《2011年2月CEIC北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》(112頁(yè)).doc

- 本資料來(lái)自 -北京易居房地產(chǎn)研究所北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2011年2月- 本資料來(lái)自 -目錄目 錄本月導(dǎo)讀4易居視點(diǎn)6熱點(diǎn)評(píng)述8數(shù)字樓市10關(guān)注樓盤(pán)17第一部分 市場(chǎng)背景篇231 市場(chǎng)綜述241.1 政策法規(guī)241.1.1 政策綜述241.1.2 重點(diǎn)政策解讀251.2 市政動(dòng)態(tài)301.2.1市政建設(shè)規(guī)劃301.3 市場(chǎng)資訊311.3.1 市場(chǎng)行情311.3.2 市場(chǎng)新規(guī)321.3.3 土地資訊32第二部分 市場(chǎng)分析篇341 商品房市場(chǎng)分析351.1 市場(chǎng)綜述351.2 商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)表361.3 商品房市場(chǎng)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)分析372 土地市場(chǎng)392.1 市場(chǎng)綜述392.2 本月公告土地分析412.3 本月土地成交分析432.4 重點(diǎn)地塊分析463 住宅市場(chǎng)503.1 市場(chǎng)綜述503.1.1 供求關(guān)系分析503.1.2 供應(yīng)分析503.1.3 成交分析503.1.4 價(jià)格分析513.1.5 項(xiàng)目解析513.1.6 板塊分析513.2 供求關(guān)系分析523.3 供應(yīng)分析533.3.1 供應(yīng)量分析533.3.2 新盤(pán)數(shù)據(jù)分析593.4 成交分析633.5 價(jià)格分析683.6 項(xiàng)目解析703.7 熱點(diǎn)板塊分析724 寫(xiě)字樓市場(chǎng)764.1市場(chǎng)綜述764.1.1 供求分析764.1.2 供應(yīng)分析764.1.3 成交分析764.1.4 價(jià)格分析764.2供求分析774.3供應(yīng)分析774.4成交分析784.5價(jià)格分析795 商業(yè)用房市場(chǎng)805.1市場(chǎng)綜述805.1.1供求分析805.1.2供應(yīng)分析805.1.3成交分析805.1.4價(jià)格分析805.2供求關(guān)系分析815.3供應(yīng)分析825.4成交分析835.5價(jià)格分析846 產(chǎn)品分析856.1 產(chǎn)品綜述856.1.1 熱銷、滯銷產(chǎn)品856.1.2 特色樓盤(pán)推薦896.1.3 著名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目906.2案例分析936.2.1樓盤(pán)簡(jiǎn)介936.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)946.2.3建筑設(shè)計(jì)956.2.4景觀設(shè)計(jì)966.2.5戶型設(shè)計(jì)976.2.6市場(chǎng)綜述1007 營(yíng)銷媒體分析1017.1 營(yíng)銷透析1017.1.1營(yíng)銷綜述1017.1.2營(yíng)銷策略1027.2 媒體分析1047.2.1 媒體投放市場(chǎng)分析1047.2.2 主要監(jiān)測(cè)媒體投放分析1057.2.3 分物業(yè)廣告投放分析1067.3典型項(xiàng)目107第三部分 區(qū)域數(shù)據(jù)110第四部分 附件篇121本月導(dǎo)讀本月導(dǎo)讀【熱點(diǎn)評(píng)述】北京調(diào)控細(xì)則對(duì)后市影響分析2011年2月16日，北京市人民政府辦公廳出臺(tái)關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，該通知是北京對(duì)“新國(guó)八條”的細(xì)化規(guī)定。其中，限購(gòu)令是新一輪樓市調(diào)控的重要內(nèi)容-詳見(jiàn)p8頁(yè)【土地行情】北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)e-17地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地22日成交北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)e-17地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地于2011年1月18日在北京土地整理儲(chǔ)備中心貼出公告，2月22日成交。該地塊位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)，地處豐臺(tái)區(qū)西南三環(huán)內(nèi)，豐臺(tái)區(qū)交通發(fā)達(dá)，出行便捷，由北京西站、豐臺(tái)站、豐臺(tái)西站及若干衛(wèi)星站構(gòu)成了全國(guó)最大的鐵路樞紐，交通相當(dāng)便利。競(jìng)得人為晉商聯(lián)合投資股份有限公司和晉商麗澤（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)合體，本次晉商聯(lián)合投資股份有限公司競(jìng)得地塊意味著民間資本進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的力度有增無(wú)減。-詳見(jiàn)p46頁(yè)【住宅行情】2月商品住宅市場(chǎng)供小于求，市場(chǎng)供求矛盾減緩本月，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107%，同比下降36%；成交量方面，商品住宅成交42.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65%，同比下降40%；從供求關(guān)系上看，商品住宅市場(chǎng)供求比1：2.00，2月商品住宅市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供小于求局面，但市場(chǎng)供求矛盾減緩。-詳見(jiàn)p52頁(yè)2011克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司北京機(jī)構(gòu)北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路26號(hào)鵬潤(rùn)大廈b2802郵編：100125 電話：84585198102易居視點(diǎn)易居視點(diǎn)供應(yīng)上漲，成交呈下滑態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格持續(xù)上漲本月商品住宅供應(yīng)量呈上漲態(tài)勢(shì)，成交量呈下降態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)環(huán)比上漲。供應(yīng)量方面，本月供應(yīng)量較上月上漲，環(huán)比上月大幅上漲107%；成交量方面，受政策影響成交量明顯下降，環(huán)比下降69%；2月商品住宅成交價(jià)格環(huán)比上漲41%；成交結(jié)構(gòu)上30000(含)元/平方米價(jià)格段和140（含）平方米以上面積段的商品住宅為本月的成交主力。n 商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量上漲、成交量下降，成交價(jià)格環(huán)比上漲本月，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107%，同比下降36%；商品住宅成交量為42.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65%，同比下降40%，市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求，市場(chǎng)供求矛盾加劇。