2009鹽城西環(huán)路商住項(xiàng)目定位策劃書(shū)109P.ppt

鹽城西環(huán)路商住項(xiàng)目 定位策劃書(shū),謹(jǐn)呈鹽城創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司,精和置業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)（南京） 2009年7月,i 城市解讀篇,城市概況 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 城市建設(shè)與發(fā)展,鹽城市位于江蘇沿海中部，地處蘇北平原中部，在浦東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲輻射區(qū)內(nèi)，是江蘇沿海中心城市之一。 鹽城東臨黃海、南與江城南通市、泰州市毗鄰，西傍文化名城揚(yáng)州市和古城淮陰市，北與山城連云港市接壤。 鹽城位于沿海、沿江、歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶，是京滬東線(xiàn)的重要節(jié)點(diǎn)，是江蘇省沿海中部城鎮(zhèn)群的區(qū)域性中心，而且在上海兩小時(shí)交通圈范圍內(nèi)，可以成為上海北翼濱江沿海發(fā)展軸的重要組成部分，為鹽城實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。,地理位置及特征,鹽城下轄一區(qū)二市五縣，市區(qū)、東臺(tái)市、大豐市、響水縣、濱?？h、阜寧縣、建湖縣、射陽(yáng)縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個(gè)區(qū)和鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)。,行政區(qū)劃,公路 沿海高速連鹽段、徐鹽高速淮鹽段建成通車(chē)，全市高速公路通車(chē)?yán)锍淘鲋?71.3公里，寧靖鹽高速公路鹽城北段建設(shè)順利推進(jìn)，一個(gè)以高速公路為主骨架、干支配套的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成。鹽城至南京、上海3小時(shí)車(chē)程即可抵達(dá)。 水路 4500多公里航道貫穿城市鄉(xiāng)村，內(nèi)河水運(yùn)發(fā)達(dá)，為江蘇水運(yùn)大市；沿海港口建設(shè)步伐不斷加快，大豐港二期工程正式開(kāi)工，拉開(kāi)了全市新一輪港口開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。大豐港一類(lèi)開(kāi)放口岸獲國(guó)家批準(zhǔn)，2007年7月正式對(duì)外開(kāi)放。 鐵路 鹽城新火車(chē)站建成使用，客貨運(yùn)輸全面開(kāi)通，列車(chē)?？堪啻卧黾?、運(yùn)轉(zhuǎn)提速，鐵路運(yùn)輸更加便捷。 航空 鹽城民航站運(yùn)行鹽城至北京、廣州、首爾航線(xiàn)3條，航班量每周12班；大力拓展國(guó)際貨運(yùn)，實(shí)現(xiàn)了航站國(guó)際貨郵吞吐量零的突破；鹽城民航站已成為一類(lèi)航空開(kāi)放口岸，鹽城機(jī)場(chǎng)被列入國(guó)家“十一五”口岸發(fā)展規(guī)劃。,便利的交通為城市規(guī)劃和發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。有利于未來(lái)城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)住房的剛性需求。,交通狀況,人口總量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。年末全市戶(hù)籍人口811.7萬(wàn)人，比上年末增加1.9萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口363萬(wàn)人，比上年增加8.6萬(wàn)人。全年人口出生率為10.82。，死亡率為6.13。，人口自然增長(zhǎng)率為4.69。,人口狀況,城市人口的不斷壯大，使得對(duì)住房的剛性需求增大，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利好消息。,鹽城市歷年gdp總量,2008全年實(shí)現(xiàn)gdp突破1623億元，同比增長(zhǎng)13.2%;人均gdp達(dá)到2.1萬(wàn)元，首次超過(guò)3000美元。2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值870億元，比上年同期增長(zhǎng)12.5%。,經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階（gdp）,盡管08的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)很多產(chǎn)業(yè)造成影響，尤其是沿海城市的進(jìn)出口行業(yè)，但總體gdp的穩(wěn)步上升，為09上半年房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖提供了硬實(shí)力。,2008年財(cái)政收入達(dá)216億元，增長(zhǎng)45.7%，實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番。其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值549億元，增長(zhǎng)15.4%。