南昌7月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析.ppt

南昌7月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析,江西中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2011年8月7日,第一部分 市場背景,第二部分 土地市場,第三部分 市場分析,第四部分 營銷動(dòng)態(tài),第五部分 板塊動(dòng)態(tài),目錄,前言,綜述、政策經(jīng)濟(jì)、市場動(dòng)態(tài)、市政動(dòng)態(tài),綜述、土地供應(yīng)、土地成交、重點(diǎn)地塊,綜述、總體市場運(yùn)行、住宅市場分析、板塊成交、成交排行,綜述、7月開盤、熱點(diǎn)個(gè)案、7月活動(dòng)、熱點(diǎn)活動(dòng)、媒體分析,市中心、青山湖、京東、朝陽洲、紅谷灘、青云譜、經(jīng)開區(qū)、灣里、南昌縣,前言： 7月，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，前兩月熱銷樓市陷入僵局，前期限購城市成交下滑居多，而部分不限購二三線城市房價(jià)持續(xù)上漲；土地供應(yīng)放量，房貸繼續(xù)收緊，南昌樓市在此基礎(chǔ)上蹣跚前行。 宏觀政策環(huán)境負(fù)面加劇，信貸持續(xù)收緊，新一輪調(diào)控蓄勢待發(fā)； 7月份宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長，部分二三線城市房價(jià)快速上漲引政府關(guān)注，新一輪調(diào)控趨勢待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴(kuò)大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調(diào)整，樓市面臨壓力越來越大。 土地供求雙雙回落，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎； 7月南昌土地市場供求均出現(xiàn)下滑，商品房用地供求減少，成交溢價(jià)率環(huán)比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎。 整體樓市量價(jià)“高位”運(yùn)行，但負(fù)面因素顯現(xiàn)，商品住宅供求下滑； 7月份南昌樓市“高位”運(yùn)行，供應(yīng)量創(chuàng)兩年來新高，庫存體量大幅增加，住宅成交價(jià)格創(chuàng)歷史新高，但商品住宅供求雙雙下滑，二手房維持在較低水平運(yùn)行，樓市去化速度下降，調(diào)控下樓市負(fù)面因素顯現(xiàn)。 銷售業(yè)績兩極分化，營銷效果降低，樓市熱銷難持久； 7月份南昌樓市開盤及加推項(xiàng)目銷售業(yè)績較前一月下滑，兩極分化加劇，品牌開發(fā)商旗下項(xiàng)目受追捧，一般產(chǎn)品銷售業(yè)績下滑，營銷氛圍依然濃厚，但整體效果較前兩月減弱，熱銷的樓市逐漸降溫； 總而言之，7月份南昌樓市受翹尾影響保持高水平運(yùn)行，但在調(diào)控加劇、需求收緊、淡季來臨等因素影響下，熱銷樓市開始降溫，下行壓力加大，樓市即將進(jìn)入新一輪盤整。,第一部分 市場背景,背景綜述 調(diào)控影響加深，市場陷入僵局，新政蓄勢待發(fā) 7月，樓市調(diào)控影響深入，各城市成交漲跌不一，市場陷入僵局，新的調(diào)控政策蓄勢待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴(kuò)大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調(diào)整，調(diào)控壓力越來越大。,本月聚焦,政策經(jīng)濟(jì),行業(yè)動(dòng)態(tài),上半年全國經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行 央行再度加息、6月通脹創(chuàng)兩年來歷史新高 限購向二三線城市擴(kuò)大、土地出讓指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)變,一線及中部城市各自為戰(zhàn)，市場陷入僵局 政府房企都“缺錢”，保障房“蛋糕”被做大 上半年土地供應(yīng)下滑，下半年將迎供應(yīng)潮 江西顧慮房企參與保障房建設(shè)，九龍湖詳規(guī)啟動(dòng)，,政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 上半年全國GDP同比增長9.6%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，將減弱市場對宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)憂，也使政府對調(diào)控房價(jià)影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的顧慮減弱。 房地產(chǎn)投資快速增長，上半年商品房銷售面積增長12.9%則反映出5、6月份市場升溫不是虛言，短期內(nèi)房價(jià)下行可能性不大。,上半年全國GDP增長9.6% 商品房銷售面積增長12.9%,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展 上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.6%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值15700億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102178億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值86581億元，增長9.2%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.2%。