2009鹽城西環(huán)路商住項目定位策劃書109P.ppt

鹽城西環(huán)路商住項目 定位策劃書,謹呈鹽城創(chuàng)世紀置業(yè)有限公司,精和置業(yè)顧問機構(gòu)（南京） 2009年7月,i 城市解讀篇,城市概況 宏觀經(jīng)濟 城市建設(shè)與發(fā)展,鹽城市位于江蘇沿海中部，地處蘇北平原中部，在浦東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長江三角洲輻射區(qū)內(nèi)，是江蘇沿海中心城市之一。 鹽城東臨黃海、南與江城南通市、泰州市毗鄰，西傍文化名城揚州市和古城淮陰市，北與山城連云港市接壤。 鹽城位于沿海、沿江、歐亞大陸橋經(jīng)濟帶，是京滬東線的重要節(jié)點，是江蘇省沿海中部城鎮(zhèn)群的區(qū)域性中心，而且在上海兩小時交通圈范圍內(nèi)，可以成為上海北翼濱江沿海發(fā)展軸的重要組成部分，為鹽城實現(xiàn)跨越發(fā)展提供了歷史性機遇。,地理位置及特征,鹽城下轄一區(qū)二市五縣，市區(qū)、東臺市、大豐市、響水縣、濱?？h、阜寧縣、建湖縣、射陽縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)。,行政區(qū)劃,公路 沿海高速連鹽段、徐鹽高速淮鹽段建成通車，全市高速公路通車里程增至371.3公里，寧靖鹽高速公路鹽城北段建設(shè)順利推進，一個以高速公路為主骨架、干支配套的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成。鹽城至南京、上海3小時車程即可抵達。 水路 4500多公里航道貫穿城市鄉(xiāng)村，內(nèi)河水運發(fā)達，為江蘇水運大市；沿海港口建設(shè)步伐不斷加快，大豐港二期工程正式開工，拉開了全市新一輪港口開發(fā)建設(shè)的序幕。大豐港一類開放口岸獲國家批準，2007年7月正式對外開放。 鐵路 鹽城新火車站建成使用，客貨運輸全面開通，列車?？堪啻卧黾?、運轉(zhuǎn)提速，鐵路運輸更加便捷。 航空 鹽城民航站運行鹽城至北京、廣州、首爾航線3條，航班量每周12班；大力拓展國際貨運，實現(xiàn)了航站國際貨郵吞吐量零的突破；鹽城民航站已成為一類航空開放口岸，鹽城機場被列入國家“十一五”口岸發(fā)展規(guī)劃。,便利的交通為城市規(guī)劃和發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。有利于未來城市人口規(guī)模的擴大，促進住房的剛性需求。,交通狀況,人口總量保持平穩(wěn)增長。年末全市戶籍人口811.7萬人，比上年末增加1.9萬人，其中城鎮(zhèn)人口363萬人，比上年增加8.6萬人。全年人口出生率為10.82。，死亡率為6.13。，人口自然增長率為4.69。,人口狀況,城市人口的不斷壯大，使得對住房的剛性需求增大，對于房產(chǎn)市場來說是利好消息。,鹽城市歷年gdp總量,2008全年實現(xiàn)gdp突破1623億元，同比增長13.2%;人均gdp達到2.1萬元，首次超過3000美元。2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值870億元，比上年同期增長12.5%。,經(jīng)濟總量躍上新臺階（gdp）,盡管08的經(jīng)濟危機對很多產(chǎn)業(yè)造成影響，尤其是沿海城市的進出口行業(yè)，但總體gdp的穩(wěn)步上升，為09上半年房產(chǎn)市場的回暖提供了硬實力。,2008年財政收入達216億元，增長45.7%，實現(xiàn)了兩年翻一番。其中第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值549億元，增長15.4%。2009年上半年財政總收入139.7億元，比上年同期增長37%。,財政收入再創(chuàng)新紀錄,財政收入實現(xiàn)歷史突破，預(yù)示著鹽城市經(jīng)濟社會發(fā)展的實力進一步增強。,2008年的金融危機并未影響固定資產(chǎn)投資勢頭，全年完成固定資產(chǎn)投資首次超千億，達1120億元，比上年增長35.6%。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)強勁，對于區(qū)域環(huán)境和項目發(fā)展而言都是重大利好。