觀瀾府邸項目營銷策劃案.ppt

觀瀾府邸項目營銷策劃案,報 告 目 錄,社會經(jīng)濟背景,項目區(qū)位與開發(fā)條件分析,市場環(huán)境分析,swot分析,項目初步發(fā)展方向建議,part 1 社會經(jīng)濟背景,茂名經(jīng)濟概況,gdp總量,茂名2005年國民生產(chǎn)總值為807億元,增長率為15.1%,作為廣東西翼“油城”，其經(jīng)濟基礎(chǔ)較珠三角差，但在廣東其它城市中處于前列，且有良好的發(fā)展?jié)摿Α?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),第一產(chǎn)業(yè)增加值192.51億元，增長6.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值316.71億元，增長17.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值298.09億元，增長18.4%，三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成為23%：39%：36%，農(nóng)業(yè)所占比例較高，但二、三產(chǎn)業(yè)有較好發(fā)展勢頭。 第三產(chǎn)業(yè)中旅游及餐飲業(yè)比較發(fā)達，全年旅游業(yè)總收入48.48億元，增長21.0%。其中旅游外匯收入676.39萬美元，增長21.2%。星級賓館開房率66.7%。,人均可支配收入,2005年茂名市人均可支配收入為9252元，比上年增長11.9%,與珠三角相比差距接近一倍，與其它城市相比則較為接近。,電白觀瀾府邸社會經(jīng)濟概況,gdp迅速發(fā)展，民營經(jīng)濟強大,近年電白經(jīng)濟迅速發(fā)展，增長速度快，2004年全縣生產(chǎn)總值121.57億元，增長12.3。 2003年本地生產(chǎn)總值在全省68個縣市中排行第12位，人均生產(chǎn)總值排行第20位。 民營經(jīng)濟發(fā)達,2003年占經(jīng)濟總量的89%。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2004年觀瀾府邸城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,2003年觀瀾府邸城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較平均,農(nóng)業(yè)仍占較高比例,但第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展,反映當(dāng)?shù)叵M比較發(fā)達,主要是”外地賺錢,本地消費”現(xiàn)象明顯,同時,旅游業(yè)也比較發(fā)達.,人口分析,2004年年底,電白縣總?cè)丝跒?23萬人,非農(nóng)業(yè)人口為34萬，其中觀瀾府邸鎮(zhèn)已占37%。 2004年年底，觀瀾府邸鎮(zhèn)總?cè)丝跒?28870人，基本上為非農(nóng)業(yè)人口。 觀瀾府邸鎮(zhèn)將并入茂名市區(qū),2010年茂名市區(qū)人口將達120萬人,較當(dāng)前約增加50萬人,新增人口將分流于觀瀾府邸鎮(zhèn),因此當(dāng)房地產(chǎn)市場具備廣闊發(fā)展空間。,電白縣政府中心廣場,人民生活水平,電白縣2004年職工平均貨幣工資為10708元，與珠三角其它發(fā)達城鎮(zhèn)及當(dāng)?shù)貐^(qū)、市相比差距不大，因此當(dāng)?shù)厝嗣窬邆湟欢ǖ南M能力。,資料來源：統(tǒng)計年鑒,電白儲蓄存款余額69.4億元，主要集中于觀瀾府邸，當(dāng)?shù)鼐邆漭^強的投資能力。 電白、觀瀾府邸較多外出經(jīng)商人士，在外賺錢，本地消費，因此當(dāng)?shù)叵M能力強。,商業(yè)、飲食業(yè)概況,2004年電白全縣社會消費品零售總額34.5億元，增長14.3%，主要集中于觀瀾府邸鎮(zhèn)，其中餐飲及住宿所占比例均比較大。 與番禺部分城鎮(zhèn)相比，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費比較發(fā)達。