東方物流配送中心及超市項目可行性研究報告.doc

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selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragrap selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名稱 ：無錫東方物流配送中心及超市項目 建設單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項目負責人 ：席國良 項目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話傳 真郵 編：214001 一、項目建設單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原江蘇無錫商業(yè) 大廈有限公司整體變更而來，是由江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司(占總股本 90%)為主發(fā) 起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、 無錫天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本 6869 萬元，2000 年末總資產(chǎn) 27519 萬元。股份公司擁有營業(yè)面積 2 萬平方米，員工 1050 余人，是無錫市名牌商店、 江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2000 年主營收入 8.6 億元，利潤總額 4339 萬元。 1、 、經(jīng)經(jīng)營營概概況況 （1）經(jīng)營場所 股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。 股份公司主營場所占地面積 1.23 萬平方米，建筑面積 4 萬平方米，營業(yè)面積 2 萬平方米， 擁有五層營業(yè)大樓，設五個賣場。 （2）經(jīng)營范圍 國內貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、 維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租，電子游 藝，經(jīng)濟信息咨詢服務，廣告、網(wǎng)絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發(fā)、銷售。主要銷售對 象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、 家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。 （4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有 150 多種品牌的 總經(jīng)銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司 2000 年銷售額超過 300 萬 元的品牌有 32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用 電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn) 品的銷售均超過 2000 萬元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳 形象企業(yè)” 、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內首批、無錫第一個獲得“全國 百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司在 2000 年實現(xiàn) 主營業(yè)務收入 85679.2 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 3.2%，位居全市商場企業(yè) 第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個家 用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情 況詳見表 1-1。 表 1-1 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項 目1998年1999年2000年平均增長率 銷售總額（萬元）60308800828567919% 凈利潤（萬元）18592766286826% 2、 、股股份份公公司司財財務務狀狀況況 近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務狀況良好，資金周轉正常，資產(chǎn)負債率 68.9%，股份 公司信用等級 aa 級，被授信開具 8000 萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進一步 發(fā)展打下了良好的基礎。股份公司近三年財務狀況詳見表 1-2。 表 1-2 股份公司近三年財務狀況表 項 目1998年末1999年末2000年末 總資產(chǎn)（萬元）215472443027519 資產(chǎn)負債率（%）68.9261.2768.92 主營業(yè)務收入（萬元）603088008285679 主營業(yè)務利潤（萬元）93661156111345 凈利潤（萬元）185927662868 凈資產(chǎn)收益率（%）27.7729.2433.53 3、 、股股份份公公司司對對外外股股權權投投資資情情況況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、 無錫商業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司 控股企業(yè)。 4、 、股股份份公公司司發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃 （1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨 業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設， 同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構，培育新的利潤增長點。與此同 時，學習并借鑒國內外先進的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織 化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達到優(yōu)化社會資 源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進流通科技進步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進而形 成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以 電子商務為手段，建設現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)” 。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并 等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構；通過實施現(xiàn)代化的物流 配送措施，實現(xiàn)內部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子 商務手段，實現(xiàn)商品及服務結構、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大 市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司 的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。 （2）經(jīng)營目標 股份公司 2001-2002 年的規(guī)劃為：在 2002 年使主營業(yè)務收入達到 11.7 億元規(guī)模，年利潤總 額預計達到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領先地位；股份公司在做大主業(yè) 的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設成以股份公司為中心的商業(yè) 連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡，其中汽車銷售達到 5 億元規(guī)模，并取得 10-15 只國內外著名品牌的地區(qū)代 理權；股份公司進一步完成內部物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在 2002 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項目背景 近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制 目標并在領導班子基本素質、市場份額、基礎管理水平、員工素質、技術裝備更新水平、 行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國加入 wto 以后完全 放開的市場和國內外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式， 積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長 點。