蘇州培訓景觀提升課程下.ppt

滿足客戶使用需求 合理控制景觀成本 提升綠化效果 材料品質特色統(tǒng)籌化 設計質量提升,針對項目客戶需求制定景觀策略 控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化 采用綠化合理操作模式，實現綠化效果的提升 材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實現高品質低成本 搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質量,景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、綠化、特色、設計資源),第三章：景觀的功能設計 關注客戶需求,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,1. 概述 萬科集團滿意度調查,規(guī)劃設計滿意度07年86，08年79 活動場地和設施滿意度07年62，08年58均為最低,資料來源：集團08年蓋洛普滿意度調查報告,資料來源：集團2002-2008蓋洛普滿意度調查數據；其中業(yè)主總量根據該年截至9月份統(tǒng)計數據,“活動場地和設施滿意度”連續(xù)7年持續(xù)走低,K=千戶,1. 概述 萬科集團滿意度調查,1.概述 客戶投訴,客戶最不滿意：配置少；不便捷,資料來源：集團客戶投訴,數據來源：08年深圳萬科成交客戶調查統(tǒng)計（營銷系統(tǒng)），調查客戶量為3041戶,運動場地及設施包括泳池、網球場、籃球場及其他健身器械場地,1.概述 成交客戶對活動場地關注率與滿意率,“活動配套和集中綠地”與客戶期望差距較大,1.概述 集團活動配置標準現狀,上海公司,深圳區(qū)域,2004年集團發(fā)布“花城類住區(qū)活動配套標準” 上海公司標準，執(zhí)行較早，控制每塊場地絕對面積 深圳區(qū)域08年底確定，按品類控制戶均指標,集團標準,“社區(qū)活動配套滿意度”是“整體滿意度”的短板,1.概述 小結,萬科集團內對于活動配套標準不完善，執(zhí)行不規(guī)范,最不滿意：配置不足；不便捷,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,2. 指標分析：集團內部標桿,資訊來源：根據所屬項目物業(yè)公司提供,a.確定原則,在集團52項目中確定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個內部標桿項目,選擇標準：入住兩年以上、活動配套完善、業(yè)主滿意度較高 的成熟社區(qū),2.01 /戶,2. 指標分析：集團內部標桿,因緯度和氣候不同，平均每戶的總活動場地面積因泳池的 差異從南往北依次降低，均值為2.01 /戶,b.活動場地面積分析 （含游泳池）,3個標桿活動場地均值,不含泳池，不同緯度的標桿項目“運動場地、兒童活動場地 及老人活動場地”戶均面積基本一致,2. 指標分析：集團內部標桿,c.活動場地面積分析 （不含游泳池）,運動場地配置普遍較低，平均只達標桿值的42%,2. 指標分析：集團52項目與標桿比較,a.運動場地,兒童活動場地配置尚好，個別公司差距較大,2. 指標分析：集團52項目與標桿比較,b.兒童活動場地,數據來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數據匯總,老人活動場地：指供老人活動使用的器械，棋牌和舞蹈聚會等場地,2. 指標分析：集團52項目與標桿比較,老人活動場地配置普遍不足，平均僅達標桿值68%,c.老人活動場地,數據來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數據匯總,2. 指標分析：集團52項目與標桿比較,除去泳池，綜合活動場地52項目均值僅為3個標桿 項目的54%,d.總活動場地戶均面積,e.分析小結,2. 指標分析：集團52項目與標桿比較,項目普遍存在綜合配置較低的局面,運動場地配置嚴重不足，老人活動場地關注不夠,資料來源：對方公司操業(yè)人員提供,上海浦東仁恒河濱城,上海浦東綠城,上海天山仁恒河濱花園,選取項目特點：社區(qū)規(guī)模大，戶數多，在業(yè)內評價較高,a.標桿確定,2. 指標分析：行業(yè)內標桿分析,選取3個業(yè)內評價較高的容積率項目作為外部標桿,泳 池,0.44,/戶,兒童活動場地,老人活動場地,運動場地,1.11,0.26,0.25,b.活動場地內外標桿比較,2. 