,挖掘冼夫人文化，做強濱海旅游業(yè),觀瀾府邸灣海濱浴場,冼太夫人碑,錦蓋山中萬景千,電白為中國巾幗英雄第一人冼夫人的故里，俚族風(fēng)情文化、文物古跡文化、愛國文化底蘊豐厚。 電白旅游資源豐富,縣政府?dāng)M以冼太夫人文化為龍頭，配合龍頭山、觀瀾府邸海堤、放雞島等景點建設(shè)，打造別具特色的濱海旅游格局。 放雞島、中國第一灘等旅游項目已正式開放。,觀瀾府邸民營經(jīng)濟發(fā)達，且在外經(jīng)商人士多，因此有較強消費力的富裕階層也比較多，他們對產(chǎn)品的質(zhì)素要求也比較高。 茂名、觀瀾府邸以飲食、零售為主的第三產(chǎn)業(yè)相對比較發(fā)達，消費意欲較強，特別是隨著旅游業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃人口增加，經(jīng)濟提升，消費需求將會增加并升級。 旅游業(yè)的發(fā)展可帶動住宅、旅業(yè)、商業(yè)等房地產(chǎn)需求；作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大型房地產(chǎn)項目，也可與冼夫人文化品牌、濱海旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。,啟 示,part 2 項目區(qū)位與開發(fā)條件分析,項目開發(fā)價值,增值性：打造重化基地，撤鎮(zhèn)建區(qū)，建海濱旅游城市，茂名、觀瀾府邸城市地位提升，項目增值潛力大。 便捷性：路網(wǎng)發(fā)達，內(nèi)外交通聯(lián)系便捷。 集聚性：鄰近城區(qū)中心，市政、生活配套集聚，附近有較多自建別墅。 規(guī)模性：項目占地約200畝，后續(xù)尚有幾百畝可開發(fā)用地，規(guī)模效應(yīng)明顯 標(biāo)志性：項目為當(dāng)?shù)卮笠?guī)模、上檔次、綜合性優(yōu)質(zhì)形象項目 稀缺性：唯一性,項目開發(fā)不利條件,項目周邊視野雖然比較開揚，但缺乏硬性景觀資源的支撐； 項目外圍多為低檔次的廠房和自建別墅建筑，環(huán)境一般 項目西邊、南邊為交通主干道，噪聲、灰塵影響較大； 項目需配套農(nóng)貿(mào)市場，會影響項目形象及檔次； 項目地勢不平，增加平整成平。,觀瀾府邸是粵西的重要交通樞紐，茂名規(guī)劃中的市中心，城市增值潛力大，而本項目位處商業(yè)中心旁，內(nèi)外交通便捷，位置優(yōu)越，且項目規(guī)模大，適宜建當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。,啟 示,part 3 市場環(huán)境分析,住宅市場分析,茂名住宅市場概況,茂名市商品房變化情況（1-9月）,注：上表含茂港區(qū)和經(jīng)濟適用房,2005年1-9月茂名市商品房竣工面積21.55萬平方米，銷售面積27.89萬平方米，作為70萬人的城市，人均開發(fā)量只有0.3平方米，主要是早期單位建房多及消費觀念、經(jīng)濟等因素的影響，使商品房開發(fā)較為滯后。 當(dāng)?shù)貥鞘行枨蟠笥诠?yīng)；2005年有優(yōu)質(zhì)大型樓盤出現(xiàn)拉動需求、樓價增長，2006年首季因無大樓盤推出，成交下降。反應(yīng)當(dāng)?shù)貥鞘袠O不成熟，而需求則可由優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品引導(dǎo)。,茂名市新建住宅成交情況(1-3月),供求情況,茂名住宅市場概況,產(chǎn)品情況 除名雅花園外，在售樓盤規(guī)模普遍較小，多為單體樓和園林簡單的小區(qū)樓，規(guī)劃設(shè)計呆板、無創(chuàng)新，外立面落后。 戶型設(shè)計以多層的大面積三房、四房為主，極少二房或一房，單位面積集中在130190平方米。特別是名雅花園所有戶型面積在135平方米以上，電梯洋房面積均在200平方米左右。反映市場仍停留在初級階段，市場啟動初期中上階層有較大的潛在需求。,主要在售項目產(chǎn)品設(shè)計列表,茂名住宅市場概況,產(chǎn)品情況 產(chǎn)品戶型設(shè)計水平低，實用性差，空間浪費大。