城市新苑商業(yè)地產(chǎn)提案1.ppt

城市新苑地產(chǎn)提案,商業(yè)部分,項(xiàng)目概述,城市新苑商業(yè)項(xiàng)目位于興中路與華強(qiáng)路交匯處，東臨規(guī)劃中的文景路延伸段，項(xiàng)目中間貫穿規(guī)劃的城市快速干道大興路?？偵虡I(yè)面積約5萬平方米，已建成裙樓底商約1萬平方米。項(xiàng)目建成后必將改變了附近北稍門商圈及龍首商圈長期以來分散，凌亂的商業(yè)局面。并充分補(bǔ)充了對紅廟坡商圈正在建設(shè)大型綜合體開發(fā)商業(yè)體系，滿足了附近社區(qū)群眾的生活，教育，學(xué)習(xí)，醫(yī)療、休閑、購物等眾多條件，社會效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效益巨大。,項(xiàng)目區(qū)位宏觀環(huán)境分析,北城區(qū)域概述,西安北郊包括未央?yún)^(qū)和經(jīng)開區(qū)，現(xiàn)稱為“未央新城”，規(guī)劃面積為24平方公里，依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等3個中心，建成集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市北部新區(qū)，形成新的中心區(qū)。從2010年10月起，西安市行政中心將陸續(xù)遷至張家堡區(qū)域。,主要商圈,城北從大范圍來劃分分為十大商圈 一、未央大道商圈 二、大明宮商圈 三、大學(xué)城休閑時尚商圈 四、三橋汽貿(mào)物流商圈 五、環(huán)漢城休閑服務(wù)商圈 六、龍首商圈 七、太華路商圈 八、辛家廟商圈 九、西安北客站商圈 十、渭濱生態(tài)旅游商圈,商圈分析,北郊十大商圈按發(fā)展?fàn)顩r，地理位置，和主要商業(yè)活動的不同大致可分為三類。 第一類是綜合性的商圈；區(qū)域內(nèi)寫字樓，底商較多，各種業(yè)態(tài)較為豐富，各種公司較多；包括龍首商圈，未央大道商圈，太華路商圈，商業(yè)形式以大中型購物中心，百貨，集貿(mào)市場，生活超市和精品專賣店為主，例如：龍首商業(yè)步行街，家家福生活超市和安踏李寧等品牌店構(gòu)成了該區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)內(nèi)容。 第二類是旅游休閑類商圈，以旅游休閑為主，包括休閑，旅游娛樂教育等，各業(yè)態(tài)也偏向旅游休閑娛樂教育方面等方面，包大學(xué)城休閑時尚商圈環(huán)漢城休閑服務(wù)商圈西安北客站商圈、渭濱生態(tài)旅游商圈。 第三類是商業(yè)活動針對性比較強(qiáng)的商圈，發(fā)展到一定規(guī)模以后形成一種大型的產(chǎn)業(yè)集聚，業(yè)態(tài)也較為單一，基本屬于一個大的行業(yè)。包括大明宮商圈，三橋汽貿(mào)物流商圈，辛家廟商圈，大明宮商圈主要以建材家居為主，周邊業(yè)態(tài)也以此為主，三橋汽貿(mào)商圈給業(yè)態(tài)以物流汽配，汽車配件，維修美容為主，而辛家廟商圈則以蔬菜水果 批發(fā)，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售為主。,現(xiàn)狀及發(fā)展,目前本區(qū)域的寫字樓主要集中在北關(guān)大街，未央大道兩側(cè)，也是現(xiàn)階段各業(yè)態(tài)主要集中的區(qū)域，現(xiàn)主要樓盤有：利君V時代、御道華城、賽高國際商務(wù)港、第五國際、天地時代廣場、賽高國際街區(qū)、經(jīng)發(fā)大廈、和諧大廈、中登大廈、凱鑫國際、雅荷中環(huán)大廈、金泰財(cái)富中心、海聯(lián)國際大廈、天乙大廈、宏林名座、方興大廈等。 其他商圈主干道兩側(cè)的大多以底商為主，例如：鳳城三路的香克林小鎮(zhèn)的底商文景路周邊各樓盤自主經(jīng)營的底商等，現(xiàn)階段無大型商業(yè)。 未來商業(yè)與公寓寫字樓發(fā)展?jié)摿薮?，例如：老三屆首座、榮豪大廈、宮園一號、 MAX未來綜合商業(yè)體項(xiàng)目，邊海榮豪佳花園二期底商、鳳城四路中登城市花園底商、銀池品智天下商鋪、雙威理想城2萬平米商鋪、目前只有御景華府的部分商鋪正在營業(yè)，大部分在招租。