股份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。 建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設項目之 一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)2000999 號 文批復同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書” ，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公 司擬上市申報項目。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（2001）189 號關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干 意見; 2、國家計委和建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第二版） ； 3、國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)2000999 號關于無錫東方物流配送中心及超市項目建議 書的批復 ； 4、股份公司與有關方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設備的收購協(xié)議； 5、專業(yè)評估機構的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 6、股東大會關于同意募集資金投向的決議； 7、國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料； 8、國家有關設計規(guī)范、標準； 9、項目單位提供的有關資料； 10、研究過程中實際調查及收集的其它資料； 11、無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 12、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內容 本報告在調查研究的基礎上，以當前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基 礎，對建設無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。項目可行性研究的主要內 容包括： 1、項目建設的必要性和意義： 2、項目市場分析和預測； 3、項目主要經(jīng)營內容和規(guī)模； 4、項目主要建設規(guī)模和功能； 5、項目投資估算； 6、經(jīng)濟效益分析及評價。 第二節(jié) 研究結論 一、主要研究結論 1、 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領域發(fā)展的必然結果，是提高經(jīng)濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三 利潤源，符合當前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā) 展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)2000999 號文批復同意建設無錫東方物流配送中心及超市項目。 2、無錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展 商品市場經(jīng)濟的區(qū)域優(yōu)勢。建設物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā) 展起到重要作用。 3、投資建設現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場 經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè) 企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建 立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流 通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。同時物流配送的發(fā)展將成為股份 公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增長點， 實現(xiàn)股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎。 4、項目方案包括年經(jīng)營額約 6.09 億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年 貨物流通量達到彩電 10 萬臺、空調 10 萬臺，其它家電 30 萬件，其它大宗商品 30 萬件， 一般商品 80 萬件。 5、工程建設內容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣場面積 12000m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。項目總投資 19300 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650 萬元，鋪底流動資 金 1650 萬元。 6、經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率為 22.00%（所得稅后） ，高于基準收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈現(xiàn)值為 21551 萬元（所得稅后） ，大于零。全部投資回收期為 5.70 年（所得稅后，含建設期） ，符 合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的 經(jīng)濟效益。 二、主要經(jīng)濟技術指標 本項目主要技術經(jīng)濟指標詳見表 1-3。 表 1-3 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號指標名稱單位數(shù)值備 注 一主要技術指標 1總用地面積m247400 2總建筑面積m248620 2.1物流配送中心及超市大樓m247970 其中超市賣場面積12000m2， 倉儲及配送面積16000m2 2.2輔助配套設施用房m2650 包括冷凍機房、變電室、泵房、 鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3建筑密度 %41.4 4容積率1.03 續(xù)上表 序號指標名稱單位數(shù)值備 注 5綠化率%30 6建設周期年1 7勞動定員人800 二主要經(jīng)濟指標 8項目總投資萬元19300 資金來源全部為股票上市募 集資金 8.1固定資產(chǎn)投資總額 萬元17650 8.2鋪底流動資金萬元1650 9營業(yè)收入萬元60918正常年 10營業(yè)稅金及附加萬元1593正常年 11總成本費用萬元53214正常年 12經(jīng)營成本萬元52060正常年 13利潤總額萬元6111正常年 14所得稅萬元2017正常年 15稅后利潤萬元4094正常年 16未分配利潤萬元3480正常年 17投資利潤率%31.66 18投資利稅率%39.92 19主要財務評價指標 19.1 全部投資財務內部收益率 所得稅前%31.08 所得稅后%22.00 自有資金內部收益率%24.67 19.2 全部投資財務凈現(xiàn)值 評價基準8% 所得稅前萬元36663 所得稅后萬元21551 自有資金財務凈現(xiàn)值萬元23160 19.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設期1年 所得稅后年5.70含建設期1年 自有資金投資回收期年5.13含建設期1年 19.4 盈虧平衡點(生產(chǎn)能力) %25.68 三、存在的問題及建議 1、項目的建設投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。建議在項 目的建設、經(jīng)營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運 行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動，而影響 項目的預期效果。 