資產(chǎn)評估理論與實務第1講.ppt

資產(chǎn)評估理論與實務,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學財稅學院 201年秋季,2001年，匯源集團已經(jīng)領跑了果汁產(chǎn)業(yè)近五年，因為對單純依靠產(chǎn)業(yè)積累實現(xiàn)增長深感吃力，于是在2001年6月，匯源與其時風頭正勁的德隆組建合資公司并出讓51%的控股權。,案例：匯源果汁暗戰(zhàn)資本巨頭,當時，匯源已經(jīng)雄霸國內(nèi)果汁市場23%的份額，是緊排在其后第二名的近10倍，而德隆當時在產(chǎn)融領域的運作也已經(jīng)初具規(guī)模。兩個看起來完全互補的優(yōu)秀企業(yè)合資之初就獲得了業(yè)界的盛贊。當時德隆宣稱主要是看中了匯源的優(yōu)秀管理團隊、企業(yè)文化以及成熟的市場運作模式，期望通過合作達到11大于3的效果。,從結果看來，11非但沒有大于3，反而小于2。,？,與德隆分手,2002年啟始，德隆一反常態(tài)開始頻繁向匯源伸手借款，一開始是5000萬元，后來借到一個億，再后來變到2個億，與此同時德隆承諾的還款周期也越來越短，從最早的三個月，縮短到一個月，最后變成了一周。顯然德隆對大額資金的需求已經(jīng)變得越來越迫切了。德隆借款的利息高達15%-18%，資金回報比匯源經(jīng)營產(chǎn)品的利潤高出許多。但是當借款額已經(jīng)高達3.8億元，歸還的前景開始不確定時，匯源意識到危險來了。,2003年4月，察覺到危險的匯源集團掌門人朱新禮使出渾身解數(shù)，不惜以“對賭”的、可能會失去匯源的方式，巧妙的通過“湖北威陵”以5.3億元的代價回購德隆51%的股權，完成了“勝利大逃亡”。陷入資金困境的德隆集團無奈退出北京匯源。 2004年4月，德隆帝國轟然倒地。,與德隆分手,與資本再牽手,2005年3月21日，匯源與統(tǒng)一集團通過傳真形式簽定了組建合資公司協(xié)議。匯源集團分拆其果汁產(chǎn)品業(yè)務，統(tǒng)一集團斥資3030萬美元、約合2.5億人民幣，雙方共同組建合資公司“中國匯源果汁控股”，統(tǒng)一集團持有合資公司中5%股權。與15個月前回購北京匯源51%控制權支付的5.3億元人民幣相比，此次合資的升值幅度高過400%，業(yè)界驚呼為“天價”。,2006年7月2日，統(tǒng)一黯然退出匯源。據(jù)傳，原因在于臺灣當局的相關政策：“臺灣企業(yè)到大陸投資的總額不得超過其資本凈值的40%”。統(tǒng)一這些年在大陸的各種投資項目，已接近40%的上限，而當初與匯源的合資計劃是2007年6月必須資金到位，因此“統(tǒng)一基于投資額度分配考量，不得不忍痛放棄這一個非常好的合作機會”。,與統(tǒng)一再分手,香港上市,2006年7月3日，法國達能和美國華平投資集團、荷蘭發(fā)展銀行以及香港惠理基金共4家公司，共同投資中國匯源2.225億美元，買下中國匯源35%的股權。其中，法國達能將投資1.41億美元，持有中國匯源22.18%的股權。 2007年2月23日，匯源果汁在香港主板掛牌上市，股價當日收報9.98港元，比招股價高出66，創(chuàng)下倍PE ，共籌資24億港元。其中達能出資1.22億美元收購匯源首次招股中發(fā)行的1.59億股，加上前期購買股份，達能在匯源上市后持股24.3%。,07年匯源果汁純利潤6.4億元人民幣，銷售純利率24.1%，07年純利潤比06年增長189%.,公司 市值 2006年PE 同期銷售 伊利 154億 40 165億 蒙牛 341億 70 152億 匯源 150億 77 22億,行業(yè)對比,2008，嫁給可口可樂？,2008年9月3日，匯源果汁發(fā)布公告稱，荷銀將代表可口可樂公司全資附屬公司以約179.2億港元收購匯源果汁集團有限公司股本中的全部已發(fā)行股份及全部未行使可換股債券，可口可樂提出的每股現(xiàn)金作價為12.2港元，相當于前一交易日匯源股價的三倍。,匯源的股權結構為：（1）匯源控股，持股比例為41.53%；（2）達能公司，持股比例為22.98%，以及以華平基金為代表的“其他”股東，持股比例為35.49%?？煽诳蓸贩Q，共持有匯源果汁近66%股份的三大股東已對該交易做出不可撤回的承諾。 按理說，朱新禮退出，作為第二大股東的達能應該是最合適的接盤者。然而深陷“娃哈哈事件”之后，達能在中國成為“眾矢之的”，只能“且戰(zhàn)且退”。,股權結構？,該并購案將報商務部反壟斷部門審批，業(yè)內(nèi)反對聲音很高。以牽手為首的國內(nèi)飲料企業(yè) 提交三個替代方案：（1）將匯源分拆出售，由中國的各大企業(yè)分別購買；（2）把匯源的資產(chǎn)與品牌分離，“把資產(chǎn)當豬賣，把品牌當人留”，品牌由中國企業(yè)購買；（3）組織一個人民幣基金共同購買。,方案？,商務部否決,新華網(wǎng)北京年月日電（記者羅宇凡、周文林）記者從可口可樂中國公司獲悉，可口可樂公司日宣布，由于中國商務部公布了不批準對匯源果汁業(yè)務建議收購的決定，因此可口可樂公司將不能繼續(xù)有關收購行動。 “我們很遺憾該項交易未能如計劃進行，但我們尊重商務部的決定?！笨煽诳蓸饭究偛眉笆紫瘓?zhí)行官穆泰康說。 匯源股價“打回原形” 不排除繼續(xù)和外資合作 。,2006年，福建啤酒品牌雪津啤酒被比利時英博集團收購，收購價格是58億元多，而當時雪津啤酒的凈資產(chǎn)僅僅為5億元，也就是說英博按凈資產(chǎn)的11.6倍收購雪津啤酒。而這次可口可樂157億元收購匯源，匯源的凈資產(chǎn)是46.6億元，也就是按凈資產(chǎn)的3.37倍收購。如果按雪津啤酒的溢價，匯源應該賣價540億元？ 2007年匯源果汁銷售收入才26億，純利潤6.4億元人民幣（同比增長189%），銷售純利率24.1%。海爾2007年A股上市的青島海爾凈利潤也是6.4億多，銷售收入是294.7億，純利率僅為2.17%。匯源被賤賣了？ 匯源果汁2008年9月3日發(fā)布公告稱，荷銀將代表可口可樂公司全資附屬公司以約179.2億港元收購匯源果汁集團有限公司股本中的全部已發(fā)行股份及全部未行使可換股債券，可口可樂提出的每股現(xiàn)金作價為12.2港元，相當于前以交易日匯源果汁市值的3倍，天價？ 匯源值179億港元？,匯源價值幾何？,資產(chǎn)評估是研究什么的？,評估,資產(chǎn),經(jīng)濟學中的資產(chǎn),資產(chǎn)是一個具有多角度、多層面的概念,會計學中的資產(chǎn),資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。,資產(chǎn)是泛指一切財產(chǎn)，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權利構成。,問題：市場、銷售渠道、人力資源是否為資產(chǎn)？,資產(chǎn)評估：是對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。,評估：評定、估算，也是對物品價值的判斷,資產(chǎn)評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？,為什么需要資產(chǎn)評估？,（1）資產(chǎn)本身的特性：資產(chǎn)的專業(yè)性、交易頻率低、信息不完全、大宗交易的發(fā)生； （2）市場：在資產(chǎn)交易和變動中，買賣雙方由于對資產(chǎn)有不同的預期而使交易難以完成，作為中介行業(yè)的資產(chǎn)評估專業(yè)服務應運而 生； （3）國家某些行業(yè)管理部門,常見的資產(chǎn)業(yè)務,1. 單項資產(chǎn)所有權、使用權的轉讓； 2. 企業(yè)整體所有權、使用權的轉讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等； 企業(yè)性質(zhì)的變更：股份經(jīng)營、聯(lián)營、中外合資或合作等； 企業(yè)清算：破產(chǎn)清算、終止或結業(yè)清算； 資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)擔保； 債務重組； 品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。,教學目的,對資產(chǎn)評估理論、分析思路及方法有較全面而深入的掌握； 通過一定量的案例和實務討論，使學生學會如何進行資產(chǎn)評估,能夠?qū)W以致用。,教學內(nèi)容,第一章 資產(chǎn)評估理論與實務概論 第二章 資產(chǎn)評估方法與實務應用 第三章 資產(chǎn)評估程序與實務應用 第四章 房地產(chǎn)評估理論與實務 第五章 機電設備評估理論與實務 第六章 無形資產(chǎn)評估理論與實務 第七章 流動資產(chǎn)及長期投資評估理論與實務 第八章 企業(yè)價值評估理論與實務 第九章 資產(chǎn)評估報告評估實務,考試方式:,考核方法:平時成績和期末考試相結合: 平時考核:小論文、課堂討論以及案例分析等; 期末考核:案例分析、論文考核。,參考書目,資產(chǎn)評估（2012）全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組北京：經(jīng)濟科學出版社2012年4月 中天恒會計師事務所. 資產(chǎn)評估案例分析. 中國時代經(jīng)濟出版社. 2008年1月 路君平. 資產(chǎn)評估理論與案例分析.經(jīng)濟科學出版社. 2008年9月 羅伯特.F.賴利，羅伯特.P.施尾斯. 商業(yè)價值評估與資產(chǎn)產(chǎn)權分析手冊. 中國人民大學出版社. 