恒大金碧天下2011年6月監(jiān)測(cè)報(bào)告137P.pdf

1 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 2011年07月 恒大金碧天下恒大金碧天下2011年年6月監(jiān)測(cè)報(bào)告月監(jiān)測(cè)報(bào)告 2 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 武漢整體市場(chǎng)武漢整體市場(chǎng) 3 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應(yīng)、控需求”為主要穩(wěn)定市場(chǎng)手段上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應(yīng)、控需求”為主要穩(wěn)定市場(chǎng)手段 多輪調(diào)控累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更復(fù)雜的市場(chǎng)與融資環(huán)境；多輪調(diào)控累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更復(fù)雜的市場(chǎng)與融資環(huán)境； 貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時(shí)供應(yīng)加大將使房?jī)r(jià)下行壓力加大；貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時(shí)供應(yīng)加大將使房?jī)r(jià)下行壓力加大； 全國(guó)范圍銀行及信托貸款門(mén)檻要求提高，價(jià)格范圍監(jiān)控范圍擴(kuò)大至三四線城市全國(guó)范圍銀行及信托貸款門(mén)檻要求提高，價(jià)格范圍監(jiān)控范圍擴(kuò)大至三四線城市 ； 政策政策是否加強(qiáng)取決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場(chǎng)是否加強(qiáng)取決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場(chǎng)三季度看銷(xiāo)量三季度看銷(xiāo)量 ，四季度看政策，四季度看政策 調(diào)控累積效應(yīng)漸顯，行業(yè)面臨更復(fù)雜的市場(chǎng)與融資環(huán)境調(diào)控累積效應(yīng)漸顯，行業(yè)面臨更復(fù)雜的市場(chǎng)與融資環(huán)境 宏觀政策宏觀政策 4 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 問(wèn)責(zé) 信貸 稅收 供給 規(guī)范 “限價(jià)” 公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、 地方政府貫徹執(zhí)行調(diào)控政策， 否則問(wèn)責(zé)約談 壓需求：二套六成， 三套停購(gòu)、限購(gòu)、加 息、限貸 壓需求：二手房營(yíng)業(yè) 稅優(yōu)惠取消，推廣房 產(chǎn)稅 促供給：增加中小 套型和保障房 促供給：“一房 一價(jià)”等規(guī)范開(kāi) 發(fā)交易行為 供給 需求 上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應(yīng)、控需求”為主要穩(wěn)定市場(chǎng)手段 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 5 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 住宅需求變化住宅需求變化 信貸環(huán)境變化信貸環(huán)境變化 房?jī)r(jià)上漲速度變化房?jī)r(jià)上漲速度變化 盈利機(jī)會(huì)變化盈利機(jī)會(huì)變化 “房產(chǎn)稅試點(diǎn)+限購(gòu)”抑 制了投資性需求； 嚴(yán)厲的政策，信貸緊縮，資 本成本的上升，以及5年內(nèi)建 設(shè)3600 萬(wàn)套保障房，使市場(chǎng) 預(yù)期發(fā)生了變化； 過(guò)度超前性需求也將趨于理 性，以“住”為核心，企業(yè)創(chuàng) 新需要著力提高住宅使用的附 加值。 存款準(zhǔn)備金率每月上調(diào)，資 金使用成本提高是大勢(shì)所趨， 目前6%以上，還會(huì)進(jìn)一步提升； 加息使利差擴(kuò)大，熱錢(qián)流入 更多，人民幣升值壓力增大。 因此，加息還會(huì)繼續(xù)，但人民 幣升值壓力會(huì)制約加息的頻率 和幅度； 企業(yè)未來(lái)將更多考慮直接融 資、股權(quán)融資。 抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是管理 通脹預(yù)期、減緩貧富差距擴(kuò)大 的重要方面，政府控制投資性 需求的政策將是長(zhǎng)期性政策； 依靠房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲的 盈利模式難以持續(xù)。 限購(gòu)、加息等調(diào)控政策對(duì)房 地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間壓縮； 今后企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的風(fēng)險(xiǎn)加 大，優(yōu)勝劣汰加速：地產(chǎn)行業(yè) 并購(gòu)、退出、轉(zhuǎn)型等等案例將 逐步增多，更多企業(yè)愿意參與 限價(jià)房等保障性住房的行業(yè)。 多輪調(diào)控累積效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更復(fù)雜的市場(chǎng)不融資環(huán)境 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 6 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期收緊，預(yù)示行業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型 6 資金緊張 銷(xiāo)售下降 土地流拍 開(kāi)工減少 供應(yīng)上升 政策放松 銷(xiāo)售回暖 低價(jià)拿地 供應(yīng)下跌 供過(guò)于求 政策收緊 地王頻出 供應(yīng)上升 供應(yīng)回升 供不應(yīng)求 資金寬松 快速拿地 加快開(kāi)工 供應(yīng)下降 供應(yīng)探底 房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)回調(diào)房?jī)r(jià)回調(diào) 房 價(jià) 下 跌 房 價(jià) 下 跌 房?jī)r(jià)回穩(wěn)房?jī)r(jià)回穩(wěn) 房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 事件事件 直接影響直接影響 中間結(jié)果中間結(jié)果 最終結(jié)果最終結(jié)果 提高土地出讓金首付款比例 提升拿地的自由資金要求 去杠桿 改變行業(yè)的盈利模式 預(yù)收款監(jiān)管 降低企業(yè)對(duì)預(yù)收款運(yùn)用的靈活性 提高按揭貸款首付要求 降低企業(yè)可以取得的銀行信貸支持 開(kāi)發(fā)貸款要求四證齊全 降低企業(yè)可以取得的銀行信貸支持 土地增值稅超率累進(jìn)征收 房?jī)r(jià)上漲后的大量收益被國(guó)家收回 消弱房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)和 投資者的吸引力 房產(chǎn)稅改革 房?jī)r(jià)上漲的收益被國(guó)家收回的風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格監(jiān)管防范陰 陽(yáng)合同 房?jī)r(jià)上漲的收益被國(guó)家收回的風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)盈利模式的變化最顯 著特征就是降低杠桿使得 囤地模式越來(lái)越不具備吸 引力，而持續(xù)融資和持續(xù) 開(kāi)發(fā)能力將變得十分重要。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 7 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，也受到貨幣政策周期的左右，中國(guó)從2010年以來(lái)已12次上調(diào)存準(zhǔn)，4次加息，未來(lái)還將有上調(diào)空間。 從中長(zhǎng)期看貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響是相當(dāng)敏感的。隨著貨幣政策的逐步收緊，需求將受到一定程度的壓制。 控制房?jī)r(jià)的行業(yè)調(diào)控政策與控制通脹互為表里。房?jī)r(jià)推動(dòng)通脹，治理通脹的資金面緊縮等政策有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)整，房?jī)r(jià)調(diào)整有利于通 脹預(yù)期下降。 