從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，140(含)平方米以上面積段及30000(含)元/平方米價(jià)格段成交較好。本月商品住宅成交均價(jià)為24794元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲41%。n 土地供給量、成交量呈下降趨勢(shì)，成交價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)2011年2月，北京市土地公告數(shù)量為5幅，公告土地建設(shè)用地面積為170.46萬(wàn)平方米，均為工業(yè)用地。本市土地公開(kāi)交易市場(chǎng)有16宗土地成交，環(huán)比下降30.43%。成交的總建設(shè)用地面積約為57.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40.49%，同比下降43.44%；成交的規(guī)劃建筑面積約為91.04萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49.56%，同比下降39.23%。本月成交的16宗土地中有4宗土地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為65.8%，本月樓面地價(jià)為7787.81元/平方米，環(huán)比大幅上漲128.73%；成交土地單價(jià)為12379.41元/平方米，環(huán)比大幅上漲93.88%。n 后市走勢(shì)預(yù)測(cè)：供應(yīng)量較本月上漲，成交市場(chǎng)小幅回升據(jù)易居cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2011年3月份，將有28個(gè)商品住宅項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，其中別墅類項(xiàng)目5個(gè)，酒店式公寓項(xiàng)目有5個(gè)，普通住宅項(xiàng)目18個(gè)，供給量將較本月上升；成交方面，供應(yīng)量的上升及政策調(diào)控落地后全面進(jìn)入穩(wěn)定器，將導(dǎo)致成交量略有回升。熱點(diǎn)評(píng)述熱點(diǎn)評(píng)述北京調(diào)控細(xì)則對(duì)后市影響分析2011年2月16日，北京市人民政府辦公廳出臺(tái)關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，該通知是北京對(duì)“新國(guó)八條”的細(xì)化規(guī)定。其中，限購(gòu)令是新一輪樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。北京出臺(tái)的地方細(xì)則規(guī)定非戶籍人口購(gòu)房，納稅證明不滿五年，不準(zhǔn)購(gòu)房。而去年的北京限購(gòu)細(xì)則針對(duì)納稅不滿1年的外地購(gòu)房者只是限貸，但仍然能夠全款買房，但是這次的限購(gòu)細(xì)則不僅把納稅年限提升至5年，而且也由“限貸”轉(zhuǎn)向限購(gòu)。細(xì)則的效果將取決于政府的執(zhí)行力，從今年加強(qiáng)行政問(wèn)責(zé)等措施來(lái)看，這一輪調(diào)控可能對(duì)全國(guó)高房?jī)r(jià)起到突出的抑制作用。從政策方面分析，與北京去年出臺(tái)的限購(gòu)措施相比，新的限購(gòu)方案更為嚴(yán)格，首先是對(duì)多次購(gòu)房、不符合條件的非本地戶籍居民購(gòu)房，由限貸升級(jí)為限售；其次是由不考慮家庭住房存量，到存量、增量全面限制。相比其他城市，北京的細(xì)則門(mén)檻高出不少。從市場(chǎng)方面分析，就細(xì)則出臺(tái)后產(chǎn)生的影響有以下幾個(gè)方面：第一，短期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下滑明顯。細(xì)則使部分購(gòu)房群體失去了購(gòu)買資格，暫時(shí)退出買方市場(chǎng)。第二，北京房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所削減。如果成交量長(zhǎng)時(shí)間低位運(yùn)行，那么房?jī)r(jià)也會(huì)隨之受到抑制。從數(shù)據(jù)方面來(lái)看，北京網(wǎng)簽量2月底日均成交將很難超過(guò)500套，我們預(yù)計(jì)3月份作為傳統(tǒng)成交旺季，北京成交量將會(huì)跌破萬(wàn)套。分析認(rèn)為如果北京細(xì)則得到嚴(yán)格的執(zhí)行，預(yù)計(jì)2011年第一季度北京樓市成交量下滑將是必然的，如果從2011年全年來(lái)看的話，成交量走勢(shì)還要看下半年有無(wú)后續(xù)政策跟進(jìn)。對(duì)于北京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，北京的外地購(gòu)房者占比較高，根據(jù)納稅證明不滿五年的非戶籍人口暫停購(gòu)房的限購(gòu)細(xì)則來(lái)看，預(yù)計(jì)將至少影響1/3的購(gòu)房人群。限制外地人在北京購(gòu)房將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的嚴(yán)峻形勢(shì)。對(duì)于北京租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)細(xì)則對(duì)在北京工作但納稅未滿五年的這部分外地購(gòu)房人群只能延遲購(gòu)房計(jì)劃，暫時(shí)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。那么這部分人群會(huì)使北京租賃市場(chǎng)需求增加，結(jié)果是將給今年租金的上漲帶來(lái)一定壓力。對(duì)于后市的影響分析認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市調(diào)控是對(duì)問(wèn)題進(jìn)行疏而不是堵，即加大保障性住房等政策性住房的供給，同時(shí)擴(kuò)大覆蓋面，切實(shí)解決中低收入者的民生居住需求才是未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)。北京調(diào)控細(xì)則的嚴(yán)厲程度要超過(guò)預(yù)期，北京的資源有限，必須控制外來(lái)的投機(jī)需求，對(duì)市場(chǎng)的短期影響會(huì)比較大。政府調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，因此全年房?jī)r(jià)將勢(shì)必得到有效控制。數(shù)字樓市數(shù)字樓市n 2011年2月，商品房供求比為1：2.46，明顯供小于求。 2010.2-2011.2北京商品房市場(chǎng)供求對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源： cric n 2011年2月份，商品房新增供應(yīng)量為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升66.5%，同比下降56.7%。本月商品房新增各供應(yīng)絕大部分來(lái)自商品住宅，商品住宅供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107.3%，同比下降35.6%。