2009年武漢高端市場(chǎng)報(bào)告(doc 38.doc

大家顧問(wèn)2009年武漢高端市場(chǎng)報(bào)告導(dǎo)讀：一、高端住宅的界定與基本面 1、界定：報(bào)告中所指高端對(duì)象，為武漢市2009年12月銷(xiāo)售均價(jià)過(guò)8500元/、全年實(shí)收均價(jià)達(dá)7000元/以上的項(xiàng)目（別墅類(lèi)項(xiàng)目除外）。 2、供應(yīng)量：高端住宅市場(chǎng)09年供應(yīng)達(dá)246萬(wàn)。 3、成交量：高端住宅市場(chǎng)09年整體銷(xiāo)售177萬(wàn)，去化72%。其中，top10項(xiàng)目成交量均在600套以上。 4、銷(xiāo)售價(jià)格：高端住宅市場(chǎng)整體均價(jià)8462元/，約為全市平均水平的1.55倍。均價(jià)排行top7項(xiàng)目均價(jià)均突破萬(wàn)元。二、高端市場(chǎng)六大特征 1、環(huán)線分布：高端項(xiàng)目扎堆內(nèi)環(huán)核心； 2、板塊價(jià)值：濱江板塊高端項(xiàng)目布點(diǎn)最為密集； 3、資源特征：“江湖資源型”“地段中心型”“環(huán)境生態(tài)型”三大類(lèi)別齊發(fā)展； 4、戶(hù)型結(jié)構(gòu)特征：舒適尺度或尊貴空間； 5、營(yíng)銷(xiāo)推廣：營(yíng)銷(xiāo)前置握緊黃金時(shí)刻，軸心營(yíng)銷(xiāo)迅速鋪開(kāi)于市場(chǎng) 6、客戶(hù)特征：“8+1”城市圈客戶(hù)為武漢高端市場(chǎng)主力購(gòu)買(mǎi)群體，漢口對(duì)于市外客戶(hù)的吸引力度高于武昌及漢陽(yáng)。三、高端市場(chǎng)產(chǎn)品附加值：高端住宅5大產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 1、高贈(zèng)送。通過(guò)裝修及面積贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)房型的變換，增加實(shí)際使用面積。 2、精裝修，豪體驗(yàn)。品牌、特色裝修給客戶(hù)實(shí)際體驗(yàn)，推進(jìn)銷(xiāo)售。 3、“在高處”，超高層的精神內(nèi)涵。“會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”。以高度樹(shù)立地標(biāo)性形象，以關(guān)注城市形象、身份象征等精神意識(shí)創(chuàng)造與激發(fā)需求。 4、科技運(yùn)用。通過(guò)科技凸顯項(xiàng)目特色，改變生活方式，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 5、服務(wù)品質(zhì)。通過(guò)優(yōu)質(zhì)、特色物業(yè)服務(wù)來(lái)提升項(xiàng)目附加值。正文： 追溯武漢高端市場(chǎng)沿革，它在水岸星城、華潤(rùn)置地鳳凰城、東湖天下等一批規(guī)模性高端大盤(pán)帶領(lǐng)下，從2005年的開(kāi)端元年走來(lái)，走過(guò)了“全民投資”的2007年，經(jīng)歷了2008年的調(diào)整期頭。5年來(lái)，高端市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)洗禮，開(kāi)始呈現(xiàn)多元化發(fā)展。本部分通過(guò)對(duì)2009年度高端市場(chǎng)的供應(yīng)量、成交數(shù)據(jù)、客戶(hù)、典型項(xiàng)目等方面進(jìn)行梳理，盤(pán)點(diǎn)2009年武漢高端市場(chǎng)。一、高端住宅的界定與基本面1、界定 本報(bào)告中所指高端對(duì)象，為武漢市2009年年終銷(xiāo)售均價(jià)過(guò)8500元/平米、全年實(shí)收均價(jià)達(dá)7000元/以上的項(xiàng)目（別墅類(lèi)項(xiàng)目除外）。2、供應(yīng)量：高端住宅市場(chǎng)09年供應(yīng)達(dá)246萬(wàn) 2009年，武漢高端市場(chǎng)住宅項(xiàng)目（年末單價(jià)8500元/以上）共36個(gè)，總體供應(yīng)約2.2萬(wàn)套房源，整體供應(yīng)面積約246萬(wàn)方，占全市供應(yīng)面積的10%。其中，漢口供應(yīng)116.33萬(wàn)方，武昌供應(yīng)96.72萬(wàn)方，漢陽(yáng)供應(yīng)32.7萬(wàn)方。2009年，火爆樓市再度點(diǎn)燃開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椋就?、外?lái)大型房企競(jìng)相拿地，隨著在漢大型房企的持續(xù)活躍以及華僑城、萬(wàn)達(dá)等“新面孔”的加入，武漢2010年高端市場(chǎng)也將會(huì)展現(xiàn)其嶄新的一面。3、成交量：高端住宅市場(chǎng)09年整體銷(xiāo)售177萬(wàn)方，去化72%。 2009年，武漢高端市場(chǎng)累計(jì)銷(xiāo)售1.62萬(wàn)套，約合面積177萬(wàn)方，去化推出房源總量的72%。成交面積占全市市場(chǎng)份額的16%。高端住宅累計(jì)成交金額達(dá)149.43億元，占全市成交金額的24%。隨著2009年樓市的再度火爆及企業(yè)的持續(xù)活躍，武漢高端市場(chǎng)09年取得了不菲的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而隨著宏觀政策的轉(zhuǎn)向，2010年樓市的走向變得相對(duì)微妙，高端市場(chǎng)在2010年的表現(xiàn)如何，值得關(guān)注。 從高端住宅市場(chǎng)項(xiàng)目成交排行看，top10項(xiàng)目成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超過(guò)1000套，且均集中在武昌核心區(qū)板塊。融僑華府全年成交1462套，位居首位，其次為水岸星城，全年成交1297套，金地國(guó)際花園居第三，全年成交1094套；華潤(rùn)置地中央公園、世茂錦繡長(zhǎng)江成交均超過(guò)900套；萬(wàn)科金色家園全年成交量接近900套；萬(wàn)科高爾夫、航天雙城、復(fù)地東湖國(guó)際、鑫城國(guó)際四個(gè)項(xiàng)目的成交量均在600套以上。4、銷(xiāo)售價(jià)格：高端住宅市場(chǎng)整體均價(jià)為8462元/平米，約為全市平均水平的1.55倍。 高端市場(chǎng)2009年整體成交均價(jià)為8462元/，與全市5461元/的均價(jià)水平相比，高出約3000元，約為全市平均水平的1.55倍。 根據(jù)高端住宅市場(chǎng)項(xiàng)目均價(jià)排行看，前7強(qiáng)的成交均價(jià)均突破萬(wàn)元，2009年新入市項(xiàng)目有4個(gè)躋身top10。武漢天地全年成交均價(jià)為14586元/平米，高居全市榜首；晉合世家緊隨其后，成交均價(jià)為12969元/平米；萬(wàn)科新入市項(xiàng)目金域華府、萬(wàn)科圓方分別居第三、第四位，成交均價(jià)分別為11866元/平米、11020元/平米；金都漢宮、寶利金國(guó)際公館、融科天城三個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)也均在1萬(wàn)元以上；萬(wàn)科金色家園、創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)、大智嘉園三個(gè)項(xiàng)目全年成交均價(jià)超過(guò)9500元/平米。二、高端市場(chǎng)六大特征 1、環(huán)線分布：高端項(xiàng)目扎堆內(nèi)環(huán)核心 從環(huán)線分布看，高端住宅項(xiàng)目基本均集中在二環(huán)線以?xún)?nèi)的漢口及武昌中心區(qū)，2009年統(tǒng)計(jì)的36個(gè)高端項(xiàng)目中，內(nèi)環(huán)集中有21個(gè)，占58%；二環(huán)集中有14個(gè)，占39%，二環(huán)以?xún)?nèi)項(xiàng)目占據(jù)整個(gè)高端市場(chǎng)的97%。僅有1個(gè)項(xiàng)目分布在二環(huán)線以外。內(nèi)環(huán)核心作為城市中心，交通發(fā)達(dá)，配套齊全，生活氛圍濃厚，并依托天然的江景或湖景資源，板塊優(yōu)勢(shì)突出。內(nèi)環(huán)核心積聚著城市所有力量，有著強(qiáng)大的吸附力。高端項(xiàng)目環(huán)線分布表：2、板塊價(jià)值： 濱江板塊高端項(xiàng)目布點(diǎn)最密集 從區(qū)域板塊分布看，高端住宅項(xiàng)目主要分布在漢口的濱江板塊、武昌的徐東板塊、積玉橋板塊，這些區(qū)域附近有豐富的自然水體。