,鹽城市歷年固定資產(chǎn)投資總額,投資總量實現(xiàn)新突破,年初至今，a股市場除了在2月中下旬經(jīng)歷過一次短暫的小幅調(diào)整外，指數(shù)扶搖直上，滬指累計漲幅超過85%。不過，a股的持續(xù)上漲并沒增大股民對市場風險的擔憂。今年滬指有望上沖4000點，而當前賬戶持倉超過80%的股民人數(shù)占比達到44.8%。,股市,股市和樓市猶如u型管，在經(jīng)濟的變化中相互流動。股市轉(zhuǎn)牛，必然會分流部分房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資熱錢。,鹽城市歷年人均可支配收入,鹽城市區(qū)居民人均可支配收入高于蘇北平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長率也居于蘇北第二、全省中游。 居民可支配收入的增長，以示著居民生活水平的提高，為房產(chǎn)市場提供了較強的購買力。,居民收入水平,gdp呈穩(wěn)步上升趨勢，為鹽城房地產(chǎn)發(fā)展提供了硬實力，大環(huán)境利好，為房地產(chǎn)行業(yè)的增勢奠定了基礎(chǔ)。 至2020年，人口規(guī)模將進一步擴大，本地人口的不斷增加，意味著需求市場的不斷擴充。 便利的交通環(huán)境，利于外來人口的流入，承載了一部分剛性需求，為房產(chǎn)市場提供潛在消費群。 人民生活水平不斷提高，人均可支配收入增加，推動改善型住房的需求，為房產(chǎn)市場提供較強的購買力。 股市與房產(chǎn)市場的關(guān)系猶如u形管，股市的好轉(zhuǎn)必分流部分房產(chǎn)投資額。,宏觀市場小結(jié),至2020年，鹽城市發(fā)展方向：東跨、南拓、西延、北調(diào)。主城區(qū)形成“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)。 按照鹽城城市的總體規(guī)劃和功能分區(qū)，“南拓東跨”將成為城市發(fā)展的主要方向。由于市政府和相關(guān)部門及鹽城中學(xué)、鹽城一小等新校區(qū)的集中建成，城南得到了快速發(fā)展，將成為一個極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。在此背景下，城中片區(qū)的商業(yè)服務(wù)和居住功能將進一步增強，在城市功能中的地位并不會相應(yīng)削弱。,城市發(fā)展方向,城中片區(qū) 新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城南片區(qū)青年路以南、通榆運河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以居住和行政、文化、教育功能為主。 城西片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 西南片區(qū)西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 城北片區(qū)新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速以南、串場河以東的區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。 河?xùn)|片區(qū)通榆運河以東區(qū)域，是居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)。,城市功能分區(qū),a、城中片區(qū) 強化建軍路、解放路沿線的城市中心功能; 增加公共設(shè)施、市政公用設(shè)施、開敞綠化等公共空間，改善環(huán)境質(zhì)量; 合理控制居住用地開發(fā)強度;保護歷史文化遺存，延續(xù)城市發(fā)展脈絡(luò);強化濱水空間建設(shè)，塑造城市特色。 b、城南片區(qū) 規(guī)劃期內(nèi)重點建設(shè)區(qū)域，完善社會服務(wù)設(shè)施配套，吸引更多人口入住;適當提高土地開發(fā)強度;加強城市設(shè)計研究，形成親切宜人的空間尺度。 c、城西片區(qū) 妥善處理農(nóng)村居民點拆遷安置問題，避免形成新的“城中村;潘黃鎮(zhèn)及早撤鎮(zhèn)設(shè)辦，各類用地按規(guī)劃要求合理布局。 