2010.2-2011.2商品房供應(yīng)走勢(shì)情況2010.2-2011.2商品房成交走勢(shì)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 2011年2月，本月住宅市場(chǎng)供求比為1：2.13，商品住宅市場(chǎng)供求比1：2.002010.2-2011.2北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)成交對(duì)比情況2010.2-2011.2北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)成交對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 2011年2月，北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，同比下降36%，環(huán)比下降31%；商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107%，同比下降36%2010.02-2011.02北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)走勢(shì)2010.02-2011.02北京商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月，住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)以普通商品住宅為主，占供應(yīng)總量的80%2011年2月北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)各物業(yè)類型占比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月，商品住房供應(yīng)量以遠(yuǎn)郊區(qū)縣最多，供應(yīng)量為9.1萬(wàn)平方米2011年2月北京商品住宅新增供應(yīng)各區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cricn 2011年2月，北京住宅成交量為45.5萬(wàn)平方米，商品住宅成交量為42.7萬(wàn)平方米。2010.2-2011.2北京住宅市場(chǎng)成交走勢(shì)2010.2-2011.2北京商品住宅市場(chǎng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月，商品住宅成交面積段排名第一的為140（含）平方米以上面積段，占總成交量43%2011年2月北京商品住宅市場(chǎng)各面積段成交量占比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月，北京商品住宅市場(chǎng)成交以三室、二室為主。三室、二室成交面積分別為13.2、9.9萬(wàn)平米，分別占成交總量的31%、23%2011年2月北京市商品住宅市場(chǎng)成交戶型面積占比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月，北京市住宅成交均價(jià)為23706元/平方米，商品住宅成交均價(jià)為24794元/平方米，商品住宅除14000(含)-18000元/平方米、25000(含)-30000元/平方米及30000(含)元以上價(jià)格段成交價(jià)格下降外，其他各價(jià)格段環(huán)比均上漲。2010.2-2011.2北京住宅、商品住宅市場(chǎng)月度成交均價(jià)走勢(shì)圖2011年2月北京商品住宅市場(chǎng)各價(jià)格段成交均價(jià)及變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月份，銷售型寫(xiě)字樓成交均價(jià)為20447元/平方米，環(huán)比下降30.52%、同比上漲12.62%。2010.2-2011.2銷售型寫(xiě)字樓供求比2010.2-2011.2銷售型寫(xiě)字樓成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric n 2011年2月份，銷售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積為3.27萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降72.6%、同比大幅下降70.55%，銷售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)成交均價(jià)為23433元/平方米，環(huán)比上漲19.32%，同比上漲20.22%。2010.2-2011.2銷售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比2010.2-2011.2銷售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric關(guān)注樓盤(pán)關(guān)注樓盤(pán)首開(kāi)幸福廣場(chǎng)二期首開(kāi)鉑郡n 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地址朝陽(yáng)區(qū)新東路（國(guó)賓大道）東側(cè)物業(yè)類型普通住宅、酒店式公寓新推案時(shí)間2010-12-15總建面積57765平方米容積率3.97銷售價(jià)格3800051000元/開(kāi)發(fā)商北京首都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司周邊環(huán)境項(xiàng)目位于東直門(mén)外大街南，國(guó)賓大道兩側(cè)，地鐵2號(hào)線、4號(hào)線、13號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線在東直門(mén)、東四十條站下即可。n 關(guān)注理由：首開(kāi)幸福廣場(chǎng)二期-首開(kāi)鉑郡于2010年12月15日推出普通住宅和酒店式公寓，為項(xiàng)目二期第一批推案，推出幸福三村南區(qū)工程樓（扣除車位和南區(qū)工程4-18層住宅部分）和北區(qū)工程樓（扣除車位和會(huì)所）兩部分，均為18層小高層，樓棟覆蓋整個(gè)小區(qū)。此次推案面積共57764.71平方米，主力戶型涉及33.95-166.91平方米的一居、85.58-160.63平方米的二居、147.16-245.7平方米的三居、223.92-270.38平方米的四居以及224.1-708.21平方米的復(fù)式，共506套房源。截止至2011年2月28號(hào)，已成交98套，銷售率達(dá)27.84%，銷售成績(jī)良好。n 易居觀點(diǎn)：首開(kāi)幸福廣場(chǎng)二期-首開(kāi)鉑郡銷售火爆的原因，主要有以下幾點(diǎn)：第一， 地理位置優(yōu)異，社區(qū)配套完善。首開(kāi)幸福廣場(chǎng)，坐落于新東路國(guó)賓大道兩側(cè)，33萬(wàn)平米國(guó)際幸福領(lǐng)土，被規(guī)劃成一個(gè)主宰城市風(fēng)格的宏大國(guó)際特區(qū)。幸福廣場(chǎng)的“幸福”是開(kāi)放的：開(kāi)放的交通路網(wǎng)，開(kāi)放的商業(yè)時(shí)尚街，開(kāi)放的藝術(shù)展覽中心，開(kāi)放的娛樂(lè)空間周邊聚集的各國(guó)使館、外交機(jī)構(gòu)及各類國(guó)際組織駐中國(guó)的辦事機(jī)構(gòu)形成了開(kāi)放的國(guó)際文化氛圍，朝外商街、三里屯酒吧街是幸福居民不夜的狂歡圣地。在北京東部，幸福廣場(chǎng)將成為整個(gè)城市所向往的、商業(yè)與文化共振的“都會(huì)國(guó)際核心”。第二， 戶型設(shè)計(jì)合理，宜居性強(qiáng)。首開(kāi)幸福廣場(chǎng)由美國(guó)麥凱利鮑爾有限公司全權(quán)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目一直致力于為客戶營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)社區(qū)，配合精心雕琢的戶型設(shè)計(jì)，構(gòu)建舒適的人居氛圍。戶型方正，秉承陽(yáng)光、舒適、實(shí)用的理念，動(dòng)靜分明，部分明廚明衛(wèi)，大戶型設(shè)有獨(dú)立衣帽間、洗衣房等功能單元。不同面積段的一居到四居以及復(fù)式戶型極大地滿足了各類居住需求，戶型均好性強(qiáng)，空間方正實(shí)用，極大的提升了空間的功能價(jià)值，更具實(shí)用性。第三， 品牌企業(yè)打造，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。首開(kāi)幸福廣場(chǎng)是首開(kāi)集團(tuán)公司正式成立后操盤(pán)的第一個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它的出現(xiàn)復(fù)蘇了使館區(qū)的居住文化，形成了北京核心地段的大街區(qū)廣場(chǎng)生活，在著名的國(guó)賓大道開(kāi)拓了北京第一片“國(guó)際幸福領(lǐng)土”。