通脹壓力 貨幣緊縮 利率走高 貸款頭寸 趨緊 銷(xiāo)售回款 減少 購(gòu)房需求釋 放減少 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸趨 緊 首付提高 貸款利率 升高 資金鏈趨緊 房?jī)r(jià)上漲 壓力 房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售額 走低 供應(yīng)加大 限購(gòu)政策 影響預(yù)期 貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時(shí)供應(yīng)加大將使房?jī)r(jià)下行壓力加大 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 8 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 分類(lèi)分類(lèi) 區(qū)域區(qū)域/部門(mén)部門(mén) 事件描述事件描述 銀行貸款 重慶 國(guó)有五大銀行未停貸，但發(fā)放減緩；興業(yè)銀行部分網(wǎng)點(diǎn)停貸；民生銀行 全面停貸 上海 極個(gè)別銀行暫停房貸 佛山 國(guó)有五大行對(duì)于首套房首付比例三成，利率上浮 5%-10% 長(zhǎng)沙 部分商業(yè)銀行一手房停貸 信托 銀監(jiān)會(huì) 針對(duì)此前媒體報(bào)道的“十家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫?！钡南?， 銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，監(jiān)管層只是要求信托公司控制房地產(chǎn)信托 業(yè)務(wù)控制發(fā)展節(jié)奏，并沒(méi)有叫停。 銀監(jiān)會(huì) 銀監(jiān)會(huì)對(duì)多家信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，接受窗口指導(dǎo)的信托公司已 擴(kuò)展至20家。對(duì)部分信托公司要求“控制增速、減少發(fā)行、實(shí)行緊縮” 價(jià)格監(jiān)控 住建部 住建部將一些三四線城市房?jī)r(jià)納入房?jī)r(jià)監(jiān)控名單。部分房?jī)r(jià)上漲較快或 成交較為活躍的中小城市已在列。包括內(nèi)蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、山 西大同、河北廊坊下屬的香河、大廠、固安等城市。 國(guó)土部 國(guó)土資源部已向各省、市、區(qū)國(guó)土部門(mén)下發(fā)函件，需上報(bào)異常交易地塊 的城市范圍擴(kuò)大到全國(guó)所有縣級(jí)及以上城市。 全國(guó)范圍銀行及信托貸款門(mén)檻要求提高，價(jià)格范圍監(jiān)控范圍擴(kuò)大至三四線城市 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 9 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 武漢市各銀行武漢市各銀行 貸款政策貸款政策 國(guó) 有 銀 行 中國(guó)銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付四成。各支行可靈活浮動(dòng) 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付三成（以樓盤(pán)具體情況為準(zhǔn)） 中國(guó)工商銀行 首套房 利率有所上?。ㄒ詷潜P(pán)具體情況為準(zhǔn)），首付至 少三成 中國(guó)建設(shè)銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付至少三成 交通銀行 首套房 利率上浮10%（會(huì)參考征信記錄），首付三成 商 業(yè) 銀 行 漢口銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付三成（未來(lái)有可能五成） 民生銀行 首套房 暫停個(gè)人房貸 光大銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付三成 華夏銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付至少三成 中信銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付三成（只向合作樓盤(pán)辦理房貸業(yè) 務(wù)） 興業(yè)銀行 首套房 暫停個(gè)人房貸 招商銀行 首套房 基準(zhǔn)利率，首付三成 1、各大銀行首套房房貸均無(wú)折扣， 多數(shù)以基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。中行、交行、華夏 等銀行有一定上浮空間。其中，中國(guó)銀行 和交通銀行明確表示利率上浮10%。 2、首付有所增加，多數(shù)銀行首付至少 三成。其中中國(guó)銀行為四成。 3、農(nóng)行、工行、中信、漢口銀行等銀 行只向開(kāi)發(fā)商或樓盤(pán)提供房貸業(yè)務(wù)，在執(zhí) 行國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，相關(guān)房貸數(shù)據(jù)也會(huì) 有所差異。購(gòu)房者可去現(xiàn)場(chǎng)親自詢問(wèn)。 4、購(gòu)房審核更加嚴(yán)格，除需滿足購(gòu)房 基本硬件條件外，購(gòu)房者個(gè)人資質(zhì)在(如征 信記錄)也納入考核;有的銀行(如農(nóng)行)申 請(qǐng)首套房貸款需要開(kāi)發(fā)商方面提供個(gè)人 購(gòu)買(mǎi)首套房證明。 目前武漢各銀行對(duì)于首套房貸款放貸條件更加苛刻，首付和利率均丌同幅度上調(diào) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 10 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 預(yù)測(cè)：政策是否加強(qiáng)叏決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場(chǎng)三季度 看銷(xiāo)量，四季度看政策 三季度 四季度 短期內(nèi)將以落實(shí)政策為主短期內(nèi)將以落實(shí)政策為主 目前房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)得到抑制，前期調(diào)控 已經(jīng)有所成效。政府后期在進(jìn)一步考察調(diào)控 效果的同時(shí)，將更多關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn) 調(diào)控的承受能力，尤其是保障房建設(shè)是否能 有效對(duì)沖逆周期調(diào)控帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑； 短期經(jīng)濟(jì)也尚未下滑到需要政府出手刺激的 程度。 三四季度基本面決定政策是否加強(qiáng)三四季度基本面決定政策是否加強(qiáng) 如果保持目前以資金面緊縮為主的政策力度， 則基本面將在三季度開(kāi)始正常調(diào)整。房?jī)r(jià)代 表的基本面調(diào)整速度取決于現(xiàn)有政策是否會(huì) 反復(fù)或加強(qiáng)； 三四線城市有可能納入限購(gòu)范圍，因?yàn)閲?guó)家 可能會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲，若中 小城市交易量持續(xù)回暖，恐將引發(fā)限購(gòu)范圍 擴(kuò)大。 政 策 政 策 市 場(chǎng) 市 場(chǎng) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 供應(yīng)上升，房?jī)r(jià)適度回調(diào)，促銷(xiāo)力度加大， 龍頭房企銷(xiāo)量超預(yù)期，政策面平穩(wěn) 若政策不出現(xiàn)較大變化，在限購(gòu)壓力下，隨 著供應(yīng)放大導(dǎo)致庫(kù)存的逐步累積，去化壓力 加大 催化劑：房?jī)r(jià)適度調(diào)整的前提下銷(xiāo)量超預(yù)期 增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)難以持續(xù) 開(kāi)發(fā)貸及購(gòu)房貸持續(xù)緊縮，資金鏈緊張迫使 企業(yè)以價(jià)換量回籠資金 11 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車(chē)條件。沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車(chē)條件。 二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成； 三環(huán)線與漢孝高速擬建南湖村至桃園集高速公路，成為三環(huán)線東段聯(lián)三環(huán)線與漢孝高速擬建南湖村至桃園集高速公路，成為三環(huán)線東段聯(lián) 通漢孝高速公路新的快速通道；通漢孝高速公路新的快速通道； 四環(huán)線建設(shè)計(jì)劃用四環(huán)線建設(shè)計(jì)劃用4 4年時(shí)間建成年時(shí)間建成143143公里環(huán)城新道路；公里環(huán)城新道路； 城際鐵路“一站一城”的重要啟動(dòng)項(xiàng)目花山生態(tài)新城作為城市圈重點(diǎn)城際鐵路“一站一城”的重要啟動(dòng)項(xiàng)目花山生態(tài)新城作為城市圈重點(diǎn) 工作予以推進(jìn)。