2、物流配送中心建成后，應首先將股份公司現(xiàn)有內部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中 強化內部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東 地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項目建設必要性及意義 一、我國及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的 要求應運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達到以較低的流通消耗獲取最大 限度經(jīng)濟效益的目標，從而在國民經(jīng)濟中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關消費者手中，以及將原材料從 供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該 體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡、運輸、存儲等諸多因素的協(xié)調 以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。它通過市場及營 銷網(wǎng)絡有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建 立合理的供應鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形 成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷 方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國加入 wto 步伐的不斷加快和國內企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶 對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達 國家成功經(jīng)驗的基礎上，結合中國國情，建設并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領域新型運行業(yè) 態(tài)物流產(chǎn)業(yè)，達到科學合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉的目的，從而提高國家整 體經(jīng)濟效益。 為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 江蘇省為促進省內物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培 育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡工程，加快南京、無錫、蘇 州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設，以區(qū)域性中心城市和 交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。無錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確 提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立 足無錫，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多 功能、通暢、高效、可調控的市場體系。因此，本項目的建設，將是我國、江蘇省尤其是 無錫物流事業(yè)進一步發(fā)展的需要。 二、我國及無錫超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。1992 年 7 月，我國政府出臺了關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復的文件，批準在北京、 上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個城市和 5 個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試 點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，國務院在有關文件中第 一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍；1995 年，國家對外開放 連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995 年 6 月， 外商 投資產(chǎn)業(yè)指導目錄中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制 類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入 的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪） ；倉儲式會員店（如德 國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森） ；超大型購物中心（如香港特區(qū)的 新東安百貨） ；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行） ；標準化食品超市等。 超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自 選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達 國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計 1991 年美國 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占 7.25%） ，同年日本各 種超市銷售額也占 18.5%（便利店占 5%，百貨店占 8.1%） 。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè) 發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂 福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場 潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。 我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生 過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、 經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè) 零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善， 無錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶 灘錫城，繼無錫八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、 佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相無錫。面對國外超市在國內 市場的迅速發(fā)展，國內超市也必然要積極改造基礎設施，擴大服 務場所，引進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務形式，不斷提高自身 參與市場競爭的能力。因此，本項目的建設將是無錫超市業(yè)尤其 是無錫國內超市業(yè)進一步發(fā)展的需要。 三、無錫商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要 無錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎上，緊緊 依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合 經(jīng)濟效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結構升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、 電子商務等組合業(yè)態(tài)的轉型中已打下一定基礎；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結構延伸， 成功開展相關多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎的計算機商 品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即將加入 wto 所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對 即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競 爭力必將經(jīng)受更為嚴峻的考驗。