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)投資增速較快 上半年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）124567億元，同比增長25.6%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長22.6%，中部地區(qū)增長31.0%，西部地區(qū)增長29.2%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。 上半年南昌市經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展 上半年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1152.6億元，增長10.2%；固定資產(chǎn)投資792.5億元，增長27.5%；財(cái)政總收入221.5億元，增長33%；一般預(yù)算收入100.3億元，增長37.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值338.2億元，增長13.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額460.9億元，增長17.7%；海關(guān)出口總值25.4億美元，增長81.8 %。,視點(diǎn)： 7月央行再次加息在市場的預(yù)料之中，高企的通脹和實(shí)際市場中的負(fù)利率需要通過加息調(diào)整，而央行的再次加息將會(huì)使購房成本再次增加，直接傷及市場需求，同時(shí)連續(xù)的銀根收緊和融資渠道控制，也使開發(fā)商運(yùn)營成本和融資難度加大，銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的金融調(diào)控逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的最重砝碼。,央行7月7日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25%,中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整. 以貸款100萬、20年等額本息還款為例，7月7日最新利息首套房貸基準(zhǔn)計(jì)算，每月多還款149.63元，貸款成本總額需要多支出35912.41元,買二套房以貸款100萬、20年等額本息還款為例，按照二套房貸1.1倍計(jì)算，每月多還款168.86元，貸款成本總額需要多支出40527.27元.,政策經(jīng)濟(jì),政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 6月cpi同比上漲6.4%，大大超出6月末市場預(yù)期，通脹壓力空前高漲，創(chuàng)三年來新高。高企的通脹水平將使繼續(xù)加息預(yù)期增強(qiáng)，管理通脹壓力成為當(dāng)前政府工作重點(diǎn)之一，因此央行可能還將再次加息。同時(shí)高企的通脹將使現(xiàn)實(shí)中負(fù)利率更為明顯，可能將造成新一輪投資潮，而房地產(chǎn)將可能是承接投資的主要途徑，且從市場實(shí)際表現(xiàn)來看，高企通脹減弱了地產(chǎn)調(diào)控效果。,國家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲6.4%，創(chuàng)下2008年7月以來的新高，環(huán)比來看，6月CPI上漲0.3%；工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比上漲7.1%，環(huán)比與上月持平。豬肉價(jià)格、肉禽價(jià)格、水產(chǎn)品、蛋類是食品價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿?，鮮菜鮮果價(jià)格上漲壓力有所減輕。,6月CPI同比上漲6.4%，創(chuàng)三年來新高,政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 一線城市及省會(huì)城市限購之后，投資和投機(jī)性購房需求部分轉(zhuǎn)移至未限購的二三線城市，在這些二三線城市城市化進(jìn)程過程中推波助瀾，助長了房價(jià)上漲，引起了政府注意。同時(shí)上半年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行使得政府調(diào)控地產(chǎn)顧慮減輕，若限購范圍擴(kuò)大，將會(huì)大幅增強(qiáng)市場負(fù)面預(yù)期，造成樓市下行。,國務(wù)院：房價(jià)上漲過快的二三線城市要采取限購措施,7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議提出： 一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。 二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。 三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 據(jù)北京中原地產(chǎn)最新公布的全國房地產(chǎn)新建住宅指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析，在所有限購城市中，房價(jià)同比上漲平均值為4.04%，而非限購城市平均為4.89%，限購城市的房價(jià)漲幅明顯低于非限購城市。此外，從個(gè)別城市來看，山西榆林，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市的房價(jià)近幾年來的翻倍式快速上漲，據(jù)稱已經(jīng)引起住建部以及國務(wù)院的高度注意。,視點(diǎn)： “土地出讓收入由之前全部收歸地方財(cái)政轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)”將繼保障房建設(shè)之后進(jìn)一步減少地方財(cái)政收入，加大供地規(guī)模將成為地方緩解財(cái)政的主要方法之一，土地供應(yīng)規(guī)模將進(jìn)一步增大。而相對的“土地出讓有價(jià)格指導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房轉(zhuǎn)變”對樓市影響更大，新的出讓指導(dǎo)將促使房地產(chǎn)向多極轉(zhuǎn)變，各類居住人群對應(yīng)各種不同產(chǎn)品，房企在房價(jià)和產(chǎn)品規(guī)劃上將受到更多控制，有利于保持市場的持續(xù)穩(wěn)定。