杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)_183頁(yè).doc

杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)杭州金馬房地產(chǎn)有限公司二八年六月182目錄第一章 前言3第一節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論4第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念8第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況10第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)10第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀12第三節(jié) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)23第四節(jié) 自然條件37第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景44第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)44第二節(jié) 地方文化習(xí)俗46第四章 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位49第一節(jié) 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析49第二節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位75第三節(jié) 產(chǎn)品定位82第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)85第一節(jié) 設(shè)計(jì)理念及意象85第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件87第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求88第四節(jié) 交通組織要求92第五節(jié) 開(kāi)發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)置96第六章 建筑設(shè)計(jì)99第一節(jié) 住宅部分99第二節(jié) 公共配套104第七章 室內(nèi)設(shè)計(jì)107第一節(jié) 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤室內(nèi)設(shè)計(jì)調(diào)查及分析107第二節(jié) 樣板房113第三節(jié) 會(huì)所及公共部位115第八章 景觀設(shè)計(jì)116第一節(jié) 設(shè)計(jì)理念及意象116第二節(jié) 景觀設(shè)計(jì)要求120第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)139第一節(jié) 給排水系統(tǒng)139第二節(jié) 電氣系統(tǒng)141第三節(jié) 弱電系統(tǒng)143第四節(jié) 暖通149第五節(jié) 其他150第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系152第一節(jié) 物業(yè)管理模式152第二節(jié) 物業(yè)管理時(shí)間的界定156第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求161第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求163第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容166第六節(jié) 服務(wù)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)174第十一章 經(jīng)濟(jì)估算176杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)第一章 前言杭州未來(lái)世界項(xiàng)目是由添智企業(yè)有限公司和逸豐（中國(guó)）有限公司聯(lián)合收購(gòu)杭州金馬房地產(chǎn)有限公司100股權(quán)形式取得，項(xiàng)目位于杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)之江路186號(hào)，占地335畝，其中有40多畝水面（夢(mèng)湖），原為金馬公司開(kāi)發(fā)的未來(lái)世界主題公園。該地塊為住宅用地，與浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)比鄰而居，緊鄰國(guó)都房產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)銷售的國(guó)都陽(yáng)明谷，該地塊應(yīng)是之江國(guó)家旅游度假區(qū)范圍內(nèi)、之江路以北所剩為數(shù)不多的住宅用地。之江區(qū)域以往雖然房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量不是很大，但一直是以高檔樓盤為主，綠城玫瑰園、南都西湖高爾夫別墅區(qū)為該區(qū)域的代表樓盤，目前正在開(kāi)發(fā)的高檔樓盤有公元沐橋、國(guó)都陽(yáng)明谷、新帝郞郡、天怡等，待開(kāi)發(fā)的還有金都、九龍倉(cāng)合作項(xiàng)目以及雅戈?duì)?、酒店?xiàng)目的項(xiàng)目，該區(qū)域?qū)?huì)再一次以高檔住宅項(xiàng)目引起了市場(chǎng)的關(guān)注。鑒于之江區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)定位和本項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越的稟賦，客觀限定了本地塊項(xiàng)目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開(kāi)發(fā)方向。本產(chǎn)品策劃書(shū)的編制以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，力爭(zhēng)使得本項(xiàng)目產(chǎn)品策劃理念在契合市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上具備一定的前瞻性。