d、西南片區(qū) 制定合理的準入標準;實施集中的能源供應(yīng)和污染治理;協(xié)調(diào)布局結(jié)構(gòu)和自然水網(wǎng)的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。 e、城北片區(qū) 加強污染治理，改善環(huán)境質(zhì)量;近期禁止居住用地開發(fā)，鼓勵區(qū)內(nèi)居民向外遷移。,f、河?xùn)|片區(qū) 開發(fā)大道和世紀大道之間的用地作為遠景大型公共設(shè)施用地加以控制， 近期可作為生產(chǎn)性綠地;加強基礎(chǔ)設(shè)施的共建共享，避免重復(fù)建設(shè)。,分區(qū)建設(shè)控制要求,ii 房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)市場板塊分析 競爭項目個案分析,鹽城市歷年房地 產(chǎn)開發(fā)投資額,2009年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資由年初增幅下降后逐步回升。2月至6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)累計投資增幅分別為-8.6%、2.3%、6.5%、7%、7.3%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升為區(qū)域市場發(fā)展醞釀新一輪契機。,房地產(chǎn)投資,隨著二季度以來樓價突然飆升，對二套房貸政策的預(yù)期也開始轉(zhuǎn)向。以工行為首的大行及部分股份制銀行已收到通知：各樓盤二套房貸不再有七折優(yōu)惠，并對二套房貸嚴格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。 二套房貸收緊政策，對初次置業(yè)者沒有影響，但對于改善型購房者來說，因反復(fù)測算成本導(dǎo)致購買欲望下降，而投資者，由于成本的增加，投資欲望受到抑制。,房產(chǎn)新政-二套房貸收緊,分析：主要原因由于6月30日鹽城市相關(guān)房地產(chǎn)暖市政策到期，出現(xiàn)政策到期前的購房熱潮。 總結(jié)：房地產(chǎn)銷售的回升有利于下半年和未來市場的不斷突破。,鹽城樓市銷售價格在08年之前增長迅猛，08年金融危機后，價格在3700元左右趨于穩(wěn)定，但隨著城市發(fā)展，地價等其他費用增加，銷售價格還要升高。,價格和銷量分析,銷售情況：08年金融危機后樓市萎靡，銷量慘淡。進入09年3月全市房地產(chǎn)銷售回升勢頭更加明顯，2月至5月份增幅分別為-17.7%、7.1%、22.8%、39.6%，特別是6月份銷售火爆，1-6月累計銷售243.24萬平方米，同比增長62.9%。,鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖,整體板塊分布圖,僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點“福佑”的區(qū)域。受市政府和鹽中等利好的輻射，以及自身優(yōu)越的地理位置、自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購房者的認可。隨著一些品質(zhì)樓盤的誕生，該板塊將是鹽城市中產(chǎn)階級的首選。,鹽讀板塊,鹽讀板塊,城西板塊的優(yōu)勢是樓價合理、社區(qū)文化氛圍濃郁，但周邊公建生活配套欠缺、交通不太方便。,西環(huán)路板塊,西環(huán)路板塊,受政府規(guī)劃和板塊自身特點等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚。但從城市發(fā)展進程來看，它將是百萬人口城市的經(jīng)濟支撐點，又一個城市的新中心。其地理位置、經(jīng)濟和人文在整個鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，有著巨大的發(fā)展空間。目前樓價低，將來升值潛力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。,城東板塊,城東板塊,城中板塊的特征是區(qū)位優(yōu)勢明顯、市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認可度強，但供應(yīng)量低、供不應(yīng)求、樓價偏高、消費者承受力弱。