【商業(yè)地產(chǎn)】長沙海利第一區(qū)商業(yè)綜合體定位補充報告-69DOC.doc

海利第一區(qū)定位補充鵬星地產(chǎn)2007年1月目 錄1. 寫字樓在使用狀況分析41.1總體數(shù)量和分布情況分析41.2租金情況分析51.3物管分析61.4入住情況分析71.5入住企業(yè)類型分析81.6部分酒店寫字樓經(jīng)營壯況分析91.7在使用專業(yè)寫字樓外觀及內(nèi)部設置狀況分析101.7.1外觀設計分析101.7.2裙樓使用狀況分析111.7.3大堂配置狀況分析121.7.4單層面積及面積劃分狀況分析131.7.5車位配置狀況分析141.7.6電梯配置狀況分析151.7.7衛(wèi)生間配置狀況分析161.8個案分析171.8.1順天國際財富中心171.8.2亞大時代231.8.3恒隆國際大廈251.9在使用寫字樓市場總結(jié)：282. 在售寫字樓市場競爭狀況分析292.1年度銷售狀況及預計明年供應量分析292.1.1本年度專業(yè)寫字推出量292.1.2預計2007年供應量302.2價格水平分析312.3銷售速度與周期分析：322.5個案點評中天廣場332.6在售寫字樓市場總結(jié)：383. 公寓市場分析393.1公寓市場重點掃描：393.2長沙公寓產(chǎn)品分析：453.3公寓市場總結(jié)：464. 寫字樓與公寓開發(fā)方向研判：474.1寫字樓方向研判474.1.1價格判斷：474.1.2寫字樓價格的空間494.1.3寫字樓發(fā)展方向的預測：494.2公寓的發(fā)展方向研判504.2.1價格判斷：504.2.2公寓價格的空間：524.2.3公寓發(fā)展方向的預測：524.3兩種發(fā)展模式的對比分析及結(jié)論53附：長沙各大銀行總部541. 寫字樓在使用狀況分析1.1總體數(shù)量和分布情況分析樓盤名稱位置總建面（）寫字樓規(guī)模()運營日期亞大時代五一大道與韶山路交匯處33000234302003年湖南國際金融大廈芙蓉路與八一路交匯處85962120002002年恒隆國際大廈五一路與蔡鍔路交匯處49841314802005年第一大道五一路芙蓉廣場西34354283082005年順天國際財富中心芙蓉中路66453505602003年湖南文化大廈韶山中路45800356002005年唯一星城國際韶山中路52324421912004年新聞大廈芙蓉路與營盤路交匯處4160015932運達國際廣場芙蓉路與營盤路交匯處8459229878預計2007年分析：目前，長沙的專業(yè)寫字樓主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿線，專業(yè)寫字樓的整體保有規(guī)模約30萬平米；隨著城市南移，省政府的南遷，寫字樓有隨芙蓉路沿線南延的趨勢（如：bobo天下城）；從近期的市場來看，市中心的專業(yè)寫字樓開發(fā)依然是市場的主流（如：中天廣場、湘豪大廈、佳天國際新城等）；從投入使用的情況來看，長沙的專業(yè)寫字樓使用量正在逐年增加。1.2租金情況分析樓盤名稱租金（元/天）備注亞大時代2.48包含物業(yè)管理費、中央空調(diào)費湖南國際金融大廈1.8恒隆國際大廈1.6第一大道1.3順天國際財富中心1.6湖南文化大廈1.8包含物管費中央空調(diào)每年開放7個月，10元/（月）唯一星城國際1.2新聞大廈1.6包含物業(yè)管理費、中央空調(diào)費運達國際廣場分析：長沙的專業(yè)寫字樓租金都在1元以上集中在1.21.8元，個別中高檔項目的租金在2元左右。從經(jīng)營情況看長沙的專業(yè)寫字樓根據(jù)檔次不同的租金在1.21.8元都能取得很好的出租率。1.3物管分析樓盤名稱物業(yè)公司管理費（元/月）備注亞大時代香港華聯(lián)興業(yè)已包含在租金當中湖南國際金融大廈華天物業(yè)3.5恒隆國際大廈恒威物業(yè)2.2第一大道綠城物業(yè)2.32順天國際財富中心深圳中航物業(yè)2.8湖南文化大廈保利物業(yè)3唯一星城國際2.6新聞大廈已包含在租金當中運達國際廣場分析：通過上表可以發(fā)現(xiàn)，長沙的專業(yè)寫字樓物業(yè)管理費在2元以上，個別項目物業(yè)管理費達到34元的高水平，主要是其提供的服務較其他一般項超出許多內(nèi)容，比如酒店式服務。由此可見，管理與服務是長沙寫字樓市場的突破瓶頸。 