2009年上半年財(cái)政總收入139.7億元，比上年同期增長(zhǎng)37%。,財(cái)政收入再創(chuàng)新紀(jì)錄,財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史突破，預(yù)示著鹽城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。,2008年的金融危機(jī)并未影響固定資產(chǎn)投資勢(shì)頭，全年完成固定資產(chǎn)投資首次超千億，達(dá)1120億元，比上年增長(zhǎng)35.6%。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁，對(duì)于區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目發(fā)展而言都是重大利好。,鹽城市歷年固定資產(chǎn)投資總額,投資總量實(shí)現(xiàn)新突破,年初至今，a股市場(chǎng)除了在2月中下旬經(jīng)歷過(guò)一次短暫的小幅調(diào)整外，指數(shù)扶搖直上，滬指累計(jì)漲幅超過(guò)85%。不過(guò)，a股的持續(xù)上漲并沒(méi)增大股民對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。今年滬指有望上沖4000點(diǎn)，而當(dāng)前賬戶(hù)持倉(cāng)超過(guò)80%的股民人數(shù)占比達(dá)到44.8%。,股市,股市和樓市猶如u型管，在經(jīng)濟(jì)的變化中相互流動(dòng)。股市轉(zhuǎn)牛，必然會(huì)分流部分房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資熱錢(qián)。,鹽城市歷年人均可支配收入,鹽城市區(qū)居民人均可支配收入高于蘇北平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長(zhǎng)率也居于蘇北第二、全省中游。 居民可支配收入的增長(zhǎng)，以示著居民生活水平的提高，為房產(chǎn)市場(chǎng)提供了較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。,居民收入水平,gdp呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，為鹽城房地產(chǎn)發(fā)展提供了硬實(shí)力，大環(huán)境利好，為房地產(chǎn)行業(yè)的增勢(shì)奠定了基礎(chǔ)。 至2020年，人口規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，本地人口的不斷增加，意味著需求市場(chǎng)的不斷擴(kuò)充。 便利的交通環(huán)境，利于外來(lái)人口的流入，承載了一部分剛性需求，為房產(chǎn)市場(chǎng)提供潛在消費(fèi)群。 人民生活水平不斷提高，人均可支配收入增加，推動(dòng)改善型住房的需求，為房產(chǎn)市場(chǎng)提供較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。 股市與房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系猶如u形管，股市的好轉(zhuǎn)必分流部分房產(chǎn)投資額。,宏觀(guān)市場(chǎng)小結(jié),至2020年，鹽城市發(fā)展方向：東跨、南拓、西延、北調(diào)。主城區(qū)形成“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)。 按照鹽城城市的總體規(guī)劃和功能分區(qū)，“南拓東跨”將成為城市發(fā)展的主要方向。由于市政府和相關(guān)部門(mén)及鹽城中學(xué)、鹽城一小等新校區(qū)的集中建成，城南得到了快速發(fā)展，將成為一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。在此背景下，城中片區(qū)的商業(yè)服務(wù)和居住功能將進(jìn)一步增強(qiáng)，在城市功能中的地位并不會(huì)相應(yīng)削弱。,城市發(fā)展方向,城中片區(qū) 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城南片區(qū)青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以居住和行政、文化、教育功能為主。 城西片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 西南片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀(jì)大道以南、徐淮鹽高速以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 城北片區(qū)新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速以南、串場(chǎng)河以東的區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。 河?xùn)|片區(qū)通榆運(yùn)河以東區(qū)域，是居住、工業(yè)相對(duì)平衡的城市新區(qū)。,城市功能分區(qū),a、城中片區(qū) 強(qiáng)化建軍路、解放路沿線(xiàn)的城市中心功能; 增加公共設(shè)施、市政公用設(shè)施、開(kāi)敞綠化等公共空間，改善環(huán)境質(zhì)量; 合理控制居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度;保護(hù)歷史文化遺存，延續(xù)城市發(fā)展脈絡(luò);強(qiáng)化濱水空間建設(shè)，塑造城市特色。 