,城中板塊,城中板塊,主要為老城改造項目，涉及的拆遷量較大，拆遷工作的展開有一定困難，因此該板塊的上市量較小。而且由于此區(qū)域多為老公房，當?shù)厝藢Τ潜钡膮^(qū)域印象較差，當?shù)匾灿小皩幫弦怀?，不往北一寸”的說法。但該區(qū)域的配套成熟，加上部分品牌開發(fā)商的介入，如悅達，使得城北板塊還是受到了一部分人的追捧。,城北板塊,城北板塊,城南板塊將是鹽城市重點打造的區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，樓盤數(shù)量也在各板塊中居首位。隨著周邊配套的成熟，該板塊的房價也將提高。學(xué)校、環(huán)境和發(fā)展?jié)摿κ窃摪鍓K最大賣點，也是城市中發(fā)展遠景最好的區(qū)域之一。,城南板塊,城南板塊,項目位于西環(huán)路與南緯路交匯處，地處城南板塊，此板塊是全市各板塊中樓盤數(shù)最多的區(qū)域，后續(xù)供應(yīng)量大，預(yù)估在未來23年內(nèi)板塊內(nèi)在售樓盤的后續(xù)供應(yīng)量將達到約114萬，對于區(qū)域內(nèi)項目而言，銷售壓力巨大。 想要從眾多樓盤中脫穎而出，就要發(fā)現(xiàn)競爭項目的特點，找到項目的獨特之處，用差異化的定位去吸引購房關(guān)注項目。我方歸納出他們的賣點可歸納如下：,競爭項目詳細情況分析見后頁,區(qū)域內(nèi)競爭項目情況總述,競爭項目情況分析之一,競爭項目情況分析之二,競爭項目情況分析之三,競爭項目情況分析之四,競爭項目情況分析之五,競爭項目情況分析之六,競爭項目情況分析之七,競爭項目情況分析之八,由于08年金融危機的影響，09年初土地開發(fā)量暫時停滯，但入春以后，房產(chǎn)投資不斷上升，為09下半年市場提供充足的后續(xù)量。同時，鹽城市場在售近50個樓盤，供應(yīng)量相對豐富。 由于房產(chǎn)市場的逐步回暖，在樓市政策利好的鼓勵和消費者“買漲不買跌”的心理支配下，09年上半年需求開始得到釋放，但隨著鼓勵政策的停止，預(yù)計下半年的銷售量又將回到平穩(wěn)理性的水平線上。 市區(qū)在售樓盤各具特色，建筑外立面，建筑風格，與智能化配套完善，可以看出整個鹽城房地產(chǎn)已步入品質(zhì)化樓盤的時代。 鹽城市場的價格區(qū)間在2300-5000元的范圍，其中3600-4300的價位所占比例最大，老城區(qū)和新城區(qū)價格差距不大，沒有從價格上拉開檔次。區(qū)位，品質(zhì)感，開發(fā)商的品牌是決定價格的重要因素。 城市“南拓”的規(guī)劃布局，城南新區(qū)將作為重點開發(fā)，為區(qū)域房產(chǎn)市場提供了眾多契機，發(fā)展?jié)摿薮蟆?“二套房貸”加緊政策的推出，在一定程度上將二次置業(yè)和投資的購買力，對于投資型物業(yè)來說，是個不利因素。,房地產(chǎn)市場小結(jié),iii 項目情況解讀,區(qū)位分析 地塊情況 基本數(shù)據(jù) swot分析 項目突破口,城市向南發(fā)展， 2009年，在這條城市發(fā)展的軌跡線上，本案誕生了！,向 南,向 南,項目區(qū)位,城市發(fā)展,鹽城，發(fā)展中的城市，城市向南發(fā)展大勢所趨。項目位于鹽城新發(fā)展區(qū)鹽都新區(qū)，城市發(fā)展的方向，未來生活的指向！,項目地塊情況,高等學(xué)校教學(xué)園,南緯路,基地現(xiàn)狀,基地現(xiàn)狀,前進河,西環(huán)路,地塊情況綜述： 地塊方正、平整，基本拆遷完畢，具備開發(fā)條件。周邊道路寬暢，交通條件較好。有一條小溪，學(xué)校區(qū)在附近，居住環(huán)境尚好。,材料廠,項目基本數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)分析：,近7萬平米的總建面積，作為樓盤開發(fā)來說，規(guī)模并不大，內(nèi)部配套和景觀不能做太多“文章”，但小而精的樓盤可以在推廣概念和推盤手法上下“功夫”。 1.89的容積率，作小高層是比較適中的，可以在舒適的居住產(chǎn)品上做突破。 綠地率40%，并不高，但可以借外部環(huán)境來補充。 近700戶的總戶數(shù)，是比較適中的，可以形成一定居住氛圍。 603個停車位滿足1：0.8的停車標準，這可以做為舒適居住的一個賣點。