2010年合川房地產(chǎn)市場研究報告.doc

房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載合川房地產(chǎn)市場研究報告目 錄第一章 國內(nèi)樓市宏觀政策及第二章 立體解讀合川第三章 合川代表性樓盤掃描第四章 合川房地產(chǎn)現(xiàn)狀及分第五章 總體分析第一章 國內(nèi)樓市宏觀政策及解讀國務(wù)院出臺調(diào)控樓市五方面11措施時間：2010年1月11日政策內(nèi)容：增加保障性住房和普通商品住房有效供給：(一) 加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用率。(二) 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求：1. 加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2. 繼續(xù)實施差別化住房稅收政策。(三) 加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管：1. 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。 2. 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。3. 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 4.加強(qiáng)市場監(jiān)測。(四) 加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)：1. 力爭到2012年末，基本解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 2. 中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 (五) 落實地方各級人民政府責(zé)任：進(jìn)一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。 解析：與國4條相比，國11條中提到的前面4個大的方面，只是對國4條說法的補(bǔ)充和完善，唯一不同的是多了“落實地方各級人民政府責(zé)任”這一條。在新政陸續(xù)出臺后，各地呼聲最后的莫過于“政府的執(zhí)行能力”了，“國用11條”里把地方各級人民政府的責(zé)任單獨(dú)提出來，希望能對樓市政策的執(zhí)行力上起到真正鞭策的作用。時隔42天央行再度出手 存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%時間：2010年2月25日新政內(nèi)容：春節(jié)期間，央行宣布，2月25日起，存款準(zhǔn)備金率將上調(diào)0.5%，全國可貸資金將由此再減少約3000億元。解析：這標(biāo)志著過度寬松貨幣政策將在房地產(chǎn)領(lǐng)域暫時淡出。國土部出臺“19條”劍指房地產(chǎn)商囤地時間：2010年3月10日新政內(nèi)容：繼“國四條”、“國十一條”等調(diào)控政策之后，中國政府再出重拳。3月10日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知(以下簡稱通知)，全方位加強(qiáng)土地市場監(jiān)管。通知規(guī)定，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。通知要求，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。而對已簽合同卻不繳納出讓價款的，必須收回土地。通知稱，對房價過高、上漲過快的城市，商品房用地出讓可按照政府確定的限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓。 通知要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。通知中提到，對房價過高、上漲過快的城市，市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊，按照政府確定的限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓土地，發(fā)揮抑制房價上漲過快的調(diào)節(jié)作用。