易居-2010年3月上海華麗家族匯景天地項目整合營銷策略報告199p.ppt

,華麗家族匯景天地,項目整合營銷策略報告,序。,豪宅， 在當今上海土地資源日益稀貴之際，城市中心領域的豪宅公寓更成為富豪趨之若鷺的藏品，其資源的稀缺價值，地位身份的象征價值，前景發(fā)展的優(yōu)質價值都使得上海市中心豪宅成為富豪們的寵兒。 華麗家族，享譽豪宅領域的領先品牌，此次攜企業(yè)最核心的尖端品質和豪宅理念，在上海中心再一次打造上海豪宅市場的領先標志，將又一次的征服上海！ 易居中國，期待與華麗家族再次牽手，將項目的價值通過優(yōu)化無限表達，充分利用企業(yè)資源的整合運營，與華麗家族共同打造上海的華麗篇章。,contents:目 錄,第壹章 上海 匯聚豪宅的中央領域,第貳章 世博濱江定義豪宅的新基準,第叁章 以奢侈品的角度解讀產品,打造上海奢侈品級公寓顛峰夢想,第肆章 360。奢侈品營銷策略,第伍章 易居中國的資源,part 1 項目開發(fā)環(huán)境分析 part 2 項目市場環(huán)境分析,第壹章,上海匯聚豪宅的中央領域,項目開發(fā)環(huán)境分析,part 1,項目開發(fā)環(huán)境分析,項目區(qū)位 內環(huán)內盧灣區(qū) 項目四至 東鄰 江南造船新苑，南臨 中山南一 路（內環(huán) 線），西鄰魯班路 （南北 高架），北鄰 瞿溪路 項目相對區(qū)位描述 與2010年世博規(guī)劃區(qū)一路之隔 距打浦商圈約1.2公里 距淮海路商圈及新天地約2.5公里 距徐家匯商圈約3.5公里 距離人們廣場及南京路商圈約4.5公里,內環(huán)內，上海住宅開發(fā)的核心區(qū)域；盧灣區(qū)，上海傳統高端住宅聚集區(qū)； 本案位于上海中心城區(qū)和房地產開發(fā)核心區(qū)域，各項軟硬件成熟，具備良好的開發(fā)配套條件,雙核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯,項目開發(fā)環(huán)境分析,景觀資源稀缺型城市，“一江、一河、一山、一園”在房地產開發(fā)中地位尤為重要。 自陸家嘴開發(fā)以來，黃浦江沿江兩岸地區(qū)已成為豪宅開發(fā)的“競賽場”。 從09年銷售情況來看，沿江地帶已成為上海價格標桿區(qū)域，目前銷售單價在6萬12萬元/平方米。,已形成濱江豪宅開發(fā)聚集帶的重要成員,華府天地,項目開發(fā)環(huán)境分析,隨世博規(guī)劃的展開，盧灣濱江板塊的土地屬性也發(fā)生轉變，而海珀日暉、豐盛王朝等項目的開發(fā)，盧灣沿江地區(qū)正逐漸崛起一個可與“新天地區(qū)域”相抗衡的新興板塊。,濟南路8號,錦麟天地,翠湖天地嘉苑,翠湖天地御苑,翠湖天地雅苑,海珀日輝,盧灣濱江世博豪宅板塊,新天地豪宅板塊,豐盛皇朝,華麗家族匯景天地,盧灣世博濱江板塊迅速崛起,項目開發(fā)環(huán)境分析,2010年上海世博會受到國家和政府的鼎力支持，規(guī)模巨大影響遍及全球。展期從2010年5月1日至10月31日，歷時184天，預計吸引7000萬人次的海內外游客參觀。,本案零距離世博園區(qū)，優(yōu)勢配套資源共享，7000萬游客為本項目帶來了巨大的潛在客戶資源（新豪宅價值點“一園”）,零距離2010年世博會，上海新豪宅價值點,項目開發(fā)環(huán)境分析結論,區(qū)位城市雙核心區(qū)域、盧灣沿江新崛起豪宅板塊 景觀一線江景，濱江豪宅開發(fā)聚集帶的重要項目 規(guī)劃地鐵上蓋復合型項目 產品舒適性、全裝修、大宅 資源零距離2010世博會，政府提供的優(yōu)質配套資源，7000萬參觀游客潛在客戶資源 實力發(fā)展商“國際社區(qū)、高端住宅開發(fā)專家”，專注開發(fā)高端住宅,項目具備開發(fā)豪宅的各項優(yōu)勢條件 上海豪宅市場已發(fā)生格局性的變化，豪宅產品也從簡單的地段決定一切，向復合多元性發(fā)展 盧灣已經從普通的傳統住宅區(qū)發(fā)展成了市級的豪宅區(qū)，競爭格局已經從區(qū)域變?yōu)榱巳蟹秶?項目市場環(huán)境分析,part 2,上海豪宅市場供求分析,注：由于2009年樓市價格呈躍升態(tài)勢，導致豪宅（500萬以上）供應和成交均出現大幅增加,2009,2008,2007,2006,受國內外經濟變化的影響，高端住宅集體發(fā)力，調整價格推高房價，使2009年成為名副其實的“豪宅銷售年”。,資源性豪宅區(qū)黃浦江濱江沿線,傳統地段型豪宅區(qū)華山路沿線,新型地段型豪宅區(qū)新天地周邊,財富海景,世茂濱江,白金灣府邸,浦江公館,綠城黃浦灣,尚海灣豪庭,湯臣一品,王子晶品,御華山大廈,新華路1號,御翠豪庭,鵬利海景,外灘九里,海珀日暉,09年在售豪宅分布示意圖,豪宅板塊由原由的單一地段型和資源性向復合型變化,資源型豪宅區(qū)景觀、產品、配套、資源 以黃浦江的江景為核心賣點，依托黃浦江，沿黃浦江沿岸打造。 代表項目：湯臣一品、世茂濱江、華潤黃浦灣,傳統地段型豪宅區(qū)人文、配套、產品、景觀 上海傳統高尚住宅區(qū)，人文底蘊豐厚，歷史名人輩出；以傳統高尚居住區(qū)華山路為核心向四周輻射區(qū)域。 代表項目：御華山、新華路1號、外灘九里,新型地段型豪宅區(qū)配套、產品、景觀、人文 毗鄰頂級cbd區(qū)域，由于整體規(guī)劃而形成的新興區(qū)域；基于整體配套的優(yōu)勢，而打造的新型地段型豪宅區(qū)。 