2011土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)資料匯總.doc

2011土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)資料匯總隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的出現(xiàn)、人類居住環(huán)境的復(fù)雜化，產(chǎn)生了城市規(guī)劃思想并得到不斷發(fā)展。特別是在社會(huì)變革時(shí)期，舊的城市結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)新的社會(huì)生活要求的情況下，城市規(guī)劃理論和實(shí)踐往往出現(xiàn)飛躍。中國(guó)古代的城市規(guī)劃學(xué)說(shuō)散見(jiàn)于考工記、商君書、管子、墨子等典輔之中?？脊び洿_定了“都”、“王城”和“諸侯城”的三級(jí)城邑制度，用地的功能分區(qū)和道路系統(tǒng)等;商君書論述了某一地域內(nèi)山陵丘谷、都邑道路和農(nóng)田土地分配的適當(dāng)比例，以及建城、備戰(zhàn)、人口、糧食，土地等相應(yīng)條件。中國(guó)古代城市規(guī)劃強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略思想和整體觀念，強(qiáng)調(diào)城市與自然結(jié)合，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的等級(jí)觀念。這些城市規(guī)劃思想和中國(guó)古代各個(gè)歷史時(shí)期城市規(guī)劃的成就，集中體現(xiàn)在作為“四方之極”、“首善之區(qū)”的都城建設(shè)上。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，列國(guó)都城采用了大小城制度，反映了“筑城以衛(wèi)君，造郭以守民”的要求。西漢長(zhǎng)安城將宮室與里坊結(jié)為一體 ;三國(guó)時(shí)曹魏鄴城采用城市功能分區(qū)的規(guī)劃方式;南北朝時(shí)代的洛陽(yáng)城加強(qiáng)了全面規(guī)劃，都為中國(guó)古代前期城市建設(shè)的高峰隋唐長(zhǎng)安城的建設(shè)起了先導(dǎo)作用。長(zhǎng)安城的建設(shè)成就是唐代燦爛文化的重要組成部分，影響及于日本、朝鮮等國(guó)的都城建設(shè)。宋開(kāi)封城在中國(guó)都城建設(shè)史上的重要性在于 ，它是按照五代周世宗柴榮頒發(fā)的詔書，有規(guī)劃地進(jìn)行擴(kuò)建的要例。后來(lái)，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使延綿千年的城市里坊制逐漸廢弛。北宋中葉，開(kāi)封城走向較為開(kāi)放的街巷制體系，形成了中國(guó)封建社會(huì)后期的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。元大都的規(guī)劃汲取了春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期理想都城的規(guī)劃思想，而又作了因地制宜的處理。由大都城演變而成的明北京城，可說(shuō)已集中國(guó)古代都城城市規(guī)劃之大成。清代在北京城遠(yuǎn)近郊區(qū)大力經(jīng)營(yíng)園林和離宮別館，使北京成為中國(guó)封建時(shí)代都城規(guī)劃和建設(shè)的最輝煌實(shí)例。在西方，在古希臘城邦時(shí)期 已出現(xiàn)了希波丹姆規(guī)劃模式。古羅馬建筑師維特魯威的建筑十書闡述了城市選址、環(huán)境衛(wèi)生、坊際建設(shè)、公共建筑布局等方面的基本原則，并提出了當(dāng)時(shí)的“理想”城市模式。中世紀(jì)社會(huì)發(fā)展緩慢，城市多以教堂為中心。到了文藝復(fù)興時(shí)期，建筑師阿爾伯蒂、帕拉第奧、斯卡摩錫等也提出了一些反映當(dāng)時(shí)商業(yè)興盛和城市生活多樣化的城市理論和城市模式。產(chǎn)業(yè)革命前的歐洲城市，除羅馬等少數(shù)城市外，一般規(guī)模較小。多數(shù)城市是自然形成的，城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施都比較簡(jiǎn)單，衛(wèi)生條件也差。城市規(guī)劃多側(cè)重于防御功能和政治需要，封閉性強(qiáng)。城市規(guī)劃的內(nèi)容主要著眼于道路網(wǎng)和建筑群的安排，因而是建筑學(xué)的組成部分。產(chǎn)業(yè)革命導(dǎo)致世界范圍的城市化，大工業(yè)的建立和農(nóng)村人口向城市集中促使城市規(guī)模擴(kuò)大。城市的盲目發(fā)展，貧民窟和混亂的社會(huì)秩序造成城市居住環(huán)境的惡化，嚴(yán)重影響居民生活。人們開(kāi)始從各個(gè)方面研究對(duì)策，現(xiàn)代城市規(guī)劃學(xué)科就是在這種情況下形成的。現(xiàn)代城市規(guī)劃學(xué)科主要由城市規(guī)劃理論、城市規(guī)劃實(shí)踐、城市建設(shè)立法三部分組成?，F(xiàn)代城市規(guī)劃理論始于人們從社會(huì)改革角度對(duì)解決城市問(wèn)題所作的種種探索。19世紀(jì)上半葉，一些空想社會(huì)主義者繼空想社會(huì)主義創(chuàng)始人莫爾等人之后提出種種設(shè)想，把改良住房、改進(jìn)城市規(guī)劃作為醫(yī)治城市社會(huì)病癥的措施之一。他們的理論和實(shí)踐對(duì)后來(lái)的城市規(guī)劃理論頗有影響。19世紀(jì)和20世紀(jì)之交，霍華德倡導(dǎo)“田園城市”，1915年格迪斯提出區(qū)域原則，倡導(dǎo)城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃相結(jié)合的學(xué)說(shuō)。他們的學(xué)術(shù)思想對(duì)城市規(guī)劃思想的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。同時(shí)代的恩文所著城市規(guī)劃實(shí)踐城市和郊區(qū)設(shè)計(jì)藝術(shù)概念一書，總結(jié)城市發(fā)展的史例和他本人的規(guī)劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可視為建筑師對(duì)城市規(guī)劃領(lǐng)域的開(kāi)拓。隨后，越來(lái)越多的建筑師以及社會(huì)學(xué)家、地理學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等投入城市規(guī)劃理論的研究。在19世紀(jì)，影響最廣的城市規(guī)劃實(shí)踐是法國(guó)官吏奧斯曼1853年開(kāi)始主持制定的巴黎規(guī)劃。盡管巴黎的改建，有鎮(zhèn)壓城市人民起義和炫耀當(dāng)權(quán)者威嚴(yán)權(quán)勢(shì)的政治目的，但巴黎改建規(guī)劃將道路、住房、市政建設(shè)、土地經(jīng)營(yíng)等作了全面的安排，為城市改建做出有益的探索。影響所及，科隆和維也納等城市也紛紛效法。這一時(shí)期還出現(xiàn)了另一種建設(shè)實(shí)踐：英國(guó)一些先進(jìn)工業(yè)家在建設(shè)工廠的同時(shí)，建設(shè)新的工人鎮(zhèn)。例如1851年工業(yè)家薩爾特建設(shè)了薩泰爾工人鎮(zhèn)，1887年利威爾建設(shè)了日光港工人鎮(zhèn)，形成所謂“企業(yè)城鎮(zhèn)”。這些實(shí)踐無(wú)疑促進(jìn)了霍華德的“田園城市”等城市規(guī)劃理論的形成。