為獲得進一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確 立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應尋找契機， 結合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。 擬投資興建的無錫東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣 中心為一體的商品流轉和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要作用： 第一、股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠 （商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、 成本倍增的問題。 通過網(wǎng)絡平臺和信息技術連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內部資產(chǎn)資源整合，集中采購， 集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過 完善的信息處理和交換網(wǎng)絡將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與 信息流有機結合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用 pos、ecr 等手段全面掌 握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大 幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務網(wǎng)進一步發(fā)展的 “物流瓶頸” 。 目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質量的物流服務，大大削弱了通過電子商 務網(wǎng)瞬間完成的電子商務所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務的滿意程度。一旦突破 了這一“物流瓶頸” ，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質量的 服務需求，股份公司的電子商務將會產(chǎn)生質的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務向社會化專業(yè)化方向轉變， 推進股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉變，使物流配送最終發(fā)展成為股 份公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增 長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源” 。 第四、無錫乃江蘇蘇南地區(qū)經(jīng)濟中心與交通樞紐，歷來是著名的商品集散地，有著得天獨 厚的水（大運河、長江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機場）立體交通網(wǎng) 絡和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此， 股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。 總之，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn)代化物 流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售 等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來的物流配送 中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內部的物流配送需求，還 可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務，又能滿足 下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為無錫市 乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地無錫是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自然形 成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以“米市” 、 “布碼頭”著稱于世，成 為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的 支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全 國十五個經(jīng)濟中心城市行列。 無錫水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內游客。無錫市作為蘇南地區(qū) 重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟文化水平較為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計資料，2000 年，無錫市經(jīng)濟呈 現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟總量規(guī)模躍上新臺級，運行質量明顯提高。全 年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值 1200.2 億元，比上年增長 11.2%，增幅比全省平均水平高 0.6 個百分 點，比全國平均水平高 3.2 個百分點。人均國內生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長 10.8%。無 錫市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603 元（全國城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入則為 6280 元） ，農(nóng)民人均純收入 5256 元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 553.94 億元。 2000 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出 6975 元，比上年增長 11.3%，共實現(xiàn)社會消費品零售總 額 351.51 億元，比上年增長 9.2%。恩格爾系數(shù)由 1999 年的 43.1%降低到 2000 年的 41.8%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮(zhèn)居民 家庭。無錫市 1995-2000年主要年份 國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標詳見表 3-1。2000 年無錫市財貿(mào) 經(jīng)濟主要指標完成情況見表 3-2。 表 3-1 無錫市 1995-2000 年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標表 指 標199519961997199819992000 人口429.19430.82432.29432.21433.40434.61 國內生產(chǎn)總值(億元)761.11870.01960.011052.01 1138.01 1200.20 人均國內生產(chǎn)總值(元)177512023222245243382629427653 社會消費品零售總額外(億元)207.73254.95281.30300.14321.85351.51 職工平均工資（元）7192805086119068986710966 農(nóng)民平均年純收入(元)397645104849501851265256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)574565006935717879208603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元)153.17227.65379.96467.46530.77553.94 表 3-2 2000 年無錫市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況 指 標完成情況增幅 一、財政收入112.06億元23.9% 其中：地方財政收入55.71億元28.5% 二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8% 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄553.94億元4.4% 金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元17.4% 三、社會消費品零售額351.51億元9.2% 其中：市區(qū)164.41億元11.4% 江陰市70.26億元9.0% 宜興市58.80億元6.9% 錫山市58.04億元6.1% 四、物價指數(shù) 商品零售價格指數(shù)98.6 居民消費價格指數(shù)100.0 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額220.33億元8.2% 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬噸 七、“三二一”工程 三大市場群成交額133.17億元 二大商業(yè)集團銷售額41.38億元 中山路營銷總額149億元 其中：商業(yè)服務業(yè)零售額74億元 “九五”期間，無錫市經(jīng)濟建設各種項事業(yè)取得了令人矚目的 成就。