本產(chǎn)品策劃書(shū)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟(jì)估算等方面進(jìn)行了闡述，提出了相應(yīng)的基本思路和原則，供項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考。第一節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州位于中國(guó)東南沿海，浙江省省會(huì)，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國(guó)東南重要交通樞紐，中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。全市總面積1.66萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。市區(qū)人口達(dá)409.5萬(wàn)?？?cè)丝?60.4萬(wàn)。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)省會(huì)城市第二位，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國(guó)大中城市前十位。 杭州具有良好的自然環(huán)境和深厚的歷史文化積淀，成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)盛不衰的一個(gè)重要原因。隨著“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“中國(guó)城市總體投資環(huán)境最佳城市”、“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“全國(guó)幸福指數(shù)最高城市”、“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”、“國(guó)際花園城市”等榮譽(yù)稱號(hào)的獲得，杭州的人居環(huán)境得到了迅速提升，“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”已越來(lái)越多地被國(guó)內(nèi)外人士所接受，如今已成為浙江各地企業(yè)家和大批“海歸派”看好的城市，有力地拉動(dòng)了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此外，杭州通過(guò)新的城市規(guī)劃拉動(dòng)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅吸引了余杭、蕭山、臨安等地農(nóng)民向城市聚集，也同時(shí)凝聚了上海等周邊地市人們的購(gòu)買力。杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)依托國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的“品牌”優(yōu)勢(shì)和與全國(guó)12個(gè)國(guó)家級(jí)度假區(qū)的公共資源優(yōu)勢(shì)，以休閑旅游度假為發(fā)展方向，重點(diǎn)發(fā)展特色旅游景點(diǎn)項(xiàng)目，休閑娛樂(lè)設(shè)施和現(xiàn)代會(huì)展業(yè)，將之江度假區(qū)打造成為休閑產(chǎn)業(yè)的聚集地。經(jīng)過(guò)近10年的建設(shè)，已建成宋城主題公園、高爾夫球場(chǎng)和云棲假日酒店、綠城玫瑰園度假酒店、陽(yáng)明谷希爾假日酒店，以及一批高檔住宅九溪玫瑰園、云棲蝶谷、南都高爾夫別墅、景月灣等。 2004年8月杭州市政府將轉(zhuǎn)塘納入之江度假區(qū)，之江旅游度假區(qū)面積擴(kuò)大至50.68平方公里后，轉(zhuǎn)塘規(guī)劃定為旅游中心鎮(zhèn)，將逐步建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的生態(tài)型旅游休閑城鎮(zhèn)，成為杭城西南部地區(qū)旅游服務(wù)、旅游集散、文化娛樂(lè)、體育健身、教育培訓(xùn)、高尚居住、商務(wù)辦公的基地。中國(guó)美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)的遷入，更為轉(zhuǎn)塘提升城鎮(zhèn)品位，打造充滿藝術(shù)氣息、文化底蘊(yùn)深厚的旅游休閑中心城鎮(zhèn)，提供了強(qiáng)力支撐。2007年年初，杭州市的政府門戶網(wǎng)站上公示，之江度假區(qū)包括轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)旅游用地、住宅用地已儲(chǔ)備4000余畝，其中可以直接招拍掛的土地達(dá)到700多畝。該區(qū)塊的拆遷工作也從去年5月啟動(dòng)，為下一步發(fā)展騰出了空間。 6月初，杭州市規(guī)劃局公示轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元、之江度假區(qū)管理單元和雙浦單元的三個(gè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，這次公示的儲(chǔ)備宅地集中在之江度假管理單元和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元內(nèi)，其中，之江度假區(qū)管理單元約有2600多畝儲(chǔ)備用地，將建設(shè)小高層、高層住宅，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元的儲(chǔ)備土地有1300多畝。但從規(guī)劃上看之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域住宅用地基本都在之江路以南、繞成高速及320國(guó)道附近。 商業(yè)2007年之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域已招商建設(shè)極地海洋主題公園，正在招商洽談和前期規(guī)劃中的項(xiàng)目有會(huì)議中心、會(huì)展中心，會(huì)議度假村、美食度假村、花卉博覽城、錢幣博物館等，隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域必將成為浙江乃至整個(gè)長(zhǎng)三角的旅游度假勝地。本項(xiàng)目位于之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域中心地段，未來(lái)交通便捷，周邊配套完善，區(qū)域價(jià)值不言而喻。