至今，城市規(guī)劃仍是采取上面所說(shuō)的舊城改建和新城建設(shè)兩種基本形式。19世紀(jì)90年代，西歐各國(guó)已逐漸形成以公共投資改進(jìn)市政建設(shè)同控制私人用地相結(jié)臺(tái)的城市發(fā)展戰(zhàn)略概念。在德國(guó)有城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃工作的傳統(tǒng)，也有雛形的分區(qū)制規(guī)劃方法。這些都為城市規(guī)劃工作提供了有用經(jīng)驗(yàn)。制定城市建設(shè)法規(guī)最初的目的是維持整齊、清潔、安定的城市環(huán)境，以保障居民健康。英國(guó)1848年制定公共衛(wèi)生法，其中規(guī)定了住宅的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，1906年頒布住宅與城市規(guī)劃法。瑞典1907年制定了有關(guān)城市規(guī)劃和土地使用的法律。美國(guó)紐約1916年頒布了控制土地利用和建筑高度的分區(qū)區(qū)劃法規(guī)，后來(lái)在1961年為適應(yīng)新情況，修改成為區(qū)劃決議。實(shí)踐證明，城市建設(shè)和管理要有相應(yīng)的法律體系，嚴(yán)格的城市建設(shè)法規(guī)可以提高城市規(guī)劃和建設(shè)的質(zhì)量。20世紀(jì)以來(lái)，人類經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變革，科學(xué)技術(shù)長(zhǎng)足發(fā)展，人文科學(xué)日益進(jìn)步，價(jià)值觀念起了變化，這一切都對(duì)城市規(guī)劃產(chǎn)生深刻的影響。1933年的雅典憲章概述了現(xiàn)代城市面臨的問(wèn)題，提出了應(yīng)采取的措施和城市規(guī)劃的任務(wù)，是現(xiàn)代城市規(guī)劃理論發(fā)展歷程中的里程碑。第二次世界大戰(zhàn)以后，城市規(guī)劃家沒(méi)有舍棄雅典憲章的基本原則，而在一些重大問(wèn)題上給予更新和補(bǔ)充，這就出觀了1977年的馬丘比丘憲章。這兩個(gè)憲章是兩個(gè)不同歷史時(shí)期的城市規(guī)劃理論的總結(jié)，對(duì)全世界城市規(guī)劃都有相當(dāng)?shù)挠绊?。產(chǎn)業(yè)革命后，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本的變化，促使人們從理論上研究城市的結(jié)構(gòu)和形態(tài)，尋求最佳模式。有人認(rèn)為城市宜集中建設(shè)。法國(guó)建筑師勒柯布西耶1922年在明日的城市中主張充分利用技術(shù)成就，建造高層高密度的建筑群，使城市集中發(fā)展，以求得最好的生活環(huán)境和最高的工作效率，這種思想被稱為城市集中主義。有人主張城市宜分散建設(shè)。美國(guó)建筑師賴特提出的“廣畝城市”認(rèn)為城市應(yīng)與周圍的鄉(xiāng)村結(jié)合在一起，平均每公頃居住2.5人，被稱為城市分散主義，這兩種城市模式影響甚廣。此外，有人從城市功能要求出發(fā)提出各種城市布局形態(tài)，如“帶形城市”、同心圓式的環(huán)狀城市、楔狀結(jié)構(gòu)城市、多核心城市等;有人則從城市中各種系統(tǒng)的組織出發(fā)，宏觀地研究城市所在的地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與城市形態(tài)的關(guān)系;也有人從微觀上對(duì)構(gòu)成城市的單元細(xì)胞進(jìn)行剖析來(lái)研究城市的形態(tài)。近年來(lái)，從系統(tǒng)觀念出發(fā)研究城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)的學(xué)者日益增多。簡(jiǎn)介城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專家決策為前提，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。具有指導(dǎo)和規(guī)范城市建設(shè)的重要作用，是城市綜合管理的前期工作，是城市管理的龍頭。城市的復(fù)雜巨系統(tǒng)特性決定了城市規(guī)劃是隨城市發(fā)展與運(yùn)行狀況長(zhǎng)期調(diào)整、不斷修訂，持續(xù)改進(jìn)和完善的復(fù)雜的連續(xù)決策過(guò)程。問(wèn)題住宅及其環(huán)境問(wèn)題是城市的基本問(wèn)題之一。美國(guó)社會(huì)學(xué)家佩里通過(guò)研究鄰里社區(qū)問(wèn)題，在20年代提出居住區(qū)內(nèi)要有綠地、小學(xué)、公共中心和商店，并應(yīng)安排好區(qū)內(nèi)的交通系統(tǒng)。他最先提出“鄰里單位”概念，被稱為社區(qū)規(guī)劃理論的先驅(qū)。后來(lái)建筑師斯坦因根據(jù)鄰里單位理論設(shè)計(jì)紐約附近雷德布恩居住街坊，取得重大成功。雷德布恩式的街坊被視為汽車時(shí)代城市結(jié)構(gòu)的“基層細(xì)胞”。第二次世界大戰(zhàn)后，西方國(guó)家把鄰里單位作為戰(zhàn)后住宅建設(shè)和城市改建的一項(xiàng)準(zhǔn)則。鄰里單位理論本是社會(huì)學(xué)和建筑學(xué)結(jié)合的產(chǎn)物。從60年代開(kāi)始，一些社會(huì)學(xué)家認(rèn)為它不盡符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活的要求，因?yàn)槌鞘猩钍嵌鄻踊?，人們的活?dòng)不限于鄰里。鄰里單位理論又逐漸發(fā)展成為社區(qū)規(guī)劃理論人們流動(dòng)自由度的增大反映了社會(huì)的進(jìn)步。城市規(guī)劃家應(yīng)當(dāng)考慮不斷變化的交通要求。產(chǎn)業(yè)革命后，城市的規(guī)模越來(lái)越大，市內(nèi)交通問(wèn)題成為城市發(fā)展中最大難題之一。交通技術(shù)的進(jìn)步同舊城市結(jié)構(gòu)的矛盾愈益明顯。英國(guó)警察總監(jiān)特里普的城市規(guī)劃與道路交通一書提出了許多切合實(shí)際的見(jiàn)解。他的關(guān)于“劃區(qū)”的規(guī)劃思想是在區(qū)段內(nèi)建立次一級(jí)的交通系統(tǒng)，以減少地方支路的干擾。這種交通規(guī)劃思想后來(lái)同鄰里單位規(guī)劃思想相結(jié)合，發(fā)展成為“擴(kuò)大街坊”概念，試行于考文垂，直接影響了第二次世界大戰(zhàn)后的大倫敦規(guī)劃。此后，學(xué)者們提出了樹(shù)枝狀道路系統(tǒng)、等級(jí)體系道路系統(tǒng)等多種城市交通網(wǎng)模式。發(fā)展公共交通的原則現(xiàn)已被廣泛接受。城市交通規(guī)劃同城市結(jié)構(gòu)和城市其他規(guī)劃問(wèn)題息息相關(guān)，已成為城市規(guī)劃中的一項(xiàng)基本內(nèi)容。人們對(duì)交通的認(rèn)識(shí)，也從認(rèn)識(shí)它的單純運(yùn)輸功能 ，進(jìn)而認(rèn)識(shí)到它對(duì)空間組織的意義和空間聯(lián)系作用，并了解到城市交通是土地使用的函數(shù)。對(duì)城市交通的研究也發(fā)展到從城市環(huán)境的多種要求出發(fā)論交通。在19世紀(jì)，由于城市的臟亂，提出了改善市容問(wèn)題。1893年為紀(jì)念美洲發(fā)現(xiàn)400周年，在芝加哥舉辦世界博覽會(huì)，芝加哥湖濱地帶修建了宏偉的古典建筑、寬闊的林蔭大道和優(yōu)美的游憩場(chǎng)地，使人們看到了宏大的規(guī)劃對(duì)美化城市景觀的作用，影響所及，在美國(guó)掀起“城市美化運(yùn)動(dòng)”。