指標分析：行業(yè)內標桿分析,與行業(yè)標桿相比較，我司標桿值除“運動場地”略低外，“兒童和老人活動場地”配置差距較大,集團3個標桿項目均值,/戶,集團3個標桿項目均值,/戶,集團3個標桿項目均值,/戶,集團3個標桿項目均值,2. 指標分析： 主流產品集團活動配置標準,針對主要品類制定住區(qū)活動配套標準: 兒童、老人活動場地0.25/戶、運動場地1.1 /戶,戶均面積指標合計, 1.60 /戶,依據集團產品分類分析主要產品客戶人口構成,2. 數據分析：標準配置深化探討,主要品類客戶人口構成在老人和兒童的比例上有區(qū)別,G2 孩子三代 10% 后小太陽 40% 小太陽 40% 老年一代 10%,G3 青年之家 85% 青年持家 15%,C 小小太陽 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太陽 20% 小太陽 30% 老年一代 5%,16.1% 12.9% 58.1% 12.9% 21.9% 6.3% 59.4% 12.5% 5.0% 0.0% 65.0% 30.0% 11.1% 0.0% 66.7% 22.2%,2. 數據分析：標準配置深化探討,12歲以下 13-21歲 22-55歲 56歲以上,T1 青年之家 50% 小小太陽 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%,按兩大類制定各區(qū)域活動配套建議標準,2. 數據分析： 制定按品類地域分類制定配套標準,產品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同,2. 數據分析：衍生探討,產品客戶聚焦細分之后，還可分化為以下類型產品： 人群混合型社區(qū) 青年公寓社區(qū) 度假類社區(qū) 商務綜合類社區(qū),-人群結構復雜，社區(qū)需提供充足各類場地,-人群結構年輕化，社區(qū)應提供具有社交功能的 場所以及運動場地，對兒童及老人可忽略,-需求特殊化，更多提供高檔服務的運動場地和 戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強,-對會所功能需求加強，其余活動場地可借助周 邊或城市配套，注重品質,以建筑面積20 萬某項目為例 按平均每戶面積100 計算 居住戶數 2000 戶 目前集團活動場地均值為 0.88 /戶 規(guī)定配置活動面積標準為 1.60 /戶 差額為 0.72 /戶 活動場地平均單方造價為 620 元/ ,單方造價增加,（2000 0.72 620 ） 200000 = 4.464 4.5,4.5元/,2. 指標分析： 活動場地成本,增加4.5元單方造價，即可滿足活動場地配置要求,2. 指標分析： 小結,集團內新建項目活動場地配套必須滿足最低標準。,兒童、老人活動場地0.25/戶、運動場地1.1 /戶,社區(qū)規(guī)模較小時(500戶)，配套標準應適當增大。,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,商業(yè)步行街,兒童活動場地,運動場地,會所,泳池,老人活動場地/架空層,主要運動及老人活動場地沿商業(yè)街兩側 布局；兒童活動場地組團式布局,容積率 1.45,3. 布置方式： 內部標桿之一：深圳四季花城,服務半徑50米,服務半徑250米,運動場地,建筑,兒童活動場地,會所,泳池,中心廣場,大型場地結合會所和濱河綠化帶布置，兒童場地分散布置,容積率 1.70,3. 布置方式： 內部標桿之二：上海春申,服務半徑250米,服務半徑50米,服務半徑250米,步行景觀軸線,會所,運動廣場,兒童活動場地,大型場地沿景觀軸集中布局，兒童場地以組團為單位布局,容積率 2.01,服務半徑45m,3. 布置方式： 內部標桿之三：天津水晶城,所有室內外活動場地沿主要人行系統(tǒng)展開布局,3. 布置方式： 行業(yè)內標桿之一：上海浦東仁恒河濱城,所有室內外活動場地圍繞會所中心輻射展開布局,3. 布置方式： 行業(yè)內標桿之二：上海天山仁恒河濱花園,服務半徑200米,會所區(qū)集中泳池及運動場地，其余均衡按組團分散布局,3. 布置方式： 行業(yè)內標桿之三：上海浦東綠城,3. 布置方式： 投訴較多項目之一,兒童場地不足且服務半徑大于50米，缺少運動場地,3. 布置方式： 投訴較多項目之二,缺少運動場地與老人活動場地，會所配套服務半徑大于250米,3. 