灣流國際公寓調(diào)研報告.doc

灣流國際青年社區(qū)（上大店）調(diào)研報告一、項目基本情況1、灣流國際青年社區(qū)灣流國際青年社區(qū)是前星浩資本總裁黃海濱發(fā)起創(chuàng)立的租房生活綜合平臺，成立于2015年8月，總部在上海。灣流國際青年社區(qū)通過“存量資產(chǎn)+地產(chǎn)金融+互聯(lián)網(wǎng)”的創(chuàng)新商業(yè)模式，打造一個以長租公寓為核心，融合居住、辦公、商業(yè)、娛樂、會展等功能在內(nèi)的多元化Co-Living社區(qū)，致力于為年輕人提供“租房+生活+社交”的完美體驗。其主要是通過低價租賃（租期較長，5-10年）閑置的廠房、辦公樓、酒店公寓，以及前身為工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量地產(chǎn)，裝修改造成連鎖集中式長租公寓。其整體定位中高端，目前有五大產(chǎn)品系列：Harbour Apartments(主流中高端社區(qū))、Marina Residence(高端服務(wù)式社區(qū))、Harbour Bean(經(jīng)濟型社區(qū))、Hive Space(公寓+辦公+娛樂綜合社區(qū))、Muse Residence(女性主題社區(qū))。其特色為安全、舒適、關(guān)懷、社交，尤其注重對“家“氛圍的打造（尤其從其裝修上可以看出）。目前，灣流國際在上海投入運營和在建的項目共17個，幾乎覆蓋上海各個區(qū)域，已成為上海規(guī)模最大的集中型Co-Living國際青年社區(qū)管理方，同時版圖擴張進駐北京。計劃2016年在北京、上海、廣州、深圳四大城市建設(shè)超過100個青年社區(qū)，約15000套房源，2018年投資并管理房源約60000套，最終實現(xiàn)投資與管理規(guī)模100萬套。2、灣流國際青年社區(qū)（上大店）灣流國際青年社區(qū)（上大店）位于滬太路3663號（靠近緯地路）原宇業(yè)生活廣場商業(yè)的二層三層及局部一層，地處上海大學(xué)板塊，緊靠東方國貿(mào)商業(yè)綜合體（其環(huán)境檔次并不高），西臨上大高端居住社區(qū)，南有宜家、紅星美凱龍和日月光（在建），周邊集聚上海國際總部基地、寶山科技園等園區(qū)，生活配套完善。項目距地鐵7號線上大路站800米，20分鐘可通達(dá)靜安寺等熱門商圈，緊靠城市南北大動脈-滬太路，社區(qū)對面即為公交站（528路、702路、963路、840路、828路），多條線路直達(dá)大寧商圈、市北高新和火車站，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目共3層樓，建筑面積約15000平方，有190間房，涵蓋工業(yè)風(fēng)、北歐深、北歐淺、田園風(fēng)、日系風(fēng)等五種房型風(fēng)格，精裝全配，拎包入住。二、項目定位、產(chǎn)品及配套1、項目定位項目屬于Harbour Apartments(主流中高端社區(qū))產(chǎn)品系列，主要目標(biāo)客戶為30分鐘交通以內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)。為了避免出現(xiàn)大量的黑房，保證出租率。在四個角部設(shè)計了空中花園。通過建筑空間手法，“退”出一個49平米的花園后，房間采光大幅改善，做到全明戶型，此外還在局部增設(shè)了35平米的入戶花園。且?guī)霊艋▓@型比同類型不帶入戶花園每間貴100元租金。2-3層平面圖空中花園構(gòu)成圖入戶花園型效果圖2、產(chǎn)品戶型公寓分布在2-3樓，面積在27-78平米之間，風(fēng)格包括北歐深、北歐淺、田園、工業(yè)、日式5種風(fēng)格，每層都至少會設(shè)計2-3種風(fēng)格，加上不同戶型的因素，一個項目有差異房間達(dá)20多種。