,華景花園4房149m2,名雅花園4房168m2,設(shè)計不合理空間浪費大,次臥室過大空間浪費大,設(shè)計不合理,茂名住宅市場概況,價格情況 2005年1-9月茂名市住宅成交均價為1239元/平方米，較去年上升31%，06年第一季度則有輕微下降，主要是受個別產(chǎn)品影響所致。 市區(qū)商品房售價在14002600元/之間；根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖肱c肇慶及清遠等地接近,但樓價嚴重偏低,主要是市場尚未啟動,產(chǎn)品質(zhì)素不高,后期樓價應(yīng)有較大提升空間。 由于戶型偏大，某些產(chǎn)品總價高達45-60萬元，反映當(dāng)?shù)赜绣X人士具備較強消費能力。,茂名市主要在售樓盤,茂名住宅市場概況,銷售情況 質(zhì)素高小區(qū)盤銷售業(yè)績最佳，名雅花園公開發(fā)售當(dāng)天客戶排隊認購，五個月售出600多套住宅，銷售率達八成。而其它單體樓或質(zhì)素較差小區(qū)盤銷售速度則較為緩慢，反映影響銷售最重要的因素是樓盤質(zhì)素。,主要在售項目銷售情況表,觀瀾府邸住宅市場概況,供求情況 觀瀾府邸住宅市場發(fā)展仍較稚嫩，供求量少，今年在售商品樓盤約5、6個，全部均為05年甚至04年的剩余貨量，總供應(yīng)量7萬左右，已消化八成多，在售貨量極少。,近年觀瀾府邸住宅供應(yīng)一覽表（單位：）,觀瀾府邸住宅市場概況,供求情況 2002年2003年觀瀾府邸商品房開始出現(xiàn)，銷售也極為理想，基本能全部消化，主要是長期積聚一批既無能力自建住宅，又無福利分房的人士需購置居住物業(yè)。 2004年后住宅供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但需求卻驟然下降，消化率只有40%左右，直至目前仍主要是消化04、05年剩余尾貨。究其原因是前期消化了一批無房人士的購房需求后，后期供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但產(chǎn)品質(zhì)素低、規(guī)模小，難以吸引有一定經(jīng)濟能力及二次置業(yè)者購房。,啟示：低檔次產(chǎn)品已飽和，而消費力較強的中、上階層卻無合適的產(chǎn)品滿足他們消費需求。,觀瀾府邸住宅市場概況,產(chǎn)品情況 市場在售住宅有商品房及經(jīng)濟房，商品房近市中心，多為單體樓，且商住結(jié)合，臨馬路，環(huán)境較差；經(jīng)濟房均有小區(qū)，但不在市中心，均為多層住宅。 無論商品房還是經(jīng)濟房，整體質(zhì)素普遍偏低，設(shè)計落后，無園林或簡單園林，物業(yè)管理為初階的衛(wèi)生、門衛(wèi)服務(wù)。,在售樓盤產(chǎn)品情況,觀瀾府邸住宅市場概況,產(chǎn)品情況 住宅市場在售戶型普遍為大面積單位，主要是110150的三房和160190的四房，占總體市場超過90%。 住宅戶型設(shè)計水平較低、死板，空間浪費較大。,在售戶型面積分布情況,觀瀾府邸住宅市場概況,價格情況 2002年西湖苑樓價最高，主要是當(dāng)?shù)亻_發(fā)的第一個樓盤，稀缺性，其后供應(yīng)增加樓價下降，近一、二年樓價有輕微的回升趨勢。,觀瀾府邸樓盤歷年樓價發(fā)展趨勢（單位：元/）,觀瀾府邸住宅市場概況,價格情況 觀瀾府邸目前樓價水平偏低，一方面是因為地價成本低廉，另一方面是由于供需市場未完全啟動，產(chǎn)品質(zhì)素差，消費意欲低。 市場欠缺標(biāo)志性項目，項目質(zhì)素缺乏吸引力。在售樓盤總價在十幾至二十萬元之間，只適合低下置業(yè)階層。 目前觀瀾府邸樓價水平與其人口總數(shù)及人均收入相比，樓價偏低，樓價具備較大提升空間。,2005年觀瀾府邸在售樓盤價格情況表,觀瀾府邸住宅市場概況,銷售情況 樓市整體銷售情況不十分理想，主要是樓市并未完全啟動，產(chǎn)品質(zhì)素差難以吸引市民消費意欲。 由于市場尚處于起步階段，各開發(fā)商的營銷水平較低，也沒有聘請專業(yè)的銷售代理公司，銷售人員專業(yè)素質(zhì)不高。 產(chǎn)品缺乏包裝，廣告設(shè)計簡單，檔次較低，沒有吸引力。