b、城南片區(qū) 規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，完善社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套，吸引更多人口入住;適當(dāng)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度;加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)研究，形成親切宜人的空間尺度。 c、城西片區(qū) 妥善處理農(nóng)村居民點(diǎn)拆遷安置問(wèn)題，避免形成新的“城中村;潘黃鎮(zhèn)及早撤鎮(zhèn)設(shè)辦，各類(lèi)用地按規(guī)劃要求合理布局。 d、西南片區(qū) 制定合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);實(shí)施集中的能源供應(yīng)和污染治理;協(xié)調(diào)布局結(jié)構(gòu)和自然水網(wǎng)的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。 e、城北片區(qū) 加強(qiáng)污染治理，改善環(huán)境質(zhì)量;近期禁止居住用地開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)居民向外遷移。,f、河?xùn)|片區(qū) 開(kāi)發(fā)大道和世紀(jì)大道之間的用地作為遠(yuǎn)景大型公共設(shè)施用地加以控制， 近期可作為生產(chǎn)性綠地;加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的共建共享，避免重復(fù)建設(shè)。,分區(qū)建設(shè)控制要求,ii 房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析,鹽城市歷年房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,2009年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由年初增幅下降后逐步回升。2月至6月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資增幅分別為-8.6%、2.3%、6.5%、7%、7.3%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回升為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展醞釀新一輪契機(jī)。,房地產(chǎn)投資,隨著二季度以來(lái)樓價(jià)突然飆升，對(duì)二套房貸政策的預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。以工行為首的大行及部分股份制銀行已收到通知：各樓盤(pán)二套房貸不再有七折優(yōu)惠，并對(duì)二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。 二套房貸收緊政策，對(duì)初次置業(yè)者沒(méi)有影響，但對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因反復(fù)測(cè)算成本導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)欲望下降，而投資者，由于成本的增加，投資欲望受到抑制。,房產(chǎn)新政-二套房貸收緊,分析：主要原因由于6月30日鹽城市相關(guān)房地產(chǎn)暖市政策到期，出現(xiàn)政策到期前的購(gòu)房熱潮。 總結(jié)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售的回升有利于下半年和未來(lái)市場(chǎng)的不斷突破。,鹽城樓市銷(xiāo)售價(jià)格在08年之前增長(zhǎng)迅猛，08年金融危機(jī)后，價(jià)格在3700元左右趨于穩(wěn)定，但隨著城市發(fā)展，地價(jià)等其他費(fèi)用增加，銷(xiāo)售價(jià)格還要升高。,價(jià)格和銷(xiāo)量分析,銷(xiāo)售情況：08年金融危機(jī)后樓市萎靡，銷(xiāo)量慘淡。進(jìn)入09年3月全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升勢(shì)頭更加明顯，2月至5月份增幅分別為-17.7%、7.1%、22.8%、39.6%，特別是6月份銷(xiāo)售火爆，1-6月累計(jì)銷(xiāo)售243.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.9%。,鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖,整體板塊分布圖,僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點(diǎn)“福佑”的區(qū)域。受市政府和鹽中等利好的輻射，以及自身優(yōu)越的地理位置、自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)可。隨著一些品質(zhì)樓盤(pán)的誕生，該板塊將是鹽城市中產(chǎn)階級(jí)的首選。,鹽讀板塊,鹽讀板塊,城西板塊的優(yōu)勢(shì)是樓價(jià)合理、社區(qū)文化氛圍濃郁，但周邊公建生活配套欠缺、交通不太方便。