住宅地產(chǎn)營銷策劃博思堂2007年鄭州綠地金水東路項目定位推廣方案.ppt

房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv,BIRTHIDEA 博思堂廣告, 房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載,綠地金水東路項目定位推廣方案,BIRTHIDEA博思堂 2007年8月17日,關(guān)于人類史，我們不得不說： 浩浩渺渺的人類歷史，乃是一部追求共生的歷史。,關(guān)于中國城市發(fā)展，有著明顯的軌跡： 從上海浦東新區(qū)到蘇州工業(yè)園區(qū)到廣州珠江新城 在中國，一個又一個傳奇從夢想走向現(xiàn)實 鄭東新區(qū)，一個新的傳奇已經(jīng)誕生，并將迅速輝煌,生存背景,鄭州市場環(huán)境,綠地品牌處境,片區(qū)發(fā)展,寫字樓發(fā)展史,借鑒參考,萬達(dá)商業(yè)發(fā)展模式,產(chǎn)品基礎(chǔ),產(chǎn)品大賣點,產(chǎn)品抗性,消費族群,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品概念,項目案名,形象定位,SLOGAN,媒體通路建議,活動建議,LOGO及VI,整盤形象稿,子產(chǎn)品形象稿,鄭州廣告環(huán)境,項目推廣節(jié)奏,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),生存背景,生存背景之 鄭州市場環(huán)境,整體市場紅紅火火,上半年，鄭州樓市依然紅紅火火，土地緊俏，房價攀升，暗流涌動下，呈現(xiàn)了“三慌”狀態(tài)，一些消費者擔(dān)心房價上漲，提前購房、投資，一些開發(fā)商因擔(dān)心地價上漲，四處找地買地，而政府部門看到房價迅速上升，持續(xù)出臺各種政策進行調(diào)控。 繼去年底的高峰成交額后，今年上半年，住宅投放量與年同比平均增長。 據(jù)市場監(jiān)測，受到調(diào)控政策的影響，不少項目的前期規(guī)劃階段拉長，預(yù)計年下半年才是真正投放的高峰期。,住宅市場增速放緩,、月的成交量與年同比增長、，但進入月，成交量卻不能突破年同期的業(yè)績，月更出現(xiàn)了個點的負(fù)增長。雖然月的整體成交量較去年同期增加了萬平方米，上漲了，但與同期內(nèi)投放量增加相比較，市場剩余量仍然對銷售形成了不小的壓力。 月份成交均價為元平方米，增幅較上月放緩，上半年與 年同期相比各月平均增幅在。 年上半年成交量仍然以金水區(qū)、鄭東新區(qū)為龍頭，兩區(qū)共占整 體成交量的，共計萬平方米。,商業(yè)地產(chǎn)漲聲一片,年上半年個月投放量共萬平方米，比年同期整體增長。 年上半年商業(yè)地產(chǎn)的成交量為萬平方米，同比增長。在投放量大增的情況下，銷售成績似乎不甚理想。 年下半年市場上商業(yè)地產(chǎn)的壓力更加嚴(yán)重。 、月價格上漲、，月銷售均價首次沖破萬元大關(guān)，達(dá)到元平方米。月銷售均價比年月銷售價格上升元平方米，漲幅達(dá)。 注：此處商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓和商鋪,商業(yè)地產(chǎn)城中村改造成亮點,今年上半年，金水區(qū)北環(huán)以南區(qū)域的房地產(chǎn)依舊保持了一貫高投放量、高消化量的發(fā)展勢頭。金水區(qū)北環(huán)以南區(qū)域地產(chǎn)主要圍繞幾個大型城中村改造項目展開，曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)中心、廣廈城市之巔等城中村改造項目，在該區(qū)域內(nèi)大唱主角。,商業(yè)地產(chǎn)鄭東新區(qū)風(fēng)頭正勁,“年應(yīng)該說是鄭東新區(qū)的收獲年?！?