代表項目：翠湖天地、蘭馨公寓、,產品創(chuàng)新型豪宅產品、景觀、配套、人文 超越傳統意義上豪宅依托的地段、景觀等要素；以創(chuàng)新、獨特的產品為核心賣點，另辟蹊徑 代表項目：星河灣,14,豪宅板塊變化,景觀、人文、配套、產品為四大類豪宅板塊的核心賣點,“新豪宅主義”重新定義上海豪宅標準 上海傳統豪宅定義 座落於上海市中心核心地帶 具有良好的外部配套資源和環(huán)境景觀資源 較舒適的居住尺度 上?！靶潞勒髁x”的重新定義 除具有優(yōu)勢地段資源外，更強調項目資源的綜合性配置，通過一流的內部資源配置，體現綜合優(yōu)勢價值，強化項目整體的領先性，主要表現在產品、裝修、服務、配套等方面有更高配置要求，同時也成為上海豪宅發(fā)展的趨勢。,豪宅標準變化,產品、裝修、服務、配套定義新豪宅,白金灣府邸 60000-120000元/,外灘九里 55000-70000元/,湯臣一品 90000-150000元/,海景1號 90000-120000元/,綠城黃埔灣 70000-100000元/,海珀日輝 60000-110000元/,尚海灣豪庭 55000-90000元/,財富海景 60000-80000元/,世茂濱江 50000-80000元/,沿江資源型豪宅項目單價全面突破10萬,目前濱江豪宅銷售價格已經突破10萬元/平方米， 已經成為上海價格標桿區(qū)域,沿江豪宅新增供應面積段分析,本案產品面積段屬豪宅市場供應稀缺產品,占供應總量的53%,占供應總量的近30%,注： 1、統計時間：2008.7至今 2、市中心（黃浦、盧灣、靜安、長寧、徐匯）；北區(qū)（嘉定、普陀、寶山）；其他（未說明區(qū)域）,上海本地客戶和江、浙客戶逐漸成為主力，多個項目都占50%以上 港、澳、臺客戶在多個項目中比例逐步下降， 由于受限外的影響，境外客戶基本消失，在個別有境外客戶成交的項目中，占比不足2%。,18,豪宅客戶分析,本地、江浙客戶逐步成為主力，港澳臺客戶比例下降,從參考項目成交客戶的年齡構成來看： 各項目成交客戶的年齡段相對的集中，基本一致，具有共性 客戶年齡更趨年輕化3545歲，年齡段構成了豪宅成交客戶的絕對主力,而25-35歲年齡段客戶也占據相當比重,19,成交客戶主力年齡段更趨年輕化,豪宅客戶分析,從上圖看到，隨著本國，本地區(qū)富豪的崛起，客戶構成正發(fā)生質變。 尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到長三角地區(qū)及本國富豪，以及上海本地人的比例正逐步遞升。 整體經濟的走勢、對通脹的不確定、人民幣對外幣值的波動，國外客戶的購買力受挫，國內富豪階層投資、保值目標鎖定國內，本地客戶及國內客戶明顯提高。 隨著中國經濟的整體走強，以及經濟環(huán)境的走勢，預計本地客戶、國內客戶的比重仍將繼續(xù)擴大。,2010年的客戶構成更將以本地及國內客戶為主,20,豪宅客群變化,豪宅目前客戶正發(fā)生“質”的動態(tài)變化,2010年上海豪宅供應分析,保守估計10年高端住宅上市22個項目，總體量約132萬平方米（按50%推量計算總供應量將達65萬平方米） 09年“豪宅銷售年”，10年“豪宅供應年”,從中央政府指導意見、中央部委實施方案到上海的地方實施細則，在不到一個月的時間內連續(xù)出臺，合計達到六次，出臺的密度、頻次實屬首次；高頻次、快反映、全方位、力度逐步加大,市場風險提示,經歷一年的上升期，抑制性調控政策再次出臺，市場可能進入一個新的調整期,豪宅板塊向復合型發(fā)展上海豪宅已經形成資源型、傳統地段型、新型地段型、產品創(chuàng)新型豪宅的劃分格局，景觀、人文、配套、產品為各板塊的核心賣點 上海豪宅市場新豪宅主義當道奢華裝修、完備配套、服務必不可少 本地豪宅客戶比重加大同時客戶年齡向年輕化發(fā)展 09年豪宅市場井噴09年的豪宅市場，在經濟、貨幣、政策等多重因素的影響下，成交量井噴，2010年豪宅市場走勢前景看好，但未來經濟、貨幣政策走勢不確定 全市范圍供應量較大2010年豪宅供應量保守預計達到新增65萬，全市范圍內競爭激烈,23,上海豪宅展望,機會與威脅并存,part 1 項目定位 part 2 價格定位 part 3 客戶定位 part 4 項目建議,第貳章,世博濱江定義豪宅的新基準,項目定位,part 1,核心營銷思考,2大思考，解疑產品定位方向,？,問題,1、本案如何在激烈的豪宅競爭中破局而出？ 2、作為華麗家族作品之一，項目如何延續(xù)華麗家族品牌在高端住宅市場的地位？,白金灣府邸 60000-120000元/,外灘九里 55000-70000元/,海珀日輝,定位思考,北外灘板塊,陸家嘴板塊,外灘板塊,湯臣一品 90000-150000元/,豐盛皇朝,華麗家族 匯景天地,盧灣世博 濱江板塊,？,誰是盧灣世博濱江豪宅代言人,項目賣點： 綜合體項目、一線江景、豪華裝修、緊鄰世博浦西會場是該項目主要賣點,海珀日暉,定位思考,定位思考,海珀日暉,綠地企業(yè)多年從事中端住宅開發(fā)為主； 海珀日暉作為其進入高端公寓住宅市場的第一個項目，在各方面均有不足；軟硬件在支持產品豪宅定位上均顯不足（戶型、售樓處、街區(qū)、模型、銷售服務) 以地段定價格，缺乏豪宅全面支撐，高價位住宅,定位思考,海珀日暉,預計開盤樓棟,項目賣點： 皇朝會高端會所、一線江景、豪華裝修、緊鄰世博浦西會場是該項目主要賣點,定位思考,豐盛皇朝,定位思考,豐盛皇朝,新世界作為港資開發(fā)企業(yè)，擁有較高端住宅開發(fā)經驗，； 但，項目體量大（首期5棟1000套），與豪宅開發(fā)的稀缺要求有差距 產品舒適度差（2梯10戶高層產品） 雖然有較好的包裝，但產品支撐不夠，區(qū)域性高級公寓,定位思考,豐盛皇朝,板塊豪宅代表缺位,盧灣濱江世博板塊新崛起的豪宅板塊,定位思考,華麗家族自創(chuàng)立之日起，就一直專注于上海中心城區(qū)精品住宅的開發(fā)，以“開發(fā)的是土地，經營的是藝術，創(chuàng)造的是價值”為經營理念，憑借專業(yè)和富有活力的團 隊，成功開發(fā)了“檀宮”、“浦東華麗家族花園”、“華麗家族古北花園”等滬上知名的精品樓盤， “華麗家族”已經成為上海市頗具知名度和美譽度的地產品牌。