保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景.pptVIP

1,權(quán)威、客觀、公正、全面,保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究,2,1.發(fā)展歷程,一、基本情況,1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司于廣州注冊成立，注冊資本1000萬； 1997年9月，保利南方集團對廣州保利增資，注冊注冊資本6000萬； 2002年8月，保利南方集團聯(lián)合廣東華美教育投資集團和張克強等16位自然人共同設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司（8月31日取得營業(yè)執(zhí)照，注冊資本2億）； 2005年12月，公司總股本由20000.00萬股增到40000.00萬股； 2006年3月，公司名稱更名為保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司； 2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，發(fā)行股價13.95元，目前28元左右。,3,2.資本結(jié)構(gòu),2.1 股東及其背景,保利房地產(chǎn)（集團）首次公開發(fā)行股票前后主要股東持股比例分布,本次發(fā)行上市后，所有股東所持股份均為可流通股，發(fā)起人所持股份將根據(jù)公司法、上交所規(guī)則及發(fā)起人自身承諾進行鎖定。,4,保利南方集團 保利房地產(chǎn)（集團）第一大股東，成立于1992年，目前注冊資本1.005億元，法定代表人王旭。作為一家投資控股公司，保利南方集團主要從事實業(yè)投資、投資管理和貿(mào)易。 廣東華美教育投資集團 保利房地產(chǎn)（集團）第二大股東，廣東華美成立于2000年1月，注冊資金1.35億，是由張克強等三名自然人共同出資設(shè)立的有限責任公司，法定代表人張新儒。該公司是從事教育投資及咨詢、教育管理研究與策劃、國際教育交流及資源引進等以教育產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)化投資公司。 張克強 保利房地產(chǎn)（集團）董事，澳大利亞梅鐸大學工商管理碩士。曾任廣州軍區(qū)聯(lián)勤部軍官，創(chuàng)建廣州華美英語實驗學校并擔任董事長?，F(xiàn)任廣東華美教育投資集團有限公司總裁、廣東海外留學培訓學校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。,5,2.2 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),保利房地產(chǎn)（集團）2004年、2005年和2006年上半年營業(yè)務(wù)收入分別為15.6億元、23.6億元和14.3億元，分布于以下幾個行業(yè)。,公司主營業(yè)務(wù)收入突出，主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，三年平均比重約97。,6,2.3 資產(chǎn)結(jié)構(gòu),截至2006年6月30日止，保利地產(chǎn)（集團）資產(chǎn)總計110.6億元。,公司絕大部分資產(chǎn)由流動資產(chǎn)構(gòu)成，最近三年流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例均在98以上。,7,在流動資產(chǎn)中，又以存貨和預(yù)付帳款作為主要構(gòu)成，集團近三年存貨和預(yù)付帳款占總資產(chǎn)的比例始終在80以上。存貨主要為公司為進行房地產(chǎn)開發(fā)而購買的土地儲備及在開發(fā)的產(chǎn)品，閑置沉淀物業(yè)很少，資產(chǎn)保持了較好的流動性。,盡管近年來集團資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，但各項資產(chǎn)的主要構(gòu)成比例相對穩(wěn)定，各年資產(chǎn)均以經(jīng)營性資產(chǎn)存貨和預(yù)付帳款占絕對比例，其中存貨作為集團最主要的資產(chǎn)構(gòu)成，始終保持70以上的構(gòu)成比例。,2005年集團資產(chǎn)主要構(gòu)成,8,3.經(jīng)營狀況,3.1 財務(wù)狀況,2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）營業(yè)收入約為14.26億元，與去年同期相比增長60.2。