在經(jīng)歷了快速起步期之后，年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進入平穩(wěn)的發(fā)展周期，入住率提高，大型企業(yè)機構(gòu)開始大量進駐，水域靚城的理想逐漸成為現(xiàn)實。 寫字樓市場風(fēng)頭正勁。今年上半年鄭東新區(qū)寫字樓銷售普遍火爆。隨著內(nèi)環(huán)寫字樓相繼投入使用，外環(huán)寫字樓建設(shè)有條不紊，一些實力型大企業(yè)機構(gòu)紛至沓來，人氣初具。 寶龍城市廣場為代表的大型商業(yè)項目也雛形初現(xiàn)，開始大量匯聚財富與人氣。,一句話總結(jié)： 07年下半年鄭州市場繼續(xù)看好，但整體競爭壓力將大于上半年。,生存背景之 綠地品牌處境,群雄共舞,無論是本地開發(fā)商，還是外來開發(fā)商，都在厲兵秣馬，逐鹿中原的戰(zhàn)爭已經(jīng)開戰(zhàn)。,綠地、順馳、香江、寶龍、中油、建業(yè)、宏遠(yuǎn)、綠城、新田、升龍、正弘、廣匯、易居、綠都、楓華、金智、萬隆方正、快樂居群雄共舞，各展所長。,鄭東龍頭,2004年7月，綠地集團入駐中原，在鄭東新區(qū)先后開發(fā) 老街綠地鄭東新苑鄭東新區(qū)住宅品質(zhì)代言作品； 綠地世紀(jì)峰會和綠地峰會天下CBD寫字樓新高度； 在建或即將動工 綠地廣場鄭州會展賓館280米，中原最高樓，鄭州新地標(biāo)； 金水東路綜合商服項目鄭州商服項目新朝向。,綠地已然成為鄭東新區(qū)不可置疑的龍頭品牌。,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先品牌,綠地：中國企業(yè)500強，百億地產(chǎn)企業(yè)，版圖遍及上海、南昌、合肥、長春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無錫、諸暨、徐州、太原、沈陽、牡丹江等近20個城市。 綠地在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面有著豐富的經(jīng)驗和領(lǐng)先的專業(yè)實力： 寫字樓：上海科創(chuàng)大廈、和創(chuàng)大廈、商務(wù)大廈、綠地藍(lán)海、南京紫峰大廈、西安都市之門； 酒店：南京綠地洲際酒店、西安綠地假日酒店、上海綠地普陀快捷假日酒店、上海綠地閔行快捷假日酒店、上海綠地豪生全套房酒店、昆山四星級綠地豪生國際會議大酒店； 商業(yè)：綠地家世界,一句話總結(jié)： 鄭州品牌競爭激烈，綠地已經(jīng)取得較高的江湖地位，而后續(xù)發(fā)力在即。,生存背景之 片區(qū)發(fā)展,超前規(guī)劃,圍繞拉大城市框架，高起點、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計人口150萬。 融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進理念于一體。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。,超速發(fā)展,3500年前，這里是商朝時代的首都，如今它是整個中原的焦點。 至年年底，鄭東新區(qū)累計引進項目個，個項目開工建設(shè)，近個項目完工、投入使用，條（段）道路、座橋梁基本建成通車，通車長度達(dá)到公里。 3年，CBD區(qū)域已是生機盎然； 3年，數(shù)個高檔居住區(qū)已然成型， 3年，CGD也略見雛形 （我們可以把政務(wù)區(qū)叫做CGD，即中央政務(wù)區(qū)） 鄭東新區(qū)的3年，是不可思議的3年，當(dāng)年的上海浦東，可能建設(shè)了58年才是鄭東新區(qū)現(xiàn)在的水平。