布置方式： 投訴較多項目之三,運動場地配置不足，兒童場地服務半徑大于50米,各類活動場地布置必須考慮服務半徑，否則降低使用率 正常情況下：成人250米，老人200米，兒童50米,資料來源：美國景觀資料手冊Time-Saver standard for landscape architecture,3. 布置方式： 服務半徑標準,3. 布置方式： 小結,服務半徑為：成人250m，老人200m，兒童50m,運動場地應相對集中布局，兒童活動場地應均勻布局,狹長地塊應沿人行路布局，方正地塊應中心輻射布局,案例分享,1.成都萬科金色海蓉二期,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,4. 場地設計五要素 客戶關注度,資料提供：上海公司設計部,根據客戶關注度排序設定所需的功能考慮范圍,4. 場地設計五要素 營銷賣點,資料提供：上海公司設計部,特殊客群關注,營銷賣點,品質的基本保證,功能與細節(jié)應保證品質，更應重視營銷賣點,4. 場地設計五要素 成本控制,資料提供：上海公司設計部,成本高,成本低,全區(qū)無障礙設計 高差較大處設置欄桿 貫穿全區(qū)的步行系統(tǒng) 兒童游樂區(qū)的周界安全 各種鋪裝材料的安全交接 結合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施 大面積的起伏變化的草坪 安全的沙坑,高品質進口兒童游樂設備 專設有遮蔭遮雨的2-6歲兒童游樂設施 一定面積的木平臺交流休息場地 室外兒童游泳池 安全的兒童水景,兒童游樂場周邊設置洗手洗腳處 增加兒童游樂區(qū)的背景音樂設置 環(huán)保的分類垃圾桶 兒童區(qū)增加太陽能時鐘 適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng) 四季變化的觀花觀果的植物,旱冰場 游樂場周邊設計廁所 增加帶長度的兒童專用自行車道 增設“百草園” 增設“自留地” 增加一些冒險兒童游樂設施，滑板攀巖 增加“故事雕塑” 動物樂園,選定實施,選擇實施,選擇實施,暫不實施,關注度低（特殊功能+教育）,關注度高（安全+基本功能）,根據成本要求和客戶關注度選定實施內容,根據使用者喜好排序選擇內容(玩具器械品種),資料來源： 深圳地產08年針對入住客戶關于兒童活動配套深訪研究調查,4. 場地設計五要素 使用者喜好,資料提供：上海公司設計部,針對項目定期審核，確保實施完成度,4. 場地設計五要素 定期審核,4. 場地設計五要素 小結,1.,2.,3.,4.,5.,設計應全方位關注，把好 5個控制關,資料提供：上海公司設計部,4. 場地設計五要素 兒童活動場地實施效果,4. 場地設計五要素 兒童活動場地案例,兒童活動場地設計應考慮兒童群戲的心理，設置大型綜合 場地為宜，同時介入綠化設計，使場地同時具有景觀效果,4. 場地設計五要素 相關知識,目前國際通行兒童設備安全標準主要分為兩類 美國標準 CPSC , 歐洲標準 EN1176,U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelines for Public Playground Equipment (CPSC) 美國消費者產品安全委員會公共游戲場設備準則,分2-5，5-12歲兩個年齡層 提供7種游戲設備的安全要求 攀爬類 團團轉 蹺蹺板 滑梯 搖搖馬 秋千 蹦床 設備安全活動范圍（固定值） 臨界下墜高度,New European Standards (EN 1176) 新歐共體標準（游戲場設備）,3-14歲統(tǒng)一年齡層 提供5種游戲設備的安全要求 秋千 滑梯 繩纜跑道 旋轉式設備 搖擺式設備 設備安全活動范圍（計算式） 臨界下墜高度和鋪裝面范圍,資料提供：play & safe 游樂安全顧問公司（香港）,4. 場地設計五要素 相關知識,游戲設備的選用與安裝必須嚴格按照安全空間要求， 地墊的材料和厚度也必須符合高度要求,50mm CFH - 1.5m,75mm CFH 1.9m,110mm CFH 2.6m,資料提供：play & safe 游樂安全顧問公司（香港）,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,5. 設計指引 配置場地指標,根據配置標準計算對應場地的面積指標 整體規(guī)劃完成后，即應針對此場地指標進行核算，如不滿足應適當調整規(guī)劃,以深圳區(qū)域某G2項目為例： 項目占地 42000 規(guī)劃戶數 2140戶 景觀面積 28900 ,運動場地面積= 1.1 2140 = 2354 ,集團主流產品活動配套標準: 兒童、老人活動場地0.25/戶 運動場地1.1 /戶,兒童場地面積= 0.25 2140 = 535 ,老人場地面積= 0.25 2140 = 535 ,合計場地配套面積為 3424 約為景觀面積的12%,5. 