商過(guò)程中及時(shí)調(diào)整策略，促進(jìn)招商任務(wù)的完成,年底,后期招商,尾盤(pán)消化,招商率30%,招商率60%,招商率80%,順利開(kāi)街,初步推廣： 項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃及招商條件 制作招商宣傳冊(cè)及籌備法律文件 少量的宣傳公關(guān)工作，直銷(xiāo)“主力租戶(hù)”,第一 階段,全面推廣： 針對(duì)主力租戶(hù)進(jìn)行直銷(xiāo)推廣 跟進(jìn)所有目標(biāo)商戶(hù) 根據(jù)各商戶(hù)的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)商定其位置及規(guī)模 進(jìn)行廣泛宣傳，加強(qiáng)宣傳力度,第二 階段,落實(shí)商戶(hù)： 與商戶(hù)洽談租賃條款 落實(shí)進(jìn)駐商戶(hù)，簽訂正式合約 進(jìn)行針對(duì)性宣傳，為開(kāi)業(yè)做好準(zhǔn)備,第三 階段,交付使用及試業(yè)開(kāi)幕： 協(xié)助商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，裝修等工程問(wèn)題 開(kāi)幕活動(dòng)，進(jìn)行開(kāi)業(yè)宣傳活動(dòng)，打響知名度,第四 階段,4 營(yíng)銷(xiāo)推廣,分階段營(yíng)銷(xiāo)推廣，實(shí)現(xiàn)各階段招商目標(biāo)； 以新聞性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為引爆點(diǎn)，通過(guò)品牌帶動(dòng)，展開(kāi)全面推廣； 媒體推廣、現(xiàn)場(chǎng)展示和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)齊頭并進(jìn)； 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣擴(kuò)大影響力，促進(jìn)招商。,形象導(dǎo)入期 強(qiáng)勢(shì)推廣期 尾盤(pán)消化期,4月,7月,10月,招商目標(biāo)：,費(fèi)用預(yù)算：,招商率30%,招商率80%,待定,待定,待定,1、形象導(dǎo)入期,階段推廣目標(biāo)：,7月之前累計(jì)實(shí)現(xiàn)招商率的30%,階段推廣策略 前期物料準(zhǔn)備與積累招商客戶(hù)并行，通過(guò)招商推介活動(dòng)啟動(dòng)商業(yè)推廣，引出對(duì)區(qū)位價(jià)值的大討論，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度。 推廣主題：東部島上明珠，梅沙商業(yè)王冠,強(qiáng)勢(shì)推廣期 尾盤(pán)消化期,4月,7月,10月,形象導(dǎo)入期,活動(dòng)主題：深圳市各行業(yè)協(xié)會(huì)洽談會(huì)暨湖心島項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì) 活動(dòng)時(shí)間：2007年4月27日（待定） 活動(dòng)目的： 宣傳推廣，提高項(xiàng)目知名度 現(xiàn)場(chǎng)考察，直觀感受商業(yè)街，促成到場(chǎng)商家的意向簽訂 利用各行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)資源，對(duì)我們的商業(yè)街進(jìn)行全面推廣 樹(shù)立鴻洲的品牌地位，通過(guò)活動(dòng)的組織，展示發(fā)展商的實(shí)力 建立良好口碑，相傳于行業(yè)協(xié)會(huì)各會(huì)員之中，為日后的鴻洲 商業(yè)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 活動(dòng)方式：與深圳市各行業(yè)協(xié)會(huì)共同舉辦商家洽談會(huì)及項(xiàng)目推介會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容：由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)組織會(huì)員商家，德思勤邀請(qǐng)部分商家到商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行商家座談會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、商家交流會(huì)等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察。 媒體配合：商業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部期刊，網(wǎng)絡(luò)直播，報(bào)紙廣告、軟文，短信,產(chǎn)品推介會(huì),（1）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo), 知名品牌進(jìn)駐簽約儀式,活動(dòng)目的： 通過(guò)知名品牌的帶動(dòng)效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，并以此做為引擎，拉開(kāi)媒體強(qiáng)勢(shì)推廣的序幕 主 題：攜手 品牌共創(chuàng)財(cái)富 活動(dòng)時(shí)間：待定（視招商情況） 嘉賓人物：大梅沙政府、鴻洲集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、知名品牌負(fù)責(zé)人等 活動(dòng)內(nèi)容：打造大梅沙全新商業(yè)模式，締造島上明珠，品牌選擇理由 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)直播，報(bào)紙廣告、軟文，短信,大梅沙湖心島 東部商業(yè)領(lǐng)袖,以交通頻道為主,網(wǎng)絡(luò)媒介,房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng),電臺(tái)廣告,103、J1車(chē)體廣告,深南大道、濱海大道醒目廣告牌位,戶(hù)外廣告,報(bào)紙廣告,深圳特區(qū)報(bào) 晶報(bào),形式：軟文+硬廣 主題內(nèi)容：通過(guò)對(duì)已招商的知名商家訪談介紹及商業(yè)模式介紹，炒作區(qū)域價(jià)值及商業(yè)價(jià)值，發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，展示產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),提升項(xiàng)目形象。