,20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，定調(diào)土地出讓改革，推進(jìn)商品房用地雙向定價(jià)?！巴恋爻鲎屖杖胗芍暗娜渴諝w地方財(cái)政，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)，惠及農(nóng)業(yè)和農(nóng)民?！?溫家寶在上述會(huì)議上指出，要開展建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制試點(diǎn)工作，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計(jì)提比例，專項(xiàng)用于耕地保護(hù)。 會(huì)議指出，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。此次會(huì)議對土地管理使用了“加強(qiáng)和改善土地調(diào)控”的說法，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，確保各部門各行業(yè)制定相關(guān)規(guī)劃、開發(fā)利用土地符合土地利用總體規(guī)劃。 溫家寶在會(huì)議上還指出，采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)。堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變。目前青島已經(jīng)采用了配建保障房的做法，“保障房建設(shè)也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任?！?溫家寶：土地出讓由價(jià)格指導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房轉(zhuǎn)變,政策經(jīng)濟(jì),解析： 7月，全國一線重點(diǎn)城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京深圳成交上漲，且深圳上漲幅度較大，而上海、廣州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占據(jù)主流。整體來看，一線城市及中部城市樓市在調(diào)控下各自為戰(zhàn)，調(diào)控政策與市場反饋僵持，但總體上成交下滑占據(jù)上風(fēng)。,眾城市各自為戰(zhàn)，市場陷入調(diào)控與市場僵持泥潭，7月一線城市和中部城市中成交下行稍占上風(fēng),市場動(dòng)態(tài),解析： 調(diào)控政策不斷深入，銀行信貸持續(xù)收緊之下，無論大型房企還是中小型房企，融資都成為其企業(yè)運(yùn)營難題，大型房企借保障房建設(shè)融資，而中小型房企則更多通過市場融資?！?4.28個(gè)月”、“25%收益率”反映出房企對一兩年后市場看好，因此選擇硬撐到底，也導(dǎo)致目前房價(jià)堅(jiān)挺甚至小幅上漲，但其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)巨大。,市場動(dòng)態(tài),三部委：要求各地報(bào)送保障房建設(shè)籌資情況 7月29日，財(cái)政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于報(bào)送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況的通知，要求各地有關(guān)部門在8月10日前報(bào)送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況。 四企業(yè)保障房債券融資破限 計(jì)劃融資過百億 在開發(fā)商股權(quán)債券融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房債券融資極有可能成為其中留下的一條縫隙。 不完全統(tǒng)計(jì)顯示，棲霞建設(shè)、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)等多家國字號開發(fā)商都宣布了各自的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，只待實(shí)施細(xì)則出臺。被關(guān)閉了多時(shí)的開發(fā)商融資能否破例開禁，全在此一舉。 中小房企多方尋錢 小房企貸款利率高達(dá)25% 在銀行借貸之下，業(yè)績不佳的中小房企已經(jīng)切實(shí)感受到資金鏈緊繃帶來的壓力，通過高額成本從民間、信托、私募、外資融資，已經(jīng)成為中小房企應(yīng)對錢荒的主要舉措。 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計(jì)劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個(gè)月，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各信托產(chǎn)品中處于明顯領(lǐng)先地位。上周一款號稱預(yù)期年化收益率可以達(dá)到25%的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)在杭州，令業(yè)界大為震驚 。,視點(diǎn)： 上半年土地供應(yīng)量近占全年進(jìn)化26%,將勢必造成下半年土地供應(yīng)熱潮，但調(diào)控下已顯“蹣跚”的樓市在下半年下行的可能增強(qiáng)，大量供應(yīng)的土地可能遭遇市場冷淡而流拍，從而進(jìn)一步加劇樓市蕭條。 土地增值稅的大幅增加則表明開發(fā)商資金的減少，尤其在央行明確表示要減少房地產(chǎn)貸款的情況下，房企的資金鏈也將是影響樓市的重要因素。,國土部：上半年住房供地僅完成全年計(jì)劃的26% 國土資源部20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成57406.82公頃，與去年同期相比略有增長，但僅完成今年全年供地計(jì)劃的26% 。 土地增值稅增九成 開發(fā)商半年被抽走千億資金 昨日（7月19日）官方公布的上半年稅收數(shù)據(jù)顯示，16月，土地增值稅完成1203.08億元，同比增加91.1%。