解析：該新政的三大亮點(diǎn)：最大的亮點(diǎn)是響應(yīng)溫總理在政府工作報告中對加大中低價位商品用房、保障性住房土地供應(yīng)的響應(yīng)。要求“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”，土地市場、房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生很大變化。同時，在用地上表現(xiàn)為“兩個嚴(yán)格”：一是要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，二是嚴(yán)禁向別墅供地。這是前所未有的。第二個亮點(diǎn)是增加開發(fā)商拿地成本。2009年，房價非理性上漲有兩個誘因，一是各地地王的出現(xiàn)，二是過度寬松的貨幣政策。地王的出現(xiàn)在很大程度上是由于各地拿地成本非常低，有些甚至零成本拿地，有些拿了地以后不開發(fā)，有些拿了地以后不交錢，這種情況導(dǎo)致大家都玩拿地游戲而不建房。這次在2010年五部委規(guī)定的基礎(chǔ)上，重申開發(fā)商拿地，一律按照底價的20%繳納保證金。在土地價格這么高的情況下，一旦違約，20%的保證金對于企業(yè)是比較嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)懲罰。第三個亮點(diǎn)是“公開住房供地計劃”。原先百姓對土地供應(yīng)的信息是不明確的，對未來房地產(chǎn)預(yù)期也是不明確的，一旦住房用地供應(yīng)信息公開，大家就有能力判斷房價未來走向?？梢哉f，這份文件是對“國十一條”比較全面、完善的規(guī)范性文件，有望扭轉(zhuǎn)目前土地執(zhí)法、土地供應(yīng)、土地監(jiān)管中存在諸多漏洞的局面，確保保障性住房的供應(yīng)，使土地供應(yīng)回到比較正常的軌道上去。樓市調(diào)控政策密集出臺，致使樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變時間：46月份新政內(nèi)容：4月14日，國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作，會議再次提及房地產(chǎn)政策。4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上購房首付3成，第二套執(zhí)行首付5成利率1.1倍。從下午5點(diǎn)政策出現(xiàn)在各大網(wǎng)站，立刻影響到了北京房產(chǎn)交易市場。4月16日，土地掛拍政策大改革，日后難再出地王：首個“限房價”地塊掛牌式的項目。弱化價格因素，防止高價地限制企業(yè)拿地，規(guī)模防止囤地試點(diǎn)限房價、限地價方式。4月17日，國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號）下發(fā)，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。6 月 4 日，住建部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會6月4日聯(lián)合發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。通知明確，對于二套房的認(rèn)定要以家庭為單位，凡是家庭成員名下有過住房，不管貸款與否，都執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。申請商業(yè)貸款的首付款不得低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。解析：如此密集的樓市新政策前所未有，土地政策、金融政策、供應(yīng)比例、交易稅費(fèi)、外資購房限制所有樓市能夠想到的所有政策如此密集的一次全部出臺，可見政府對房價打壓的力度空前。3月開始的部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貪婪的高價開盤將非常明顯的自食惡果。