,前景無限,鄭東新區(qū)吸引河南省主要的經(jīng)濟命脈部門和企業(yè)進入，實際上形成了一個與舊城鮮明對比的新區(qū)，類似于印度的德里和新德里之間的城市模型，這種反差將極大地提升鄭東新區(qū)的地位，對于人口接近一億人的河南省來說，是人們未來工作和居住的“圣地”。 CBD已然成型，龍湖南區(qū)人氣漸旺，CGD建設(shè)加快，越來越多企業(yè)、政府部分進駐，越來越多商業(yè)開業(yè)，越來越多居民入住，交通樞紐站規(guī)劃的明朗，河南省政府集全省之力在此建設(shè)。 “中原崛起看鄭州，鄭州發(fā)展看鄭東新區(qū)！”,鄭東新區(qū)主要客群,購房者戶籍調(diào)查資料顯示，鄭東新區(qū)主要項目中，平均超過的業(yè)主來自鄭州以外的省內(nèi)市地、郊縣和省外。例如順馳中央特區(qū)占，聯(lián)盟新城占。新區(qū)樓盤的客戶職業(yè)和社會階層也大抵相同：大部分為私營業(yè)主、政府公務(wù)員和城市白領(lǐng)。 從這些數(shù)據(jù)中，與其說是外地人買走了新區(qū)的大部分房子，不如說：新區(qū)已經(jīng)成為省內(nèi)“富人”的首選之地。,一句話總結(jié)： 城市向東，不可抗拒的力量；中原崛起期待鄭東新區(qū)的輝煌。,生存背景之 寫字樓發(fā)展史,萌芽期,第一代19931997，鄭州寫字樓市場萌芽期。 當(dāng)時多數(shù)企事業(yè)單位辦公以民房、單位公房為主，寫字樓市場并沒有成形；但隨著第三產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，商務(wù)辦公空間已經(jīng)開始出現(xiàn)，只是規(guī)模較小，多數(shù)是由原有的樓房改造裝修而成。例如君安大廈、明輝大廈、潤華大廈、和眾商務(wù)、永興商務(wù)等，設(shè)備簡陋、戶型單一，多以出租為主。,探索期,第二代19972000，鄭州寫字樓探索期。 這一時期的特點是一批專業(yè)寫字樓不斷出現(xiàn)。出現(xiàn)了以東區(qū)未來大廈、西區(qū)裕達(dá)國貿(mào)、經(jīng)三路上廣匯國貿(mào)大廈、思達(dá)數(shù)碼大廈等為代表的項目，這一時期的發(fā)展探索也基本奠定了如今鄭州的商務(wù)區(qū)格局。 未來大廈是1997年投入使用的，當(dāng)時為了適應(yīng)期貨市場、商品交易所及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展需要，也是市場形勢所迫。至今，未來大廈依然是鄭州最高端的寫字樓代表之一。,第三代20002003，鄭州寫字樓過渡期。 以融豐花苑、國奧大廈等集辦公、住宅為一體的商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了鄭州寫字樓市場。這跟鄭州的經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)，寫字樓市場能清晰的反映一個城市的經(jīng)濟活躍程度，這一時期的寫字樓開發(fā)基本上走的都是商住樓路線，比較成功的有融豐花苑、日月新城、綠洲花園等項目。,過渡期,第四代20032007，鄭州寫字樓蓬勃發(fā)展期。 鄭州市政府鄭東新區(qū)的確立，鄭州出現(xiàn)了一個新的商務(wù)區(qū)，即鄭東新區(qū)CBD。 2004年以來，是鄭州寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時期的市場特征是：老城區(qū)，以經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，如農(nóng)業(yè)路的國際企業(yè)中心，經(jīng)三路上的金成國際廣場、財富廣場、注協(xié)大廈，花園路上的信息大廈等；鄭東新區(qū)的CBD，寫字樓項目更是風(fēng)起云涌，如世紀(jì)峰會、龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成東方國際等。