,（2）媒體推廣,主要媒體,輔助媒體,站臺(tái)燈箱,大梅沙沿線公交車(chē)站燈箱廣告,車(chē)體廣告,短信,老客戶(hù)，短信公司提供客戶(hù),（3）現(xiàn)場(chǎng)包裝（在目前基礎(chǔ)上加以裝飾補(bǔ)充）,從目前商業(yè)街內(nèi)的鋪位包裝及場(chǎng)景布置來(lái)看，商業(yè)的氣氛仍顯得不夠濃厚，會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)比較蕭條的感覺(jué)，建議對(duì)商鋪在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再裝飾，同時(shí)對(duì)內(nèi)部擺放雜物進(jìn)行整理。增加廣告牌，突出商業(yè)氣氛，增強(qiáng)商家租賃的信心。,現(xiàn)場(chǎng)周邊及商業(yè)街內(nèi)缺乏導(dǎo)示牌及醒目廣告宣傳，建議配置， 能夠吸引眼球，突出產(chǎn)品形象，增強(qiáng)宣傳力度。,導(dǎo)視系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)廣告,咨詢(xún)點(diǎn)：市內(nèi)知名地區(qū)租賃場(chǎng)地（或發(fā)展商其他項(xiàng)目地點(diǎn)） 設(shè)置時(shí)間:4月底,目的：充分整合開(kāi)發(fā)商資源，展示項(xiàng)目形象，吸引關(guān)內(nèi)客戶(hù) 物料配合：模型、招商手冊(cè)與單張、影視宣傳片、效果圖、紙袋等 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙,（4）多點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo),2、強(qiáng)勢(shì)推廣期,1）時(shí)間節(jié)點(diǎn)：7月1日10月 2）階段推廣目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)累計(jì)招商率達(dá)到80%,3）階段推廣策略： 突出大梅沙商業(yè)空白，龐大旅游客戶(hù)支撐，東部華僑城帶動(dòng)以報(bào)紙廣告為主結(jié)合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，展開(kāi)立體式媒體強(qiáng)勢(shì)推廣。 4）推廣主題：搶占東部商業(yè)核心，做華僑城游客生意,強(qiáng)勢(shì)推廣期 尾盤(pán)消化期,4月,7月,10月,形象導(dǎo)入期,利用大梅沙旺季旅游人群 開(kāi)展系列互動(dòng)展示活動(dòng),7月,9月份,國(guó)慶,10月份,5）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),借形象導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所形成的慣性，連續(xù)開(kāi)展一系列互動(dòng)型活動(dòng)： 根據(jù)招商情況，改變活動(dòng)場(chǎng)地，形成對(duì)難點(diǎn)單位的引導(dǎo) 聚積人氣，模擬商業(yè)氛圍，增強(qiáng)客戶(hù)信心，促進(jìn)成交 維護(hù)老客戶(hù)資源,8月份,系列展示活動(dòng),風(fēng)情美食節(jié) 泳裝秀展 工藝禮品紀(jì)念品展 流行婚紗展 流行歌曲大賽,活動(dòng)目的：聚集人氣，展示商業(yè)氣氛，增強(qiáng)客戶(hù)信心 活動(dòng)主題：,活動(dòng)形式：聯(lián)系廠家和供應(yīng)商，開(kāi)發(fā)商免費(fèi)提供場(chǎng)地 活動(dòng)內(nèi)容：集購(gòu)物，展示，表演，參與性于一體 媒體配合：報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)，短信,湖心島體驗(yàn)游活動(dòng),活動(dòng)目的：聚集人氣，展示未來(lái)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)客戶(hù)信心，維護(hù) 老客戶(hù)資源，促進(jìn)口碑傳播 活動(dòng)時(shí)間：2007年10月1-7日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)內(nèi)容：以針對(duì)婦女兒童為主的趣味性活動(dòng)內(nèi)容為主（如美食、 投球、飛標(biāo)、套圈、摸乒乓球、猜迷語(yǔ)等 ）,媒體推廣,以交通頻道為主,網(wǎng)絡(luò)媒介,房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng),電臺(tái)廣告,車(chē)體廣告,103、J1車(chē)體廣告,上海賓館、濱海大道等,戶(hù)外廣告,報(bào)紙廣告,深圳特區(qū)報(bào) 晶報(bào),形式：硬廣 主題內(nèi)容：大梅沙財(cái)富引擎，東部核心商圈，活動(dòng)信息。,老客戶(hù)，短信公司提供的客戶(hù),短信,主要媒體,輔助媒體,站臺(tái)燈箱,大梅沙沿線公交車(chē)站燈箱廣告,3、尾盤(pán)消化期,階段推廣策略：以小眾媒體為主，配合現(xiàn)場(chǎng)的針對(duì)性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)完美招商,形象導(dǎo)入期 強(qiáng)勢(shì)推廣期,4月,7月,10月,尾盤(pán)消化期,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),媒體推廣,針對(duì)性的促銷(xiāo)活動(dòng) 老帶