,西環(huán)路板塊,西環(huán)路板塊,受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚。但從城市發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，它將是百萬(wàn)人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，又一個(gè)城市的新中心。其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，有著巨大的發(fā)展空間。目前樓價(jià)低，將來(lái)升值潛力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。,城東板塊,城東板塊,城中板塊的特征是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認(rèn)可度強(qiáng)，但供應(yīng)量低、供不應(yīng)求、樓價(jià)偏高、消費(fèi)者承受力弱。,城中板塊,城中板塊,主要為老城改造項(xiàng)目，涉及的拆遷量較大，拆遷工作的展開(kāi)有一定困難，因此該板塊的上市量較小。而且由于此區(qū)域多為老公房，當(dāng)?shù)厝藢?duì)城北的區(qū)域印象較差，當(dāng)?shù)匾灿小皩幫弦怀?，不往北一寸”的說(shuō)法。但該區(qū)域的配套成熟，加上部分品牌開(kāi)發(fā)商的介入，如悅達(dá)，使得城北板塊還是受到了一部分人的追捧。,城北板塊,城北板塊,城南板塊將是鹽城市重點(diǎn)打造的區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，樓盤(pán)數(shù)量也在各板塊中居首位。隨著周邊配套的成熟，該板塊的房?jī)r(jià)也將提高。學(xué)校、環(huán)境和發(fā)展?jié)摿κ窃摪鍓K最大賣(mài)點(diǎn)，也是城市中發(fā)展遠(yuǎn)景最好的區(qū)域之一。,城南板塊,城南板塊,項(xiàng)目位于西環(huán)路與南緯路交匯處，地處城南板塊，此板塊是全市各板塊中樓盤(pán)數(shù)最多的區(qū)域，后續(xù)供應(yīng)量大，預(yù)估在未來(lái)23年內(nèi)板塊內(nèi)在售樓盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)量將達(dá)到約114萬(wàn)，對(duì)于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目而言，銷(xiāo)售壓力巨大。 想要從眾多樓盤(pán)中脫穎而出，就要發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，找到項(xiàng)目的獨(dú)特之處，用差異化的定位去吸引購(gòu)房關(guān)注項(xiàng)目。我方歸納出他們的賣(mài)點(diǎn)可歸納如下：,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目詳細(xì)情況分析見(jiàn)后頁(yè),區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況總述,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之一,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之二,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之三,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之四,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之五,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之六,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之七,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析之八,由于08年金融危機(jī)的影響，09年初土地開(kāi)發(fā)量暫時(shí)停滯，但入春以后，房產(chǎn)投資不斷上升，為09下半年市場(chǎng)提供充足的后續(xù)量。同時(shí)，鹽城市場(chǎng)在售近50個(gè)樓盤(pán)，供應(yīng)量相對(duì)豐富。 由于房產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，在樓市政策利好的鼓勵(lì)和消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理支配下，09年上半年需求開(kāi)始得到釋放，但隨著鼓勵(lì)政策的停止，預(yù)計(jì)下半年的銷(xiāo)售量又將回到平穩(wěn)理性的水平線(xiàn)上。 市區(qū)在售樓盤(pán)各具特色，建筑外立面，建筑風(fēng)格，與智能化配套完善，可以看出整個(gè)鹽城房地產(chǎn)已步入品質(zhì)化樓盤(pán)的時(shí)代。 鹽城市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間在2300-5000元的范圍，其中3600-4300的價(jià)位所占比例最大，老城區(qū)和新城區(qū)價(jià)格差距不大，沒(méi)有從價(jià)格上拉開(kāi)檔次。區(qū)位，品質(zhì)感，開(kāi)發(fā)商的品牌是決定價(jià)格的重要因素。 