沙里寧在奧地利建筑師席諦對(duì)城市形象所作的分析研究的基礎(chǔ)上提出“城市設(shè)計(jì)理論”，要求把物質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)。放在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和自然條件之中加以考慮，以創(chuàng)造滿足居民基本生活需要的良好環(huán)境。針對(duì)當(dāng)時(shí)形式主義的習(xí)尚，他還提出了自由靈活設(shè)計(jì)、建筑單體之間相互協(xié)調(diào)、建筑群空間構(gòu)成以及建筑與自然協(xié)調(diào)等一些基本原則。這樣，就將城市的美化與城市的各項(xiàng)功能要求有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，使城市規(guī)劃思想進(jìn)一步深化了。20世紀(jì)50年代以來(lái)，城市設(shè)計(jì)問(wèn)題除了從視覺(jué)藝術(shù)的角度繼續(xù)進(jìn)行探索以外，還從心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、生態(tài)學(xué)、人類學(xué)等角度進(jìn)行更深入、更廣泛的理論研究和應(yīng)用研究。城市設(shè)計(jì)的理論和實(shí)踐從追求美麗的城市發(fā)展到追求有效率的城市更適宜于人們健康愉快地工作和生活的城市。與城市設(shè)計(jì)相聯(lián)系的是城市公園的規(guī)劃和建設(shè)。美國(guó)風(fēng)景建筑師奧姆斯特德在1858年設(shè)計(jì)了紐約中央公園，后又設(shè)計(jì)了布法羅、底特律、芝加哥和波士頓等地的公園，這是有計(jì)劃地建設(shè)城市園林綠地系統(tǒng)的開(kāi)端。實(shí)踐證明，在城市規(guī)劃一開(kāi)始就應(yīng)該將城市園林綠地系統(tǒng)的規(guī)劃納入其中。城市的急劇發(fā)展，人工建筑對(duì)自然環(huán)境的破壞，促使人們?nèi)找嬷匾暠３肿匀缓腿斯きh(huán)境的平衡以及城市和鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題?！按蟮鼐坝^”的概念開(kāi)始引起人們的注意。有的城市規(guī)劃學(xué)者對(duì)此作了系統(tǒng)的闡述，引申出把大城市地區(qū)看作人類生態(tài)系統(tǒng)的組成部分等觀念?，F(xiàn)在，各國(guó)的城市規(guī)劃工作都考慮保護(hù)自然環(huán)境問(wèn)題。歷史紀(jì)念物不僅是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)民族的文化瑰寶，也是全人類共同的文化財(cái)富。自古以來(lái)，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)之士都很重視文化遺產(chǎn)的保護(hù)工作?？墒?，近代由于城市迅速發(fā)展，許多古建筑和歷史名城不僅受到自然的侵蝕，而且更多地遭到人為的破壞。1933年雅典憲章較早地從城市規(guī)劃角度提出保護(hù)古建筑問(wèn)題。意識(shí)由于這些工作的開(kāi)展，人們深刻地認(rèn)識(shí)到舊建筑、舊居住區(qū)在實(shí)用、經(jīng)濟(jì)和藝術(shù)方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，開(kāi)始以新的觀點(diǎn)研究舊城、舊區(qū)、舊建筑的改造問(wèn)題。通過(guò)全面調(diào)查、精心規(guī)劃，把舊城、舊區(qū)、舊建筑合理地利用起來(lái)，使之既適應(yīng)新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延續(xù)性，從而使城市規(guī)劃的觀念和程序也發(fā)生相應(yīng)的改變。城市的發(fā)展和城市問(wèn)題的日益嚴(yán)重使人們逐漸認(rèn)識(shí)到不能僅就城市論城市，必須從更大的范圍區(qū)域的甚至國(guó)土的范圍來(lái)研究與城市有關(guān)的問(wèn)題。自從格迪斯提出區(qū)域原則以后，區(qū)域規(guī)劃和國(guó)土規(guī)劃的實(shí)踐以1933年開(kāi)始實(shí)施的美國(guó)田納西州區(qū)域規(guī)劃的成果最為卓著;大城市地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃工作以紐約及其周圍地區(qū)規(guī)劃較早，也較有代表性。40年代制定的大倫敦規(guī)劃在這方面有創(chuàng)造性的發(fā)展。后來(lái)，一些城市紛紛從商業(yè)、交通等方面從事大城市影響區(qū)域的研究，出現(xiàn)了區(qū)域科學(xué)。從區(qū)域角度對(duì)工礦區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，是區(qū)域規(guī)劃工作的一項(xiàng)內(nèi)容。較典型的例子有英國(guó)頓克斯特城市規(guī)劃和蘇聯(lián)頓巴斯礦區(qū)規(guī)劃等。對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)、休養(yǎng)療養(yǎng)地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃也屬于區(qū)域規(guī)劃領(lǐng)域。例如蘇聯(lián)黑海沿海地區(qū)和高加索礦泉地帶的區(qū)域規(guī)劃。研究成果區(qū)域規(guī)劃工作的另一內(nèi)容是對(duì)農(nóng)村地區(qū)的研究。美國(guó)格爾干的農(nóng)村社區(qū)的社會(huì)剖析是這方面研究的最早成果。1933年德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒在德國(guó)南部的地區(qū)中心一書中分析了該地區(qū)鄉(xiāng)村的市場(chǎng)中心和服務(wù)范圍，提出了有名的“中心地理論”。他根據(jù)這種理論探索了農(nóng)村中心的分布，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的分布，以及區(qū)域規(guī)劃中的城鎮(zhèn)體系。20世紀(jì)初，格迪斯提出“生活圖式”，從地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、人類學(xué)的觀點(diǎn)，就人、地、工作關(guān)系來(lái)綜合分析城市。他的名言“調(diào)查先于規(guī)劃，診斷先于治療”已成為城市規(guī)劃工作的座右銘。這種調(diào)查一分析一規(guī)劃的工作程序一直被廣泛采用。城市規(guī)劃的方法，各國(guó)不盡相同，例如英國(guó)的發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)邦德國(guó)的土地使用規(guī)劃(也稱總體規(guī)劃)和地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，蘇聯(lián)的總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。中國(guó)編制城市規(guī)劃，從50年代以來(lái)基本上采取第二次世界大戰(zhàn)前后國(guó)外流行的方法：先論證城市發(fā)展性質(zhì)，估算人口規(guī)模;再確定土地使用方式，組織建筑空間結(jié)構(gòu)，確定道路交通系統(tǒng)及其他主要市政工程系統(tǒng)等;然后編制城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。