案例分析：金光華廣場.ppt

商業(yè)地產(chǎn) 案例解讀,【提要】,地理位置: 金光華廣場位于深圳市人民南路，與深圳地鐵一號(hào)線國貿(mào)站相連，在整個(gè)羅湖商業(yè)街區(qū)處于核心位置，是深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目之一。此項(xiàng)目占地1.8萬，建筑面積12萬，樓高45m，由地下3層與地上8層的主體建筑及一個(gè)8500多前廣場組成，總投資逾15億元。作為深圳首家地鐵無縫 接口商場，業(yè)主將其定 位為與國際高級(jí)商業(yè)中 心接軌的大型現(xiàn)代 Shopping Mall，建成后 成為深圳最大的單體零 售商業(yè)建筑，也是引領(lǐng) 購物時(shí)尚的“未來的購物 體驗(yàn)館”。,【項(xiàng)目概況】,項(xiàng)目指標(biāo),【項(xiàng)目概況】,項(xiàng)目概況描述 金光華廣場定位為大都會(huì)體驗(yàn)式購物中心，占地面積1.8萬平方米，總投資額15億元，樓高45米，創(chuàng)國內(nèi)商場層高之最，地下層，地上層，總營業(yè)面積達(dá)12萬平方米，擁有占地10000平方米的羅湖之心文化廣場，可謂商業(yè)的巨無霸。,【項(xiàng)目概況】,地鐵上蓋大型 零售商業(yè)建筑,物業(yè) 定位,電梯配套 18部“太空穿梭”電梯、60部自動(dòng)扶梯，帶給人們購物的便利。,【建筑規(guī)劃】,日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間”室內(nèi)巨型雕塑，個(gè)主題中庭，構(gòu)成了金光華廣場動(dòng)態(tài)魅力的精髓，也顯示了國際化購物廣場的氣魄。,【建筑規(guī)劃】,內(nèi)部空間眩目多彩,【建筑規(guī)劃】,外立面風(fēng)格 光耀生輝，極具時(shí)代魅力,外部休憩空間 消費(fèi)者可在商場購物，在廣場游戲，在懸空的“心際空間”小憩，看時(shí)裝表演，欣賞騎樓建筑。,【休閑環(huán)境】,占地1萬平方米的羅湖之心文化廣場,集購物、觀光、娛樂、餐飲、 休閑于一體，成為南中國最 具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心。,【休閑環(huán)境】,休憩 空間,功能上集“購物、美食、休閑、娛樂、觀光、地鐵”于一體，室內(nèi)空間規(guī)劃合理，是南中國最具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心之一。 在金光華廣場的業(yè)態(tài)中，中高檔百貨占39，餐飲休閑娛樂占30。,【業(yè)態(tài)分布】,分 布示意圖,功 能 空 間,地上八層核心布局,地 下 三 層,局部 裝飾,六、案例總結(jié)分析,？,項(xiàng)目留給我們反思的若干問題,項(xiàng)目開發(fā),優(yōu)勢 亮點(diǎn),金光華廣場,項(xiàng)目開發(fā),優(yōu)勢 亮點(diǎn),金光華廣場,亮點(diǎn)-餐飲項(xiàng)目的主題規(guī)劃,整個(gè)項(xiàng)目的組合上購物與餐飲的比例接近70：30， 餐飲-不再是傳統(tǒng)購物中心的搭配，而成為重要的業(yè)態(tài)因子。 地下2層的便利性超市，結(jié)合了精巧的快餐類餐廳，并具有休閑業(yè)態(tài)； 在地上高檔商品集中展示的樓層則安排有情侶含義的主題西式快餐； 在最高兩層。將集中呈現(xiàn)中式酒樓、西式會(huì)所、商務(wù)餐廳的豪華概念,導(dǎo)致目標(biāo)客戶定位過窄 使其開業(yè)后一直沒有形成主力客流,業(yè)態(tài)重復(fù)與動(dòng)線設(shè)計(jì)的問題,主力店設(shè)置方面的問題,l品牌戰(zhàn)略上沒有跳出求大求全的思維，高端品牌缺乏差異化定位，造成基本商圈缺乏核心競爭力。,建筑規(guī)劃形態(tài)的問題,金光華廣場,商場入口問題,商場入口尺度過小,出入口 可識(shí)別性差,正佳商業(yè)廣場 主要入口設(shè)計(jì),中庭通透問題,中庭尺度較小， 扶梯布置較密， 遮擋陽光， 整個(gè)中庭通透感不夠。,陽光中庭不陽光 景觀電梯無景觀,中庭采光問題（背景色調(diào)差異）,上海恒隆廣場 中庭效果（銀光色）,金光華廣場 中庭效果（暗綠色）,地鐵出入口問題,地鐵的地面出口建筑體量太大 阻礙公眾視線,入口廣場問題,商場入口廣場太“大”顯得“干”而冷清 反而不聚人氣,廣場效果圖,實(shí)際效果,商場內(nèi)部平面布置問題,賣場較封閉、不開敞，可視性較差、 易達(dá)性較差、不緊湊，可出租率較低。 消費(fèi)者購物動(dòng)線不便捷、有阻隔感。,關(guān)于地下停車出口問題,地下停車入口道路較狹窄 （56米），轉(zhuǎn)彎半徑過小， 駕車者心理感受不愉快。,可視性差、位置不當(dāng)、內(nèi)容混亂、 用材用料檔次底、無品味,關(guān)于導(dǎo)視系統(tǒng)問題,NEW MALL的使命： 做亞洲商業(yè)地產(chǎn)咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者 NEW MALL的宗旨： 專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、顧客利益至上 NEW MALL的理念： 實(shí)踐 博學(xué) 創(chuàng)新 NEW MALL的習(xí)慣： 尊重知識(shí)、尊重人材 張揚(yáng)個(gè)性、倡導(dǎo)合作,新摩爾商業(yè)管理公司 掘萬千商業(yè)價(jià)值 創(chuàng)一流管理品牌,新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn) 掘萬千商業(yè)價(jià)值 創(chuàng)一流管理品牌,中日韓三國專家構(gòu)成業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的黃金搭檔； 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商工作； 零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)經(jīng)營遵循黃金比例； 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多 業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套原則； 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則； 購物中心的商品選擇須力爭選擇“