國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內生產(chǎn) 總值由 1995 年的 761 億元增加到 2000 年的 1200 億元，年均增 長 11.8%；人均國內生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2000 年的 27653 元，社會主義市場經(jīng)濟運行機制初步建立?！笆濉逼?間無錫市經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體要求地富民強市。要把實現(xiàn)人民 富裕幸福作為現(xiàn)代化建設的根本出發(fā)點和立足點，把增強綜合實 力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進社會全面進步作為加快改 革和發(fā)展的著力點，把無錫經(jīng)濟總量較大的優(yōu)勢進一步發(fā)展為綜 合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實惠。圍繞富民強 市的總要求，“十五”時期無錫市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是： 國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整取得重大進展， 綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社 會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質量有 較大的改善，過上比較富裕的生活。“十五”期間，無錫市國內生產(chǎn) 總值年均增長在 10%以上（預期調控目標）；到 2010 年，無錫市國 內生產(chǎn)總值在 2000 年的基礎上增長 1.5 倍左右，經(jīng)濟社會發(fā)展和 人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家和地區(qū)水平，在江蘇 省內率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、超市市場環(huán)境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，無錫的商業(yè)經(jīng)濟得到了長足的 發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點建設的速度也越來越快。無錫已成為蘇南 地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 無錫的商貿(mào)活動十分活躍，2000 年社會消費品零售額近 351.51 億元，比上年同期增長 9.2%， 其中，城鎮(zhèn)消費品零售額 242.18 億元，比上年同期增長 12.5%；農(nóng)村消費品零售額 109.33 億元，比上年同期增長 2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 265.26 億元，比上年同期增長 9.3%。市場零售物價指數(shù)為 98.6，居民消費價格指數(shù) 100。目前，無錫市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā) 展，截止 2000 年末，全市共有連鎖超市 82 家、連鎖網(wǎng)點 243 家，連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額 15.6 億元，比去年增長 25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè) 集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司、無錫新世界百 貨有限公司、無錫百盛商貿(mào)有限公司、無錫第一百貨集團有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山 路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設施集中，使得中山路近年來一直成為無錫市及其周邊地區(qū)消費 者心中理想的購物場所。 2000 年無錫市零售額超億元的大中型商場 12 家（見表 3-3） ，2000 年無錫市超 10 億元商品 市場 13 家（見表 3-4） 。 無錫商業(yè)市場建設逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境 極大改善。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位， 對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散 地和貿(mào)易中心之一。 無錫超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前無錫各類超市總營業(yè)面積已超過 20 萬平方米， 限額以上超級市場年營業(yè)額已達 48965 萬元。 根據(jù)對無錫市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看， 無錫市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。 超市型商品性消費支出（超市型商品性消費支出界定為在居民商 品性消費支出中可能會在超市中消費并購買商品的支出，具體統(tǒng) 計指標包括：部分食品、衣著支出、部分設備用品及服務、部分娛 樂文教服務等。2000 年無錫市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費支出 為 5096.29 萬元，無錫市區(qū)人口為 112.99 萬人。據(jù)此計算，無錫市 區(qū)超市型商品性消費支出總容量為 57.58 億元。再考慮到無錫市 社會經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年無 錫市區(qū)超市型商品性消費支出總容量應在 60 億元以上。目前無 錫市綜合性大型超市不多，在無錫市興建綜合性大型超市具備良 好的發(fā)展環(huán)境。 表 3-3 2000 年無錫市超億元零售企業(yè) 序號企業(yè)名稱銷售額 1江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司209453萬元 2無錫第一百貨（集團）有限公司88327萬元 3麥德龍錫山超市81335萬元 4無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元 5天惠超市股份有限公司38842萬元 6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元 7江蘇蘇南商廈股份有限公司23832萬元 8江陰百貨大樓23470萬元 9新大洲空調大世界22541萬元 10無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元 11無錫三陽百盛廣場有限公司15881萬元 12中百超市（配銷）有限公司14103萬元 表 3-4 2000 年無錫市超 10 億元商品市場 序號市場名稱成交額 1江南商品物資交易城70.00億元 2江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場29.38億元 3無錫市房地產(chǎn)交易市場27.89億元 4無錫華東汽車商城25.17億元 5江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場24.64億元 6華東石化物資交易市場23.74億元 7江陰食品城22.60億元 8無錫食品商城15.91億元 9廣益商城副食品批發(fā)市場15.80億元 10江陰紡織商場12.99億元 11江蘇無錫汽車交易市場11.49億元 12華東不銹鋼中心批發(fā)市場10.44億元 13招商城小商品服裝市場10.23億元 表 3-5 無錫主要超市名稱表 序號名稱備注 1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市 2無錫好買得超市公司 3無錫華聯(lián)超市 4無錫長發(fā)超市 5無錫中信家家樂超市 6中百超市 7無錫永安超市 8無錫天惠超市 9無錫匯華超市 10無錫百業(yè)超市 11無錫市糖煙酒超市 12太平洋倉儲超市 13湖濱商場超市 14小百合超市有限公司 15匯豐超市公司 16無錫市上海為民超市 17錫州超市 18友誼超市 19無錫八佰伴 20歐倍德 21佳樂福 22麥德龍 表 3-6 限額以上零售企業(yè)情況表 二、物流 市場環(huán)境 分析 1、 、我我 國國物物流流市市 場場總總規(guī)規(guī)模模 分分析析 根據(jù)國際貨幣 基金組織 1997 年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占 gdp 的比重為 16.9%，達 718 億美元（按匯率 8.27 元/美元，合人民幣 5938 億元） ，按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額 計算，第三方市場份額應在 200 億美元左右（1654 億人民幣） 。