2006年6月 Shannon Pratt, Robert F. Reilly, Robert P. Schweihs, Valuation Practices. McGraw-Hill Companies.,第一講,資產(chǎn)評估理論與實務概論,一、資產(chǎn)評估的概念,資產(chǎn)評估：市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為 資產(chǎn)評估：鑒證的是資產(chǎn)的價值，而資產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價格。 資產(chǎn) 評估 資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估機構和評估人員依照國家有關法律及相關經(jīng)濟信息，遵循特定規(guī)則，按照相關程序，根據(jù)特定目的選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學的方法對相關資產(chǎn)價值做出評定和估量的鑒證行為。,“是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?（我國資產(chǎn)評估準則基本準則(2004年2月發(fā)布),對資產(chǎn)評估價值的理解應當注意： （1）資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)； （2）資產(chǎn)評估價值與馬克思勞動價值論中的價值側重點有所不同； （3）資產(chǎn)評估價值與會計記錄的資產(chǎn)價值有所不同。,二、資產(chǎn)評估的基本要素,評估主體 專門從事資產(chǎn)評估的機構和相關人員 評估客體 被評估的資產(chǎn)，也稱為評估對象 評估依據(jù) 有關的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重 大合同協(xié)議，取費標準和其他參考依據(jù) 評估原則 內(nèi)在行為規(guī)范 評估目的 實際上是資產(chǎn)評估結果的具體用途。 如產(chǎn)權變動、融資業(yè)務、資產(chǎn)納稅、 咨詢服務等 評估價值類型 對資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定 評估方法 是分析和判斷資產(chǎn)價值的手段和途徑 評估程序 資產(chǎn)評估工作從開始到結束的順序,三、資產(chǎn)評估的特點,現(xiàn)實性是對被估資產(chǎn)價值確認的現(xiàn)實基礎 以資產(chǎn)是否現(xiàn)實存在為依據(jù)，以資產(chǎn)現(xiàn)實狀態(tài)為基礎，強調(diào)客觀存在。 市場性是對被估資產(chǎn)價值確認的市場基礎 資產(chǎn)評估活動來源于市場，主要信息來源于市場，作價結果必須接受市場的檢驗 預測性 是指資產(chǎn)現(xiàn)實價值的確認依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價值的預測 公正性評估結論公正 評估業(yè)務規(guī)范，評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權交易雙方之外的第三者。 咨詢性評估結論是一種專業(yè)化的估價意見 評估人員主觀推論和判斷；經(jīng)濟咨詢或?qū)＜易稍兓顒?；無強制執(zhí)行效力；評估結果只是為資產(chǎn)業(yè)務提供一個參考價值，最終的成交價格取決于交易雙方在交易過程中的討價還價能力。,四、資產(chǎn)評估的對象和功能,會計學的角度看待資產(chǎn) 資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn) 資產(chǎn)必須由某一特定權力主體擁有或控制 資產(chǎn)對于特定主體來說具有獲利能力 資產(chǎn)能夠用貨幣計量,資產(chǎn) 是指企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括財產(chǎn)、債權和其他權利。,資產(chǎn) 按有無實體形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) 按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 按能否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) 資產(chǎn)評估的分類 按評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估 按資產(chǎn)評估工作內(nèi)容分類，可分為一般評估、評估復核和評估咨詢?nèi)悺?按資產(chǎn)評估活動于資產(chǎn)評估準則的關系分類，可分為完全評估和限制評估兩類。,資產(chǎn)評估的功能：,評值功能 通過資產(chǎn)評估，可以科學合理的評定和估算出被評估資產(chǎn)在某一時點的價值，為資產(chǎn)的交易行為提供價值尺度，這是資產(chǎn)評估的基本功能。 