工作予以推進(jìn)。 未來(lái)規(guī)劃利好，二至四環(huán)線、城市圈城際鐵路等交通要道建設(shè)進(jìn)度喜人；未來(lái)規(guī)劃利好，二至四環(huán)線、城市圈城際鐵路等交通要道建設(shè)進(jìn)度喜人； 6 6月底沙湖大橋橋梁工程基本完工，通車(chē)在即。月底沙湖大橋橋梁工程基本完工，通車(chē)在即。 市政規(guī)劃市政規(guī)劃 12 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 歷時(shí)21個(gè)月修建的沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車(chē)條件。但因橋東端 的東沙大道還在修建中，預(yù)計(jì)要到7月底沙湖大橋才可以通車(chē)。 該橋從2009年10月開(kāi)始動(dòng)工至今約21個(gè)月， 目前該橋橋面工程已通過(guò)工程驗(yàn)收，具備通車(chē) 條件。跟建設(shè)中的鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋不同，沙湖 大橋還設(shè)有非機(jī)動(dòng)車(chē)道和人行道。非機(jī)動(dòng)車(chē)道 和人行道位于橋的最外側(cè)，寬約1.5米，比機(jī)動(dòng) 車(chē)道高約30厘米，起到保護(hù)非機(jī)動(dòng)車(chē)道的作用。 沙湖大橋最快將在7月底前可實(shí)現(xiàn)通車(chē)。中北 路的車(chē)輛，也可通過(guò)公正路，轉(zhuǎn)上沙湖路跨楚 河橋再上沙湖大橋到友誼大道。 等到9月底當(dāng)中北路與東沙大道的立交橋修好 后可實(shí)現(xiàn)真正意義上的通車(chē)。該立交橋有三層， 東沙大道從路面下方橫穿中北路，抵達(dá)東湖路; 第二層為中北路路面;第三層為中北路高架橋。 13 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 二環(huán)線漢口段漢口火車(chē)站前下穿通道主體結(jié)構(gòu)二環(huán)線漢口段漢口火車(chē)站前下穿通道主體結(jié)構(gòu)6 6月完工，月完工，7 7月通車(chē)；月通車(chē)；該通道投資3億元， 全長(zhǎng)1.1公里，依次下穿青年路、金墩路和新華西路。去年6月12日開(kāi)工，但主體工程最后一個(gè)路口新 華西路口，今年3月才完成打圍，工期相當(dāng)緊張。下穿通道完工后，發(fā)展大道沿線與通道平行段將全 部刷黑，恢復(fù)路面。 二環(huán)線梨園轉(zhuǎn)盤(pán)施工二環(huán)線梨園轉(zhuǎn)盤(pán)施工7 7月底結(jié)束；月底結(jié)束；梨園轉(zhuǎn)盤(pán)處施工分為地面和下穿通道兩部分。下穿通道屬于 武漢市二環(huán)線的一部分，下穿通道起于東湖路，止于中北路延長(zhǎng)線，與紅廟立交相連，車(chē)子爬上紅廟 立交后，可直奔二七長(zhǎng)江大橋。目前轉(zhuǎn)盤(pán)下的下穿通道主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，人行過(guò)街通道，預(yù)計(jì)下月 底可以完工。 二環(huán)線中北東路紅廟立交橋成功吊裝首聯(lián)鋼箱梁，今年二環(huán)線中北東路紅廟立交橋成功吊裝首聯(lián)鋼箱梁，今年9 9月底將建成通車(chē)。月底將建成通車(chē)。紅廟立交是 連接二環(huán)線與中北東路的控制性節(jié)點(diǎn)工程，共3層，包括二環(huán)線主線高架橋和8條匝道。23日吊裝的首 聯(lián)鋼箱梁跨越主線高架橋，是從二七大橋方向前往武漢火車(chē)站方向的匝道的組成部分。 二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；掛牌交易工作進(jìn)展順利。二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；掛牌交易工作進(jìn)展順利。 中中 北北 東東 路路 紅紅 廟廟 立立 交交 橋橋 漢漢 口口 火火 車(chē)車(chē) 站站 地地 下下 通通 道道 梨梨 園園 下下 穿穿 通通 道道 14 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 四環(huán)線建設(shè)揭開(kāi)“蓋頭”，計(jì)劃用4年時(shí)間建成143公里環(huán)城新道路。這條大通道 一共穿越江城9個(gè)工業(yè)區(qū)，為武漢工業(yè)大跨越提供“新合力”平臺(tái)。 四環(huán)線位于武漢繞城高速公路與三環(huán)線之間，全線穿過(guò)洪山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、青山區(qū)3個(gè)中心城區(qū)，黃陂 區(qū)、東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)4個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)，以及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。建成四 環(huán)線將優(yōu)化武漢城市布局，提升城市功能；發(fā)揮我市綜合交通樞紐重要的貨運(yùn)通道功能，使大型物流 樞紐設(shè)施和武漢新港兩岸的運(yùn)輸聯(lián)系更高效，成為我市連接六大新城組群和各大工業(yè)組團(tuán)，外延內(nèi)連 的重要物流通道 三環(huán)線東段聯(lián)通漢孝高速公路新的快速通道南湖村至 桃園集高速公路起于黃陂區(qū)灄口鎮(zhèn)南湖村十八隊(duì)，即三環(huán) 線東北段南湖村立交，向西北延伸，經(jīng)西湖村東側(cè)后，從 規(guī)劃的四季美農(nóng)貿(mào)城預(yù)留走廊帶中穿過(guò)，其中與漢口北大 道(巨龍大道)平交一次，然后繼續(xù)向西北方向延伸，途經(jīng) 段家咀、萬(wàn)家咀后到達(dá)桃園集村黃家院，改造原桃園集互 通接上漢孝高速公路，全長(zhǎng)7.931公里，雙向六車(chē)道，設(shè) 計(jì)速度100km/h的高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，項(xiàng)目投資估算約 8.0077億元，建設(shè)工期為36月。 項(xiàng)目建成后，三環(huán)線東北段(包含青山、洪山)車(chē)流無(wú) 需擠進(jìn)岱黃高速，5分鐘左右就能接上漢孝高速公路。 15 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 城際鐵路“一站一城”的重要啟動(dòng)項(xiàng)目花山生態(tài)新城將在“十二五”內(nèi)基本建成。 其將力爭(zhēng)建成我省、我市實(shí)現(xiàn)跨越収展，構(gòu)建中部崛起戰(zhàn)略支點(diǎn)的新型城市化樣 板。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 武武 漢漢 花花 山山 生生 態(tài)態(tài) 新新 城城 花山生態(tài)新城位于武漢東湖國(guó)家 自主創(chuàng)新示范區(qū)，是青陽(yáng)鄂大循環(huán) 經(jīng)濟(jì)區(qū)上的重要節(jié)點(diǎn)，也是城際鐵 路“一站一城”的重要啟動(dòng)項(xiàng)目。 其是武漢城市圈“兩型”社會(huì)改革 試驗(yàn)的先行先試區(qū)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶新 一輪開(kāi)放開(kāi)發(fā)的“港城一體”示范 工程， 花山生態(tài)新城規(guī)劃總面積67平方 公里，包括新港、新城和生態(tài)保育 三大功能區(qū)。其中，新港規(guī)劃面積5 平方公里，建設(shè)百萬(wàn)噸級(jí)集裝箱大 港。新城占地僅18平方公里，占總 面積不到三分之一，環(huán)抱在湖泊、 山體組成的40多平方公里生態(tài)保育 區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)集中建設(shè)組團(tuán)，并 以自然開(kāi)敞的生態(tài)廊道隔離，城市 與環(huán)境間建立了和諧、平衡的共生 格局。 