項(xiàng)目東鄰東三環(huán)燕莎國(guó)際商圈，南取cbd、長(zhǎng)安街國(guó)際商務(wù)中心帶，西乘東直門(mén)亞洲第一交通樞紐的迅捷，北面國(guó)門(mén)使館區(qū)禮賓氣派；集高檔國(guó)際公寓、企業(yè)總部、現(xiàn)代藝術(shù)中心、國(guó)際商業(yè)街等多種物業(yè)為一體，構(gòu)建成一個(gè)功能完備的國(guó)際化生活特區(qū)。 云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)二期-彼岸香醍n 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地址密云縣溪翁莊鎮(zhèn)密云水庫(kù)南500米物業(yè)類型別墅開(kāi)盤(pán)日期2010-12-11總建面積60151.1平方米容積率0.38銷售價(jià)格1600018000元/平方米開(kāi)發(fā)商北京潮云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司周邊環(huán)境密云交通條件便捷通暢，京承、京通兩條高速貫穿密云，京密、京順等六條公路干線連村連鎮(zhèn)，四通八達(dá)，縣城距北京65公里，到北京首都機(jī)場(chǎng)40公里，至天津塘沽165公里。從北京到密云彼岸香醍別墅，京承高速段行駛30分鐘，由16號(hào)口密云出口下，根據(jù)指示牌往密云水庫(kù)風(fēng)景區(qū)方向行駛10分鐘（約10公里）途徑密關(guān)路，密水路即到。n 關(guān)注理由：云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)二期-彼岸香醍于2010年12月11日開(kāi)盤(pán)，此次推出溪水花園10區(qū)住宅樓1#、2#、7#、8#、9#、10#、15#、16#、17#、18#、23#、24#、25#、26#、31#、32#、33#、34#、37#、38#、39#、40#住宅樓，均為獨(dú)棟別墅。此次推案面積共29133.10平方米，戶型面積段為197.51310.10平方米，共134套房源。截止到2011年2月28號(hào)共計(jì)成交56套，銷售率達(dá)42.82%，銷售成績(jī)良好。n 易居觀點(diǎn)：云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)二期-彼岸香醍銷售火爆的原因，主要有以下幾點(diǎn)：第1， 地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。彼岸香醍，處上水上風(fēng)的北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)，國(guó)家一級(jí)生態(tài)水源保護(hù)區(qū)密云水庫(kù)南500米，是距離水庫(kù)最近的別墅項(xiàng)目，也是北京目前唯一一個(gè)處在密云水庫(kù)風(fēng)景區(qū)之內(nèi)的高檔獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積是30萬(wàn)平米，約合500多畝，分為三期開(kāi)發(fā)，一期“琉森湖”是大獨(dú)棟類，二期“彼岸香醍”為小獨(dú)棟類產(chǎn)品。二期建筑面積60151.1平方米，由262套托斯卡納風(fēng)格的小獨(dú)棟組成，面積為300平米左右，其中地上面積190220平方米，地下面積100平方米多為贈(zèng)送。二期的整體設(shè)計(jì)理念就是為業(yè)主提供最安靜，最原生態(tài)的生活，讓我們遠(yuǎn)離城市的喧囂，回到北京水源上游尋我們內(nèi)心向往已久的田園生活。第2， 自然環(huán)境極佳，綠色生態(tài)氛圍。彼岸香醍項(xiàng)目處在三山環(huán)抱、一水川成的中央生態(tài)別墅示范區(qū)中，也是密云水庫(kù)風(fēng)景區(qū)內(nèi)唯一的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，密云縣地處北京市東北部燕山山脈腳下，歷史悠久，古人曾譽(yù)為“燕國(guó)天府”。2008年，密云縣被國(guó)家環(huán)境保護(hù)部命名為國(guó)家生態(tài)縣。密云縣旅游環(huán)境得天獨(dú)厚，旅游資源豐富，項(xiàng)目眾多。全縣有開(kāi)發(fā)價(jià)值的旅游資源達(dá)100多處，已開(kāi)發(fā)、開(kāi)放景區(qū)25處。目前，密云縣森林覆蓋率達(dá)57%，可以說(shuō)是凈水，凈氣，凈土的綠色公園。彼岸香醍北側(cè)500米的密云水庫(kù)是亞洲最大的水庫(kù)，約占全縣面積的十分之一，如此遼闊的水平面在華北地區(qū)首屈一指。密云水庫(kù)宛如一塊碧玉鑲嵌在燕山群峰懷抱之中，有“燕山明珠”之稱。第3， 北美風(fēng)格設(shè)計(jì)，營(yíng)造完美莊園。彼岸香醍內(nèi)所有別墅，均采用純正的北美折衷主義建筑風(fēng)格，注重細(xì)部設(shè)計(jì)。在立面處理上，摒棄一成不變的“拿來(lái)主義”，在借鑒多種北美別墅風(fēng)格后自成一派。以專業(yè)的眼光和創(chuàng)新精神，運(yùn)用磚，石材，石板和銅等自然材料，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，對(duì)比色以及不同的圖案，創(chuàng)造出多種獨(dú)具一格的外立面風(fēng)格和立面形態(tài)。無(wú)論是在色彩的搭配上還是建材的選用上，都力求做到完美。在這里，每一棟別墅，都是北美建筑風(fēng)格的完整體現(xiàn)；每一棟別墅，都足以成為一道獨(dú)特的景觀。在園林景觀設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目堅(jiān)持“自然和諧、生態(tài)優(yōu)先”的原則，以“森林，陽(yáng)光，交流”為設(shè)計(jì)理念和目標(biāo)，設(shè)置大片樹(shù)林，并結(jié)合地被、灌木、小喬等營(yíng)造出豐富的植物層次。視點(diǎn)隨路徑變化，植物組團(tuán)層層展現(xiàn)眼前，同時(shí)設(shè)置足夠多的陽(yáng)光區(qū)域，令業(yè)主可享有更多優(yōu)質(zhì)的戶外活動(dòng)空間，也讓其別墅成為名副其實(shí)的北美陽(yáng)光別墅。在森林與陽(yáng)光交織的園林之中，營(yíng)造出和諧的溝通氛圍與鄰里關(guān)系，使得人與自然，人與人之間的交流與溝通輕松而愉悅。市場(chǎng)背景篇第一部分 市場(chǎng)背景篇1 市場(chǎng)綜述1.1 政策法規(guī)1.1.1 政策綜述2010年，樓市調(diào)控政策輪番轟炸，嚴(yán)厲程度堪稱歷史之最，被稱為名副其實(shí)的厲政年。北京樓市，在經(jīng)歷了瘋漲的2009年之后，2010年的樓市調(diào)控注定不平凡。1月10日，“國(guó)11條”的出臺(tái)為本年度的樓市調(diào)整拉開(kāi)大幕，而隨后4月17日的“新國(guó)10條”、4月30日的“北京細(xì)則”（限購(gòu)令）,讓樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。下半年，9月29日的“國(guó)五條”（二次調(diào)控）橫空出世，隨后“限外令”、“預(yù)售資金監(jiān)管”等調(diào)控政策接連出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深入期。買賣雙方的博弈開(kāi)始了拉鋸戰(zhàn)。2011年，調(diào)控重拳再度出擊，元月26日“新國(guó)八條”祭出，央行連續(xù)三次加息，2月16日“京十五條”緊隨其后毅然頒布，隨之相關(guān)執(zhí)行細(xì)則相繼出臺(tái)。就政策內(nèi)容來(lái)看，政府調(diào)控之嚴(yán)厲，穩(wěn)定民心、平衡市場(chǎng)之決心，躍然紙上。n 住建部下發(fā)通知，住房公積金存貸款利率再度上調(diào)2月9日，住建部發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知。通知規(guī)定，一年以上的公積金貸款，自明年1月1日起，執(zhí)行調(diào)整后的利率。 根據(jù)公積金管理中心發(fā)布的通知，5年（含）以下公積金貸款利率從3.75%上調(diào)至4%，5年以上公積金貸款利率從4.3%上調(diào)至4.5%。