1.4入住情況分析樓盤名稱入駐率空置單位亞大時代80%以300以上、200以下面積為主湖南國際金融大廈95%22層，整層招租恒隆國際大廈80%以200以上面積為主第一大道95%部分低層，100左右單位順天國際財富中心95%少部分靠東或靠西的不規(guī)則單元湖南文化大廈70%13、14、16層，以200以上面積為主唯一星城國際90%新聞大廈95%運達國際廣場分析：長沙的專業(yè)寫字樓出租情況較好，一般的入住率都較高，在80以上。少部分物業(yè)因物業(yè)的規(guī)劃設計存在硬傷，導致招租情況不理想，空置單位多出現(xiàn)在西面或不規(guī)則單元。由此可見，消費者對于品質(zhì)的關(guān)注高于對成本的關(guān)注，同時，也更偏好于實用率高的物業(yè)。1.5入住企業(yè)類型分析樓盤名稱客戶類型知名企業(yè)亞大時代上市公司、外企、金融、科技、房地產(chǎn)中信實業(yè)銀行、蔚深證券、正虹科技、施耐德電氣公司、天潤五江集團、和記黃埔湖南分公司湖南國際金融大廈金融、房地產(chǎn)中國銀行、泰康保險公司、東方資產(chǎn)管理公司、綠城集團長沙分公司恒隆國際大廈房地產(chǎn)、金融、工程建設、服裝、日用品萬科南都、寶馬男裝、利郎、智聯(lián)招聘、第一大道金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、航空公司新五豐股份有限公司、華菱置業(yè)、德勝期貨、唐人神集團、深圳航空順天國際財富中心金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、招標財富證券、聯(lián)想、中國人壽、tcl、中招國際招標公司、長沙佳興房產(chǎn)湖南文化大廈上市公司、代理公司、保利集團、同致行唯一星城國際金融服務、裝飾工程公司、以中小型服務企業(yè)為主天華會計師事務所、金桐裝飾新聞大廈房地產(chǎn)、科技、金融、能源、文化傳播國聯(lián)期貨、三菱、金僑地產(chǎn)、前程無憂、雙瑞地產(chǎn)運達國際廣場分析：入住專業(yè)寫字樓的企業(yè)按照類型來看，主要是上市公司、外企、金融、房地產(chǎn)、科技、貿(mào)易等公司；物業(yè)檔次越高，聚集的企業(yè)實力越強，一般均為上市公司本地大型企業(yè)和事業(yè)單位，以及外地大型企業(yè)和外資機構(gòu)的分公司，檔次低的主要集中一些貿(mào)易、咨詢類的中小企業(yè)?？傮w來看外來經(jīng)濟實體和市場的更新?lián)Q代是中高端產(chǎn)品的主要客戶。1.6部分酒店寫字樓經(jīng)營壯況分析酒店名稱租金（元/天）物管費（元/月）出租率備注通程大酒店3.82085%帶精裝修，包中央空調(diào)費華天大酒店2.815100%包中央空調(diào)費佳程大酒店395%中央空調(diào)按1.1元/度的電費收取金源大酒店2.890%包物管費和中央空調(diào)費神農(nóng)大酒店2.880%帶精裝修租金3.5元分析：目前，長沙高檔酒店內(nèi)的寫字樓出租情況比較好，而且租金不菲，說明寫字樓市場需求強勁。另外，酒店寫字樓的租金相對專業(yè)寫字樓的租金高出約0.40.8元/（天），也說明高檔次的管理和服務能購大大提升寫字樓物業(yè)的價值。1.7在使用專業(yè)寫字樓外觀及內(nèi)部設置狀況分析1.7.1外觀設計分析樓盤名稱外墻材料外觀色彩層數(shù)亞大時代玻璃幕墻深藍色31湖南國際金融大廈外墻磚橘黃色41恒隆國際大廈外墻磚深灰色28第一大道玻璃幕墻與外墻磚組合淺藍色22順天國際財富中心玻璃幕墻深藍色31湖南文化大廈玻璃幕墻與花崗巖幕組合淺藍色27唯一星城國際外墻磚深灰色28新聞大廈玻璃幕墻與外墻磚組合淡藍色32運達國際廣場玻璃幕墻與鋁合金材料藍色與銀白色結(jié)合30分析：從色彩來看，采用藍色、灰色等冷色調(diào)更能顯示建筑的沉穩(wěn)、大氣；從外觀來看，無論是采用玻璃幕墻、外墻磚都應該保持外立面的簡潔，才能體現(xiàn)出寫字樓的品質(zhì)感、尊貴感。1.7.2裙樓使用狀況分析樓盤名稱層數(shù)裙樓各層功能亞大時代5 1f：大堂、銀行、商務中心、國際旅行社、咖啡休閑酒吧、員工餐廳；2-4f：金悅海鮮酒樓；5層：會務中心、健身中心湖南國際金融大廈61f：正面為挑空3層的大堂，中國銀行營業(yè)部；2-6f：中國銀行辦公場地恒隆國際大廈51f：大堂、建設銀行營業(yè)部，中國移動營業(yè)部；2f：招商中；3f：鴻基酒樓；4-5f：長沙建設工程交易中心第一大道41f：大堂、漂亮寶貝、時尚廚房、美容美發(fā)；2-3f：時尚廚房；4f：招租中順天國際財富中心51f：大堂、高爾夫?qū)５?、天潤福茶?