評價功能 通過評估，對資產(chǎn)經(jīng)營的狀況和效果進行評價，可以反映不同時間、地域、經(jīng)濟背景條件下的資產(chǎn)價值和運營績效的差異性，以此檢查、考核和評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。 公證功能 資產(chǎn)評估結果在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財產(chǎn)擔保等經(jīng)濟活動的日益頻繁，資產(chǎn)評估經(jīng)常被用來證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價值量。通過資產(chǎn)評估來證實資產(chǎn)及資產(chǎn)價值量的需求使得資產(chǎn)評估增添了發(fā)揮公證作用的職能。資產(chǎn)評估的公證功能是由評價及評估功能派生出來的輔助性功能。,五、資產(chǎn)評估的目的,一般目的：為資產(chǎn)交易當事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值 特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務的要求,引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為 資產(chǎn)轉讓 中外合資合作 企業(yè)兼并 企業(yè)清算 企業(yè)出售 抵押 企業(yè)聯(lián)營 擔保 股份經(jīng)營 企業(yè)租賃,六、資產(chǎn)評估的價值類型,概念 是指資產(chǎn)評估活動所確認的資產(chǎn)價值de含義，即其屬性和表現(xiàn)形式，是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定。,1 、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。 資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值涵義不同，結果也不一樣。國際評估準則中指出：“專業(yè)評估師應避免使用未往限定的價值概念。而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述?！薄霸谶\用和理解評估時明確披露價值類型和定義尤為重要，價值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評估業(yè)務相適應，價值定義的改變會使各種資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性的影響?！币虼?，每一個資產(chǎn)評估價值都是有條件的特定價值，而非資產(chǎn)本身的客觀價值和內(nèi)在價值。價值類型指的是評估價值的類別，是每一項評估價值的具體價值尺度。,2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。 價值類型實際上是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。應該說，評估方法無所謂先進和落后之分，只要能夠獲得滿足價值類型結果的方法都是可行和有效的。因此，在價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性，國際評估準則中指出：“評估市場價值的最常見方法包括市場（比較法）。收益資本化或現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）和成本法。 ”,3 、明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。任何評估結果都是有條件的，不同的評估目的、市場條件決定其價值涵義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中提出評估價值，并明確其價值類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，避免濫用評估價值。這樣也可以規(guī)避評估師的責任。,經(jīng)過這些年的研究和爭論，對于價值類型的認識取得一定的發(fā)展，至少在以下方面達成共識： 1、價值類型說明評估價值的涵義、是評估價值質(zhì)的規(guī)定； 2、價值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應確定價值類型，價值類型指導資產(chǎn)評估過程始終； 3、評估目的，即資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟行為是決定價值類型的重要依據(jù)，是判斷確定資產(chǎn)評估價值的基礎； 4、每一種價值類型必須予以明確的定義。