2011防城港市沙譚江公共租賃住房小區(qū)可行性研究報(bào)告（ppt） .ppt

可行性研究報(bào)告,申請(qǐng)單位：防城港市城市投資有限責(zé)任公司 編制單位：湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司 證書編號(hào)：工咨甲12220070023 二 零 一 一 年 六 月,防城港市沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū),資質(zhì)1,資質(zhì)2,目錄,第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目承辦單位概況4 1.3 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 1.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 1.5 研究工作的范圍 1.6 研究工作的概況 1.7 研究結(jié)論 1.8 建議 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 2.1 項(xiàng)目背景 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性,第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 3.1 項(xiàng)目選址 3.2 項(xiàng)目建設(shè)條件 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 4.1 規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則 4.2 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 第五章 工程技術(shù)方案.24 5.1 工程技術(shù)方案24 5.2 總平面布置24 5.3 土建設(shè)計(jì)26,5.4 給水工程28 5.5 排水工程29 5.6 供電工程29 5.7 空調(diào)及通風(fēng)29 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 6.1 環(huán)境保護(hù) 6.2 節(jié)約能源 第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生防護(hù)與消防 7.1 設(shè)計(jì)原則及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 7.2 工程特征 7.3 安全防護(hù) 7.4 消防措施和設(shè)施 7.5 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防機(jī)構(gòu)設(shè)置及定員,第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第九章 項(xiàng)目的組織管理和工程招標(biāo)方案 9.1 項(xiàng)目的管理 9.2 工程招投標(biāo)方案 第十章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 10.1 投資估算的范圍和說(shuō)明 10.2 投資估算 10.3 資金來(lái)源 第十一章 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 11.1 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 11.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 11.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論,第十二章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 12.1 社會(huì)評(píng)價(jià) 12.2 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十三章 結(jié)論與建議 13.1 結(jié)論 13.2 建議,附件： 1.防城港市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于同意沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)防發(fā)改2010204號(hào) 2.防城港市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于同意變更沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主的批復(fù)防發(fā)改2010437號(hào) 3.防城港市國(guó)土資源局關(guān)于沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的批復(fù)防國(guó)土資函2010690號(hào) 4.防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公共租賃住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書選字第450601201100002號(hào),第一章 總 論,1.1 項(xiàng)目概況 1.1.1項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱：防城港市沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主：防城港市城市投資有限責(zé)任公司 單位負(fù)責(zé)人：俸榮臻 建設(shè)性質(zhì)：新建 程序階段：可行性研究 1.1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目地點(diǎn)擬建在防城港市常山新區(qū)北環(huán)路北側(cè)的一塊平地上（見(jiàn)附件4），總占地面積為9947.67平方米，折14.92畝。,1.1.3 建設(shè)目標(biāo) 項(xiàng)目立足于解決城市剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房困難，讓廣大居民買不起房但租得起房，住得上房，使防城港市剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房困難問(wèn)題得到解決。 1.1.4承租對(duì)象 1、新引進(jìn)的優(yōu)秀人才； 2、新參加工作的大學(xué)生； 3、中低收入住房困難城鎮(zhèn)居民家庭； 4、在港工作三年以上外來(lái)務(wù)工人員。 1.1.5 可行性研究報(bào)告編制單位 湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司 證書編號(hào)：工咨甲12220070023,1.1.6 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目總占地面積為9947.67平方米，折14.92畝。建設(shè)公共租賃住房216套，總建筑面積為11200平方米。每套面積嚴(yán)格控制在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，原則上不大于60平方米。配套建設(shè)小區(qū)內(nèi)道路、綠化、大門等工程。建設(shè)內(nèi)容包括土建、給排水、電氣、室外工程和與之配套的附屬工程。,主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表,1.1.7 投資估算及資金籌措 （1）、投資估算 本項(xiàng)目估算總投資2903萬(wàn)元，其中建設(shè)工程費(fèi)用為1935萬(wàn)元，工程其他費(fèi)為380，基本預(yù)備費(fèi)為116萬(wàn)元，貸款利息472萬(wàn)元。,項(xiàng)目建設(shè)估算費(fèi)用簡(jiǎn)表,（2）、資金籌措方式 本項(xiàng)目總投資為2903萬(wàn)元，其中建設(shè)期投資2431萬(wàn)元，貸款利息472萬(wàn)元，資金來(lái)源為： （1）國(guó)家補(bǔ)貼410.4萬(wàn)元：本次項(xiàng)目共建公共租賃房216套，每套補(bǔ)貼19000元，共補(bǔ)貼410.4萬(wàn)元。 （2）地方債券800萬(wàn)元。 （3）預(yù)計(jì)區(qū)、市政府補(bǔ)貼129.6萬(wàn)元：本次項(xiàng)目共建公共租賃房216套，預(yù)計(jì)每套補(bǔ)貼6000元（含區(qū)、市補(bǔ)貼），共補(bǔ)貼129.6萬(wàn)元。 （4）財(cái)政滾動(dòng)資金60萬(wàn)元；根據(jù)防發(fā)改【2011】185號(hào)文件，關(guān)于下達(dá)2011年防城港市重點(diǎn)項(xiàng)目前期工作計(jì)劃的通知，本次公共租賃房項(xiàng)目占用資金60萬(wàn)元作為公共租賃房前期工作資金。 以上（1）（4）項(xiàng)各級(jí)政府投入補(bǔ)助資金1400萬(wàn)元。 （5）擬向北部灣銀行申請(qǐng)1200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。 （6）貸款利息：向北部灣銀行申請(qǐng)1200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，以公共租賃房產(chǎn)權(quán)作為抵押物，本次貸款以10年分期付款進(jìn)行償還，現(xiàn)行貸款10年利率為6.8%,由于目前銀行信貸緊縮，經(jīng)與北部灣銀行商談，給予我公司的利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%，即貸款的年利率為7.48%，貸款利息共472萬(wàn)元 1.1.