16 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 市場(chǎng)逆境下，相同板塊內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)以及面臨的競(jìng)市場(chǎng)逆境下，相同板塊內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)以及面臨的競(jìng) 爭(zhēng)壓力最終將取決于其集團(tuán)戰(zhàn)略思維爭(zhēng)壓力最終將取決于其集團(tuán)戰(zhàn)略思維 各項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面通過(guò)頻繁推出特價(jià)、低起價(jià)房源以及組織線各項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面通過(guò)頻繁推出特價(jià)、低起價(jià)房源以及組織線 下活動(dòng)等方式，吸引目標(biāo)客群眼球；下活動(dòng)等方式，吸引目標(biāo)客群眼球； 各區(qū)域項(xiàng)目不同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象，各區(qū)域項(xiàng)目不同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象， 項(xiàng)目推盤(pán)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)博弈持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)入夏有疲軟項(xiàng)目推盤(pán)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)博弈持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)入夏有疲軟 跡象，開(kāi)發(fā)商須謹(jǐn)防資金鏈危機(jī)跡象，開(kāi)發(fā)商須謹(jǐn)防資金鏈危機(jī) 大型開(kāi)發(fā)商之間博弈引圍觀；入夏后全市現(xiàn)蓄客難度增加、觀望氣氛濃大型開(kāi)發(fā)商之間博弈引圍觀；入夏后全市現(xiàn)蓄客難度增加、觀望氣氛濃 厚的現(xiàn)象，部分樓盤(pán)開(kāi)始延期上市厚的現(xiàn)象，部分樓盤(pán)開(kāi)始延期上市 市場(chǎng)熱點(diǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn) 17 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 伴隨著金地、綠地，以及武漢國(guó)際博覽中心 在四新的興起，四新新區(qū)目前已朝著一個(gè)全新的居 住區(qū)發(fā)展。鑒于板塊目前僅金地和綠地兩家大型開(kāi) 發(fā)商，且在相同的市場(chǎng)背景下，它們所面臨的壓力 是一樣嗎?銷(xiāo)售策略的轉(zhuǎn)變和差異化競(jìng)爭(zhēng)能否弱化 這種壓力呢？本期熱點(diǎn)我們將從以下幾方面進(jìn)行探 討。 導(dǎo)語(yǔ)提綱：導(dǎo)語(yǔ)提綱： 市場(chǎng)背景 企業(yè)動(dòng)態(tài) 壓力分析 簡(jiǎn)單介紹目 前宏觀政策 和當(dāng)前市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)壓力 金地綠地在 武漢公司介 紹及武漢布 局情況 綜合分析四 新兩個(gè)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)壓力大 小 vsvs 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 18 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 政策背景：貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時(shí)供應(yīng)加大將使房?jī)r(jià)下行壓 力加大 貨幣緊縮 利率走高 貸款頭寸 趨緊 銷(xiāo)售回款 減少 購(gòu)房需求釋 放減少 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸趨 緊 首付提高 貸款利率 升高 資金鏈趨緊 房?jī)r(jià)上漲 壓力 房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售額 走低 供應(yīng)加大 限購(gòu)政策 影響預(yù)期 房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，也受到貨幣政策周期的左右，中國(guó)從2010年以來(lái)已12次上調(diào)存準(zhǔn)，4次加息，未來(lái)還將有上調(diào)空間。 從中長(zhǎng)期看貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響是相當(dāng)敏感的。隨著貨幣政策的逐步收緊，需求將受到一定程度的壓制。 控制房?jī)r(jià)的行業(yè)調(diào)控政策與控制通脹互為表里。房?jī)r(jià)推動(dòng)通脹，治理通脹的資金面緊縮等政策有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)整，房?jī)r(jià)調(diào)整有利 于通脹預(yù)期下降。 從目前新盤(pán)入市來(lái)看，多改 及投資客戶比重明顯下降， 首臵客戶有所增加 通脹壓力 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 19 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 香榭琴臺(tái)香榭琴臺(tái) 3 3萬(wàn)方，萬(wàn)方，1100011000 水墨清華水墨清華 2.52.5萬(wàn)方，萬(wàn)方，90009000 漢水琴臺(tái)漢水琴臺(tái) 2 2萬(wàn)方，萬(wàn)方，1100011000 瀾菲溪岸瀾菲溪岸 1.81.8萬(wàn)方，待定萬(wàn)方，待定 綠地新都會(huì)綠地新都會(huì) 2 2萬(wàn)方，待定萬(wàn)方，待定 玫瑰馨苑玫瑰馨苑 1.51.5萬(wàn)方，待定萬(wàn)方，待定 市場(chǎng)背景：市場(chǎng)背景：預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)7 7月純新盤(pán)入市項(xiàng)目多達(dá)月純新盤(pán)入市項(xiàng)目多達(dá)8 8個(gè)，整體推量將超過(guò)個(gè)，整體推量將超過(guò)100100萬(wàn)方，首臵首改再萬(wàn)方，首臵首改再 改比例為改比例為4 4：4 4：2 2，其中漢陽(yáng)片區(qū)將有不少于，其中漢陽(yáng)片區(qū)將有不少于6 6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推 6月份漢陽(yáng)推量較小，僅人信太子灣由于5月推遲開(kāi)盤(pán)至6月，但并不意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，7月份漢陽(yáng) 將有不少于6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，且金地綠地在7月份均要加推 7 5 7 2 4 9 6 1 0 0 12 3 漢口 中心 金銀 湖 2 4 漢口 二三 環(huán) 9 2 1 2 4 10 17 光谷 再改 首臵 0 首改 8 3 南湖 17 7 16 33 漢陽(yáng) 武昌 青山 14 10 5 5 大 漢 陽(yáng) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 20 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 金地綠地在售待售項(xiàng)目分布：金地項(xiàng)目進(jìn)多于綠地項(xiàng)目，金地布局多點(diǎn)開(kāi)花，遍 布武漢三鎮(zhèn) 金地圣愛(ài)米倫 高層精裝9500元/平米 洋房均價(jià)11500元/平 米 金地國(guó)際花園 尾盤(pán)疊加別墅均價(jià) 15000元/平米 金地瀾菲溪岸 疊院均價(jià)12000- 14000元/平米 洋房均價(jià)10000- 12000元/平米 綠地金融中心綠地金融中心 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)7 7 月底開(kāi)盤(pán)月底開(kāi)盤(pán) 綠地新都會(huì)綠地新都會(huì) 高層均價(jià)高層均價(jià)74007400 元元/ /平米平米 金地京漢1903 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)10 月份開(kāi)盤(pán) 金地格林春岸 均價(jià)6600-7200元/平 米 金地在售3個(gè)項(xiàng)目，尾盤(pán)項(xiàng)目1個(gè)，待售 項(xiàng)目1個(gè)，綠地在售1個(gè)項(xiàng)目，1個(gè)待售 項(xiàng)目，從目前來(lái)看金地項(xiàng)目明顯多于綠 地項(xiàng)目 在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目 金地金地 綠地綠地 瀾菲溪岸瀾菲溪岸 圣愛(ài)米倫圣愛(ài)米倫 格林春岸格林春岸 新都會(huì)新都會(huì) 四新板 塊 漢陽(yáng)中 心 漢口中 心 金銀湖 積玉橋 南湖 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 21 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 集團(tuán)戰(zhàn)略：金地集團(tuán)主要以房地產(chǎn)開(kāi)収為主，以武漢輻射華中的戰(zhàn)略，綠地除房 地產(chǎn)開(kāi)収外，還涉足金融、能源、汽車(chē)、建筑等領(lǐng)域，前期主要以站穩(wěn)武漢后輻 射華中為主 主營(yíng)業(yè)務(wù) 武漢戰(zhàn)略 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的大型房地產(chǎn)集團(tuán)， 