對于土地增值稅“爆發(fā)式”增長的原因，財(cái)政部的解釋為，從2010年5月以后，各地調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。 三季度全國將掀供地潮，北京、深圳地王重現(xiàn) 受上半年土地出讓收益同比大幅下滑影響，多城市開始加大推地力度，北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙等7月份均推出多宗土地。6月底北京市東城區(qū)以及深圳市分別誕生了其城市的新地王，分別刷新了北京市單價(jià)地王記錄和深圳市總價(jià)地王記錄。,市場動(dòng)態(tài),市場動(dòng)態(tài),視點(diǎn)： 江西鼓勵(lì)大型房企參與保障房建設(shè)，允許其通過保障房債券融資，對同樣缺乏資金的政府和房企來說，實(shí)現(xiàn)了雙贏。九龍湖詳細(xì)規(guī)劃部署實(shí)行將帶動(dòng)九龍湖區(qū)域發(fā)展進(jìn)入快車道，洪客隆放棄百貨意味著其將全力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。,江西多舉措扶持大型房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)其進(jìn)入保障房建設(shè) 為加大房地產(chǎn)開發(fā)量，提升房地產(chǎn)發(fā)展水平，江西省日前出臺多項(xiàng)扶持政策，吸引全國大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來贛投資。同時(shí)江西將鼓勵(lì)、扶持一批信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，參與城市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)。支持符合條件的從事或承擔(dān)城市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。 南昌將把九龍湖打造成現(xiàn)代生態(tài)宜居新城 近日，南昌市委、市政府將開啟紅谷灘新區(qū)的“轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)”。南昌將在完善總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上做好片區(qū)規(guī)劃，重點(diǎn)做好九龍湖片區(qū)27平方公里的總體規(guī)劃。西客站、向莆線、杭南長線、南昌國際體育中心、紅角洲水廠、南昌華南城、還建花園等重點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)先保障，計(jì)劃將九龍湖打造成現(xiàn)代新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)新城。 南昌8月1日統(tǒng)一啟用新版二手房交易合同 為更好地保護(hù)南昌市城市房屋存量房買賣中出售方、買受方、中介方三方的合法權(quán)益，明確三方的責(zé)任與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。南昌市對南昌市城市房屋存量房買賣居間合同示范文本進(jìn)行了修改，該文本將從2011年8月1日起，在全市統(tǒng)一啟用。 華潤將以36.9億收購洪客隆百貨 29日晚間傳來重磅消息，香港上市公司華潤創(chuàng)業(yè)當(dāng)天發(fā)布公告，宣布其將以36.9億元人民幣的價(jià)格收購江西洪客隆百貨。這意味著與江西人相伴多年的洪客隆百貨今后將成“華潤氏”。雙方29日簽署意向協(xié)議，目前還在等待相關(guān)政府部門和商務(wù)部批準(zhǔn)。,第二部分 土地市場,土地綜述： 2011年7月份南昌市供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計(jì)63.58萬 2011年7月份南昌市成交土地9宗，共855.24畝，合計(jì)57.02萬 其中政府劃撥、協(xié)議出讓土地六宗，面積487.38畝，合計(jì)32.49萬 7月份，南昌市土地市場供求雙雙回落 ，商品房用地供求規(guī)模同步下滑，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，而之前土地供應(yīng)體量占全年計(jì)劃供應(yīng)值較少，預(yù)期后期土地供應(yīng)將會(huì)放大。 在樓市調(diào)控的大背景下，全國105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市的住宅平均地價(jià)同比上漲10.7%，但在“北上廣深”4個(gè)一線城市中，北京成為住宅地價(jià)唯一下降的城市。國土部8月3日發(fā)布2011年上半年國土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，南昌市住宅地價(jià)環(huán)比下降了0.58%。,土地供應(yīng),本月新增供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計(jì)65.38萬 ，供應(yīng)量環(huán)比初減少49.14萬，下滑43.29%；其中劃撥、協(xié)議出讓土地6宗，面積487.38畝，合32.49萬，占總供應(yīng)量的一半。自6月市場土地供應(yīng)放量后，本月供應(yīng)有所減少，但目前1-7月南昌土地總體供應(yīng)規(guī)模較小，預(yù)計(jì)后期土地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)加大。,7月土地供應(yīng)回落，供應(yīng)水平保持在各月平均水平，而前期土地供應(yīng)占全年比例較少，預(yù)計(jì)后期土地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)加大,按用地性質(zhì)分類，本周市政公建用地供應(yīng)大增，居住類用地同步放緩。 其中，市政公建用地6宗，面積31.76萬 ，占總量的50.02%；居住類用地3宗，面積11.16萬，居住商業(yè)綜合用地2宗，面積15.46萬，商業(yè)辦公金融用地3宗，面積5.11萬。 