商貸通業(yè)務(wù)ABC及操作講解正式版.ppt

1,“商貸通”業(yè)務(wù)ABC及操作講解 零售銀行風(fēng)險管理部 曾紹華,1,2,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,2,3,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,3,（一）“商貸通”業(yè)務(wù)的定義 1、“商貸通”是中國民生銀行向中小企業(yè)主、個體工商戶等經(jīng)營商戶提供快速融通資金、安全管理資金、提高資金效率等全方位的金融服務(wù)產(chǎn)品。 2、“商貸通”是以自然人名義發(fā)放的用于生產(chǎn)或投資經(jīng)營活動的人民幣授信。 3、通俗理解：一個人有一個經(jīng)營，要錢周轉(zhuǎn)做大經(jīng)營，符合一定條件就可以申請“商貸通”。,4,5,（二）重點支持的客戶,品牌企業(yè) 供應(yīng)商,品牌代理、經(jīng)銷商,商業(yè)街區(qū)、 服務(wù)行業(yè),6,優(yōu)先支持的行業(yè)和市場,7,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,7,（三）嚴(yán)禁支持對象 歌舞娛樂、桑拿洗浴、網(wǎng)吧酒吧等易受政策影響的行業(yè)和企業(yè)經(jīng)營者； 污染嚴(yán)重、技術(shù)落后、資源浪費的行業(yè)、企業(yè)及經(jīng)營者； 市場開發(fā)商（或管理者）有不良記錄的。,8,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,8,（四）借款人及所經(jīng)營企業(yè)的基本條件 借款人具備完全民事行為能力，為用款企業(yè)的實際擁有者和控制人，借款人及其配偶、所經(jīng)營企業(yè)資信狀況良好，無不良記錄； 借款人原則上具有授信行所在地的城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，有固定住所； 借款人家庭實物凈資產(chǎn)不低于50萬元； 借款人從事合法的生產(chǎn)經(jīng)營投資活動（包含承包、租賃活動），有三年以上行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。,9,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,9,借款人在經(jīng)辦行所在城市有固定經(jīng)營場所并連續(xù)經(jīng)營二年（含）以上，經(jīng)營情況良好，無違法違規(guī)記錄； 借款人年齡加授信期限最長不超過60年； 授信額度原則上不超過借款人家庭和所控制企業(yè)凈資產(chǎn)。,10,（五）授信品種和期限：短期貸款、中長期貸款和額度授信。期限最長十年，額度隨借隨還。 利率：原則上上浮20%以上。 （六）擔(dān)保方式：房屋抵押方式、法人保證 、聯(lián)保、共同擔(dān)保方式、自然人保證、商鋪承租權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、信用等11種擔(dān)保方式。 目前，開展的業(yè)務(wù)主要是：房屋抵押和專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款。,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,11,（七）還款方式： 1、授信期限在1年以內(nèi)（含l年）的，可選擇分期付息到期一次償清貸款本金、分期償還貸款本息等還款方式。 2、授信期限在1年以上（不含）的，可采用等額本息、等額本金或組合還款法等還款方式。,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,12,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,（八）抵押房屋一般要求 1、抵押房屋范圍須在經(jīng)辦行所在城市的市區(qū)行政范圍之內(nèi)，具有完全產(chǎn)權(quán)、能夠上市交易；房屋所有權(quán)人為具備完全民事行為能力的自然人或企業(yè)法人；抵押房屋樓齡一般不超過20年，房屋類型為配套設(shè)施完善、變現(xiàn)能力較強的住宅、商業(yè)用房或標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房。 2、嚴(yán)禁接受農(nóng)業(yè)用房、宅基地房屋、集體用地的房屋、面臨拆遷的房屋以及其他依法不得抵押的房屋。,13,13,3、謹(jǐn)慎接受高價住宅、高檔別墅、低端住宅，一般地段的商業(yè)房產(chǎn)、寫字樓、酒店式公寓。 4、經(jīng)總行批準(zhǔn)的部分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。 5、抵押擔(dān)保要取得產(chǎn)權(quán)共有人或其他權(quán)利人的同意。抵押房屋已出租的，抵押人應(yīng)告知承租人。,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,14,（九）抵押率及價值確定 抵押率=貸款金額/抵押物（房產(chǎn)）評估價格 1、普通住宅 以普通住宅作抵押的，授信金額不超過我行認(rèn)可的抵押物價值的80%，一般應(yīng)控制在抵押物價值的70以下； 2、高檔住宅 以高檔住宅（房價高于當(dāng)?shù)仄骄≌瑑r格三倍以上）、高檔公寓、別墅抵押的，抵押率最高不超過70；,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,15,3、商用房 以商住兩用房、一、二類街區(qū)形成成熟商業(yè)氛圍、具有較高流動性和收益性的商業(yè)用房為抵押的，抵押率最高不超過60； 4、標(biāo)準(zhǔn)化廠房 以標(biāo)準(zhǔn)化廠房作抵押的，抵押率最高不超過50%。,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,16,（十）抵押房屋評估公司和費用低費用。 大連昌隆房地產(chǎn)評估咨詢有限公司為我行指定的評估咨詢合作機構(gòu)。 