南通海門中南世紀(jì)錦城2011年?duì)I銷推廣方案113p.ppt

海門中南世紀(jì)錦城 2011年?duì)I銷推廣方案,謹(jǐn)呈：海門中南世紀(jì)城開發(fā)有限公司,中南國際海門項(xiàng)目組 2011年3月,part 1,第二季度任務(wù),part 2,存在問題與分析,part 3,應(yīng)對(duì)策略,part 4,第二季度推廣計(jì)劃,前 言,通過前期中南世紀(jì)錦城營銷推廣策略報(bào)告，我們分析出項(xiàng)目整體的機(jī)會(huì)和最大優(yōu)勢(shì)在于： 政府主導(dǎo)下的城市南進(jìn)所帶來的區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 本篇報(bào)告旨在回答如何圍繞這一優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行全方位的推廣，以順利實(shí)現(xiàn)二季度的銷售目標(biāo)，同時(shí)樹立整個(gè)項(xiàng)目的品牌形象。,part 1,第二季度任務(wù),part 1 二季度任務(wù),海門市場(chǎng)近期土地成交以工業(yè)用地為主，近期不會(huì)有大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)。 南部區(qū)域目前除東恒盛與西部集團(tuán)外無其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 海門市場(chǎng)120平米以下中小戶型較受歡迎，大戶型去化速度相對(duì)較慢； 海門受新政影響小，購房剛需依舊旺盛。,市場(chǎng)背景,part 1 二季度任務(wù),以極短的時(shí)間強(qiáng)勢(shì)炒作，通過宣傳南部新城區(qū)區(qū)域價(jià)值，形成市場(chǎng)認(rèn)同； 在較短的時(shí)間內(nèi)，建立項(xiàng)目形象； 并對(duì)1期4棟樓的銷售，直接起到促進(jìn)作用。,二季度目標(biāo),part 1 二季度任務(wù)|推盤計(jì)劃,二季度主要是處于預(yù)約階段，共四棟樓，一共有327套。,part 1 二季度任務(wù)|產(chǎn)品分析,一期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 1、特色休閑步行商業(yè)街； 2、一期內(nèi)配有高檔會(huì)所； 3、緊鄰張謇大道，交通暢達(dá)； 4、一期內(nèi)有辦公商業(yè)等，未來較為繁華。 5、社區(qū)超大水域面積。 6、小區(qū)人車分離，最大樓間距達(dá)105米。 7、綠地率高達(dá)35.9%，營造出生態(tài)景觀。 產(chǎn)品劣勢(shì)： 1、項(xiàng)目周邊配套尚未形成。需要較大的推廣力度。,二季度產(chǎn)品為2#3#4#5#四棟樓，均為高層； 位于會(huì)所正后方，對(duì)面為商業(yè)街。臨張謇大道與南海路，交通便利；,part 1 二季度任務(wù)|戶型配比,二季度推售產(chǎn)品中120平米以上戶型占比達(dá)到90%以上，對(duì)客戶購買力要求較高。,part 1 二季度任務(wù)|戶型分析,a戶型 優(yōu)勢(shì)： 1.向南主臥，全贈(zèng)送大飄窗。 2.大面積客廳，連接寬闊觀景陽臺(tái)。 3.戶型布局合理，空間利用率高。 4.總贈(zèng)送面積達(dá)5平米,part 1 二季度任務(wù)|戶型分析,c戶型 優(yōu)勢(shì)： 1.南北通透，雙向陽臺(tái)。 2.向南主臥，270度觀景飄窗。 3.次臥帶全贈(zèng)送飄窗 4.大面積客廳，連接寬闊觀景陽臺(tái)。 5.贈(zèng)送超大入戶花園。 6.總贈(zèng)送面積超13平米。,part 1 二季度任務(wù)|戶型分析,d戶型 優(yōu)勢(shì)： 1.向南主臥，270度觀景飄窗。 3.南向次臥，同樣尊貴。 4.大面積客廳，連接寬闊觀景陽臺(tái)。 5.贈(zèng)送超大入戶花園。 6.總贈(zèng)送面積15平米左右。,part 1 二季度任務(wù)|戶型分析,e戶型 優(yōu)勢(shì)： 1.南北通透，雙向陽臺(tái)。 2.向南主臥，270度觀景飄窗。 3.闊綽客廳連接南向觀景陽臺(tái)。 4.贈(zèng)送超大入戶花園。 5.空中花園可改造成臥室。 6.總贈(zèng)送面積19平米左右。,part 1 二季度任務(wù)|戶型分析,f戶型 優(yōu)勢(shì)： 1.寬闊客廳彰顯尊貴，連接南向觀景陽臺(tái)，南北通透。 2.向南主臥，270度觀景飄窗，自帶衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)。 3.北向次臥帶觀景飄窗。 4.贈(zèng)送超大入戶花園。 5.空中花園可單獨(dú)利用。 6.總贈(zèng)送面積達(dá)19平米。,part 1 二季度任務(wù)|產(chǎn)品整體分析,區(qū)位： 一期產(chǎn)品處于地塊的東北側(cè)位置，與老城區(qū)距離最近，是項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)，也是南部新城開發(fā)的起點(diǎn)位置。是”城市南進(jìn)的第一步” 配套： 項(xiàng)目內(nèi)部配套會(huì)所，整體形象較為高端。 小區(qū)內(nèi)有休閑商業(yè)步行街，商業(yè)配套便 規(guī)劃： 小區(qū)內(nèi)引入圩角河活水，區(qū)內(nèi)水域面積廣闊，具備生態(tài)景觀價(jià)值。 人車分流，最大樓間距達(dá)百米。 一期內(nèi)綠地率達(dá)35.9%，建筑密度僅19%。給人以更多的綠色空間。 戶型： 一期 產(chǎn)品戶型配比以大戶型為主，占90%以上，小戶型產(chǎn)品較少，對(duì)客戶購買力有較高要求。 一期產(chǎn)品戶型較多贈(zèng)送入戶花園、飄窗等，最大贈(zèng)送面積19平米以上，有較高的附加值。 南北通透戶型，南北向雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好，戶型實(shí)用。,a戶型（ 2房2廳1衛(wèi)） 8090平米,首次置業(yè)、投資,c戶型（ 3房2廳1衛(wèi)） 100120平米,首次置業(yè)、改善 型、投資,d戶型（ 3房2廳2衛(wèi)） 120130平米,改善型,e戶型（ 3房2廳2衛(wèi)） 130140平米,改善型,f戶型（ 4房2廳2衛(wèi)） 150160平米,改善型,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、城南企業(yè)管理人員、公務(wù)員、私營業(yè)主,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、市區(qū)企業(yè)管理人員、公務(wù)員、私營業(yè)主,市區(qū)事業(yè)單位員工、政府官員、私營業(yè)主、市區(qū)企業(yè)管理人員。,市區(qū)政府官員、私營業(yè)主、企業(yè)高管、企業(yè)主,市區(qū)政府官員、企業(yè)高管、事業(yè)單位員工、私營業(yè)主,購房目的,可能客戶,從產(chǎn)品角度進(jìn)行客戶推導(dǎo),part 1 二季度任務(wù)|客戶分析,中南世紀(jì)城客戶啟示,中南世紀(jì)城客戶主要集中在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)及市中心的位置。 