三個(gè)區(qū)域的年度供應(yīng)規(guī)模分別為：漢口濱江片10個(gè)/47萬(wàn)，武昌徐東板塊4個(gè)/40.52萬(wàn)，武昌積玉橋3個(gè)/39.24萬(wàn)。目前，高端項(xiàng)目有向漢陽(yáng)發(fā)展的趨勢(shì)，例如華潤(rùn)中央公園及世茂錦繡長(zhǎng)江的率先入駐，目前漢陽(yáng)高端住宅項(xiàng)目約有3個(gè)。另外，福星惠譽(yù)也在漢陽(yáng)鸚鵡大道拍下一宗地塊，可建規(guī)模約33萬(wàn)方，樓面地價(jià)3712元/平米，近年也將會(huì)加入漢陽(yáng)高端市場(chǎng)的行列。金地四新地塊、萬(wàn)科沌口地塊樓面價(jià)均在2000元/以上。高端項(xiàng)目區(qū)域板塊分布表：3、資源特征：“江湖資源型”“地段中心型”“環(huán)境生態(tài)型”三大類(lèi)別齊發(fā)展； 隨著長(zhǎng)江沿線土地資源的短缺，高端項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)梯度發(fā)展：第一梯隊(duì)為：依托江湖一線資源的城市資源型樓盤(pán)，在價(jià)格與成交量表現(xiàn)上整體優(yōu)勢(shì)明顯；第二梯隊(duì)為城市中心型樓盤(pán)，依附城市動(dòng)脈或某一成熟區(qū)位，具有地段特性與價(jià)值，隨著城市發(fā)展而發(fā)展；第三梯隊(duì)，即在原地貌、文化上進(jìn)行深度挖掘項(xiàng)目，環(huán)境自然生態(tài)或項(xiàng)目?jī)?nèi)部具有原生態(tài)資源。 江湖資源型：這類(lèi)項(xiàng)目周邊存在天然的江景或湖景資源，為項(xiàng)目不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，景觀資源作為豪宅贏得市場(chǎng)的核心，使得資源型項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目，在價(jià)格上也存在明顯優(yōu)勢(shì)，典型的代表為武漢天地、水岸星城、錦繡長(zhǎng)江、金都漢宮等。其中，以景觀資源為核心，綜合指標(biāo)均衡發(fā)展的武漢天地表現(xiàn)最為突出，其均價(jià)一直保持在萬(wàn)元以上，年底均價(jià)則已突破2萬(wàn)元，此外，項(xiàng)目在銷(xiāo)售方面也十分順利，項(xiàng)目于09年1月推出二期的60套房源，以12000元均價(jià)入市，在接近年關(guān)的市場(chǎng)疲軟期，周末兩天銷(xiāo)售20余套房源，市場(chǎng)反響良好，后續(xù)持續(xù)加推，銷(xiāo)售穩(wěn)定，目前所推房源已所剩無(wú)幾。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的高端市場(chǎng)中取得了市場(chǎng)量?jī)r(jià)頭籌。 地段中心型：這類(lèi)項(xiàng)目位處城市核心區(qū)域，交通發(fā)達(dá)、配套齊全、周邊建設(shè)成熟，生活氛圍濃厚，這一系列的優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目的價(jià)格也是居高不下，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。典型的代表為融科天城、萬(wàn)科金色家園、融僑華府、金地國(guó)際花園等項(xiàng)目。萬(wàn)科金色家園位處京漢大道，輕軌從項(xiàng)目中間穿過(guò)，交通十分便利，且項(xiàng)目臨近江漢路商圈和武廣商圈，生活方便，加上萬(wàn)科品牌，支撐項(xiàng)目萬(wàn)元以上的銷(xiāo)售均價(jià)，銷(xiāo)量也一直位居區(qū)域前列，目前已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售期。融科天城，臨靠解放大道，為聯(lián)想控股企業(yè)旗下項(xiàng)目，中心城區(qū)規(guī)模大盤(pán)，項(xiàng)目入市以來(lái)的成交均價(jià)基本保持在8000元以上，二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售近70%；和平大道、友誼大道兩條主干道從融僑華府兩側(cè)穿行，而隨著長(zhǎng)江隧道的貫通，該項(xiàng)目的價(jià)值迅速提升，當(dāng)前均價(jià)也上漲至8000元以上，該項(xiàng)目09年摘取高端市場(chǎng)銷(xiāo)量冠軍。 環(huán)境生態(tài)型： 這類(lèi)項(xiàng)目從景觀規(guī)劃上大做文章，通過(guò)保留地塊本身的景觀資源及歷史氛圍，“創(chuàng)造”出不一樣的優(yōu)勢(shì)。典型的代表有萬(wàn)科金域華府，美林青城、復(fù)地東湖國(guó)際等項(xiàng)目。其中，金域華府利用原廠遺址，進(jìn)行包裝改造，發(fā)掘地塊原文化，打造“大隱于市”的“雅貴”階層；以9000方茂園為切入點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，展現(xiàn)項(xiàng)目從“名園”到“華府”的過(guò)程，提升項(xiàng)目品質(zhì)；而樣板房則體現(xiàn)項(xiàng)目高贈(zèng)送面積的戶(hù)型優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)從外圍到使用的附加值。項(xiàng)目09年9月底入市，均價(jià)12000元，當(dāng)日成交約75%。 4、高端戶(hù)型特征：高端產(chǎn)品線豐富化，講究“舒適尺度或尊貴空間” 統(tǒng)計(jì)高端市場(chǎng)典型項(xiàng)目戶(hù)型發(fā)現(xiàn)，高端市場(chǎng)戶(hù)型配比更為多樣，且各種戶(hù)型面積跨度相對(duì)較大。高端市場(chǎng)戶(hù)型1房-6房均有，部分項(xiàng)目還含有復(fù)式、洋房類(lèi)產(chǎn)品，但與市場(chǎng)需求特點(diǎn)對(duì)應(yīng)，2房、3房、4房依舊為供應(yīng)主力。從戶(hù)型分布區(qū)間看，高端市場(chǎng)戶(hù)型面積一般偏大，且面積跨度較大，從下圖看，2房、3房以及5房、6房、洋房等大戶(hù)型產(chǎn)品的面積跨度均超過(guò)100，其中，2房最大面積超過(guò)了180，面積跨度為116；3房的最大面積突破了200，面積跨度為118；5房、6房等大戶(hù)型面積則基本均在200以上，偏大戶(hù)型則達(dá)到300或以上，面積跨度在150左右。 此外，對(duì)比不同規(guī)模的高端項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)模大盤(pán)產(chǎn)品線更為豐富，提供多元化空間，多戶(hù)型選擇，典型代表為錦繡長(zhǎng)江，該項(xiàng)目規(guī)模160萬(wàn)方，目前以推出的房源中，含1-6房、復(fù)式七種戶(hù)型。而對(duì)于晉合世家、萬(wàn)科金色家園等規(guī)模相對(duì)偏小的項(xiàng)目，戶(hù)型則一般集中在1-3房或是2-4房戶(hù)型產(chǎn)品。同時(shí)武漢公寓豪宅已逐漸面市如萬(wàn)科圓方、金域華府等項(xiàng)目，比周邊樓盤(pán)均價(jià)高出近3000元/以上。 對(duì)比高端項(xiàng)目的成交情況，可以看出，城市資源型高端項(xiàng)目戶(hù)型面積偏大。其1房面積為60-80之間，比普通住房面積大；2房戶(hù)型主力面積在90-105之間，與普通住宅及其他類(lèi)高端適宜；城市資源型3房戶(hù)型面積一般為140-180之間，略高于其他住宅。而4房及以上戶(hù)型比例較高，一般在20%左右。例如：超大規(guī)模高端濱江綜合體項(xiàng)目的世茂錦繡長(zhǎng)江，在產(chǎn)品銷(xiāo)售上，同樣是兩房與三房成交率最高，其次為一房、五房，大戶(hù)型成交以面積180以上戶(hù)型為主，也正如此，該項(xiàng)目在二期產(chǎn)品中將4房產(chǎn)品的占比減小了近10%，而大幅增加六房配比，從無(wú)配置增加到10.37%。此外，晉合世家及恒大華府項(xiàng)目則分別以160平米以上戶(hù)型、180平米以上戶(hù)型為主力成交產(chǎn)品。武漢天地一、二期戶(hù)型配比變化情況：錦繡長(zhǎng)江一、二期戶(hù)型配比變化情況：5、營(yíng)銷(xiāo)推廣：營(yíng)銷(xiāo)前置握緊黃金時(shí)刻，軸心營(yíng)銷(xiāo)迅速鋪開(kāi)于市場(chǎng) 縱觀武漢2009年典型高端項(xiàng)目推廣，高端項(xiàng)目的推廣渠道以報(bào)紙等傳統(tǒng)大眾傳播渠道投入較少，二橋、機(jī)場(chǎng)等戶(hù)外運(yùn)用較多，高端雜志、圈層小刊等出版物料充足。并以線下活動(dòng)為主，或法學(xué)禪意、水墨丹青、觀演出、品美酒等文化類(lèi)活動(dòng)；或涂鴉、軟裝家飾特賣(mài)會(huì)等時(shí)尚新銳活動(dòng)；其中不乏提倡環(huán)保節(jié)能的公益性或體驗(yàn)性活動(dòng)。