宏觀影響：新政對整體樓市的影響：未來政策轉(zhuǎn)為中性，市場觀望氣氛濃厚。2010年，政府加大對樓市的調(diào)控力度，縱觀近期政策調(diào)控的具體內(nèi)容，我司認(rèn)為未來房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)為“兩保兩控”的中性政策基調(diào)，一保行業(yè)穩(wěn)定增長，確保經(jīng)濟(jì)增長勢頭得到延續(xù)；二保保障性住房和首次置業(yè)。一控房價，有效減緩房價的繼續(xù)上漲；二控投資投機(jī)，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。 二套房貸嚴(yán)厲的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是在新政里一個重磅炸彈，政策將增加投資人群的購置難度，降低由房價上漲的利潤空間，降低商業(yè)銀行貸款風(fēng)險，給真正需要住房的人群一個健康的置業(yè)環(huán)境。本次信貸新政力度超乎以往，“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”是“史無前例”，由于考慮到該政策將執(zhí)行一年甚至更長的時間，影響非常深遠(yuǎn)。在對樓市的整體影響中，政策由于將投資型、投機(jī)型及改善型需求混為一談，對目前樓市主體的供應(yīng)高檔、中檔，特別是大面積的戶型影響更加嚴(yán)重。從市場層面來看，2009年底的快速消化，加上政策震懾作用，目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。透過成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，目前合川樓市的成交主力仍然是中小戶型。由此可見當(dāng)前市場仍然具有需求，并且多數(shù)是自住性和首改性的需求，因此市場仍具備較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。在政策環(huán)境逐步向中性轉(zhuǎn)變，“保”自住改善性購房、“壓”投資投機(jī)性購房，市場需求仍較為旺盛的背景下，我們認(rèn)為市場短期內(nèi)成交將縮量，買賣雙方將以僵持、觀望為主，中長期走勢主基調(diào)趨于平穩(wěn)。投資、投機(jī)行為將會在各個方面得到遏制，剛性居住需求將會回到營銷的主調(diào)上第二章 立體解讀合川綜述：地處重慶西北部，緊鄰重慶主城區(qū)，地處嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處，是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)走廊。2009年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值228.7億元，同比增長16.3%；地方財政收入25.39億元，增長48.2%；全社會固定資產(chǎn)投資200.4億元，增長31%；社會消費(fèi)品零售總額增長21.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15118元，增長13%；農(nóng)民人均純收入6005元，增長14%。區(qū)域性中心大城市加快建設(shè)，城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到35.9平方公里，城市人口達(dá)39.6萬人。合川之城市定位：2006年10月撤市設(shè)區(qū)，是重慶六大區(qū)域性中心城市之一。 合川建成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的示范區(qū)、一小時經(jīng)濟(jì)圈的重要經(jīng)濟(jì)高地和渝西北、川東北地區(qū)的區(qū)域性中心城市”的發(fā)展定位，以建設(shè)區(qū)域性中心城市為總綱。合川之交通：水陸交通四通八達(dá)，是川東北、渝西北的交通樞紐和重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路縱貫?zāi)媳?，襄渝鐵路橫穿東西,草街、利澤航電樞紐建成后, 千噸級貨輪溯江而上可達(dá)四川廣元，順流而下可直航上海。