,產(chǎn)品基本數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)分析：,從建筑面積比例看，100平方米左右戶型占近50%，這是符合鹽城人居住習慣的，戶型為兩室一衛(wèi)和三室一衛(wèi)為主。 從套數(shù)比例看，90平方米以下的戶型占近50%，符合區(qū)域具發(fā)展?jié)摿Φ奶刭|(zhì)，住宅針對投資性人群，配比了大量90平米以下的戶型，吸引投資客。但也要做好二套房貸收緊后，有可能遇到的投資物業(yè)滯銷風險。 舒適大戶型配比最少，這是根據(jù)鹽城人購買物業(yè)習慣100左右三房而確定的。三房足以滿足居住需要，又可以控制總價，所以這樣的配比是從市場實際出發(fā)的。,住宅套型類別配比：,項目swot分析,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,？,？,？,區(qū)域是全市最具發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Φ陌鍓K; 位于新區(qū)與老城區(qū)連接的交通主干道西環(huán)路旁,交通便利; 位于高教園區(qū)旁,學(xué)校眾多,營造了良好的學(xué)習氛圍; 項目正好位于新區(qū)向南發(fā)展的 軌跡線上,有可炒作價值,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,!,？,？,項目swot分析,房地產(chǎn)市場正在越來越走向成熟, 客戶對于樓盤的品質(zhì)要求越來越高, 對于包裝后的品質(zhì)樓盤,相信市場認可度會有所提升,而價格提升也成為可能; 2. 城市向南發(fā)展,沿著城市發(fā)展的軌跡,隨著時間的推移,市民對區(qū)域的認同感將越來越強烈,區(qū)域人氣更旺盛,樓盤隨勢銷售,順利銷售各期機會很大,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,!,？,項目swot分析,!,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,!,項目swot分析,!,!,項目swot分析,總 結(jié),項目突破口,根據(jù)對項目swot的分析，我們提出項目需從這幾個方面突破，才能在市場上更好推廣，得到客群認可，取得好的銷售成績。 區(qū)域發(fā)展：抓住城市發(fā)展的契機，引導(dǎo)客群關(guān)注這個區(qū)域，對區(qū)域發(fā)展抱以信心，從而購買項目的物業(yè)； 差異化定位：用差異化定位吸引客群對項目產(chǎn)生興趣，了解項目，培養(yǎng)喜歡項目的一群人； 另類演繹：挖掘項目獨特的氣質(zhì)，從另一個角度演繹項目，切入市場，讓其以一種另類的姿態(tài)進入市場，定位異于、高于其他項目，以擺脫區(qū)域項目在價格上的競爭，用品質(zhì)來贏得市場； 多方位營銷：用全新的概念來包裝項目，用多樣的銷售方式，營造符合城市人群發(fā)展水平和要求的樓盤宣傳氛圍； 區(qū)域共贏：聯(lián)合區(qū)域內(nèi)樓盤共同推動區(qū)域發(fā)展，共創(chuàng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，達到共贏目的。,iv 項目定位,市場定位 客群定位 推廣形象定位 概念形象定位,找到項目在市場上的準確定位，是確定項目包裝和項目運作的關(guān)鍵。 我們?nèi)绾谓o予項目準確的市場定位，從以下幾部分可以得出：,項目在城市中的地位,項目將要面對的人群,項目本身特有的氣質(zhì),通過以上幾點的演繹，我們就可以得出屬于項目特有的、準確市場定位。,市場定位,城市發(fā)展篇,城市發(fā)展的足跡，從北向南而來,項目是城市發(fā)展的軌跡線上重要一環(huán),城市中最具發(fā)展?jié)摿?、升值潛力的地方?之于項目,宜投資樓盤,市場定位分主題研究,學(xué)校篇,市場定位分主題研究,高等學(xué)校園區(qū)內(nèi)有鹽城高等師范學(xué)校等，向北還有鹽城一中,自古有“孟母三遷”，環(huán)境對孩子成長關(guān)系重大，孩子的未來就是一家人的未來,項目產(chǎn)品篇,市場定位分主題研究,項目自身氣質(zhì),多元用途：一種物業(yè)，自在享有 發(fā)展?jié)摿Γ荷禎摿?