白樺林居的底商大部分已在營業(yè)。 北郊多為1-4層剪力墻結(jié)構(gòu)的獨(dú)立門面，缺乏大型柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的框架結(jié)構(gòu)的商業(yè)建筑，制約了北郊整體商業(yè)發(fā)展水平，是公司機(jī)會點(diǎn),業(yè)態(tài)分析,就北郊各種業(yè)態(tài)在全部業(yè)態(tài)所占比重來看，餐飲和金融機(jī)構(gòu)所占比重較高，分別為23.89%和17.45%幾乎占到了一半，目前有建設(shè)銀行，工行，西安銀行，農(nóng)行，招商銀行的等， 休閑娛樂場所，超市，酒店，物流中心所占比例也較高，加起來占到了一半還多，目前有奧斯卡影院，人人樂，華潤萬家，沃爾瑪?shù)却笮统?，還有如家漢庭酒店。 而便利店，百貨 鞋類，及其他服務(wù)性的業(yè)態(tài)則較少，加起來所占比重居然不到10%，發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域業(yè)態(tài)比例圖,業(yè)態(tài)潛在需求,就整個北郊各種業(yè)態(tài)來看，目前在金融機(jī)構(gòu)方面，北郊最缺乏的是一些地方性銀行，私人銀行，例如；招商銀行，重慶銀行成都銀行等；此外，還缺乏一些投資理財(cái)機(jī)構(gòu)，保險類企業(yè)。酒店類現(xiàn)在連鎖酒店比較多，但是缺乏三星級以上的大型酒店，娛樂場所相對較少，缺乏大型的影院，KTV會所，健身類的業(yè)態(tài)。 但最缺乏的還是大型的百貨商場，像百盛，金鷹之類的中高檔服裝百貨商場；目前有的一些百貨規(guī)模太小，或檔次不夠，滿足不了市場的需求；便利店也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是大型的專業(yè)的連鎖便利店，現(xiàn)在這些市場空白被小賣部占據(jù)的，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)必將被淘汰 。 此外像品牌美容店，按摩，牙科等服務(wù)性的中小業(yè)態(tài)也較少，隨著商圈的日趨成熟，消費(fèi) 能力和檔次的不斷提升，這些業(yè)態(tài)的需求成為必然。,區(qū)域優(yōu)勢,（1）道路交通 北郊地處北城墻以北，北有大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)七橫十一縱交通網(wǎng)現(xiàn)在已經(jīng)形成，西安地鐵2號線也將于2011年建成通車可以說是四通發(fā)達(dá)，交通便捷，加之新建火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。 （2）市政規(guī)劃 根據(jù)西安市2004年2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)，北郊將成為西安市的第二個城市中心，未來將建大型的商業(yè)中心，還有大明宮遺址項(xiàng)目，大型企業(yè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，隨著這些項(xiàng)目的完成，該區(qū)的經(jīng)濟(jì)將迅速發(fā)展，該區(qū)域最大的優(yōu)勢資源來自于政府支持。 （3）消費(fèi)人群 按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強(qiáng)大的居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在北郊輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬人）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。,區(qū)域劣勢,（1）商業(yè)氛圍不濃 目前，北火車站并未完全建成，大型港務(wù)區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，市政府剛剛完成北遷，大明宮遺址仍處于進(jìn)一步建設(shè)中，中心商圈還需不斷完善，所以就現(xiàn)在來說還需繼續(xù)發(fā)展。 （2）城中村問題 由于歷史原因，形成了30多個城中村。這些村莊的房屋、道路和環(huán)境與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體形象形成很大反差，與現(xiàn)代化城市新區(qū)總體面貌很不協(xié)調(diào)。 （3）常住人口較少 現(xiàn)階段雖然北郊有很多在建的或已建好的大型的社區(qū)，或商業(yè)綜合體，但在建的大概需2年后才交房，建好的空置率也很高，相對于其他區(qū)域人口數(shù)量和人流量較少。,發(fā)展?jié)摿?隨著未央大道的擴(kuò)建、太華路立交、二環(huán)全線貫通、繞城高速公路等，交通設(shè)施目前逐步完善，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成七橫十一縱立體交叉的交通網(wǎng)。現(xiàn)在的北城已成為名副其實(shí)的古城“門戶”。 北郊應(yīng)該是近年來西安房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一。由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的輻射效應(yīng)和迎賓大道與北二環(huán)所帶來的開發(fā)價值，同時也因土地儲備充足及地價相對較低，今后將會吸引了越來越多的開發(fā)商加入到此區(qū)域的開發(fā)，競爭也將日趨激烈?！褒埵咨倘Α焙汀皬埣冶V場”為該區(qū)域一南一北的核心地段和開發(fā)熱點(diǎn)?！敖?jīng)開區(qū)”、“政府北遷”是重要炒作主題。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)鞘重S富的，不僅能夠拉動相關(guān)的百余個產(chǎn)業(yè)，也受拉動于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著新市政府進(jìn)駐該區(qū)域，地鐵二號線將于今年開始運(yùn)行，新火車北客站投入運(yùn)行，都會給該區(qū)域近年來的的發(fā)展帶來良好的前景。而西安首創(chuàng)國際城、匯通太古城的國際化城市綜合體的規(guī)劃更將使該區(qū)域成為經(jīng)開區(qū)最醒目的國際化商住區(qū)。,綜述結(jié)論,區(qū)位內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，現(xiàn)狀，商業(yè)水平落后，各類業(yè)態(tài)、業(yè)種分布凌亂，缺乏商業(yè)氛圍，除未央大道外，各交通干線多車流少人流，應(yīng)該加大目的性消費(fèi)項(xiàng)目建設(shè)，走復(fù)合式商業(yè)路線，營造社區(qū)服務(wù)小商圈,大有機(jī)會,項(xiàng)目微觀環(huán)境分析,項(xiàng)目位置,該案位于城市規(guī)劃路文景路南端 與大興路東段交匯處,圍繞該十字 路口四周均為商業(yè)用房，南鄰興 中路和華強(qiáng)路，目前華強(qiáng)路正在 拓寬與文景路相連接,城市新苑附近個案調(diào)研,春曉馨苑 水、電、暖、消防 4500平米 200-300獨(dú)立一層出租 有提車廣場 石材干掛、住宅底商 聯(lián)建出租 110元一層 35-45元2-4層 較少 無營銷主題 自強(qiáng)西路小商戶自發(fā)形成的五金市場 每一戶鋪面大約20平米 多路公交站點(diǎn)219、202、208、717、262、107等 2-4整租優(yōu)惠，1樓優(yōu)惠幅度較小 地上地下200左右 框架 幕窗 石材干掛 娛樂 餐飲 都市酒店、鴨掌門火鍋 一般 有部分閑置空房 大約20%,城市新苑附近個案調(diào)研,新一代 北城國際商業(yè)裙樓 文景路市政府住宅底商 新一代 水電暖 消防 2000平米左右 無廣場 緊鄰街道 現(xiàn)代城市主義 地中海風(fēng)情 出售 均價23000左右 現(xiàn)場客流較少 推廣策略：投資收益 大型住宅區(qū)域 住戶較多 交通狀況：很好 