經(jīng)過幾年的摸索和發(fā)展，寫字樓市場已經(jīng)開始進入形象商務(wù)辦公時代。,蓬勃發(fā)展期, 第五代的寫字樓， 2008，由綠地開啟， 應(yīng)是商服綜合體，應(yīng)代表前所未有的辦公概念。,生存背景之 鄭州廣告環(huán)境,案名要么串改、要么沒有內(nèi)涵的舶來品、要么赤裸裸的尊貴。 如：大城小愛、如果愛、曼哈頓廣場、上東、溫哥華大廈、巴黎時間、銀基王朝、榮勛贏座、世紀(jì)豪閣等,案名,廣告語/標(biāo)題 粗俗的震撼 如：火車站最后一塊地之最后一層鋪，一條街，改變鄭州之夜、YES！首座等,廣告語/標(biāo)題,畫面要么不夠品質(zhì)不夠精致，要么抄襲，好的不多。 如：華庭溪谷猛抄北京納帕溪谷,畫面,一句話總結(jié)： 我們要適量迎合鄭州人的審美，更重要的是我們必須能夠體現(xiàn)應(yīng)有的文化和差異度。,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),借鑒參考,萬達(dá)商業(yè)發(fā)展模式,爆炸發(fā)展、概念迭出,萬達(dá)在哈爾濱、長春、沈陽、大連、北京、天津、西安、青島、濟南、武漢、南京、上海、無錫、蘇州、重慶、寧波、長沙、南昌、南寧等20多重要城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 從“訂單地產(chǎn)” 到“月光經(jīng)濟”到“城市綜合體 ”，王健林創(chuàng)造了一個又一新概念。,7年，3個時代,01-03年：第一代產(chǎn)品是只有一幢樓的單店模式。 04-05年：第二代產(chǎn)品是組合店式，即由一群樓組成的店鋪集群。 06年：第三代產(chǎn)品則是由商業(yè)廣場、酒店商務(wù)區(qū)和高級公寓等功能板塊構(gòu)成的大型城市綜合體。 城市綜合體開發(fā)是萬達(dá)在中國或是在世界上的首創(chuàng)，起碼在中國是獨創(chuàng)，英文叫做HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment綜合體的縮寫）。,城市綜合體代表,上海萬達(dá)廣場 項目位于上海新的市級商業(yè)副中心五角場，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城等10家主力店。,城市綜合體代表,北京萬達(dá)廣場 目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南。項目總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)廣場面積22萬平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、桑拿會所、神采飛揚電玩城、索菲特白金五星級酒店等主力店。,城市綜合體代表,寧波萬達(dá)廣場 項目位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目。項目總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場面積27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨等11家主力店。,城市綜合體代表,蘇州萬達(dá)廣場 項目位于蘇州市平江區(qū)，是規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)。項目總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)廣場面積15萬平方米。,城市綜合體代表,無錫萬達(dá)廣場 項目位于無錫市濱湖區(qū)，是新的城市商業(yè)中心。項目總建筑面積70萬平方米,其中商業(yè)廣場面積15萬平方米，白金五星級酒店和寫字樓面積10萬平方米。