-4f：錦繡紅樓；5-6f：碧海銀沙休閑中心、順天食府 湖南文化大廈41f：大堂、書吧、票務中心、金牛角王中西餐廳2-4f電影城、電玩中心、網(wǎng)絡戶所、咖啡廳唯一星城國際51f：大堂、唯一名車、華斯度、中國電信；2f：華斯度；3f：富臨飯店、唯一中西餐廳；4f：松本鐵板燒新聞大廈51f：大堂、米蘿咖啡、中國工商銀行、商務中心、光大旅行社；2f：順輝城（康體休閑中心）；3f：酒店中餐廳；4f：天籟村ktv；5f：新聞發(fā)布中心運達國際廣場6國際名品街（籌備中）、頂層空中會所分析： 裙樓商業(yè)一層多以銀行、郵電、通信、名品時裝為主；二至五層多以酒樓、中西餐廳、咖啡吧、休閑、康體、美容等高檔商務、休閑為主的業(yè)態(tài)，有利于提升寫字樓的整體形象。1.7.3大堂配置狀況分析樓盤名稱大堂配置狀況亞大時代正面臨五一路，挑空兩層湖南國際金融大廈正面臨芙蓉路，挑空三層，進深較短恒隆國際大廈裙樓背面，挑空兩層，內(nèi)設休息區(qū)第一大道裙樓中部，無挑空，內(nèi)設休息區(qū)順天國際財富中心正面臨芙蓉路，挑空兩層，內(nèi)設休息區(qū)湖南文化大廈大堂內(nèi)部，電梯廳局促唯一星城國際臨韶山路側(cè)面，挑空三層， 新聞大廈裙樓側(cè)面，挑空兩層，設休息區(qū)運達國際廣場正面臨芙蓉路分析：從大堂的設置來看，采取正面臨路的位置，挑空形式，更能顯示整個項目的非凡氣勢，提升項目的形象和價值；另外，大堂內(nèi)通常應該設置休息區(qū)，方便來訪客戶休息等候。1.7.4單層面積及面積劃分狀況分析樓盤名稱單層面積（）面積區(qū)間劃分亞大時代1100200400湖南國際金融大廈2400大開間為主，整層或半層招租恒隆國際大廈1369164.65，252272，418524第一大道176980100，100120順天國際財富中心2106200300之間湖南文化大廈1695大開間，整層或半層招租唯一星城國際17584060，60150新聞大廈113880100，120150，200運達國際廣場1224大開間，整層或半層銷售分析：從目前的使用狀況來看，單層面積超過2000，其內(nèi)部區(qū)間的劃分會使自然采光收到一定的影響，還有可能造成一些暗室，如順天國際財富中心內(nèi)就有超過200的單元需要二次采光。在面積區(qū)間的劃分上分為兩種類型，一種是以200300為住的劃分，其使用客戶多為國內(nèi)外大中型企業(yè)；一種是以100200為主的劃分，其主要客戶群體以服務性行業(yè)為主。1.7.5車位配置狀況分析樓盤名稱地下室層數(shù)車位個數(shù)單個車位承載的面積（/個）備注亞大時代-3-1層152154無地面停車湖南國際金融大廈-2-1層285294地面可泊20-30輛恒隆國際大廈-3-1層261120無地面停車第一大道-2-1層125226無地面停車順天國際財富中心-2-1層314161地面可泊10-20輛湖南文化大廈-2-1層260137地面可泊20-30輛唯一星城國際-3-1層224188地面可泊10-20輛新聞大廈-1層48592地面可泊20-30輛運達國際廣場-3-1層575174 注：單個車位承載的面積=塔樓面積車位個數(shù)分析：從經(jīng)營狀況來看，地面停車位具有更高的使用率，在保證地下停車位充足的情況下，盡可能多的提供地面停車位，有利于提高寫字樓的出租率。1.7.6電梯配置狀況分析樓盤名稱電梯品牌電梯載重量(kg)電梯集中控制電梯速度（m/s）電梯數(shù)量（臺）單臺電梯負荷面積亞大時代迅達1150有2.554681湖南國際金融大廈三菱1350有2.5420947恒隆國際大廈三菱1000有256264第一大道三菱1000有247062順天國際財富中心三菱1350有2.586319湖南文化大廈日立1000有24唯一星城國際富士達1000有262018新聞大廈迅達1000有2.5411385運達國際廣場注：單臺電梯負荷面積=塔樓面積電梯數(shù)量分析：目前，寫字樓配備的電梯通常為進口品牌電梯，都有集中控制。在使用的過程中，多數(shù)電梯的使用效果并不理想，往往等待的時間較長，主要原因是，電梯沒有實現(xiàn)分層管理或者分層管理不科學，造成使用效率低。 1.7.7衛(wèi)生間配置狀況分析樓盤名稱是否有公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間蹲位數(shù)單位蹲位負荷面積備注亞大時代有6162.7湖南國際金融大廈有8300恒隆國際大廈無帶獨立衛(wèi)生間第一大道有6295順天國際財富中心有4527部分帶獨立衛(wèi)生間湖南文化大廈有8212唯一星城國際有8220新聞大廈有5227運達國際廣場注：單位蹲位負荷面積=單層面積衛(wèi)生間蹲位數(shù)分析：從使用狀況來看，采用統(tǒng)一裝修的公共衛(wèi)生間有利于物業(yè)公司統(tǒng)一管理，提升樓宇的服務價值。