,國際社區(qū) 高端住宅 開發(fā)專家 “華麗家族”高端開發(fā)品牌在上海已深入人心,華麗家族傳承與延續(xù),定位思考,檀宮古北頂級別墅 華麗家族聯洋國際社區(qū)頂級公寓 華麗家族古北花園古北國際社區(qū)頂級公寓 華麗家族匯景天地 盧灣世博濱江,定位思考,占地面積：18185.3平方米 容積率 ：4.1 建筑面積：137404平方米 住宅46200平方米（共200戶） 公寓式酒店20418平方米（229戶） 商業(yè)32569平方米（其中地下24366） 綠地率 ：35% 機動車位：589 個,項目特色 住宅、商業(yè)、辦公綜合項目 地鐵上蓋建筑 復合立體商業(yè)系統,4號線,13號線,項目分析規(guī)劃分析,全裝修（標準4000元/平方米） 7-31層，5梯四戶、約200套 主力面積：200-250平方米,產品特色：舒適型、全裝修、大宅 5梯四戶保證私密性與舒適度 200套左右保證生活品質、稀有,項目分析產品分析,舒適型、全裝修、大宅,獨特商業(yè)形式，形成多層次商業(yè)，顛覆傳統裙房商業(yè)模式，將“高端商業(yè)社區(qū)化”,項目分析配套分析,復合型商業(yè)體系，高端商業(yè)社區(qū)化,商住復合體+多層次立體商業(yè)+地鐵商業(yè),高端會所配套及服務，提供專屬業(yè)主社交休憩空間。,項目分析配套分析,t,優(yōu)勢- 位於上海中心區(qū)域，地段優(yōu)勢明顯綜合環(huán)境優(yōu)勢 縂建面積達到13萬平方米，是市中心規(guī)模型樓盤規(guī)模優(yōu)勢 大戶型公寓，舒適度高戶型面積優(yōu)勢 華麗家族品牌開發(fā)開發(fā)能力優(yōu)勢,劣勢- 樓體近高架、周邊環(huán)境較為嘈雜（可通過頂級裝修、服務、內部配套資源彌補將不足轉換為專案優(yōu)勢） 戶型、面積段較為單一 住宅樓體1-5層為辦公，對高區(qū)住宅生活形成影響,機會- 與中心豪宅競爭項目相比，擁有無可比擬的浦江景觀優(yōu)勢 2010年世博會是歷史機遇，使板塊成為世所矚目的焦點，政府的配置優(yōu)質資源，盛會帶來量多質優(yōu)的客戶群，客戶層面由全市躍升到全國乃至海外。 盧灣濱江正逐步崛起新豪宅板塊，開發(fā)力度和項目價格正迅速攀升。,威脅- 2010年豪宅集中供應，項目面臨激烈競爭 浦江兩岸是豪宅區(qū)域集中區(qū)域，濱江景觀是共有資源 沿江豪宅多數擁有雙重賣點，而本項目特色不突出,分析,s,w,o,項目已具備了地段、規(guī)模、產品、品牌、稀缺性等等作為上海一線豪宅基礎，有機會也有能力打造成全市級第一梯隊新豪宅 。,42,地理位置：內環(huán)內，正盧灣，濱江豪宅區(qū)，一線江景世博零距離 多重優(yōu)勢急于一身，結合世博機遇 ，填補區(qū)域空白 產品標簽：復合豪宅項目，舒適型全裝修大宅，高端商業(yè)社區(qū)化 小體量住宅保證稀有、全裝修大宅保證舒適度、高端商業(yè)社區(qū)化及高度會所服務保障生活質量 戰(zhàn)略意義：華麗家族品牌厚積薄發(fā)，高端豪宅又一力作 從“古北花園”到“檀宮”，華麗家族品牌在高端各產品住宅領域建造了難以逾越的高峰,項目分析項目坐標,項目的地理位置、產品標簽、戰(zhàn)略意義的重疊， 描繪處我們項目形象 城市新核心，復合豪宅區(qū) 盧灣 . 第一 . 大宅,43,項目分析項目定位,客戶定位,part 2,百年上海，城市棲息者的演變 上海只有百年歷史，而上海人這個概念也有一個演變的過程,新老上海人+外國人,常駐民+移民,原住民,移民+原住民,老上海人+新上海人,過去,現在,將來,最早以前 居住在浦東、寶山、南匯、嘉定、松江等區(qū)域的原住民,上海開埠 江蘇、浙江等地區(qū)移民開始涌入，尤以蘇北、寧波最多,改革開放 移民潮真正掀起，國內各地移民進入上海，從此上海發(fā)展增速,國際大都市 國際化城市的定位使得國外人士成為了上海新的人口組成部分，并且其比重在不斷地增加,國際移民城市 隨著城市在國際地位的提升，外來務工者的數量和生活周期會增加，預期會成為一個國際化的移民城市,關鍵詞：國際人口導入增加,客戶定位歷史演變進程,200個國家和國際組織參展，7000萬人次參觀，預計收入900-1500億元 將發(fā)揮現代化國際性文化交流和商務服務中心的功能 通過世博會平臺，長三角與國際人流、物流、商流、信息流的聯系得以加強，實現國家提出的把長三角打造成具有較強國際競爭力的世界級城市群這一戰(zhàn)略 文化盛宴，軟實力的提升，海派文化的宏揚,上海因世博會而精彩 2010年世界矚目/全球眼界,在此契機下，本項目位于盧灣世博濱江豪宅區(qū)，其客源將更趨放大,客戶定位契機,世博效應,長三角乃至全國 （30%）,外籍 （含港澳臺20%）,上海 （50%）,盧灣傳統豪宅區(qū)價值,濱江價值,地段價值認同,對于稀缺景觀資源追求,身份標簽,商貿平臺,全球眼光,上海新的發(fā)展中心,屬地三重價值引入國內乃至全球客戶,客戶定位價值引導客戶,城市移民（長三角/全國） 