設計指引 配置場地內容,5. 設計指引 兒童場地標準配置參考,小型兒童活動場地可選用標準配置，大型由專業(yè)單位設計,5. 設計指引 泳池平面布置標準,泳池設計要在符合規(guī)范、便于管理的基礎上美觀,泳池區(qū)可容納人數(M)= 成人池面積/3 + 兒童池面積/2.5,泳池休息區(qū)面積() = M 0.8,洗手蹲位個數= M / 60,淋浴間個數= M / 30,更衣柜個數= M / 5,以上三項男女更衣室均分,5. 設計指引 泳池更衣室布置標準,更衣室設計必須符合人性尺度和管理流線的要求,5. 設計指引 寵物公園布置標準,寵物活動規(guī)范化，降低鄰里糾紛和干擾,5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準,管線布置合理，合理分配宅間距離,5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準,管線布置合理，合理分配宅間距離,5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準,管線布置合理，合理分配宅間距離,概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引,6. 操作指引 操作步驟,規(guī)劃確定之后根據場地指標復核，如不滿足則應調整規(guī)劃。,Step 1,Step 2,Step 3,根據指標選擇場地基本布局和內容，擬定設計任務書。,審核場地設計面積和內容，檢查細節(jié)設計。,根據設計任務書進行設計，可選擇甲方提供的標準模塊或依據規(guī)范自行設計。,提交深化方案圖紙,提交任務書和設計指引,提交圖紙和數據指標,6. 操作指引 根據社區(qū)規(guī)模制定所需活動配套面積和內容,惠州金域華庭配套表 品類：G2 項目占地：3.96萬m2 戶數：1000 泳池（共900m2） 泳池總水面面積：900m2 兒童池：200m2 成人池：700m2 運動場地（共700m2） 羽毛球場：100m2 架空層乒乓：50m2 架空層練舞室：200m2 多功能場地：350m2 老人活動場地（共260m2） 跳操廣場：150m2 按摩走道：30m2 架空層棋牌：50m2 鍛煉器械：30m2 兒童活動場地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：50m2 木馬：40m2 蹺蹺板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬網：80m2 寵物活動場地：100m2,如規(guī)劃布局不滿足場地需求，則應調整規(guī)劃,Step 1,主要人行系統(tǒng),景觀軸線,人行系統(tǒng)宜簡潔布置,6. 操作指引 根據建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線,Step 2,場地布局要點 游泳池居中布置，可作為銷售工具。 室外運動場地考慮充分日照，考慮噪音問題，避免離住宅過近，貼近商業(yè)用房布置。 兒童活動場地就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)。 建議老人活動場地和中心廣場結合，充分考慮日照，應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置。,不同活動場地對日照需求不同，應對應考慮布局,6. 操作指引 依據日照分析結果考慮活動場地適宜布局位置,Step 2,惠州金域華庭 品類：G2 戶數：1000 按照社區(qū)戶數計算相應 所需場地面積指標 泳池（共900m2） 泳池總水面面積：900m2 兒童池：200m2 成人池：700m2 運動場地（共700m2） 羽毛球場：100m2 架空層乒乓：50m2 架空層練舞室：200m2 多功能場地：350m2,服務半徑+布置規(guī)則 游泳池 250米-成人3分鐘步行距離 布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求 運動場地 250米-成人3分鐘步行距離 室外運動場地考慮充分日照 架空層配置要考慮一定的隔音措施 寵物活動場地 無服務半徑要求 可布置偏僻處，考慮日照 老年人活動場地 200米 -3分鐘步行距離 應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置 兒童活動場地 50米 -2分鐘兒童步行距離 就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū),230m,6. 