銷售均采用一次全推的方式進行，單位銷售散亂，銷售速度慢。定價也沒有有效的分離客戶，各單位間價格拉差小，同一樓層同一價格，朝向差、樓層高的單位滯銷。,觀瀾府邸別墅市場概況,供求情況 觀瀾府邸作為縣級鎮(zhèn)，用地限制條件少，前幾年大批自建房興起，數(shù)量達幾千間之多。 近年來，受土地使用限制，已沒有別墅用地批出，市場上只有零星二手別墅用地出讓。 價格情況 早期一手別墅用地出讓價在1000元/左右，目前個別二手別墅用地轉(zhuǎn)讓價預(yù)計已接近2000元/。 地價加建筑成本，一套自建房總價最低在50萬元以上，反映當(dāng)?shù)貍€人具備較強的經(jīng)濟能力。,觀瀾府邸別墅市場概況,產(chǎn)品情況 觀瀾府邸自建別墅多為單體，占地通常在100左右，自建面積大，層數(shù)大多為4-5層，建筑面積在400 左右。 自建別墅普遍素質(zhì)較高，用料上成，但設(shè)計意識落后，花園面積很?。ㄉ踔翛]有），別墅間空間窄小，建筑密度大。,觀瀾府邸湖邊路自建別墅,小結(jié)及啟示,當(dāng)?shù)貥莾r極低，與城市收入水平很不相稱，主要是樓市尚未啟動，產(chǎn)品質(zhì)素低，未能有效激發(fā)有消費能力的潛在需求，針對中、上階層的產(chǎn)品開發(fā)后將會誘導(dǎo)大批需求客戶，樓價也將大幅提升。 當(dāng)?shù)厝讼埠米越▌e墅，別墅地價也較高，反映當(dāng)?shù)赜绣X人士消費力強。目前，自建別墅地已絕無僅有，而早期自建房質(zhì)素、環(huán)境極低，針對未能購買自建地，或改善居住環(huán)境的二次置業(yè)人士，開發(fā)別墅物業(yè)市場發(fā)展空間極大。,商業(yè)市場分析,供求情況 茂名市2005年1-9月份商鋪供應(yīng)量是去年同期的2倍多，且成交價格顯著上升。 目前茂名市區(qū)商鋪供應(yīng)主要以臨街鋪為主,大部分樓盤的商鋪在推出后短期內(nèi)售磬，反映當(dāng)?shù)厣啼佂顿Y熱情比較濃厚。,茂名市商鋪成交量變化情況（1-9月）,茂名商業(yè)市場概況,產(chǎn)品情況 商鋪設(shè)計水平較低，門面窄、進深長，不便于使用。 商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。 商鋪面積大，較多60-150平方米，部分甚至整層出售。,在售樓盤商鋪情況,茂名商業(yè)市場概況,價格情況 商鋪售價較高,臨街鋪售價基本在1萬元左右,部分商鋪總價高達一、二百萬,反映當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ㄍ顿Y能力。 不同區(qū)位，商鋪售價相差較大，商業(yè)中心區(qū)售價在1萬元/左右，其余地段則在5000-7000元/之間。 位置好的商鋪價高且熱賣，反映客戶關(guān)注地段投資價值。,在售樓盤商鋪情況,茂名商業(yè)市場概況,項目位置,商業(yè)中心區(qū)：人民路南段、新湖路和匯景南北路，店鋪林立，人流集中，商鋪租售兩旺、價格最高。,東區(qū)：是新區(qū)，靠近縣府行政機構(gòu)，街道寬敞、美觀，以海濱大道為主，商業(yè)較為繁華，商鋪租售價格較高，僅次于商業(yè)中心區(qū)。,西區(qū)：新湖路以西，商鋪主要為新湖二路兩邊自建房首層，也有個別商品房商鋪租售，商業(yè)氛圍一般，距商業(yè)中心區(qū)較近。,南區(qū)：新湖路和人民路以南，街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時建筑，環(huán)境較差，海參批發(fā)街及農(nóng)貿(mào)市場生意較為興旺。,北區(qū)：主要為人民路北段及坡仔廠前路，基本為自建房首層鋪，環(huán)境一般，人流較少，商業(yè)氛圍弱，商鋪空置較多，租售價格較低。,商業(yè)布局,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,經(jīng)營類別 觀瀾府邸雖然人流較少,但商業(yè)經(jīng)營比較繁榮,主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為旅業(yè)、服裝、餐飲和發(fā)廊、五金，數(shù)量較多，反映當(dāng)?shù)匦枨蟠?