距重慶江北國際機(jī)場80公里，僅1小時車程。蘭渝鐵路、襄渝鐵路復(fù)線、遂渝快速鐵路復(fù)線、合川至銅梁的快速通道等建成后，經(jīng)濟(jì)區(qū)位將進(jìn)一步提升。合川之產(chǎn)業(yè)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)-農(nóng)產(chǎn)品加工、生化制藥、裝備制造、紡織服裝、物流等產(chǎn)業(yè) 礦產(chǎn)資源開發(fā)-巖鹽儲量達(dá)160億噸，石灰石儲量55億噸，煤層氣儲量704億立方米,天然氣儲量450億立方米，具有發(fā)展資源型工業(yè)的優(yōu)勢。旅游資源開發(fā)-重慶十大名片之一釣魚城 ; 全國首批十大歷史文化名鎮(zhèn)、佛教禪宗文化勝地淶灘古鎮(zhèn)。 ;重慶市第二大人工湖雙龍湖,旅游開發(fā)潛力巨大 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)-2007年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到54.6億元，重慶北部商貿(mào)中心初具規(guī)模。教育高地-教育總體規(guī)模較大。全區(qū)現(xiàn)有各級各類學(xué)校427所， 打造”重慶第二大高校區(qū)”。城市發(fā)展總目標(biāo)：力爭在2020年把合川市區(qū)建設(shè)成為具有江城特色的長江上游的園林城市和歷史文化名城。到2012年，合川市市區(qū)城鎮(zhèn)人口發(fā)展到43.2萬人，建設(shè)用地38.88平方公里。 到2020年，合川市市區(qū)城鎮(zhèn)人口發(fā)展到66.0萬人，建設(shè)用地62.68平方公里，達(dá)到大城市規(guī)模，城鎮(zhèn)化率47%。“一心三片”為一個城市核心區(qū)，由合陽、南屏、東渡三片組成，為城市的重要功能區(qū)。 合陽片規(guī)劃方向： 金融信息、商業(yè)服務(wù)、科技教育、居住 （由東區(qū)和西區(qū)組成）第三章 合川主城區(qū)代表性樓盤掃描樓盤對比采集表（合陽濱江片區(qū)）樓盤兆甲.合陽新城怡然居?xùn)|海.濱江城龍庭盛世好旺角龍川北郡江潤.地中海樓盤基本情況開發(fā)商：兆甲集團(tuán)占地：550畝容積率：2.29總建面：150萬方共分五個組團(tuán)開發(fā)開發(fā)商：興盈地產(chǎn)占地：30畝容積率:2.5綠化率:35%總建面：52818方車位200開發(fā)商：東海地產(chǎn)建面:64萬方建筑密度:30%容積率:3.2綠化率:30%車位:98開發(fā)商：東霄地產(chǎn)建筑密度:20%容積率:2.49綠化率:30%車位:405開發(fā)商：宸正地產(chǎn)總建面:4萬方商業(yè)占1.4萬方容積率:2.0地下車位:200開發(fā)商：龍川地產(chǎn)占地:55畝,容積率3.5總建面:12.5萬方商業(yè):1.2萬方開發(fā)商：江潤實業(yè)總建面:65萬方商住戶型分析f組團(tuán)78-142平米兩房占60%/三房占40%兩房占40%三房占60%兩房占50%三房占40%四房占10%兩房占60%三房占40%一房,可變空間兩房、三房各占50%高層/洋房/別墅地段分析塔爾門涼亭片區(qū)城北小橋路嘉濱路東渡大橋下北環(huán)路與嘉陵路交匯處北環(huán)路,新車站對面舊貨市場旁新車站旁價格分析未開盤均價:3450最高價:3680最低價:3290均價:3250最高價:4900最低價:2900均價:3400最高價:3530最低價:3180起價:3418樓層加價:5-18均價:3400未定工程基本情況動工較慢，主要集中在會所及景觀打造上面基礎(chǔ)一期:1,6,7號樓在1月31日已交房,5號樓3月交房,二期:基礎(chǔ)主體基礎(chǔ)未動工基礎(chǔ)物業(yè)基本情況未定暫定:高層0.7,多層:0.5未定未定未定未定環(huán)境公園及會所已經(jīng)呈現(xiàn)傳遞高品質(zhì)社區(qū)印象未出環(huán)境游泳池+羽毛球場未出環(huán)境未做環(huán)境未做環(huán)境未做環(huán)境銷售推廣未開盤一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9金:5000-10000,可退內(nèi