以與銀行、高校、移動(dòng)等人群聯(lián)姻互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)軸心營(yíng)銷(xiāo)。即在細(xì)分受眾的基礎(chǔ)上，組織主題更聚焦的私人化的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)向目標(biāo)客戶(hù)推廣，使自己成為營(yíng)銷(xiāo)的軸心。 同時(shí)，入市高端項(xiàng)目通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)前置，把客戶(hù)端營(yíng)銷(xiāo)工作主動(dòng)前置到項(xiàng)目動(dòng)工、規(guī)劃階段，通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行關(guān)注，了解客戶(hù)需求；讓客戶(hù)與項(xiàng)目一同成長(zhǎng)，培養(yǎng)客戶(hù)忠誠(chéng)度，并實(shí)現(xiàn)口碑營(yíng)銷(xiāo)下的最大轉(zhuǎn)化。在提升銷(xiāo)售成功率的同時(shí)也提升了消費(fèi)品質(zhì)，即項(xiàng)目的美譽(yù)。經(jīng)過(guò)前期的客戶(hù)維系與運(yùn)作，如萬(wàn)科圓方、金域華府通過(guò)不足一月時(shí)間，便在市場(chǎng)上獲得不同凡響。同時(shí)，武漢高端項(xiàng)目在推盤(pán)上通常以稀缺性產(chǎn)品或項(xiàng)目頂端級(jí)產(chǎn)品先入市，以讓利客戶(hù)獲得傳播，為大盤(pán)的持續(xù)銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。表：典型項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)列舉6、客戶(hù)特征 “8+1”城市圈客戶(hù)為武漢高端市場(chǎng)主力購(gòu)買(mǎi)群體，漢口對(duì)于市外客戶(hù)的吸引力度高于武昌及漢陽(yáng)。 對(duì)比武漢高端市場(chǎng)項(xiàng)目的成交客戶(hù)來(lái)源可以發(fā)現(xiàn)，武漢市客戶(hù)依舊為主力購(gòu)買(mǎi)群體，占據(jù)高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力約一半的市場(chǎng)份額，其次為省內(nèi)客戶(hù)，也占據(jù)了三成以上市場(chǎng)份額，兩者共占據(jù)高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體的八成有余。省外及境外客戶(hù)群體則相對(duì)偏低，省外客戶(hù)約占據(jù)高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體的一成半，而境外客戶(hù)占比則不足1%。 從武漢三鎮(zhèn)高端市場(chǎng)的客戶(hù)來(lái)源來(lái)，漢口項(xiàng)目對(duì)市外客戶(hù)吸引力大于武昌及漢陽(yáng)，其省內(nèi)、省外、境外客戶(hù)占比均高于武昌和漢陽(yáng)；而武昌項(xiàng)目對(duì)省內(nèi)、省外客戶(hù)的吸引力度則又高于漢陽(yáng)，但是對(duì)境外客戶(hù)的吸引力則不及漢陽(yáng)，漢陽(yáng)由于沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)境外人員相對(duì)較多，提升漢陽(yáng)高端市場(chǎng)境外人員的購(gòu)買(mǎi)占比。三、高端市場(chǎng)產(chǎn)品附加值：高端住宅5大產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 除開(kāi)外圍資源的優(yōu)勢(shì)外，高端市場(chǎng)項(xiàng)目還較為注重自身內(nèi)部的建設(shè)，以提升產(chǎn)品附加值及形象，支撐項(xiàng)目售價(jià)。1、高贈(zèng)送 典型代表：萬(wàn)科系列產(chǎn)品（萬(wàn)科金域華府、萬(wàn)科城、萬(wàn)科金色等） 萬(wàn)科旗下的金域華府、萬(wàn)科金色家園、萬(wàn)科城等高端項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)及裝修上大做文章，萬(wàn)科金色家園創(chuàng)新型的mini復(fù)式及跨界loft產(chǎn)品，戶(hù)型亮點(diǎn)突出，加上精裝修，頗受市場(chǎng)追捧；萬(wàn)科金域華府及萬(wàn)科城則均是通過(guò)裝修及面積贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)房型的變換，增加實(shí)際使用面積。萬(wàn)科金域華府戶(hù)型展示萬(wàn)科金色家園跨界n-loft戶(hù)型展示萬(wàn)科城戶(hù)型展示2、精裝修，豪體驗(yàn) 典型代表：武漢天地、錦繡長(zhǎng)江、金都漢宮、恒大華府、晉合世家等 武漢天地、世茂錦繡長(zhǎng)江、金地漢宮、萬(wàn)科高爾夫、恒大華府等項(xiàng)目均推出精裝修房源，以品牌建材進(jìn)行各具特色的裝修，給客戶(hù)以實(shí)際的豪宅體驗(yàn)，通過(guò)親身體驗(yàn)來(lái)打動(dòng)客戶(hù)，促進(jìn)銷(xiāo)售。其中，恒大華府打出4000元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。除裝修外，部分項(xiàng)目還針對(duì)客戶(hù)心理在細(xì)節(jié)上做足功夫，一直低調(diào)銷(xiāo)售的晉合世家正是如此，在車(chē)庫(kù)、大堂、電梯、戶(hù)型開(kāi)間、地板等方面力求細(xì)致，該項(xiàng)目售價(jià)一直穩(wěn)定在萬(wàn)元以上。武漢天地精裝戶(hù)型展示恒大華府精裝戶(hù)型展示3、“在高處”，超高層的精神內(nèi)涵 典型代表：錦繡長(zhǎng)江、水岸星城超高層 錦繡長(zhǎng)江和水岸星城兩個(gè)項(xiàng)目作為武漢超高層建筑的典型代表，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上，以“高度”來(lái)挑戰(zhàn)市場(chǎng)，建立武漢樓市高度的標(biāo)桿。錦繡長(zhǎng)江二期規(guī)劃有4棟53-55層的超高層建筑，其中，1、2號(hào)樓均為55層，視野無(wú)遮擋，觀景效果極佳。水岸星城作為武漢城市的一張名片，以172.2米的高度樹(shù)立標(biāo)桿，左右城市視線，在設(shè)施配置上，引進(jìn)日本原產(chǎn)日立高速電梯，以1秒/層的速度感受卓悅品質(zhì)，并針對(duì)高低樓層進(jìn)行分區(qū)管理，方便業(yè)主生活。錦繡長(zhǎng)江超高層立面及戶(hù)型展示水岸星城超高層立面及戶(hù)型展示4、科技運(yùn)用 典型代表：武漢天地（e節(jié)能）、金都漢宮（3a住宅）、萬(wàn)景國(guó)際（恒溫恒濕） 高端市場(chǎng)項(xiàng)目在高科技的運(yùn)用方面一直扮演著引領(lǐng)者的角色，以科技來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)，改善居住環(huán)境。金都漢宮作為3a級(jí)住宅，擁有300多個(gè)成套技術(shù)，堅(jiān)持“智能與綠色建筑”的理念，將環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)滲透到社區(qū)生活的各個(gè)方面，開(kāi)創(chuàng)了生態(tài)節(jié)能與舒適家居的六種生活模式安全生活、便利生活、自由生活、快樂(lè)生活、健康生活、經(jīng)濟(jì)生活。成為武漢高科技住宅的代名詞。 武漢天地以美國(guó)leed綠色建筑評(píng)級(jí)系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)，大量采用屋頂綠化，雙層中空l(shuí)ow-e玻璃、節(jié)水裝置、雨水回收、二氧化碳探測(cè)器、照明節(jié)能燈具等多項(xiàng)設(shè)施，以打造環(huán)保節(jié)能的生活。并引進(jìn)“三年保修保養(yǎng)承諾”。 萬(wàn)景國(guó)際的恒溫生活采用水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，通過(guò)用地下水相對(duì)均衡的溫度來(lái)交換過(guò)冷或過(guò)熱的室溫，最后通過(guò)小區(qū)各戶(hù)（含商業(yè)、寫(xiě)字樓）的戶(hù)內(nèi)終端系統(tǒng)將冷熱能以送風(fēng)方式送到用戶(hù)室內(nèi)，保持室內(nèi)恒溫。系統(tǒng)同時(shí)還可提供常年生活熱水。