城市棲居客（上海） 跨國移民（外籍）,我們的客戶,借世博平臺，把上海作為產業(yè)發(fā)展重要據點,+,盧灣、內環(huán)內、濱江、世博地段價值的認同,+,步入上流階層，處于事業(yè)高峰，看重身份標簽，對于市中心的歸屬感較強,多個城市置業(yè)經歷，看好上海發(fā)展，自住兼投資需求,+,需求,個性特征,來華務工、長期居住在上海、在上海組建家庭，或者本身是華裔，葉落歸根,通過世博會進一步認識和喜歡上海，在上海有長期工作和商貿需要,客戶定位客戶素描,經過多年植根上海，華麗家族在打造多個豪宅的同時已經鑄就了其豪宅的血統,華麗家族豪宅血統- 品牌號召力形成附加價值,古北華麗家族,聯洋華麗家族,檀宮,等,客戶特征,需求動因,品牌驅動，實質是對產品力衍生的品牌價值的認同；以購買特定品牌物業(yè)保值增值、收藏為主要動機,有過華麗家族旗下項目置業(yè)經歷，對其產品或服務較為認同；自身有投資、自住和收藏需求,客戶定位品牌追隨者,客戶案例1身份標簽更新型置業(yè)的上海精英：張先生,客戶定位客戶案例,客戶案例2處于事業(yè)巔峰期的國內制造業(yè)領袖：何先生,客戶定位客戶案例,客戶案例3溫州商人意見領袖：南先生,客戶定位客戶案例,價格定位,part 3,板塊的開發(fā)強度和開發(fā)力度，使濱江豪宅板塊形成較明顯的價格浦西與浦東分化； 陸家嘴板塊國際性金融中心的定位使板塊住宅價格成為濱江豪宅的頂峰； 而浦西沿江各板塊，在價格上沒有明顯差異,浦西沿江各板塊，價格差異不明顯,徐匯濱江板塊 2007年啟動,白金灣府邸 56153元/,外灘九里 68245元/,海珀日輝 74925元/,尚海灣豪庭 46795元/,湯臣一品 120248元/,中糧海景一號 111223元/,綠城黃浦灣 59255元/,價格定位,豪宅板塊的價格分化,浦西沿江板塊價格上限70000元/平方米，下限50000元/平方米,注：2009年7月-2010年2月23日成交數據,價格定位,沿江豪宅價格特點：報價與成交價背離,價格定位,針對資源價值相近、區(qū)位接近的四個項目外灘九里、綠城黃浦灣、海珀日輝、尚海灣豪庭作為定價參考競品：,外灘九里 68245元/,海珀日輝 74925元/,尚海灣豪庭 46795元/,綠城黃浦灣 59255元/,價格參考項目的選擇,價格定位未來走勢的價格修正,通過豪宅公寓在售競案的系數比較，推定項目價格為：,日暉海珀價格/比擬系數*所占比重+尚海灣豪庭/比擬系數*所占比重+綠城黃浦灣/比擬系數*所占比重+外灘九里/比擬系數*所占比重= =64925/1.105*0.4+46795/0.935*0.2+49255/1.02*0.2+58245/1.035*0.2=54424元/,本項目毛坯靜態(tài)價格為54000元/平方米,考慮到2010年市場走勢的不確定性，本項目價格浮動預計在10%左右 本項目公寓整盤均價為在59000元/平方米 項目價格54000-59000元/平方米,價格定位未來走勢的價格修正,裝修標準價格為4000元/平方米（含裝修溢價），本項目價格為 58000元/平方米63000元/平方米,濱江景觀+世博景觀，是本項目重要賣點 高區(qū)景觀住宅：低區(qū)非景觀住宅=1：1.52 高區(qū)景觀住宅價格可沖擊810萬/平方米 （對外提升形象報價，對內掩護低區(qū)價格快速去化）,價格定位未來走勢的價格修正,項目建議,part 4,市場背景考量：1、宏觀調控增加了01年市場的不確定性； 2、作為項目主賣點的世博會將在2010年5月正式開幕，大量客戶需前期蓄水 項目銷售考量：發(fā)展商對資金回籠及銷售周期的要求 競爭項目考量：2010年是上海豪宅供應年，中心城區(qū)豪宅扎堆上市，競爭激烈,項目建議入市時機建議,入市宜早不宜晚，充分利用世博契機，及早進入占領競爭高地 建議在世博會前入市,項目建議辦公產品建議,辦公屬性產品分布在4幢建筑內；其中又有2幢中1-5層為辦公，7層以上為住宅；,辦公產品銷售及利潤前景？ 不同客群的互相影響？ 辦公人群公用設施對高端住宅整體形象營造的影響，進而對銷售的影響（減分）。,建議： 1、小戶型酒店公寓，與住宅一體包裝，作為整體推向市場銷售。 2、江景住宅高價位掩護小戶型價格提升，增加酒店公寓利潤空間。 3、待住宅銷售達80%以上，酒店公寓上市，以減少對住宅銷售的影響。,項目建議商業(yè)產品建議,商業(yè)面積：32569平方米（其中地下24366） 大體量商業(yè)存在對住宅品質有較大影響，作為高端性價比較高的項目，若商業(yè)形態(tài)雜亂或品質低，會不利與住宅的銷售。,建議： 1、商業(yè)引入泛會所概念，以高端商業(yè)住宅配套，提升項目整體價值。 2、引入知名會所管理公司對泛會所進行會所管理服務（如悅榕莊），提升服務附加值。,part 1 產品形象概念定位 part 2 產品核心價值研判 part 3 產品廣告設計定位,第叁章,以奢侈品的角度解讀產品,在“復合型豪宅”的定位下， 我們所要面對產品差異化已非常清晰。 我們也將脫離上海普通豪宅的競爭市場、塑造出擁有唯一性和資源型復合的豪宅概念提升策略。 將華麗家族匯景天地以藏品的姿態(tài)，更好更新的充分表現， “奢侈品級豪宅”概念，將是我們?yōu)檫@個項目所做的形象定位，那么她的內涵是怎么樣的,“我之所以能看得更遠，是因為我站在巨人的肩膀上！” 英 isaac newton牛頓,解讀項目形象定位,不同的地段和資源，將造就不同的【奢侈名品級豪宅】 在上海盧灣、濱江、世博園區(qū)， 一個與身俱來的城市標志地段， 我們將如何塑造【 華麗家族匯景天地 】,解讀項目,讓世博濱江，重新想象、重建信仰 華麗家族匯景天地廣告包裝思路,在上海，支撐頂級豪宅的概念并不多， 但是，通常只要有一個，就足以撐起一片天！ 