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表：,1.2 項(xiàng)目承辦單位概況 防城港市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于2003年，屬防城港市人民政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，是防城港市人民政府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的融資平臺(tái)。公司注冊(cè)資本為人民幣21800萬(wàn)元。防城港市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍主要是投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、工業(yè)及商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)基礎(chǔ)性項(xiàng)目、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、建設(shè)項(xiàng)目投資咨詢、建筑業(yè)、工程施工等。公司現(xiàn)有員工50余人。 1.3 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 防城港市正處于一個(gè)“打牢基礎(chǔ)，奮力爬坡、率先發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)市第四次黨代會(huì)提出的總體要求，今后五年工作的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住加快北部灣區(qū)域合作等重大機(jī)遇，堅(jiān)定不移地按照“興港、強(qiáng)市、富民”的要求和“大港口、大通道、大工業(yè)、大開(kāi)放。大發(fā)展”的思路，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，努力建設(shè)富裕、和諧防城港，力爭(zhēng)通過(guò)五年左右的努力，率先崛起北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的港口龍頭，率先建成廣西新興的工業(yè)強(qiáng)市，率先在全區(qū)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)。作為廣西新興的工業(yè)強(qiáng)市，目前我市的住宅問(wèn)題與實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的差距甚大，至今我市尚有上千戶城市剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房沒(méi)有得到解決。,住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院一直以來(lái)都高度重視解決居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。項(xiàng)目的建設(shè)體現(xiàn)了政府對(duì)民生的關(guān)注，從根本上解決了住房困難低保戶“住有所居”的難題，以實(shí)物配租方式解決城鎮(zhèn)剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭住房困難的低保戶等居民而建設(shè)防城港市沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)。 1.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 1.4.1 有關(guān)法律法規(guī) 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 廣西出海出邊國(guó)際大通道建設(shè)“十一五”規(guī)劃 中華人民共和國(guó)土地管理法（2004.8） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年） 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（2002年） 中華人民共和國(guó)消防法（1998年） 中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法（2003年） 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例(1998) 中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法(1996) 中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法(1997) 中華人民共和國(guó)水污染防治法(修正)(1996) 中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)則(2000) 防城港市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于同意沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)防發(fā)改2010204號(hào) 防城港市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于同意變更沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主的批復(fù)防發(fā)改2010437號(hào) 防城港市國(guó)土資源局關(guān)于沙譚江惠民公共租賃住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的批復(fù)防國(guó)土資函2010690號(hào) 防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公共租賃住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書選字第450601201100002號(hào),1.4.2 有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn),民用建筑設(shè)計(jì)通則gb503522005 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb500162006 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)gbjl3790 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范gb501402005 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbs00152003 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范jgj/t1692 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)gb500682001 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范gb500092001 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb500102002 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)gb5022395 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb500342004 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb5018093(2002年版) 住宅建筑規(guī)范gb 503682005 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb 500961996 (2003年版) 建筑工程建筑面積規(guī)范 gb/t50353-2005 廣西區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)db45/221-2007 全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表，廣西壯族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)管理總站主編； 廣西壯族自治區(qū)土建工程費(fèi)用定額 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表 廣西壯族自治區(qū)安裝工程費(fèi)用定額，廣西壯族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)管理總站主編； 廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其它費(fèi)用定額 國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)等。,1.4.3報(bào)告編制原則 （1）可操作原則，根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照社會(huì)需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。 （2）合理性原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是有較好的合理布局性和科學(xué)性。 （3）整體性原則，突出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體布局，連片開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目的整體效果。 （4）環(huán)境保護(hù)原則，開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的惠民公共租賃住房小區(qū)。 （5）政策穩(wěn)定性原則，惠民公共租賃住房始終堅(jiān)持國(guó)家、職工個(gè)人共同承擔(dān)的政策。 1.5 研究工作的范圍 本報(bào)告的研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與場(chǎng)址、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源、勞動(dòng)安全與消防、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目的組織管理和工程招標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。 1.6 研究工作的概況 我公司接受委托后組成了該項(xiàng)目的可行性研究小組并會(huì)同有關(guān)部門的人員到防城港市進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、收集資料、對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。在與項(xiàng)目建設(shè)單位就項(xiàng)目規(guī)劃方案等進(jìn)行充分交換意見(jiàn)后，編制完成本可行性研究報(bào)告。,1.7 研究結(jié)論 （1）防城港市在冊(cè)的低收入住房困難家庭等居民總計(jì)有上千戶，為解決他們住房困難問(wèn)題，必須建設(shè)惠民公共租賃住房。 （2）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案科學(xué)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，符合相關(guān)建筑規(guī)范要求。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案完全遵循相關(guān)惠民公共租賃住房建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，設(shè)計(jì)合理，項(xiàng)目具有前瞻性、開(kāi)放性和人性化。 （3）本項(xiàng)目投資來(lái)源明確，建設(shè)用地落實(shí)，項(xiàng)目建設(shè)條件成熟。防城港市委、市人民政府十分重視惠民公共租賃住房的發(fā)展，市人民政府及行政主管部門已將該項(xiàng)目列入防城港市“十二五”規(guī)劃，并成立領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作，積極向上級(jí)有關(guān)部門申報(bào)項(xiàng)目。已有土地用于本項(xiàng)目的建設(shè)，有關(guān)部門做了大量的前期工作，目前本項(xiàng)目可利用所在地的給排水、供電等設(shè)施，建設(shè)條件已經(jīng)成熟。 （4）本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模符合惠民公共租賃住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可從根本上解決防城港市剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房困難的問(wèn)題，促進(jìn)惠民公共租賃住房快速步入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和制度化的管理軌道，從而更好地為低收入人群提供住房服務(wù)，并帶來(lái)良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)完全符合全力改善民計(jì)民生，努力構(gòu)建和諧社會(huì)的新形勢(shì)需要。 （5）防城港市是多民族聚居地。在該市財(cái)政較困難的情況下完成本項(xiàng)目的建設(shè)，使低收入困難家庭等居民的住房有了進(jìn)一步的保障，有利于民族團(tuán)結(jié)和社會(huì)和諧穩(wěn)定。 綜上所述，防城港市沙譚江惠民公共租賃住房的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。,1.8 建 議 科學(xué)、嚴(yán)格的組織管理是項(xiàng)目得以順利實(shí)施的根本保證。建設(shè)項(xiàng)目主管部門防城港市人民政府進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)工作，及時(shí)檢查、發(fā)現(xiàn)、解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題，使項(xiàng)目建設(shè)從組織管理上得到加強(qiáng)和保證。 （1）、根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)程序，由防城港市城投公司負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)項(xiàng)目各項(xiàng)工作，檢查和監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)施。 （2）、本項(xiàng)目建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行“法人負(fù)責(zé)制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制”，防城港市城投公司作為項(xiàng)目業(yè)主單位，應(yīng)具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。監(jiān)督施工的進(jìn)度，保證工程施工質(zhì)量和安全。 （3）、工程項(xiàng)目的招投標(biāo)，必須嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)辦法和廣西壯族自治區(qū)實(shí)施（中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法）辦法等有關(guān)規(guī)定。建議防城港市人民政府負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 （4）、建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位的選定必須依法進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)選定合理的低價(jià)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位，而且中標(biāo)單位所報(bào)價(jià)必須低于自治區(qū)發(fā)改委下達(dá)的投資計(jì)劃數(shù)額。 （5）、建議建立會(huì)計(jì)核算制度，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出：嚴(yán)禁挪用、擠占或用本項(xiàng)目款償還拖欠的其他工程款。,第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性,2.1 項(xiàng)目背景 2.1.1廣西壯族自治區(qū)公共租賃房保障規(guī)劃 從廣西建設(shè)部門獲悉，廣西壯族自治區(qū)廉租住房保障規(guī)劃(20092011)(以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃)已出臺(tái)，從2009年起到2011年，廣西爭(zhēng)取用3年時(shí)間，通過(guò)加大公共租賃房建設(shè)力度，完善租賃補(bǔ)貼制度和實(shí)施城市危舊房、棚戶區(qū)改造等方式，基本解決18.76萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 根據(jù)規(guī)劃，公共租賃房的保障方式將以實(shí)物配租為主，租賃補(bǔ)貼為輔。通過(guò)配建、集中新建、收購(gòu)、改建、實(shí)施城市危舊房、棚戶區(qū)改造等方式多渠道籌集房源。 出臺(tái)這一規(guī)劃，就是要加大廣西公共租賃房的建設(shè)力度，增加房源供應(yīng)，完善租賃補(bǔ)貼制度，加快建立健全以公共租賃房制度為重點(diǎn)的住房保障體系，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)幾年的努力，使城市低收入住房困難家庭住房條件得到明顯改善。 規(guī)劃還指出，要落實(shí)土地供應(yīng)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策。統(tǒng)籌安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)；落實(shí)關(guān)于免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等政府性基金和支持公共租賃房建設(shè)的各項(xiàng)稅收政策。對(duì)公共租賃房保障規(guī)劃和年度計(jì)劃安排的公共租賃房建設(shè)和城市危舊住宅、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，優(yōu)先安排建設(shè)用地。,2.1.2 防城港市公共租賃房現(xiàn)狀分析 港口區(qū)常山新區(qū)那幾棟漂亮的公共租賃房格外引人注目，2009年9月30日上午，防城港市首批獲得公共租賃房資格的家庭領(lǐng)到了鑰匙，歡歡喜喜地搬進(jìn)了新居。 安居樂(lè)業(yè)是每個(gè)人的夢(mèng)想，低收入群眾更需要有一個(gè)穩(wěn)定的住所，需要更多的關(guān)心和關(guān)愛(ài)。首批公共租賃房的啟用標(biāo)志著防城港市公共租賃房建設(shè)邁出了可喜的一步，也標(biāo)志著通過(guò)實(shí)物配租解決住房困難的廉租政策落到了實(shí)處，讓更多低收入群眾能夠?qū)崿F(xiàn)安居夢(mèng)想。 2009年港口區(qū)公共租賃房一期工程建設(shè)776套，總建筑面積38800平方米，二期工程建設(shè)5棟200套公共租賃房，已于2009年9月開(kāi)工。