)部認(rèn)購50套左右未開盤廣告推廣戶外，報媒，dm單，車身，燈箱，系列活動戶外廣告,墻體廣告,報刊,dm單t型牌,車身,報刊,墻體廣告,燈箱,dm單車身,報刊,戶外,dm單dm單,戶外車身,dm單,路牌燈箱,路牌,車身銷售現(xiàn)場外展小但有序井然有序大氣,井然有序小氣,凌亂小氣,現(xiàn)無沙盤簡潔,溫馨未開放結(jié)合本案綜合分析地段和大盤為項目強(qiáng)勢賣點(diǎn)，造城概念吸引消費(fèi)者，區(qū)域內(nèi)必須時刻關(guān)注的樓盤戶型較方正,以可變空間為做大賣點(diǎn)體量大,自身配套及地段相對成熟,江景資源豐富該地段在新車站旁邊,未來發(fā)展前景較好 因未開盤.體量較小,售場一片混亂居住環(huán)境較差,周邊較喧嘩,有工廠,污染比較大體量大,位于新車站旁,交通較為方便樓盤對比采集表（城西大學(xué)城片區(qū)）樓 盤城尚城麗景水岸獅王華府卓然假日之城樓盤基本情況開發(fā)商：重慶中悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目銷售由開發(fā)商直銷，總建筑面積14萬方。開發(fā)商：重慶紅鷹地產(chǎn)銷售：開發(fā)商直銷總建筑面積：14萬方容積率：3.4 綠化率：30% 車位數(shù)（含地上）：416個開發(fā)商：重慶弛華實業(yè)銷售：開發(fā)商直銷占地：8063總建筑面積82000開發(fā)商：重慶卓然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，樓盤地址：位于假日大道北側(cè)移通學(xué)院旁，總建筑面積15萬方戶型分析一室一廳58，兩室兩廳89，兩室一廳85，三室兩廳105-112，主要以小戶型銷售為主，戶型方正帶入戶花園?；▓@洋房7棟，高層4棟，二室二廳（80.99104.32）,三室二廳（116.53170），四房（231244）部分戶型有點(diǎn)異型全部為高層電梯房，項目底層為商業(yè)，其余為住宅銷售。其戶型主要以兩室兩廳為主，占面積的66%，三房占34%。大多戶型較為方正本項目共15棟19號樓為多層房，1015號樓為高層房。一室兩廳共382套，兩室兩廳共533套，三室兩廳共585套，戶型方正，具有可變空間，贈送面積多地段分析該項目位于合川交通要道附近，臨近西路餐飲一條街，交通便利，周圍配套設(shè)施完善，附近有超市，醫(yī)院，銀行，涼亭小學(xué)，但由于地處交通要道并臨近合川汽車總站，噪音較大，灰塵較多，不宜于居家。周邊學(xué)校多，投資潛力大，現(xiàn)目前位置較偏，周邊配套不完善，公交線路僅有7路，出行不方便優(yōu)越的地理位置造就了該樓盤的商業(yè)價值，其優(yōu)勢就在于地處涪江二橋北橋頭,步行五分鐘可到濱江路，臨街瑞山西路飲食一條街,靠近合川中學(xué), 周邊配套設(shè)施十分完善，交通非常便利；但是此樓盤近臨高架橋，噪音大，灰塵重。該項目正處于高校園區(qū)中心地塊，周邊的配套設(shè)施日益完善。例如：移通學(xué)院，重師涉外商貿(mào)學(xué)院，合川中學(xué)，新華小學(xué)，幼兒園，農(nóng)貿(mào)市場，吉又吉超市，各大網(wǎng)點(diǎn)銀行，餐飲娛樂，合洲醫(yī)院及小型診所等。公交車也有明顯的增加并開設(shè)了301路線與701路線。價格分析均價3300左右，電梯樓10樓以上每層加10元。認(rèn)購50返3000元，80以上返5000元，100以上返6000元，定金1萬，8月分簽正式合同。電梯房最高價3700元，最低價2760元，花園洋房最高價3788元，最低價3388元，層差價為10元，均價3400，不交定金，直接交付首付款的30%項目起價為2310元/,最高價3478元/,整體均價3109元/左右. 415層每層加價為20元/層；15層以上為10元/層。13、14號樓為拆遷房均價為2600元?，F(xiàn)在在售15號樓價格均價為3100左右。工程基本情況該項目地址還未拆遷完善電梯房正在修建中，花園洋房已建完雖然現(xiàn)在主體基本完成，但總體來說本案工程進(jìn)度較慢項目建筑外立面陳舊，工程進(jìn)度參差不齊，建筑密度較大，樓棟之間間距較窄，有部分戶型采光較差。物業(yè)基本情況物業(yè)公司還未定，預(yù)計是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理。