城市“南拓”的規(guī)劃布局，城南新區(qū)將作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，為區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)提供了眾多契機(jī)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?“二套房貸”加緊政策的推出，在一定程度上將二次置業(yè)和投資的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)于投資型物業(yè)來(lái)說(shuō)，是個(gè)不利因素。,房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),iii 項(xiàng)目情況解讀,區(qū)位分析 地塊情況 基本數(shù)據(jù) swot分析 項(xiàng)目突破口,城市向南發(fā)展， 2009年，在這條城市發(fā)展的軌跡線(xiàn)上，本案誕生了！,向 南,向 南,項(xiàng)目區(qū)位,城市發(fā)展,鹽城，發(fā)展中的城市，城市向南發(fā)展大勢(shì)所趨。項(xiàng)目位于鹽城新發(fā)展區(qū)鹽都新區(qū)，城市發(fā)展的方向，未來(lái)生活的指向！,項(xiàng)目地塊情況,高等學(xué)校教學(xué)園,南緯路,基地現(xiàn)狀,基地現(xiàn)狀,前進(jìn)河,西環(huán)路,地塊情況綜述： 地塊方正、平整，基本拆遷完畢，具備開(kāi)發(fā)條件。周邊道路寬暢，交通條件較好。有一條小溪，學(xué)校區(qū)在附近，居住環(huán)境尚好。,材料廠(chǎng),項(xiàng)目基本數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)分析：,近7萬(wàn)平米的總建面積，作為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，規(guī)模并不大，內(nèi)部配套和景觀(guān)不能做太多“文章”，但小而精的樓盤(pán)可以在推廣概念和推盤(pán)手法上下“功夫”。 1.89的容積率，作小高層是比較適中的，可以在舒適的居住產(chǎn)品上做突破。 綠地率40%，并不高，但可以借外部環(huán)境來(lái)補(bǔ)充。 近700戶(hù)的總戶(hù)數(shù)，是比較適中的，可以形成一定居住氛圍。 603個(gè)停車(chē)位滿(mǎn)足1：0.8的停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)，這可以做為舒適居住的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。,產(chǎn)品基本數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)分析：,從建筑面積比例看，100平方米左右戶(hù)型占近50%，這是符合鹽城人居住習(xí)慣的，戶(hù)型為兩室一衛(wèi)和三室一衛(wèi)為主。 從套數(shù)比例看，90平方米以下的戶(hù)型占近50%，符合區(qū)域具發(fā)展?jié)摿Φ奶刭|(zhì)，住宅針對(duì)投資性人群，配比了大量90平米以下的戶(hù)型，吸引投資客。但也要做好二套房貸收緊后，有可能遇到的投資物業(yè)滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。 舒適大戶(hù)型配比最少，這是根據(jù)鹽城人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)習(xí)慣100左右三房而確定的。三房足以滿(mǎn)足居住需要，又可以控制總價(jià)，所以這樣的配比是從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)的。,住宅套型類(lèi)別配比：,項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,？,？,？,區(qū)域是全市最具發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Φ陌鍓K; 位于新區(qū)與老城區(qū)連接的交通主干道西環(huán)路旁,交通便利; 位于高教園區(qū)旁,學(xué)校眾多,營(yíng)造了良好的學(xué)習(xí)氛圍; 項(xiàng)目正好位于新區(qū)向南發(fā)展的 軌跡線(xiàn)上,有可炒作價(jià)值,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,!,？,？,項(xiàng)目swot分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在越來(lái)越走向成熟, 客戶(hù)對(duì)于樓盤(pán)的品質(zhì)要求越來(lái)越高, 對(duì)于包裝后的品質(zhì)樓盤(pán),相信市場(chǎng)認(rèn)可度會(huì)有所提升,而價(jià)格提升也成為可能; 2. 城市向南發(fā)展,沿著城市發(fā)展的軌跡,隨著時(shí)間的推移,市民對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感將越來(lái)越強(qiáng)烈,區(qū)域人氣更旺盛,樓盤(pán)隨勢(shì)銷(xiāo)售,順利銷(xiāo)售各期機(jī)會(huì)很大,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,!,？