,價值類型的種類,價值類型的分類,將價值類型分為以下四種（我國理論界早期的分類）： 重置成本 現(xiàn)行市價 收益現(xiàn)值 清算價格,分類方法二：根據(jù)國際評估準則，將價值類型區(qū)分為市場價值及市場價值以外的價值。,價值類型劃分為（典型）市場價值和非典型市場價值。,資產(chǎn)評估中，以國際評估準則為代表的價值類型中，所稱市場價值是狹義的。國際評估準則中，市場價值定義為：自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。,根據(jù)國際評估準則、專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則（美國）以及國外有關資產(chǎn)評估論著，非典型市場價值的類型和定義可以概括為以下幾種： 1、在用價值。在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。 2、投資價值。投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。 3、持續(xù)經(jīng)營價值。持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。持續(xù)經(jīng)營價值假設現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營價值，并將它與生產(chǎn)終止時的資產(chǎn)價值對比。如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的資產(chǎn)價值，那么進行經(jīng)營是有意義的。,對于評估師而言，持續(xù)經(jīng)營價值是企業(yè)價值的概念，而不是單項資產(chǎn)評估的概念。但評估師有時會被要求評估特定有形資產(chǎn)的價值，將之作為持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值評估的一部分。進行這種評估業(yè)務時，單項資產(chǎn)評估構成被評估企業(yè)各組成部分資產(chǎn)的在用價值。 持續(xù)經(jīng)營價值是已建立的經(jīng)營企業(yè)的價值表現(xiàn)，通過對企業(yè)經(jīng)營利潤的資本化得出。這樣所得出的價值包括由土地、建筑物、機器設備以及商譽和其他無形資產(chǎn)等所帶來的價值貢獻。每項資產(chǎn)在用價值的總和構成了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值。 國際評估準則第87頁，中國財經(jīng)出版社1999年12月版,4、清算價格。清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營失利而導致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉讓或拍賣；其二，這種交易活動只取決于買方，占有主動權的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。 5、保險價值。保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認同的某項資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部分損失。,七、資產(chǎn)評估的假設前提,交易假設 公開市場假設 持續(xù)使用假設 清算假設,八、資產(chǎn)評估的原則,資產(chǎn)評估的工作原則 獨立性原則 客觀公正性原則 科學性原則 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則 預期收益原則 供求原則 貢獻原則 替代原則,九、國內(nèi)外資產(chǎn)評估發(fā)展概況,三階段論：原始評估經(jīng)驗評估 科學評估 二階段論：經(jīng)驗評估 科學評估,標志：16世紀歐洲的安特衛(wèi)普（現(xiàn)比利時） 成立世界上第一個商品和證券交易所 特點：1、專業(yè)人員進行，評估業(yè)務較頻繁 2、有償服務 3、評估結果的準確性取決于評估經(jīng)驗,經(jīng)驗評估階段,標志：1792年英國測量師協(xié)會成立 特點：1、評估業(yè)務由專業(yè)機構進行 2、科學的評估方法和手段得到廣泛應用 3、評估范圍不斷拓展、內(nèi)容越來越豐富 4、評估活動向規(guī)范化、法制化方向發(fā)展,科學評估階段,世界上第一個資產(chǎn)評估專業(yè)組織英國測量師學會成立以后，資產(chǎn)評估在英國發(fā)展較快，1834年，又成立了土地測量師學會。目前，英國皇家特許測量師學會（The Royal Institution of Chartered Surveyors,簡稱RICS）已擁有各類會員10萬多人，其中，有關土地專業(yè)的估價師級人員就有5.2萬多人，是評估人員中的主要力量。