這種規(guī)劃基本上是一個(gè)物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，為一個(gè)城市的未來(lái)各種活動(dòng)安排空間結(jié)構(gòu)，是一幅要在規(guī)定期限內(nèi)(如2030年內(nèi))加以實(shí)現(xiàn)的城市物質(zhì)環(huán)境狀態(tài)的藍(lán)圖，用以指導(dǎo)城市建設(shè)。經(jīng)多年的實(shí)踐，人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到上述規(guī)劃方法不能適應(yīng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展?；趯?duì)城市開(kāi)放性城市的發(fā)展與更新永無(wú)完結(jié)的認(rèn)識(shí)，城市規(guī)劃界提出了“持續(xù)規(guī)劃”和“滾動(dòng)式發(fā)展”的規(guī)劃思想，即主要著眼于近期的發(fā)展與建設(shè)，對(duì)遠(yuǎn)景目標(biāo)則不斷地加以修正補(bǔ)充和調(diào)整，實(shí)行一種動(dòng)態(tài)的平衡，從而拋棄了把城市規(guī)劃當(dāng)作城市“未來(lái)終極狀態(tài)”的舊觀念。在這種認(rèn)識(shí)下，出現(xiàn)了斬的城市規(guī)劃方法，如英國(guó)在1968年用新的結(jié)構(gòu)規(guī)劃和局部規(guī)劃的兩階段規(guī)劃方法代替原有的發(fā)展規(guī)劃或總體規(guī)劃。在規(guī)劃內(nèi)容上除了物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，還增加了經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和社會(huì)規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，因此成為多目標(biāo)、多方面的更為綜合的規(guī)劃。這種規(guī)劃方法仍在發(fā)展中。在不同時(shí)代和不同地區(qū)，對(duì)城市的發(fā)展水平和建設(shè)要求不同，因此城市規(guī)劃的研究重點(diǎn)不盡一致，并隨時(shí)代的發(fā)展而轉(zhuǎn)變。多學(xué)科參與城市研究的歷史自古就有，近來(lái)更趨活躍，從地理學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問(wèn)題所取得的成果，極大地豐富了城市規(guī)劃理論。這個(gè)趨勢(shì)將繼續(xù)下去，今后還會(huì)有更多的學(xué)科滲入并開(kāi)拓城市問(wèn)題的研究領(lǐng)域。系統(tǒng)工程學(xué)、工程控制論等數(shù)理方法及電子計(jì)算機(jī)遙感等新技術(shù)手段在墟市規(guī)劃領(lǐng)域中的應(yīng)用在逐步推廣它們?cè)谫Y料的收集處理，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量。對(duì)城市與城市規(guī)劃工作的認(rèn)識(shí)不斷深化?；诔鞘惺蔷C合的動(dòng)態(tài)的體系，城市規(guī)劃研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規(guī)劃工作中，將考慮最大范圍內(nèi)可以預(yù)見(jiàn)和難以預(yù)見(jiàn)的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來(lái)的發(fā)展留有充分的余地和多種可能性。由于城市問(wèn)題包羅萬(wàn)象，有人提出在有關(guān)學(xué)科群的基礎(chǔ)上建立以研究城市性質(zhì)、城市模型、城市系統(tǒng)和發(fā)展戰(zhàn)略為目的的城市學(xué);也有人提出建立以系統(tǒng)地研究鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)、城市的各種人類聚居地為目的的人類聚居學(xué)等。這類新學(xué)科的建樹(shù)，或有助于加深對(duì)城市的宏觀認(rèn)識(shí)，但它的進(jìn)展需要建立在完成大量城市問(wèn)題研究工作的基礎(chǔ)上。城市研究任務(wù)艱巨而紛繁，這也說(shuō)明它豐富的活力。城市永遠(yuǎn)在發(fā)展，城市問(wèn)題也總是相伴而生，但人類必將更為自覺(jué)地運(yùn)用廣泛的知識(shí)與豐富的想象力和創(chuàng)造力，發(fā)展城市環(huán)境的規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)。城市規(guī)劃工作從最初社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略研究起，最終要落實(shí)到物質(zhì)建設(shè)上，形成供人們生活和工作的體形環(huán)境。城市規(guī)劃是建筑和園林建設(shè)的前提，并為所需的空間準(zhǔn)備條件，城市規(guī)劃研究的進(jìn)展也為建筑學(xué)和園林學(xué)的開(kāi)拓提供了前所未有的廣闊天地。規(guī)劃師與建筑師、園林設(shè)計(jì)師的工作目標(biāo)是一致的。隨著人類社會(huì)的發(fā)展，這三學(xué)科的有機(jī)結(jié)合和協(xié)同創(chuàng)造，勢(shì)必將體形環(huán)境的建設(shè)推向更高的境界。路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟路線價(jià)是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序：1.確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià);根據(jù)待估宗地的具體位置，對(duì)照城鎮(zhèn)路線價(jià)區(qū)段圖、路線價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和所臨街道的路線價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準(zhǔn)。2.確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件(包括宗地寬度，容積率，出讓、轉(zhuǎn)讓年期，朝向，地價(jià)分配率);查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體條件。3.確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)(包括寬度修正、寬深比修正、出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、土地分配率修正);按照調(diào)查到的待估宗地的臨街深度和其他條件指標(biāo)，對(duì)照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。4.估算宗地地價(jià)。根據(jù)前三步所得到的路線價(jià)和修訂系數(shù)，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行修訂，即可得到待估宗地的地價(jià)。路線價(jià)法的概念1.路線價(jià)的概念路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。2.路線價(jià)法的概念路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。3.路線價(jià)法的基本原理路線價(jià)估價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的。