防城區(qū)建設(shè)470套公共租賃房，建筑面積23500平方米，其中，一期工程項(xiàng)目建設(shè)的2棟22套公共租賃房已交付使用，二、三期工程項(xiàng)目也已于2009年6月25日、7月28日開(kāi)工建設(shè)。 2009年，防城港市進(jìn)一步加大了公共租賃房建設(shè)力度，多渠道籌措資金，優(yōu)先安排建設(shè)用地，落實(shí)相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和人員，公共租賃房保障工作順利實(shí)施。目前，全市住房保障工作扎實(shí)開(kāi)展，新建公共租賃房項(xiàng)目特別是中央投資項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，嚴(yán)格按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，取得了明顯的成效，超額完成自治區(qū)下達(dá)的工作任務(wù)。截至2009年底，全市共新增公共租賃房1785套，完成目標(biāo)任務(wù)的148.1%；建筑面積8.72萬(wàn)平方米，完成目標(biāo)任務(wù)的144.9%；完成投資0.81億元，完成目標(biāo)任務(wù)的114%；共解決4798戶符合公共租賃房保障條件的家庭住房困難問(wèn)題，完成目標(biāo)任務(wù)的156.6%。其中，通過(guò)實(shí)物配租方式解決896戶，完成目標(biāo)任務(wù)的 100.6%；通過(guò)發(fā)放公共租賃房租賃補(bǔ)貼3902戶，完成目標(biāo)任務(wù)的 179.6%。各項(xiàng)指標(biāo)均已超額完成自治區(qū)下達(dá)的保障目標(biāo)任務(wù)。,2.1.3防城港市的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 防城港市地處中國(guó)大陸和海岸線的最南端，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域和華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，與越南社會(huì)主義共和國(guó)山水相連，是一座美麗的濱海城市、邊關(guān)城市、港口城市，是我國(guó)唯一一個(gè)與東盟陸海相通的城市。有5個(gè)國(guó)家級(jí)口岸，其中東興口岸是我國(guó)陸路邊境通關(guān)人數(shù)最多的口岸，2008年經(jīng)東興口岸出入境就達(dá)462萬(wàn)人次，占全區(qū)的71%。具備建設(shè)大型物資中轉(zhuǎn)中心、物流港口和出口加工區(qū)的良好條件。 轄區(qū)內(nèi)港口、海洋、礦產(chǎn)、旅游、農(nóng)林資源豐富。海洋方面，擁有4萬(wàn)多平方公里海域，是中國(guó)沿海最干凈的海域之一，海產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美日韓等國(guó)；礦產(chǎn)方面，擁有豐富的錳、鈦、錫、鋁、鋅等礦產(chǎn)資源，且礦藏品種多,品位高,礦點(diǎn)遍布全境；旅游方面，集“山、海、邊、港、民”于一體，風(fēng)光旖旎、美不勝收，濱海風(fēng)情、邊關(guān)風(fēng)情、異域風(fēng)情、少數(shù)民族風(fēng)情十分濃郁；生態(tài)方面，森林覆蓋率達(dá)59%，擁有世界唯一的國(guó)家級(jí)金花茶自然保護(hù)區(qū)和中國(guó)最大、最典型的海灣紅樹(shù)林，被聯(lián)合國(guó)環(huán)境署批準(zhǔn)列入中國(guó)第一、全球三大gef紅樹(shù)林國(guó)際示范區(qū)，是國(guó)際間候鳥(niǎo)遷徙的重要通道。特別是企沙半島三面環(huán)海，腹地廣闊，開(kāi)發(fā)成本低，環(huán)境容量大，被權(quán)威專家認(rèn)定為“中國(guó)大陸海岸線最后一段還沒(méi)有得到有效開(kāi)發(fā)的黃金海岸線”，是中國(guó)建設(shè)大型冶金工業(yè)的風(fēng)水寶地。,2.1.3、防城港市城市建設(shè) 根據(jù)自治區(qū)黨委、政府的指示精神和廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，防城港市今后一個(gè)時(shí)期的總體發(fā)展思路是：堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照“重要國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”的戰(zhàn)略定位，以“率先構(gòu)筑沿海發(fā)展新高地，傾力打造中國(guó)東盟合作第一城”為主題，以實(shí)施刻苦攻堅(jiān)跨越發(fā)展三年計(jì)劃及“九大工程”為載體，堅(jiān)持以港興市、以工業(yè)興市、以區(qū)位優(yōu)勢(shì)興市，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，大力發(fā)展大工業(yè)、大物流、大商貿(mào)、大旅游，實(shí)現(xiàn)超常發(fā)展，努力把防城港市建設(shè)成為面向東盟乃至更大區(qū)域的鋼鐵能源基地、商貿(mào)物流基地、加工制造基地、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地和國(guó)際濱海旅游勝地，成為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)生態(tài)友好、開(kāi)放度高、活力迸發(fā)的新興港口工業(yè)城市和重要門戶城市。 近年來(lái)，防城港市圍繞建設(shè)鋼鐵能源基地、商貿(mào)物流基地、加工制造基地、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地和國(guó)際濱海旅游勝地的目標(biāo)，突出打造“濱?！?、“門戶”和“生態(tài)”三大城市特色，以城市中心區(qū)為重點(diǎn)，加快“四沿線、四片區(qū)、兩景觀、兩改造”等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了巨大的變化。截止2008年12月，全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到44.5%，城市建成區(qū)面積30.06平方公里，城市道路總面積4.99平方公里，排污、排雨管道總長(zhǎng)306.9公里；城鎮(zhèn)用水普及率達(dá)90.06%，燃?xì)馄占奥?8.32%，綠化覆蓋面積713公頃，公園綠地面積156公頃。西灣跨海大橋、西灣廣場(chǎng)、西灣海堤、市區(qū)十萬(wàn)噸水廠、垃圾無(wú)害化處理廠等一批重要基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成并投入使用，沙企一級(jí)公路、企沙工業(yè)區(qū)路網(wǎng)、中心區(qū)南北大道、中心區(qū)東西大道東段等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成。,市污水處理廠等項(xiàng)目取得新進(jìn)展。特別是2009年大力實(shí)施城市建設(shè)百項(xiàng)工程，興港大道改造工程、中心區(qū)環(huán)路工程、陽(yáng)光海岸、金海灣商住區(qū)、仙人山公園、紅樹(shù)林保護(hù)工程等一批項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，城市市容市貌煥然一新，人居環(huán)境質(zhì)量有明顯改善。 今后，防城港市將按照2025年中心城市建成區(qū)面積超過(guò)140平方公里、人口超百萬(wàn)的城市建設(shè)定位，規(guī)劃布局“一核、兩灣、六組團(tuán)”的組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)，積極采取“雙連東拓西延”的發(fā)展思路，重點(diǎn)建設(shè)企沙組團(tuán)、核心區(qū)、漁萬(wàn)組團(tuán)、防城組團(tuán)和公車組團(tuán)五個(gè)區(qū)域，形成“中部興起，兩翼騰飛”的城市發(fā)展態(tài)勢(shì)。一個(gè)“山海相連，港城相依，綠廊相間”的現(xiàn)代濱海特色城市正在加速崛起。,2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （1）項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ) 本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展和構(gòu)建“和諧防城港”都有著重要意義。城市可持續(xù)發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展，更重要的是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和生態(tài)等各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，其中就必然少不了城市和農(nóng)村、城市居民和農(nóng)民的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，尤其是城市低收入住房困難戶等居民的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)有利于更好地維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，緩解城市低收入住房困難戶等居民的社會(huì)矛盾，減少農(nóng)村不穩(wěn)定因素，為促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （2）項(xiàng)目建設(shè)是改善人民生活水平的需要 本項(xiàng)目從廣大剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的切身利益出發(fā)，致力于解決防城港市廣大剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房問(wèn)題。