操作指引 運動場地布置,Step 2,羽毛球場,成人池,兒童池,跳操廣場,按摩走道,鍛煉器械,架空層棋牌,架空層乒乓,架空層練舞室,惠州金域華庭 品類：G2 戶數：1000 按照社區(qū)戶數計算相應 所需場地面積指標 老人活動場地（共260m2） 跳操廣場：150m2 按摩走道：30m2 架空層棋牌：50m2 鍛煉器械：30m2,多功能場地,6. 操作指引 老人活動場地布置,Step 2,羽毛球場,成人池,木馬、蹺蹺板等,跳操廣場,按摩走道,鍛煉器械,架空層棋牌,多功能場地,架空層乒乓,架空層練舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,寵物活動,惠州金域華庭 品類：G2 戶數：1000 按照社區(qū)戶數計算相應 所需場地面積指標 兒童活動場地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：50m2 木馬：40m2 蹺蹺板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬網：80m2 寵物活動場地：100m2,6. 操作指引 兒童活動場地布置,Step 2,羽毛球場,成人池,木馬、蹺蹺板等,跳操廣場,按摩走道,鍛煉器械,架空層棋牌,多功能場地,架空層乒乓,架空層練舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,寵物活動,6. 操作指引 提交設計任務書和設計指引給設計單位,Step 2,泳池（共900m2） 泳池總水面面積：900m2 兒童池：200m2 成人池：700m2 運動場地（共700m2） 羽毛球場：100m2 架空層乒乓：50m2 架空層練舞室：200m2 多功能場地：350m2 老人活動場地（共260m2） 跳操廣場：150m2 按摩走道：30m2 架空層棋牌：50m2 鍛煉器械：30m2 兒童活動場地 （300m2） 滑梯：120m2 秋千：50m2 木馬：40m2 蹺蹺板：30m2 沙池：30m2 平衡木：20m2 爬網：80m2 寵物活動場地：100m2,硬景面積：7510 m2 包括人行系統(tǒng)、廣場、 各類活動場地及泳池,軟景面積：18200 m2 包括草坪、地被及灌木,6. 操作指引 審核面積與內容并確保軟硬景比例,Step 3,6. 操作指引 小結,規(guī)劃平面初步確定后，根據社區(qū)規(guī)模制定 所需活動配套面積和內容,根據建筑空間確定人行系統(tǒng)骨架和景觀軸線,依據日照分析結果考慮活動場地適宜布局位置,復核軟硬景面積比例7 ：3,如規(guī)劃布局不能滿足場地要求，則應調整規(guī)劃,總結,第四章：綠化苗木的操作管理建議,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技術措施 綜合成本,苗源分析 苗源種類,保證全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗價格為地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,價格：,X 低,2X 中,3X 高,苗源分析 地苗分布,地苗資源集中地區(qū),低緯度,中緯度,高緯度,地苗資源集中地區(qū)較少，大部分地苗需要時間與人力進行提前搜購與儲備,苗源分析 移栽要素,地苗移栽要保證成活率，必須嚴格遵循季節(jié)要求,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,西南地區(qū),華南地區(qū),13月,912月,24月,210月,1011月,5月,溫帶地區(qū) (華東及北方地區(qū)),西南地區(qū),華南地區(qū),適宜移植季節(jié),地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非適宜移植季節(jié),地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,溫帶地區(qū) (華東及北方地區(qū)),以上成活率以1520cm樟樹為例，相關數據由各分公司提供,各地區(qū)適宜移栽及種植季節(jié),苗源分析 小結,選擇地苗作為主要苗源是提升綠化效果，降低景觀成本的必要手段 保證地苗供應，必須提前儲備，或者尋找有儲備的合作單位 提高地苗全冠移栽成活率，必須遵循季節(jié)要求,市場行規(guī)：苗木購買熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技術措施 綜合成本,苗源成本分析 樟樹地苗(華南地區(qū)),地苗：原生或在移植地超過5年，生長狀況良好的苗木。