,城市綜合體代表,重慶萬達(dá)廣場 項目位于重慶市南岸區(qū)南坪商業(yè)中心區(qū)，是新的城市商業(yè)副中心。項目總建筑面積80萬平方米，其中商業(yè)廣場面積15萬平方米，白金五星級酒店面積5萬平方米，引入沃爾瑪超市、樂賓百貨等主力店。,城市綜合體代表,成都萬達(dá)廣場 項目位于成都市錦江區(qū),是新的城市商業(yè)副中心。項目總建筑面積約40萬平方米,其中商業(yè)廣場面積25萬平方米，引入伊藤洋華堂、樂賓百貨、萬達(dá)國際影城、精品百貨等十余家主力店。,城市綜合體代表,哈爾濱開發(fā)區(qū)萬達(dá)廣場 項目位于哈爾濱開發(fā)區(qū)，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)廣場面積15萬平方米，白金五星級酒店面積4萬平方米。,城市綜合體代表,西安萬達(dá)廣場 項目位于西安市碑林區(qū)，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)廣場面積15萬平方米，引入沃爾瑪、百貨、萬達(dá)國際影城等主力店。,城市綜合體特征,定位：萬達(dá)商業(yè)第三代產(chǎn)品城市綜合體 地段：城市中心或次中心 業(yè)態(tài)：豐富、互補（購物、娛樂、商務(wù)、酒店、公寓） 規(guī)模：大規(guī)模（ 28萬方80萬方） 合作：商業(yè)大品牌聯(lián)盟（沃爾瑪） 地位：城市新地標(biāo) 運營：360度全程運營,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品分析,產(chǎn)品基礎(chǔ),居CBD/CGD核心圈,項目位于鄭東新區(qū)，金水路與東風(fēng)東路交匯處東南角。東依107國道，南側(cè)緊鄰七里河；京珠高速、東風(fēng)路、黃河路、農(nóng)業(yè)路、鄭開大道等交通干道遍布周圍，規(guī)劃中的軌道交通站點也位于地塊附近。 鄭州鐵路快速客運站、CGD、CBD、寶龍城市廣場等鄭東新區(qū)重要設(shè)施均在地塊半徑3公里之內(nèi)。,C B D 中央商務(wù)區(qū),C G D 中央政務(wù)區(qū),大型綜合商服體,占地118.8畝，用地性質(zhì)是商服綜合用地。 建筑面積27.7萬平方米。 寫字樓：19.3萬平方米； 酒店：2.4萬平方米； 商業(yè)：6萬平方米； 停車位：地下停車位1218個。,子產(chǎn)品類型豐富,寫字樓部分 1/3為MINI工作室（面積較小，商住功能） 1/3為SOHO寫字間 1/3為乙級以上商務(wù)樓（建議做成5A甲級標(biāo)準(zhǔn)） 商業(yè)部分（建議做成高端特色商業(yè)區(qū)，如CBD/CGD/自身項目的日常配套區(qū)世界名牌服裝折扣區(qū)）（其中世界名牌服裝折扣區(qū)類似上海奧特萊斯或FOXTOWN可吸引全市高端人群） 酒店部分（洲際或萬豪合作，可能做成6星級酒店）,產(chǎn)品風(fēng)格相當(dāng)現(xiàn)代,主題性建筑突出，即純商務(wù)寫字樓和酒店的形體和外立面視覺抓人眼球。應(yīng)是相當(dāng)別致、精致、富有現(xiàn)代商務(wù)意向的，并有一定的超前感。 商業(yè)部分外觀和格局應(yīng)有強烈的視覺吸引力，有空間感，達(dá)到過目不忘的效果，讓人產(chǎn)生好奇，想要去體驗一下。,產(chǎn)品大賣點,品牌力,綠地在鄭州已被認(rèn)可，在全國做過大量的寫字樓、酒店、商業(yè)項目，其中江蘇第一高樓紫峰大廈和中原第一高樓綠地廣場為代表之作。 我們有著強大的綠地品牌支撐。,第大點,大規(guī)模,近20萬方的寫字樓是鄭州單個項目寫字樓體量最大的。,第大點,純商服,多樣化的寫字樓、商業(yè)購物、酒店，沒有其它類的產(chǎn)品，項目商服性質(zhì)明確，易建立統(tǒng)一形象。