重慶晶鑫物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司晶鑫物業(yè)，物業(yè)服務(wù)不專業(yè)開發(fā)商才成立新的物業(yè)公司，沒有足夠的經(jīng)驗，以后的物業(yè)服務(wù)比較欠缺，物業(yè)水平有待提高。環(huán)境還未修建還未做景觀小區(qū)內(nèi)環(huán)境打造十分欠缺，綠化率低小區(qū)綠化少，不精致。降低了生活的舒適度銷售推廣低樓層銷售為主，10樓以下基本售完現(xiàn)還有2號樓未推，花園洋房已售完已售400多套19號樓全部售完。10號樓已售90%。11號樓高層已售完。12號樓已售完。13、14號樓（為政府拆遷還房）已售完，15號樓已售85%。廣告推廣樓盤形象及檔次定位為低端，主要靠墻體廣告電視臺，dm單，戶外，路牌墻體，dm單樓盤形象及檔次定位為中低端，電視臺，戶外，dm單銷售現(xiàn)場售房部外觀簡單，賣場布置較空曠，沒有沙盤，置業(yè)顧問著裝不統(tǒng)一，雖接待較熱情但感覺不專一售房部外觀大氣，裝修豪華 ，潔凈 整齊，置業(yè)顧問接待熱情，服務(wù)周到售房部外觀單一，布局簡單，上班時間經(jīng)常無人開門營業(yè)，銷售團(tuán)隊人數(shù)較少，置業(yè)顧問接待客戶不熱情，解說不專業(yè)，著裝不統(tǒng)一，整個銷售案場氛圍冷清，每日來訪量較少案場氛圍：售場外觀大氣，賣場內(nèi)較凌亂，擁擠置業(yè)素養(yǎng)：散漫積極性不高（因為營銷方式偏于傳統(tǒng)老套，銷售人員沒有提層的機(jī)制）結(jié)合本案綜合分析該項目臨近西路餐飲一條街和合川汽車總站，周圍配套設(shè)施完善，交通便利，但由于地處通往車站十字路口并臨近高架橋，噪音大，灰塵重，不宜居家。因拆遷降低了該公司的信譽(yù)度。處在大學(xué)城的延伸區(qū)域，發(fā)展前景較好，周邊學(xué)校較多，易于投資，且是濱江樓盤，高層有利于觀江，但現(xiàn)周邊環(huán)境和配套還不完善，出行極其不方便。該項目處合川交通要道，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，本應(yīng)得到合川置業(yè)者的大力追捧。但該項目面臨噪音大，灰塵多，工程形象不佳，物業(yè)管理不專業(yè)，開發(fā)商美譽(yù)度較差等諸多不利問題。開發(fā)商資金實力較為雄厚，但開發(fā)理念相對落后，營銷方式偏于傳統(tǒng)老套，項目建筑外立面陳舊，工程進(jìn)度參差不齊，建筑密度較大，物業(yè)服務(wù)水平有待提高。項目以相對較低的價格路線實現(xiàn)項目的快銷。樓盤對比采集表（南津街片區(qū)）樓盤南濱1號藍(lán)色天際安成美地亞美立方江城麗景金九.南屏廣場樓盤基本情況開發(fā)商：重慶綠港房地產(chǎn)單位：重慶燈塔景觀設(shè)計：凱爾辛基；總戶數(shù)：700余戶。建筑形態(tài)組合：高層+花園洋房復(fù)合社區(qū)建筑密度：34.5%容積率：2.45綠化率：35%停車位：約450個外立面顏色：深咖啡色。開發(fā)商：成瑞地產(chǎn)；總戶數(shù)714戶；由花園洋房與高層電梯樓組成；容積率為2.49，一期推393套，余4幢，已銷售70%左右，在收訂金，未簽定合同；車位有420個。開發(fā)商：安成地產(chǎn)；營銷顧問：重慶美聯(lián)物業(yè)，由多層和高層組成；建筑密度28%綠化率40%容積率2.5車位約300個左右。開發(fā)商：弘弧投資；銷售代理：西樓代理，總建筑面積：5萬多方；車位160個；容積率4.5、綠化率30%，有4層商業(yè)；一期推出364套；開發(fā)商：華潤物業(yè)/仁強(qiáng)地產(chǎn)，開發(fā)商直銷，建筑設(shè)計單位：重慶升廈建設(shè)（集團(tuán)）有限公司，景觀設(shè)計單位：重慶經(jīng)典園林設(shè)計有限公司；現(xiàn)目前推出四幢，兩幢未推出；何時開出未定；高層建筑（28層、26層）；容積率2.9綠化率50%開發(fā)商：金九集團(tuán)；營銷公司：東乙策劃；設(shè)計：香港華城；交房時間未定。