南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)和西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對(duì)較少。 市中心客戶中占34%。 從此比例可以看出，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)至市區(qū)購房，占一半以上的客戶量。,part 1 二季度任務(wù)|客戶分析,中南世紀(jì)城客戶啟示,中南世紀(jì)城已購客戶的職業(yè)主要以私營業(yè)主為主，占48%。 私營業(yè)主是中南世紀(jì)城的購房主力，同樣也可能是世紀(jì)錦城的購房主力。,part 1 二季度任務(wù)|客戶分析,一期客戶分類,重要客戶,游離客戶,核心客戶(50-60%)： 南部新城區(qū)附近首次置業(yè)或需過渡居住的人群 老城區(qū)二次置業(yè)人群 企事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員 私營企業(yè)主,重要客戶(30-40%)： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)客戶 本地或上海、浙江投資客戶,游離客戶(10-20%)： 居住在其它片區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶,part 1 二季度任務(wù)|客戶分析,chapter 2,存在問題與分析,問題一：如何快速確立市場(chǎng)對(duì)南部新城的認(rèn)同？,part 2 存在問題,項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于政府主導(dǎo)下的城市南進(jìn)政策，所帶來的區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景。 目前對(duì)南部新城的炒作還未達(dá)到深入人心的程度。,問題二：如何快速樹立項(xiàng)目形象？,part 2 存在問題,世紀(jì)錦城項(xiàng)目定位海門高端項(xiàng)目，那么如何一入市就快速樹立項(xiàng)目高端形象？ 因?yàn)?月就要開盤，如何在短短三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，完成樹立形象的任務(wù)？,問題二：如何達(dá)到1500組的蓄水目標(biāo)？,7月將開盤的套數(shù)為327套，以中南國際經(jīng)驗(yàn)看，至少需要1000組左右的預(yù)約客戶。因?yàn)槭琼?xiàng)目的一期，需要制造熱銷的氛圍，所以建議達(dá)到1500組的蓄水。 如何在三個(gè)月內(nèi)完成1500組的蓄水？,chapter 3,應(yīng)對(duì)策略,在推導(dǎo)應(yīng)對(duì)策略之前，我們先進(jìn)行項(xiàng)目swot分析,part 3 應(yīng)對(duì)策略,通過前期的營銷推廣報(bào)告推導(dǎo)，我們將項(xiàng)目所在區(qū)域概括為海門未來“七大中心”，是未來城市發(fā)展核心區(qū)：,區(qū)域特征,商務(wù)中心,休閑中心,居住中心,第一居所,娛樂保健,活力之城,城市未來商務(wù)辦公聚集區(qū),市民公園、濱江公園休閑首選,商業(yè)中心,體育中心,文化中心,顯赫身份,商務(wù)交際,繁華之城,大型超市、五星級(jí)酒店,臨近海門最大的體育會(huì)展中心,學(xué)校云集、圖書館、博物館、美術(shù)館,最大規(guī)模、最高品質(zhì)人居標(biāo)準(zhǔn),行政中心,人文氣息,7大“中心”,行政機(jī)構(gòu)聚集、市級(jí)配套眾多,part 3 應(yīng)對(duì)策略,part 3 應(yīng)對(duì)策略|swot分析,優(yōu)勢(shì)（s） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 1.處于南部新城核心區(qū)，也是城市南進(jìn)的起點(diǎn)，也是海門融入大上海的起點(diǎn)。 2.連接老城區(qū)與新城區(qū)，片區(qū)位置優(yōu)越。 配套優(yōu)勢(shì)： 1.臨近市政府，周邊眾多城市級(jí)配套。 2.七心合一，行政、醫(yī)療、文體、商業(yè)、商務(wù)、休閑中心等環(huán)繞左右。 交通優(yōu)勢(shì)： 1.距蘇通大橋15分鐘車程。交通便利。 2.崇海大橋通車后，將融入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)： 1.圩角河貫穿而過，給小區(qū)帶來自然活水。 2.區(qū)內(nèi)綠化綠高，使小區(qū)綠化優(yōu)勢(shì)凸顯。 品牌優(yōu)勢(shì)： 1.海門首家上市公司，品牌優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 1.規(guī)劃合理，高附加值的產(chǎn)品，是海門宜居的典范。 2.贈(zèng)送飄窗、入戶花園等，贈(zèng)送面積較大。 3.大部分戶型為南北通透設(shè)計(jì)。 4.小區(qū)綠化率高，樓距大，景觀視野好。 客戶優(yōu)勢(shì)： 1.中南世紀(jì)城的成功銷售，為項(xiàng)目積累了較多的客戶。,項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目處于城市南進(jìn)的核心位置，也是未未來海門乃至整個(gè)上海北翼的橋頭堡,part 3 應(yīng)對(duì)策略|swot分析,劣勢(shì)（w） 配套： 周邊配套的成熟尚需時(shí)日。 形象： 周邊尚有大量民房未拆遷，影響項(xiàng)目的整體形象。 景觀： 未出具體形象，難以給客戶形成直觀印象。 產(chǎn)品： 產(chǎn)品大戶型占比較多，而大戶型的銷售去化難度較大。 客戶： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市價(jià)格會(huì)處于高位，對(duì)客戶購買力要求較高。,項(xiàng)目最大的劣勢(shì)在于周邊配套的成熟尚需時(shí)日,part 3 應(yīng)對(duì)策略|swot分析,項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)在于城市化給南部新城帶來的人口增長，由此產(chǎn)生近500萬方的住房需求。,機(jī)會(huì)（o） 城市發(fā)展： 地塊所處的區(qū)域是海門融入上海必經(jīng)之地，也是海門經(jīng)濟(jì)騰飛的另一次契機(jī)。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，項(xiàng)目的價(jià)值將逐步提高。 海門未來10年間，將新增城市人口16萬，產(chǎn)生住房需求達(dá)500萬平米。 政府導(dǎo)向： 南部新城是政府重點(diǎn)推動(dòng)的城市建設(shè)方向。 隨著政府周邊配套的投入使用，區(qū)域成熟度將逐步提高。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)： 海門市場(chǎng)受宏觀形勢(shì)影響較少。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以剛性需求為主，比較穩(wěn)定。