路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。因此，路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過(guò)以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。替代原理是指在正常市場(chǎng)條件下，具有相同使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有充分市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價(jià)格。對(duì)某復(fù)合結(jié)局事件(a，b，c)，已知它的有關(guān)(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a,b,c)，通過(guò)先前的歸納又知道b說(shuō)明b，c說(shuō)明c，那么剩余的a必定說(shuō)明a。1.1 基本公式以剩余法評(píng)估土地價(jià)格用下列公式：v=a-b-c (21)式中：v：待估土地價(jià)格a：開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值b：整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本c：開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)1.2 程序：(1) 調(diào)查待估宗地的基本情況;(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排;(4) 估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值;(5) 估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn);(6) 確定待估宗地的土地價(jià)格。1.3 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì),采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)確定其價(jià)值。1.4 確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。1.5 確定開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi);在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。1.6 計(jì)算利息地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價(jià)期日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。1.7 計(jì)算利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。1.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下：v=vr-ph-t (22)式中：v：土地價(jià)格vr：房地產(chǎn)交易價(jià)格ph：房屋現(xiàn)值t：交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。1.9 適用范圍剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：(1)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià);(2)僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià);(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。利潤(rùn)的質(zhì)量特征：1.一定的贏利能力。2.利潤(rùn)結(jié)構(gòu)基本合理。3.企業(yè)的利潤(rùn)具有較強(qiáng)的獲取現(xiàn)金的能力?！袄麧?rùn)結(jié)構(gòu)基本合理”有以下幾層含義：1.企業(yè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)應(yīng)該與企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相匹配。2.費(fèi)用變化是合理的、費(fèi)用在年度之間沒(méi)有出現(xiàn)不合理的下降。3.利潤(rùn)總額各部分的構(gòu)成合理。企業(yè)的利潤(rùn)總額是由營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資收益和營(yíng)業(yè)外收支差額三個(gè)主要部分構(gòu)成。利潤(rùn)質(zhì)量較高的含義是指：企業(yè)具有一定的盈利能力，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)基本合理，利潤(rùn)具有較強(qiáng)的獲取現(xiàn)金的能力。重新修訂并于2007年1月1日開(kāi)始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-一般準(zhǔn)則相關(guān)條款規(guī)定：第三十七條 利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果，利潤(rùn)包括收入減去費(fèi)用后的凈額、直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失等。第三十八條 直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失，是指應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動(dòng)的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的利得或者損失。第三十九條 利潤(rùn)金額取決于收入和費(fèi)用、直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失金額的計(jì)量。第四十條 利潤(rùn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)列入利潤(rùn)表。利潤(rùn)的確認(rèn)條件利潤(rùn)反映的是收入減去費(fèi)用,利得減去損失后的凈額的概念,因此,利潤(rùn)的確認(rèn)主要依賴于收入和費(fèi)用以及利得和損失的確認(rèn),其金額的確定也主要取決于收入,費(fèi)用,利得,損失金額的計(jì)量.利潤(rùn)的概念企業(yè)銷售產(chǎn)品的收入扣除成本價(jià)格和稅金以后的余額。在不同的社會(huì)條件下，利潤(rùn)的內(nèi)涵不同，體現(xiàn)的社會(huì)關(guān)系不同。計(jì)算公式：利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)+投資凈收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額利潤(rùn)的產(chǎn)生資本主義制度下的利潤(rùn)是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，它表現(xiàn)為商品價(jià)值超過(guò)成本價(jià)格的余額。利潤(rùn)實(shí)際上來(lái)源于資本家用可變資本購(gòu)買的勞動(dòng)力在生產(chǎn)過(guò)程中所創(chuàng)造的剩余價(jià)值，但卻在現(xiàn)象上表現(xiàn)為資本家全部預(yù)付資本所帶來(lái)的增加額。