項(xiàng)目建成可以極大改善216戶剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的居住條件，給更多貧困家庭帶來(lái)益處。此外，項(xiàng)目建設(shè)還能完善社會(huì)保障制度，維護(hù)社會(huì)安定，同時(shí)還將進(jìn)一步提高防城港市作為一座“山海相連，港城相依，綠廊相間”的現(xiàn)代化濱海門戶生態(tài)型國(guó)際港口城市的地位，滿足社會(huì)發(fā)展的需求，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)具有極其重要的意義。,（3）項(xiàng)目建設(shè)是調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的有力措施 近幾年來(lái)防城港市房地產(chǎn)保持快速、穩(wěn)定、健康的發(fā)展勢(shì)頭，成交量不斷上升，價(jià)格也隨之走高，漲幅甚大，商品房銷售均價(jià)從2009年的2300元/、2010年的2850元/上升到2011年一季度的3400元/。在2011年新政的背景下，但仍然遏制不了購(gòu)房者買房的熱情，作為三四線城市的防城港，越來(lái)越受到投資者和開(kāi)發(fā)商的青睞，防城港的均價(jià)比去年有所上漲，很多購(gòu)房者和投資者抱著“保值增值”的心態(tài)加快了買房的步伐，由此引發(fā)樓市的一路飄紅。 2011年防城港市商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲的主要原因有：一是防城港市居民住房需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求持續(xù)不減，而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡；二是城市化進(jìn)程加快，城市人口、流動(dòng)人口增加對(duì)住房存在巨大需求；三是經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、“雙限房”受惠面較低，其價(jià)格指導(dǎo)作用、控制作用未能充分施展。 房?jī)r(jià)的微幅上揚(yáng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律，但是當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)超過(guò)10%以上，則會(huì)加大群眾購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，既要防止房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快上漲，又要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。而做到這點(diǎn)的一項(xiàng)有力措施就是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)量，嚴(yán)格控制套形面積的超標(biāo)，發(fā)揮對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、平抑房?jī)r(jià)、抑制房?jī)r(jià)飚升的作用。 （4）項(xiàng)目建設(shè)是城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化的必然趨勢(shì) 國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進(jìn)一步深化，公有住房制度改革推動(dòng)了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的形成，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民住房以實(shí)物分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧址?，從而推?dòng)了城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化的形成和發(fā)展。城鎮(zhèn)居民可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房。對(duì)城市低收入住房困難戶等居民，買不起房但租得起房，住得上房。對(duì)此，城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化住房分配貨幣化是必然的趨勢(shì)。,第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件,3.1 項(xiàng)目選址 按照廣西壯族自治區(qū)廉租住房保障規(guī)劃(20092011)要求，公共租賃房項(xiàng)目要合理布局，優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同時(shí)還要求同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于防城港市常山新區(qū)北環(huán)路北側(cè)的一塊平地上（見(jiàn)附件4），總占地面積為9947.67平方米，折14.92畝。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境無(wú)污染，建設(shè)地址水、電、通訊、郵電供給條件完善，交通便利。 3.2 項(xiàng)目建設(shè)條件 3.2.1 地形 項(xiàng)目所處區(qū)域地處防城港港口區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)地面平坦結(jié)實(shí)，適合作為本項(xiàng)目建設(shè)用地。 3.2.2 氣象 風(fēng)況：防城港地處北部灣，具有明顯的海洋性季風(fēng)氣候特點(diǎn)。本地區(qū)常風(fēng)向?yàn)楸北睎|，出現(xiàn)頻率為30.5%，次常風(fēng)向?yàn)槲魑髂?，出現(xiàn)頻率為8.4%，強(qiáng)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，出現(xiàn)頻率為4.7%。港內(nèi)有群山環(huán)繞，風(fēng)力不大，多年平均風(fēng)速為5米/秒，強(qiáng)風(fēng)風(fēng)速一般為20米/秒；熱帶風(fēng)暴年平均一次，最多3次，多發(fā)生在69月份，風(fēng)力一般為810級(jí)。每次風(fēng)暴持續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)，最多2天，一般為半天至1天即可解除。,降水：防城港地處低緯度地區(qū)，受海洋和十萬(wàn)大山山脈的共同影響，雨量較充足。該地區(qū)降水主要集中每年的69月份，占全年降水量的71%左右，年最大降水量為3111.9毫米，年最少降水量為1745.6毫米，多年平均降水量是2362.6毫米；一日最大降水量為244.1毫米，日平均降水量在25毫米的每年為26.5天。年平均雷暴日數(shù)為85.2天。 霧況：防城港霧天較少，平均每年為10天左右，最多23天，最少4天。霧氣一般發(fā)生在冬末春初之間的清晨及夜晚，濃度較薄，晨霧一般維持23小時(shí)，日出霧氣消散。 氣溫：港口所處的區(qū)域?qū)賮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季如春，氣候宜人。歷年平均氣溫為22.5，歷年最高氣溫為36.5，每年的七月份最熱，月平均氣溫為27.629.1之間，歷年最低氣溫為2.8，最低氣溫多在冬末春初之間。 冰況：防城港地處亞熱帶，無(wú)結(jié)冰現(xiàn)象。 項(xiàng)目建設(shè)所在地年可施工季節(jié)長(zhǎng)。該區(qū)域的氣候條件對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都是適宜的。 3.2.3 水文及工程地質(zhì) （1）地質(zhì)條件：擬建場(chǎng)地地形完整、開(kāi)闊、地面較平坦，建筑場(chǎng)地類別屬ii類。 （2）水文條件：擬選址內(nèi)無(wú)河流通過(guò)，擬建場(chǎng)地非泄洪區(qū)、無(wú)地下水，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求條件滿足。 （3）地震烈度：據(jù)廣西地震烈度區(qū)劃圖，項(xiàng)目建設(shè)地址為地震區(qū)，根據(jù)規(guī)定，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震基本加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的地質(zhì)情況穩(wěn)定，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)。,3.2.4 周邊建筑物與環(huán)境條件 項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)造成對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃和建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)的破壞，周邊也沒(méi)有污染源等不適宜本項(xiàng)目建設(shè)的因素。 3.2.5 交通條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊有完善的區(qū)域道路。位于防城港市港口區(qū)北環(huán)路第四小學(xué)西側(cè)，交通條件便利。 3.2.6 社會(huì)環(huán)境條件 項(xiàng)目的建設(shè)，能解決防城港市剛畢業(yè)離校的大學(xué)生和單身人士及低收入家庭等居民的住房困難問(wèn)題，當(dāng)?shù)氐木用駥?duì)于本項(xiàng)目的建設(shè)相當(dāng)支持、配合，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)持歡迎態(tài)度。 