,項(xiàng)目swot分析,!,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,!,項(xiàng)目swot分析,!,!,項(xiàng)目swot分析,總 結(jié),項(xiàng)目突破口,根據(jù)對(duì)項(xiàng)目swot的分析，我們提出項(xiàng)目需從這幾個(gè)方面突破，才能在市場(chǎng)上更好推廣，得到客群認(rèn)可，取得好的銷(xiāo)售成績(jī)。 區(qū)域發(fā)展：抓住城市發(fā)展的契機(jī)，引導(dǎo)客群關(guān)注這個(gè)區(qū)域，對(duì)區(qū)域發(fā)展抱以信心，從而購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的物業(yè)； 差異化定位：用差異化定位吸引客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，了解項(xiàng)目，培養(yǎng)喜歡項(xiàng)目的一群人； 另類(lèi)演繹：挖掘項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)，從另一個(gè)角度演繹項(xiàng)目，切入市場(chǎng)，讓其以一種另類(lèi)的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，定位異于、高于其他項(xiàng)目，以擺脫區(qū)域項(xiàng)目在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，用品質(zhì)來(lái)贏(yíng)得市場(chǎng)； 多方位營(yíng)銷(xiāo)：用全新的概念來(lái)包裝項(xiàng)目，用多樣的銷(xiāo)售方式，營(yíng)造符合城市人群發(fā)展水平和要求的樓盤(pán)宣傳氛圍； 區(qū)域共贏(yíng)：聯(lián)合區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)共同推動(dòng)區(qū)域發(fā)展，共創(chuàng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，達(dá)到共贏(yíng)目的。,iv 項(xiàng)目定位,市場(chǎng)定位 客群定位 推廣形象定位 概念形象定位,找到項(xiàng)目在市場(chǎng)上的準(zhǔn)確定位，是確定項(xiàng)目包裝和項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵。 我們?nèi)绾谓o予項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從以下幾部分可以得出：,項(xiàng)目在城市中的地位,項(xiàng)目將要面對(duì)的人群,項(xiàng)目本身特有的氣質(zhì),通過(guò)以上幾點(diǎn)的演繹，我們就可以得出屬于項(xiàng)目特有的、準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。,市場(chǎng)定位,城市發(fā)展篇,城市發(fā)展的足跡，從北向南而來(lái),項(xiàng)目是城市發(fā)展的軌跡線(xiàn)上重要一環(huán),城市中最具發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿Φ牡胤健?之于項(xiàng)目,宜投資樓盤(pán),市場(chǎng)定位分主題研究,學(xué)校篇,市場(chǎng)定位分主題研究,高等學(xué)校園區(qū)內(nèi)有鹽城高等師范學(xué)校等，向北還有鹽城一中,自古有“孟母三遷”，環(huán)境對(duì)孩子成長(zhǎng)關(guān)系重大，孩子的未來(lái)就是一家人的未來(lái),項(xiàng)目產(chǎn)品篇,市場(chǎng)定位分主題研究,項(xiàng)目自身氣質(zhì),多元用途：一種物業(yè)，自在享有 發(fā)展?jié)摿Γ荷禎摿Γe累財(cái)富 書(shū)香氛圍：學(xué)校園區(qū)，學(xué)習(xí)氛圍，造就成才夢(mèng)想 創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想：低租金、優(yōu)環(huán)境、小面積辦公，成就創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想 享受生活：用比老城區(qū)低的價(jià)格，享受未來(lái)高品質(zhì)生活,從項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目氣質(zhì),項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位：宜投資、宜學(xué)、宜業(yè)、宜居,市場(chǎng)定位主題研究,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),為了找到差異化的項(xiàng)目定位，我們需要回顧區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)：,我們要找到異于“教育、高檔、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品”這些簡(jiǎn)單、缺乏內(nèi)涵的賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目獨(dú)特的主題。