更為高效、節(jié)能、環(huán)保。 5、服務(wù)品質(zhì) 典型代表：萬(wàn)科項(xiàng)目 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)會(huì)給業(yè)主營(yíng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境，作為高端市場(chǎng)客戶(hù)群體，除在“硬件”方面的高選擇外，在“軟件”服務(wù)上也有高要求，項(xiàng)目突出的物業(yè)服務(wù)也會(huì)在無(wú)形中提升產(chǎn)品價(jià)值。萬(wàn)科跨界公寓以客戶(hù)導(dǎo)向?yàn)橹鞯腸ross（customer rein order service system）服務(wù)體系，除常規(guī)的基礎(chǔ)內(nèi)事服務(wù)外，還為業(yè)主提供特別商務(wù)服務(wù)，例如，為晚歸人士提供跑車(chē)接送服務(wù)；為出差、旅行業(yè)主提供異地酒店預(yù)訂服務(wù)；為投資客們提供全程代租服務(wù)等等，讓業(yè)主感受到兼顧酒店感和居家感的私屬服務(wù)。項(xiàng)目基本情況如下：大家顧問(wèn)2009年武漢開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告導(dǎo)讀：【2009年市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)企業(yè)】2009年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并在土地儲(chǔ)備等方面均有突出表現(xiàn)。市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企，累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)213.65億元，占全市商品住宅金額的33.44%；銷(xiāo)售面積達(dá)318.37萬(wàn)，占全市總量的28.30%。其中，市場(chǎng)占有率最高為萬(wàn)科?！?009年度外來(lái)在漢企業(yè)盤(pán)點(diǎn)】銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，2009年外來(lái)房企銷(xiāo)售總額達(dá)163億元，市場(chǎng)份額占27%；市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企中，外來(lái)房企搶占16席；地產(chǎn)老大當(dāng)仁不讓?zhuān)?2009年萬(wàn)科囊括全市成交金額、面積、套數(shù)“三金”。土地儲(chǔ)備方面，外來(lái)房企在漢拿地?zé)崆楦邼q，公開(kāi)市場(chǎng)儲(chǔ)地量20強(qiáng)房企中，外企占8席；公開(kāi)市場(chǎng)華僑城以3100余畝的儲(chǔ)備量位居外來(lái)企業(yè)首位。【2009年度武漢本土房企盤(pán)點(diǎn)】銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，2009年本土房企銷(xiāo)售總額達(dá)459億元，市場(chǎng)份額占73%；市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企中，本土房企占4席，且集中于前10強(qiáng)行列；福星惠譽(yù)繼續(xù)領(lǐng)跑本土；三江集團(tuán)躋身市場(chǎng)占有率top10企業(yè)行列。正文： 2009年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并在土地儲(chǔ)備等方面均有突出表現(xiàn)。大家顧問(wèn)對(duì)武漢房地產(chǎn)企業(yè)年度發(fā)展情況進(jìn)行了回顧，并針對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)和盤(pán)點(diǎn)。一、2009年市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)企業(yè) 市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企，累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)213.65億元，占全市商品住宅金額的33.44%；銷(xiāo)售面積達(dá)318.37萬(wàn)，占全市總量的28.30%。其中，市場(chǎng)占有率最高為萬(wàn)科，市場(chǎng)占比達(dá)到3.76%、其次是福星惠譽(yù)3.56%、再者保利2.76%；銷(xiāo)售金額過(guò)10億元有7家，分別為萬(wàn)科、福星惠譽(yù)、保利、武漢地產(chǎn)、金地、融僑及三江航天。（前20強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額及面積見(jiàn)附表。）二、2009年度外來(lái)在漢房企盤(pán)點(diǎn)（一）銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 2009年武漢樓市反彈的速度與程度都超過(guò)了預(yù)期?！皏”型回轉(zhuǎn)下，武漢全市商品住房成交面積達(dá)1139萬(wàn)，成交金額累計(jì)622億元，成交套數(shù)10.93萬(wàn)套。成交量在全國(guó)樓市中舉足輕重，是全國(guó)成交面積過(guò)1000萬(wàn)方的七大城市之一。（成交面積1000萬(wàn)方以上其他城市：上海2631萬(wàn)、重慶2412萬(wàn)、北京2028萬(wàn)、成都1499萬(wàn)、天津1321萬(wàn)）。成交量比2008年度增長(zhǎng)56%，增長(zhǎng)幅度位列全國(guó)前茅。其中，外來(lái)企業(yè)對(duì)武漢樓市的貢獻(xiàn)率強(qiáng)。1.2009年外來(lái)房企銷(xiāo)售總額達(dá)163億元，市場(chǎng)份額占27% 20余家外來(lái)房企在漢2009年銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)163億元，占武漢全市銷(xiāo)售總金額的27%；銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)2.3萬(wàn)套，占武漢銷(xiāo)售總套數(shù)的21%。其中萬(wàn)科地產(chǎn)銷(xiāo)售金額過(guò)20億元；保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、融僑集團(tuán)三家銷(xiāo)售金額超10億元。在火爆的樓市中，在漢外企光環(huán)四溢。 2.市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企中，外來(lái)房企搶占16席 2009年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“2009年度市場(chǎng)占有率top20企業(yè)”中， 外來(lái)房企占據(jù)16席，萬(wàn)科、保利、金地、世茂等大型房企均位列其中，而本土企業(yè)僅占據(jù)4席，僅福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天以及長(zhǎng)城建設(shè)四家企業(yè)躋身前20強(qiáng)。外來(lái)房企2009年大放光彩。3.地產(chǎn)老大當(dāng)仁不讓?zhuān)?2009年萬(wàn)科囊括全市成交金額、面積、套數(shù)“三金” 在企業(yè)2009年成交排行中，萬(wàn)科地產(chǎn)憑借萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科金色家園、萬(wàn)科高爾夫城市花園、萬(wàn)科金域華府等七個(gè)項(xiàng)目以23.41億元、30.38萬(wàn)方、3862套的銷(xiāo)量榮獲銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)三項(xiàng)冠軍，老大風(fēng)采依舊。 萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)老大，企業(yè)實(shí)力不容置疑，客戶(hù)口碑優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)應(yīng)變靈活，其在漢項(xiàng)目銷(xiāo)售情況頗為良好，企業(yè)業(yè)績(jī)也一直位居前列。進(jìn)入“金九銀十”，萬(wàn)科旗下兩個(gè)全新項(xiàng)目萬(wàn)科金域華府、萬(wàn)科圓方也相繼面市。