房間總套數(shù)190間，其中雙人間8間，帶花園的房間近90間。風(fēng)格面積（平米）戶型配置北歐淺36-54一室兩廳桌椅、床、床墊、衣柜、鞋柜（置于每間公寓入戶處，在公寓外面）、空調(diào)、獨立衛(wèi)浴、操作臺及壁柜（或置物架）、美的空調(diào)和冰箱（以冷藏為主），海爾電視，一室一廳以上的戶型還配有沙發(fā)、茶幾。每間公寓安裝防盜門，刷卡入戶。田園風(fēng)23-50一室一廳工業(yè)風(fēng)42-78兩室兩廳北歐深46-78一室兩廳日式風(fēng)27-42一室一廳一室一廳以上一般采用LOFT形式。單間租金3300-4200元/月，一室一廳租金4200-5500元/月。兩室一廳租金5500元/月。租金實行押一付一形式。物業(yè)費約250元/月/間，其中包含150元的網(wǎng)費，水電按實際花費另算（實行插卡計費）。 北歐淺 北歐深 北歐深 工業(yè)風(fēng) 工業(yè)風(fēng) 田園風(fēng) 田園風(fēng) 日式風(fēng) 日式風(fēng) 門前鞋柜3、公共配套及服務(wù)公共配套：項目提倡的是“30”精致套房+“500”超大社交空間”：咖啡廳、影音區(qū)、1個健身房、1個洗衣房24小時免費開放。同時還配有1個公共廚房（約三十多）、私人物品存貯的MINI倉（約7平米）、1個晾曬區(qū)（四十多平米）、桌球、自動販賣機、豐巢快遞收取、1000兆WiFi整個社區(qū)完全覆蓋、戶外花園和24小時監(jiān)控。健身房、晾曬區(qū)和豐巢快遞收取處位于戶外。健身房內(nèi)置兩臺跑步機和1個橢圓，由入駐家友們自由調(diào)配時間鍛煉?？爝f收取處放置在樓外，可以規(guī)避費入住人員進入，避免人員混雜，影響公寓品質(zhì)。 健身房晾曬區(qū)和豐巢快遞收取處一樓大廳整體效果圖 公共廚房位于一樓，配有1個微波爐、1個烤箱、電飯煲、兩個雙開門大容量冰箱、抽油煙機和電磁爐（4個）等家電設(shè)備，同時配有用餐桌椅，并可提供做飯佐料。公共廚房區(qū)公共洗衣房位于二樓，里面配有6臺海爾商務(wù)洗衣機和一臺烘干機，采用海爾智慧洗衣系統(tǒng)，同時還引入了e袋洗服務(wù)。公共洗衣房 洗衣機烘干機 海爾智慧洗衣系統(tǒng)e袋洗服務(wù)桌球休閑區(qū)影音區(qū)咖啡吧3組自動售賣機（2個零食，1個冷飲）1000平米獨享戶外花園以及停車場，戶外花園另配有3個汽車充電樁，兩輛上汽集團的分時租賃汽車。戶外花園（同時配有燒烤爐）項目同時為入駐的家友提供搬家、維修、保潔、免費保險、免費搬家和同城換房等服務(wù)。 三、裝修特點項目特別注重對家氛圍的打造，以方便家友居住生活社交為主。整體裝飾精致。大門入戶處一角樓梯處書架活動墻及特色展示過道麻繩裝飾及盡頭的墻上的鐵樹造型樓梯處墻紙包裝一樓大廳通往二樓通道處的告示黑板指示標(biāo)志房間標(biāo)識樓層標(biāo)志建筑轉(zhuǎn)角處標(biāo)志大廳門頭標(biāo)志四、運營與管理灣流國際青年社區(qū)一般由社區(qū)店長負(fù)責(zé)。一般一年起租，允許家友自己轉(zhuǎn)租，但對入駐人員進行一定篩選。灣流國際青年社區(qū)（上大店）共4運營人員（包括維保、投訴等），3個阿姨。五、可借鑒地方1、項目應(yīng)結(jié)合市場情況進行合理定位。2、戶型以小戶型單間為主，滿足居住需要，達(dá)到私人空間+社交空間雙重需求。3、在公寓裝修中根據(jù)公寓定位突出一定的主題，從住戶需求和便利性考慮相關(guān)配置，在節(jié)約成本的基礎(chǔ)上最大化營造良好的氛圍。例如在入戶處配置鞋柜（一般住戶比較喜歡）；每間公寓內(nèi)操作臺上的壁柜可改成置物架或置物柜