3.2.7 公共設(shè)施條件 （1）給水 項(xiàng)目建設(shè)給水管網(wǎng)是利用城市供求管網(wǎng)，供水功能完善，項(xiàng)目水源從市政給水管網(wǎng)引入1根dn250給水管，可滿足項(xiàng)目建成后的生活用水和室內(nèi)外消防用水。 （2）排水 項(xiàng)目排水為生活污水和雨水，采取雨污分流方式，建設(shè)區(qū)域的生活污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理后，可就近排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管可直接排入市政排水管網(wǎng)。 （3）消防 消防用水以生活用水作為水源，水量及水壓能夠滿足項(xiàng)目消防用水需求。,（4）供電 供電需新增一臺(tái)1400kva變壓器，以滿足小區(qū)內(nèi)居民的供電需要。 （5）弱電及通訊 項(xiàng)目建設(shè)址內(nèi)固定電話線路、電視、寬帶及移動(dòng)電話信號(hào)已覆蓋，有很好的通訊條件。 3.2.8 建筑材料供應(yīng) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)飛周邊有足夠的施工場(chǎng)地，并且能較方便地采購(gòu)到項(xiàng)目建設(shè)所需建筑材料，能夠滿足本項(xiàng)目施工建設(shè)、施工用電、用水及施工原材料等的需求。 3.2.9 其他特殊條件 本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地不屬自然保護(hù)區(qū)和風(fēng)景區(qū)，場(chǎng)址地表內(nèi)沒(méi)有名勝古跡等重要建筑物，所以不用考慮特殊要求對(duì)項(xiàng)目的影響。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)地址各項(xiàng)條件滿足本項(xiàng)目的建設(shè)。,第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模,4.1 規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則 （1）按照“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、面向未來(lái)”的要求，把惠民公共租賃住房建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、適用、美觀、功能齊全的現(xiàn)代園林小區(qū)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。 （2）惠民公共租賃住房建設(shè)的原則是：新建公共租賃房將采用統(tǒng)一集中建設(shè)和在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建兩種方式，以配建方式為主。統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，符合“安全、適用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三效原則。 4.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 4.2.1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積為9947.67平方米，折14.92畝。共建設(shè)公共租賃住房216套，每套面積嚴(yán)格控制在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，原則上不大于60平方米。 4.2.2 建設(shè)內(nèi)容 （1）住宅建設(shè) 總建筑面積為11200平方米。 （2）綠化工程 本項(xiàng)目的綠化工程主要包括：花圃、草坪、綠化帶和園林小景等，營(yíng)造綠色生態(tài)型住房。 （3）給排水工程,本項(xiàng)目水源全部來(lái)自市政自來(lái)水，考慮到生活用水和消防系統(tǒng)的要求，擬從市政道路引入1根dn250給水管進(jìn)入小區(qū)，并沿著小區(qū)建筑群四周布置成環(huán)狀，以確保生活用水及消防用水的需要。 排水系統(tǒng)包括雨水、污水排水系統(tǒng)，采用雨、污分流制。 （4）電氣工程 電氣部分的建設(shè)內(nèi)容包括：變配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視電話系統(tǒng)、信息布線系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)。 （5）消防系統(tǒng)工程 消防系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容主要包括：消火栓消防系統(tǒng)、手提式干粉滅火裝置、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急照明和設(shè)備供電以及防火排煙系統(tǒng)。 主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表,第五章 工程技術(shù)方案,5.1 工程技術(shù)方案 5.1.1項(xiàng)目組成 本項(xiàng)目由以下建筑和規(guī)模組成： 1、主要工程：總建筑面積約11200，建設(shè)一棟惠民公共租賃住房，地上18層，框剪結(jié)構(gòu)。 2、附屬工程：小區(qū)道路 場(chǎng)地平整 室外水電管網(wǎng) 路燈、綠化 圍墻、大門等 5.2總平面布置 5.2.1、依據(jù)及基礎(chǔ)資料 總平面根據(jù)以下資料進(jìn)行設(shè)計(jì)： (1)建設(shè)單位提供的地形圖 (2)建設(shè)地點(diǎn)的水文、氣象、地質(zhì)、用地范圍有關(guān)情況與資料。 (3)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、環(huán)境保護(hù)、市政工程、綠化美化的有關(guān)要求。 (4)建設(shè)單位的意見(jiàn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)情況。 (5)建筑、水、電等專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料及要求。 5.2.2、總平面布置原則 （1）布局緊湊、交通便捷、管理方便的原則。 （2）符合防火、衛(wèi)生、方便安全等有關(guān)規(guī)范的要求，并充分利用土地的原則。,3）功能分區(qū)合理并體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)。 （4）住房采光選擇最佳朝向。 5.2.3、總平面布置方案的說(shuō)明 （1）總平面布置 本項(xiàng)目位于防城港市港口區(qū)北環(huán)路北側(cè)，用地平面呈矩形，南北長(zhǎng)約129米，東西長(zhǎng)約77米。項(xiàng)目規(guī)劃平行北環(huán)路建設(shè)一棟18層惠民公共租賃住房，建筑單體呈南北偏西朝向，通風(fēng)采光良好。根據(jù)小區(qū)的布置情況，在樓間空地布置綠地、中心廣場(chǎng)花園和道路，為小區(qū)塑造一個(gè)寧?kù)o、美麗的小區(qū)環(huán)境。 （2）使用功能及平面布局： 本方案在滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、平面功能布置合理的基礎(chǔ)上，盡可能做到使用方便，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔合理，節(jié)約建造成本及使用成本。 （3）立面造型：簡(jiǎn)潔，美觀，具有民族特色。建筑體型簡(jiǎn)潔，力求創(chuàng)造一種建筑時(shí)代感與穩(wěn)重感，使建筑更具識(shí)別性。 （4）豎向設(shè)計(jì) 由于本建設(shè)用地較為平整，故可作平坡布置，地面雨水排放采用明溝與暗溝相結(jié)合的形式，建筑物周邊設(shè)有蓋明溝，匯集天面及場(chǎng)地附近的雨水，與經(jīng)三級(jí)化糞池處理后的生活污水分別排入市政排水管道。 本項(xiàng)目所有管線均采用埋地布置，所有管線(給排水管、供電線、電話線、有線電視、寬帶等)沿路邊布置到達(dá)建筑物。 （5）交通組織 建設(shè)地塊內(nèi)道路寬度為6米、4米兩種，可以滿足救護(hù)、消防、搬運(yùn)用具等車輛的出入，道路擬采用砼道路。小區(qū)周邊有30米寬的北環(huán)路及規(guī)劃40米寬道路，周邊道路全部采用混凝土路面，交通運(yùn)輸便利。,（6）規(guī)劃布局 住房以南北朝向?yàn)橹?，并在適當(dāng)?shù)奈恢昧舫鲎銐虻拈_(kāi)口，使通風(fēng)、日照等環(huán)境達(dá)到良好。 （7）景觀環(huán)境 環(huán)境設(shè)計(jì)本著對(duì)現(xiàn)狀的尊重以及對(duì)城鎮(zhèn)景觀設(shè)計(jì)的態(tài)度，融入社區(qū)文化開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)小區(qū)景觀，積極創(chuàng)造宜人的小環(huán)境和視覺(jué)通廊。將通過(guò)不同種類的植物種植，營(yíng)造出不同的街景氣氛。 5.3土建設(shè)計(jì) 5.3.1建筑設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù)： 民用建筑設(shè)計(jì)通則（gb503522005） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb500162006） 城市道路和建筑物無(wú)障礙物設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj502001） 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范gb50140-2005版。 