如，順天財富中心采用的是公衛(wèi)和獨立衛(wèi)生間相結(jié)合，一部分公共衛(wèi)生間沒有進行統(tǒng)一裝修，使項目的內(nèi)部形象受到嚴重的干擾，大大降低了項目的出租價值。1.8個案分析1.8.1順天國際財富中心1、 項目概況：該項目位于芙蓉區(qū)芙蓉中路，東臨芙蓉路，西臨建湘路，北靠湖南圖書城，南面頤美現(xiàn)代城，是1棟31層的高層建筑，總建筑面積約76000，是長沙迄今為止的在使用的頂級專業(yè)寫字樓項目之一。2、 裙樓使用狀況：層數(shù)使用狀況1大堂、高爾夫?qū)５?、天潤福茶、深圳市中航物業(yè)長沙分公司24錦繡紅樓長沙順天店56碧海銀沙休閑廣場、順天食府 分析：順天財富中心自2003年投入使用以來，裙樓經(jīng)營狀況一直不理想，到目前為止依然有部分空置單位。能夠持續(xù)經(jīng)營的主要是名品專店、高檔酒樓、茶館、休閑中心。一方面，只有這類高檔商業(yè)才能支撐起昂貴的租金，另一方面，這類業(yè)態(tài)能夠滿足商務辦公的高層次需求。3、 塔樓部分技術(shù)指標：順天財富中心寫字樓技術(shù)指標建筑高度99.76m層數(shù)731層總建筑面積約50560標準層面積約2000大堂挑高約8m層高3.3m電梯廳凈寬4m公共走道凈寬約2.2m分析： 項目寫字樓部分的設計保證了大堂、電梯廳以及走道的寬敞氣派。另外，項目核心筒內(nèi)設置了8臺高速三菱電梯，確保了垂直交通迅速、暢達，使得項目垂直交通組織優(yōu)于其他同類產(chǎn)品。4、 裝修標準：大堂、電梯廳 墻面：石材天棚：石膏吊頂?shù)孛妫焊呒壊；u等走廊 墻面：玻璃、乳膠漆等天棚：石膏吊頂?shù)孛妫簝?yōu)質(zhì)地磚等公共衛(wèi)生間 部分裝修，部分空置 分析： 從裝修的效果來看，項目的品質(zhì)感能夠體現(xiàn)出來。由于電梯廳內(nèi)墻面采用的是大面積深色花崗巖石材，而且電梯廳沒有自然采光，使得電梯廳的亮度受到了一定程度的影響。另外，其公共衛(wèi)生間的設置非常凌亂，裝修標準不統(tǒng)一，不僅造成了使用上的不方便， 還使得內(nèi)部的裝修整理不協(xié)調(diào)，嚴重的影響了項目的形象，降低了其商務價值。5、 標準層布置：分析： 項目的標準層存在兩個較大的問題：第一是異型單元，造成了實用率的下降，目前的空置單元中大多出現(xiàn)在1、5號單元；第二是區(qū)間劃分不合理，造成二次采光單元（8號單元），還造成內(nèi)部走道過多，交通復雜。6、 客戶群類型分析；分析： 從上圖可以看出，租用專業(yè)寫字樓的客戶大多集中在咨詢、服務、電子、科技類“智力資本”型企業(yè)。從實際使用的面積來看，金融類雖然占比較小，但需求量卻很大，屬于大客戶類型。7、 客戶使用面積區(qū)間分析單位： 分析：從上圖來看，該項目確實為大中型企業(yè)所推崇，客戶使用的寫字樓面積集中在200以上，其中，使用面積在500以上的也占到22%，而200以下的使用者只占很小一部分。1.8.2亞大時代1、概況 長沙首家5a智能化寫字樓 只租不售n 空調(diào)設施 - 中央空調(diào)系統(tǒng)n 智能設施 - 保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡、idd電話、智能化布線n 電梯設施 - 4部載人電梯（其中1部只到5樓），1部貨梯n 管理服務 - 24小時保安，清潔服務，秘書服務n 客戶組合 - 國內(nèi)外知名企業(yè)，如：中信實業(yè)銀行、西門子、柯尼卡等n 經(jīng)營情況 - 入駐率80，余下小部分較大戶型尚未出租2、成功與不足之處成功之處 地理位置優(yōu)越：地處五一大道與韶山路的交界處，在芙蓉路以北的五一路上屬于獨市 配套齊全：高檔酒樓、員工餐廳、銀行、車庫、咖啡廳、會議室等一應俱全 人性化的服務與設計：空中花園、健身房、空中會所、直飲水、中央空調(diào)在非正常上班時間可加開等 戶型搭配齊全：可滿足不同類型要求的公司的要求 性價比高：租金在目前長沙專業(yè)寫字樓里屬于較高水平，但只租不賣的統(tǒng)一經(jīng)營使得寫字樓的管理在所有的專業(yè)寫字樓中最為規(guī)范； 不足之處 管理要求高，資金回籠速度較慢 電梯管理不科學，使用效率不高1.8.3恒隆國際大廈1、概況 甲級智能化寫字樓 先售后租n 空調(diào)設施 - 立式入戶空調(diào)n 智能設施 - 保安監(jiān)控、電子門禁、寬頻網(wǎng)絡、idd電話、智能化布線n 