二、市場(chǎng)可行性結(jié)論2007年8月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上漲9.0%，尤其下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)明顯，樓市不斷出現(xiàn)樓盤排隊(duì)搶購(gòu)、土地高價(jià)競(jìng)拍的場(chǎng)面，宏觀政策的實(shí)施并未抑制住市場(chǎng)有效需求，使得購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，促使2007年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成價(jià)漲量增的現(xiàn)象，進(jìn)入2008年后，受宏觀政策和銀行信貸以及春節(jié)假期的影響，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，購(gòu)房者暫時(shí)處于觀望階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2008年7月，“國(guó)房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，比去年同月回落1.64點(diǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)是不會(huì)改變的；健康、穩(wěn)定、發(fā)展的房產(chǎn)方向也不會(huì)改變，就杭州目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)總體形勢(shì)保持穩(wěn)定，價(jià)格趨向理性，自住型需求作為市場(chǎng)的主流需求，對(duì)于房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)都將以實(shí)用型為主，盡管銷售周期、開(kāi)發(fā)周期都有可能延長(zhǎng)，但一切仍然在朝著“細(xì)水慢流”的方向前行。三、項(xiàng)目本身可行性結(jié)論本地塊坐落于杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目南臨之江路，周邊與四個(gè)已交付的別墅區(qū)接壤，距轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)1km、龍塢鎮(zhèn)2.6km，交通便捷，有游5路、假日5路、觀光8路、331路、504路、308（k308）路等公交線路，可輕松前往城市各中心區(qū)域。本地塊占地面積大，自然景觀較好，良好的自然條件配以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、園區(qū)服務(wù)體系等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的亮點(diǎn)，使產(chǎn)品在該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，同時(shí)利用綠城固有的品牌優(yōu)勢(shì)以及借重在該區(qū)域開(kāi)發(fā)的玫瑰園別墅區(qū)的經(jīng)典之作，充分發(fā)掘忠實(shí)客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營(yíng)造強(qiáng)勢(shì)的稀缺性、高品質(zhì)賣點(diǎn)，必能對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售帶來(lái)良好的推動(dòng)力。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測(cè)算項(xiàng)目稅后投資收益率 %（按0.35容積率測(cè)算），經(jīng)濟(jì)上可行。鑒于該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在建設(shè)過(guò)程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，成本管理和控制將是關(guān)鍵；同時(shí)，應(yīng)確保項(xiàng)目的工程進(jìn)度，在項(xiàng)目高性價(jià)比的基礎(chǔ)上通過(guò)營(yíng)銷策劃和推廣工作，獲得市場(chǎng)接受度，從而保證項(xiàng)目的順利銷售。五、結(jié)論1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢(shì)加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢(shì)，將在未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。3、杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項(xiàng)目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。4、在看好市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和綠城品牌優(yōu)勢(shì)的前提下，產(chǎn)品售價(jià)尚存在提升空間。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行，但由于地價(jià)偏高和國(guó)家宏觀調(diào)控影響，以及存在90/70政策，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。降價(jià)觀望氣氛、第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念本地塊位于杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)塊，南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤(rùn)和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢(mèng)湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)接壤，地塊南北進(jìn)深約720米,東西長(zhǎng)約310米，總用地面積約223445平方米，其中夢(mèng)湖面積約27000平方米，考慮分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目作為綠城在之江國(guó)家旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第三個(gè)樓盤，因此在原九溪玫瑰園東西區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，其定位必須與高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，引領(lǐng)現(xiàn)代舒適、景觀住宅的發(fā)展，充分體現(xiàn)對(duì)居住者的地位和對(duì)他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)多方利益需求的均衡；通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃達(dá)到最優(yōu)化利用項(xiàng)目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對(duì)未來(lái)生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。