2000 年我國 gdp 為 89404 億元，如按上述比例計算， 2000 年我國全社會的物流成本約為 15109 億元，第三 方物流的市場份額在 4209 億元左右。對未來 10 年進行預測：假設按照 2000 年我國物 類型或行業(yè)法人單位 （個） 所屬全部貿(mào)易、餐飲 產(chǎn)業(yè)活動單位（個） 從業(yè)人員 （個） 營業(yè)面積 （m2） 銷售額 （萬元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計12421656371428513 3805557 市區(qū)739325989297096 1824143 批發(fā)業(yè)9011440281-3144401 市區(qū)536315315-1337894 零售業(yè)3410215550428513661156 市區(qū)203010674297096486249 零零售售業(yè)業(yè)安安經(jīng)經(jīng)營營方方式式 連鎖商店61234157682491536 非連鎖商店289012135351689569620 零零售售業(yè)業(yè)按按業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分 綜合商店172210544306027522384 超超級級市市場場4816213548048965 專業(yè)商店123032776542777738 其他1421082157912068 流總成本占 gdp 比例 16.9%，每 5 年物流成本占 gdp 的比重下降 2%，即 2005 年中國 物流成本占 gdp 比例為 14.9%，2010 年中國物流成本占 gdp 比例為 12.9%，則 2001- 2010 這十年我國物流成本占 gdp 比例的算術平均值約為 14.9%；我國第三方物流在物 流市場上的比例前五年（ 2001-2005）按照國際平均數(shù) 1/3 左右計算，后五年按照 1/2 計 算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術平均值為 0.42。根據(jù)測算結果，到 2010 年，我國物流總成本將達到 28000 多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達到 12000 多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非 常巨大。 2、 、物物流流市市場場機機會會分分析析 （1）國內企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形 成的條塊分割與“大而全” 、 “小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在 “物流陷阱”中造成的 損失和浪費難計其數(shù)。例如，根據(jù) 1998 年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計， 18.2 萬家獨立核算工 業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094 億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 9.6%，如果加上應收帳 款 12315 億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。1998 年，這 18.2 萬家企業(yè)流動 資產(chǎn)周轉次數(shù)為 1.41 次。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為 42 天，而發(fā)達國家平均為 20 天?？梢?，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視 程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。 （2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品經(jīng)濟的發(fā) 展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣 化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門 的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現(xiàn)代 物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會。 （3）外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領域的成 本控制重視程度較高，與國內企業(yè)相比，跨國公司對物流服務的需求要旺盛得多。到 2000 年底，世界 500 強企業(yè)中，已有 300 多家進入了中國市場。這些跨國公司的運作， 要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進入我國的跨國公司 無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務的需求將進一步增長。 （4）加入 wto 帶來的市場機會。今年年底或明年初我國極有可能加入 wto，關稅的 降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大促進我國對外貿(mào)易的 增長。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機 會。 可以預見，隨著進一步深化社會分工和擴大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方物流 業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。 3、 、本本項項目目物物流流市市場場分分析析及及預預測測 本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內部及參股公司等系統(tǒng)內提 供配送服務；另一方面為系統(tǒng)外有關公司及單位提供社會化物流配送服務。系統(tǒng)內服務 的對象有為商業(yè)大廈零售商場 1 家、擬建中的東方大型超市 1 家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及 下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務的對象有無錫市第一百貨集團、八佰 伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點。根據(jù)對 這些服務對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務對象所需提供配送服務的配 送總金額近期內在 5 億元左右，遠期將在 10 億元以上。本項目的配送對象見圖 3-1。 股份公司內部配送 東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網(wǎng) 第一賣場第二賣場第三賣場第四賣場第五賣場 參股公司配送 東方裝潢二百電器商廈百業(yè)超市東方藥業(yè)其它 蘆莊店沁園店劉潭店上 馬 墩 店稻香店學前店小 桃 園 店河埒店南陽店山北店西郊店 系統(tǒng)外部配送 一級配送對象 二級配送對象 市內網(wǎng)點宜興網(wǎng)點江 陰 網(wǎng) 點錫 山 網(wǎng) 點其它 無 錫 市 第 一 百 貨 集 團 無 錫 市 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 無 錫 市 天 惠 超 市 公 司 無 錫 市 星 河 商 業(yè) 公 司 宜 興 市 蛟 橋 商 場 宜 興 市 蘇 南 商 廈 宜 興 市 通 達 商 場 宜 興 市 華 地 廣 場 宜 興 市 華 都 商 場 宜 興 市 華 聯(lián) 商 廈 江 陰 百 貨 大 樓 江 陰 國 際 購 物 中 心 錫 山 bbb 商 城 錫 山 市 港 下 農(nóng) 貿(mào) 市 場 常 州 網(wǎng) 點 鎮(zhèn) 江 網(wǎng) 點 張 家 港 網(wǎng) 點 靖 江 網(wǎng) 點 泰 興 網(wǎng) 點 圖圖 3-1 配送對象示意圖配送對象示意圖 三級配送對象 第四章 建設目標及建設內容 第一節(jié) 建設目標 一、建設目標的提出 無錫商業(yè)大廈股份有限公司是無錫市最大的商業(yè)零售