分區(qū)域看，京東依舊是南昌市土地供應(yīng)先鋒，供應(yīng)7宗，面積30.66萬；朝陽洲供應(yīng)2宗土地，面積17.03萬；市中心供應(yīng)1宗，面積1.7萬；青山湖和桑海各供應(yīng)土地一宗，面積分別為0.62萬和0.33萬。,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,本月市政公建用地供應(yīng)大幅放量，京東板塊供應(yīng)規(guī)模保持較高水平,供應(yīng)地塊一覽,土地成交,本月成交土地9宗，共855.24畝，合計(jì)57.02萬，土地成交面積環(huán)比回落7.34萬，下降了11%。成交的9宗土地中，有6宗來源于劃撥、協(xié)議出讓，成交面積487.38畝，合計(jì)32.49萬。本月共流拍兩宗土地，面積182.64畝，土地的流拍反映出新一輪樓市調(diào)控的影響下，開發(fā)商對拿地更為謹(jǐn)慎。,7月土地市場非招拍掛地塊成交占據(jù)主導(dǎo)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,按用地性質(zhì)分類，本月成交的9宗土地中有6宗為劃撥、協(xié)議出讓，其中有5宗土地用于市政公建用地，面積達(dá)到了471.39畝，合計(jì)31.43萬，占總量的55%；另一宗土地為居住用地面積1.07萬，環(huán)比出現(xiàn)大幅回落；工業(yè)用地成交2宗，面積23萬；商業(yè)辦公用地1宗，面積1.52萬。 分區(qū)域看，朝陽洲有2宗土地成交且全部為市政公建用地，成交面積為30.17萬，其中一宗地塊面積為412.92畝，為近期少有之大面積共建用地，也使得朝陽洲用地突增。市中心成交2宗，面積0.64萬，青云譜、經(jīng)開區(qū)、英雄區(qū)和京東各成交土地1宗，面積分別為1.07萬、13.33萬、9.67萬和1.52萬。,成交結(jié)構(gòu)分析,市政共建用地占主導(dǎo)，本月朝陽洲土地成交相對較多,成交土地一覽,第三部分 市場分析,市場綜述 2011年7月份南昌市商品房供應(yīng) 62.09萬，環(huán)比上升33%，其中住宅供應(yīng)28.64萬，環(huán)比回落24%； 2011年7月份南昌市商品房成交25.29萬，環(huán)比回落18% ，其中住宅成交18.79萬，環(huán)比回落10%； 2011年6月份南昌市商品住宅成交均價(jià)8645元/，環(huán)比上漲10.2%，創(chuàng)歷史新高； 7月南昌樓市依然維持在前兩月開創(chuàng)良好局面下運(yùn)行，供求水平較高，其中供應(yīng)量創(chuàng)兩年來新高，三級市場運(yùn)行平穩(wěn)，成交量依然保持在較高水平，住宅成交均價(jià)在豪宅帶動(dòng)下創(chuàng)歷史新高。但相對于前一月，樓市負(fù)面因素逐漸顯現(xiàn)，信貸困難、房價(jià)上漲擠壓需求造成成交量下滑，樓市庫存高位運(yùn)行而去化速度下降，開盤銷售業(yè)績出現(xiàn)兩級分化，普通產(chǎn)品銷售業(yè)績下滑。隨著淡季來臨，新一輪調(diào)控高壓下南昌樓市即將重新盤整。,商品房總體市場,7月份，南昌商品房新增供應(yīng)62.09萬,為近兩年來供應(yīng)最大值。環(huán)比增加14.36萬，增加了33%。其原因主要為別墅持續(xù)放量、新盤入市以及商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)大幅放量。而與去年同期相比增加34.99萬，增幅達(dá)到了218%。調(diào)控影響下，樓市上半年的供應(yīng)小高潮向后推延，大量的新品入市使市場庫存大幅增加。 7月份，南昌商品房成交量出現(xiàn)下滑，成交25.29萬，環(huán)比回落18%。傳統(tǒng)淡季臨近，樓市開始新一輪盤整，同時(shí)，房價(jià)的不斷上漲，信貸成本不斷上升以及市場需求得不到有效補(bǔ)充是7月份成交下滑的直接誘因。而同比去年同期，成交量上漲41%，調(diào)控下上半年樓市成交高峰隨供應(yīng)推延而延后，當(dāng)前市場整體成交水平相對較高，與上半年平均水平持平。,樓市供應(yīng)創(chuàng)新高，整體成交開始回落,樓市庫存體量,7月底南昌樓市庫存增多，目前整體樓市庫存水平較高，其中非住宅產(chǎn)品庫存比例較大,7月份，南昌商品房整體庫存共231.9萬，環(huán)比6月增加17萬余，其中住宅整體庫存97.55萬，較6月有所增加，當(dāng)前樓市整體庫存體量較大，且非住宅產(chǎn)品庫存體量較多，占據(jù)總體庫存的大部分，而住宅產(chǎn)品庫存中別墅產(chǎn)品占據(jù)比例較大。,住宅市場分析,供求關(guān)系,7月份，南昌市供應(yīng)商品住宅28.64萬，成交商品住宅18.79萬，供求比為1：0.66，市場供大于求。 7月南昌樓市供應(yīng)量繼6月大幅放量之后依然保持在較高水平。前兩三月樓市的熱銷，給予了開發(fā)商一定信心，工程成品的積累也促使新老樓盤供應(yīng)持續(xù)放大，同時(shí)新一輪樓市調(diào)控政策即將來臨，開發(fā)商趕熱銷末班車的心理影響，均促成樓市供應(yīng)保持高位。但天氣影響，信貸成本和難度加大，房價(jià)上漲的擠壓，本月樓市成交量出現(xiàn)下滑，進(jìn)入8月份，隨調(diào)控深入和傳統(tǒng)淡季影響，預(yù)計(jì)成交量下行概率較大。,臨近淡季，樓市住宅產(chǎn)品供求雙雙出現(xiàn)下滑，供求水平一般,供應(yīng)分析,7月份，南昌商品住宅新增供應(yīng)小幅回落，總體供應(yīng)28.64萬，環(huán)比下降24%，供應(yīng)套數(shù)1715套，環(huán)比下降87%。而與去年同期相比，同比增長77%，本月商品住宅供應(yīng)規(guī)模保持在較高水平。 受到市場消化持續(xù)利好的原因，開發(fā)商希望抓住不錯(cuò)時(shí)機(jī)，加大了項(xiàng)目的供應(yīng)量，使得本月的供應(yīng)量維持在一個(gè)較高的水平，如住宅沉寂較久的綠地中央廣場、智通悅藍(lán)山；持續(xù)發(fā)力的綠地新都會(huì)、綠都丹石街區(qū)、香溢花城等都有新房源的供應(yīng)。另外，新盤的供應(yīng)也是最近樓市供應(yīng)的主力，本月共有2個(gè)新盤供應(yīng)2.32萬。由于樓市調(diào)控加碼、信貸政策進(jìn)一步從嚴(yán)，如何快速使產(chǎn)品變“現(xiàn)”是開發(fā)商首要解決的難題。