從這兩個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)的情況看，萬(wàn)科金域華府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即去化推出房源的76%，萬(wàn)科圓方則去化推出房源的近90%，市場(chǎng)反響十分熱烈。此外，2009年9月，萬(wàn)科拍下東湖高新區(qū)鄭橋村地塊，凈規(guī)劃用地23.09萬(wàn)方，2009年12月，再度拍下經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)81號(hào)地塊，凈用地面積21.34萬(wàn)方，兩宗用地分別作為光谷、沌口區(qū)域未來(lái)的規(guī)模大盤(pán)，勢(shì)必又會(huì)卷起一片風(fēng)潮，再加上年末推出的萬(wàn)科城項(xiàng)目，萬(wàn)科在漢前景不可估量。 隨著在漢大型房企的持續(xù)活躍以及華僑城、萬(wàn)達(dá)等“新面孔”的加入，武漢2010年高端市場(chǎng)也將會(huì)展現(xiàn)其嶄新的一面。（二）土地儲(chǔ)備 2009年外來(lái)房企土地儲(chǔ)備總額近7000畝，市場(chǎng)份額占據(jù)半壁江山。僅2009年，外來(lái)房企在漢拿地就達(dá)6210余畝，占武漢總量13114畝的47%；可建面積達(dá)678萬(wàn)方。1.外來(lái)房企在漢拿地?zé)崆楦邼q，2009年度儲(chǔ)地量20強(qiáng)房企中，外企占據(jù)8席 火爆樓市助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?，外?lái)企業(yè)爭(zhēng)相在漢拿地，萬(wàn)科、金地、保利、萬(wàn)達(dá)、中國(guó)建筑、華僑城等大型知名企業(yè)均有所斬獲。公開(kāi)市場(chǎng)上，儲(chǔ)備量top20企業(yè)中，外來(lái)房企占據(jù)8席，累計(jì)儲(chǔ)地434.46萬(wàn)方，占前20強(qiáng)整體的57%；占全市土地成交量的47%。本土企業(yè)雖占據(jù)12席，但總儲(chǔ)地面積不及外來(lái)房企。2.公開(kāi)市場(chǎng)華僑城以3100余畝的儲(chǔ)備量位居外來(lái)企業(yè)首位 從企業(yè)拿地排行看，武漢華僑城拍下東湖風(fēng)景區(qū)地塊，用地面積為211.16萬(wàn)方，占土地成交總量的24%，位居首位，此地塊將開(kāi)建武漢歡樂(lè)谷，其中，居住用地占41%，旅游用地占59%。中國(guó)建筑以18.37億元拿下江夏區(qū)大橋新區(qū)58號(hào)地塊，用地面積59.4萬(wàn)方，開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)60萬(wàn)方，外來(lái)房企中居第二；萬(wàn)科集團(tuán)拍下東湖高新區(qū)鄭橋村34號(hào)地塊和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)81號(hào)地塊，用地面積44.43萬(wàn)方，位居第三。金地集團(tuán)今年拍得洪山區(qū)24號(hào)地塊及漢陽(yáng)區(qū)55號(hào)地塊，加上2007年拍得的京漢大道義和巷“地王”地塊，總用地面積約35.62萬(wàn)方，位居第四；此外，大連萬(wàn)達(dá)亦先后拍下新華西路和積玉橋兩宗商用地塊，其中新華西項(xiàng)目已入市，積玉橋項(xiàng)目已動(dòng)工。中部崛起戰(zhàn)略、大武漢城市圈及兩型社會(huì)的確立，加上九省通衢區(qū)位優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)達(dá)的商業(yè)和一流的科研教育資源，武漢成為“兵家”青睞之地，吸引各大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐。（三）2010年重點(diǎn)外企儲(chǔ)備項(xiàng)目概況 2009年樓市的火爆，加上外來(lái)房企的活躍，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)置地等企業(yè)均在漢取得了不菲的業(yè)績(jī)。而從這些大型房企2009年的儲(chǔ)地情況及項(xiàng)目的運(yùn)作情況看，2010年也將是不平靜的一年。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科當(dāng)前有6個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作中，加上2009年拍得的兩宗地塊，2010年萬(wàn)科的市場(chǎng)占有份額或?qū)⒃俣忍岣?。商業(yè)龍頭大連萬(wàn)達(dá)2009年也陸續(xù)拿下菱角湖和積玉橋兩宗地塊，加上投資建設(shè)的武漢東湖中央商務(wù)區(qū)，萬(wàn)達(dá)2010年在漢項(xiàng)目將達(dá)到6個(gè)，這意味著，武漢已成為萬(wàn)達(dá)在全國(guó)最重要的布局點(diǎn)。金地集團(tuán)2009年在土地市場(chǎng)斬獲頗豐，加上2007年拍得的京漢大道“地王”地塊，金地2010年在漢運(yùn)作項(xiàng)目也將達(dá)到6個(gè)。而華潤(rùn)置地、保利等早期進(jìn)入武漢市場(chǎng)的大型房企在2010年也將會(huì)有“大動(dòng)作”。此外，旅游地產(chǎn)華僑城年末拍下東湖風(fēng)景區(qū)地塊，也開(kāi)始在武漢大展拳腳。圖5三、2009年度武漢本土房企盤(pán)點(diǎn)（一）銷(xiāo)售業(yè)績(jī)1.2009年本土房企銷(xiāo)售總額達(dá)459億元，市場(chǎng)份額占73% 武漢本土企業(yè)2009年銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)459億元，占武漢全市銷(xiāo)售總金額的73%；銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)8.6萬(wàn)套，占武漢銷(xiāo)售總套數(shù)的79%。其中福星惠譽(yù)銷(xiāo)售金額過(guò)20億元；武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天兩家銷(xiāo)售金額超10億元。本土大型房企實(shí)力毫不遜色于外來(lái)企業(yè)。2.市場(chǎng)占有率前20強(qiáng)房企中，本土房企占4席，且集中于前10強(qiáng)行列 2009年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“2009年度市場(chǎng)占有率top20企業(yè)”中， 本土房企占據(jù)4席，分別為福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天以及長(zhǎng)城建設(shè)，本土企業(yè)的數(shù)量從08年的3家上升到4家。四家企業(yè)成交金額累計(jì)58.36億元，占全市成交的9%，成交面積累計(jì)96.19萬(wàn)方，占全市成交的8%。與之相對(duì)應(yīng)，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)占有率多數(shù)有0.20.5的上升幅度。其中，福星惠譽(yù)為3.59（上年為3.08）；武漢地產(chǎn)集團(tuán)占2.42（上年為2.18）。3.福星惠譽(yù)繼續(xù)領(lǐng)跑本土 在企業(yè)2009年成交排行中，福星惠譽(yù)憑借水岸星城、國(guó)際城（含商業(yè)）、漢口春天三個(gè)項(xiàng)目以22.32億元銷(xiāo)售額榮登本土企業(yè)銷(xiāo)售金額冠軍寶座，高出第二名武漢地產(chǎn)集團(tuán)7億余元；成交面積、成交套數(shù)位居第二。 福星惠譽(yù)成立不足10年，已經(jīng)成為武漢本土市場(chǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)。為適應(yīng)在新形勢(shì)下的發(fā)展，福星惠譽(yù)開(kāi)始豐富自身產(chǎn)品線與經(jīng)營(yíng)模式，目前，福星惠譽(yù)已經(jīng)具備了住宅產(chǎn)品的全線開(kāi)發(fā)與供應(yīng)能力。水岸星城作為該企業(yè)最典型的代表項(xiàng)目，入市之初即成為武漢城市的一張名片，更成為武漢高端市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，銷(xiāo)售一直位居前茅，歷時(shí)6年，已日漸醇熟。2009年，福星惠譽(yù)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，與住宅產(chǎn)品相結(jié)合，開(kāi)發(fā)其首個(gè)綜合體項(xiàng)目福星惠譽(yù)國(guó)際城，國(guó)際城拋棄了原有的“先住宅、后商業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式，采取了“先商業(yè)、后住宅”的運(yùn)營(yíng)模式，特色商業(yè)街、主題商業(yè)中心、酒店公寓、高層住宅等建筑形態(tài)將引領(lǐng)區(qū)域未來(lái)的變革方向。