,（一）世界各國發(fā)展狀況,美國資產(chǎn)評估業(yè)約也有100多年的歷史，是世界上發(fā)展較快的國家之一。最初的評估目的主要是財產(chǎn)保險、維護產(chǎn)權交易雙方利益、資產(chǎn)抵押貸款、家庭財產(chǎn)分割等。隨著資產(chǎn)評估行業(yè)的不斷發(fā)展，評估者自發(fā)成立了若干個民間自律性評估組織，其中規(guī)模較大的有16個評估協(xié)會。這些組織均有自己的規(guī)章制度和評估標準。從規(guī)范資產(chǎn)評估業(yè)務與職業(yè)道德出發(fā)，美國幾個主要協(xié)會自發(fā)成立了美國資產(chǎn)評估者協(xié)會(Appraisal Foundation，簡稱AF)，并制訂了統(tǒng)一行業(yè)標準USPAP。目前，上述協(xié)會組織的會員有9萬多人。,1、不動產(chǎn)評估體系：以英國為代表，資產(chǎn)評估業(yè)務以不動產(chǎn)評估為主 2、綜合評估體系：以美國為代表，資產(chǎn)評估業(yè)務除不動產(chǎn)外，還涉及大量的企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估等。,（二）兩大評估體系,1、資產(chǎn)評估機構向多元化方向發(fā)展（資產(chǎn)評估公司、咨 詢公司、會計師事務所） 2、資產(chǎn)評估管理逐漸走向科學化 （機構、規(guī)則、監(jiān)測） 3、資產(chǎn)評估業(yè)務向綜合化方向發(fā)展 （單項到綜合） 4、資產(chǎn)評估行業(yè)國際化發(fā)展趨勢日益明顯 （國際、歐洲、 東南亞）,（三）國際資產(chǎn)評估發(fā)展的特點,（四）我國資產(chǎn)評估發(fā)展概況,產(chǎn)生： 20世紀80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的“關于國有資產(chǎn)產(chǎn)權變動必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定”為標志。為了保障交易雙方權益不受損害，保護國有資產(chǎn)不流失，資產(chǎn)評估行業(yè)應運而生。 發(fā)展：資產(chǎn)評估業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，取得的成績： 1、建立和健全了評估規(guī)章 2、成立了行業(yè)組織 3、建立了注冊資產(chǎn)評估師制度 4、規(guī)范了評估機構管理,（1） 資產(chǎn)評估綜合管理：國有資產(chǎn)評估管理辦法（ 1991年國務院以9l號令的形式發(fā)布） （2）資格管理與考試：注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定、關于調(diào)整注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試有關政策的通知 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）（ 1996年中評協(xié)03號文件） （3）機構管理：資產(chǎn)評估機構審批管理辦法 （4）評估項目管理：關于改進資產(chǎn)評估確認工作的通知 （5）行業(yè)監(jiān)管：國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定 （）后續(xù)教育：中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范 （）執(zhí)業(yè)規(guī)范：資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 （）體制改革：關于資產(chǎn)評估機構脫鉤改制的通知 （）評估收費和財務管理：資產(chǎn)評估收費管理辦法,1、建立和健全了資產(chǎn)評估規(guī)章,資產(chǎn)評估準則體系,資產(chǎn)評估準則基本準則 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則,無形資產(chǎn)評估準則,企業(yè)價值評估指導意見 金融不良資產(chǎn)評估指導意見,2001年財政部發(fā)布,2004年財政部發(fā)布,2005年中評協(xié)發(fā)布,珠寶首飾評估指導意見,2003年中評協(xié)發(fā)布,2項基本準則、9項具體準則、4項資產(chǎn)評估指南和8項資產(chǎn)評估指導意見,資產(chǎn)評估準則評估報告 資產(chǎn)評估準則評估程序 資產(chǎn)評估準則業(yè)務約定書 資產(chǎn)評估準則工作底稿 資產(chǎn)評估準則機器設備 資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn) 資產(chǎn)評估價值類型指導意見 