,9,2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）銷售毛利潤5.44億元，毛利潤率為38.18。近兩年集團整體毛利潤率與前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近兩年毛利率高的商鋪貢獻利潤比例有所提升；（2）集團及各公司嚴格控制開發(fā)成本，通過招投標和集團采購進一步降低建造成本和材料成本；（3）近兩年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好，平均銷售價格上漲。,10,11,3.2 開發(fā)經(jīng)營指標,2005年全年集團總施工面積為350萬平方米，比去年同期增長40。,12,2005年全年集團銷售總額60.2億元，比去年同期增長33.8。,13,4.品牌建設(shè),品牌理念和諧生活、自然舒適,2003-2004年，廣東省消費者委員會，廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)； 2004年，人民日報、中國企業(yè)文化促進會，2004年中國房地產(chǎn)十大品牌； 2004年，廣州市企業(yè)評價協(xié)會、廣東社會學學會，2004年度最具誠信度房地產(chǎn)企業(yè)第三名； 2005年，廣州國稅局、地稅局，廣州2005年納稅百強房地產(chǎn)行業(yè)第二名； 2005年，國務(wù)院發(fā)展中心、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院，2005中國房地產(chǎn)公司品牌價值top10五強； 2006年，中國房地產(chǎn)TOP10研究組，國有企業(yè)品牌價值第一名。,14,5.組織架構(gòu),15,16,6.管理模式,6.1項目開發(fā)決策程序,綜合開發(fā)部按照公司的業(yè)務(wù)規(guī)劃負責項目拓展，調(diào)查項目的規(guī)劃條件等基本情況，提交項目拓展報告，由總經(jīng)理辦公會篩選項目。 投資管理部負責項目論證，編制可行性報告，組織相關(guān)部門專業(yè)技術(shù)人員成立項目調(diào)研組，必要時聘請外部專業(yè)機構(gòu)進行項目可行性論證。 可行性研究報告經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會審議和專家評議通過后，提交公司董事會審議，董事會批準立項后授權(quán)公司經(jīng)營層具體執(zhí)行。如超出董事會決策權(quán)限，由董事會提交公司股東大會審議。股東大會批準立項后授權(quán)董事會或經(jīng)營層具體執(zhí)行。,17,6.2項目管理模式,直線職能式的管理模式,董事會負責公司開發(fā)項目的重大投資決策； 總經(jīng)理負責項目的開發(fā)和經(jīng)營； 副總經(jīng)理包括財務(wù)總監(jiān)和技術(shù)總監(jiān)分管項目運作的各項職能； 各部門按項目分工，指定專人或小組負責各項具體工作。,該管理組織模式設(shè)置的管理層級少，組織架構(gòu)較扁平，有利于集中調(diào)動公司資源優(yōu)勢，并能根據(jù)市場需要快速反應(yīng)，增強項目運作的執(zhí)行力度。,18,7.企業(yè)文化,務(wù)實：立足之本 創(chuàng)新：發(fā)展之源 規(guī)范：經(jīng)營之道 卓越：追求之境,7.1企業(yè)理念,7.2企業(yè)觀點,人才觀：企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人 服務(wù)觀：您的滿意是我們孜孜以求的目標 市場觀：沒有飽和的市場，只有飽和的產(chǎn)品,7.3企業(yè)精神,團隊精神 敬業(yè)精神 創(chuàng)新精神,19,二、價值鏈分析,1.資金融通,集團開發(fā)項目的主要融資方式為預(yù)收房款、銀行貸款和合作合資方投資。,20,2.土地獲得,2.1土地儲備,保利地產(chǎn)集團在全國10個城市擁有土地儲備（在建和擬建項目），占地面積681.5萬平方米，建筑面積1175萬平方米，權(quán)益建筑面積877萬平方米，主要分布于以下城市：,21,2.2土地獲得方式,我們對保利地產(chǎn)集團34個項目地塊土地取得方式進行調(diào)查，結(jié)果顯示，通過協(xié)議和掛牌方式取得的地塊比較多，分別為13個和11個。,22,34個項目地塊總規(guī)劃建筑面積為1190.77萬平方米，通過掛牌方式取得的土地所占比例為48.9，協(xié)議方式取得的土地所占比例為29.9。