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)： 項(xiàng)目周邊無大宗土地交易。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|swot分析,威脅（t） 城市發(fā)展： 政府對(duì)南部新城的推進(jìn)速度和力度，影響著項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)。 政府導(dǎo)向： 政府宏觀政策尚存不確定性，會(huì)對(duì)客戶信心產(chǎn)生一定的影響。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)： 宏觀市場(chǎng)的影響，可能會(huì)使部分返鄉(xiāng)客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目開盤時(shí)，會(huì)與中南世紀(jì)城客群有一定重疊。兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)存在爭(zhēng)奪客源現(xiàn)象。 周邊有東恒盛等項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)本案產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|營銷推廣策略,問題一：如何快速確立市場(chǎng)對(duì)南部新城的認(rèn)同？,以高端活動(dòng)起勢(shì)，造成全城影響力的活動(dòng)，以海門城市南進(jìn)為主要活動(dòng)主題，輔以媒體推廣，以此作為南部新城推廣之開端。 通過電視、報(bào)紙等主流媒體高頻率炒作片區(qū)概念，描繪南部新城區(qū)未來發(fā)展前景，形成輿論和認(rèn)同； 通過具有一定權(quán)威性的活動(dòng)和意見領(lǐng)袖，來影響普通市民，如舉辦新城發(fā)展論壇活動(dòng)。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|營銷推廣策略,問題二：如何快速樹立項(xiàng)目形象？,從中南集團(tuán)回報(bào)海門，中南集團(tuán)另一力作角度，從集團(tuán)品牌推廣過渡到項(xiàng)目形象。 通過電視、報(bào)紙、大牌等主流媒介發(fā)布項(xiàng)目入市信息，通過推廣調(diào)性的把控拔高項(xiàng)目形象； 通過高品質(zhì)銷售物料的展示，宣傳項(xiàng)目形象； 通過項(xiàng)目奠基活動(dòng)或參與大型社會(huì)活動(dòng)（如金花節(jié)活動(dòng)）快速樹立形象及口碑。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|營銷推廣策略,問題三：如何實(shí)現(xiàn)預(yù)約1500組的目標(biāo)？,預(yù)約時(shí)間：從4月開始預(yù)約,持續(xù)三個(gè)月。 除計(jì)劃中的媒體推廣及活動(dòng)之外，建議采用以下促進(jìn)預(yù)約的方式： 使用銷售vip卡的形式，預(yù)約即可送卡。并憑卡參與抽獎(jiǎng)，在開盤前兩周，舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)。獎(jiǎng)品可用家電等方式。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|媒體策略,媒體策略,中南世紀(jì)城媒體效果借鑒,從中南世紀(jì)城執(zhí)行的效果來看，短信、大牌、開機(jī)畫面、報(bào)廣、夾報(bào)、直郵等有較好的傳播效果，可以在世紀(jì)錦城的推廣中借鑒使用。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|媒體策略,媒體策略報(bào)紙,日常推廣選擇海門日?qǐng)?bào)、如有開工奠基、大型活動(dòng)等事件，可選擇江海晚報(bào)和南通日?qǐng)?bào)做一下宣傳，擴(kuò)大影響面。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|媒體策略,媒體策略電視,日常推廣建議做電視游字； 重大事件如奠基儀式等聯(lián)系南通電視臺(tái)報(bào)道。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|媒體策略,媒體策略戶外（大牌、燈箱、橫幅、道旗）,開盤之前拿下市區(qū)所有空閑高炮及大牌，為項(xiàng)目造勢(shì)。建材大樓上面大牌建議投入三個(gè)月（現(xiàn)有大牌資源劃分見附件）； 另建議增加解放路與長江路交界口處、大千香堤雅境處、德勝液化氣站（三面）、三星過街廣告位、沿江公路大港路交界口、s336與s222線交界處、農(nóng)工商超市大牌； 解放路沿路燈箱廣告，秀山路燈桿廣告，南海路（瑞江路至海興路段）燈桿廣告，歐尚超市周邊燈桿廣告； 市區(qū)主干道橫幅。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|媒體策略,媒體策略定點(diǎn)渠道直投（dm/短信/雜志）,私營業(yè)主、高端會(huì)員數(shù)據(jù)庫 對(duì)應(yīng)人群：私營業(yè)主、財(cái)富階層； 專業(yè)類雜志南通樓市 對(duì)應(yīng)人群：關(guān)注購房的人群； 其他行業(yè)類雜志南通美食、家紡類雜志 對(duì)應(yīng)人群：消費(fèi)場(chǎng)所人群和家紡商人等。,part 3 應(yīng)對(duì)策略|活動(dòng)策略,1、開工奠基儀式 通過現(xiàn)場(chǎng)氣氛和格調(diào)的掌控提升項(xiàng)目形象，圓滿完成開工奠基儀式，并通過此事件炒作南部新城。 2、金花節(jié)活動(dòng) 第十六屆中國海門金花節(jié)暨江海開發(fā)經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)將于2011年4月中旬舉行，初定為4月15日至16日。 合作方式需項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助聯(lián)系金花節(jié)組委會(huì)商議。,活動(dòng)策略造勢(shì)為主,part 3 應(yīng)對(duì)策略|活動(dòng)策略,3、南部新城發(fā)展高峰論壇活動(dòng)及短信互動(dòng)活動(dòng) 目的：通過舉辦海門新城發(fā)展論壇活動(dòng)，吸引媒體及公眾的注意力。提升社會(huì)對(duì)南部新城的關(guān)注度，將海門新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)及未來發(fā)展?jié)摿鬟f給目標(biāo)受眾。 4、預(yù)約客戶南通、常熟參觀活動(dòng) 活動(dòng)目的：展示中南城市運(yùn)營商的綜合實(shí)力 活動(dòng)方式：組織預(yù)約客戶，分批參觀南通新城區(qū)、常熟新城區(qū)，讓客戶能真切的感受城市新區(qū)未來的巨大發(fā)展?jié)摿Α?