占地：，共有3幢電梯樓，2幢18層，1幢25層，總戶數(shù)為330套；每幢樓的1-2層為商業(yè)，負(fù)二層為車庫，負(fù)一層為超市；戶型分析一室二廳（179套占23%），二室二廳（359套占48%），三室兩廳（192套占25%，躍層（38套占4%）；戶型配比：一室（74.7976.58平米），二室（87.6118.67平米），三室（131.94144.76平米），躍層（180.31平米）；戶型方正，具有可變空間，贈送面積多，但有部分衛(wèi)生間無窗戶。電梯房28層高，以兩室單衛(wèi)的戶型為主，洋房為5層；面積在70平米130平米之間主臥室飄窗全玻璃是它的亮點(diǎn)，其余部分都是中規(guī)中矩的戶型，高層面積在58110平米，多層面積70120平米總共4總戶型，面積在73105平米之間，大戶型占55%，小戶型占45%，戶型中型中矩，但有可變空間。一室兩廳（54套占6%），二室二廳（54套占6%），底躍/躍 層（754套占88%），戶型配比：一室兩廳76.58平米，二室兩廳100.07平米，底躍/躍層103.09122.72平米；戶型大氣，贈送面積多，有可變空間，但面積過大，總價過高，躍層二樓衛(wèi)生間設(shè)計不合理70-80平米的為兩室兩廳單衛(wèi)占60%，100平米左右的占40%，戶型中規(guī)中矩。地段分析樓盤占地位置較好，離區(qū)政府近。樓盤位于南津街南園東路(區(qū)府前行300米）；屬純住宅，住家較為安靜，但離主公路有一段距離，出行不是很方便，但該地段屬政府行政區(qū)域。毗鄰212國道，出行方便位于體育館轉(zhuǎn)盤，是合川09年的地王。位置是該樓盤的競爭優(yōu)勢。周圍環(huán)境安靜，適于居家，臨近政府，但配套設(shè)施不完善，位置較偏，短期內(nèi)周邊開發(fā)不完善，進(jìn)出小區(qū)不便利。價格分析電梯房最高價：4100，最低價：3100；洋房最高價：6000，最低價：4100。電梯房均價在3200元/平米，洋房均價在3700元/平米，2月28日前訂房可享受總價減1萬/戶，另折扣為按揭99折，一次性9.7折。多層的最低價是頂樓：2800元/平米，電梯房最高價3500元/平米。起價：3705元/平米，最高4860元/平米，樓層差價：1040元。最高價：4280元/平米，最低價：3210元/平米，層差價：每層加20元/平米，表列均價：3300元/平米，實售均價：3268元/平米。工程基本情況花園洋房已修至二層，高層基礎(chǔ)階段。施工隊剛進(jìn)場，處于平場階段。施工隊剛進(jìn)場（平場）平場開出的2、3、5、6號樓均已封頂，1、4號樓還在動基礎(chǔ)物業(yè)基本情況重慶綠港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)分公司，收費(fèi)1元/平米（洋房與高層一樣）物業(yè)公司及收費(fèi)均未定物業(yè)公司未定，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能在高層1元/平米，多層0.6元/平米物業(yè)公司未定物業(yè)公司：重慶康永物業(yè)公司，物業(yè)收費(fèi)：0.8元/平米物業(yè)公司：金九物業(yè)環(huán)境打造東南亞風(fēng)情園林，小區(qū)內(nèi)有游泳池、羽毛球場、會所等配套。周邊環(huán)境除世紀(jì)花園外，其它地段屬其它樓盤在建階段。小區(qū)內(nèi)除游泳池外，其它普通配套均有。景觀打造相當(dāng)普通，有半個藍(lán)球場，一個網(wǎng)球場。小區(qū)配套僅有一個水池，綠化率僅30%現(xiàn)售場外和小區(qū)內(nèi)的綠化均已形成。小區(qū)內(nèi)環(huán)境貌似單體樓，綠化植物少，不宜居家，吵鬧、灰塵重，周邊配套設(shè)施完善。處于商業(yè)地段。銷售推廣一期推高層7號樓，花園洋房2、3、6號樓，一次性付款9.7折，按揭9.8折。目前二套房可以在中行辦理首付兩層打七折的優(yōu)惠。一期推出393套，余4幢未推出，現(xiàn)未簽合同，交房時間未定。高層444套，多層160套，現(xiàn)目前在簽約。高品質(zhì)生活僅獻(xiàn)給少數(shù)懂得享受的人現(xiàn)開出2、3、5、6號樓，1、4號樓未開，何時開出未定。認(rèn)購優(yōu)惠8000元/戶、開盤10000元/戶，共862套，一期推出530套，現(xiàn)還約有30套房售。1月23號認(rèn)購至今剩余房源70套，標(biāo)價價格在34003800元/平方米；實行一次性付款9.6折，按揭9.8折的優(yōu)惠；。廣告推廣廣告牌，車身廣告，電視傳媒。