剩余價(jià)值和利潤(rùn)不僅在質(zhì)上是相同的，剩余價(jià)值是利潤(rùn)的本質(zhì)，利潤(rùn)是剩余價(jià)值的表現(xiàn)形式，而且在量上也是相等的;剩余價(jià)值和利潤(rùn)所不同的只是，剩余價(jià)值是對(duì)可變資本而言的，利潤(rùn)是對(duì)全部資本而言的。因此，剩余價(jià)值一旦轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，剩余價(jià)值的起源以及它所反映的資本剝削雇傭勞動(dòng)的關(guān)系就被掩蓋了。在資本主義社會(huì)，利潤(rùn)所造成的假象就是：它是資本的產(chǎn)物，同勞動(dòng)完全無(wú)關(guān)。社會(huì)主義制度下的利潤(rùn)是企業(yè)勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品的價(jià)值表現(xiàn)形式。產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成是c+v+m，c+v部分轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)成本，m部分是勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品部分，轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤(rùn)。社會(huì)主義利潤(rùn)的具體形式有：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，即企業(yè)銷售收入減去各項(xiàng)費(fèi)用支出的余款;上繳利潤(rùn)，即按規(guī)定上繳給國(guó)家財(cái)政部門的利潤(rùn);稅后利潤(rùn)，即企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按國(guó)家規(guī)定上繳一定比例后留歸企業(yè)的部分等等。社會(huì)主義利潤(rùn)與資本主義利潤(rùn)有本質(zhì)的區(qū)別，它是勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值，用于擴(kuò)大社會(huì)主義再生產(chǎn)和改善人民的生活狀況，是社會(huì)主義積累和社會(huì)消費(fèi)基金的主要來(lái)源，也是衡量和評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要指標(biāo)。利潤(rùn)是對(duì)價(jià)值鏈的覆蓋或切割的結(jié)果，因此，利潤(rùn)與銷售過(guò)程和管理過(guò)程關(guān)系緊密，在品牌決策、動(dòng)銷、旺銷、持續(xù)旺銷的過(guò)程中，利潤(rùn)始終是一個(gè)標(biāo)桿和目標(biāo)。1、利息是資金所有者由于向國(guó)家借出資金而取得的報(bào)酬，它來(lái)自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營(yíng)運(yùn)職能而形成的利潤(rùn)的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門注入并回流時(shí)所帶來(lái)的增值額，其計(jì)算公式是：利息=本金利率時(shí)間2、馬克思主義認(rèn)為利息實(shí)質(zhì)是利潤(rùn)的一部分，是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。貨幣本身并不能創(chuàng)造貨幣，不會(huì)自行增值，只有當(dāng)職能資本家用貨幣購(gòu)買到生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，才能在生產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)雇傭工人的勞動(dòng)，創(chuàng)造出剩余價(jià)值。而貨幣資本家憑借對(duì)資本的所有權(quán)，與職能資本家共同瓜分剩余價(jià)值。因此，資本所有權(quán)與資本使用權(quán)的分離是利息產(chǎn)生的內(nèi)在前提。而由于再生產(chǎn)過(guò)程的特點(diǎn)，導(dǎo)致資金盈余和資金短缺者的共同存在，是利息產(chǎn)生的外在條件。當(dāng)貨幣被資本家占有，用來(lái)充當(dāng)剝削雇傭工人的剩余價(jià)值的手段時(shí)，它就成為資本。貨幣執(zhí)行資本的職能，獲得一種追加的使用價(jià)值，即生產(chǎn)平均利潤(rùn)的能力。所有資本家追求剩余價(jià)值的利益驅(qū)使，利潤(rùn)又轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)。平均利潤(rùn)分割成利息和企業(yè)主收入，分別歸不同的資本家所占有。因此，利息在本質(zhì)上與利潤(rùn)一樣，是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，反映了借貸資本家和職能資本家共同剝削工人的關(guān)系。3、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于利息的理論實(shí)質(zhì)利息理論是實(shí)際節(jié)制的報(bào)酬和實(shí)際資本的收益，實(shí)際利息率最終取決于起初的生產(chǎn)力因素，如技術(shù)、資源的可用性和資本存量等。從17世紀(jì)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)利息開(kāi)始進(jìn)行系統(tǒng)研究起，直到本世紀(jì)30年代，實(shí)質(zhì)利息理論在利息研究領(lǐng)域一直居于主導(dǎo)地位。貨幣利息理論認(rèn)為利息是借錢和出售證券的成本，同時(shí)又是貸款和購(gòu)買證券的收益。作為一種貨幣現(xiàn)象，利息率的高低完全由貨幣的供求決定。4、今天中國(guó)學(xué)者的看法中國(guó)學(xué)者認(rèn)為在以公有制為主體的社會(huì)主義社會(huì)中，利息來(lái)源于國(guó)民收入或社會(huì)財(cái)富的增殖部分。在現(xiàn)實(shí)生活中，利息被人們看作收益的一般形態(tài)，導(dǎo)致了收益的資本化。土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法(一)土地取得費(fèi)的概念土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。(二)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)和計(jì)算方法土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。1.征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。征地費(fèi)用包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，詳情如下：1)土地取得費(fèi)國(guó)家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！备鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認(rèn)為其中包含一定的級(jí)差地租。根據(jù)土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的610倍;征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。