活動(dòng)策略造勢(shì)為主,chapter 4,第二季度推廣計(jì)劃,part 3 二季度推廣計(jì)劃|客戶分析,推廣啟示,推廣對(duì)象上，私營業(yè)主仍為主要對(duì)象之一； 企事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員也是主要推廣對(duì)象； 推廣區(qū)域方面，除傳統(tǒng)市區(qū)、北部、東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)外，南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)與西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應(yīng)作為重點(diǎn)推廣區(qū)域； 開盤之前推廣主要以造勢(shì)為主，推品牌及區(qū)域概念。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|排期,4月,6月,5月,銷售線：,建議5.1開始啟動(dòng)預(yù)約，配合媒體主要有硬廣、dm、短信、游字、橫幅等； 建議將中南世紀(jì)城老業(yè)主及集團(tuán)內(nèi)部員工均作為推廣對(duì)象。,亮相,造勢(shì),part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,階段目標(biāo),推廣思路,1/ 通過軟文及活動(dòng)對(duì)“南部”片區(qū)的炒作，確立區(qū)位價(jià)值； 2/ 戶外廣告明確項(xiàng)目屬性及樹立形象。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),推廣思路：炒作先行 / 戶外形象 / 活動(dòng)滲透,4月份推廣主題為：,舞動(dòng)新城 啟動(dòng)未來,part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),媒體組合：硬廣、軟文、電視、夾報(bào)、短信 硬廣：以軟文硬打的形式，圖文并茂的說明海門南部新城的規(guī)劃，媒體選擇海門日?qǐng)?bào)。 軟文：新城區(qū)域價(jià)值解讀。 城市往南，生活向上 一個(gè)現(xiàn)代新城的誕生 集聚眾多核心，新城指日可待 為了明天，造城 一個(gè)城市的自信心 （注：執(zhí)行階段軟文推廣主題會(huì)視情況調(diào)整） 電視：以電視專題片，介紹南部新城，媒體選擇海門電視臺(tái)及南通電視臺(tái)一套。南通一套在海門范圍內(nèi)收視率也相對(duì)較高，選擇南通一套作為傳播媒體同時(shí)可以將廣告效果擴(kuò)大到南通范圍內(nèi)。 夾報(bào)：做南部新城解讀。 短信：項(xiàng)目公開信息告知。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),活動(dòng)一：中南世紀(jì)錦城項(xiàng)目開工奠基儀式 通過現(xiàn)場(chǎng)氣氛和格調(diào)的掌控提升項(xiàng)目形象，圓滿完成開工奠基儀式，并通過此事件炒作南部新城。 （活動(dòng)詳細(xì)方案見附件）,part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),活動(dòng)二：“海門南部新城發(fā)展高峰論壇”活動(dòng) 目的：通過舉辦海門新城發(fā)展論壇活動(dòng)，吸引媒體及公眾的注意力。提升社會(huì)對(duì)南部新城的關(guān)注度，將海門新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)及未來發(fā)展?jié)摿鬟f給目標(biāo)受眾。 方式：邀請(qǐng)上海浦東負(fù)責(zé)規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)，國內(nèi)知名的城市規(guī)劃專家，經(jīng)濟(jì)學(xué)家，齊聚海門，探討海門發(fā)展。 邀請(qǐng)專家：中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長 著名規(guī)劃專家 石楠 浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局 總規(guī)劃師 劉偉 南通市規(guī)劃局專家 郝民立（負(fù)責(zé)聯(lián)系海門市規(guī)劃局） 海門市規(guī)劃局局長、政府辦公室工作人員 論壇地點(diǎn)：光華大酒店（靠近項(xiàng)目地點(diǎn)） 邀請(qǐng)媒體：海門電視臺(tái)、海門日?qǐng)?bào)、南通電視臺(tái)、南通日?qǐng)?bào)、江海晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、南通樓市、城市規(guī)劃,part 3 二季度推廣計(jì)劃|4月,活動(dòng)三：金花節(jié)活動(dòng)思路,考慮費(fèi)用及可行性問題，建議以下幾種合作思路： a、招待酒會(huì)文藝晚會(huì)冠名或協(xié)辦 1、企業(yè)標(biāo)識(shí)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)主背景板（或背投背景）之重要位置； 2、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以嘉賓身份出席本次金花節(jié)所有活動(dòng)（前排就坐、vip酒會(huì)及vip用餐、演出等）； 3、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以酒會(huì)協(xié)辦身份致歡迎辭； 4、以海門重點(diǎn)企業(yè)身份，在酒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)播集團(tuán)宣傳片； 5、企業(yè)標(biāo)識(shí)出現(xiàn)在本次金花節(jié)所有宣傳推廣廣告中； 6、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)廣告位。 b、投資環(huán)境推薦暨項(xiàng)目集中簽約儀式 1、投資環(huán)境推薦會(huì)加大對(duì)南部新城區(qū)推薦，將世紀(jì)錦城項(xiàng)目作為南部投資典型項(xiàng)目做介紹； 2、項(xiàng)目集中簽約儀式，將錦城項(xiàng)目作為南部投資典范加入簽約儀式。 c、城市建設(shè)圖片展 1、將南部新城區(qū)規(guī)劃及建設(shè)作為城市建設(shè)重點(diǎn)之一進(jìn)行展覽； 2、在圖片展中加入世紀(jì)錦城地塊規(guī)劃圖及效果圖等進(jìn)行宣傳。 d、參觀重大項(xiàng)目開工儀式 1、將參觀重大項(xiàng)目開工儀式與世紀(jì)錦城開工奠基儀式結(jié)合，邀請(qǐng)參與金花節(jié)的嘉賓參觀世紀(jì)錦城開工儀式，制造新聞話題。 e、研討會(huì) 1、利用參與研討會(huì)的相關(guān)專家，討論南部片區(qū)發(fā)展，展望未來，點(diǎn)評(píng)世紀(jì)錦城項(xiàng)目發(fā)展與意義。用比較權(quán)威的意見造勢(shì)，制造新聞話題。 f、邀請(qǐng)明星單獨(dú)推廣 1、邀請(qǐng)參與金花節(jié)的1-2位全國知名的歌手或影視明星，單獨(dú)參與項(xiàng)目推廣活動(dòng)（需提前與對(duì)方經(jīng)紀(jì)公司商議）； 2、形式可以是歌迷（影迷）見面會(huì)、送簽名照片、現(xiàn)場(chǎng)表演、觀眾互動(dòng)等。 