,第大點,地塊潛力,3年前還是荒地一片，政府傾全省之力推動，現(xiàn)CBD區(qū)域已是生機盎然、數(shù)個高檔居住區(qū)已然成型，CGD也略見雛形。鄭州民眾、大中原投資客均對鄭東新區(qū)的現(xiàn)在高度認(rèn)可、對鄭東新區(qū)的未來充滿信心。 項目距CBD只有3公里、周邊CGD的逐漸完善、鐵路快速客運站的規(guī)劃，圖書館、體育館等配套的規(guī)劃，眾多高檔社區(qū)的形成，部分大型商業(yè)的在建（寶龍），潛力不言而喻。,第大點,需求機會,CGD的建設(shè)必然帶來大量為政府服務(wù)或與此相關(guān)的行業(yè)的辦公需求，如電信、礦業(yè)、咨詢等。CBD高級酒店的配制不足以及CGD高級酒店的缺失，給項目酒店帶來機會。當(dāng)然政務(wù)區(qū)商業(yè)的缺失也給項目商業(yè)帶來機會。,第大點,產(chǎn)品抗性,地較荒 人氣差,雖然距CBD只有3公里，但是目前地塊的狀況給客戶的感覺難免還是有點偏。雖然物理距離不遠(yuǎn)，但是心理距離較遠(yuǎn)。,第抗性,配套較差,雖然將來周邊規(guī)劃的配套相當(dāng)高尚和完善，也有部分已在動工，但目前而言，現(xiàn)在能用的配套幾乎為零。,第抗性,客群觀念,不是投資客、自營客買不買得起的問題，而是他們想不想買，敢不敢買的問題； 而是他們對投資這類產(chǎn)品觀念的認(rèn)同。對產(chǎn)品投資價值和升值潛力的認(rèn)同。,第抗性,消費族群,前期投資客為主,前期預(yù)計大部分客戶為投資客： 他們是鄭州、鄭州周邊郊縣、省內(nèi)其它縣市，甚至包括部分其它省份的投資客。 他們看中的是項目的升值潛力和投資回報率。,中后期自營客增多,中后期自營客的比例會逐漸增多，不同的子產(chǎn)品有著不同的自營客 MINI工作室：一兩個人、工作室性質(zhì)辦公、商住。 SOHO寫字間：小公司，節(jié)省經(jīng)營成本，以辦公為主。 純商務(wù)辦公樓：大集團，可能買下一整層或幾層自營。 商業(yè)部分：對應(yīng)業(yè)態(tài)買商鋪自營，,他們是中原富人,投資客：使財富增值。 自營客：創(chuàng)業(yè)或擴大事業(yè)版圖，拓展資本渠道。 他們是中原地區(qū)私營業(yè)主、個體老板、城市白領(lǐng)等“富人階層”，他們的共同點是：對財富的增值欲望。,在上升趨勢明顯又不乏競爭的市場環(huán)境中； 在綠地品牌需要進一步發(fā)力的歷史時刻； 面對追逐財富的中原富人族群； 一個鄭州全新的商服綜合項目。 定位推廣應(yīng)該怎么做？,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),思 考,讓我們把綠地在鄭州即將推出的兩個項目進行整合， 打出兩個重拳！,08年， 鄭州綠地年。,綠地廣場280米，鄭州和中原的 金水路商服項目27.7萬方，城市商服項目的 這些都是別人沒有做過的，也是它們都做不了的 綠地第一個在做，也只有綠地能做！,新高度、新坐標(biāo)、新名片,新概念、新方向、新定義,兩個重拳所要達(dá)到兩個目標(biāo) 這兩個項目的推出，意味者鄭州和綠地均進入一個新的發(fā)展階段，一個更加成熟、更加璀璨的階段。,改變鄭州的城市形象 提升綠地的品牌高度,由此 兩個項目均可藐視所有所謂的競爭對手， 最大的競爭對手都將是自己！,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品定位,產(chǎn)品概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第五代。即鄭州寫字樓發(fā)展到第五代，發(fā)展到綜合商服項目，發(fā)展到城市共生體。 第五代。從萌芽期探索期過渡期蓬勃發(fā)展期城市共生期。 城市。表達(dá)項目的城市屬性，和綜合屬性。,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,城市共生體。