物業(yè)接管可行性分析報告.doc

物業(yè)接管可行性分析報告編寫：深圳市某物業(yè)管理有限公司市場拓展部日期：2017年11月14日目 錄一、項目概況 3二、項目物業(yè)管理背景資料 34三、項目實施方案 49四、項目收益分析 9五、項目風險分析與對策 913六、報告結(jié)論 13一、項目概況：（一）基本情況介紹：1、項目名稱： 某花園 2、地理位置： 深圳市龍崗區(qū)某花園 3、基本情況:某花園是商品房住宅小區(qū)，總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中：住宅建筑面積為 平方米，商業(yè)建筑面積為 平方米，其他物業(yè)建筑面積為 平方米；住宅共 套，建筑容積率為 / ，建筑覆蓋率為 / ，綠化率為 / 。（二）主要經(jīng)濟指標：序號內(nèi) 容相關(guān)數(shù)據(jù)資料1總占地面積2總建筑面積3計容積率總建筑面積4竣工時間交付時間5各種類型物業(yè)建筑面積及相關(guān)情況住宅商業(yè)公廁幼兒園社區(qū)文化中心社區(qū)健康服務中心垃圾站社區(qū)居委會物業(yè)服務辦公用房業(yè)主委員會活動用房物業(yè)管理員工宿舍其他物業(yè)帶電梯樓宇不帶電梯樓宇6停車位數(shù)量室內(nèi)停車位室外（含露天）停車位7相關(guān)指標數(shù)據(jù)建筑物棟數(shù)建筑容積率建筑覆蓋率/%綠化率二、項目物業(yè)管理背景資料：（一）現(xiàn)有物業(yè)公司： 某花園小區(qū)物業(yè)服務供應方目前為深圳市某某物業(yè)管理有限公司，該公司原為發(fā)展商下屬企業(yè)，后因發(fā)展商公司注銷被另一家公司收購，公司名稱留存不變，至今為該小區(qū)提供物業(yè)服務。（二）對外招標背景信息： 由于原物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務品質(zhì)與業(yè)主期望值偏差太大，某花園小區(qū)業(yè)主于2017年按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的要求成立了第一屆業(yè)委會。小區(qū)業(yè)委會居于廣大業(yè)主的強烈訴求，經(jīng)業(yè)主大會表決，一致同意全權(quán)委托小區(qū)業(yè)委會對外公開選聘新的物業(yè)公司。該業(yè)委會于2017年10月中旬正式在深圳市建設(shè)工程交易服務中心網(wǎng)龍崗分中心掛網(wǎng)發(fā)布招標公告，公開選聘新的物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供服務。我司分管領(lǐng)導提前知曉該信息后立即展開與該小區(qū)業(yè)委會的前期接觸工作，經(jīng)多次溝通了解并磋商，該業(yè)委會全體成員和部分業(yè)主代表一致同意由我司為某花園小區(qū)提供物業(yè)服務工作，為此，我司計劃從即日起著手做好某花園公開投標準備工作，并力爭中標成功。三、項目實施方案：（一）組織架構(gòu)及人員編制設(shè)計：某花園物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖設(shè)想編制設(shè)置說明： 某花園管理處人員編制擬設(shè)置23人，其中：主任（兼工程主管）1人，財務2人（均兼任客服），保安部17人（保安及客服主管1人，每班組8人，崗位設(shè)置為：地面出口3個、每個出入口1人、計3人，監(jiān)控室1人，小區(qū)巡查1人，班長1人兼巡查崗，頂休2人），客服部1人，工程部2人。（二）前期介入工作計劃：序號工作計劃計劃要點實施時間備注1參加投標并積極尋求中標。進行可行性論證，如可行則編制好投標書，并提交招標人。開標前10日內(nèi)2成立前期介入工作組1、改造工程管理介入時間項目進展確定；2、檔案資料、物業(yè)資料歸類收集；3、編制物業(yè)管理方案。開標前15日內(nèi)3成立某花園管理處1、協(xié)商確定管理處辦公場所；2、二次裝修管理處辦公場所（必要性論證后再定）；3、辦理管理處有關(guān)運作手續(xù)；4、人員配置、培訓； 5、管理處辦公設(shè)備配置。項目入駐前2個月4前期介入1、收集各類工程資料；2、熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)。入駐前2個月5導入某物業(yè)管理模式1、導入管理體系；2、導入某物業(yè)各項規(guī)章制度； 3、導入某物業(yè)管理理念。 入駐前1個月6物業(yè)接管準備 1、物業(yè)驗收（軟、硬件）；2、資料移交；3、問題備忘。入駐前1個月內(nèi)7業(yè)主意見調(diào)查1、收集小區(qū)合理化建議、分析調(diào)查結(jié)果；2、上門調(diào)查和回訪； 3、提出改進方案；4、制定物業(yè)收費標準。入駐前1個月內(nèi)（三）前期介入接管驗收方案： 接管前期由公司組織成立前期介入接管驗收小組，全面梳理某花園各項物業(yè)管理問題點，全力進行品質(zhì)管控梳理，提出全面整改計劃，明確嚴格的責任人和完成時間節(jié)點，并提交業(yè)委會備份，涉及需要動用物業(yè)專項維修資金的小、中、大修工程報請業(yè)委會決定施工方案或通過小區(qū)公共場地及租金收入反補的方式對公共設(shè)施設(shè)備進行維修改造。 1、接管驗收內(nèi)容： （1）現(xiàn)場驗收： 共用部位： 包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設(shè)備間等； 共用設(shè)備： 包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備與管線、電線及空調(diào)設(shè)備等； 共用設(shè)施： 包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務用房等。 