，積累財富 書香氛圍：學(xué)校園區(qū)，學(xué)習氛圍，造就成才夢想 創(chuàng)業(yè)夢想：低租金、優(yōu)環(huán)境、小面積辦公，成就創(chuàng)業(yè)夢想 享受生活：用比老城區(qū)低的價格，享受未來高品質(zhì)生活,從項目價值項目氣質(zhì),項目價值定位：宜投資、宜學(xué)、宜業(yè)、宜居,市場定位主題研究,區(qū)域內(nèi)競爭樓盤賣點,為了找到差異化的項目定位，我們需要回顧區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的賣點：,我們要找到異于“教育、高檔、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品”這些簡單、缺乏內(nèi)涵的賣點，項目獨特的主題。,項目賣點,賣點,城市未來發(fā)展方向,城市未來主人,城市未來人居聚集區(qū),新鮮空氣、潺潺溪水,未來城市主流建筑，簡潔、明快,項目靈魂,自在 夢想 未來 freedom dream future,從項目價值、項目賣點升華、凝煉出 項目靈魂所在,總結(jié)項目特點，我們給出項目市場定位： 鹽都 7萬平米 新城 夢想營造家,項目定位,分 解,說明項目位置：位于鹽都新城 說明規(guī)模：7萬平米 用實在的位置和數(shù)字說明項目，也給客戶實在感,開發(fā)商用建筑營造家園 居者用夢想營造自己的家 一群人用夢想營造新城的未來 它告訴我們，在這里可以營造一個未來的家，未來的夢，城市的未來,城市的發(fā)展成就了城市的未來 也成就了建造者的夢想,客群定位,城市夢“享”家,人群具備特質(zhì)： 接受新事物能力強、有領(lǐng)先意識； 有投資意識； 想在新城中擁有第二住所，追求更高生活環(huán)境者； 資金有限，想先在價格谷地置業(yè)者。,項目提供：城市發(fā)展的巨大空間；投資后的無限升值潛力；可供享受的自然環(huán)境；更高品質(zhì)的生活享受服務(wù)；濃厚的學(xué)術(shù)氛圍；優(yōu)越的生活配套；更加自由的生活創(chuàng)業(yè)空間,我們稱這樣的一群人是,特征描述： 年齡在20歲左右，剛從學(xué)校畢業(yè) 經(jīng)濟基礎(chǔ)差，但可以從父母那里得到幫助 有夢想、有能力、不希望受拘束、想成就一番事業(yè) 不會過多在意新城的不便，享受新城的自由環(huán)境 喜愛年輕人聚集在一起的生活,青年 城市夢“享”家,人群描述： 大學(xué)生，多人租房或投資買房創(chuàng)業(yè) 首次置業(yè)的年輕人，結(jié)婚自住,客群分類描述,特征描述： 年齡在30歲-45歲之間 有一定經(jīng)濟基礎(chǔ) 有購房經(jīng)驗，有投資眼光，對好房有強烈需求 為子女學(xué)習需求更好的環(huán)境 需要換房或二次購置更舒適、環(huán)境更好的住房 為父母購置住房,中年 城市夢“享”家,人群描述： 中端客戶為主：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、老城區(qū)拆遷安置戶、原區(qū)域拆遷戶 高端客戶：企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營業(yè)主,客群分類描述,特征描述： 年齡在55歲-65歲之間 有一定經(jīng)濟基礎(chǔ) 看重新區(qū)良好的環(huán)境，社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，購房安度晚年 原來居住在鹽都，對此區(qū)域有喜好 為子女購置物業(yè) 需要換房或二次購置更舒適的住房,老年 城市夢“享”家,人群描述： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、老城區(qū)拆遷安置戶、原區(qū)域內(nèi)老居民,客群分類描述,主案名（首選）,金 域 溪 谷,符合命名學(xué)規(guī)則，朗朗上口，易讀易記； “金”代表金色的陽光，給人向上的力量，光明、希望又寓意夢想和未來，與項目氣質(zhì)相契合； “溪”實指項目一側(cè)溪水，隱寓如流水一般的“時光”改變著城市的模樣，在城市發(fā)展軌跡線上的項目承載著城市未來的夢想，如溪水一般見證著城市的變化，夢想的達成。,拆分案名，表現(xiàn)項目氣質(zhì)與居者物質(zhì)，得到 跟標語：溪水畔，夢享家,推廣形象定位,logo（首選）,推廣形象定位,“夢想樹” 元素與寓意： 樹向上、未來、夢想、自由伸展 鴿子飛翔、夢想、自由 水紋溪水、時光、城市變遷 藍色水、寧靜、夢想,香堤雅境 闡述：溪水畔的堤岸上有一處宜居之所。 