綠地開發(fā)的新一代的寫字樓項目，首先項目不單單是純寫字樓，或者寫字樓加商住，而是一個商服綜合體。 寫字樓本身包括商住、SOHO、純寫字樓三個層次，此外還有相當(dāng)體量的特色商業(yè)和一個星級商務(wù)酒店。,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,其次項目應(yīng)是一個城市共生體，所謂的城市共生體其共生體現(xiàn)在三個方面。 第一，項目本身應(yīng)是具備新陳代謝功能的，各種業(yè)態(tài)之間是互相補充，互相促進，達(dá)成共生關(guān)系的；,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第二，項目和所在片區(qū)以及整個城市是共生的。 這一點體現(xiàn)在項目為鄭東新區(qū)其它區(qū)域特別是CBD、CGD帶來不同類型寫字樓、高檔特色商業(yè)和星級酒店的補充； 對周邊片區(qū)和整個城市是一種提升而不是重復(fù)建設(shè)或惡性競爭；,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第三，項目和消費者達(dá)成共生。 即項目本身各種配制、服務(wù)滿足商住客戶、SOHO客戶、純寫字樓客戶、高端購物娛樂客戶、酒店住客較為全面的物理和心理需求。 具有自我成長性，并使每一種類型的客戶都感到舒適和快樂。,釋,義,項目案名,綠地共生國際 Symbiosis International,主推案名,案名,綠地共生國際 Symbiosis International,共生國際。提出城市共生的概念，這是新一代綜合商服項目應(yīng)有的城市責(zé)任。 共生國際。用“國際”兩字體現(xiàn)項目是寫字樓、商業(yè)、酒店的屬性。 共生國際。代表整個城市的朝向。甚至是整個世界的朝向。,釋,義,綠地商朝 Commercial Direction 中原商服項目新朝向,輔推案名,備選案名,綠地共生廣場 綠地CBD東都 綠地風(fēng)向標(biāo) 綠地東二七 綠地商界,子產(chǎn)品案名,直白型（主推） 一看就知道子產(chǎn)品是什么 MINI工作室分案名：綠地共生國際MINI工作室 SOHO寫字間分案名：綠地共生國際SOHO寫字間 5A辦公樓分案名：綠地共生國際5A商務(wù)樓 高端商業(yè)分案名：綠地共生國際名流商業(yè)區(qū) 六星級酒店分案名：綠地共生國際六星級酒店,子產(chǎn)品案名,概念型（輔推） 給每個子產(chǎn)品一定的小概念 MINI工作室分案名：綠地共生國際自由元年 SOHO寫字間分案名：綠地共生國際創(chuàng)富時代 5A辦公樓分案名：綠地共生國際領(lǐng)袖世紀(jì) 高端商業(yè)分案名：綠地共生國際繁華朝向 六星級酒店分案名：綠地共生國際酒店坐標(biāo),子產(chǎn)品形象,綠地共生國際MINI工作室一個人的百萬胸懷 綠地共生國際SOHO寫字間一個公司的千萬利潤 綠地共生國際5A商務(wù)樓一個集團的億萬財富 綠地共生國際名流商業(yè)區(qū)一個族群的繁華理想 綠地共生國際六星級酒店一次接待的商務(wù)誠意,子產(chǎn)品故事,我從MINI工作室SOHO寫字間5A辦公樓的事業(yè)旅途 一兩個人吃住在MINI工作室，開創(chuàng)第一份事業(yè)業(yè)務(wù)逐漸壯大，十幾個人的公司搬進SOHO寫字間業(yè)務(wù)量突飛猛進、業(yè)務(wù)種類不斷開拓、不同分工的幾大業(yè)務(wù)子公司成立，搬進5A辦公樓的一整層 名流商業(yè)區(qū)、六星級酒店，一直伴我成長；名流商業(yè)區(qū)：一個讓我放松并讓我結(jié)識朋友、商業(yè)伙伴的地方，六星級酒店：一個接待商務(wù)伙伴，體現(xiàn)我面子和誠意的地方。