電梯設施 - 8部高速電梯，裙樓2部觀光電梯n 管理服務 - 24小時保安，清潔服務，秘書服務n 經(jīng)營情況 - 基本售完，2005年3月招租至今，出租率在50左右n 客戶組合 -（買）公司購買辦公，浙江、上海的投資客投資；（租)幾家上市公司、房地產(chǎn)、通訊公司等 垂直布局2、空間及平面布置-1-3f2-5f7-28f1f設備層6f寫字樓戶型面積區(qū)間：164.65272.11，可打通每三層設一個空中花園發(fā)展用房銀行、移動地下車庫3、優(yōu)點與不足優(yōu)點 地理位置優(yōu)越： 地處五一大道與芙蓉路的交界處，是長沙的金融商貿(mào)核心 全部對外銷售，但售后由專業(yè)物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，專業(yè)物管公司為項目保值，并且使資金能得到快速回籠 硬件打造水準較高：黑色的外立面彰顯現(xiàn)代化氣息，610米的觀光大堂，3.3米的層高以及兩部觀光電梯，每3層的空中花園更顯大氣 設計為戶內(nèi)洗手間和入戶立式空調(diào)使得客戶的辦公環(huán)境更為獨立方便 不足之處 電梯無分層管理，使用效率不高無公共衛(wèi)生間設置1.9在使用寫字樓市場總結(jié)：結(jié)論1：寫字樓相當集中，主要出現(xiàn)在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三條主要的干道。結(jié)論2：寫字樓有形象好，租價高，出租情況比較理想的特點，屬于高檔、中高檔次的辦公場所。同時，酒店式管理和服務方面能夠更好的提升物業(yè)的價值。專業(yè)寫字樓酒店寫字樓使用模式辦公與酒店混合經(jīng)營物業(yè)管理有物業(yè)管理或知名物業(yè)管理公司酒店物業(yè)管理租金租金1.22.0元/m2天，管理費2.03.5元/m2月租金2.53.0元/m2日，管理費1520元/m2月結(jié)論3：專業(yè)寫字樓的裙樓的經(jīng)營定位不清晰，缺乏與寫字樓的商務功能的結(jié)合，造成一定程度的空置或形象混亂，影響寫字樓的經(jīng)營。 結(jié)論4：從在使用情況看，目前的專業(yè)寫字樓物業(yè)的內(nèi)部某些功能設施專業(yè)化程度不高，商務辦公的效率較低，有很大的提升空間。2. 在售寫字樓市場競爭狀況分析2.1年度銷售狀況及預計明年供應量分析2.1.1本年度專業(yè)寫字推出量樓盤名稱位置面積銷售率開盤日期中天廣場五一大道芙蓉廣場西面3600050%2006年7月嘉頓新天地五一路與黃興路交匯處1000090%2006年9月湘豪大廈芙蓉路與人民路交匯處集團購買未開盤頤美會現(xiàn)代城芙蓉路與解放路交匯處未開盤佳天國際新城芙蓉路與勞動路交匯處2200090%2005年11月匯富中心韶山路與人民路交匯處未開盤bobo天下城芙蓉南路440002006年12月長沙商務中心湘府中路未開盤合計112000分析：長沙今年推出的專業(yè)寫字樓約112000，總銷售量約43200；從銷售率來看，專業(yè)寫字樓銷售的情況向好。2.1.2預計2007年供應量樓盤名稱位置新推出量總供應量預計推出時機中天廣場五一大道芙蓉廣場西面64000856002007年下半年嘉頓新天地五一路與黃興路交匯處湘豪大廈芙蓉路與人民路交匯處已定頤美會現(xiàn)代城芙蓉路與解放路交匯處41000410002007年下半年佳天國際新城芙蓉路與勞動路交匯處匯富中心韶山路與人民路交匯處32000320002007年上半年bobo天下城芙蓉南路在售長沙商務中心湘府中路2007年下半年合計分析：2007年，長沙市中心專業(yè)寫字樓新的推出量約137000，總供應量約20萬，預計2007年下半年寫字樓供應量將達到歷史高峰期，市場競爭日趨激烈。2.2價格水平分析樓盤名稱位置均價（元/）備注中天廣場五一大道芙蓉廣場西面6600最低6200嘉頓新天地五一路與黃興路交匯處4800湘豪大廈芙蓉路與人民路交匯處頤美會現(xiàn)代城芙蓉路與解放路交匯處佳天國際新城芙蓉路與勞動路交匯處5700匯富中心韶山路與人民路交匯處bobo天下城芙蓉南路4200長沙商務中心湘府中路分析：目前長沙市中心的在售寫字樓價格在50007000元/之間，部分寫字樓尾盤價格在7500元/左右（如：運達國際廣場，順天財富中心），項目的區(qū)位、形象、品質(zhì)對價格的影響很大；在南城，由于目前該區(qū)域的配套設施很不完善，商務氛圍還不濃厚，開發(fā)的新盤以低價為主。