鮮有涉足其他行業(yè)，目前，金地集團(tuán)已 經(jīng)成功布局全國(guó)六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域15個(gè)城市 以武漢為中心的華中 區(qū)域公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為綠地集團(tuán)的核心主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)項(xiàng)目遍及全國(guó)23個(gè)省45個(gè) 城市；能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、 汽車(chē)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也具有較大的規(guī)模和較 強(qiáng)的實(shí)力 2010年4月首次進(jìn)駐武 漢，目前在漢兩個(gè)項(xiàng) 目 橫向比較：金地業(yè)務(wù)單一，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好壞直接決定其企業(yè)的發(fā)展前景，綠地多點(diǎn)開(kāi)花，涉足較多領(lǐng)域；橫向比較：金地業(yè)務(wù)單一，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好壞直接決定其企業(yè)的發(fā)展前景，綠地多點(diǎn)開(kāi)花，涉足較多領(lǐng)域； 縱向比較：金地起家于深圳，在華南地區(qū)地位根深蒂固，綠地在沿海擁有較為穩(wěn)固的地位，目前戰(zhàn)略中心逐步向縱向比較：金地起家于深圳，在華南地區(qū)地位根深蒂固，綠地在沿海擁有較為穩(wěn)固的地位，目前戰(zhàn)略中心逐步向 二三線城市轉(zhuǎn)移。二三線城市轉(zhuǎn)移。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 22 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 金地武漢金地武漢 綠地武漢綠地武漢 金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于20032003年年9 9月正式成立月正式成立，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，是 金地集團(tuán)所屬六個(gè)區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)公司在武漢 （華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。金地武漢公司的成立，標(biāo)志著金地集團(tuán)由此全 面進(jìn)入武漢市場(chǎng)。 武漢公司簡(jiǎn)介：金地集團(tuán)在武漢擁有較強(qiáng)的底蘊(yùn)及操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，綠地迚駐武漢僅一 年時(shí)間，之前幵無(wú)在漢操盤(pán)經(jīng)驗(yàn) 綠地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)事業(yè)部成立于20102010年年4 4月月，為上海綠地集團(tuán)全資企業(yè)，主要負(fù) 責(zé)綠地集團(tuán)在湖北省及武漢市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前公司正在開(kāi)發(fā)兩個(gè) 房產(chǎn)項(xiàng)目：一個(gè)是長(zhǎng)江之畔的武漢綠地國(guó)際金融城項(xiàng)目，一個(gè)是漢陽(yáng)綠地新都會(huì) 項(xiàng)目。 從兩家公司進(jìn)駐武漢的時(shí)間來(lái)看，金地從兩家公司進(jìn)駐武漢的時(shí)間來(lái)看，金地20032003年年9 9月進(jìn)駐武漢，而綠地月進(jìn)駐武漢，而綠地20102010年年4 4月才進(jìn)駐武漢，金地在漢在售及售罄月才進(jìn)駐武漢，金地在漢在售及售罄 項(xiàng)目有項(xiàng)目有6 6個(gè)，未來(lái)還將有位于市中心的金地京漢個(gè)，未來(lái)還將有位于市中心的金地京漢19031903入市，屆時(shí)在售項(xiàng)目將達(dá)到入市，屆時(shí)在售項(xiàng)目將達(dá)到4 4個(gè)，且分布于武漢三鎮(zhèn)，綠地目個(gè)，且分布于武漢三鎮(zhèn)，綠地目 前在售綠地新都會(huì)，綠地國(guó)際金融城預(yù)計(jì)前在售綠地新都會(huì)，綠地國(guó)際金融城預(yù)計(jì)7 7月底可以開(kāi)盤(pán)。月底可以開(kāi)盤(pán)。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 23 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 通過(guò)前面兩部分的闡述我們得出：通過(guò)前面兩部分的闡述我們得出： 在相同的市場(chǎng)行情、政策背景以及相同板塊特征下，金地瀾菲溪岸和綠地新都會(huì)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力 是否一樣呢？通過(guò)對(duì)比兩大集團(tuán)戰(zhàn)略，得出如下結(jié)論： 1、金地集團(tuán)進(jìn)駐武漢較早，擁有比綠地更加豐富的在漢開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，且在經(jīng)歷金地國(guó)際花園等市 中心高端項(xiàng)目后，其企業(yè)品牌已經(jīng)得到武漢市民認(rèn)可，優(yōu)勢(shì)與壓力并存，金地對(duì)于目前瀾菲溪岸 項(xiàng)目的盈利能力較為看好，在此基礎(chǔ)之上其壓力也會(huì)有所增加；綠地新都會(huì)作為綠地集團(tuán)進(jìn)入武 漢的首個(gè)項(xiàng)目，前期將會(huì)以樹(shù)立品牌為主。 2、武漢金地集團(tuán)乃整個(gè)華中的核心所在，其發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域包括華南和華中，而綠地的戰(zhàn)略位臵 在沿海，目前只是將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)張至二三線城市 3、金地集團(tuán)主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍較為單一，主要以縱向發(fā)展為主，綠地集團(tuán)雖 然是以房地產(chǎn)為主營(yíng)，但其縱向和橫向均平衡發(fā)展，除房地產(chǎn)外還大力發(fā)展諸如金融、汽車(chē)等領(lǐng) 域，如此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)壓力有所分散。 小結(jié)：集團(tuán)性質(zhì)及収展戰(zhàn)略導(dǎo)致金地瀾菲溪岸在當(dāng)前市場(chǎng)下的去化壓力大于綠地 新都會(huì) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 24 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析一：從開(kāi)盤(pán)策略來(lái)看，瀾菲溪岸采叏以下策略來(lái)觃避由此造成的競(jìng)爭(zhēng) 壓力 開(kāi)盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)策略1 1： 開(kāi)盤(pán)時(shí)間的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)：瀾菲溪岸5月22日開(kāi)盤(pán)，綠地新都會(huì)5月28日開(kāi)盤(pán)，瀾菲 溪岸開(kāi)盤(pán)時(shí)間早于新都會(huì) 開(kāi)盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)策略2 2： 產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)：產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)：瀾菲溪岸推出電梯洋房和疊加別墅，綠地新都會(huì)推出高層 產(chǎn)品，從而避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 開(kāi)盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)策略3 3： 價(jià)格的差異化競(jìng)爭(zhēng)：價(jià)格的差異化競(jìng)爭(zhēng)：瀾菲溪岸洋房10000-12000元/平米，疊院12000-14000元/ 平米，新都會(huì)高層7400元/平米，兩者價(jià)差相距4600元/平米 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 25 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析二：從兩個(gè)項(xiàng)目首期所推產(chǎn)品看，瀾菲溪岸妄圖以低密度高總價(jià)產(chǎn)品的 