水、電表進行抄底記錄： 將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。 物業(yè)費、停車費： 兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。 對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。 外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。 交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由保安部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方（應包含政府監(jiān)管部門、小區(qū)業(yè)委會）進行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。 （2）資料交接： 產(chǎn)權(quán)資料： 1）項目批準文件； 2）用地批準文件； 3）建筑規(guī)劃審批文件； 4）房屋產(chǎn)權(quán)清冊，包括業(yè)主產(chǎn)權(quán)資料、姓名、電話、建筑面積，公共房屋及場地等； 小區(qū)驗收合格資料： 1）工程竣工驗收證書； 2）消防工程驗收合格證； 3）用水審批表、水費收繳合同書； 4）用電許可證； 5）供用電協(xié)議書； 6）其他必要驗收合格資料； 工程技術(shù)資料： 1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用 說明書、調(diào)試報告等； 2）工程合同及開竣工報告； 3）工程預決算分項清單； 4）圖紙會審記錄； 5）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 6）隱蔽工程驗收記錄； 7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 8）竣工驗收證明書； 9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書； 12）砂漿、混凝土試塊試壓報告； 13）供水管道試壓報告； 14）機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。 （3）其他交接： 原管理單位應提供物業(yè)情況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位； 原管理單位須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進行全面的驗收，做好交接記錄； 入伙至今所有管理運作資料均應移交，包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃、記錄等； 所有接管事項均應以書面方式進行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認，且需經(jīng)第三方業(yè)委會或政府監(jiān)管機構(gòu)等部門監(jiān)交； 建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應恢復原來的使用功能，并經(jīng)我司驗收后簽字交接。 代收代繳各項費用，包括物業(yè)專項維修資金要上繳至龍崗區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心專戶，繳交截止期為原物業(yè)公司提供物業(yè)服務截止當月底的全部費用。 （4）各類遺留問題： 物業(yè)費、停車費等費用： 物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他費用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，在進駐前需跟業(yè)委會或開發(fā)商進行溝通，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。 各類能源費： 前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。 車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費或者其他形式的解決承諾，進行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題還未解決。 業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費、停車費等情況。 工程遺留問題，要進行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。 （四）接管驗收進駐物業(yè)管理工作： 1、設(shè)備設(shè)施試運行： 設(shè)備設(shè)施在驗收合格后，工程技術(shù)部組織對設(shè)備設(shè)施進行試運行，并詳細記錄設(shè)備運行狀況，排查設(shè)備運行問題點，然后會商整改方案，直至設(shè)備運行正常、安全。 2、全面清潔開荒： 清潔開荒工作的范圍： 根據(jù)前期介入發(fā)現(xiàn)的問題和實際情況，進行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場、室內(nèi)地面（地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等。 