西溪夢郡 闡述：西邊的溪水畔，有一個可以實現(xiàn)夢想的地方。 云水灣 闡述：云天水澤之間有一處可以棲息的港灣。,推廣形象定位,主案名（備選）,單身公寓命名 金域溪谷理想國 闡述：青年的人滿載夢想聚集在一起的地方。,推廣形象定位,商業(yè)街命名 金域溪谷旺角,首選logo,備選logo,歸納,up 城市發(fā)展，生活向上 life 人生是一個向上的過程，實現(xiàn)夢想就是人生的目標 dream 越向上發(fā)展，我們就離夢想越近,理想人居之暢想： 越來越接近夢想，實現(xiàn)自我價值。人生價值得到認同，享受生活。,主題概念演繹,主題廣告語,用夢想延續(xù)城市的軌跡,城市的夢想， 建造者的夢想， 居者的夢想， 都因為有了城市的發(fā)展，因為有了建筑的載體，因為有了人群的聚集，而在這里形成”交集“。再從這一個點繼續(xù)延伸下去，建筑更美好、廣闊的城市。一個城市的夢想，一個城市人們的夢想都隨著這個城市的發(fā)展軌跡而不斷延續(xù)著，擴大著，無限發(fā)展著。,總結(jié),主題概念演繹,解析,用 夢想 延續(xù) 城市的 軌跡,年青/未來 年青/自由 年青的人充滿夢想 活力/發(fā)展 新區(qū)/發(fā)展 活力的年青 活力的新區(qū),發(fā)展/擴張 發(fā)展/建造 發(fā)展/軌跡 新區(qū)/發(fā)展 城市的軌跡 城市的未來 夢想的實現(xiàn),主題概念演繹,演繹,實體與意向 我們要演繹的是夢想，如何把夢想通過畫面和文字演繹出來？我們找到了這樣的承載物。,生活因夢想而偉大 城市因夢想而延伸,夢想與城市發(fā)展,概念形象演繹,時光如流水般匆匆，幻化成歲月的印痕。 夢想，在城市的歲月中，萌芽、生長、成熟 城市，在發(fā)展的時光里，擴張、變高、變大,演繹,時光與流水,概念形象演繹,演繹,我們用平和、簡單的敘事手法，道出一個 “時光的流逝”、“城市的變遷”的故事,故事的主人公是這個城市里的人， 從童年一路走來， 時光荏苒， 城市在他身邊一天天長高，長大， 當他兒時的夢想終于實現(xiàn)， 他也從青年走向老年， 也終于生活在那一片夢想的國度中,概念形象演繹,演繹,兒時，愛放風箏的我們，就有一個翱翔藍天的夢想 當我們還懵懂不知未來的時候，我們的夢想已仍在心中起飛。 在泛黃、陳舊的小巷中奔跑，高樓已在心中規(guī)劃 在金域溪谷，希冀，夢想起飛時的憧憬。 用夢想延續(xù)城市的軌跡,童年篇（過去）,概念形象演繹,演繹,青年篇（現(xiàn)在）,人生樂事全然一生時，歡顏于形 當我們成功在握，家是夢想最舒適的港灣，但未來仍在繼續(xù)。 夢境中的家園親手營造，城市仍在延續(xù)發(fā)展 在金域溪谷，分享，塵埃落定后的心情。 用夢想延續(xù)城市的軌跡,概念形象演繹,老年篇（未來）,執(zhí)子之手，與子攜老，子孫滿堂 當我們業(yè)成家大之時，夢想已然成真，盡可安享晚年。 守護夢境般的家園，城市在子孫手中延續(xù) 在金域溪谷，留戀，生活在夢里的光陰。 用夢想延續(xù)城市的軌跡,演繹,概念形象演繹,報紙形象稿 童年篇,報紙形象稿 青年篇,報紙形象稿 老年篇,v 項目vi系統(tǒng),項目logo vi應(yīng)用,首選logo,vi系統(tǒng),備選logo,vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),精神堡壘,vi系統(tǒng),vi系統(tǒng),vi系統(tǒng), 項目推廣篇,推廣排期 各推廣期概述,整體推廣節(jié)奏,品牌形象深化,開盤,企業(yè)品牌、 項目形象概念,企業(yè)項目 形象建立,產(chǎn)品價值、 居住模式剖析,準備,蓄水期,形象 建立準備,售樓處公開,8月,9月 10月,11月 12月 1月,認購,深度解析 產(chǎn)品內(nèi)涵,強銷期,新年聯(lián)誼活動,加推,市區(qū)接待 中心公開,第一階段：準備蓄水期（8月9月） 推廣思路：利用市區(qū)接待中心的建立高調(diào)入市，聚集人氣； 通過戶外、報廣發(fā)布項目全新形象，并通過大型的活動制造話題； 從品牌、產(chǎn)品、物業(yè)多角度塑造項目內(nèi)涵。 推廣主題：7萬平米尚品住宅，營造完美夢想！ 執(zhí)行手段：戶外大牌、道旗、 工地圍擋制作與發(fā)布 活動炒做、硬廣、軟文炒作