從2月9日起發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。對(duì)于2月9日（不含）以前就已經(jīng)發(fā)放的公積金貸款，如果貸款期限在一年（含）以內(nèi)，2月9日后仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息；期限在一年以上的住房公積金貸款，2月9日后仍執(zhí)行原利率，自明年1月1日起，執(zhí)行調(diào)整后的利率。加息之后，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加突出，但是并不會(huì)形成大量購(gòu)房者轉(zhuǎn)向公積金貸款購(gòu)房。因?yàn)楣e金最高貸款金額有限，不能滿足部分消費(fèi)者的需求。大部分“剛需”人群和改善型人群將選擇公積金貸款購(gòu)房，尤其是貸款金額在80萬(wàn)元以下的購(gòu)房者。n 央行再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。在此次調(diào)整之后，一年期、三年期和五年期定期存款基準(zhǔn)利率分別達(dá)到3.00%、4.50%和5.00%，為2008年11月以來(lái)的新高。五年以上貸款利率則升至6.60%。同時(shí)，央行此次還上調(diào)了活期存款利率，由此前的0.36%上調(diào)至0.40%，而自2008年11月以來(lái)，活期存款利率在數(shù)次調(diào)整中一直保持“巋然不動(dòng)”。 這種調(diào)整有利于引導(dǎo)一部分信貸資源流向中小企業(yè)，避免大中型企業(yè)過(guò)度占用，從而增加經(jīng)濟(jì)的活力和內(nèi)生動(dòng)力。此次加息之后，不排除央行繼續(xù)動(dòng)用存款準(zhǔn)備金率這一數(shù)量型工具來(lái)收緊流動(dòng)性的可能。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，此次加息無(wú)疑是一大利空因素，購(gòu)房人的觀望情緒將更加濃厚。1.1.2 重點(diǎn)政策解讀行業(yè)政策n 北京調(diào)控細(xì)則嚴(yán)厲超預(yù)期，若嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)后市影響大政策要點(diǎn)2月16日，北京市人民政府辦公廳出臺(tái)關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，該通知是北京對(duì)“新國(guó)八條”的細(xì)化規(guī)定，共十五條，從土地、稅收、建設(shè)、信貸、限購(gòu)、保障房等多個(gè)方面對(duì)下階段的調(diào)控工作做出了細(xì)致性的要求。從內(nèi)容上看可以分為重申和加強(qiáng)兩部分內(nèi)容。其中差別化信貸、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、加強(qiáng)稅收征管等部分為與新國(guó)八條的規(guī)定并無(wú)大的差異，屬于重申性內(nèi)容；而在保障性住房和限購(gòu)方面，則出現(xiàn)了新的規(guī)定，成為本次京版十五條最大的亮點(diǎn)。（1）保障性住房建設(shè)目標(biāo)量化，保障力度加強(qiáng)。通知規(guī)定十二五期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，其中2011年全市通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套，在公租房方面，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬(wàn)戶以上。（2）非戶籍人口限購(gòu)升級(jí)至連續(xù)繳險(xiǎn)或納稅滿5年，對(duì)后市影響巨大。通知規(guī)定，自通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。易居點(diǎn)評(píng)保障性安居工程是我國(guó)的民生工程，民生工程的出發(fā)點(diǎn)不是口號(hào)，而是細(xì)節(jié)。政府對(duì)于保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)投入了大量的資源，目前工程所取得的巨大成就不僅有助于加快解決群眾住房困難，而且對(duì)穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。2010年北京商品住宅成交量為1201萬(wàn)平方米，約為12萬(wàn)套左右。以這樣的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這意味著2011年將會(huì)有超過(guò)20萬(wàn)戶（人）通過(guò)保障性住房解決居住問(wèn)題，從增量上看，保障性住房的受益人群將會(huì)超過(guò)購(gòu)買商品房的人群，這將極大的緩解北京市的住房問(wèn)題。按照通知的要求，能夠滿足購(gòu)房條件的非戶籍人口所占比例是很小的。從另一方面來(lái)看，對(duì)第三套房限購(gòu)已經(jīng)將絕大多數(shù)的投機(jī)、投資需求屏蔽，能夠進(jìn)入市場(chǎng)的以剛性需求主，還有少量的改善性需求，在這部分需求當(dāng)中，非戶籍人口所占的比重是很大的，因?yàn)榻^大多數(shù)戶籍人口基本都擁有住房，只有大小好壞的差別。而當(dāng)前的限購(gòu)將這部分需求當(dāng)中絕大多數(shù)的非戶籍人口剔除，有效需求大幅減少，后市成交量的持續(xù)低迷必然引發(fā)價(jià)格的反應(yīng)?！熬┦鍡l”落地后，在對(duì)投機(jī)性購(gòu)房給予有效打擊的同時(shí)，新政帶來(lái)的看空情緒可能會(huì)引發(fā)小部分違約現(xiàn)象。由于“京十五條”十分嚴(yán)厲，一些買方或因不符合新政購(gòu)房條件而無(wú)法過(guò)戶。在“京十五條”中，相應(yīng)規(guī)定變成了外地人需提供5年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。門(mén)檻的提高，可能會(huì)使不少交易無(wú)法過(guò)戶，從而不得不退房。另外，因?yàn)榈诙资赘侗壤黾拥葘?dǎo)致小部分商品房期房需要增加首付比例，也可能導(dǎo)致不少違約退房。去年4月和9月末的兩次調(diào)控后的一個(gè)月，退房數(shù)量都有所增加。表1-1：2011年02月房地產(chǎn)政策列表發(fā)布時(shí)間來(lái)源政策名稱主要內(nèi)容2011.2.9 住建部關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知2月9日，住建部發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知。通知規(guī)定，一年以上的公積金貸款，自明年1月1日起，執(zhí)行調(diào)整后的利率。根據(jù)公積金管理中心發(fā)布的通知，5年（含）以下公積金貸款利率從3.75%上調(diào)至4%，5年以上公積金貸款利率從4.3%上調(diào)至4.5%。從2月9日起發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。對(duì)于2月9日（不含）以前就已經(jīng)發(fā)放的公積金貸款，如果貸款期限在一年（含）以內(nèi)，2月9日后仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息；期限在一年以上的住房公積金貸款，2月9日后仍執(zhí)行原利率，自明年1月1日起，執(zhí)行調(diào)整后的利率。2011.2.9 中央銀行央行再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。在此次調(diào)整之后，一年期、三年期和五年期定期存款基準(zhǔn)利率分別達(dá)到3.00%、4.50%和5.00%，為2008年11月以來(lái)的新高。五年以上貸款利率則升至6.60%。同時(shí)，央行此次還上調(diào)了活期存款利率，由此前的0.36%上調(diào)至0.40%，而自2008年11月以來(lái)，活期存款利率在數(shù)次調(diào)整中一直保持“巋然不動(dòng)”。