以財務報告為目的的評估指南（試行）,2007年中評協(xié)發(fā)布,2008年中評協(xié)發(fā)布,資產(chǎn)評估準則無形資產(chǎn) 專利資產(chǎn)評估指導意見 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南,投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行） 資產(chǎn)評估準則珠寶首飾,2009年中評協(xié)發(fā)布,2011年中評協(xié)發(fā)布,金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 著作權資產(chǎn)評估指導意見 評估機構業(yè)務質(zhì)量控制指南,實物期權評估指導意見（試行） 商標資產(chǎn)評估指導意見,2012年中評協(xié)發(fā)布,資產(chǎn)評估準則-企業(yè)價值,2、成立了行業(yè)組織 1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，標志著我國資產(chǎn)評估行業(yè)由政府直接管理開始向政府監(jiān)督指導下行業(yè)自律性管理過渡。 中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要職責是負責協(xié)會會員管理、制定評估準則、標準，代擬行業(yè)管理法規(guī)，開展評估理論及政策的研究，舉辦刊物，開展教育培訓、國際交流、信息服務，調(diào)解仲裁糾紛，維護會員合法權益，協(xié)會是一個行業(yè)自律性組織。 1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估行業(yè)加入國際評估標準委員會，使中國資產(chǎn)評估行業(yè)開始走向世界。 1999年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成為國際評估準則委員會常務理事。,3、建立了注冊資產(chǎn)評估師制度 1995年5月10日，國家國有資產(chǎn)管理局、國家人事部共同發(fā)布了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法，該辦法規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師由國家人事部和國家國有資產(chǎn)管理局共同管理。凡通過全國統(tǒng)一考試合格者，就能取得“執(zhí)業(yè)資格證書”，證明該人員已具備執(zhí)業(yè)的能力和水平，經(jīng)過注冊取得“注冊證”后即可進行執(zhí)業(yè)。 2002年，人事部與財政部聯(lián)合發(fā)布關于調(diào)整注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試有關政策的通知。,4、規(guī)范了評估機構管理 1993年以國資辦發(fā)58號文發(fā)布了資產(chǎn)評估機構暫行辦法，同年還發(fā)布了證券業(yè)評估機構的管理辦法。 1997年底提出了評估機構都要與掛靠單位或原上級部門脫鉤，辦成規(guī)范的、由評估師出資的有限責任公司，或合伙人事務所，并對評估師人數(shù)等條件提出了要求。 1998年開始實施評估機構的脫鉤改制工作，1999年底全面完成。,案例,東方資產(chǎn)評估事務所,背景,*年月，東方資產(chǎn)評估事務所總經(jīng)理段志堅代表東方評估所與四川泰港實業(yè)有限責任公司（以下簡稱泰港實業(yè)）簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務約定書，約定由泰港實業(yè)委托東方評估所對其所控股的四川青神中巖風景區(qū)旅游開發(fā)公司（以下簡稱中巖公司）的資產(chǎn)作評估。,東方評估所評估: 神、短、缺、快、奇,東方評估所派出該所副總經(jīng)理兼質(zhì)量控制部主任許茂全和沒有取得注冊資產(chǎn)評估師資格的羅某負責中巖公司的評估工作，同時段志堅還“叮囑”許茂全：泰港實業(yè)希望中巖公司的資產(chǎn)評估價值高一點。 接手后，東方資產(chǎn)評估事務所的這次評估可謂“短、缺、快”,神!,神! 天炮制評估報告,短!,這起業(yè)務涉及中巖公司在青神縣境內(nèi)的兩宗土地中巖寺和德云寺，但評估時，許茂全與羅某只到中巖寺走馬觀花瀏覽了一下“風景”，到縣政府“看了一下”，甚至連到德云寺去看一下的工夫都省略掉，便打道回府了。,缺!,在既未到相關部門調(diào)查核實土地權屬、征地費用、土地等級等一系列涉及資產(chǎn)評估的重要依據(jù)，也沒有取得被評估土地所在地政府有關當?shù)赝恋鼗鶞实貎r文件情況下，僅憑泰港實業(yè)提供的中巖公司的一宗土地國有土地使用證復印件和另一宗土地的“國有土地使用證正在辦理之中的證明”復印件等，就“憑經(jīng)驗”采用基準地價法對中巖公司畝土