入市來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)，而新都會(huì)則以低總價(jià)的高層來(lái)先期開(kāi)拓市場(chǎng) 戶型戶型 面積面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 別墅 182 15000 273 別墅 237 15000 355.5 洋房 100-150 12000 120-180 洋房 150-200 12000 180-240 戶型戶型 面積面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 2房 75 7400（按均價(jià) 算） 55.5 2房 76 56.24 3房 94 69.56 3房 112 82.88 金地瀾菲溪岸5月22日開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品： 綠地新都會(huì)5月28日開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品： 金地瀾菲溪岸： 前期以低密度產(chǎn)品入市，且在開(kāi) 盤(pán)時(shí)間上于新都會(huì)前面開(kāi)盤(pán)，當(dāng) 天去化情況較為樂(lè)觀，但后市壓 力不容小視 綠地新都會(huì)： 由于是進(jìn)駐武漢以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng) 目的第一次開(kāi)盤(pán)，故前期以高層 低總價(jià)產(chǎn)品入市來(lái)打開(kāi)和開(kāi)拓市 場(chǎng) 產(chǎn)品和產(chǎn)品和 總價(jià)的總價(jià)的 差異化差異化 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 26 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析三：金地瀾菲溪岸5月22日開(kāi)盤(pán)雖然去化情況較好，但這也不本次開(kāi)盤(pán) 所推房源較少有關(guān)，幵丌能掩蓋其未來(lái)市場(chǎng)壓力 別 墅 四 房 四 廳 -182 平 方 米 水 漾 洋 房 三 房 三 廳 -179 平 方 米 2222號(hào)首批房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并未對(duì)外公開(kāi)，僅通知了認(rèn)籌客戶，當(dāng)天到訪客戶約號(hào)首批房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并未對(duì)外公開(kāi)，僅通知了認(rèn)籌客戶，當(dāng)天到訪客戶約9090組，以組，以3030- -4545歲的中年為歲的中年為 主，因此次推售房源較少，當(dāng)天去化情況十分好。主，因此次推售房源較少，當(dāng)天去化情況十分好。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 27 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析四：綠地新都會(huì)5月28日開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品以高層首置首改為主，但戶型公攤較 大 3*2*13*2*1- -112112平米平米 2*2*12*2*1- -7676平米平米 2*2*12*2*1- -7575平米平米 3*2*13*2*1- -9494平米平米 玄 關(guān) 玄 關(guān) 玄 關(guān) 玄 關(guān) 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 新都會(huì)戶型較為注重對(duì)風(fēng)水的設(shè)計(jì)，戶型方正，干濕動(dòng)靜分離，主臥室均帶空調(diào)窗，缺點(diǎn)是附加值較少，僅一新都會(huì)戶型較為注重對(duì)風(fēng)水的設(shè)計(jì)，戶型方正，干濕動(dòng)靜分離，主臥室均帶空調(diào)窗，缺點(diǎn)是附加值較少，僅一 個(gè)陽(yáng)臺(tái)個(gè)陽(yáng)臺(tái) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 28 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析五：瀾菲溪岸是目前金地在售在建項(xiàng)目中體量最大的項(xiàng)目，未來(lái)將成為 其在武漢的盈利主體，如此背景下，其壓力可想而知 金地圣愛(ài)米倫金地圣愛(ài)米倫 高層精裝高層精裝95009500元元/ /平平 米米 洋房均價(jià)洋房均價(jià)1150011500元元/ / 平米平米 體量：體量：3838萬(wàn)方萬(wàn)方 金地國(guó)際花園金地國(guó)際花園 尾盤(pán)疊加別墅均價(jià)尾盤(pán)疊加別墅均價(jià) 1500015000元元/ /平米平米 體量：體量：2222萬(wàn)方萬(wàn)方 金地瀾菲溪岸金地瀾菲溪岸 疊院均價(jià)疊院均價(jià)1200012000- -1400014000元元 / /平米平米 洋房均價(jià)洋房均價(jià)1000010000- -1200012000元元 / /平米平米 體量：體量：5858萬(wàn)方萬(wàn)方 金地京漢金地京漢19031903 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 1010月份開(kāi)盤(pán)月份開(kāi)盤(pán) 體量：體量：7 7萬(wàn)方萬(wàn)方 金地格林春岸金地格林春岸 均價(jià)均價(jià)66006600- -72007200元元/ / 平米平米 體量：體量：2424萬(wàn)方萬(wàn)方 通過(guò)對(duì)比金地目前金地在武漢在建在售項(xiàng) 目我們得出如下結(jié)論： 目前金地武漢在售在建項(xiàng)目5個(gè)，其中金地國(guó)際 花園尾盤(pán)銷(xiāo)售中，準(zhǔn)確說(shuō)目前僅4個(gè)項(xiàng)目在售在 建，從各項(xiàng)目體量來(lái)說(shuō)，瀾菲溪岸體量最大， 接近60萬(wàn)方，其項(xiàng)目定位為漢陽(yáng)高端住區(qū)，通 過(guò)前期低密度產(chǎn)品的入市來(lái)提高項(xiàng)目品質(zhì)，預(yù) 計(jì)未來(lái)高層產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)將溢價(jià)綠地新都會(huì)約200元 /平米左右，如此形勢(shì)下將大幅增加項(xiàng)目去化壓 力 金地項(xiàng)目遍布武漢 三鎮(zhèn)，形成多點(diǎn)開(kāi) 花局面 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 29 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 壓力分析六：隨著7月底綠地金融中心的入市，未來(lái)綠地戰(zhàn)略重心將以綠地金融 中心為主 綠地新都會(huì)指標(biāo) 占地面積：190294平米 建筑面積： 458620.4平米 樓面價(jià)： 2790.9800元/平米 均價(jià)：7400元/平米（高層） 綠地金融中心指標(biāo) 占地面積：275500平米 建筑面積： 1550100平米 樓面價(jià)： 3482.3560元/平米 均價(jià)：未開(kāi)盤(pán)（預(yù)計(jì)高層15000元/平米） 從通過(guò)對(duì)比綠地新都會(huì)和 綠地中心各項(xiàng)指標(biāo)我們得 出以下結(jié)論： 綠地中心各項(xiàng)指標(biāo)均綠地中心各項(xiàng)指標(biāo)均 大于綠地新都會(huì)，特大于綠地新都會(huì)，特 別是地段上的差異將別是地段上的差異將 導(dǎo)致未來(lái)戰(zhàn)略中心向?qū)е挛磥?lái)戰(zhàn)略中心向 綠地中心偏移綠地中心偏移 綠地中心位于兵家必爭(zhēng)的積玉橋板塊，超過(guò)綠地中心位于兵家必爭(zhēng)的積玉橋板塊，超過(guò)150150萬(wàn)方體量，樓面萬(wàn)方體量，樓面 價(jià)價(jià)34823482元元/ /平米，而綠地新都會(huì)位于四新新區(qū)，僅平米，而綠地新都會(huì)位于四新新區(qū)，僅4545萬(wàn)方，樓面萬(wàn)方，樓面 價(jià)價(jià)27902790元元/ /平米，所以未來(lái)綠地在武漢將主要以綠地中心為戰(zhàn)略平米，所以未來(lái)綠地在武漢將主要以綠地中心為戰(zhàn)略 要點(diǎn)及盈利主體要點(diǎn)及盈利主體 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 30 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 結(jié)論：在宏觀市場(chǎng)背景、地段等因素一定的前提下，未來(lái)瀾菲溪岸去化壓力將進(jìn) 大于綠地新都會(huì)去化壓力 