2011.2.16 北京市人民政府辦公廳北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知 主要內(nèi)容：對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。除了限購(gòu)令外，北京成為首個(gè)公積金二套房貸款首付及利率追平商貸的城市。北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,將切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。對(duì)于在樓市調(diào)控中逆市大幅漲價(jià)或定價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。2011.2.16 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布新的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案,并將在18日公布根據(jù)新方案統(tǒng)計(jì)的1月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。新方案規(guī)定,直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù),直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),不再采用樣本數(shù)據(jù)。此外,新方案調(diào)整了基本分類設(shè)置標(biāo)準(zhǔn),突出了新建住宅和二手住宅,設(shè)置了90平方米及以下、90至144平方米和144平方米以上指標(biāo)。新方案還增加了計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)的內(nèi)容,以準(zhǔn)確反映住宅價(jià)格的長(zhǎng)期變化情況。2011.2.16 北京市住建委關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知通知對(duì)購(gòu)房程序做了嚴(yán)格要求。從即日開(kāi)始，居民家庭提交的購(gòu)房信息，將按“提交材料初步核查核驗(yàn)網(wǎng)簽房屋登記部門(mén)核對(duì)房屋登記”的辦理流程，經(jīng)過(guò)多道核驗(yàn)把關(guān)。本市戶籍的居民家庭買房，要提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的、從網(wǎng)上下載的家庭購(gòu)房申請(qǐng)表和購(gòu)房承諾書(shū)。非本市戶籍的居民家庭買房，要提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的家庭購(gòu)房申請(qǐng)表、購(gòu)房承諾書(shū)；以及提交有效暫住證，在本市繳納個(gè)人所得稅完稅證明原件、復(fù)印件或提供已繳納社會(huì)保險(xiǎn)的家庭成員姓名、身份證信息備查。2011.2.18中央銀行央行年內(nèi)再上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行2月18日宣布，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。1.2 市政動(dòng)態(tài)1.2.1市政建設(shè)規(guī)劃n 國(guó)務(wù)院批復(fù)中關(guān)村十年規(guī)劃國(guó)務(wù)院近日批復(fù)原則同意中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要（2011-2020年）。綱要對(duì)中關(guān)村示范區(qū)賦予了全新的戰(zhàn)略定位，即中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)要堅(jiān)持“深化改革先行區(qū)、開(kāi)放創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)、高端要素聚合區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚地、戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)策源地”的戰(zhàn)略定位，服務(wù)于首都世界城市的建設(shè)，力爭(zhēng)用10年時(shí)間，建成具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。綱要以5年為一個(gè)階段，提出了兩個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)： 到2015年，中關(guān)村創(chuàng)新發(fā)展的主要目標(biāo)是：初步形成有利于自主創(chuàng)新的體制機(jī)制；自主創(chuàng)新能力顯著提升；中關(guān)村人才特區(qū)基本建成；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高度活躍；產(chǎn)業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力居世界前列；創(chuàng)新國(guó)際化水平大幅提升。n 海淀北部17個(gè)村年內(nèi)完成騰退今年，海淀北部17個(gè)村將完成拆遷騰退，騰出約900公頃的土地，主要用于建設(shè)高科技園區(qū)。 海淀在北部地區(qū)控規(guī)獲得批復(fù)后，正式拉開(kāi)了建設(shè)北部研發(fā)服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的大幕。稻香湖、永豐兩大產(chǎn)業(yè)片區(qū)作為先行啟動(dòng)區(qū)率先啟動(dòng)建設(shè)。今年上半年，先行啟動(dòng)區(qū)內(nèi)17個(gè)村的土地騰退工作將全面啟動(dòng)，共涉及32000人、311萬(wàn)平方米的宅基地和278萬(wàn)平方米的集體企業(yè)房屋，預(yù)計(jì)將整理出約900公頃的土地，其中80%用于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，17個(gè)村將在今年年底前完成拆遷騰退。在啟動(dòng)拆遷騰退前，17個(gè)村的農(nóng)民回遷安置房項(xiàng)目已于去年年底啟動(dòng)建設(shè)，首期集中開(kāi)工150萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2012年陸續(xù)建成并實(shí)現(xiàn)入住。易居點(diǎn)評(píng)中關(guān)村10年后整體收入將達(dá)到10萬(wàn)億元。這一數(shù)字是現(xiàn)在中關(guān)村總收入的6倍多，今后，中關(guān)村將在體制機(jī)制、空間載體和產(chǎn)業(yè)組織等各個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)重大的戰(zhàn)略性調(diào)整和謀劃。此項(xiàng)規(guī)劃對(duì)中關(guān)村及其周邊地區(qū)的商品房市場(chǎng)有重大利好。在北部開(kāi)發(fā)建設(shè)中，海淀區(qū)政府及北部各鎮(zhèn)將實(shí)現(xiàn)“成本共擔(dān)，利益共享”。此外，區(qū)政府將加大對(duì)北部地區(qū)重大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)力度。今后北部新區(qū)新入駐企業(yè)的區(qū)級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)也優(yōu)先用于北部地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。1.3 市場(chǎng)資訊1.3.1 市場(chǎng)行情n 2月北京市成交量大幅下降，全國(guó)市場(chǎng)萎縮據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京2月份成交量驟跌，成交38.31萬(wàn)平方米，僅3388套，環(huán)比上月大幅下降六成以上。不僅是北京，全國(guó)十大重點(diǎn)城市成交量均大幅下降，除天津外其他城市成交量環(huán)比跌幅均在五成左右。