，但檔次均比較低。 南區(qū)為水產(chǎn)市場及干貨集中銷售區(qū)域，道路狹窄，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,主要路段情況,酒店、旅館情況 觀瀾府邸酒店、旅業(yè)比較多，但經(jīng)營水平、檔次較低，基本上無配套，中低檔次旅館較茂名同檔次房價高，反映當(dāng)?shù)鼐频旰吐灭^需求較大。 隨著電白旅游業(yè)的加速發(fā)展，觀瀾府邸的酒店及旅業(yè)潛在需求不斷增長，而當(dāng)?shù)氐蜋n次的旅館難以滿足消費需求，星級酒店具備良好市場空間。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,水產(chǎn)、干貨批發(fā) 南區(qū)分布有海參批發(fā)街和農(nóng)貿(mào)市場，是為水產(chǎn)及干貨的集中銷售區(qū)，并集中較多水產(chǎn)經(jīng)營公司。但街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時建筑，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營。 海參批發(fā)街商鋪多為幾層的自建房，租金高達上百元，無轉(zhuǎn)讓商鋪，其規(guī)模及檔次的發(fā)展均受到限制，需要新的市場取而代之才能使當(dāng)?shù)馗韶浥l(fā)加速發(fā)展。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,供求特點 住宅底層都設(shè)置商鋪，臨街商鋪銷售理想，售價11000-18000元/，與茂名市區(qū)相近，當(dāng)?shù)厝司邆漭^強投資能力。 內(nèi)街商鋪價格較低，2000-8000元/；但銷售緩慢，反映當(dāng)?shù)厝丝粗赝顿Y價值而非投資成本。 項目附近的新湖花園全部是內(nèi)街商鋪，雖然正對市場，但開盤大半年只售出一間商鋪。一方面是定價太高，另一方面是當(dāng)?shù)厝耸客顿Y比較理智，關(guān)注升值潛力。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,產(chǎn)品特點 大部分商鋪門面2-6米，進深8-11米。 部分商鋪設(shè)計不合理，如首層不間隔，只有一條樓梯上二層，不便于分割租售。 商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。 商鋪面積范圍大，較多20-90平方米，部分整層或兩層一起出售。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,租賃特點 中心區(qū)商鋪很少轉(zhuǎn)讓，普遍是半年按金、半年租金，反映當(dāng)?shù)亟?jīng)商者有一定投資信心和資金實力。但位置較偏的地段商鋪空置較多。 新湖二路（項目附近）鄰近中心區(qū)和市場，靠近新湖路的商鋪租金較高，靠近本項目的租金較低。 南區(qū)步頭街是有名的海參批發(fā)街，據(jù)悉轉(zhuǎn)讓價格較高，且極少轉(zhuǎn)讓。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,主要商鋪投資回報率,投資回報分析 觀瀾府邸商鋪投資回報率在4-13%之間，跨度較大，主要是地段差些的商鋪定價太高，忽視市場需求。 回報率太低的商鋪其銷售狀況均極差，反映當(dāng)?shù)厝送顿Y比較理智。,觀瀾府邸商業(yè)市場分析,小結(jié)及啟示,當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r格極低情況下商鋪售價卻過萬元，反映對商鋪投資熱情濃厚，也有較高的經(jīng)濟能力，但是比較理智，關(guān)注投資回報，因此，本項目應(yīng)重視商業(yè)的開發(fā)比例，同時也要創(chuàng)造較好的投資升潛空間。 當(dāng)?shù)睾?、水產(chǎn)干貨批發(fā)經(jīng)營場所狹窄，建筑落后，本項目開發(fā)水產(chǎn)批發(fā)憑借其規(guī)模及檔次、交通位置較容易吸引水產(chǎn)批發(fā)街的經(jīng)營客戶及經(jīng)銷公司進駐。 