2.3銷售速度與周期分析：樓盤名稱面積銷售率銷售周期備注中天廣場3600050%6個月嘉頓新天地1000090%4個月湘豪大廈集團購買未開盤佳天國際新城2200090%13個月bobo天下城44000剛開盤恒隆國際大廈31480100%12個月2004年3月開盤2005年3月投入使用第一大道28308100%13個月2003年12月開盤2005年投入使用合計112000分析： 從最近兩年的寫字樓銷售情況和在售樓盤的銷售情況來看，寫字樓的銷售速度已經(jīng)明顯加快。銷售周期也大大縮短，通常不會超過13個月。而且，品質(zhì)越好的寫字樓銷售速度更快。如，恒隆國際大廈開盤比第一大道晚，但同時期的銷售率卻更高。2.5個案點評中天廣場1、 概況：占地面積15126平方米，總建筑面 積逾17萬平方米，是集甲級寫字樓、酒店式行政公館、國際公寓及精品商業(yè)街、大型地下停車庫于一體的商務綜合體。其中，項目的甲級寫字樓、酒店式行政公館面臨五一路形成一個“門”字結(jié)構(gòu)，建成后將成為長沙的標志性建筑之一。2、 寫字樓部分技術(shù)指標：中天廣場甲級寫字樓技術(shù)指標建筑高度98.6m層數(shù)526層總建筑面積約45000m2標準層面積約2000m2大堂挑高近15m層高3.6m電梯廳凈寬近4m公共走道凈寬約2.2m分析：項目的大堂挑高近15米，層高3.6米，使得該項目的硬性指標已經(jīng)達到了甲級寫字樓的標準，處于市場的領(lǐng)先地位。8臺客梯和1臺貨梯的配置亦可以保證立體交通的高效暢達。3、 寫字樓部分平面布置：分析：中天廣場甲級寫字樓提供整層約2000平方米的大開間結(jié)構(gòu)，可任意組合，自由分隔，全落地玻璃保證充足的采光和通透的視野，為業(yè)主提供全景辦公環(huán)境。另外，中央空調(diào)、新風系統(tǒng)保證舒適的溫度和通風效果，中央空調(diào)系統(tǒng)采用單戶控制和計費，業(yè)主可自由選擇制冷或供熱，為室內(nèi)提供充足的新鮮空氣，為業(yè)主提供舒適、實用的辦公條件。4、 寫字樓裝修標準：大堂、電梯廳 墻面：石材、玻璃等天棚：吊頂 地面：高檔石材等走廊 墻面：玻璃、乳膠漆等天棚：吊頂?shù)孛妫焊邫n石材或優(yōu)質(zhì)地磚等公共衛(wèi)生間 墻面：墻面磚等 天棚：吊頂 地面：高檔石材或防滑地磚等潔具：知名品牌單元內(nèi)部 墻面：乳膠漆地面：網(wǎng)絡地板分析：從裝修的標準來看，項目的品質(zhì)感能夠體現(xiàn)出來。其公共衛(wèi)生間的設置不僅處于項目核心筒的中心位置，且蹲位充足，使用非常方便。5、 營銷分析：（1） 目前，該項目在售的物業(yè)主要是酒店式行政公寓，銷售均價已經(jīng)達到6600元/。（2） 在實際的銷售中，并沒有按照基本單元出售，而是幾個單元合并出售，合并單元后面積多在300以上，預計購買者多將其作為辦公物業(yè)使用。（3） 酒店式行政公寓從2006年7月份開盤，到目前為止，5個月時間達到了50%的銷售率。預計一年時間可以銷售完畢。（4） 根據(jù)目前酒店行政公寓的銷售的價格和銷售的速度，預計寫字樓部分將于2007年下半年入市，入市均價將在70007500元/。 2.6在售寫字樓市場總結(jié)：結(jié)論1：寫字樓推出量在逐年增加，而且增長迅速，市場競爭逐漸激烈。結(jié)論2：市中心是寫字樓開發(fā)競爭的主戰(zhàn)場，新區(qū)的寫字樓還無法與市中心直接抗衡。結(jié)論3：寫字樓的檔次逐漸拉開，競爭層面正在由以前的價格競爭向品質(zhì)競爭過渡。 結(jié)論4：寫字樓的銷售情況向好，由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變?yōu)樽馐蹆赏＝Y(jié)論5：寫字樓的銷售周期在縮短，通常的平均銷售周期已經(jīng)縮短到一年左右。3. 公寓市場分析3.1公寓市場重點掃描： 個案1：運達國際廣場運達國際廣場位于芙蓉路與營盤路交匯處西南，總建筑面積約84592，總層數(shù)30層。運達國際公寓處在雙子星座主塔樓的層，其上為世界頂級品牌酒店喜來登。國際公寓共有套，每層套，面積從平方米至平方米不等。產(chǎn)品特質(zhì)：與喜來登酒店配套、上海埔發(fā)高調(diào)進駐、五星級精裝修公寓。周邊設施：芙蓉廣場，烈士公園、交通便利等。價格：精裝修均價7200元/ m2。銷售情況：運達國際公寓于2004年12月27日開盤，開盤初期市場反應熱烈，目前已經(jīng)銷售完畢。項目首創(chuàng)“體驗式”營銷，邀請30多位準業(yè)主代表共赴上海，參加“運達喜來登之旅”活動，親身體驗喜達屋集團的獨特品牌魅力。 