,調(diào)控持續(xù)加碼，淡季臨近，本月住宅市場供應(yīng)出現(xiàn)回落，整體仍處于高位,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),區(qū)域結(jié)構(gòu),7月份，南昌市共供應(yīng)商品住宅2145套，面積區(qū)間70-90房源供應(yīng)量最多，但環(huán)比上月減少了500套。面積區(qū)間在140以上房源供應(yīng)供應(yīng)持續(xù)增長，綠地中央廣場、香溢花城以及綠地新都會(huì)都有較大體量的供應(yīng)，改善型、舒適型房源持續(xù)增長，也能反映出目前樓市進(jìn)一步收緊的情況下，購房權(quán)利受限制下，客戶一次性滿足購房需求的心理越來越得以驗(yàn)證。從板塊上來分析，青山湖、京東和紅谷灘板塊均供應(yīng)400套以上，是南昌樓市最閃亮的三個(gè)板塊，其他板塊雖有供應(yīng)，但體量較小。,青山湖、京東、紅谷灘供應(yīng)強(qiáng)勢，70-90產(chǎn)品供應(yīng)較多,供應(yīng)項(xiàng)目一覽,供應(yīng)項(xiàng)目一覽,成交分析,7月份，南昌市成交商品住宅18.79萬，環(huán)比回落10%，成交商品住宅1715套，環(huán)比回落14%，成交量小幅回落。與去年同期相比，同比增長24% ，成交水平依然較高。 高溫的侵襲，影響購房者購房的欲望，使得原本火熱的樓市成交量出現(xiàn)下滑。新一輪的樓市調(diào)控政策、信貸政策的進(jìn)一步收緊和南昌個(gè)貸難度加大的局面，在很大程度上影響了購房者的心理。同時(shí)普通住宅產(chǎn)品的價(jià)格上漲擠壓市場需求，而普通產(chǎn)品供應(yīng)下滑，去化相對較慢的別墅、豪宅類產(chǎn)品供應(yīng)增多，也影響了整體的成交水平。,多因素影響市場需求收縮，成交出現(xiàn)小幅回落,成交價(jià)格分析,7月份，南昌市商品住宅成交均價(jià)8575元/，環(huán)比上漲10.5%。同比上漲2656元/，上漲了45%。 本月，豪宅類產(chǎn)品供應(yīng)開始放大，且都取得不錯(cuò)的銷售成績，如：綠地中央廣場（成交均價(jià)19295元/，戶型面積在190200之間，當(dāng)月成交58套），力高濱江國際（成交均價(jià)9522元/，戶型面積105-190，當(dāng)月成交94套 ）；同時(shí)如綠地新都會(huì)、香緹溪岸、綠都丹石街區(qū)等普通住宅房源價(jià)格普遍小幅上調(diào)，成交量下滑而豪宅類產(chǎn)品成交量上升都推動(dòng)了南昌住宅成交均價(jià)的上漲。,豪宅高價(jià)拉動(dòng)，普通房源價(jià)格上漲，南昌住宅成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高,板塊成交情況,7月樓紅谷灘、青山湖板塊供應(yīng)放量，主城區(qū)各板塊成交量上漲居多，城郊板塊成交下滑，板塊成交均價(jià)上漲占據(jù)主流。,成交排行,（單位：套，元/）,三級市場運(yùn)行,7月二手房市場運(yùn)行平穩(wěn)，但總體成交水平較低,7月份，南昌市二手房成交1681套，與上月基本持平，同比上升5%；成交面積14.03萬，環(huán)比下降1%，同比上漲7%。自限購以來，南昌市二手房市場一直表現(xiàn)不溫不火，整體市場平穩(wěn)運(yùn)行，但整體成交水平較低；,第四部分 營銷動(dòng)態(tài),營銷綜述 7月份南昌樓市開盤或加推項(xiàng)目數(shù)量與上月基本持平，成交業(yè)績較為理想，但相對于上月，開盤項(xiàng)目銷售業(yè)績呈兩極分化趨勢，品牌開發(fā)商旗下項(xiàng)目開盤依然熱銷，而一般項(xiàng)目開盤銷售業(yè)績較前一月不同程度下滑，而綠地集團(tuán)是本月銷售標(biāo)兵，旗下兩項(xiàng)目開盤受到市場的哄搶。 7月份，南昌樓市營銷力度保持強(qiáng)勁，雖然營銷活動(dòng)數(shù)量與上月基本持平，其市場影響力有所下降，但四大紙質(zhì)媒體廣告投放量穩(wěn)步增加，網(wǎng)絡(luò)營銷宣傳力度較大，整體市場營銷氛圍較濃郁，市場較為活躍。 在調(diào)控影響下，樓市供求高峰向后推延，使得7月份樓市供求規(guī)模保持在較高水平，同時(shí)也帶動(dòng)樓市營銷力度依然保持在較高水準(zhǔn)，但在樓市調(diào)控、淡季臨近、房價(jià)上漲擠壓，信貸成本和難度增加等一系列因素影響下，項(xiàng)目開盤銷售業(yè)績和營銷效果較前月有所下降，且下月市場供應(yīng)可能減少，預(yù)計(jì)下月樓市營銷力度以及整體營銷氛圍可能均會(huì)減弱。,7月開盤,入市供應(yīng)項(xiàng)目較多，銷售業(yè)績兩極分化，品牌開發(fā)商受追捧,南昌縣和新建縣推盤依然保持熱銷，高性價(jià)比普通居住產(chǎn)品受市場追捧,力高濱江國際 占地面積: 37346平方米 建筑面積: 203713平方米 容積率： 4.00 綠化率：35% 項(xiàng)目特色: 水景地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn) 開 發(fā) 商： 江西力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司： 江西恒豐行物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目規(guī)劃: 由一棟45F寫字樓、五棟用于居住的2833F高層建筑、3F商業(yè)裙樓建筑物、1F社區(qū)服務(wù)及物業(yè)用房等組成。 項(xiàng)目位于朝陽新城板塊，位于規(guī)劃中的南昌朝陽洲濱江商貿(mào)金融區(qū)與濱江居住區(qū)的結(jié)合部分，西臨贛江，與亞洲最大摩天輪南昌之星隔江相望。是朝陽新城首個(gè)正式銷售的項(xiàng)目。,重點(diǎn)個(gè)案,7月2日力高濱江國際首次開盤熱銷,開盤現(xiàn)場,會(huì)員接待處,一樓搖號區(qū),三樓銷控區(qū),三樓銷控確認(rèn)區(qū),三樓財(cái)務(wù)付款區(qū),三樓簽約區(qū),開盤節(jié)奏,主要客戶群為之前力高在南昌所做的兩個(gè)項(xiàng)目力高國際城和力高濱江國際的老業(yè)主，和洪城大市場商圈的業(yè)主，開盤當(dāng)天銷售了160多套房源，成交中絕大多數(shù)客戶購買的是104三居室，用于投資兼自住，由于項(xiàng)目地處新城區(qū)，周邊展示未能到位，成為本次開盤影響銷售的關(guān)鍵因素。