兼顧濱江與金融核心區(qū)的陸家嘴不必多言，單價10萬以上樓盤的匯聚地； 徐匯濱江的崛起，毫無疑問得源于黃浦江的稀缺江景資源； 華山路板塊的復興、新天地板塊的火熱，得益于深厚的人文底蘊,解讀項目形象定位,匯景天地擁有什么？ 君臨萬眾矚目的世博會。 前瞰黃浦江。 偎依內環(huán)內的內盧灣深厚人文底蘊。 任何一點，都足以讓匯景天地傲視上海， 何況三大優(yōu)勢融于一身！,解讀項目形象定位,再看世博， 世博，不僅僅是世博， 世博，將讓一個板塊站在巨人的肩頭， 取得更令世人矚目的成就！,解讀項目形象定位,解讀項目形象定位,1970年，大阪世博會，最成功的世博會之一，以大阪為核心的關西經濟帶造就了日本經濟長達十年的輝煌！ 政府并未停止對世博園區(qū)的投資建設開發(fā)，歷經十年，1980年建成萬博公園！持續(xù)投入帶動了整個區(qū)域的經濟發(fā)展！ 2000年，德國漢諾威， “當我們獲悉申辦世博會成功的時候，我們意識到這為漢諾威市的發(fā)展帶來了機遇”。 德國漢諾威市市長施馬爾施蒂克博士。 世博之后，世博園區(qū)成為高端it行業(yè)、藝術、媒體、創(chuàng)意企業(yè)的樂土，成為漢諾威最具未來活力的城市新興版圖！,未來上海世博會后，世博濱江除了位列資源型灣景板塊，與紐約長島、洛杉磯比佛利山莊、東京東京灣、悉尼雙水灣、香港淺水灣、新西蘭霍克斯灣區(qū)、布里斯班魯沙灣區(qū)、吉隆坡布茹拉灣不相上下外，可以看看館、觀觀江，還缺？ 我們認為上海將會延續(xù)大阪世博的策略，無論政府也好、投資商也好、發(fā)展商也好等等都不會對世博停止建設及發(fā)展，所以未來世博濱江將是上海雙中心戰(zhàn)略中一顆別致的星星，將會形成新型亞太經貿焦點的舞臺。,解讀項目形象定位,因此，對于世博板塊而言，世博會后，將是另一個輝煌十年的開始！,解讀項目形象定位,領導者 （霸氣、不怒自威）,超脫的,內涵的,廣告調性,一張名片,一個意義,一種高度,第一如何煉就？,解讀項目形象定位,一張名片。,傲享世博第一排，與世博水乳交融般的融合。 首先，要以足夠高的姿態(tài)， 向市場遞上一張足夠震撼的名片， 一鳴驚人，一出就不凡，一上來就震住全場。,解讀項目形象定位,解讀項目形象定位,一種高度。,世博濱江，一種居住文化的融合。 未來最具發(fā)展?jié)摿Φ臑I江板塊， 即將隨著世博會的召開，即將融入頂級濱江居住區(qū)的范疇。 如果說世博頭牌是一朵璀璨的煙花， 坐享濱江則是一份永恒的資本與高度。 世博之后，后世博階段的濱江生活也將面臨一次全新的融合， 也是一次起點最高的融合，站在世博肩頭的融合！,解讀項目形象定位,一個意義。,小康型,新富型,富裕型,富豪型,溫飽型,自我實現需要,尊重需要,歸屬和愛,安全需要,生理需要,高級（精神層面）,低級（物質層面）,精神層面的共鳴與融合才能打動,這是一種精神層面的融合。,解讀項目形象定位,歸結到個體消費者的意義， 不只在于提供了一個真正高品質的、奢適的居住場所， 更在于提供了一個顯性的、充滿證言的標簽。 一個no.1的房子，一個no.1的身份符號， 一個no.1的領域，一個no.1的圈層。,解讀項目形象定位,解讀項目形象定位,屬性融合：城市中心地段與居住屬性的融合。 景觀融合：成熟城市配套與世博景觀的融合。 風格融合：國外設計理念與中國傳統的融合。 形態(tài)融合：多重商業(yè)、居住形態(tài)的融合。 階層融合：老上海與新上海居住者的融合。 項目所倡導的這種現實與精神的融合， 不正是房地產的一種信仰嗎？,我們的推廣總精神（slogan）： 我既信仰，心融萬相。 脫離與其它類似物業(yè)的同質化競爭，在客戶心里形成獨特的價值形象，并通過漸進的過程，滲透到客戶的心里面，順利引導價值置入。 這個項目口號很特殊，與其它樓盤相比，它的確與眾不同。 仔細去體會，會發(fā)現其深刻的內涵。,解讀項目形象定位,視覺表現。,形象定位logo,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,形象定位vi識別系統,世博版權歸屬問題，畫面有待修正。,活動融合。,融合頂級奢侈品品牌，融合易居的高端客戶資源。,渠道定位奢侈品sp,融合易居的高端客戶資源。 佘山有了度假別墅，江邊怎能少了一套精神棲所。,渠道定位奢侈品sp,融合太上湖的客戶資源，上海黃浦江，蘇州太湖，雙重吸引力，只需一個引爆點，傾倒?jié)M座高朋。 四月中，梁朝偉劉嘉玲夫婦將再度光臨華麗家族太上湖，與梁氏伉儷近距離接觸、共賞她們的愛巢，必將吸引眾多滬上高端客層眼球。以此作為契機，吸引潛力客群關注，上海、蘇州兩遍梳理。 新聞發(fā)布會：濱江頂層vip接待廳啟用，首座世博全景樣板屋。 共賞梁氏伉儷愛巢活動招募會。,渠道定位奢侈品sp,輿論融合。,主題炒作融合新聞事件炒作 四至六月份上海各大主流傳媒全面引爆,新聞整合輿論引導,主題炒作一：概念上的炒作。 引題：從世界的角度解讀。 關于融合的思考 - 匯景天地所引發(fā)的世界觀。 解題：從發(fā)展的角度思考。 重構濱江版圖，一次事關都市發(fā)展的思考。 破題：用專業(yè)的審美欣賞。 匯景天地、一次值得尊敬的自我超越。 總結：用深邃的思考挖掘。 世博后，才會誕生真正的世博濱江。,新聞整合事件炒作,主題炒作二：產品上的炒作。 引題：關于匯景天地的價值解讀。 關于價值的思考 - 十年前老靜安，五年前的陸家嘴濱江， 近在眼前的世博會。 