從全國(guó)來(lái)看，超九成城市的成交面積環(huán)比下跌，約半數(shù)城市跌幅達(dá)50%。易居點(diǎn)評(píng)從數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份全國(guó)城市成交量發(fā)生了一致性的變化，即成交量大幅下跌。市場(chǎng)表現(xiàn)的背后存在著三方面的原因：一是春節(jié)放假因素的影響，春節(jié)期間交易中心也要放假，從而形成了一個(gè)樓市傳統(tǒng)上的淡季；二是限購(gòu)令下有效需求減少。通過(guò)行政手段限購(gòu)，對(duì)樓市需求的影響是最直接的。在同樣的市場(chǎng)條件下，由于限購(gòu)令的作用導(dǎo)致部分原來(lái)具備購(gòu)房條件的購(gòu)房者被拒之門(mén)外，從而導(dǎo)致成交的減少。這一點(diǎn)從限購(gòu)壓力較大的重點(diǎn)城市成交量跌幅要領(lǐng)先于全國(guó)平均跌幅中，可以得到證明；第三就是開(kāi)發(fā)商觀望引發(fā)供應(yīng)的減少。自新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，典型房企明顯延緩了推盤(pán)。1.3.2 市場(chǎng)新規(guī)n 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月16日公布新的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，并將在18日公布根據(jù)新方案統(tǒng)計(jì)的1月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。新方案規(guī)定,直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再采用樣本數(shù)據(jù)。此外，新方案調(diào)整了基本分類設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，突出了新建住宅和二手住宅，設(shè)置了90平方米及以下、90至144平方米和144平方米以上指標(biāo)。新方案還增加了計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)的內(nèi)容，以準(zhǔn)確反映住宅價(jià)格的長(zhǎng)期變化情況。易居點(diǎn)評(píng)考慮到各地房?jī)r(jià)差異較大，新方案實(shí)施后，不再發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅平均數(shù)。此外，發(fā)布各城市的指數(shù)有利于新國(guó)八條的落實(shí)，更有助于社會(huì)公眾及時(shí)了解各個(gè)城市房?jī)r(jià)的具體變化，也有利于為當(dāng)?shù)卣行д{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供服務(wù)。1.3.3 土地資訊n 通州3地塊平價(jià)成交 多功能用地未受調(diào)控影響2月21日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心新發(fā)布的信息顯示，通州運(yùn)河核心區(qū)3塊多功能用地順利成交，分別為核心區(qū)iv-08、核心區(qū)iv-05核心區(qū)iv-09地塊。3地塊均被北京華業(yè)地產(chǎn)獲得，總價(jià)約23.25億，折合樓面價(jià)8800元/平方米。此次成交的多功能用地成交價(jià)格與2010年9月28日成交的通州核心區(qū)三多功能用地相比基本沒(méi)有變化，核心區(qū)iv-02與iv-03地塊成交的樓面價(jià)約為8740元/平米，核心區(qū)iv-04、06地塊樓面價(jià)約為11000元/平米。通州運(yùn)河核心區(qū)作為通州重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，未來(lái)的地理優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期較好，并且市場(chǎng)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。易居點(diǎn)評(píng)住宅市場(chǎng)在受到調(diào)控表現(xiàn)低迷時(shí)，居住用地相應(yīng)的會(huì)受到影響，而商業(yè)地產(chǎn)及多功能用地可能相反地越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的青睞。此次通州3多功能用地，再加上之前10年9月成交的2塊，共5塊多功能用地都被華業(yè)地產(chǎn)奪得，總體來(lái)看，未來(lái)此區(qū)域的規(guī)劃將會(huì)有很高的整體性。這意味著整體規(guī)劃水平可能高出周邊區(qū)域，未來(lái)的土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展基礎(chǔ)較好。未來(lái)此區(qū)域的商業(yè)用地或居住用地可能會(huì)相比于其他周邊區(qū)域更受歡迎。市場(chǎng)分析篇第二部分 市場(chǎng)分析篇商品房市場(chǎng)分析1 商品房市場(chǎng)分析1.1 市場(chǎng)綜述n 供求關(guān)系分析2011年2月份，北京市商品房新增供應(yīng)量為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升66.5%，同比下降56.7%；商品房成交量為53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66%，同比下降44.4%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來(lái)看，本月供求比為1：2.46，明顯供小于求。n 供應(yīng)分析2011年2月份，商品房新增供應(yīng)量為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升66.5%，同比下降56.7%。本月商品房新增各供應(yīng)絕大部分來(lái)自商品住宅，商品住宅供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107.3%，同比下降35.6%；商業(yè)供應(yīng)量為0.2萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降79.6%，同比下降76.6%；辦公無(wú)新增供應(yīng)量。n 成交分析2011年2月份，商品房成交量為53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66%，同比下降44.4%。其中，商品住宅成交量為42.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65.3%，同比下降39.9%；商業(yè)成交量為3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降73.4%，同比下降70.6%；辦公成交量為7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65.9%，同比下降46.6%。n 價(jià)格分析2011年2月份，商品房成交均價(jià)為24131元/平方米，環(huán)比上漲2.5%，同比上漲34.9%。本月商業(yè)成交均價(jià)23433元/平方米，環(huán)比上漲19.51%；辦公成交均價(jià)20447元/平方米，環(huán)比下降30.54%；商品住宅成交均價(jià)24794元/平方米，環(huán)比上漲8.06%。