一次性付款優(yōu)惠8% 無按揭 停車位：極少20個左右 框架 層高大約4.5米 6.5米柱距 15米進(jìn)深 石材干掛 石材干掛 業(yè)態(tài)：小型零售餐飲,城市新苑附近個案調(diào)研,文景路市政府住宅底商 文景路政府小區(qū) 水電暖 消防 4000平米左右 無廣場 住宅底商 出租 未發(fā)售 極少 30分鐘3人經(jīng)過 無主題 75中學(xué) 教育環(huán)境較好，居住人群消費(fèi)能力可觀 一般 無 較少 剪力墻 局部框架 石材干掛 無,城市新苑附近個案調(diào)研,海景臺北商業(yè)裙樓 海景臺北 水電暖 消防 50000平米左右、400-1200獨(dú)立商鋪 有廣場 有娛樂會所 住宅底商 租售 售價均價17000元 1-3層 經(jīng)營狀況較好 二環(huán)城市綜合體 鳳城一路大型住宅居住區(qū) 項(xiàng)目內(nèi)居住約合15000戶近乎40000人 北大附小入住 交通狀況良好 一次性付款優(yōu)惠9% 地上地下較多 剪力墻 局部框架 一層層高5米，2-4層為4.2米 建材市場 家具城為重要區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成部分,城市新苑附近個案調(diào)研,龍湖moco 水電暖 消防 45000平米商業(yè)體 有大型休閑主題廣場 輻射范圍內(nèi)多為在建項(xiàng)目 在本區(qū)域范圍屬主力商業(yè)品牌 師大附小進(jìn)駐附近 后現(xiàn)代城市主義 居家辦公商業(yè)一體化 簡約 時尚 通過建筑品質(zhì)提升商業(yè)吸引力以及物業(yè)價值 租售 1-3層自用經(jīng)營、4層均價36000元 較少 稀缺商業(yè)不動產(chǎn) 新興商業(yè)區(qū) 現(xiàn)下較不成熟 城市整體規(guī)劃趨勢有大發(fā)展 入住率低 且多數(shù)居民消防能力較低 大興路主干線 公交站點(diǎn)較少 一次性優(yōu)惠7% 按揭首付50%優(yōu)惠5% 較為充足 框架 幕窗 結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)元素 色彩鮮麗 有很濃厚的商業(yè)氣息和時尚品味 高端家居 電影院 餐飲、娛樂綜合體 Moco家居生活館 旗下多數(shù)成熟高端品牌 在新興商業(yè)區(qū)內(nèi)有一定的造勢能力 以及吸引力 在建工程 商鋪銷售狀況不好 寫字間公寓銷售較好,小結(jié),雖部分建筑體量較大，由于受建筑結(jié)構(gòu)剪力墻的制約，很難發(fā)揮主力商業(yè)的區(qū)域作用，開發(fā)思路以銷售為出發(fā)點(diǎn)，如海榮臺北灣 沒有成型的大型商業(yè)購物中心，方圓幾公里內(nèi)，除龍湖moco以家居為主的大型家居購物中心外，均無大型主力商戶 環(huán)繞本案附近較大的購物場所，基本都是小型商超一類的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，其余均以小型分散零售為主 缺乏品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；虡I(yè)中心 附近商業(yè)鋪面均價基本在于2-3萬之間，有部分售價較高但市場去化程度不樂觀 1-2層租售情況較好，多以小面積零售、餐飲、娛樂為主，3-4層缺乏商業(yè)整體經(jīng)營，爬樓能力較差，難以支持長久經(jīng)營，空置率較高,我們先了解商業(yè),思路：先商業(yè)后地產(chǎn),零售類業(yè)態(tài)種類,零售購物型,購物中心,專賣店,超市,便利店,專業(yè)店,倉儲店,百貨商店,業(yè)態(tài)對比,業(yè)態(tài)對比,通過業(yè)態(tài)對建筑要求的對比，我們發(fā)現(xiàn)該案比較滿足小型百貨商店與中型商超此兩項(xiàng)，單體建筑大于5000平米，小于30000平米，具備一定的停車空間,再進(jìn)一步還需要了解人,區(qū)域人口情況,居民日需調(diào)研表,該區(qū)域輻射范圍內(nèi)人口超過10萬人，多數(shù) 為經(jīng)濟(jì)效益較差的企事業(yè)單位職工，消費(fèi) 能力較弱，年齡老年化嚴(yán)重，購物主要以 日常消費(fèi)品為主，習(xí)慣于量販自助式中低 購物商場,項(xiàng)目區(qū)域人群特征,區(qū)域人群消費(fèi)特征,大眾化 平價 日常用品 品牌化專業(yè)商品（如：美的、格力、等） 趨向規(guī)模大、大而全、有選擇余地商業(yè)中心,咋樣讓他們來？