g、其他合作方式 1、簡單的在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放項(xiàng)目資料； 2、為金花節(jié)提供戶外媒體支持，戶外大牌、高炮分一半版面給金花節(jié)做免費(fèi)宣傳。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|5月,媒體排期,活動(dòng)方案,階段目標(biāo),推廣思路,1/ 項(xiàng)目造勢(shì)，制造全城影響力； 2/ 深化項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，解讀項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|5月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),推廣思路：核心展示 / 媒體配合/活動(dòng)造勢(shì),此階段為項(xiàng)目的引爆期，如戶外廣告、報(bào)紙硬廣、電視廣告以及一些營銷活動(dòng)等將紛紛登場(chǎng)； 由4月份炒作區(qū)位轉(zhuǎn)向城市發(fā)展，通過世紀(jì)城建立的影響力迅速打出世紀(jì)錦城知名度和項(xiàng)目形象。,5月份推廣主題為：,一個(gè)城市的未來,part 3 二季度推廣計(jì)劃|5月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),媒體組合：硬廣、軟文、夾報(bào)、短信、游字、dm 硬廣：海門日?qǐng)?bào)整版，開始以硬廣的形式，宣傳品牌和項(xiàng)目形象 軟文：軟文以系列稿的形式，全面介紹南部新城的規(guī)劃 海門的未來在哪里 中南集團(tuán)的又一力作 中南，為海門鑄城 中南，打造海門新地標(biāo) （注：執(zhí)行階段軟文推廣主題會(huì)視情況調(diào)整） 夾報(bào)：做南部新城及世紀(jì)錦城解讀，發(fā)放到市區(qū)及所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 游字、短信：活動(dòng)、項(xiàng)目進(jìn)展情況、預(yù)約信息告知。 dm：dm發(fā)給核心客戶和意見領(lǐng)袖，為新城造勢(shì)。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|5月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),活動(dòng)四：全城互動(dòng)，有獎(jiǎng)問答活動(dòng),活動(dòng)目的：以互動(dòng)的方式，提升全城知名度。 活動(dòng)時(shí)間：5月 活動(dòng)方式： 通過免費(fèi)短信問答，答對(duì)有獎(jiǎng)的形式，讓海門市民了解南部新城和南部新城項(xiàng)目。（或通過有獎(jiǎng)問卷的形式，進(jìn)行全城性互動(dòng)）,活動(dòng)五：“南部新城模型展”活動(dòng) 目的：通過政府的宣傳，來提升南部新城發(fā)展的公信力。 方式：由中南出資，規(guī)劃局提供方案，為規(guī)劃局做一個(gè)海門南部新城規(guī)劃模型，并做展示。 展示地點(diǎn)：市民廣場(chǎng) 展示時(shí)間：5月份兩周,part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,階段目標(biāo),推廣思路,1/ 進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目造勢(shì)，項(xiàng)目影響力和口碑傳播； 2/ 深化項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，解讀項(xiàng)目核心賣點(diǎn)； 3/ 為開盤大量蓄客。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),推廣思路：核心展示 / 媒體配合,延續(xù)5月份推廣思路，做品牌炒作，開盤之后從品牌轉(zhuǎn)向產(chǎn)品；,6月份推廣主題仍為：,一個(gè)城市的未來,part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),媒體組合：硬廣、軟文、夾報(bào)、短信、游字、dm 硬廣：海門日?qǐng)?bào)整版，開始以硬廣的形式，宣傳品牌和項(xiàng)目形象 軟文：軟文以系列稿的形式，全面介紹南部新城的規(guī)劃 北上海，上海北，海門的夢(mèng)想 更卓越的海門 超越自己，中南只為建設(shè)最完美的新城 中南，品質(zhì)的保證 （注：執(zhí)行階段軟文推廣主題會(huì)視情況調(diào)整） 夾報(bào)：做南部新城及世紀(jì)錦城解讀，發(fā)放到市區(qū)及所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 游字、短信：活動(dòng)、項(xiàng)目進(jìn)展情況、預(yù)約信息告知。 dm：dm發(fā)給核心客戶和意見領(lǐng)袖，為新城造勢(shì)。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),活動(dòng)六：預(yù)約客戶“南通、常熟新城區(qū)參觀”活動(dòng) 活動(dòng)目的：展示中南城市運(yùn)營商的綜合實(shí)力 活動(dòng)方式：組織預(yù)約客戶，分批參觀南通新城區(qū)、常熟新城區(qū)，讓客戶能真切的感受城市新區(qū)未來的巨大發(fā)展?jié)摿Α?part 3 二季度推廣計(jì)劃|6月,媒體排期,活動(dòng)方案,推廣思路,階段目標(biāo),活動(dòng)七：預(yù)約客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng) 活動(dòng)目的：加強(qiáng)對(duì)預(yù)約客戶的吸引力，促進(jìn)預(yù)約 活動(dòng)方式：按預(yù)約卡號(hào)進(jìn)行抽獎(jiǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)輔以現(xiàn)場(chǎng)最新情況介紹，以及演藝活動(dòng)。 獎(jiǎng)品建議：獎(jiǎng)品建議以家電為主。一等然建議做雙開門冰箱或大彩電。,part 3 二季度推廣計(jì)劃|物料建議,樓書（做細(xì)化樓書，用一個(gè)體系來詳細(xì)解讀項(xiàng)目） 戶型單頁、宣傳折頁 手提袋 海報(bào) 信封、信紙、檔案袋 名片 做一個(gè)整體模型給政府,銷售物料建議,part 3 二季度推廣計(jì)劃|禮品建議,來就送（3-5元） 紙巾盒 預(yù)約送（30-40元） 真皮鑰匙包 高檔記事本 簽約送（100元左右） 水晶汽車香水座,禮品建議（定制）,part 3 二季度推廣計(jì)劃|開盤前費(fèi)用預(yù)算,注：實(shí)際執(zhí)行階段媒體排期、投放頻次等如有調(diào)整，費(fèi)用預(yù)算會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。