成活率受季節(jié)影響大，不適于反季節(jié)移植。,主材價格： 胸徑10-19cm，4001000元/株 胸徑20-29cm，12002500元/株 胸徑30-39cm，28004000元/株,地苗中選用較多的規(guī)格為胸徑25-30 cm，平均價格為2000元/株,特點：資源分布散，臨時搜購不易，必須提前儲備,假植苗：地苗斷根后進行假植或裝入容器短期種植1年以內，度過成活期的苗木。 觀賞效果較差，移植成活率較高。,主材價格： 胸徑10-19cm，8002000元/株 胸徑20-29cm，22004500元/株 胸徑30-39cm，50008000元/株,苗源成本分析 樟樹假植苗(華南地區(qū)),假植苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40 cm，平均價格為6500元/株,特點：資源較多，價格適宜，但苗木形態(tài)差，需要生長期恢復,假植成品苗：假植苗已假植或裝入容器種植3年以內，生長狀況恢復良好的苗木。 觀賞效果較好，移植成活率較高。,主材價格： 胸徑10-19cm，12002500元/株 胸徑20-29cm，30008500元/株 胸徑30-39cm，900015000元/株,苗源成本分析 樟樹假植成品苗(華南地區(qū)),假植成品苗中選用較多的規(guī)格為胸徑30-40 cm，平均價格為13000元/株,特點：由于用量大，目前中小規(guī)格已稀缺,胸徑10-19cm,胸徑20-29cm,胸徑30-39cm,8002000元/株,22004500元/株,50008000元/株,4001000元/株,12002500元/株,28005000元/株,12002500元/株,30008500元/株,900015000元/株,地苗,假植苗,假植成品苗,綜合比較價格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：3,苗源成本分析 成本比較(華南地區(qū)),此兩種規(guī)格資源非常少,苗源成本分析 三地香樟主材價格比較,因氣候差異，高規(guī)格苗木在各地區(qū)的價格差異較大，南方相對較低,成都、上海兩地普遍使用地苗，選用中小規(guī)格較多，大規(guī)格喬木只做點景 深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小規(guī)格資源不足選取規(guī)格普遍30cm以上,（元/株）,成都、上海地苗與深圳假植成品苗價格比較,苗源成本分析 各區(qū)域使用分析,深圳區(qū)域使用的大部分苗源為假植成品苗,地苗,假植成品苗,假植苗,大部分苗源產自江浙 地苗及假植成品苗供應量大,地苗大多來自本地 假植成品苗多從華東購入,地苗供應量小，多為假植苗 假植成品苗用量大,苗源多來自本地 反季節(jié)種植情況少,苗源成本分析 小結,除深圳區(qū)域外，其余三區(qū)域普遍采用地苗，全冠移植率較高 各區(qū)域苗木成本有差異，提升綠化效果措施應該因地制宜 由于華南區(qū)域質量好的假植成品苗日漸稀少，應著力于地苗資源的利用,深圳區(qū)域提升綠化效果應多采用地苗，保證全冠移栽 其余區(qū)域提升效果應適當增加成本，提高種植密度和規(guī)格,優(yōu)質地苗需要提前搜購儲備，前置的資金和人力成本較大 結合現狀，較好的措施是充分拓展具備地苗資源的合作單位,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技術措施 綜合成本,操作模式分析 內外模式比較,招標模式,戰(zhàn)略合作模式,甲指乙供合作模式,內部模式,北京公司 沈陽公司 蘇南公司,上海公司 成都公司,深圳公司,公司內部同時存在三種主要模式，外部標桿主要有兩種模式,完全甲供模式,甲供+戰(zhàn)略合作模式,外部模式,代表公司,主要特點,成都萬華公司 麓山國際,龍湖公司 綠城公司,成本控制較好，對圖紙要求較高， 但苗木質量不易控制，即時效果差,苗木質量較高，種植即時效果好 合作單位必須有充足資源和圖紙深化能力,甲方承擔采購任務，苗木質量相對有保障 需要甲方配有專業(yè)人員，且占用人力較多,甲方承擔采購儲備任務，苗木資源質高價低 甲方需自有苗圃，少量項目可操作,甲方承擔部分采購儲備任務，苗木資源可控 即時效果較理想，甲方需配備多重專業(yè)人員,招標模式：采用招投標方式，以低價中標者提供苗木并組織施工。