個案2：美林銀谷國際公寓美林銀谷國際公寓位于岳麓大道與金星大道交匯處東南，總建筑面積約28744，總層數(shù)13層，其中，裙樓3層（11493），塔樓10層（17251），共有公寓312套，銷售部分有140套。產(chǎn)品特質(zhì)：英式管家服務、準四星級準精裝、180全景觀、4000平米國際會所、每層均設ic卡門禁系統(tǒng)，私密戶型空間。周邊設施：市政府廣場，交通便利等。價格：精裝修均價4200元/ m2。銷售情況：美林銀谷國際公寓于2006年1月8日開盤，至今推出的140套已經(jīng)銷售完畢。舉例：一套48平米準四星級酒店標準精裝戶型，首付六萬元，5年包租，5年平均月包租租金1336元，3.8年收回投資，投資零風險，并贈送四星級酒店標準的全套家私和電器及水電表，預計毛坯房年均投資回報率9%。 個案3：湘域中央湘域中央位于五一路與韶山路交匯處東南，總建筑面積約18萬平米，共4棟，3235層建筑組合。產(chǎn)品特質(zhì)：cbd價值運營體，以商務辦公為住，,8000平米的中央庭院，30000平米的停車場，外觀沉穩(wěn)大氣。周邊設施：華天大酒店、通程大酒店、湖南大劇院等。價格：毛坯房均價4700元/ 銷售情況：二期2006年9月開盤，銷售情況很好，小戶型已經(jīng)賣完，現(xiàn)在售的以兩居室為主。 個案4：東一國際東一國際位于韶山路與勞動路交匯處西北，總建筑面積約83000，總層數(shù)27層，裙樓7層（43000），塔樓兩棟20層，共720套小戶型公寓。產(chǎn)品特質(zhì)：平和堂進駐、裙樓頂層空中花園、空中游泳池、高檔次會所。周邊設施：移動、聯(lián)通、電信、友誼商城、金色家族、通程電器、火宮殿等。價格：毛坯房均價4500元/ m2。銷售情況：2006年6月開盤，銷售率近90%。個案5：上城金都上城金都位于黃興路與營盤路交匯處西南交匯處東南，總建筑面積約90000，總層數(shù)32層，裙樓4層（24230），塔樓兩棟28層（64176）其中北棟為精裝修公寓，約30000余平米。產(chǎn)品特質(zhì)：精裝修、3m概念、江景概念。周邊設施：市政府廣場，交通便利等。價格：精裝修均價5100元/ m2。銷售情況： 2006年11月8日開盤，銷售約30%。借鑒：該項目為精裝修公寓，通過精裝修提升項目的價值，但實際銷售過程中，價值提升并不明顯，反而因價格過高而出現(xiàn)滯銷，而不得不通過變相降價手段（如，送家具、家電、維修基金等），來促進銷售。個案6：他城他城位于韶山南路與二環(huán)線交匯處西南角，總建筑面積約58000，總層數(shù)21層。產(chǎn)品特質(zhì)：復式小戶型公寓。周邊設施：華銀旺和購物中心、海闊浴都、中南大學鐵道學院、中南林學院、橙子498街區(qū)等。價格：毛坯房均價4500元/ m2。銷售情況： 2006年12月開盤，市場反應熱烈，銷售火爆。借鑒：復式小戶型公寓，性價比高。3.2長沙公寓產(chǎn)品分析長沙的公寓產(chǎn)品，大體可以分成兩類：酒店式公寓、普通公寓。酒店式公寓：通過引入酒店的管理，提升項目的價值。這類產(chǎn)品通常依附于酒店產(chǎn)品的檔次，其實現(xiàn)的價值在于酒店產(chǎn)品帶來的附加價值。普通公寓：房價的攀升、soho一族的壯大使居住與功能融合，從而產(chǎn)生了可商、可住的公寓。類別酒店式公寓普通公寓代表項目運達國際廣場、美林銀谷國際公寓湘域中央、東一國際、他城、格藍康都特 點帶精裝修，引入高級酒店管理，滿足高端客戶需求滿足商務辦公、過渡居住的需求市場特征1、高端客戶群體，客戶層面狹窄，市場需求量不大。2、依附于酒店，與酒店混合經(jīng)營。3、須與酒店裝修檔次相匹配，成本高。4、需要強勢的營銷手段，如：借助品牌企業(yè)的優(yōu)勢，提供返租經(jīng)營等1、客戶層面較豐富，市場需求量大。2、配套相對簡單，經(jīng)營管理簡單3、注重性價比，以小面積為主。借鑒酒店式的管理和服務，可以有效的提升物業(yè)的價值通過提升商務的價值，提升物業(yè)的價值，酒店式公寓的開發(fā)已經(jīng)與產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)相類似，不做考慮方向。3.3公寓市場總結(jié)：結(jié)論1：公寓市場產(chǎn)品類型多，市場競爭激烈。結(jié)論2：營銷模式、促銷手段多樣化。結(jié)論3：公寓市場需求日趨理性，消費者注重產(chǎn)品的性價比。結(jié)論4：增值手段對價值提升的作用日趨減小，而更多為了增強項目競爭力。 結(jié)論5：銷售情況依然向好，銷售速度較快，多數(shù)項目銷售周期在9個月以內(nèi)。4. 