,附 件 (大牌劃分、畫面表現(xiàn)、市場(chǎng)部分),大牌劃分,大牌畫面,圍擋畫面,圍擋畫面,2011年3月25日,中南國際hm sjjc項(xiàng)目 市場(chǎng)季報(bào),contents,全國宏觀分析,海門土地市場(chǎng)成交情況,海門商品房市場(chǎng)成交情況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài),媒體檢測(cè),1.26新政要點(diǎn)： 首次明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)。 各地政府需制定“房價(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲 的強(qiáng)大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國發(fā)10 號(hào)文的“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”明確為“房價(jià)控制在合理水平（所有城市）”，這表明全國主要城市房價(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。 行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲?！皣k發(fā)1 號(hào)文”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段， 特別是限購政策更加嚴(yán)厲（已有2 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ? 套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ坏觅彿浚?，涉及城市更廣（包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市在內(nèi)35 個(gè)大中城市甚至更多城市都將限購）。 經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等手段全面升級(jí)?！皣k發(fā)1 號(hào)文”繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付 從50%提高到60%（各地還可結(jié)合“房價(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高）；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011 年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。 落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。“國辦發(fā)1 號(hào)文”再次提出落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制， 并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策 的嚴(yán)格執(zhí)行。,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,1.26影響解讀： 標(biāo)志著調(diào)控政策的進(jìn)一步升級(jí)和深化。2010 年1 月、4 月、9 月，中央政府先后多次出臺(tái)調(diào)控措施，調(diào)控逐步升級(jí)。此次調(diào)控政策力度更嚴(yán)、范圍更廣，且出臺(tái)時(shí)間早于各界預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策環(huán)境的進(jìn)一步升級(jí)和深化，將對(duì)2011 年的房地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。 市場(chǎng)短期需求和價(jià)格將受到顯著影響。此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度、出臺(tái)時(shí)間均超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是限購等行政措施的采用，將對(duì)市場(chǎng)短期需求產(chǎn)生顯著影響，加之?dāng)U大供給等政策的配合，將大大改變普遍存在的房價(jià)上漲預(yù)期，短期內(nèi)需求顯著下降不可避免。 2011 年全國商品房銷售面積下降和價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌可能性加大。限購范圍將至少包括35 個(gè)大中城市（2010 年銷售面積和銷售額占全國比重分別為35.6%和51.6%），預(yù)計(jì)此類城市銷售面積將受到顯著影響（2010 年北京、上海等城市下降30%以上），帶動(dòng)全國銷售面積下降。房價(jià)方面，限購城市的房價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌可能性加大，新興城區(qū)、高檔物業(yè)等將受到更大影響。,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,央行決定，自2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次對(duì)稱上調(diào)存貸款利率，意在平抑1月份較快的信貸增勢(shì)，引導(dǎo)信貸資金用在實(shí)體經(jīng)濟(jì)最關(guān)鍵的領(lǐng)域。不過，有專家認(rèn)為，加息并不會(huì)代替準(zhǔn)備金率的上調(diào)，后續(xù)存款準(zhǔn)備金率工具仍會(huì)如期出手。 預(yù)計(jì)二三月cpi重回5%以上 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，不出所料，新春伊始央行再次加息。目前，通脹依然是我國經(jīng)濟(jì)中的首要問題，預(yù)計(jì)二三月cpi將重回5%以上，甚至可能突破6%，央行此時(shí)加息旨在以此管理通脹預(yù)期、防止通脹惡化，也有利于扼制房產(chǎn)泡沫，促使房價(jià)理性回歸。 第一套房貸款百萬利息接近翻倍 以10萬元的存款為例，同樣是三個(gè)月期、半年期、一年期、二年期、三年期和五年期，比加息前分別增加到期利息87.5元、150元、250元、700元、1050元和2250元。 而北京中原提供數(shù)據(jù)顯示，自去年4月中旬調(diào)控以來， 第一套房貸款百萬利息接近翻倍。經(jīng)過幾次加息及優(yōu)惠取消，目前第一套房大部分貸款20年的利息總支出已經(jīng)超過了80萬，相比加息及調(diào)控前增加了30多萬。 今年還將加息3-4次 興業(yè)銀行資金營運(yùn)中心資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，今年還將加息3至4次，加息成為常態(tài)的金融調(diào)控措施，將有效防止第二波通脹。,央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn),part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,一、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。 