,7月2日，力高濱江國際在項(xiàng)目現(xiàn)場首次開盤，推出30F高層3#，28F高層5#，共計(jì)189套房源，105-140小三房，190四房。 開盤前期，2011年6月11日在正式對外開放千萬級奢裝售樓中心；并開始認(rèn)籌，VIP卡1萬元抵2萬元，開盤購房一次性付款98折，按揭付款99折。,第一階段廣告出街，主題“皇冠國際見證一個(gè)時(shí)代，濱江國際開啟一個(gè)時(shí)代”,千萬級奢裝售樓中心正式開放,2011朝陽新城發(fā)展高峰論壇即將啟動(dòng),首批房源VIP卡限量發(fā)售 第二階段廣告出街，主題“啟航！在朝陽升起的地方?！?第一批房號開盤，當(dāng)天共銷售160余套,6.11,6.17,7.2,7.1,5.29,開盤戶型,此次力高濱江國際推出的房源為全線江景房，將“江景”資源凸顯的淋漓盡致，但太過追求自然資源，使得戶型結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了較大的缺陷，使用空間被壓縮。,5#樓 3室2廳104,3#樓 4室2廳162,3#樓 3室2廳143,御湖國際 占地面積: 39128 建筑面積: 84500 容積率： 2 綠化率：35% 總戶數(shù)：320戶 開 發(fā) 商：江西省滬昌投資發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司 位置：位于青山湖北大道塘山鎮(zhèn)政府旁 項(xiàng)目規(guī)劃: 由12棟58套聯(lián)排別墅、三棟超高層（30-31層)以及一棟多層組成。 項(xiàng)目特色: 水景地產(chǎn),英倫別墅物業(yè) 御湖國際通過引入英倫建筑風(fēng)格，規(guī)劃湖景別墅和湖景高層，與打造成青山湖東岸英倫湖景生活居住區(qū)。,7月10日御湖國際首次開盤,重點(diǎn)個(gè)案,2#3#,開盤現(xiàn)場,開盤當(dāng)天到場客戶200多組，近400人左右，現(xiàn)場很火爆，但由于開盤價(jià)格較高，部分客戶提前退場，最終大約抽號150組左右，連同御湖國際內(nèi)部認(rèn)購房源開盤當(dāng)天共銷售150余套房源，折后均價(jià)8800元/，客戶主要為青山湖區(qū)客戶，剛性和改善性客戶均有，剛需占主導(dǎo)。,7月10日，御湖國際開盤推出2#、3#兩棟超高層（30-31F)住房，共計(jì)207套房源，面積為80-90兩房，105-131三房，其中兩房88套，三房117套，一棟為兩梯三戶，一棟為兩梯四戶。 開盤前1個(gè)月御湖國際對外宣傳蓄客，至開盤前共累積誠意客戶300余組，認(rèn)籌VIP卡客戶享受一次性兩房優(yōu)惠2萬元，三房優(yōu)惠3萬元，按揭兩房優(yōu)惠8千元，三房優(yōu)惠1萬元的優(yōu)惠，且所有認(rèn)購客戶送一臺電扇，開盤當(dāng)天認(rèn)購客戶可參與抽獎(jiǎng)：一等獎(jiǎng)一名送海爾冰箱，二等獎(jiǎng)2名送新科空調(diào)，三等獎(jiǎng)8名送微波爐。,抽號選房,開盤現(xiàn)場,開盤戶型,御湖國際此次推出高層戶型為塔式結(jié)構(gòu)和蝶式結(jié)構(gòu)，以緊湊實(shí)用戶型為主，陽臺和凸窗被充分利用，但追求外觀造型同時(shí)房型通透性不強(qiáng),2#樓 91兩房,3#樓 104三房,時(shí)間廣場7月23日寫字樓開盤熱銷,重點(diǎn)個(gè)案,時(shí)間廣場 占地面積: 3187 建筑面積: 55823 容積率： 4.45 綠化率：23.5% 總戶數(shù)：219戶（寫字樓產(chǎn)權(quán)套數(shù)） 開 發(fā) 商：江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：天安物業(yè)有限公司 位置：紅谷灘總部基地A02地塊，世貿(mào)路與碟子湖大道交匯處 項(xiàng)目規(guī)劃: 兩棟連體寫字樓和下層底商組成。 項(xiàng)目特色: CEPA（內(nèi)地與港澳經(jīng)貿(mào)交流組織）江西分會(huì)入駐 時(shí)間廣場位于總部基地內(nèi)，紅谷灘CBD商務(wù)區(qū)外圍，地段位置較好，通過引入CEPA江西分會(huì)入駐以及大型活動(dòng)吸引商家購買。,開盤前營銷活動(dòng),7月9日，時(shí)間廣場在紅谷灘泰耐克酒店舉行CEPA入駐時(shí)間廣場新聞發(fā)布會(huì)，邀請大量省、市商貿(mào)及其他領(lǐng)導(dǎo)、香港知名企業(yè)家和新聞媒體參與，同時(shí)在報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)宣傳。 CEPA關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排英文簡稱，是中央政府與香港、澳門特區(qū)的橋梁。,7月16日，由香港衛(wèi)視、CEPA 香港品牌發(fā)展聯(lián)合會(huì)、時(shí)間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA 贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。由香港當(dāng)家女主播安娜親臨主持，邀請07年港姐張嘉兒、蘭博基尼奢華助陣！時(shí)間廣場VIP認(rèn)籌同期火熱啟動(dòng) 。,開盤現(xiàn)場,截止24日中午12點(diǎn)，A座僅剩11F，12F未售出，B座正式簽約37套， 整體銷售80%，折后均價(jià)11000元/。A座購買客戶為南昌少數(shù)知名企業(yè)，設(shè)計(jì)院及投資者。B座購買客戶主要為南昌小企業(yè)老板辦公需求。,時(shí)間廣場7月24日開盤，推出寫字樓A座，B座。A座22層，6梯11戶，4-22層整層出售，整層面積為1272.04； B座13層， B座4梯7戶，可單件出售，戶型為84-240不等，共63套。 項(xiàng)目上午九點(diǎn)開盤，由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)日到場客戶只有30組左右，年齡段30-45歲。7月23日時(shí)間廣場開始針對已經(jīng)認(rèn)籌的客戶進(jìn)行解籌活動(dòng)，認(rèn)籌客戶A座整層優(yōu)惠100萬，B座整層優(yōu)惠80萬，單間優(yōu)惠6800元。全款95折優(yōu)惠，江奧老客戶再享99折，按揭最低比例50%，沒有折扣。