1、利息是資金所有者由于向國(guó)家借出資金而取得的報(bào)酬，它來(lái)自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營(yíng)運(yùn)職能而形成的利潤(rùn)的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門注入并回流時(shí)所帶來(lái)的增值額，其計(jì)算公式是：利息=本金利率時(shí)間2、馬克思主義認(rèn)為利息實(shí)質(zhì)是利潤(rùn)的一部分，是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。貨幣本身并不能創(chuàng)造貨幣，不會(huì)自行增值，只有當(dāng)職能資本家用貨幣購(gòu)買到生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，才能在生產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)雇傭工人的勞動(dòng)，創(chuàng)造出剩余價(jià)值。而貨幣資本家憑借對(duì)資本的所有權(quán)，與職能資本家共同瓜分剩余價(jià)值。因此，資本所有權(quán)與資本使用權(quán)的分離是利息產(chǎn)生的內(nèi)在前提。而由于再生產(chǎn)過(guò)程的特點(diǎn)，導(dǎo)致資金盈余和資金短缺者的共同存在，是利息產(chǎn)生的外在條件。當(dāng)貨幣被資本家占有，用來(lái)充當(dāng)剝削雇傭工人的剩余價(jià)值的手段時(shí)，它就成為資本。貨幣執(zhí)行資本的職能，獲得一種追加的使用價(jià)值，即生產(chǎn)平均利潤(rùn)的能力。所有資本家追求剩余價(jià)值的利益驅(qū)使，利潤(rùn)又轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)。平均利潤(rùn)分割成利息和企業(yè)主收入，分別歸不同的資本家所占有。因此，利息在本質(zhì)上與利潤(rùn)一樣，是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，反映了借貸資本家和職能資本家共同剝削工人的關(guān)系。3、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于利息的理論實(shí)質(zhì)利息理論是實(shí)際節(jié)制的報(bào)酬和實(shí)際資本的收益，實(shí)際利息率最終取決于起初的生產(chǎn)力因素，如技術(shù)、資源的可用性和資本存量等。從17世紀(jì)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)利息開(kāi)始進(jìn)行系統(tǒng)研究起，直到本世紀(jì)30年代，實(shí)質(zhì)利息理論在利息研究領(lǐng)域一直居于主導(dǎo)地位。貨幣利息理論認(rèn)為利息是借錢和出售證券的成本，同時(shí)又是貸款和購(gòu)買證券的收益。作為一種貨幣現(xiàn)象，利息率的高低完全由貨幣的供求決定。4、今天中國(guó)學(xué)者的看法中國(guó)學(xué)者認(rèn)為在以公有制為主體的社會(huì)主義社會(huì)中，利息來(lái)源于國(guó)民收入或社會(huì)財(cái)富的增殖部分。在現(xiàn)實(shí)生活中，利息被人們看作收益的一般形態(tài)，導(dǎo)致了收益的資本化。土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法(一)土地取得費(fèi)的概念土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。(二)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)和計(jì)算方法土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。1.征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。征地費(fèi)用包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，詳情如下：1)土地取得費(fèi)轉(zhuǎn)自國(guó)家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！备鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認(rèn)為其中包含一定的級(jí)差地租。根據(jù)土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的610倍;征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益其一般適用范圍為新開(kāi)發(fā)的土地估計(jì);土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無(wú)收益又無(wú)交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開(kāi)發(fā)土地。土地逼近法的評(píng)估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機(jī)與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等。3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。4。確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額。5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。6.對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益其一般適用范圍為新開(kāi)發(fā)的土地估計(jì);土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無(wú)收益又無(wú)交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開(kāi)發(fā)土地。土地逼近法的評(píng)估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機(jī)與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等。3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。4。確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額。5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。6.對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。