通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)背景、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、壓力分析等因素的簡(jiǎn)要闡述，我們得出最終通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)背景、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、壓力分析等因素的簡(jiǎn)要闡述，我們得出最終 結(jié)論：結(jié)論： 雖然金地瀾菲溪岸雖然金地瀾菲溪岸5 5月月2222日開(kāi)盤(pán)的疊院和洋房去化情況較好，但我們基于瀾菲溪日開(kāi)盤(pán)的疊院和洋房去化情況較好，但我們基于瀾菲溪 岸、綠地新都會(huì)兩個(gè)項(xiàng)目物理屬性及集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的相悖決定了未來(lái)瀾菲溪岸的岸、綠地新都會(huì)兩個(gè)項(xiàng)目物理屬性及集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的相悖決定了未來(lái)瀾菲溪岸的 去化壓力大于綠地新都會(huì)的去化壓力去化壓力大于綠地新都會(huì)的去化壓力 相同市場(chǎng)背景下所面臨的相同市場(chǎng)背景下所面臨的 壓力顯而易見(jiàn)壓力顯而易見(jiàn) 后市壓力后市壓力 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 31 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 11.7.21 營(yíng)銷(xiāo)推廣斱面：通過(guò)頻繁推出特價(jià)、低起價(jià)房源以及組織線下活動(dòng)等斱式，吸引 目標(biāo)客群眼球；個(gè)別項(xiàng)目以極有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)目標(biāo)客群迚行有的放矢的 宣傳，聚焦關(guān)注度；部分樓盤(pán)出現(xiàn)延期上市的情況 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 營(yíng)銷(xiāo)措施 項(xiàng)目 具體表現(xiàn) 推遲認(rèn)籌或開(kāi)盤(pán) 華南國(guó)際廣場(chǎng) 前期只辦理vip卡延長(zhǎng)蓄水期，待客戶數(shù)量達(dá)一定數(shù)額再開(kāi)始認(rèn)籌 大華鉑金華府 已進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的宣傳、蓄客，于6月11日開(kāi)始認(rèn)籌a1、a2#樓，目前認(rèn)籌時(shí)間延長(zhǎng)， 開(kāi)盤(pán)時(shí)間延至7月2日 人信太子灣 原定于5月中旬開(kāi)盤(pán)，因加推房源量加大以及5月區(qū)域推盤(pán)量較多，改至6月中旬 萬(wàn)科高爾夫 預(yù)計(jì)7月加推五期紫臺(tái)，在7月8日拿下預(yù)征后仍未有加推動(dòng)向，但該項(xiàng)目以開(kāi)始對(duì)外進(jìn)行認(rèn) 購(gòu) 僅針對(duì)意向客戶 開(kāi)盤(pán) 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)、菩提苑、 萬(wàn)科紅郡 在連續(xù)三周蓄客情況不夠理想的前提下，開(kāi)始通過(guò)短信或電話通知已認(rèn)籌客戶交納一定數(shù) 額的定金就即可提前選定房源 大華南湖公園世家 認(rèn)籌情況差強(qiáng)人意，近300套房源在三周內(nèi)僅認(rèn)籌十余組客戶，因擔(dān)心意向客戶流失而進(jìn)行 低調(diào)開(kāi)盤(pán)，僅針對(duì)意向客戶 買(mǎi)房送面積 光谷地產(chǎn)灣郡 90平米聯(lián)排變130平米，130平米聯(lián)排可變220平米，一套100-200萬(wàn)不等 大華鉑金華府 買(mǎi)83變90：87、91變100-110 制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的 假象 聯(lián)發(fā)九都府 29號(hào)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)客戶僅一百余組，所推房源有兩百五十余套，開(kāi)發(fā)商竟然采取搖 號(hào)形式進(jìn)行選房，且銷(xiāo)控去化套數(shù)和實(shí)際去化套數(shù)有大約20-30套的出入，所以開(kāi)發(fā)商有故 意制造熱銷(xiāo)的嫌疑 推出商業(yè)吸引人 氣 奧山世紀(jì)城 奧山世紀(jì)廣場(chǎng)商鋪進(jìn)行了重要宣傳，定于7月2日開(kāi)始認(rèn)籌，以商業(yè)帶動(dòng)住宅 32 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 11.7.21 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 營(yíng)銷(xiāo)措施 項(xiàng)目 具體表現(xiàn) 特價(jià)房、低起 價(jià) 博海光谷麒麟社 對(duì)認(rèn)籌客戶，一房開(kāi)盤(pán)價(jià)格6500元/平米，對(duì)無(wú)認(rèn)籌的客戶價(jià)格達(dá)到6900元/平米，對(duì)于周邊2-3房 均價(jià)6500-7000元/平米的價(jià)格，1房對(duì)認(rèn)籌客戶有變相的低起價(jià)的現(xiàn)象 奧山世紀(jì)城 4月17日開(kāi)盤(pán)時(shí)，折后均價(jià)9400元/，目前累積房源量較大，現(xiàn)推出一期霍克印象限時(shí)特惠房， 總價(jià)62.8萬(wàn)起！ 福星惠譽(yù)青城華府 g8住宅，號(hào)稱性價(jià)比之王，6月4日開(kāi)始認(rèn)籌，1萬(wàn)抵3萬(wàn)，7380元/起！ 大華鉑金華府 新盤(pán)上市，憑身份證申領(lǐng)榮譽(yù)護(hù)照，開(kāi)盤(pán)減5000,6月11日開(kāi)始認(rèn)籌，2萬(wàn)抵5萬(wàn)，78萬(wàn)買(mǎi)闊景三房！ 綠地新都會(huì) 綠地新都高層國(guó)際花都89-110平米，僅6700元/平起，130平米變260平米香頌別墅，折算后8200元 /平起，買(mǎi)小住大 世茂錦繡長(zhǎng)江 目前所剩房源量較大，改產(chǎn)品訴求點(diǎn)為價(jià)格，7300元/平米起，58-240平米限量房源火爆熱搶中 華潤(rùn)中央公園 二期尾盤(pán)清售，短信營(yíng)銷(xiāo)以90萬(wàn)起內(nèi)環(huán)三房，最高優(yōu)惠10萬(wàn)元為主 遠(yuǎn)洋世界 憑身份證申請(qǐng)vip卡，開(kāi)盤(pán)享受96折優(yōu)惠減5000優(yōu)惠，折后均價(jià)5100元/ 華潤(rùn)置地公館 內(nèi)部一口價(jià)復(fù)式，僅前3名認(rèn)購(gòu)，可在一口價(jià)底價(jià)上再享額外2個(gè)點(diǎn)；前10名砸金蛋，內(nèi)藏驚喜現(xiàn) 金抵用券 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 85萬(wàn)起超值入住，94-125平絕版江景三房，武鋼企業(yè)職工憑短信購(gòu)房送8萬(wàn)全屋家電。 舉行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 吸引人氣 南國(guó)悅公館 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前舉行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)以吸引人氣，6月25日巴黎時(shí)裝周設(shè)計(jì)師攜新絲路模特開(kāi)啟私享盛宴。 恒大名都 每周末現(xiàn)場(chǎng)舉行冷餐會(huì)，邀請(qǐng)到場(chǎng)客戶參加。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人氣有一定幫助，但效果不明顯。 融僑錦江 開(kāi)展2011融僑綠色行動(dòng)，舉辦豪華會(huì)所搜房網(wǎng)版主聚會(huì)等活動(dòng) 萬(wàn)科紅郡 每周均舉辦活動(dòng)：6.18-19：成功認(rèn)購(gòu)送2張建黨偉業(yè)電影票； 周末2天有超市大贏家活動(dòng)； 6.26：紅酒品鑒會(huì)，爵士樂(lè)表演，感受現(xiàn)場(chǎng)高貴氛圍； 領(lǐng)取邀請(qǐng)函途徑：認(rèn)購(gòu)或者辦理登記萬(wàn)科 紅郡vip優(yōu) 6.29-6.30：冰激凌diy活動(dòng),到訪紅郡客戶即可品嘗到甜蜜蜜的清涼,倍添夏日的酷爽情趣，還可 根據(jù)客戶不同口味，現(xiàn)場(chǎng)制作沙冰、奶昔、龜苓膏、奶茶等冷飲。 