,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),賣(mài)點(diǎn),城市未來(lái)發(fā)展方向,城市未來(lái)主人,城市未來(lái)人居聚集區(qū),新鮮空氣、潺潺溪水,未來(lái)城市主流建筑，簡(jiǎn)潔、明快,項(xiàng)目靈魂,自在 夢(mèng)想 未來(lái) freedom dream future,從項(xiàng)目?jī)r(jià)值、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)升華、凝煉出 項(xiàng)目靈魂所在,總結(jié)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們給出項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 鹽都 7萬(wàn)平米 新城 夢(mèng)想營(yíng)造家,項(xiàng)目定位,分 解,說(shuō)明項(xiàng)目位置：位于鹽都新城 說(shuō)明規(guī)模：7萬(wàn)平米 用實(shí)在的位置和數(shù)字說(shuō)明項(xiàng)目，也給客戶(hù)實(shí)在感,開(kāi)發(fā)商用建筑營(yíng)造家園 居者用夢(mèng)想營(yíng)造自己的家 一群人用夢(mèng)想營(yíng)造新城的未來(lái) 它告訴我們，在這里可以營(yíng)造一個(gè)未來(lái)的家，未來(lái)的夢(mèng)，城市的未來(lái),城市的發(fā)展成就了城市的未來(lái) 也成就了建造者的夢(mèng)想,客群定位,城市夢(mèng)“享”家,人群具備特質(zhì)： 接受新事物能力強(qiáng)、有領(lǐng)先意識(shí)； 有投資意識(shí)； 想在新城中擁有第二住所，追求更高生活環(huán)境者； 資金有限，想先在價(jià)格谷地置業(yè)者。,項(xiàng)目提供：城市發(fā)展的巨大空間；投資后的無(wú)限升值潛力；可供享受的自然環(huán)境；更高品質(zhì)的生活享受服務(wù)；濃厚的學(xué)術(shù)氛圍；優(yōu)越的生活配套；更加自由的生活創(chuàng)業(yè)空間,我們稱(chēng)這樣的一群人是,特征描述： 年齡在20歲左右，剛從學(xué)校畢業(yè) 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但可以從父母那里得到幫助 有夢(mèng)想、有能力、不希望受拘束、想成就一番事業(yè) 不會(huì)過(guò)多在意新城的不便，享受新城的自由環(huán)境 喜愛(ài)年輕人聚集在一起的生活,青年 城市夢(mèng)“享”家,人群描述： 大學(xué)生，多人租房或投資買(mǎi)房創(chuàng)業(yè) 首次置業(yè)的年輕人，結(jié)婚自住,客群分類(lèi)描述,特征描述： 年齡在30歲-45歲之間 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，有投資眼光，對(duì)好房有強(qiáng)烈需求 為子女學(xué)習(xí)需求更好的環(huán)境 需要換房或二次購(gòu)置更舒適、環(huán)境更好的住房 為父母購(gòu)置住房,中年 城市夢(mèng)“享”家,人群描述： 中端客戶(hù)為主：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、老城區(qū)拆遷安置戶(hù)、原區(qū)域拆遷戶(hù) 高端客戶(hù)：企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主,客群分類(lèi)描述,特征描述： 年齡在55歲-65歲之間 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 看重新區(qū)良好的環(huán)境，社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，購(gòu)房安度晚年 原來(lái)居住在鹽都，對(duì)此區(qū)域有喜好 為子女購(gòu)置物業(yè) 需要換房或二次購(gòu)置更舒適的住房,老年 城市夢(mèng)“享”家,人群描述： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、老城區(qū)拆遷安置戶(hù)、原區(qū)域內(nèi)老居民,客群分類(lèi)描述,主案名（首選）,金 域 溪 谷,符合命名學(xué)規(guī)則，朗朗上口，易讀易記； “金”代表金色的陽(yáng)光，給人向上的力量，光明、希望又寓意夢(mèng)想和未來(lái)，與項(xiàng)目氣質(zhì)相契合； “溪”實(shí)指項(xiàng)目一側(cè)溪水，隱寓如流水一般的“時(shí)光”改變著城市的模樣，在城市發(fā)展軌跡線(xiàn)上的項(xiàng)目承載著城市未來(lái)的夢(mèng)想，如溪水一般見(jiàn)證著城市的變化，夢(mèng)想的達(dá)成。,拆分案名，表現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)與居者物質(zhì)，得到 跟標(biāo)語(yǔ)：溪水畔，夢(mèng)享家,推廣形象定位,logo（首選）,推廣形象定位,“夢(mèng)想樹(shù)” 元素與寓意： 樹(shù)向上、未來(lái)、夢(mèng)想、自由伸展 鴿子飛翔、夢(mèng)想、自由 水紋溪水、時(shí)光、城市變遷 藍(lán)色水、寧?kù)o、夢(mèng)想,香堤雅境 闡述：溪水畔的堤岸上有一處宜居之所。 西溪夢(mèng)郡 闡述：西邊的溪水畔，有一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的地方。 云水灣 闡述：云天水澤之間有一處可以棲息的港灣。,推廣形象定位,主案名（備選）,單身公寓命名 金域溪谷理想國(guó) 闡述：青年的人滿(mǎn)載夢(mèng)想聚集在一起的地方。