二、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4.00%。 三、從2011年2月9日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行,公積金貸款利率上調(diào) 5年期以上再上調(diào)0.2%,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,濟(jì)南：即日起至2011年12月31日，濟(jì)南市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。 長春：對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市內(nèi)向其售房。 青島：對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。 北京： 對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅的家庭，限購一套住房。對(duì)于已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，及無法提供有效暫住證及連續(xù)5年以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅納稅證明的非本市戶籍家庭，暫停在本市購房。,部分城市限購令細(xì)則一覽,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,部分城市限購令細(xì)則一覽,成都：在成都市主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購政策。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購買第3套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑該市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在該市主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購買住房。 貴陽：即日起至2011年12月30日內(nèi)，對(duì)已有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購一套住房；對(duì)已擁有兩套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁有一套及以上住房的非?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和３鍪圪F陽市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。 南京： 對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。 無錫： 本市居民限購第三套房，外地市民有一年以上納稅證明或社保證明的限購1套住房，符合政策引進(jìn)的外地高層次人才限購1套住房。,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,新國八條出臺(tái)及加息等政策出臺(tái)后，各銀行也相應(yīng)采取了相應(yīng)的措施，標(biāo)志著調(diào)控政策的進(jìn)一步升級(jí)和深化，市場(chǎng)短期需求和價(jià)格將受到顯著影響。 2011 年全國商品房銷售面積下降和價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌可能性加大。總體來說，國家打壓房地產(chǎn)的力度不減，市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻。 但是，此次出臺(tái)的國辦發(fā)1 號(hào)文與2010 年的相關(guān)政策類似，主要針對(duì)商品住宅市場(chǎng)。特別是限購政策目前僅針對(duì)住宅，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并無限購，在住宅市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。總體而言，新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響要稍微小點(diǎn)。,part 1 宏觀市場(chǎng)政策|國家政策,contents,全國宏觀分析,海門土地市場(chǎng)成交情況,海門商品房市場(chǎng)成交情況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài),媒體檢測(cè),2010年下半年土地市場(chǎng)的成交量逐漸放緩，步入2011年，隨著土地市場(chǎng)的放量逐漸加大，成交量也慢慢放大。,2011年第一季度共成交32宗土地，其中工業(yè)工業(yè)性質(zhì)的為16宗。商住和居住性質(zhì)的面積共為45.1萬平米，之中商品房的面積為40.6萬平米,數(shù)據(jù)截止至3月11號(hào),part 2 海門土地市場(chǎng)分析|量,注：土地包括商辦、住宅、保障性住房跟拆遷安置房,2011年第一季度總共成交土地73.4萬方，環(huán)比上年第四季度下降了68.4%，同比去年第一季度上漲36.3%； 2011年第一季度土地成交均價(jià)為1487元/平，環(huán)比上漲57.1%，總體看來第一季度的成交均價(jià)較高。這是因?yàn)榈谝患径瘸山坏耐恋囟酁榫幼『蜕套⌒再|(zhì)，工業(yè)性質(zhì)所占比例較小。,part 2 海門土地市場(chǎng)分析|季度走勢(shì),2011年始新政頻出，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴档?。同時(shí)兩會(huì)后政府一再要求保證各地的保障性住房，而海門工業(yè)性質(zhì)的用地成交依舊占主導(dǎo)地位，共達(dá)到55%，占整個(gè)土地成交的一半；商住占比達(dá)到24%，其次是商業(yè)14%，而商品房住宅僅占7%。,part 2 海門土地市場(chǎng)分析|土地性質(zhì),part 2 海門土地市場(chǎng)分析|成交明細(xì),part 2 海門土地市場(chǎng)分析|成交明細(xì),part 2 海門土地市場(chǎng)分析|小結(jié),從海門2010年第一季度整體土地成交的量價(jià)情況分析來看，在1-4月成交量價(jià)達(dá)到頂峰之后，隨著國四條及國十條的出臺(tái)，海門整體土地市場(chǎng)的成交量顯現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而下半年開始慢慢回暖。 從近期土地成交類型來看，半數(shù)的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，住宅用地只占整個(gè)土地成交份額的五分之一，可以預(yù)見，我司項(xiàng)目項(xiàng)目在未來，除了市場(chǎng)目前主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之外，將不會(huì)有大量的同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)，對(duì)于中南品牌在海門市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大品牌影響力具有良好的氛圍。 