商品房市場(chǎng)分析1.2 商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)表表1.2-1：2010.2-2011.2商品房供應(yīng)、成交、價(jià)格走勢(shì)一覽表月份供應(yīng)面積(萬(wàn)平方米)成交面積(萬(wàn)平方米)成交均價(jià)（元平方米）2010.249.7 95.5 17884 2010.378.9 159.2 20988 2010.4123.0 192.5 21752 2010.5105.2 76.9 18268 2010.680.4 81.8 22279 2010.779.8 94.4 19152 2010.890.1 102.0 20829 2010.9124.2 171.3 20987 2010.1077.3 119.6 19980 2010.11157.7 139.3 22940 2010.12265.1 203.8 20520 2011.112.9 156.3 23545 2011.221.6 53.1 24131 數(shù)據(jù)來(lái)源：cric1.3 商品房市場(chǎng)供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)分析n 供求關(guān)系分析2011年2月份，北京市商品房新增供應(yīng)量為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升66.5%，同比下降56.7%；商品房成交量為53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66%，同比下降44.4%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來(lái)看，本月供求比為1：2.46，明顯供小于求。n 供應(yīng)分析2011年2月份，商品房新增供應(yīng)量為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升66.5%，同比下降56.7%。本月商品房新增各供應(yīng)絕大部分來(lái)自商品住宅，商品住宅供應(yīng)量為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲107.3%，同比下降35.6%；商業(yè)供應(yīng)量為0.2萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降79.6%，同比下降76.6%；辦公無(wú)新增供應(yīng)量。n 成交分析2011年2月份，商品房成交量為53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降66%，同比下降44.4%。其中，商品住宅成交量為42.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65.3%，同比下降39.9%；商業(yè)成交量為3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降73.4%，同比下降70.6%；辦公成交量為7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65.9%，同比下降46.6%。n 價(jià)格分析2011年2月份，商品房成交均價(jià)為24131元/平方米，環(huán)比上漲2.5%，同比上漲34.9%。本月商業(yè)成交均價(jià)23433元/平方米，環(huán)比上漲19.51%；辦公成交均價(jià)20447元/平方米，環(huán)比下降30.54%；商品住宅成交均價(jià)24794元/平方米，環(huán)比上漲8.06%。圖1.3-1：2010.2-2011.2北京商品房供求關(guān)系及量?jī)r(jià)走勢(shì)情況2010.2-2011.2北京商品房市場(chǎng)供求對(duì)比情況2010.2-2011.2商品房供應(yīng)走勢(shì)情況2010.2-2011.2商品房成交走勢(shì)情況2010.2-2011.2商品房成交均價(jià)走勢(shì)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：cric土地市場(chǎng)2 土地市場(chǎng)2.1 市場(chǎng)綜述n 總體供需特征 2011年2月市場(chǎng)供應(yīng)土地5幅，成交16幅，整體供銷比約為1：3.2；供應(yīng)建設(shè)用地面積170.46萬(wàn)平方米，成交面積57.27萬(wàn)平方米，供銷比約為1:0.34。環(huán)比2011年1月，土地供應(yīng)面積大幅上漲183.78%，成交面積下降40.49%。n 2011年2月，公告土地?cái)?shù)量為5幅，較上月環(huán)比下降39.29%。2011年2月，公告土地?cái)?shù)量為5幅，較上月環(huán)比大幅下降39.29%；公告土地建設(shè)用地面積為170.46萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲183.78%，同比大幅上漲108.91%；公告土地建筑面積為165.83萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.37%，同比下降24.14%。n 2011年2月，土地成交量環(huán)比下降。2011年2月，本市土地公開(kāi)交易市場(chǎng)有16宗土地成交，環(huán)比下降30.43%。成交的總建設(shè)用地面積約為57.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40.49%，同比下降43.44%；成交的規(guī)劃建筑面積約為91.04萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49.56%，同比下降39.23%。n 北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)e-17地塊商業(yè)金融項(xiàng)目北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)e-17地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地，由晉商聯(lián)合投資股份有限公司和晉商麗澤（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)合體競(jìng)得。北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)e-17地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地，占地面積14818.24平方米，其中代征地面積5418.24平方米，建筑面積不大于56400平方米。競(jìng)得人為晉商聯(lián)合投資股份有限公司和晉商麗澤（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)合體，成交價(jià)格為91000萬(wàn)元。北京商業(yè)地產(chǎn)尚未受調(diào)控條框限制，繼2010年11、12月以及2011年初住宅市場(chǎng)的大量集中供應(yīng)后，商業(yè)用地的逐步增加將起到調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的作用；商業(yè)地產(chǎn)的逐步回暖，除了有社會(huì)發(fā)展的必要性之外，也顯露出政府倡導(dǎo)的趨勢(shì)，另一方面，在接連的調(diào)控政策下，對(duì)住宅市場(chǎng)的不確定導(dǎo)致了部分開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅用地交易持觀望態(tài)度，而將精力投入到了未受波及的商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，社會(huì)資金流入商業(yè)地產(chǎn)抵御通脹的意愿正在增強(qiáng)。2.2 本月公告土地分析n 2月，公告土地?cái)?shù)量為5幅，較上月環(huán)比大幅下降39.29%；公告土地建設(shè)用地面積為170.46萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲183.78%，同比大幅上漲108.91%；公告土地建筑面積為165.83萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.37%，同比下降24.14%。n 2月，北京新增公告土地5幅，均為工業(yè)用地。本月新增公告建設(shè)用地工業(yè)類用地面積為170.46萬(wàn)平方米，占比為100%。n 2月，北京新增公告土地按土地宗數(shù)算，4宗在近郊區(qū)縣，1宗在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，本月北京的土地供應(yīng)以近郊區(qū)縣為主。n 2月，按全市公告建設(shè)用地面積算，北京新增土地