寫字樓與公寓開發(fā)方向研判：4.1寫字樓方向研判4.1.1價格判斷：1、市場比較法按照市場比較法，根據(jù)目前在售寫字樓的銷售價格，剔除外部條件和本身質(zhì)素對價格的影響，作為我們預測價格的參考：樓盤名稱實收均價(元/m2)銷售調(diào)整市場調(diào)整均價(元/m2)折算率比準均價(元/m2)權(quán)重值折算價格(元/m2)中天廣場66001.00 660098.80%6520.8 30%1956.2 佳天國際新城57000.99 5643104.40%5891.3 20%1178.3 嘉頓.新天地48001.05 5040104.70%5276.9 20%1055.4 匯富中心60001.00 6000102.70%6162.0 30%1848.6 合計100%6038.5 通過市場比較法得出的價格為：6039元/。2、投資回報比較法 目前，寫字樓的租金水平在1.61.8元之間。根據(jù)項目周邊商務氛圍，結(jié)合對項目的發(fā)展寫字樓的預測，本項目可以鎖定1.8元的租金，由此得出的價格是：年回報率租金（元/天）均價（元/）9%1.8720010%1.8648012%1.85400注： 售價=年租金/年投資回報率從上表可以看出，通過租金返算的價格，按照一般的年回報率10%，其價格水平為6480元/。4.1.2寫字樓價格的空間1、通過改善寫字樓的內(nèi)部形象（設置豪華大堂、標準公共衛(wèi)生間、寬大電梯廳等）；2、通過改善寫字樓的商務辦公效率（電梯分層管理，充足的地面停車等）； 3、通過改善裙樓的經(jīng)營狀況（引入高檔咖啡吧、雪茄吧、藝術(shù)長廊等）；4、通過引入大型國際、國內(nèi)大型知名企業(yè)；5、通過引入專業(yè)寫字樓管理和服務通；通過，這一系列的手段，預計價格提升5%。4.1.3寫字樓發(fā)展方向的預測：1、本項目的價格區(qū)間處在60396480元/的水平；2、通過采取一系列的價值增值手段，其價格可以提升至63416804元/之間；3、采取常規(guī)的銷售模式，寫字樓的銷售周期將在13個月左右。4.2公寓的發(fā)展方向研判4.2.1價格判斷：1、市場比較法按照市場比較法，根據(jù)目前部分在售公寓的銷售價格，剔除外部條件和本身質(zhì)素對價格的影響，作為我們預測價格的參考：樓盤名稱實收均價(元/m2)銷售調(diào)整市場調(diào)整均價(元/m2)折算率比準均價(元/m2)權(quán)重值折算價格(元/m2)東一國際45001.00 4500.0 101.00%4545.0 20%909.0 上城金都46000.95 4370.0 100.70%4400.6 15%660.1 湘域中央47001.00 4700.0 101.10%4751.7 20%950.3 佳天國際42001.02 4284.0 100.00%4284.0 20%856.8 芙蓉公館45001.02 4590.0 101.10%4640.5 20%928.1 他城31001.02 3162.0 101.90%3222.1 5%161.1 bobo天下城01.00 0.0 103.00%0.0 0.0 合計100%4465.4 注：上城金都剔除了精裝修成本（500元/），他城剔除了建筑形式對價格的影響。通過市場比較法得出的價格為：4465元/。2、市場價格自然增長對價格的影響 房地產(chǎn)市場價格保持高速增長，推動房價不斷上漲，商品房價格的年增長率在10%左右，由此推算得出：5%8%10%從上圖可以看出，2007年中期價格將在4700元/左右，2007年下半年價格將在4800元/左右，綜合均價處于4750元/的水平。4.2.2公寓價格的空間：1、近幾年公寓的開發(fā)通過提升商務的空間，通過引入酒店式管理和服務，通過提升居住的品質(zhì)等一系列的手段，價格得到了飛速的提升，公寓市場的增值空間已經(jīng)非常有限；2、維持正常的市場遞增速度； 2、通過實行精裝修公寓的手段，預計投入500元/的成本，可以使項目增值35%，取中間值約4%。4.2.3公寓發(fā)展方向的預測：1、本項目的價格區(qū)間在44654750元/的水平；2、通過采取一系列的價值增值手段，其價格可以提升至46454940元/之間3、采取常規(guī)的銷售模式，公寓的銷售周期在9個月以內(nèi)。4.3兩種發(fā)展模式的對比分析及結(jié)論寫字樓公寓（精裝修）對比結(jié)果可實現(xiàn)價格區(qū)間63416804元/46454940元/價差16961864元/增值手段提升項目內(nèi)外部形象、改善辦公效率、引入專業(yè)寫字樓管理和服務等市場價格自然遞增，引入酒店式管理和服務寫字樓的增值