當(dāng)?shù)芈灭^數(shù)量較多，但檔次低，隨著城市升級及旅游業(yè)的發(fā)展，逼切需求星級酒店。,part 5 swot分析,優(yōu) 勢,項目位于高水公路旁，與中心商業(yè)區(qū)僅距數(shù)分鐘步行路程，對外交通聯(lián)絡(luò)便捷，對內(nèi)承接城區(qū)成熟市政、生活配套； 項目四周景觀開揚，空氣清新，環(huán)境較好； 項目占地約200畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，易于營造規(guī)模效應(yīng)、完善項目配套及增加社會影響力，樹立項目標(biāo)志性形象。 項目西臨高水公路，南臨新湖二路，北面及東面均有規(guī)劃路經(jīng)過，路面線較長，增加商業(yè)價值。,劣 勢,項目缺乏硬性景觀資源支撐； 臨高水公路有噪音及灰塵影響； 項目周邊暫無商業(yè)氛圍，需依靠項目自身營造及逐步接受商業(yè)中心區(qū)的輻射； 發(fā)展商在當(dāng)?shù)厝狈χ?，對?dāng)?shù)厥袌霾皇煜?，增加市場進入及操作難度。,機 會,茂名、觀瀾府邸經(jīng)濟進入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的發(fā)展將逐步拉動區(qū)域?qū)ιa(chǎn)、居住、商業(yè)消費等需求的快速增長，為項目發(fā)展提供較為有利的外部條件； 當(dāng)?shù)厥袌鲆验_發(fā)樓盤及潛在的開發(fā)項目較少、水平不高，檔次極低，市場進入門檻相對較低，發(fā)展的主動性與彈性較強； 當(dāng)?shù)刂小⒏叨穗A層具備較強的消費能力，但目前面向該階層的產(chǎn)品為空白，項目開發(fā)中、高端產(chǎn)品迎來極好市場機遇。,威 脅,本地市場容量狹小，而本項目規(guī)模大，短期內(nèi)市場消化能力可能有限； 市區(qū)內(nèi)也有較多位置較好的待開發(fā)地塊，對項目存在較大的威脅，特別是位處城市發(fā)展方向新東區(qū)的開發(fā)用地； 目前市場尚未成熟，市場環(huán)境可變因素大，項目發(fā)展過程中將面臨較多的探索與風(fēng)險，需要靈活應(yīng)變市場變化； 當(dāng)?shù)啬壳皹莾r極低，已給消費者形成樓價低廉的錯覺，不便于項目售價拉升。,part 6 項目初步發(fā)展方向建議,開發(fā)條件因素,項目開發(fā)考慮因素,城市因素 現(xiàn)時經(jīng)濟較薄弱，但發(fā)展前景良好； 旅游資源發(fā)達，具備文化底蘊； 撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市地位提升，將向都市化發(fā)展，引致住房、商業(yè)、旅業(yè)的大量需求。 區(qū)位環(huán)境因素 項目內(nèi)外交通路網(wǎng)發(fā)達，聯(lián)系便捷； 周邊環(huán)境一般，視覺開揚，但缺乏硬性景觀資源； 現(xiàn)時缺乏商業(yè)氛圍、居住氣氛，但距中心商業(yè)區(qū)步行只需數(shù)分鐘。 項目因素 規(guī)模大，可建綜合、標(biāo)志性建筑 沿街路面長。,項目開發(fā)考慮因素,消費者因素 撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市集聚，當(dāng)?shù)厝丝谫|(zhì)與量都將不斷提升，拉動對房地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)素的需求; 本地或出外經(jīng)商而回家置業(yè)人士較多，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，具備較強消費力； 當(dāng)?shù)厝讼M熱情較好。 市場因素 商品住宅開發(fā)以低質(zhì)產(chǎn)品為主，未能滿足中、上階層消費需求； 商業(yè)零售業(yè)、餐旅業(yè)及以海參為主的水產(chǎn)批發(fā)業(yè)有較好市場基礎(chǔ)，但經(jīng)營檔次偏低，尚存在較大的發(fā)展空間； 商鋪投資熱情高漲，售價較高。