海門整體土地市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢(shì)，但10年連續(xù)兩次宏觀政策調(diào)控，對(duì)于整體土地市場(chǎng)還是有很明顯的影響。但2010年下半年土地的成交量明顯增加，因此預(yù)計(jì)在2011年，土地市場(chǎng)的供應(yīng)量將繼續(xù)加大，并通過今年土地成交的低谷而迎來反彈。,contents,全國宏觀分析,海門土地市場(chǎng)成交情況,海門商品房市場(chǎng)成交情況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài),媒體檢測(cè),2010年初受春節(jié)返鄉(xiāng)購房客增多的影響，2月商品房市場(chǎng)成交量大幅增加，也已高于09年平均水平。 2010年第一季度前倆個(gè)月成交較高，到3月份上半月，由于倆會(huì)與市場(chǎng)僅剩部分尾盤，新盤尚未入市。市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，成交量有明顯降低。但與去年同期相比，仍是有所上升。,受新政、春節(jié)的雙重影響，2011年一季度住宅成交呈先升后降趨勢(shì)。春節(jié)期間的返鄉(xiāng)客將2月份的成交量拉高，而政府出臺(tái)調(diào)控令、購房者持續(xù)觀望、開發(fā)商推遲開盤使得隨之的成交驟降。,2010年第一季度住宅在09年平穩(wěn)成交基礎(chǔ)上，成交量有所下降，僅春節(jié)期間銷量較好。,數(shù)據(jù)截止至3月23號(hào),part 3 海門商品房市場(chǎng)分析|量,2010年的商品房交易量呈穩(wěn)定上漲趨勢(shì)；平均每月保持5%的增長率。 由于受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的低價(jià)房成交的影響。均價(jià)受到不小幅度的影響。,part 3 海門商品房市場(chǎng)分析|價(jià),part 3 海門商品房市場(chǎng)分析|季度走勢(shì),2011年第一季度住宅成交套數(shù)為1995套，環(huán)比下降20%，同比增加0.3%； 第一季度住宅面積成交233萬方，環(huán)比下降20.8%，同比上漲8.7； 受新政、春節(jié)的雙重影響，2011年一季度住宅成交呈下降趨勢(shì)。政府出臺(tái)調(diào)控令、購房者持續(xù)觀望、開發(fā)商推遲開盤使得一季度的成交將上季度有所下降。,2011年第一季度商品房成交均價(jià)為6057.8元/平米，環(huán)比上漲7.6%，同比增加32.5%； 成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度的上揚(yáng)，總體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的局面。究其原因，一方面春節(jié)過后為傳統(tǒng)的成交淡季，總體成交不如2010年第四季度；另一方面海門市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格未收到新政影響，仍有小幅上漲，影響了部分購房者的心理預(yù)期，導(dǎo)致重新陷入觀望。,part 3 海門商品房市場(chǎng)分析|季度走勢(shì),量：2011年第一季度商品房市場(chǎng)整體成交量減少，較去年環(huán)比減少近500套。主要由于市場(chǎng)供應(yīng)量的變化導(dǎo)致以及由于國家宏觀政策的出臺(tái)；但從今年第一季度的成交量來看，也說明了海門剛性需求大，潛在顧客很多。未來市場(chǎng)成交量會(huì)具波動(dòng)性，但波動(dòng)幅度受宏觀市場(chǎng)的影響較小。 價(jià)：2011年第一季度商品房成交均價(jià)環(huán)比上季度每平米增加430元，環(huán)比增幅7.6%，可見隨著海門商品房市場(chǎng)越來越活躍，以及地價(jià)、建安等成本的增加，成交均價(jià)上漲是必然趨勢(shì)。 供需：今年海門市場(chǎng)整體供小于求，潛在需求較大，有待更進(jìn)一步的挖掘。,part 3 海門商品房市場(chǎng)分析|小結(jié),contents,全國宏觀分析,海門土地市場(chǎng)成交情況,海門商品房市場(chǎng)成交情況,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài),媒體檢測(cè),本案,御林華府,博士花園,龍馨園,貴都之星,海上名門,理想城,永泓花園,光華苑,金色維也納,市中心板塊,江景天城,西部集團(tuán),東恒盛,本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是獅山華庭、財(cái)富廣場(chǎng)、東恒盛項(xiàng)目、西部集團(tuán)項(xiàng)目,南部新城板塊,東南板塊,part 4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析|區(qū)位,中南世紀(jì)城,海門目前在售項(xiàng)目規(guī)模主力分布在16-25萬方左右，得房率普遍在80%以上，綠化率大多在40-50之間。 從容積率上看，容積率在2.5以上的大高層單位項(xiàng)目在主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中占到50%，容積率1.2以下的純別墅項(xiàng)目基本沒有。,海門在售項(xiàng)目規(guī)模主要分布在16-25萬方，以得房率80%-88%的高層和小高層為主，低密度項(xiàng)目幾乎沒有。,part 4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析|概況,part 4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析|最新動(dòng)態(tài),海門市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目面積段基本上在100-225平米，其中主力戶型集中在120-140平米。市場(chǎng)上房源整體以中大戶型為主，小戶型房源供應(yīng)較少； 就目前房源去化情況來看，100平米左右兩房最為暢銷，目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目的兩房房源都已全部售罄； 市場(chǎng)上剩余房源中存量較多的是150平米以上的大戶型，以及少部分120-140平米的三房房源；海門市場(chǎng)大戶型的去化率低于100平米小戶型房源。,海門市場(chǎng)目前的剩余房源均為120平米以上房源，受支付能力制約，中大戶型的去化速度明顯慢于中小戶型。,part 4 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售戶型分析,海門市場(chǎng)新盤有財(cái)富廣場(chǎng)、獅山華庭以及東恒盛三個(gè)項(xiàng)目，近期入市的有財(cái)富廣場(chǎng)和