其浮云商業(yè)格蘭大道首開(kāi)先河，獲得市場(chǎng)熱捧，隨后住宅垂直社區(qū)入市，再創(chuàng)輝煌，住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)，將為福星惠譽(yù)未來(lái)的十年，奠定起基本的架構(gòu)。而徐東三角路地塊的開(kāi)發(fā)，則將使徐東成為真正的“福星城”。 此外，福星惠譽(yù)還相繼拿下漢陽(yáng)鸚鵡大道地塊、洪山青菱鄉(xiāng)地塊以及青山東方紅村地塊，項(xiàng)目布局由點(diǎn)到面，涉足武漢三鎮(zhèn)，開(kāi)始對(duì)武漢市場(chǎng)的全局把控。4.三江集團(tuán)躋身市場(chǎng)占有率top10企業(yè)行列 在2009年企業(yè)銷(xiāo)售排行中，三江航天憑借航天雙城、航天花園等項(xiàng)目以11.43億元銷(xiāo)售額位居企業(yè)銷(xiāo)售排行第7位，躋身市場(chǎng)占有率top10行列。中國(guó)三江航天集團(tuán)作為中國(guó)500強(qiáng)工業(yè)企業(yè)，實(shí)力雄厚，在武漢先后開(kāi)發(fā)了航天花園、航天雙城、航天星苑、航天彩虹鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)輻射至“8+1”城市圈。2009年，三江航天拍下武昌區(qū)新河街和平大道東側(cè)38號(hào)地塊，用地面積10.8萬(wàn)方，將在積玉橋片區(qū)建設(shè)出一個(gè)規(guī)模約38萬(wàn)方的住宅小區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大其市場(chǎng)份額。（二）土地儲(chǔ)備 2009年，本土房企土地儲(chǔ)備總額近6904畝，占武漢總量13114畝的53%，可建面積約1024萬(wàn)方。其中，武漢城投今年連續(xù)拿下后湖5宗地塊，用地面積約61.7萬(wàn)方，在本土企業(yè)中取得拿地面積、拿地宗數(shù)雙項(xiàng)第一，未來(lái)幾年將會(huì)在江岸區(qū)后湖區(qū)域開(kāi)發(fā)百萬(wàn)方以上的城市級(jí)規(guī)模大盤(pán)；其次為湖北總部經(jīng)濟(jì)投資有限公司，拍得蔡甸區(qū)88號(hào)、89號(hào)兩宗地塊，總用地面積約53.12萬(wàn)方，主要用于商業(yè)用途；福星惠譽(yù)09年儲(chǔ)地約43萬(wàn)方，本土企業(yè)中居第三，可建規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)方；武漢地產(chǎn)儲(chǔ)地面積居第四，約30.74萬(wàn)方。其他本土企業(yè)的拿地面積則均在30萬(wàn)方以下。福星惠譽(yù)及武漢地產(chǎn)集團(tuán)作為本土企業(yè)的領(lǐng)軍人，在火爆的市場(chǎng)環(huán)境下，拿地?zé)崆樯虾敛贿d色于外來(lái)大型房企。（三）2010年重點(diǎn)本土房企儲(chǔ)備項(xiàng)目概況 2009年，火爆的樓市再度點(diǎn)燃土地市場(chǎng)，福星惠譽(yù)及武漢地產(chǎn)集團(tuán)本土企業(yè)的領(lǐng)頭羊也邁著擴(kuò)張的腳步。福星惠譽(yù)2010年在漢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將超過(guò)10個(gè)，與外來(lái)老大萬(wàn)科不相伯仲；武漢地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)前在售項(xiàng)目4個(gè)，主要集中在漢口，而企業(yè)后續(xù)拍得的4宗地塊則分布在武昌及漢陽(yáng)區(qū)域，隨著地塊的開(kāi)發(fā)，企業(yè)項(xiàng)目布點(diǎn)將不再是“一邊倒”的局面。福星惠譽(yù)與地產(chǎn)集團(tuán)部分項(xiàng)目分布圖附表：2009年度全市占有率top20企業(yè)大家顧問(wèn)2009年武漢土地市場(chǎng)報(bào)告導(dǎo)讀：【全市土地成交量】：2009年，土地交易輪番上陣，應(yīng)接不暇。全年共成交97宗地，累計(jì)成交13114畝，創(chuàng)歷史新高，是2008年成交量的8.6倍，超過(guò)2007年全年土地出讓面積近1倍；可建面積達(dá)1702萬(wàn)方，未來(lái)2-3年或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)高峰。【熱點(diǎn)區(qū)域】2009年，洪山區(qū)土地成交11宗，累計(jì)土地面積達(dá)4607畝，占全市總量的35%，為全市成交區(qū)域最高。武漢華僑城實(shí)業(yè)土地招標(biāo)獲得p(2009)113號(hào)地塊，用地面積達(dá)3167.38畝，整體提升洪山區(qū)土地成交面積。【各區(qū)土地成交】2009年，江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)土地競(jìng)拍市場(chǎng)激烈。隨著中心區(qū)土地資源有限，三環(huán)成眾多企業(yè)儲(chǔ)備重點(diǎn)：2009年漢陽(yáng)區(qū)中環(huán)線附近的四新、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地、江夏湯遜湖周邊、黃家湖大學(xué)城周邊土地成交量增加。【樓面地價(jià)排行】2009年，土地成交樓面價(jià)整體平穩(wěn)，平均樓面地價(jià)為1954元/。全年樓面價(jià)最高為吉慶街商業(yè)地塊，樓面價(jià)達(dá)11140元/；住宅性質(zhì)用地最高樓面價(jià)為地產(chǎn)集團(tuán)徐東地塊，樓面價(jià)達(dá)4628元/.【土地規(guī)模排行】2009年交易土地中不失規(guī)模性用地。可建面積達(dá)50萬(wàn)以上宗地達(dá)9宗。規(guī)模前三地塊分別為：華僑城東湖風(fēng)景區(qū)地塊201萬(wàn)、中國(guó)建筑紅旗島地塊94萬(wàn)、嘉業(yè)東湖高新地塊80萬(wàn)。正文：一、全市土地成交量 2009年，武漢共出讓土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累計(jì)成交13114畝，同比增長(zhǎng)7.6倍，超過(guò)2007年全年土地出讓面積近1倍，創(chuàng)歷史新高；可建面積達(dá)1702萬(wàn)方，未來(lái)2-3年或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)高峰；全市土地金額達(dá)296.56億元。其中武漢城區(qū)內(nèi)（不含蔡甸、黃陂、新洲、漢南）的土地供應(yīng)達(dá)11187畝，可建面積達(dá)1457萬(wàn)方，平均樓面地價(jià)為1954元/。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理二、供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域：洪山區(qū)土地出讓面積占比超過(guò)1/3 2009年洪山區(qū)出讓土地4607畝，占全市整體出讓面積的35%，占比超過(guò)三成，為全市區(qū)域最高。武漢華僑城實(shí)業(yè)土地招標(biāo)獲得p(2009)113號(hào)地塊，用地面積達(dá)3167.38畝，整體提升洪山區(qū)土地成交面積。此外，郊區(qū)土地“現(xiàn)身”拍賣(mài)會(huì)，江夏、蔡甸、新洲、漢南、黃陂等郊區(qū)均有一定面積土地出讓。其中，江夏、蔡甸兩個(gè)區(qū)域的土地出讓面積占比均約在10%左右，僅次于洪山區(qū)，位居第二、第三位；新洲區(qū)土地成交占比為5%，超過(guò)武昌、江漢、硚口等主城區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理三、各區(qū)土地供應(yīng)情況： 次中心城區(qū)土地出讓活躍 2009年，洪山區(qū)、東湖高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等次中心區(qū)域土地成交放量，整體成交量達(dá)7971畝，占全市交易量的62%；武昌區(qū)、江漢區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)等中心區(qū)域土地成交放量，整體成交量達(dá)3048畝，占全市交易量的23%；蔡甸等遠(yuǎn)城區(qū)土地市場(chǎng)復(fù)蘇，整體成交量達(dá)1926畝，15%。中心區(qū)土地資源有限，三環(huán)成眾多企業(yè)儲(chǔ)備重點(diǎn)：2009年漢陽(yáng)區(qū)中環(huán)線附近的四新、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地、江夏湯遜湖周邊、黃家湖大學(xué)城周邊土地成交量增加。