市場(chǎng)比較法(market comparison approach,salescomparison approach )市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得;2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：1、收集交易實(shí)例;2、選取可比實(shí)例;3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ);4、進(jìn)行交易情況修正;5、進(jìn)行交易日期修正;6、進(jìn)行區(qū)域因素修正;7、進(jìn)行個(gè)別因素修正;8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正;9、求出比準(zhǔn)價(jià)格;10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：交易實(shí)例1 修正交易實(shí)例2待評(píng)估土地 待評(píng)估土地價(jià)格交易實(shí)例3市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力.5.2.1 基本公式以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：v=vbabde (13)式中：v：待估宗地價(jià)格;vb：比較實(shí)例價(jià)格;a：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)b：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)d：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)e：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)5.2.2 程序(1) 收集宗地交易實(shí)例;(2) 確定比較實(shí)例;(3) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ);(4) 進(jìn)行交易情況修正;(5) 進(jìn)行估價(jià)期日修正;(6) 進(jìn)行區(qū)域因素修正;(7) 進(jìn)行個(gè)別因素修正;(8) 進(jìn)行使用年期等修正;(9) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。5.2.3 收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。5.2.4 確定比較實(shí)例要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。5.2.6 交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列9種：(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;(2) 急于出售或者購(gòu)買情況下的交易;(3) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;(4) 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易;(5) 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;(6) 相鄰地塊的合并交易。(7) 特殊方式的交易。(8) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;(9) 其它非正常的交易。將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：ve=v0ep/ee (14)式中：ve：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格v0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格ep：待估宗地情況指數(shù)ee：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)5.2.7 估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：ve=v0q/q0 (15)式中：ve：估價(jià)期日宗地價(jià)格v0：交易期日宗地價(jià)格q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)q0：交易期日地價(jià)指數(shù)5.2.8 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定?？荚嚧笳?。將區(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：ve=v0dp/de (16)式中： ve：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格v0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格dp：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)de：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)5.2.9 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：ve=v0sp/se (17)式中：ve：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格v0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格sp：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)se：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。修正公式為：vt=v0k (17)式中： vt：年期修正后宗地價(jià)格v0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格k：年期修正系數(shù)k=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n (18)式中： r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實(shí)例的使用年期除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。5.2.11 比準(zhǔn)價(jià)格確定所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格：(1)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。(2)加權(quán)算術(shù)平均法。(3)中位數(shù)法。(4)眾數(shù)法。5.2.12 適用范圍市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。界定土地價(jià)格定義(一)土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利的內(nèi)涵1.土地使用權(quán)價(jià)格常見(jiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評(píng)估。2.土地抵押權(quán)價(jià)格對(duì)于抵押貸款的評(píng)估，一般是評(píng)估土地使用權(quán)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金額機(jī)構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等)。3.土地租賃權(quán)價(jià)格對(duì)于租賃目的的評(píng)估，一般是先評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。(二)土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定.利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其