,優(yōu)點： 成本動態(tài)可控,缺點： 低價苗木形態(tài)難以滿足設計要求，造成現場設 計變更數量較難控制 施工方提供價格較低的假植苗或截桿地苗 不考慮效果的即時性,操作模式分析 內部模式一,招標模式保證綠化成本最低，但實施效果較差,東莞高爾夫項目 綠化成本：100-120元/平米,戰(zhàn)略合作模式：選取 2-3家戰(zhàn)略協(xié)議的種植施工單位，苗木采用戰(zhàn)略采購價。施工圖由施工方根據自身資源進行深化，甲方審核后開展施工。,優(yōu)點： 施工單位有自己苗圃和足夠的苗木資源，可保證苗木形態(tài)和質量。 施工單位同時負責種植施工圖的深化，控制苗木品種在其采購能力范圍之內。 施工圖定價設計，實施成本及變更可控,缺點： 施工方的設計施工一體，需要監(jiān)控 不能及時反映當時的苗木市場價格,操作模式分析 內部模式二,戰(zhàn)略合作模式利用合作方苗木資源，質量有保證，成本可控制，但需監(jiān)控機制,成都金域藍灣項目 綠化成本：250-280元/平米,甲指乙供戰(zhàn)略合作模式：甲方參與苗木采購，由施工單位購買并組織對選定苗木的施工維護,優(yōu)點： 甲方參與采購，苗木質量及實施效果可控,缺點： 采購過程占用甲方過多資金 甲方人力占用過多，不利多項目操作 乙方積極性難調動,操作模式分析 內部模式三,甲指乙供模式保證效果，但資源利用有限，資金占用大，不利于多項目同時操作,深圳東海岸四期項目 綠化成本：480元/平米,完全甲供模式：甲方自行采購所有苗木，并有自己的苗場或有可借用的場地進行苗木儲備，施工單位只負責苗木的施工。,優(yōu)點： 甲方參與采購，苗木質量及實施效果可控 擴大了采購范圍，可根據自身需要進行苗木儲備，不受當時的市場供應所限制。 可獲得較低價的一手苗木。,缺點： 采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。 乙方積極性難調動,操作模式分析 外部模式一,完全甲供模式保證效果，但占用甲方資金及人力多，不利于多項目同時操作,成都麓山國際項目 綠化成本：220元/平米,甲供+戰(zhàn)略合作模式：與戰(zhàn)略合作單位有苗木的戰(zhàn)略采購價格，部分特型苗木由甲方自行采購，甲方有自己的苗場或有可借用的場地進行苗木儲備，由戰(zhàn)略合作單位組織苗木的施工。,優(yōu)點： 甲方參與采購，苗木質量及實施效果可控 擴大了采購范圍，可根據自身需要進行苗木儲備，不受當時的市場供應所限制。 可獲得較低價的一手苗木。 同時可利用戰(zhàn)略單位的苗木資源,缺點： 采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。 戰(zhàn)略價格無法反映即時的苗木市場行情,操作模式分析 外部模式二,甲供+戰(zhàn)略合作模式保證效果，甲方專業(yè)人力配備要足，適量占用資金,成都三千城項目 綠化成本：300-320元/平米,招標模式,操作模式分析 推薦模式,從效果、成本控制和可實施性考慮，戰(zhàn)略合作模式是較為理想的模式,廣州金域藍灣 綠化成本：300元/平米,成都麓山國際 綠化成本：320元/平米,佛山金域華府 綠化成本：370元/平米,完全甲供,戰(zhàn)略合作,三種模式同等綠化成本下效果比較,綠化效果關鍵問題： 1、圖紙的可實施性 2、苗木的品質與形態(tài)保證 3、成本可控制性,解決措施： 1、由有設計能力的綠化施工單位結合資源進行苗木施工圖深化 2、施工單位保證高質苗源，對苗木種植效果負責，甲方負責監(jiān)控。 3、施工單位深化圖紙時進行定價設計，控制現場變更數量,招投標模式,戰(zhàn)略合作模式,招投標+戰(zhàn)略模式,甲指乙供戰(zhàn)略+招標模式,圖紙可實施性,苗品質量控制,成本可控,備注, , ,僅北京、沈陽等公司能實現圖紙和苗品質量的有效控制，大部分公司仍無法通過招標方式實現效果與成本有效平衡, , , , , , , , , , ,操作模式分析 推薦模式解析一,戰(zhàn)略合作模式能夠有效解決提升綠化效果的關鍵問題,景觀設計部 2-5人/公司 苗木采購團隊 1-2人/公司 景觀工程團隊 0.5人/項目 合計景觀人員 4-9人/公司,操作模式分析 推薦模式解析二,三層團隊的有效組合才能保障實現最終的效果,負責設計管理和現場效果確認 