車身廣告車身廣告報刊車身廣告，戶外廣告logo墻銷售現(xiàn)場置業(yè)顧問著裝整齊，a位站式接待，熱情?，F(xiàn)場保潔人員維護(hù)情況良好。會所在3月中旬開始投入使用（即新住房部）。置業(yè)顧問著裝整齊，案場整潔，有親和力，但衛(wèi)生間很臟無人打掃。置業(yè)顧問著裝不統(tǒng)一，不熱情，不專業(yè)，案場凌亂，樓盤定位低案場小，但整潔案場冷清，置業(yè)顧問未統(tǒng)一著裝，反應(yīng)不夠迅速，對話都采用一問一答式?，F(xiàn)場布置簡易，工作人員隨和，案場灰塵較大。結(jié)合本案綜合分析位于合川未來政治金融行政中心區(qū)，毗鄰城南濱江公園，戶型面積較大，總價過高；地理位置優(yōu)越，增值潛力較大，現(xiàn)南津街濱江樓盤開發(fā)較少，還不能在短時間內(nèi)帶動南濱路的增值潛力。位于合川未來政治金融行政中心，樓盤位置處于世紀(jì)花園正后方，離主干道有一定的距離，居家安靜，樓盤的理念定位中等偏上，但從打造的角度看，不相符。除地理位置稍好以外，此樓盤定位低，價格是它的竟?fàn)廃c(diǎn)，無創(chuàng)新。綠化少，吵雜，戶型中規(guī)中矩。樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新，但是位置較偏，小區(qū)配套設(shè)施不完善。本地段位處于南津街中心位置，是投資較好的地段，但作為住家則離公路很近，較噪，灰塵污染嚴(yán)重，本是屬小盤，小區(qū)內(nèi)配套少，綠化面積小。第四章 合川房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀綜述：2009年合川完成房地產(chǎn)投資16.1億元，開工126.3萬平方米，增長88.5%；竣工80.6萬平方米，增長80%。受舊城改造和08年壓抑了的剛性需求影響，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的 “井噴”現(xiàn)象，價格一路攀升，在售樓盤建筑面積銷售均價均突破3000元/平方米，但隨著新政的持續(xù)影響和舊城改造的逐步減少，市場有平穩(wěn)回落的態(tài)勢。合川房地產(chǎn)市場4p分析：產(chǎn)品分析：物業(yè)形態(tài)上以電梯高層為主，多層為輔，花園洋房等高端產(chǎn)品逐漸面市；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格為主，有部分異域風(fēng)情產(chǎn)品誕生；房屋結(jié)構(gòu)方面以平層為主，可變空間、躍層產(chǎn)品正在增加；戶型面積方面：三房占據(jù)半壁江山，兩房略占四成，緊湊性小戶需求越來越旺；推廣分析：因毗鄰重慶緣故，合川的推廣渠道及手段受重慶影響較大，特別是近兩年專業(yè)的營銷公司進(jìn)入后，整合營銷推廣手法更加豐富。戶外，車身，電視，短信，dm直投廣告隨處可見，而更有創(chuàng)意的活動推廣策劃也越來越多。合川的地產(chǎn)營銷水平進(jìn)入新的紀(jì)元。價格分析：在09年瘋狂樓市的影響下，合川樓市銷售均價上漲1000元/平米有余，漲幅達(dá)40%。除個別高端定位樓盤外，現(xiàn)各區(qū)域均價在32003500元/平米，區(qū)域價差逐漸減少。優(yōu)惠幅度因各項目資金要求情況不一而有所不同，但均無相互殺價的惡性競爭苗頭。銷售分析：隨著市場的變化，開發(fā)理念的升級，開發(fā)企業(yè)更注重銷售賣場的包裝及銷售人員的整體素質(zhì)提升，特別是專業(yè)營銷公司的進(jìn)入，使區(qū)域銷售案場管理更加合理及有序，而銷售人員不論從形象到熱情再到專業(yè)度方面，都有質(zhì)的提高，但也有少部分的項目案場還停留在原始散亂狀態(tài)。第五章 綜合分析合川房地產(chǎn)市場面臨的五大機(jī)會！一 合川城市整體價值的提升 合川作為重慶六大區(qū)域性中心城市之一及 一小時經(jīng)濟(jì)圈的重要版塊，交通體系完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好,商貿(mào)輻射力強(qiáng)，隨著近幾年合川的提速發(fā)展，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，從金融業(yè)