,23,3.銷售、經(jīng)營,3.1營銷理念,一切以客戶需求為中心，走精品路線，以產(chǎn)品的整體質(zhì)量、高舒適度和文化品位贏得市場，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高“保利地產(chǎn)”的品牌形象，為消費者營造“自然舒適”的人文居住環(huán)境。,3.2銷售模式,自主策劃、委托代理 在充分吸收外部專業(yè)策劃建議的基礎(chǔ)上，由本公司制定銷售推廣計劃，選擇一至兩家實力較強的房地產(chǎn)專業(yè)代理公司進行銷售。,24,3.3客戶群,中檔商品住宅面向的主要目標客戶是中等或中等偏上收入階層，包括政府部門公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員、私營企業(yè)經(jīng)營者和自由職業(yè)者。 寫字樓客戶主要面向國外跨國企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)和政府辦事機構(gòu)等。,3.4經(jīng)營策略,以商品住宅開發(fā)為主，商用物業(yè)開發(fā)為輔；以物業(yè)銷售為主，物業(yè)出租為輔；以自主開發(fā)經(jīng)營為主，合作、合資開發(fā)為輔。,根據(jù)集團發(fā)展規(guī)劃，憑借多年的開發(fā)經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，在經(jīng)濟較發(fā)達的城市主要從事商品住宅開發(fā)，實施精品策略。產(chǎn)品形式以優(yōu)質(zhì)中檔商品住宅的開發(fā)為主，適量開發(fā)高檔住宅、低密度生態(tài)住宅和寫字樓等，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。,3.5經(jīng)營模式,25,4.物業(yè)管理,保利地產(chǎn)集團控股子公司保利廣州物業(yè)管理有限公司主要從事本集團自行開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理，物業(yè)管理資質(zhì)為國家一級，管理物業(yè)的總建筑面積近300萬平方米，2006年上半年物業(yè)管理收入1357.87萬元，保利地產(chǎn)集團物業(yè)管理收入均來自這個公司。,26,三、產(chǎn)品分析,1.物業(yè)類型,在所統(tǒng)計的保力地產(chǎn)集團已建、在建和擬建的57個項目中，住宅項目為39個，建筑面積所占比例79.4；商住樓9個，建筑面積所占比例10.4；寫字樓6個，建筑面積所占比例4.7；商業(yè)中心2個，建筑面積所占比例3.2；綜合性項目1個，建筑面積所占比例2.4。,27,2.物業(yè)檔次,普通住宅為主，優(yōu)質(zhì)商業(yè)、寫字樓為輔,保利地產(chǎn)集團以住宅立項的有47個，總建筑面積684.46萬平方米。其中普通住宅項目28個，總建筑面積占總量的57.7；別墅、商住樓項目各9個，建筑面積分別占總量的15.2和12.3。,28,3.區(qū)域選擇,據(jù)統(tǒng)計，保利已建、在建、擬建的57個項目中，廣州、北京分布個數(shù)最多，分別為21個、9個，其他城市項目分布個數(shù)右圖所示。,29,4.產(chǎn)品特色,主要產(chǎn)品為商用和住宅建筑，實施精品策略，適當開發(fā)高檔住宅、低密度生態(tài)住宅、寫字樓等其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 商品住宅主要面向中上等收入的人群，寫字樓主要面向國外跨國企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)和政府辦事機構(gòu)等 物業(yè)以銷售為主，出租為輔,30,四、發(fā)展目標,堅持做大做強房地產(chǎn)主業(yè)，適度發(fā)展物業(yè)管理、建筑、設(shè)計、銷售代理、酒店管理等相關(guān)行業(yè)； 以廣州、北京、上海為未來發(fā)展的重點城市，再此基礎(chǔ)上繼續(xù)向其他發(fā)展?jié)摿^大區(qū)域經(jīng)濟中心城市拓展，完善公司全國戰(zhàn)略布局； 以開發(fā)面向中等收入階層的商品住宅為主，同時適量開發(fā)包括高檔住宅、低密度生態(tài)住宅、寫字樓等其他物業(yè)，擴大市場覆蓋面，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 積極運用包括品牌經(jīng)營、資本運營在內(nèi)的新的經(jīng)營模式和手段，保持公司