負責特型苗木采購和儲備 負責現場施工管理和效果控制,專業(yè)設計人員構成 成本與工程采購人員構成 專業(yè)景觀工程人員構成,主要責任部門，監(jiān)管其余團隊,龍湖、綠城管理模式,萬科管理模式,景觀部 0-5人/公司 物業(yè)綠化工程師 0-3人/公司 合計景觀人員 0-5人/公司,專業(yè)設計人員構成,綠化工程人員構成,設計、采購、現場管理三位一體,負責綠化種植和養(yǎng)護,操作模式分析 小結,戰(zhàn)略合作模式能夠有效整合苗木資源，控制成本，提升效果 景觀應該配備項目現場專業(yè)人員，有效控制效果實現,目前上海公司已開始實行景觀項目PM制，隸屬事業(yè)部，有效控制現場,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技術措施 綜合成本,溫帶地區(qū) (華東及北方地區(qū)),西南地區(qū),華南地區(qū),適宜移植季節(jié),地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非適宜移植季節(jié),地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,非適宜移植季節(jié)措施,強截枝條與葉片 使用植物激素 樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋,強截枝條與葉片 使用植物激素 樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋,強截枝條與葉片 使用植物激素 加強人工養(yǎng)護,以上成活率以1520cm樟樹為例，相關數據由各分公司提供,技術措施 反季節(jié)移栽成活率及措施,使用傳統(tǒng)技術在反季節(jié)移栽成活率非常低,上海,成都,佛山,苗木主材戰(zhàn)略價格,非適宜移植季節(jié)措施費,10001300元/株,2900元/株,15002000元/株,32003300元/株,以上價格參考上海、成都、佛山08年戰(zhàn)略采購合同，取1820cm樟樹為例,措施費用已包含在苗木主材單價內,苗木主材市場價格,32003300元/株,23002400元/株,15002000元/株,措施費用不另收，但需選擇較小冠幅的假植苗,措施費占主材費用3040%,提高整體主材單價作為措施費補償,損失苗木效果，無措施費補償,技術措施 反季節(jié)移栽措施費率,傳統(tǒng)技術反季節(jié)移栽為?；钜蕴岣叱杀净驌p失效果為代價,最終成本,32004600元/株,2900元/株,2000元/株,廣州白云區(qū)大一項目現場,技術核心： 通過藥物處理，使植物在無需截枝、剪葉的情況下，保持全冠進行移植。,優(yōu)點： 不改變樹形，整株移植 保證樹木100%成活，不受季節(jié)影響 處理費用較低,缺點： 不適合遠程運輸,技術措施 保冠移栽新技術,保冠技術可確保喬木在任何季節(jié)進行全冠移栽,適宜季節(jié)移植技術處理費,非適宜季節(jié)移植技術處理費,1520cm,2025cm,2530cm,3035cm,苗木主材價,苗木主材價參考上海08年度綠化戰(zhàn)略合同,24003300元/株,39505000元/株,50006800元/株,1300018000元/株,500元/株,700800元/株,8001000元/株,13001500元/株,10001200元/株,12001500元/株,15001600元/株,16001800元/株,技術處理費與主材費比率,2124%,2030%,2024%,910%,技術措施 保冠技術成本分析,保冠技術費率占苗木主材價格20%左右，可全面提升效果,技術措施 小結,保證全冠移栽與成活率，應該采用保冠技術 戰(zhàn)略+保冠技術模式同等效果下，綜合成本比招標節(jié)省7%,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技術措施 綜合成本,綜合成本 外部標桿展示區(qū)特點,以溪流水景營造特色，建筑周邊喬木密度高，小喬木與灌木層次豐富,上海納帕 爾灣,展示區(qū)景觀成本：1200元/平方米,軟硬景比例：50%：50%,水景面積比例：15%,喬木/灌木比例：40%：60%,單株喬木覆蓋面積：1215平方米/株,大、小喬木數量比例：60%：40%,以大草坪和全冠大喬木組合造景，重點區(qū)喬木密集度高,上海龍湖 滟瀾山,展示區(qū)景觀成本：800元/平方米,軟硬景