,形象定位,中國第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism Of China,定位,中國第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism Of China,把項目定位提升到“中國”的高度。 中國第五代城市共生體將對中國商服項目重新定義。 中國第五代城市共生體引領(lǐng)整個中國商服項目的新朝向。,釋,義,SLOGAN,財富乘法 資本共生力量 Enlarging Your Capital,財富乘法。表明投資或入駐綠地共生國際，財富的增值不是簡單的加法，而是幾何級的乘法。 資本共生力量。綠地共生國際各種業(yè)態(tài)自身的互補共生、項目與城市的共生、項目與消費者的共生，使得資本在這里不斷滋長，達(dá)到資本共生。 財富乘法 資本共生力量。正是項目能給到投資客、自營客的核心利益點。,釋,義,財富乘法 資本共生力量 Enlarging Your Capital,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),推廣手法,項目推廣節(jié)奏,重要推廣節(jié)點,12月春節(jié),春節(jié)4月,56月,11月,推廣節(jié)奏安排,第一階段 項目亮相,11月,12月-春節(jié),春節(jié)4月,第三階段 項目認(rèn)同,第二階段 形象導(dǎo)入,推廣手法,項目初步亮相 形成市場話題,56月,第四階段 首期開盤,主要通過戶外封殺 軟文炒作新概念 若干大活動支撐,重點戶外布局完畢 報紙、雜志、短信 DM等媒體初步投放 相關(guān)活動繼續(xù)開展 各種渠道積累客戶,各類媒體集中爆發(fā) 首期開盤火爆操作,傳播主題,中國第五代 城市共生體,財富乘法 資本共生力量,MINI工作室 一個人的百萬胸懷,媒體通路建議,戶外為主,報紙針對性媒體為輔 鄭州主流報紙媒體大河報、鄭州晚報等在大節(jié)點投放，如亮相、開盤 針對目標(biāo)客群的媒體可較多投放，如：經(jīng)濟視點報、全球通金卡短信、鄭州車主或私營業(yè)主DM等。,電臺電視備選 只在亮相時或開盤前配合其它媒體一起爆發(fā)，迅速形成全城關(guān)注。,媒體組合,項目現(xiàn)場圍墻、道旗、高炮形成3公里封殺圈； CBD、金水路、老城市中心重要節(jié)點戶外投放； 機場高速高速戶外5塊連投，機場正門戶外投放。（氣勢壓倒一切，高端人群觸達(dá)、外地投資客觸達(dá)）,戶外建議,活動建議,08年1月 綠地集團攜兩個項目：綠地共生國際（中國第五代城市共 生體）聯(lián)動綠地廣場（中原第一高樓），召開08年綠地新 品發(fā)布會暨鄭州房地產(chǎn)媒體、業(yè)界酒會。 邀請對象：鄭州房地產(chǎn)業(yè)界、主流媒體等,高調(diào)亮相,和大河報、相關(guān)政府單位、房地產(chǎn)協(xié)會、專家、鄭州主要開發(fā)商一起舉辦“鄭州城市發(fā)展論壇”，推出“城市共生體”概念。 由大河報、房地產(chǎn)協(xié)會共同舉辦“鄭州城市開發(fā)貢獻獎”，綠地憑借鄭東新區(qū)5個項目的開發(fā)，榮獲“第一貢獻獎”,項目炒作,大企業(yè)開拓，項目開盤前后，定點針對需要入駐鄭東新區(qū)的大企業(yè)進行攻關(guān)，如礦業(yè)、能源、電信、物流等行業(yè)。 為即將入駐鄭東新區(qū)的12家省級單位、11家市級單位、12家大型企業(yè)免費做一本通訊錄，封底為共生國際形象廣告； 前期可利用峰會天下的售樓部作項目展示，同時考慮在市中心開放“綠地品牌體驗館”，展示綠地品牌和所有項目，前期以共生國際為主。,渠道深挖,BIRTHIDEA 博思堂廣告,More wonderfulness is coming soon,THANKS,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！ 更多詳情介紹請登陸： www.tuanyuan.tv 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