房地產(chǎn)估價理論與方法-第2章-房地產(chǎn)及其描述.pptx

房 地 產(chǎn) 估 價 理 論 與 方 法,第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義,一、房地產(chǎn)的定義（熟悉） 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。,二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 （熟悉）,（一）土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。,對土地含義的理解： 土地是指田地、地面 土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體 土地是自然資源,土地是立體的： 地球表面， 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間,（二）建筑物的含義,廣義的建筑物： 房屋、構(gòu)筑物,狹義的建筑物： 房屋,建筑物：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所,房屋: 是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場所.,構(gòu)筑物: 是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。,（三）其他土地上附著物的含義,建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。,埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施,地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花,三、房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義（掌握）,（一）房地產(chǎn)實物的含義,建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。,三個方面。 (1)有形的實體； (2)該實體的質(zhì)量 (3)該實體組合完成的功能,（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義,是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。,房地產(chǎn)的各種權(quán)利 (1)所有權(quán) (2)建設(shè)用地使用權(quán) (3)宅基地使用權(quán) (4)土地承包經(jīng)營權(quán) (5)地役權(quán) (6)抵押權(quán) (7)租賃權(quán),一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括 (1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利 所有權(quán)還是使用權(quán) (2)受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況 如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán) (3)受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況 如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制 (4)房地產(chǎn)的額外利益或收益 如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟收入,說明：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán)。,所有權(quán),（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義,說明：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán)。,在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值；一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值；房地產(chǎn)實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。,(三)房地產(chǎn)區(qū)位的含義 一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。,位置 坐落的具體地點 所在地處于城市中的方位 與重要場所的距離 臨街（路）狀況 朝向 樓層,交通 道路通達度：道路等級、通達方向；路網(wǎng)密度 公交便捷度：公交類型、站點、流量 對外交通便利度：類型、位置、規(guī)模,環(huán)境景觀 自然環(huán)境、 人文環(huán)境 景觀 相鄰房地產(chǎn)的利用狀況,外部配套設(shè)施 外部的基礎(chǔ)設(shè)施 公共服務(wù)設(shè)施,四、房地產(chǎn)的其他名稱 （了解）,不動產(chǎn) 物業(yè),land 強調(diào)自然屬性 real estate強調(diào)自然屬性和人工物混合屬性 real property 強調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。,五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) （了解）,土地形態(tài) 空地 地上有建筑物 無視建筑物的存在 考慮建筑物存在對土地價值的影響。,建筑物形態(tài) 一是無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”； 二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。,房地形態(tài): 在估價時也把它們作為一個整體來看待,不同情況下對房地產(chǎn)的用詞,“房地產(chǎn)” 可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體,“房地”專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時,“土地” 僅指土地部分，如說土地價值,建筑物僅指建筑物部分，如說建筑物價值,六、房地產(chǎn)含義的總結(jié),第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性,一、不可移動（掌握） 也稱位置固定性，房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。 房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化,二、獨一無二（掌握） 房地產(chǎn)的獨一無二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭。,三、壽命長久（熟悉） 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數(shù)十年甚至上百年 目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或則其他用地50年,四、供給有限（熟悉） 土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上固定不變 五、價值較大（熟悉） 六、用途多樣（熟悉）,七、相互影響（熟悉） 與周圍的房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響 外部性分為有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價 有害的外部性：某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本 八、易受限制（熟悉） 房地產(chǎn)不可移動、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響 九、難以變現(xiàn) 十、保值增值（了解）,第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類,一、按立法用語劃分的種類（了解） 二、按用途劃分的種類（熟悉） 三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握） 四、按實物形態(tài)劃分的種類（掌握） 五、按權(quán)益狀況劃分的種類（掌握） 六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解） 七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類（了解）,一、按立法用語劃分的種類（了解）,房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)。 土地：有事特別指集體所有的土地。 房屋：土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 其他不動產(chǎn)：土地、房屋以外的林木等不可移動的財產(chǎn)。,二、按照房地產(chǎn)用途的分類（掌握）,(1)居住房地產(chǎn) (2)商業(yè)房地產(chǎn) (3)辦公房地產(chǎn) (4)旅館房地產(chǎn) (5)餐飲房地產(chǎn),(6)體育和娛樂房地產(chǎn) (7)工業(yè)房地產(chǎn) (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) (9)特殊用途房地產(chǎn) (10)綜合用途房地產(chǎn),三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握）,(1)生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。,(3)熟地： 按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”,(4)在建工程： 按照形象進度分為： 基礎(chǔ)某層， 正負零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等,(5)現(xiàn)房： 現(xiàn)房按照新舊程度：新房和舊房 新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房和精裝修房,四、按實物形態(tài)劃分的種類（掌握）,(1)土地： 空地 有建筑物的土地,(2)建筑物： 已建造完成的建筑物 新建筑物 舊建筑物 尚未建造完成的建筑物 正在建造的建筑物 停緩建的建筑物,(3)土地與建筑物的綜合： 現(xiàn)房 在建工程,(4)房地產(chǎn)的局部 (5)未來狀況下的房地產(chǎn)： 期房,（6）已滅失的房地產(chǎn)。例如已被拆除的房屋。 （7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如后來增加的裝修。 （8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如正在運營的賓館。 （9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如一個企業(yè)中的土地或房屋,五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）,“干凈”的 內(nèi)涵,五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）,“干凈”的房地產(chǎn)類別： （1）“干凈”的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán) （2）“干凈”的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) （3）“干凈”的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán),五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）,（4）共有的房地產(chǎn) 任何一個共有人不能擅自處分房地產(chǎn)呀,五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）,(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) (6)有租約限制的房地產(chǎn) 。 (7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。 (8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。 (9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。 (10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。,五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）,(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn) (12)手續(xù)不全的房地產(chǎn) (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) (14)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) (15)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn),(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益 (17)地役權(quán) (18)房地產(chǎn)的抵押權(quán) (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán) (20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn),六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解）,(1)銷售的房地產(chǎn) (2)出租的房地產(chǎn) (3)營業(yè)的房地產(chǎn) (4)自用的房地產(chǎn) 這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。,選擇估價方法唄,嘿：這種分類 有什么意義呢？,七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類（了解）,收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力？,直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)： 住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述（掌握）,一、房地產(chǎn)基本狀況描述 二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 三、房地產(chǎn)實物狀況描述 四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述,一、房地產(chǎn)基本狀況描述,1)名稱：說明估價對象的名字。 2)坐落：說明估價對象的具體地點。 3)范圍：說明估價對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)。,4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。 5)用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、實際用途和預(yù)期用途。 6)權(quán)屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及權(quán)利人；對于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。,二、房地產(chǎn)實物狀況描述,1）土地實物狀況 （1）面積 （2）形狀 （3）地形、地勢：該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。 （4）地基（地質(zhì)）：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況 （5）土壤：包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址 （6）土地開發(fā)程度 （7）其他,二、房地產(chǎn)實物狀況描述,2）建筑物實物狀況 （1）建筑規(guī)模：說明其面積、體積 面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積,套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積,成套建筑面積套內(nèi)建筑面積 分攤的共有建筑面積,二、房地產(chǎn)實物狀況描述,（2）層數(shù)和高度 （3）外觀,二、房地產(chǎn)實物狀況描述,（4）建筑結(jié)構(gòu) 是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。,鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu)。,二、房地產(chǎn)實物狀況描述,（5）設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃氣、 電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。 （6）裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。 （7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照 （8）層高和室內(nèi)凈高 （9）空間布局。 （10）竣工日期 （11）維修養(yǎng)護情況及完損狀況 （12）其他,三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述,1.土地權(quán)益狀況 1）土地所有權(quán)：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)有誰行駛。 2）土地使用權(quán)：說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。說明是單獨所有還是共有。 3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。 說明：對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃設(shè)計條件 (1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模； (3)建筑高度； (4)建筑密度 ；(5)綠地率；(6)其他要求；,（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。 （5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。 （6）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。 （7）其他特殊情況：詳見教材P78,三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述,2.建筑物權(quán)益狀況描述 1）房屋所有權(quán)狀況 說明房屋所有權(quán)人； 說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。 2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情行。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。 3）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。 4）其他特殊情況：詳見教材P79。 5）其他。例如物業(yè)管理情況，因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。,四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述,1）位置 （1）坐落：除了說明具體地點，還應(yīng)附上位置圖。 （2）方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。 （3）與相關(guān)場所的距離：說明估價對象與重要場所的遠近。 （4）臨街狀況 （5）朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。 （6）樓層：當(dāng)估價對象為某棟房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。,2）交通 （1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無過路費過橋費及收費標(biāo)準(zhǔn)。 （2）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共交通數(shù)量，到公共交通站點的距離。 （3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。 （4）停車方便程度和：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。 （5）交通收費情況,3）外部配套設(shè)施 （1）外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。 （2）外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、事業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。 4）周圍環(huán)境 （1）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，又無污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。 （2）人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)利用狀況等。 （3）景觀：例如，水景、山景。,歷年真題,1、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為（ B ）萬元。 A40 B400 C1800 D3600 2、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平“的正常費用為（ D ）元/ A98 B102 C108 D116 3、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100的住宅，單價為5000元/。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ C ）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91,4、房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ D ）的結(jié)合體。 A實體、權(quán)益、區(qū)位 B實物、權(quán)益、區(qū)位 C實物、權(quán)利、位置 D實體、權(quán)益、位置 5.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(B ) A.土地的總量有限 B.房地產(chǎn)的不可移動性 C.房地產(chǎn)的獨一無二性 D.房地產(chǎn)的價值量大 6下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的