2、平面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)考慮充分利用土地與環(huán)境相協(xié)調(diào)，建筑功能應(yīng)充分滿足人流及各功能區(qū)互不干擾等使用要求，并以自然采光通風(fēng)為主，在此前提下，力求安全、衛(wèi)生、美觀與大方，并富有現(xiàn)代氣息。建筑工程等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年，建筑類別丙類，耐火等級(jí)為二級(jí)。 3、立面設(shè)計(jì) 本建筑立面設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)單明快。,（1） 建筑材料 本建筑工程為框剪結(jié)構(gòu)，墻體采用混凝土空心砌塊。 （2） 建筑設(shè)計(jì)原則 本工程為框剪結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，門窗為鋁合金窗，內(nèi)墻和天棚為paa防潮防腐內(nèi)墻涂料，地面均為防潮防滑耐磨磚地面，室內(nèi)墻面與地面相接處做半徑大于50的圓角，以便清洗，。充分體現(xiàn)以人為本的理念。裝修設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)惠民公共租賃住房的特點(diǎn)：簡(jiǎn)潔、明快、舒適。 5.3.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，擬建場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，鄰近建筑的地質(zhì)條件良好，施工圖階段要進(jìn)行地質(zhì)詳細(xì)勘探。 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb500092001） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500112001），防城港市屬于六度設(shè)防區(qū)，本項(xiàng)目按六度抗震設(shè)防設(shè)計(jì)。 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則 本工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。砼結(jié)構(gòu)的環(huán)境類別：基礎(chǔ)以上部分為一類（潮濕部分為二類），基礎(chǔ)部分為二類，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)。 本工程樓面活荷載取值范圍：居室2.0knm2，衛(wèi)生間2.0 knm2、陽(yáng)臺(tái)2.5knm2，樓梯2.0knm2。 根據(jù)“全國(guó)基本風(fēng)壓分布圖”該地區(qū)基本風(fēng)壓按wo=0.75knm2考慮。,本工程按六度抗震設(shè)防設(shè)計(jì)。 主體工程基礎(chǔ)采用機(jī)械鉆孔樁或靜壓樁基礎(chǔ)。 3、主體工程設(shè)計(jì) 本工程主體高十八層，鋼筋混凝土均采用c25、c30，鋼筋采用（）hrb335級(jí)鋼、（）hrb400級(jí)鋼。墻體采用mu10混凝土小型砌塊，內(nèi)墻用m7.5混合砂漿砌筑，外墻用m7.5水泥砂漿砌筑。 5.3.3建筑立面及裝修標(biāo)準(zhǔn) 1外立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的風(fēng)格，使用防水涂料飾面。 2室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：paa防潮防腐內(nèi)墻涂料，防滑地磚樓地面，并配置入戶防盜門和室內(nèi)夾板木門及鋁合金窗。 3室內(nèi)配套設(shè)施：插座、開(kāi)關(guān)安裝到位，配電線路暗敷，給排水通暢。 4電視、電話系統(tǒng)：每戶設(shè)有線電路接口及電話插口。 5.4給水工程 1、水源 該項(xiàng)目用水由市政給水管網(wǎng)供給，供水壓力0.35mpa，室外水壓可以滿足生活及消防要求。 2、消防給水 該建筑物建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb500162006）規(guī)定，消防用水量為20ls，其中室內(nèi)消火栓一次滅火的用水量5ls，室外消火栓用水量15ls，本項(xiàng)目從市政消防管網(wǎng)接入一根dn160消防水管，能夠滿足消防給水要求。,5.5排水工程 本工程采用雨水和生活污水分流排水制度，項(xiàng)目設(shè)單獨(dú)雨水系統(tǒng)，在住宅樓屋面設(shè)計(jì)雨水斗，由雨水立管排到地面排水暗溝再匯流到市政雨水排水管網(wǎng)；生活污水排入市政污水排水管網(wǎng) 5.6供電工程 1、電源及外部條件電源設(shè)施 住宅樓的供電電源由防城港市電業(yè)公司供給，可從城區(qū)供電系統(tǒng)接入供電。 2、供電系統(tǒng) 供電電源由城區(qū)電網(wǎng)的高壓架空線引至小區(qū)，經(jīng)變壓后，采用電力電纜直埋引至各樓層，低壓配電系統(tǒng)采用tn-s接地方式，在配電箱進(jìn)線處將零線重復(fù)接地，配電電壓為380220v。 3、電氣消防 住宅樓按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)防，配電系統(tǒng)所用的材料均選用阻燃材料。 4、防雷、接地措施 本建筑按三類等級(jí)考慮設(shè)防，防雷裝置采用避雷帶保護(hù)，并利用建筑物柱子內(nèi)的主鋼筋作引下線與接地裝置相連接，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地裝置，防雷接地與重復(fù)接地共用同一接地裝置，接地電阻應(yīng)小于1歐。所有用電設(shè)備外殼不帶電的部分均應(yīng)可靠接地。 5.7空調(diào)及通風(fēng) （1）、設(shè)計(jì)原則 所有區(qū)域均具備自然通風(fēng)的條件。 （2）、設(shè)計(jì)依據(jù) 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)說(shuō)明規(guī)范gbj1987（2001年） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb500162006） （3）、設(shè)計(jì)范圍 設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：住房及衛(wèi)生間等房間的排風(fēng)系統(tǒng)。 （4）、通風(fēng)換氣量 衛(wèi)生間：13次/小時(shí)、廚房10次/小時(shí) （5）、通風(fēng)系統(tǒng) 衛(wèi)生間設(shè)置抽風(fēng)扇排氣系統(tǒng)。,第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能,6.1環(huán)境保護(hù) 6.1.1項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 1、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中主要污染源以施工過(guò)程中產(chǎn)生的汽車尾氣（廢氣）、施工噪聲及施工過(guò)程中產(chǎn)生的生活污水（廢水）、建筑垃圾（廢固）、揚(yáng)塵為主，只要加強(qiáng)管理、及時(shí)清理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響。 2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 對(duì)環(huán)境造成影響的主要是居民生活污水、生活垃圾等。生活污水和生活垃圾，只要將其納入城區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和保護(hù)統(tǒng)一管理，不會(huì)對(duì)周邊自然環(huán)境造成破壞和不良影響。 6.1.2環(huán)境保護(hù)措施 1、污水及治理方案 項(xiàng)目投入使用后，產(chǎn)生的污水，主要是生活污水，經(jīng)三級(jí)化糞池處理后，達(dá)到污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)后排入市政排污管道； 2、廢渣及治理方案 本項(xiàng)目廢渣主要是建筑垃圾和生活垃圾。建筑垃圾在施工期間及時(shí)清運(yùn)；生活垃圾由專人負(fù)責(zé)清理收集后送到垃圾中轉(zhuǎn)站，然后運(yùn)到市規(guī)定的垃圾填埋處統(tǒng)一處理。 3、廢氣及治理方案 本項(xiàng)目建成后主要是過(guò)往運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的尾氣，基本不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。,4、噪音及治理方案 項(xiàng)目建成后，噪音主要來(lái)自車輛進(jìn)出時(shí)發(fā)出的噪聲，只要控制車輛進(jìn)出禁鳴喇叭，對(duì)周圍環(huán)境構(gòu)成噪音污染較小。 項(xiàng)目建設(shè)階段的施工噪聲，按gbl252390建筑施工場(chǎng)界噪聲限值要求處理，并按行政部門規(guī)定的時(shí)間段進(jìn)行合理施工，不得擾民施工。如有特殊需要，應(yīng)向環(huán)保部門提出申請(qǐng)，并進(jìn)行公開(kāi)告示。施工中應(yīng)注意對(duì)施工機(jī)械應(yīng)裝備消音裝置，如立隔音板、設(shè)隔音罩，指定合理的施工時(shí)間，盡量減少噪音對(duì)居民的影響。 5、 綠化美化 本項(xiàng)目周圍環(huán)境良好，綠化基礎(chǔ)條件較為有利。項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的綠化按設(shè)計(jì)規(guī)模和服務(wù)對(duì)象進(jìn)行分期分批分段綠化，以達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。