具體收費明細(xì)如下： 住宅：每件200元；公建、寫字樓按1或每件500元，二者取低者；其他每件按1收取。,一、“商貸通”業(yè)務(wù)介紹,17,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解（房屋抵押擔(dān)保方式為例） “商貸通”分為：額度授信和單筆貸款。,18,貸款方案設(shè)計前流程,19,具體操作流程,20,（一）商貸通業(yè)務(wù)所需材料： 1、借款人家庭：(復(fù)印件蓋與原件已核章并雙簽) 額度授信：借款人(抵押人)及配偶身份證（正反面）、戶籍證明、婚姻狀況證明、收入證明、個人銀行結(jié)算記錄（最近半年或一個季度）、個人信用報告（夫妻雙方）、個人其他財產(chǎn)證明、抵押房產(chǎn)評估報告、抵押房屋承租人聲明。 單筆貸款業(yè)務(wù)：同上。,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,21,2、借款企業(yè)材料(復(fù)印件蓋與原件已核章并雙簽) 額度授信：營業(yè)執(zhí)照副本和組織機構(gòu)代碼證（經(jīng)年檢）、稅務(wù)登記證、公司章程、財務(wù)報表（個體工商戶不用）、企業(yè)征信報告、企業(yè)銀行流水、企業(yè)納稅申報表（貸款金額200萬以上提供）、貸款用途材料等的復(fù)印件。涉及企業(yè)房產(chǎn)抵押或者要追加企業(yè)連帶責(zé)任擔(dān)保的要出企業(yè)的股東會或者董事會的有效決議。 單筆貸款：同上。,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,22,3、格式文本和合同準(zhǔn)備： 額度貸款：電子渠道自助貸款申請審批表（開通電子渠道業(yè)務(wù)）、支行審批表、調(diào)查報告、借款人資信狀況調(diào)查表、商戶借款申請表、個人額度借款合同、個人最高額抵押合同、最高額抵押合同、最高額保證合同。 單筆貸款：借據(jù)、支行審批表、調(diào)查報告、借款人資信狀況調(diào)查表、商戶借款申請表、個人借款合同、個人抵押合同、抵押合同（企業(yè)房產(chǎn)）、保證合同。,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,23,24,25,商貸通業(yè)務(wù)準(zhǔn)入條件,1、家庭凈資產(chǎn)50萬 2、年齡+借款年限60年 3、從業(yè)經(jīng)驗3年，固定場所經(jīng)營2年 4、明令禁止行業(yè)（舞廳、酒吧等）,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,4、抵押手續(xù)材料準(zhǔn)備： （1）抵押手續(xù)分為：市內(nèi)四區(qū)抵押、高新園區(qū)抵押、瓦房店抵押、金州抵押等不同手續(xù)。 （2）除了抵押手續(xù)，還須提供借款人及配偶的身份證、戶口本和結(jié)婚證、抵押房產(chǎn)的復(fù)印件、我行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,39,（3）借款人身份證、抵押人及配偶的身份證、戶口本、結(jié)婚證、抵押房產(chǎn)的復(fù)印件、我行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（借款人和抵押人非一人）。 （4）企業(yè)房產(chǎn)抵押：同時需要再提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和章程（加蓋企業(yè)公章）、股東會或者董事會決議、法人授權(quán)委托書、受委托人身份證明。,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,40,（二）房產(chǎn)抵押貸款主要費用： 1、抵押登記費：貸款金額的1.5； 2、他項權(quán)證費用80元； 3、貸款印花稅萬分之0.5； 4、房產(chǎn)評估費用； 5、,二、“商貸通”業(yè)務(wù)操作講解,41,1、調(diào)查報告是對借款人和企業(yè)最全面的體現(xiàn)，所以一定要真實、詳細(xì)，報告的內(nèi)容都要有原始證明材料。 2、借款人在企業(yè)任職和是否是控制人一定要調(diào)查清楚，一定要讓實際的企業(yè)控制人來借款。 3、資產(chǎn)情況一定要調(diào)查詳細(xì)，資產(chǎn)實力最直接體現(xiàn)了借款人的經(jīng)營能力和貸款還款能力，同時寫到的資產(chǎn)一定要有舉證材料。,三、調(diào)查報告撰寫,42,4、家庭信用狀況分析：應(yīng)按照打印出來的征信報告將逾期情況、逾期原因等情況調(diào)查清楚，是否為惡意逾期和還款能力不足。 5、用款企業(yè)情況：借款企業(yè)的各項信息要填寫完整，主要有：企業(yè)注冊資本、實收資本、主要股東占比、投資額以及企業(yè)經(jīng)營分析，尤其是企業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入和利潤等數(shù)據(jù)。原則上不介入養(yǎng)殖活物企業(yè)和借款人。,43,6、貸款金額和企業(yè)年收入關(guān)系： 企業(yè)的年主營業(yè)務(wù)收入大約為貸款金額的4倍（200萬左右及以上貸款要求提供納稅申報表看主營業(yè)務(wù)收入），根據(jù)提供的企業(yè)或者借款人流水折算出一年累計流水進賬約貸款金額的3-4倍（對于小金額貸款）。 7、有企業(yè)貸款卡的要打出貸款卡，分析企業(yè)對公貸款等負(fù)債情況。,44,8、貸款用途：要調(diào)查清楚借款企業(yè)的真實用途，禁止流入股市、房市，應(yīng)專款專用、防止挪用，用途在一定程度上決定了最終的還款。 9、抵押物狀況和分析：應(yīng)分析抵押物周邊狀況、抵押物價值和升值潛力一級當(dāng)前利用狀況等。禁止公用、公益性質(zhì)房屋抵押（醫(yī)院、學(xué)校）。 10、結(jié)論性意見（包括金額、品種/品種組合、期限、方式、利率/費率、保證人或抵（質(zhì)）押物、用途、授信條件、還款方式、操作方式和要求等）。,45,客戶提供材料(匯總表),46,支行準(zhǔn)備材料(匯