,推廣形象定位,商業(yè)街命名 金域溪谷旺角,首選logo,備選logo,歸納,up 城市發(fā)展，生活向上 life 人生是一個(gè)向上的過(guò)程，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想就是人生的目標(biāo) dream 越向上發(fā)展，我們就離夢(mèng)想越近,理想人居之暢想： 越來(lái)越接近夢(mèng)想，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。人生價(jià)值得到認(rèn)同，享受生活。,主題概念演繹,主題廣告語(yǔ),用夢(mèng)想延續(xù)城市的軌跡,城市的夢(mèng)想， 建造者的夢(mèng)想， 居者的夢(mèng)想， 都因?yàn)橛辛顺鞘械陌l(fā)展，因?yàn)橛辛私ㄖ妮d體，因?yàn)橛辛巳巳旱木奂?，而在這里形成”交集“。再?gòu)倪@一個(gè)點(diǎn)繼續(xù)延伸下去，建筑更美好、廣闊的城市。一個(gè)城市的夢(mèng)想，一個(gè)城市人們的夢(mèng)想都隨著這個(gè)城市的發(fā)展軌跡而不斷延續(xù)著，擴(kuò)大著，無(wú)限發(fā)展著。,總結(jié),主題概念演繹,解析,用 夢(mèng)想 延續(xù) 城市的 軌跡,年青/未來(lái) 年青/自由 年青的人充滿(mǎn)夢(mèng)想 活力/發(fā)展 新區(qū)/發(fā)展 活力的年青 活力的新區(qū),發(fā)展/擴(kuò)張 發(fā)展/建造 發(fā)展/軌跡 新區(qū)/發(fā)展 城市的軌跡 城市的未來(lái) 夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn),主題概念演繹,演繹,實(shí)體與意向 我們要演繹的是夢(mèng)想，如何把夢(mèng)想通過(guò)畫(huà)面和文字演繹出來(lái)？我們找到了這樣的承載物。,生活因夢(mèng)想而偉大 城市因夢(mèng)想而延伸,夢(mèng)想與城市發(fā)展,概念形象演繹,時(shí)光如流水般匆匆，幻化成歲月的印痕。 夢(mèng)想，在城市的歲月中，萌芽、生長(zhǎng)、成熟 城市，在發(fā)展的時(shí)光里，擴(kuò)張、變高、變大,演繹,時(shí)光與流水,概念形象演繹,演繹,我們用平和、簡(jiǎn)單的敘事手法，道出一個(gè) “時(shí)光的流逝”、“城市的變遷”的故事,故事的主人公是這個(gè)城市里的人， 從童年一路走來(lái)， 時(shí)光荏苒， 城市在他身邊一天天長(zhǎng)高，長(zhǎng)大， 當(dāng)他兒時(shí)的夢(mèng)想終于實(shí)現(xiàn)， 他也從青年走向老年， 也終于生活在那一片夢(mèng)想的國(guó)度中,概念形象演繹,演繹,兒時(shí)，愛(ài)放風(fēng)箏的我們，就有一個(gè)翱翔藍(lán)天的夢(mèng)想 當(dāng)我們還懵懂不知未來(lái)的時(shí)候，我們的夢(mèng)想已仍在心中起飛。 在泛黃、陳舊的小巷中奔跑，高樓已在心中規(guī)劃 在金域溪谷，希冀，夢(mèng)想起飛時(shí)的憧憬。 用夢(mèng)想延續(xù)城市的軌跡,童年篇（過(guò)去）,概念形象演繹,演繹,青年篇（現(xiàn)在）,人生樂(lè)事全然一生時(shí)，歡顏于形 當(dāng)我們成功在握，家是夢(mèng)想最舒適的港灣，但未來(lái)仍在繼續(xù)。 夢(mèng)境中的家園親手營(yíng)造，城市仍在延續(xù)發(fā)展 在金域溪谷，分享，塵埃落定后的心情。 用夢(mèng)想延續(xù)城市的軌跡,概念形象演繹,老年篇（未來(lái)）,執(zhí)子之手，與子攜老，子孫滿(mǎn)堂 當(dāng)我們業(yè)成家大之時(shí)，夢(mèng)想已然成真，盡可安享晚年。 守護(hù)夢(mèng)境般的家園，城市在子孫手中延續(xù) 在金域溪谷，留戀，生活在夢(mèng)里的光陰。 用夢(mèng)想延續(xù)城市的軌跡,演繹,概念形象演繹,報(bào)紙形象稿 童年篇,報(bào)紙形象稿 青年篇,報(bào)紙形象稿 老年篇,v 項(xiàng)目vi系統(tǒng),項(xiàng)目logo vi應(yīng)用,首選logo,vi系統(tǒng),備選logo,vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),精神堡壘,vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),vi系統(tǒng), 項(xiàng)目推廣篇,推廣排期 各推廣期概述,整體推廣節(jié)奏,品牌形象深化,開(kāi)盤(pán),企業(yè)品牌、 項(xiàng)目形象概念,企業(yè)項(xiàng)目 形象建立,產(chǎn)品價(jià)值、 居住模式剖析,準(zhǔn)備,蓄水期,形象 建立準(zhǔn)備,售樓處公開(kāi),8月,9月 10月,11月 12月 1月,認(rèn)購(gòu),深度解析 產(chǎn)品內(nèi)涵,強(qiáng)銷(xiāo)期,新年聯(lián)誼活動(dòng),加推,市區(qū)接待 中心公開(kāi),第一階段：準(zhǔn)備蓄水期（8月9月） 推廣思路：利用市區(qū)接待中心的建立高調(diào)入市，聚集人氣； 通過(guò)戶(hù)外、報(bào)廣發(fā)布項(xiàng)目全新形象，并通過(guò)大型的活動(dòng)制造話(huà)題； 從品牌、產(chǎn)品、物業(yè)多角度塑造項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。 推廣主題：7萬(wàn)平米尚品住宅，營(yíng)造完美夢(mèng)想！ 執(zhí)行手段：戶(hù)外大牌、道旗、 工地圍擋制作與發(fā)布 活動(dòng)炒做、硬廣、軟文炒作