周圍綠地種植適宜的花卉和小灌木，與城市綠化形成相互對(duì)應(yīng)。本項(xiàng)目各綠化點(diǎn)以建筑風(fēng)格綠化為主，圍繞主體綠化作輔助點(diǎn)綴，既體現(xiàn)嚴(yán)格執(zhí)法部門的莊嚴(yán)又體現(xiàn)出服務(wù)部門的特色。 6.1.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境保護(hù)是一項(xiàng)基本國(guó)策，項(xiàng)目建設(shè)必須符合國(guó)家的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。因此，本項(xiàng)目建設(shè)將做到“三同時(shí)”，對(duì)上述的“三廢”分別進(jìn)行嚴(yán)格的治理，使之達(dá)到國(guó)家“三廢”的排放標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目建成后不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生污染和不良影響。,6.2 節(jié)約能源 6.2.1節(jié)約能源措施 （1）合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 節(jié)約能源是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是資源有效配置的手段之一。本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的節(jié)能政策，在設(shè)計(jì)中將充分考慮節(jié)約能源，從而降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)，將嚴(yán)格按照國(guó)家頒布的節(jié)約能源的法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。采用的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定如下： 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) jgj 2695 建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb/t500332001 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb500342004 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb501892005 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 db 45/t 392-2007 廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb45/2212005 （2）項(xiàng)目能源消耗種類、數(shù)量分析 建筑節(jié)能是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，包括總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、給排水、電氣等各方面，還應(yīng)包括建筑材料及相關(guān)部品及設(shè)備等。本項(xiàng)目將在上述各方面采取技術(shù)措施，實(shí)施建筑節(jié)能。 通過(guò)相關(guān)工程統(tǒng)計(jì)和分析，項(xiàng)目總平綠地率超過(guò)35%，可減少太陽(yáng)輻射對(duì)建筑的影響。而通過(guò)提高門窗、屋頂、墻體的保溫隔熱性能，從源頭上降低建筑能耗。譬如將窗戶改成熱反射鍍膜玻璃窗，并縮小窗體面積，外墻進(jìn)行隔熱處理，至少可減少50的能耗。（3）能耗指標(biāo) 根據(jù)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb 50189-2005）、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范（db 45/t 392-2007）和廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb45/2212005的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬于夏熱冬暖地區(qū)，按性能化指標(biāo)，項(xiàng)目的能耗指標(biāo)如下表：,居住建筑：,6.2.2節(jié)能措施 1、建筑節(jié)能措施：在設(shè)計(jì)過(guò)程中，盡量采用自然通風(fēng)和采光，以減少機(jī)械通風(fēng)和人工照明的能源消耗，并采用節(jié)能的建筑構(gòu)造和材料。根據(jù)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貧夂驐l件，本工程所在地防城港市處于夏熱冬暖地區(qū)。為滿足節(jié)能要求，根據(jù)地方節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)按公共建類標(biāo)準(zhǔn)與暖通專業(yè)配合進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)： （1）外墻節(jié)能設(shè)計(jì)：建筑物根據(jù)當(dāng)?shù)叵臒岫涞貐^(qū)氣候條件采用混凝土空心砌塊，并在外墻表面采用熱反射涂層，減少對(duì)太陽(yáng)輻射熱的吸收。外墻平均傳熱系數(shù)達(dá)到1.2w/k，熱惰性指標(biāo)大于3.0，外墻輻射吸收系數(shù)0.5。 （2）屋面節(jié)能設(shè)計(jì)：屋頂?shù)谋馗魺嵝阅芤彩墙ㄖ芎牡闹饕绊懸蛩?，采用擠塑聚苯板作為屋面保溫層，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)達(dá)到0.8w/k，熱惰性指標(biāo)大于3.0，外墻輻射吸收系數(shù)0.5。 （3）外窗節(jié)能設(shè)計(jì)：建筑室內(nèi)負(fù)荷很大一部分是由外窗的傳熱和輻射引起的，因此要加強(qiáng)對(duì)建筑外窗的節(jié)能設(shè)計(jì)，優(yōu)化控制建筑窗墻面積比，并采用lowe或者熱反射鍍膜中空玻璃來(lái)降低夏季太陽(yáng)輻射得熱?？刂拼皦γ娣e比，東向0.3，南向0.5，西向0.3，北向0.45，外窗傳熱系數(shù)達(dá)到3.0 w/m2k。 （4）建筑外遮陽(yáng)建筑外窗上設(shè)置遮陽(yáng)系統(tǒng)或者采用百葉中空玻璃，可以最大限度地減少陽(yáng)光的直接照射，從而避免室內(nèi)過(guò)熱，是此類建筑防熱的主要措施之一，遮陽(yáng)系數(shù)達(dá)到0.2。 （5）太陽(yáng)能空氣源熱泵加熱系統(tǒng) 采用高效太陽(yáng)能集熱系統(tǒng)與加熱系統(tǒng)相結(jié)合的設(shè)計(jì)，節(jié)省對(duì)傳統(tǒng)能源的利用，大規(guī)模采用可再生能源系統(tǒng)。 2、在電氣設(shè)備選型方面，選用節(jié)能型變壓器和其他節(jié)能型電氣設(shè)備，對(duì)電氣設(shè)備采用電容補(bǔ)償無(wú)功功率損耗，提高功率因素，以節(jié)約能源。照明選用節(jié)能燈具，并加強(qiáng)節(jié)能管理，降低能耗。 3、節(jié)水措施： （1）采用節(jié)水型器具及衛(wèi)生設(shè)備。 （2）合理布置管線，盡量減少水頭損失。 （3）給水系統(tǒng)設(shè)置計(jì)量裝置，盡可能減少自來(lái)水跑、漏現(xiàn)象。 （4）空調(diào)冷凝水用于綠化用水。 4、空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)住戶需要自行采用家用分體式柜機(jī)或掛機(jī)。外機(jī)置于戶外設(shè)置掛機(jī)臺(tái)，以達(dá)到降噪效果。,第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生防護(hù)與消防,7.1 設(shè)計(jì)原則及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) （1）、嚴(yán)格按照國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)安全衛(wèi)生與消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。采用的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定如下： 建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定 采暖采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(gb/t500332001) 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(gb500342004) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gb500162006) 建筑設(shè)計(jì)滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50142005) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50222-2001） 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50057-94)。 （2）、落實(shí)“安全第一、預(yù)防為主、防消結(jié)合”方針，盡量把不安全因素、事故隱患消滅在設(shè)計(jì)過(guò)程中。 （3）、堅(jiān)持勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防