,本案關(guān)鍵要素,1 交通 文景路、大興東路全面貫通以后，本案環(huán)抱此黃金路線，北連龍首商業(yè)圈，西連紅廟商圈，極賦商業(yè)資源，未來前景不言而喻 ，就目前而言大興路尚在籌備階段，對整體運(yùn)營構(gòu)成障礙 2 人流 周邊常住人口穩(wěn)定，成熟的社區(qū)環(huán)境，加之附近在建項(xiàng)目較多，新入住的人員也絡(luò)繹不絕，為本案提供了重要的商業(yè)支持，但附近居民收入微薄，消費(fèi)水平較低，無法滿足高端商業(yè)結(jié)構(gòu),解決方案構(gòu)想,加大人流量，加大項(xiàng)目聚客力，擴(kuò)大目的性消費(fèi)，彌補(bǔ)現(xiàn)下商業(yè)氛圍薄弱、交通狀況不理想現(xiàn)狀 構(gòu)建新興商業(yè)模式，賦予項(xiàng)目有效主題概念，提高商家爬樓能力，解決3-4層招商難的問題， 打造附近獨(dú)具特色的、有規(guī)模、有影響力的唯一商業(yè)集群,選擇一條他們喜歡的路線,結(jié)合附近周邊居住人群消費(fèi)特性，走中、低端路線 打老百姓最容易接受的商超旗號,“把飯店叫做面館”,項(xiàng)目定位,社區(qū)型綜合商超聚合體 定位解釋：典型的以商業(yè)為主導(dǎo)的混合街區(qū)功能的hopsca 1 受單體建筑體量制約，只能定位為中型社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 2 吸引小型專業(yè)商超，如：人人樂、怡康醫(yī)藥、波濤眼鏡、云博鞋業(yè)、歡樂谷兒童商城、品牌茶城、紅酒超市、韓國化妝品超市等單體租賃3000平米下的小型專業(yè)商場，組成有影響、有品牌、有規(guī)模的商超聚合體，把大型購物 mall改成適合老百姓的超市market 3 結(jié)合附近周邊居住人群消費(fèi)特性，走中、低端路線，打老百姓最容易接受的商超旗號 包括購物中心、酒店、辦公、住宅、公園等多種功能。這一綜合體最下一層結(jié)合港鐵金鐘站形成一個中心樞紐，地下二層和三層是停車場，地下一層布置超市，地上是四層商場，商場上面是屋頂花園，并以此為基面穿插出數(shù)幢酒店、公寓、辦公等超高層建筑。,先進(jìn)的復(fù)合地產(chǎn)模式_豪布斯卡,HOPSCA,把傳統(tǒng)的分散性建筑轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代綜合型建筑群，融合寫字樓、商業(yè)街區(qū)、會所、公寓等一站式生活于一體，匯集休閑、生活、娛樂、工作等多變豐富的居住空間，打破了人們對單純住宅區(qū)的失望感。,定位支持,定位支持：以服務(wù)周邊社區(qū)人口為主，聯(lián)合多家小型專業(yè)商超，建立中、低價商超聚合體，迅速擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，擴(kuò)大市場占有率，同時規(guī)避自己經(jīng)營能力較弱的風(fēng)險， 走商超路線，加大本案聚客能力，為其他周邊其余裙樓商鋪以及公寓銷售做好鋪墊，迅速將項(xiàng)目炒熱，實(shí)現(xiàn)理想銷售目標(biāo) 先對行業(yè)進(jìn)行業(yè)種細(xì)分，在對于每一個業(yè)種做到從低至高的商品細(xì)分、人群細(xì)分 居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能 復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體,聚合力，抬高項(xiàng)目價值,HOPSCA自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系,項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種整體規(guī)劃,商超+獨(dú)立精品店+街鋪+公寓+酒店 商超為主力店，增加本物業(yè)聚客能