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理四、樓面價(jià)排行：商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，土地成交樓面地價(jià)破萬(wàn)元 2009年，全市土地成交樓面地價(jià)創(chuàng)新高，單價(jià)突破10000元/，江岸區(qū)吉慶街東山里的一宗40年商業(yè)用地，由武漢市江岸國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司于2009年11月4日以11140元/的樓面地價(jià)奪得。該地塊整個(gè)規(guī)劃分為“美食吉慶生活秀”（東山里15畝地）、“創(chuàng)意云清藝術(shù)區(qū)”、“數(shù)碼大智商務(wù)區(qū)”3個(gè)部分。改造后將保留部分老建筑，引入特色餐飲，打造成清末民初建筑風(fēng)格、漢派美食與民俗文化交相輝映的旅游特色街。 另外，大連萬(wàn)達(dá)的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目：積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和新華西路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在樓面成交地價(jià)top10排行里也分別占有一席之地。 住宅用地樓面價(jià)最高為地產(chǎn)集團(tuán)徐東地塊，該地塊位于徐東大道沿線，展示面強(qiáng)，是內(nèi)環(huán)核心稀缺地塊。同時(shí)，地產(chǎn)集團(tuán)參與武昌區(qū)“楚河漢街”改造和眾多市政工程。該地塊樓面價(jià)達(dá)4628元/，占區(qū)域售價(jià)的近50%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理五、土地規(guī)模排行：土地成交規(guī)模創(chuàng)新高，東湖風(fēng)景區(qū)中北路地塊成武漢新地王 2009年，全市成交土地可建規(guī)模為1737萬(wàn)方，其中，東湖風(fēng)景區(qū)中北路延長(zhǎng)線地塊可建規(guī)模達(dá)到201.42萬(wàn)，規(guī)劃凈用地面積達(dá)到211.16萬(wàn)，成為武漢新地王。該地塊于2009年12月25日以43億元被武漢華僑城實(shí)業(yè)有限公司奪得，華僑城集團(tuán)旗下的“歡樂(lè)谷”將落戶(hù)于此。其次為中海外江夏地塊，可建規(guī)模達(dá)93萬(wàn)方。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理大家顧問(wèn)2009年武漢住宅市場(chǎng)報(bào)告導(dǎo)讀：【供應(yīng)量分析】：2009年全市商品住房供應(yīng)2350萬(wàn)，其中東西湖、東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)供應(yīng)放量；洪山、江岸、東西湖、武昌四區(qū)供應(yīng)量均過(guò)300萬(wàn)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平?！境山涣糠治觥浚?009年，武漢樓市活躍，實(shí)現(xiàn)v型回暖。全市成交商品住宅面積1139萬(wàn)，同比增加59%；成交套數(shù)109294套，同比增加56%；成交金額622億元，同比增加74%。成交熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖高新、武昌、東西湖、江岸四區(qū)。武漢2009年在全國(guó)重點(diǎn)城市中表現(xiàn)突出：成交量增幅位列全國(guó)典型城市第二，躋身成交量過(guò)1000萬(wàn)的七大城市行列。【價(jià)格分析】：2009年，全市商品住宅價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。整體成交均價(jià)為5461元/，同比漲幅為9.08%。武昌、江岸、江漢三大中心區(qū)域全年成交均價(jià)過(guò)6500元/。青山、漢陽(yáng)、洪山、東湖高新、硚口五個(gè)區(qū)域成交均價(jià)約在5500元/左右。正文：一、供應(yīng)量分析 2009年全市供應(yīng)量為2349.78萬(wàn)方，相比08年全年，增加23%，與07年全年相比，僅減少6.6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理 其中，洪山、江岸、武昌區(qū)持續(xù)保持高供應(yīng)量，東西湖區(qū)2009年供應(yīng)大幅放量，四個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量均過(guò)300萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理 從近三年各區(qū)域供應(yīng)走勢(shì)看，2009年供應(yīng)量增長(zhǎng)較快的區(qū)域有：東西湖區(qū)、東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)。其中，東西湖區(qū)在機(jī)場(chǎng)高速沿線、馬場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、中環(huán)開(kāi)通等帶動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值再現(xiàn)，萬(wàn)科、金地、沿海等一批全國(guó)性房企繼續(xù)加大區(qū)域投資，東西湖區(qū)2009年供應(yīng)量激增達(dá)到322萬(wàn)，比2007年高峰值增長(zhǎng)了27%，區(qū)域增長(zhǎng)幅度達(dá)55%，位列全市第一，成為競(jìng)爭(zhēng)性最為激烈的區(qū)域之一。2009年漢陽(yáng)區(qū)在漢江琴臺(tái)劇院的帶動(dòng)下及江城大道等市政的完善下，成為眾多全國(guó)性房企又一青睞區(qū)域之一，2009年度在華潤(rùn)置地等企業(yè)的促進(jìn)下，區(qū)域供應(yīng)量達(dá)225.18萬(wàn)、環(huán)比增長(zhǎng)24%。數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理二、成交量分析1、武漢樓市v型回暖，成交量同比增加約六成 2009年，武漢樓市實(shí)現(xiàn)v型回暖，市場(chǎng)活躍。全市成交商品住宅面積1139萬(wàn)，同比增加59%，成交套數(shù)109294套，同比增加56%，成交金額622億元，同比增加74%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理2、武漢成交超過(guò)1000萬(wàn)，全國(guó)位列第六，增幅居第二 全國(guó)各城市09年成交實(shí)現(xiàn)v型回轉(zhuǎn)，同比均現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)，上海、重慶、北京三城市成交突破兩千萬(wàn)方，位列前三甲，武漢成交超過(guò)1千萬(wàn)方，位列第六。是全國(guó)成交量過(guò)1000萬(wàn)的七大城市之一。其中，上海09年成交2631萬(wàn)方，位列榜首；其次為重慶，成交2413萬(wàn)方；北京位居第三，成交2029萬(wàn)方。武漢09年整體成交1139萬(wàn)方，位列第六位，高于廣州、深圳等一線城市。 從各城市增幅看， 2009年武漢成交量是2008 年成交量的156%，增幅位列全國(guó)10大重點(diǎn)城市第2，僅次于天津。重點(diǎn)城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過(guò)100%，非重點(diǎn)城市福州和廈門(mén)同比漲幅超過(guò)200%。3、東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個(gè)區(qū)域成為成交熱點(diǎn)區(qū)域 從區(qū)域成交排行看，東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個(gè)區(qū)域成為成交熱點(diǎn)區(qū)域，成交量均超過(guò)萬(wàn)套/100萬(wàn)方：其中東湖高新區(qū)，成交17828套，約195萬(wàn)方，位居首位；其此武昌區(qū)，成交15408套，約168.96萬(wàn)方，位居第二；東西湖區(qū)，成交13000套，約143.49萬(wàn)方，位居第三；江岸區(qū)，成交12209套，約128.65萬(wàn)方，位居第四。