大華鉑金華府 6月19日舉行大華集團(tuán)23周年慶，武漢人喜愛(ài)的何祚歡、阿星師徒同臺(tái)演出 33 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 11.7.21 各區(qū)域項(xiàng)目丌同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象，項(xiàng)目推盤(pán)表現(xiàn)差強(qiáng)人意， 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)単弈持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)入夏有疲軟跡象，開(kāi)収商謹(jǐn)防資金鏈危機(jī) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 區(qū)域表現(xiàn) 項(xiàng)目案例 武昌中心：主力項(xiàng)目出現(xiàn)蓄 客難度增加的現(xiàn)象，市場(chǎng)整 體觀望氣氛濃厚；soho公 寓和商鋪依然有市場(chǎng)，豪宅 受政策影響較大，去化滯緩； 萬(wàn)達(dá)公館：已推出2、6、7號(hào)樓豪宅產(chǎn)品以及11號(hào)寫(xiě)字樓、12、13號(hào)soho公寓以及所有商鋪（商鋪目前僅余 數(shù)套），甲級(jí)寫(xiě)字樓自持，威斯汀酒店7月底開(kāi)業(yè)；6月推9號(hào)soho公寓，價(jià)格較上批同類(lèi)產(chǎn)品上漲8%，首 日成交下滑36%；豪宅成交緩慢，周去化水平在個(gè)位數(shù)。 漢飛又一城：6月上市推70年小戶型426套，開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌570組，受暴雨影響當(dāng)天僅到場(chǎng)150人，同時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)格 在13000元/平米（如需精裝則需另加2000元/平米），較萬(wàn)達(dá)公館的精裝soho公寓，競(jìng)爭(zhēng)力弱，致使開(kāi)盤(pán)首 日去化率僅21%，不甚理想。 百瑞景：武昌中心區(qū)超級(jí)大盤(pán)之一，6月加推精裝小戶型（精裝修價(jià)值約2000元/平米），除去精裝的毛坯價(jià) 格在10000左右（去化率過(guò)半），較上批推案（同一組團(tuán)）價(jià)格低6%，視為降價(jià)；同時(shí)，受政策影響，該項(xiàng) 目蓄客有難度，原定加推5號(hào)樓整棟，當(dāng)天根據(jù)到場(chǎng)客戶情況，臨時(shí)封了一個(gè)單元留待下批發(fā)售。 南湖：除萬(wàn)科金色城市熱銷(xiāo) 外，其余項(xiàng)目銷(xiāo)售下滑市場(chǎng) 開(kāi)始進(jìn)入冷淡期 萬(wàn)科金色城市：第四次加推，再次當(dāng)日售罄，客戶來(lái)源較廣泛，售樓處現(xiàn)場(chǎng)代理商競(jìng)爭(zhēng)激烈 保利拉菲：來(lái)電量減少20%左右，項(xiàng)目的宣傳以短信宣傳為主，報(bào)廣及網(wǎng)絡(luò)媒體廣告明顯減少 光谷：首日去化率25%- 50%，去化情況不夠理想 加州香山美樹(shù)以均價(jià)6500元/平米，較周邊競(jìng)案低10%，二房獲得了較好的去化。 光谷地產(chǎn)灣郡以開(kāi)盤(pán)前先長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2個(gè)月，獲得了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日42%的去化。 新世界恒大華府，從年初開(kāi)始宣傳，到開(kāi)盤(pán)只推出已拿預(yù)證的一部分樓棟獲得當(dāng)天56%的去化。 青山：剛需性的首置首改為 主，對(duì)價(jià)格敏感，考慮價(jià)格 在能接受時(shí)才會(huì)出手 福星惠譽(yù)青城華府：此項(xiàng)目19日加推g8#樓，折后均價(jià)比4月23開(kāi)盤(pán)的g7#下降了300元，3.6%，并且g8#位 于小區(qū)最南邊，北邊為小區(qū)內(nèi)部中心花園，南邊為規(guī)劃的武鋼公園，前后無(wú)遮擋，位置較好，戶型也以首置首 改為主，當(dāng)天去化有上次的18%上升到41%，客戶主要為青山工作的人員。 奧山世紀(jì)城：此項(xiàng)目繼4月份推出1#樓1單元后未有加推，現(xiàn)在仍然在緩慢銷(xiāo)售以前推出的4#，5#，1#1單元， 累積剩余房源較多，現(xiàn)有特價(jià)房活動(dòng)，每周成交9套左右 34 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 11.7.21 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 宏觀政策 市政規(guī)劃 區(qū)域表現(xiàn) 項(xiàng)目案例 漢口中心：市場(chǎng)觀望性漸濃，后 期優(yōu)惠幅度有望進(jìn)一步加大 航天雙城：此項(xiàng)目在6月16日加推其1號(hào)樓，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)籌兩萬(wàn)抵四萬(wàn)，再98折，三天內(nèi)簽約再99折， （現(xiàn)場(chǎng)舉辦抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品包括ipad、iphone等）且此優(yōu)惠一直延續(xù)到下周末。 葛洲壩：該項(xiàng)目目前主要在售1、4號(hào)樓房源，之前一直保持在周成交5套左右，在該項(xiàng)目做出總價(jià)減一萬(wàn) 的優(yōu)惠以后周成交沖破10套關(guān)卡。 漢口二三環(huán)：在以首置客戶為主 體的市場(chǎng)下，性價(jià)比顯得尤為突 出 聯(lián)發(fā)九都府：聯(lián)發(fā)九都府在以地段為支撐的前提下將很難在當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)突圍，提升性價(jià)比才是王道，目 前該項(xiàng)目正在積極尋找代理商； 新地盛世東方：在產(chǎn)品升級(jí)，配套日趨完善，且價(jià)格與前期持平的情況下直接導(dǎo)致其開(kāi)盤(pán)當(dāng)天54套房源 不到一個(gè)小時(shí)便售罄 東西湖：明星樓盤(pán)客戶關(guān)注度不 減 美聯(lián)奧林匹克花園：該盤(pán)于6月5日加推14#、16#，每周去化量在15套以上，總體客戶關(guān)注度不減，來(lái)電 來(lái)訪維持在100組以上，目前當(dāng)期接近尾盤(pán)，來(lái)電來(lái)訪下滑5成 金地格林春岸：該項(xiàng)目自加推后每周仍有1到2次的報(bào)廣宣傳，到訪客戶獲贈(zèng)小禮品，使其來(lái)電來(lái)訪量維 持在120和110以上，相對(duì)本區(qū)域其他項(xiàng)目有著較大的吸引力 盤(pán)龍城：項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售，客戶需 求未得到有效釋放 區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目來(lái)電、來(lái)訪和成交量下滑。恒大名都：之前周成交都維持在十五套左右，目前下滑至6套 左右。來(lái)電從周均190組下降到90組左右。來(lái)訪客戶從周均80組下降到40組。 漢陽(yáng)：供應(yīng)急劇下滑，開(kāi)發(fā)商及 客戶對(duì)價(jià)格敏感，性價(jià)比高產(chǎn)品 去化壓力不大 人信太子灣：項(xiàng)目6.18首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，去化率85%，首推4棟小高層，88平米兩房復(fù)式變5房，112平米三 房全朝南，戶型優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，大部分戶型全線觀湖，均價(jià)8000元/平米，較5月底開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，去化情況較好。 世茂錦繡長(zhǎng)江：1、7號(hào)樓所剩房源量較多，目前結(jié)合商鋪一起銷(xiāo)售，短期無(wú)新房源上市，存量去化壓力 略大，廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)變，驚爆價(jià)7600元/平起 35 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 6月供應(yīng)略降，成交給力，存量壓力依舊，市場(chǎng)呈現(xiàn)暫時(shí)的供求平 衡狀態(tài)，價(jià)格持續(xù)小幅上揚(yáng) 三環(huán)外成交量環(huán)比下滑17%，二三環(huán)小幅增長(zhǎng)，二環(huán)內(nèi)波動(dòng)丌大； 成交主力仍是剛需產(chǎn)品 6月市場(chǎng)推量預(yù)計(jì)111萬(wàn)斱、47個(gè)項(xiàng)目,部分為5月延期推盤(pán)，其中 首置、首改產(chǎn)品卙主力，未來(lái)去化有壓力 供應(yīng)略降、成交給力，庫(kù)存壓力依舊；市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，剛需仍是成供應(yīng)略降、成交給力，庫(kù)存壓力依舊；市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，剛需仍是成 交主力；未來(lái)上市量大，去化有一定壓力交主力；未來(lái)上市量大，去化有一定壓力 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 住宅住宅 36 2009 兊而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 6月供應(yīng)量102萬(wàn)斱，環(huán)比略降11%，