清潔開荒工作程序及標準： 按照常規(guī)清潔保潔標準操作，確保干凈、整潔、無污跡、無異味，整體感觀良好。 四、項目收益分析： 依據(jù)業(yè)委會提供資料及招標文件數(shù)據(jù)預估，某花園全年總收入金額為2827584.00元，全年總支出金額為2779633.90元，收支相抵全年盈利金額為47950.10元，具體詳見附件一。五、項目風險分析與對策：（一）風險點一：1、問題描述： 業(yè)委會與原物業(yè)公司之間的矛盾。2、解決方法： 協(xié)助業(yè)委會妥善處理，必要時請求政府有關(guān)部門介入平息。（二）風險點二：1、問題描述： 業(yè)委會與支持原物業(yè)公司的業(yè)主之間的矛盾。2、解決方法： 進駐后通過上門溝通，在不違反原則且不造成其他業(yè)主反感的前提下盡量為該部門業(yè)主提供力所能及的服務需求，以化解矛盾。（三）風險點三：1、問題描述： 原物業(yè)公司撤場前對小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備不可逆性的破壞。2、解決方法： 提請業(yè)委會提前發(fā)函知會，告知原物業(yè)公司這樣做的法律后果，同時我司進駐后全面排查小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備安全運行情況。（四）風險點四：1、問題描述： 招標文件收費標準因部分不同意提高物業(yè)管理費收費標準的業(yè)主抵制而造成局部難落地執(zhí)行（尤其是商業(yè)物業(yè)管理費收費標準的增加），進而造成收繳率下降及物業(yè)整體收益差，甚至出現(xiàn)虧損狀況。2、解決方法： 與業(yè)委會共同邀請商鋪業(yè)主進行座談，對提高物業(yè)管理費收費標準的必要性進行溝通解釋，力爭取得諒解和支持。（五）風險點五：1、問題描述： 業(yè)委會對我公司進駐接管后收益方面比列分成的承諾（主要是幼兒園租金收益補貼物業(yè)收入不足）因小區(qū)業(yè)主大會表決困難而造成難以兌現(xiàn)產(chǎn)生的收益下降。2、解決方法： 此項問題因?qū)儆跉v史遺留，可能存在不確定性，將配合小區(qū)業(yè)委會與發(fā)展商通過溝通解決，如果無法解決，再由小區(qū)業(yè)委會決定是否通過法律途徑解決。（六）風險點六：1、問題描述： 小區(qū)物業(yè)圖紙等必要性資料移交業(yè)委會嚴重不完整造成新物業(yè)公司進駐接管后的日常物業(yè)服務工作開展困難。2、解決方法： 提請業(yè)委會在接收原物業(yè)公司資料時務必要求提供完整，不得隱瞞或故意銷毀，必要時提請政府有關(guān)部門介入進行物業(yè)各方面的移交工作，確保交接順利。（七）風險點七：1、問題描述： 小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化嚴重、問題多、故障率高造成維修費用奇高造成的影響。2、解決方法： 進駐前就小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備狀況協(xié)同業(yè)委會共同進行排查，找出問題點并明確維修責任和費用支出來源，如物業(yè)專項維修資金不足則提請政府有關(guān)部門介入厘清責任義務關(guān)系，規(guī)避我司財務投入回報風險。（八）風險點八：1、問題描述： 小區(qū)物業(yè)專項維修資金繳存政府專戶的余額極少，造成設(shè)施設(shè)備維修大中小修經(jīng)費嚴重缺失【經(jīng)咨詢龍崗區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心的工作人員，某花園目前專戶余額共計僅有12萬元整，其中：首期歸集金額僅2萬元，日常繳存金額僅10萬元（該部分日常繳存金額為現(xiàn)有物業(yè)公司自2017年2月1日至2017年7月31日共計6個月期間上繳的物業(yè)專項維修資金）】。2、解決方法： 由業(yè)委會聘請律師向開發(fā)商和原物業(yè)公司追繳“兩金”，即：首期應由發(fā)展商歸集繳納的物業(yè)專項維修資金和業(yè)主自入伙后日常繳納的物業(yè)專項維修資金?！皟山稹蔽醋防U到位前由業(yè)委會協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門采取強制方式利用發(fā)展商余留在小區(qū)紅線范圍內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)收益彌補上述“兩金”不足支出。 依據(jù)某花園建筑面積及樓盤性質(zhì)初步估算，該小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司欠繳物業(yè)專項維修資金入政府監(jiān)管專戶的金額分別為： 開發(fā)商應追繳金額：首期歸集欠繳金額為219.96萬元（按照某花園建筑面積為92482.62平方米，預計當期建筑安裝工程總造價為1200元/平方米，依據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定首期歸集物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二交存，所以當期開發(fā)商應繳納物業(yè)專項維修資金金額為92482.6212002%=221.96萬元，扣除其已繳納2萬元，剩余未繳納首期歸集物業(yè)專項維修資金金額為219.96萬元） 業(yè)委會應向原物業(yè)公司應追繳金額：日常收集欠繳金額為403.55萬元（按照某花園建筑年限，該小區(qū)業(yè)主應在1998年開始繳納日常物業(yè)專項維修資金，至今已繳納19年，依據(jù)各類建筑面積和住宅類型，某花