數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理 從2009年全市各區(qū)銷(xiāo)售金額排行看，武昌區(qū)高居榜首，成交金額為111.84億元，東湖高新區(qū)位居第二，成交金額為106億元，江岸區(qū)成交金額為84.11億元，位居第三。東西湖區(qū)成交金額為60億元，居第四，洪山、漢陽(yáng)、江漢三個(gè)區(qū)域的成交金額均超過(guò)50億元，硚口區(qū)成交金額接近40億元，江夏區(qū)成交金額不足30億元，經(jīng)濟(jì)技術(shù)、青山區(qū)成交金額則不足20億元。 武昌、江岸區(qū)域由于高成交高均價(jià)，保證了區(qū)域整體高銷(xiāo)售金額，而東湖高新、東西湖兩個(gè)區(qū)域則是憑借高成交量整體提升區(qū)域成交金額。余下區(qū)域則或由于平價(jià)平量、或因?yàn)榈蛢r(jià)低量使得區(qū)域銷(xiāo)售金額相對(duì)偏低。三、價(jià)格分析1、2009年全市均價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，同比上漲9% 2009年，全市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。整體成交均價(jià)為5461元/，同比漲幅為9.08%，相比2007年上漲11.04%。從月度成交走勢(shì)看，月度均價(jià)呈直線上漲趨勢(shì)，1月成交均價(jià)為4499元/，至10月成交均價(jià)上漲至5883元/，達(dá)到全年最高，相比1月上漲1384元/，漲幅達(dá)31%，11月、12月均價(jià)現(xiàn)小幅下調(diào)，但整體仍呈上漲態(tài)勢(shì)。月度最高均價(jià)與最低均價(jià)價(jià)值達(dá)1384元/。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理2、區(qū)域全年均價(jià)階梯分布，武昌、江岸、江漢三區(qū)均價(jià)最高，均超過(guò)6500元 從區(qū)域成交均價(jià)排行看，武昌、江岸、江漢三大區(qū)域成交均價(jià)居高不下，2009年成交均價(jià)均超過(guò)6500元，其中，武昌區(qū)以6619元/成交均價(jià)高居榜首，比上半年均價(jià)增加389元/，增長(zhǎng)6.2%；江岸區(qū)緊隨其后，成交均價(jià)為6538元/，比上半年均價(jià)漲510元/，增長(zhǎng)9.8%；江漢區(qū)位居第三，成交均價(jià)為6515元/，比上半年均價(jià)漲556元/，增長(zhǎng)9.3%。 價(jià)格第二梯隊(duì)為青山、漢陽(yáng)、洪山、東湖高新、硚口五個(gè)區(qū)域，成交均價(jià)約在5500元/左右。經(jīng)濟(jì)技術(shù)、東西湖兩個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)在4200元/；江夏區(qū)的成交均價(jià)則在3676元/。 各區(qū)域價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上揚(yáng)。其中硚口區(qū)價(jià)格一路上揚(yáng)，年尾年初價(jià)差達(dá)3000余元/，與該區(qū)域短缺的供應(yīng)相關(guān)。東西湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、江夏區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。從價(jià)格走勢(shì)看，在拔高區(qū)域整體均價(jià)的情況下，武昌、東湖高新、漢陽(yáng)、青山區(qū)域的價(jià)格“天花板”逐步呈現(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：大家顧問(wèn)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理3、武漢年度均價(jià)漲幅平穩(wěn)，價(jià)格水平全國(guó)居中 09年，武漢價(jià)格平穩(wěn)，增長(zhǎng)幅度為9%，位列全國(guó)中等水平。主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價(jià)微跌1.71%。附：2009年武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售排行榜億房2009武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報(bào)告連載一、2009年武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀情況(一)地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)武漢地區(qū)生產(chǎn)總值從2004年的1882億元增加到2008年的3960.08億元，2009年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4500億元。武漢市生產(chǎn)總值第一次實(shí)現(xiàn)1000億元跨越在1999年。經(jīng)過(guò)6年努力，到2005年實(shí)現(xiàn)了2000億元的跨越。2007年、2009年，又分別實(shí)現(xiàn)了3000億元、4000億元的跨越。市長(zhǎng)阮成發(fā)在武漢市十二屆人大六次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)提出，武漢2010年gdp要向增長(zhǎng)12%，突破5000億元的目標(biāo)邁進(jìn)。(二)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況2009年，武漢通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)科技創(chuàng)新和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展這三大“法寶”，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值波動(dòng)幅度小，回升速度快，一改過(guò)去“經(jīng)濟(jì)下行快于全國(guó)，經(jīng)濟(jì)回升慢于全國(guó)”的調(diào)整局面。受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃提振，我市投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，2009年，武漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3001億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中城建和交通投資達(dá)到520億元，同比增長(zhǎng)35%，規(guī)模和增幅都創(chuàng)歷史新高。投資的增加是拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)的重要因素之一。2009年，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值首次突破4000億元，預(yù)計(jì)達(dá)到4500億元以上，增幅超過(guò)13%。2009年，武漢市服務(wù)業(yè)增加值預(yù)達(dá)到2300億元以上，同比增長(zhǎng)13%以上。服務(wù)業(yè)增加值占gdp的比重也在不斷提高，2007年至2009年連續(xù)3年保持在50%以上。服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支撐。(三)全市進(jìn)出口情況2009年1-10月，全市累計(jì)進(jìn)出口總額89.80億美元，同比下降25.9%，全市出口總額44.94億美元，同比下降25.0%。分月看，4月份進(jìn)出口總額降幅最高達(dá)35.7%，其中出口額下降39.3%，進(jìn)口額下降32.8%，亦可謂跌入谷底。進(jìn)入6月份，在國(guó)家一系列扶持政策作用下，武漢進(jìn)出口總額連續(xù)四個(gè)月重新實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)11.7%、1.4%、0.1%、17.7%。從季度降幅變化看，3季度比2季度降幅低5.1個(gè)百分點(diǎn)，有所收窄，武漢外貿(mào)進(jìn)出口走勢(shì)雖還不穩(wěn)定，但正在困境中前行。(四)全市消費(fèi)品零售總額2009年，我市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2164.09億元，增長(zhǎng)17.0%，提前一年實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，跨越2000億元臺(tái)階。各行