,發(fā)展主題,主題構(gòu)建,發(fā)展主題,融 合 因 素 提 煉 主 題,城區(qū)腹地 大型 生態(tài),項 目,撤縣建區(qū) 邁向都市城市中心,區(qū) 域,市 場,呼喚高質(zhì)素豪宅,客 戶,向往優(yōu)尚生活 追逐私家領(lǐng)地,發(fā)展主題,城 中,生 態(tài),豪 宅,發(fā)展主題,假 日 棕 櫚 園,都市人的 生態(tài)家園 ,城中生態(tài)港，首席亞熱帶風(fēng)情私家庭院,城中：城市發(fā)展核心區(qū)域 生態(tài)：項目規(guī)模大、周邊空氣清新，自然，生態(tài)，健康 港： 停泊、歸屬、溫馨、釋放壓力 首席：唯一別墅小區(qū)，最好居住環(huán)境 私家：私人領(lǐng)地，身份，尊貴 庭院：“桃李羅堂前，榆柳萌后院”，中國人向往的院落情結(jié) 假日：體現(xiàn)別墅的渡假生活，也融合了項目發(fā)展旅游配套的特征 棕櫚園：亞熱帶休閑風(fēng)情，寓意休閑、回歸自然的生活；亞熱帶風(fēng)情小區(qū)環(huán)境易于營造。,主題解釋,棕 櫚 園,自然 生態(tài) 自我 歸真 的生活空間,棕櫚園 高貴脫俗的休閑生活,都市原生態(tài)的寧靜享受,棕櫚園,濃烈的東南亞園林風(fēng)情 熱情 健康 原始,棕櫚園,開發(fā)模式建議,發(fā)展模式,a區(qū)：別墅、商業(yè)街、會所 b區(qū)：五星級度假酒店（含星級會所、文化展覽館） c區(qū)：旅游、休閑商業(yè)街、水產(chǎn)批發(fā)市場,c區(qū),b區(qū),a區(qū),別墅滿足中、高階層住宅需求，填補市場空白。 當(dāng)?shù)鼐频隀n次偏低，星級酒店有良好市場發(fā)展空間，特別是隨著城市升級，旅游業(yè)的發(fā)展，酒店需求增加。 當(dāng)?shù)亟咒亙r值較高，因此沿路均開發(fā)街鋪，同時設(shè)置一定比例的水產(chǎn)批發(fā)商業(yè)。,發(fā)展時序,發(fā)展時序： abc 基于以下考慮： 別墅先啟動，滿足市場需求，同時快速樹立項目形象 人氣旺后再開發(fā)后期商業(yè)，便于價值提升 酒店以租為主，在c之前開發(fā)，便于帶動商業(yè)價值。,c區(qū),b區(qū),a區(qū),物業(yè)類型建議,中、高檔別墅,雙聯(lián)、多聯(lián)別墅： 首期開發(fā)以面積較寬裕的雙聯(lián)別墅為主，首先滿足最富裕階層需求，且樹立項目高檔次形象。 后期開發(fā)增加多聯(lián)別墅，拓寬客戶群。 戶型面積設(shè)計：,當(dāng)?shù)厝讼埠脤捲＞幼…h(huán)境，首期滿足最富裕階層的戶型面積設(shè)計應(yīng)稍寬綽些。 銷售單價參考當(dāng)?shù)刈越▌e墅地價及建筑成本確定，根據(jù)當(dāng)?shù)馗辉Ｈ耸康南M力，樓價應(yīng)具備較大升值潛力。 根據(jù)上述單價及總價相當(dāng)于或低于自建別墅造價，市場風(fēng)險承受能力強，后期根據(jù)市場反應(yīng)可適當(dāng)提升樓價。,旅游休閑商業(yè)街,由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型,項目南側(cè)新湖路以購物、休閑商業(yè)街為主 商鋪售價初步建議：5000元/m2,休閑商業(yè)街,由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型,特色飲食文化街,旅游休閑商業(yè)街,項目西側(cè)高水路以特色飲食為主 商鋪售價初步建議：5000元/m2,水產(chǎn)批發(fā)街,項目c區(qū)可開發(fā)二條內(nèi)街及一條外街，以經(jīng)營海參、海膽、魚蝦等水產(chǎn)干貨及部分濕貨、農(nóng)副產(chǎn)品為主。 建筑形式為2-3層的獨立鋪。 商鋪售價初步建議：首層：4000元/m2，二層2000元/m2。,星級酒店,集商貿(mào)、度假、娛樂于一體,紀念館與展覽館,宏揚冼夫人優(yōu)秀歷史文化，展示地方風(fēng)土人情,銷售收入預(yù)測,項目成本估算 地價成本:20萬元/畝x194畝=3880萬元 建筑成本:129589m2x0.8(容積率) x800元/m2=