解題：從外而內思考匯景天地。 日本與漢諾威世博后十年取得何等成就？上海市政府在 世博會后將會對世博板塊進行怎樣的再融合？最直接受 益者將是誰？ 總結：匯景天地的產品力。 走遍浦江兩岸，哪些產品更具綜合優(yōu)勢？更具性價比？,主題炒作三：事件炒作。 事件：頂層接待中心公開。 新聞：上海最高的接待中心落戶盧灣。 世博全景人居體驗中心邀您作中國館的客人。 事件：梁氏伉儷愛巢共賞之旅招募。 新聞：與梁朝偉劉嘉玲近距離接觸。 - 共進午餐?分享生活的品味? 事件：奢侈品或名人聯動。 新聞：奢侈品、名人效應。 產品核心賣點炒作： 新聞：超萬平米綠地（化）- 市場熱點：市中心高綠化。 ,新聞整合事件炒作,part 1 整體營銷推廣策略 part 2 華麗家族產品運營方法 part 3 匯景天地推廣策略 part 4 匯景天地銷售策略,第肆章,360。奢侈品營銷策略,內盧灣/濱江/世博景區(qū)作為上海核心黃金地段的無限價值已經毋庸置疑 為吸引更多認同，我們把匯景天地定義為【奢侈品級豪宅】 因為它的第一性和唯一性，才能網羅更多的客戶 我們將通過易居中國獨有的廣泛營銷資源整合和龐大客戶資源的運用 將影響力和產品價值無限提升，讓市場深刻這座豪宅的價值 我們堅信 通過易居中國的整合營銷，將會大幅提升項目的認同度和價值感 最終獲得客戶的認知和認同,易居的觀點,整體營銷推廣策略,part 1,一對一專屬通道,一線媒體整合的影響傳播,高端客戶的聯動系統,階層化的推廣形式,專家領域的權威協助,奢侈品牌的合作平臺,360。奢侈品營銷策略,項目運營策略,強化資源的項目運營,“要想脫穎而出創(chuàng)造營銷奇跡 就必須整合資源大聯動，樹立品牌形成價值筑底”,華麗家族是產品樹立的主導者和參與者，易居中國是資源平臺整合者和操作者,1）借助上海市中心稀缺土地資源、濱江和世博的稀缺資源及豪宅品質進行推廣，為項目價值筑底； 2）利用易居平臺優(yōu)勢，進行上海一線主要新聞傳媒（電視/報刊/電臺/網絡）組織專項新聞團，大聲波、高頻次的跟蹤報道、項目宣傳與評論； 3）由易居牽線搭橋，聯動專家學者群體，站在前景高度參與討論，提高傳播公信力，并借勢推出匯景天地； 4）專業(yè)機構整合各方資源，形成有節(jié)奏、有步驟的持續(xù)推廣影響力； 5）產品的品質優(yōu)化提升為項目的高端定位貼上奢侈品標簽。,整合機構：易居中國上海房屋銷售集團有限公司 新聞傳媒：新民晚報/新聞晨報/第一財經/今日房產/搜房/新浪 專家學者：上海易居研究院專家學者群 專業(yè)機構：易居中國百家下游策劃公關設計等機構提供服務 國際品牌：國內外一線品牌聯動推廣 客戶資源：星河灣/海景1號/御華山等數十個頂級項目數萬高端客戶,共同參與 聯手打造 華麗家族匯景天地,全面 整合,客戶導向的營銷策略,三級布局體系，有效擴大客戶半徑，系統展開多元營銷,項目運營客戶策略,上海布點 （市中心重要位置設點，二手門店形成網格）,長三角卡位 （江蘇、浙江重點樞紐中心進行分眾信息傳播、銷售布點）,區(qū)域布局 （陣地、周邊全面覆蓋， 快速形成品牌知名度）,上海為中心，輻射長三角的產品筑點,華麗家族產品運營方法,part 2,滬蘇2盤齊開； 華麗家族渠道共享,產品運營推廣布點策略,江蘇,浙江,上海,影響力擴張,華麗家族匯景天地與太上湖2個項目接待中心中均統一辟出另一產品展示區(qū)，擴大宣傳半徑，形成客戶共享，互相推動增強銷售力。,上海/蘇州兩盤售點聯合展示,產品運營推廣布點策略,瞿溪路中山南路口,鮮明的門面形象,各僻項目展示,售點展示力延伸,滬蘇兩地售點功能分布品牌、項目、服務,三大主題華麗家族品牌、項目展示、服務中心,產品運營推廣布點策略,搶占上海項目至蘇州項目線路戶外位置，不僅鎖定兩地客戶； 同時擴大長三角進出口要道的宣傳范圍，爭取更大范圍客戶； 廣告內容可由兩個項目信息同步發(fā)布共享。,兩盤戶外廣告共享延伸,產品運營戶外卡位策略,江蘇方向,上海市內,滬寧高速 蘇州段,浙江方向,延安路南北高架交匯段,戶外廣告力延伸,以兩地項目齊開事件制造影響， 展開兩地媒體互動和信息宣傳，吸引更大范圍公眾關注， 形成客戶資源的共享，并最大限度的擴大影響力。,產品運營媒體造勢策略,媒體廣告力延伸,兩地公關活動互動舉行（系列活動）,大型公關活動的共同參與，如邀請公眾知名明星代言，可由兩地共同舉行，制造更大范圍的影響力延伸。,產品運營事件營銷策略,迅速擴散兩地項目知名度，強化客戶資源的壟斷,活動影響力延伸,成立”華麗會“客戶平臺，通過吸引兩地大量的原始會員，展開快速客戶積累與蓄水。為兩地項目客戶資源打下基礎，形成共享。,成立“華麗會”客戶平臺,產品運營客戶資源策略,海量吸納客戶，完善資源系統，同步達成華麗家族項目資源共享作用,客戶資源庫延伸,檀宮+浦東花園+古北花園+太上湖,club/養(yǎng)生/社交,商務/社交/文化,健康/娛樂/日常,餐廳/spa/影視,酒店/咖啡/書吧,臺球/健身/體育,通過華麗家族各項目間會所功能的聯動，擴展品牌的個性表現和資源整合,華麗家族連鎖會館,品牌運營事件營銷策略,醫(yī)療/休閑/日常,棋牌/超市/快遞,品牌體驗力延伸,事件營銷 公關、客戶、品牌影響力擴大,媒體造勢 上海、蘇州媒體炒作互動,推廣布點 上海及蘇州售點展示半截擴大,戶外卡位 兩地交通要道輻射,華麗家族兩地項目影響力擴張組合拳,+,+,+,+,實現華麗項目推廣布局，迅速打開廣域市場,產品運營組合營銷,匯景天地運營策略,part 3,充分運用易居中國資源， 大動作、大手筆、360。差異營銷 制造匯景天地項目廣泛效應 實現客戶與華麗品牌雙贏， 共同完成產品營銷目標。