,由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)天售樓處客戶很少,開盤戶型,A座，4-22層，整層發(fā)售，整層面積1272，6梯11戶； B座，4-13層，單間發(fā)售，整層面積980，單間面積84-240，4梯7戶。,A座1272,B座980,7月活動(dòng),7月份，由于推盤項(xiàng)目比較多，營銷活動(dòng)精彩紛呈，延續(xù)6月的火爆場面，市場營銷氛圍較為濃郁。,7月1日上午，南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式宣傳活動(dòng)在南昌華南城行政辦公樓1樓隆重舉行，省、市、紅谷灘新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、文化界大師及媒體朋友們到場共同慶祝建黨90周年。,熱點(diǎn)活動(dòng),華南城 “南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式 ”,開幕致辭,國畫揭幕,現(xiàn)場揮毫,名流聚集,嘉賓合影,黨支掛牌,熱點(diǎn)活動(dòng),7月16日，時(shí)間廣場迎來見證歷史性的一刻！由香港衛(wèi)視、CEPA香港品牌發(fā)展聯(lián)合會(huì)、時(shí)間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA*贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。本次品牌簽約儀式由香港衛(wèi)視當(dāng)家女主播安娜親臨主持，現(xiàn)場更特別邀請07年港姐張嘉兒、世界名車蘭博基尼奢華助陣！時(shí)間廣場VIP認(rèn)籌同期火熱啟動(dòng)，百萬巨惠風(fēng)暴首創(chuàng)洪城，開啟前所未有的巔峰商務(wù)盛宴！,香港名流巨子齊聚紅谷灘時(shí)間廣場，共享CEPA、聯(lián)通港贛,報(bào)廣投放分析,7月份，南昌市四大主流媒體江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)、信息日報(bào)、江西晨報(bào)共投放報(bào)廣178次，環(huán)比上升14%，共投放版面217版，環(huán)比上升15%。本月，投放次數(shù)和廣告投放的版面都小幅度增強(qiáng)，且力度和密度都加強(qiáng)了。 本月，新入市樓盤廣告投放量相對較多，共投放32次，43個(gè)版面，其中華南城投放相對較多，共投放17次。在售老盤廣告投放力度也較大，如：紅谷十二庭、名門世家、香溢花城、萬達(dá)廣場等，報(bào)廣投放頻率和力度較大。整體市場報(bào)廣投放總數(shù)較前一月有所增加，媒體熱度較大，市場營銷氛圍較強(qiáng)。,7月南昌樓市營銷力度加大，新老項(xiàng)目媒體爭艷,媒體投放結(jié)構(gòu),7月份，眾開發(fā)商選擇媒體投放渠道中江南都市報(bào)投放比例仍然最大，廣告投放各版面次數(shù)都有增加，整版依然是投放的熱點(diǎn)版面。 分區(qū)域來看，紅谷灘投放量最多，是上月的兩倍多，主要是區(qū)域眾多項(xiàng)目有營銷動(dòng)作。京東由于進(jìn)入穩(wěn)定的持銷期，廣告投放量出現(xiàn)了下降；新建板塊廣告投放量全部來源于紅谷十二庭。,紅谷灘眾多項(xiàng)目發(fā)力笑傲群雄，新建縣單項(xiàng)目投放兇猛,第五部分 板塊分析,7月各板塊運(yùn)行,市中心板塊,7月份，市中心板塊商品房新增供應(yīng)1.42萬，環(huán)比下滑71%，成交2.51萬，環(huán)比上漲126%，其中，住宅成交80套，成交面積0.75萬，成交均價(jià)8348元/，成交均價(jià)環(huán)比上漲10%。 7月份，市中心板塊供應(yīng)量繼贛江之星停止供應(yīng)后大幅下滑，僅智通悅藍(lán)山供應(yīng)一棟公寓樓；成交量則受贛江之星寫字樓成交拉動(dòng)大幅上漲，本月贛江之星寫字樓成交近1.7萬，占整體板塊67%；板塊整體供求水平均較低，受個(gè)盤影響較大。住宅成交均價(jià)在紫金城拉動(dòng)下小幅上漲。,板塊供求水平低，受個(gè)盤影響大，住宅成交均價(jià)小幅上漲。,市中心板塊成交排行,（單位：套，元/）,青山湖板塊,7月份，青山湖板塊商品房新增供應(yīng)11.02萬，環(huán)比上漲41%，成交5.16萬，環(huán)比下降14%，其中，住宅成交422套，成交面積3.97萬，成交均價(jià)8628元/，環(huán)比上升16%。 7月份，青山湖板塊供應(yīng)繼續(xù)上漲，新增供應(yīng)規(guī)模較大，香溢花城、綠都丹石街區(qū)、御湖國際三項(xiàng)目均推出新品房源；由于當(dāng)月普通低價(jià)住宅供應(yīng)較少，湖景高層去化較慢，成交量小幅下滑，但總體板塊供求水平遠(yuǎn)超去年同期水平，供銷兩旺的局面得以保持。住宅成交均價(jià)則隨湖景產(chǎn)品增多而小幅上漲。,7月青山湖板塊供銷兩旺局面得以保持，整體供求水平較高,青山湖板塊成交排行,（單位：套，元/）,京東板塊,7月份，京東板塊商品房新增供應(yīng)7.08萬，環(huán)比下滑47%，成交3.69萬，環(huán)比下滑30%，其中，住宅成交253套，成交面積3.26萬，成交均價(jià)7714元/，均價(jià)環(huán)比上漲2%。 7月份，京東主要在售樓盤保利東灣國際、香緹溪岸、綠地新都會(huì)供應(yīng)新房源放緩，供應(yīng)量較前一月大幅下滑，但同比去年同期供應(yīng)明顯增多，庫存體量較大；成交受庫存才產(chǎn)品中別墅較多及本月供應(yīng)下滑影響，本月成交量小幅下滑，其中綠地新都會(huì)成交較多，去化速度較快；同時(shí)綠地新都會(huì)大量成交也促使本月板塊住宅成交均價(jià)小幅上揚(yáng)。,京東板塊庫存較多，供應(yīng)放緩，成交小幅回落,京東板塊成交排行,（單位：套，元/）,朝陽洲板塊,7月份，朝陽洲板塊商品房沒有新增房源，成交2.54萬，環(huán)比上漲22%，其中，住宅成交174套，成交面積2.11萬，成交均價(jià)10272元/，成交均價(jià)環(huán)比下滑16%。 7月份，朝陽洲板塊供應(yīng)量繼前兩月供應(yīng)放量后再次沉寂歸零，區(qū)域新盤少，老盤庫存少致使區(qū)域供應(yīng)水平一直處于較低水平，成交量有一定幅度上漲，力高濱江國際上月新推房源熱銷，本月成交較多，濱江一號和眾鑫城上城雙雙發(fā)力，致使板塊成交回升。且在濱江一號豪宅產(chǎn)品拉動(dòng)下，板塊住宅成交均價(jià)依然保持在較高水平。,板塊新盤稀