,項目運營總策略,項目運營易居高端市場地位,棕櫚泉花園,棕櫚灘別墅,蘭喬圣菲,圣塔路斯,圣安德魯斯,泰府名邸,易居中國 豪宅標桿項目代表,易居中國在上海代理豪宅約近30個，單套超過1000萬樓盤約近50個，其中上海深具知名度豪宅代表作約10個。,易居中國樂居會豪宅客戶名單：頂級會員，資產1億以上2萬人；鉆石會員，資產5000萬以上5萬人；白金會員，資產1000萬以上30萬人。,易居中國上萬名員工及客戶與合作企業(yè)各階層的圈層營銷關系網。,易居中國客戶資源,項目運營推廣三步曲,易居中國在上海、長三角及香港、澳門等一線城市皆有高端項目運作，具備大量高端客戶資源和營銷渠道； 易居中國依托易居研究院專業(yè)平臺具備高端客戶資源的調研分析能力； 易居中國聯動易居臣信（百家門店規(guī)模）的二三級資源聯動，在上海各高端住宅區(qū)域形成客戶吸聚效應。,易居中國平臺針對性資源整合操作,易居臣信門店,樂居會員平臺,一線媒體整合,上海房屋銷售集團,五大核心資源菜單,cric決策系統,20名高端銷售,全市100家門店,近100家臣信門店進行網格化銷售，150名金鷹團隊協助,50萬會員篩選,上海地區(qū)近50萬樂居會會員，百家戰(zhàn)略合作企業(yè)vip客戶，分層篩選,9大媒體炒作,旗下晨報、新浪網、第一財經等9大一線媒體組成專項炒作團,科技系統支持,旗下世界頂尖技術掌握支持項目運作/土地運營/企業(yè)應用功能,五大資源整合操作，為華麗家族匯景天地提供完整服務方案,項目運營易居資源整合,上海近千名銷售人員，精選20名星河灣/中糧海景等數個頂級案場銷售精英,做100%的影響，鎖1%的客戶,形成100%全市影響力，渠道針對性傳達，只為接觸1%的高端客戶,項目運營推廣總策略,360。感官,認識匯景天地 體驗匯景天地 稱頌匯景天地,經典設標 旗艦立標 藍海奪標,樹立項目經典設標 旗艦立標 藍海奪標的三標桿地位,項目運營推廣三步驟,認識匯景天地,什么是匯景天地匯景天地生活內涵感受,項目炒作運營 策動一場高調而又廣泛的項目公關秀，營造熱點話題，聚焦公眾關注，提升板塊影響力，為項目營銷筑底造勢,“匯景天地”主題新聞發(fā)布會,“匯景天地”世博濱江板塊發(fā)展系列論壇,“匯景天地”奢侈品牌聯合活動,“匯景天地”奢侈品現場體驗游賞活動,“匯景天地”系列媒體公關活動,1,360。感官,項目運營推廣三步曲,項目借力造勢 名人公關代言，借力明星效應、聚焦新聞熱點，掀起媒體炒作高潮；并充分展現項目高端的豪宅形象；全力提升項目知名度，迅速轉化為市場購買力；,選擇標準： 1、具有良好的公眾形象和口碑 2、具備高端形象的一線明星 3、客戶高度認同度 4、以男明星為項目形象考量,明星主選：,副推：梁朝偉/劉嘉玲,項目運營推廣三步曲,認識匯景天地,什么是匯景天地,1,梁朝偉,360。感官,一場媒體show,主要目的是邀請各媒體機構的新聞發(fā)布，借助媒體的橫向關系面率先覆蓋； 以華麗家族品牌為主線的品牌發(fā)展，同時對匯景天地項目做預告信息和產品說明； 同步戰(zhàn)略商家易居中國全程代理簽約儀式，借助品牌合作提升項目優(yōu)勢力度，引起業(yè)內市場聚焦。 發(fā)布公開日將邀請國際巨星共慶開盤儀式的信息，形成媒體關注點并啟動炒作,活動目的,“華麗家族 匯景天地”新聞發(fā)布會 華麗家族與易居中國全面戰(zhàn)略聯盟,項目運營推廣三步曲,活動時間：2010年4月份（暫定） 活動地點：新天地（50100人） 到場人員：華麗家族集團領導、易居中國領導、明星經紀人、各大媒體記者,到場媒體：（易居中國合作媒體平臺） 報 媒新聞晨報、新民晚報、新聞晚報、東方早報、解放日報、時代報、21世紀經濟報道、第一財經日報、房地產時報、東地產周刊等 雜志上海樓市、租售情報、東方航空、理財周刊、第一財經周刊、周末畫報、菁英畫報等 電視臺東方衛(wèi)視、今日房產、生活時尚、第一財經等 電 臺交通臺、音樂臺、財經臺等 互聯網新浪網、搜房網等,項目運營推廣三步曲,發(fā)布會三大主題,華麗家族的品牌發(fā)展理念；內盧灣/濱江世博板塊遠景發(fā)展；匯景天地產品預告,項目運營推廣三步曲,梁朝偉明星經紀人公告項目開盤時間及明星出場慶賀的信息,華麗品牌與易居中國戰(zhàn)略合作的簽約儀式，及對未來的共同展望和房產市場的研判,項目運營推廣三步曲,二大活動show,“華麗會”上海分會成立,舉辦大型“華麗會”客戶聯誼活動，展開快速有效客戶積累與蓄水。,“樂居會”聯盟大型論壇,同時由樂居會聯盟加入會員，共同參與樂居會系列大型知名論壇。,顧云昌,李戰(zhàn)軍,張永岳,易居中國旗下專家名人團,樂居會系列活動,經濟、置業(yè)高峰論壇,第一財經“boss堂”專題座談,銀行理財風水論壇,羅博報告年度極品鑒賞暨慈善晚宴,中國房地產協會副會長兼秘書長 中國房地產及住宅研究會副會長 建設部住房政策專家委員會副主任,上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長 浦東改革與發(fā)展研究院房地產經濟研究中心主任 浦東新區(qū)房地產協會副秘書長,華東師范大學商學院院長 東方房產學院院長 易居研究院院長,項目運營推廣三步曲,線下支持,房展會易居新浪專館,全市易居門店,易居中國客戶網,樂居會數十萬名會員,易居（中國）高端物業(yè)業(yè)主名單,滬上club、車友會、奢侈品club會員名單,終端運營商vip客戶名單，如：銀行、中國移動等,emb等商學院名單,開發(fā)商名單（易居中國周董資源）,the others,上海展覽中心易居專館顯著位置,全市100家臣信門店同時客戶接待,易居中國百萬客戶數據信息發(fā)布,1,2,3,項目運營推廣三步曲,建立專屬化的貴賓體驗通道,專人服務體驗：通過售樓處、特別通道，組成貴賓體驗區(qū)；銷售過程中由專人負責對口服務、定期跟蹤溝通；購房時形成專人陪同、協助的綠色通道。 專人服務體驗是作為現場體驗的主要營銷模式，目的在于令每一位來到現場的客戶產生尊崇、尊貴的感受，形成購房沖動，同時提升產品形象。,1）現場為主戰(zhàn)場的貴賓級專屬體驗,2,體驗匯景天地,360。感官,項目運營推廣三步曲,360。感官,項目運營推廣三步曲,2）奢侈品服務體驗氛圍營造,現場接待中心及樣板段通道建議 大堂以五星級酒店服務標準設置，所有銷售人員以最高禮遇接待來訪者。 設立無人接待體驗通道，獨立或者隔離的vcr展示空間，所有指示系統清晰； 通道展示豪宅意想畫面和全球濱江豪宅案例，以及頂尖奢侈品圖片展示；,影音區(qū),通道,等候區(qū),奢侈品展示廊,門廳區(qū),全球豪宅形象區(qū),整體體驗展示區(qū) 體現最高端豪宅服務功能 強調高調的奢侈感 充分運用通道展示 形成相應的情景演繹,貴賓室,迎賓區(qū),體驗匯景天地,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,項目運營推廣三步曲,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,360。感官,建議選址：南棟樓頂樓的世博園區(qū)方位最佳位置作為體驗接待館及樣板房，在高區(qū)俯瞰濱江及世博景觀，直接沖擊客戶感官，感受豪華生活的唯一，驅動占有心理；,頂樓接待體驗館及樣板房選址建議,“在頂級服務中感受唯一” 在匯景天地暢想“濱江與世博”,體驗匯景天地,項目運營推廣三步曲,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,體驗匯景天地,頂樓接待體驗館作為對外高端使用場地免費租賃使用 利用公關公司網羅高端系列活動,知名公關公司,明星經紀機構,一線品牌代理機構,500強企業(yè)活動機構,高端party組織機構,頂層”華麗閣”觀景區(qū) 各界高端頂級階層活動專用場地,大膽設想。,發(fā)布通告,發(fā)布通告,專業(yè)化團隊 “母語化”服務,英文,普通話,粵語,滬語,經理+助理,經理+助理,經理+助理,經理+助理,易居銷售團隊組合,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,360。感官,項目運營推廣三步曲,體驗匯景天地,電話預約或直至現場接待,專人服務 全程陪同,專車送至現場,參觀樣板房,下定,專車送回,客戶打電話至接待中心，預約看房,銷售流程設計,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,360。感官,項目運營推廣三步曲,體驗匯景天地,電話預約,專車送至現場,參觀樣板房,下定,專車送回,銷售人員陪同 專車接送客戶至現場參觀,車體前臉、側面、尾部都應包裝項目logo及電話,專人服務 全程陪同,銷售流程設計,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,體驗匯景天地,項目運營推廣三步曲,電話預約,專車送至現場,參觀樣板房,現場下定,專車送回,專人陪同客戶至樣板房參觀,專人服務 全程陪同,銷售流程設計,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,項目運營推廣三步曲,體驗匯景天地,電話預約,專車送至現場,參觀樣板房,現場下定,專車送回,客戶參觀后至接待區(qū)下定，完成銷售,專人服務 全程陪同,銷售流程設計,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,項目運營推廣三步曲,體驗匯景天地,易居聯合品牌 策動活動聯動,高檔汽車,百貨公司,時尚品牌,sp活動,聯合路虎、寶馬、奔馳等高檔汽車品牌進行推廣活動,項目運營推廣三步曲,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,體驗匯景天地,百貨公司,高檔汽車,時尚品牌,sp活動,聯合中信泰富，恒隆等高檔百貨公司進行推廣活動,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,體驗匯景天地,項目運營推廣三步曲,時尚品牌,高檔汽車,百貨公司,sp活動,聯合lv、gucci、chanle等國際一線品牌進行聯合推廣活動,360。感官,建立專屬化的貴賓體驗通道,2,體驗匯景天地,項目運營推廣三步曲,“2010新浪網萬人濱江世博豪宅觀景活動” 華麗家族匯景天地指定游訪場地,匯景天地影響力手段之奢侈品豪宅萬人展,項目運營推廣三步曲,360。感官,匯景天地,影響力傳播,購買力傳播,驚羨！ 稀有奢侈豪宅體驗！ 值得收藏的鉆石級物業(yè)！,360。感官,項目運營推廣三步曲,稱頌匯景天地,3,形成奢侈品的專屬宣傳系統,眼球vs需求,通過易居中國平臺組織上海主流媒體及二線媒體形成專項新聞團，針對項目炒作運營進行跟蹤覆蓋，同時邀請業(yè)內專家/發(fā)展商/政府/購房者進行多個角度的權威性客觀炒作、項目事件報道、項目產品力宣傳組合出擊，迅速高效的擴大客戶層面形成認同。,易居主流媒體全面覆蓋制造影響，組織專家權威的客觀性宣傳,項目運營推廣三步曲,眼球。,稱頌匯景天地,3,形成奢侈品的專屬宣傳系統,項目運營推廣三步曲,需求。,飛航雜志,游艇會,奢侈品雜志,豪車車友會,晚間檔電視,高爾夫球場,拍賣行