為把項(xiàng)目樹(shù)立為綠城在之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域新的代表性項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下問(wèn)題：1、項(xiàng)目占地較大，地塊中具有大面積的水面，因此在建筑排布上應(yīng)注意中心景觀與建筑物之間的關(guān)系以及建筑物相互間的通透性，同時(shí)注重建筑形勢(shì)變化和豎向設(shè)計(jì)，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。2、重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計(jì)，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重外立面材料的選擇和色彩配置以及節(jié)能要求，創(chuàng)造和諧的視覺(jué)效果。3、在基地面積較大且原有水景、綠化的情況下，應(yīng)考慮盡量保留小區(qū)內(nèi)的原生樹(shù)木及自然水景，增加景觀及綠化層次和豐富性，創(chuàng)造小區(qū)多層次的景觀及生活環(huán)境，達(dá)到人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。4、在政府相關(guān)政策（90/70）的約束下，應(yīng)考慮客戶及市場(chǎng)需求，在戶型設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)考慮通過(guò)優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)有效規(guī)避政策約束，并考慮戶型的合理性和舒適性要求。5、考慮目前地塊周邊的實(shí)際情況，小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目周邊商鋪分布情況對(duì)小區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃定位和整體布局，同時(shí)考慮綠城園區(qū)服務(wù)體系的配套用房。第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、主要規(guī)劃指標(biāo)本項(xiàng)目是從原金馬公司收購(gòu)取得，原用地性質(zhì)為住宅用地，容積率0.35，但由于該地塊曾建設(shè)為未來(lái)世界主題公園，并涉及到許多歷史遺留問(wèn)題，前期經(jīng)多方努力與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)商，并測(cè)算相關(guān)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，現(xiàn)確定按照原容積率0.35開(kāi)發(fā)，但需保留一部分土地作為旅游用地，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（）215501/323畝建設(shè)用地面積（）175030/263畝總建筑面積（）87709其中地上建筑面積（）其中住宅面積（）公建面積（）商業(yè)面積（）旅游面積（）地下建筑面積（）總戶數(shù)（戶）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容積率綠地面積（）綠地率小汽車泊位（地下）（個(gè)）戶均汽車泊位（個(gè)）二、用地紅線圖（附圖）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件四、規(guī)劃道路后退要求五、日照及通風(fēng)要求六、其它第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項(xiàng)目位于杭州之江路186號(hào)，總占地335畝，其中有40多畝水面（夢(mèng)湖），原為金馬公司開(kāi)發(fā)的未來(lái)世界主題公園。項(xiàng)目距離杭州市中心武林廣場(chǎng)18公里，距離西湖11公里，距離錢江新城市民中心17.3公里（以上為車行距離），黃龍，繞城南北線、機(jī)場(chǎng)、杭千高速。項(xiàng)目隸屬于西湖區(qū)杭州之江旅游度假區(qū)，可視同為傳統(tǒng)意義上的高端住宅區(qū)。地塊位置示意圖地塊衛(wèi)星截圖項(xiàng)目所在板塊與杭州其他板塊關(guān)系圖二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤(rùn)和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢(mèng)湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)比鄰而居。本地塊地勢(shì)東北高，西南低，東北部為3045度山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，地塊南北進(jìn)深平均約720米，東西平均長(zhǎng)約310米，總用地面積約223445平方米，其中地塊中間偏西位置為夢(mèng)湖，面積約27000平方米。本地塊北倚小橋山，近看夢(mèng)湖約27000水面，向西、南遠(yuǎn)望連綿不斷的望江山、象山、雞山、石龍山、鳳凰山等山景，形成貫穿地塊南北的景觀軸線。 基地現(xiàn)狀綠化條件優(yōu)越，植物種類豐富，現(xiàn)有樹(shù)木1200余棵，其中胸徑大于30cm的有157棵，胸徑大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公園各景點(diǎn)處，具有較高的保留價(jià)值。-地塊西南側(cè)現(xiàn)狀地塊東北部現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)有水景-地塊內(nèi)現(xiàn)有道路地塊內(nèi)暫時(shí)保留建筑地塊西南側(cè)暫時(shí)保留的辦公用房地塊西南側(cè)之江路地塊內(nèi)管線較多，原未來(lái)世界主題公園及夢(mèng)湖山莊、楓丹白露等樓盤水電管線、夢(mèng)湖排水管道均暗埋在地塊內(nèi)。三、周邊規(guī)劃道路情況1、本地塊南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過(guò)梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市中心，向西經(jīng)留泗路可進(jìn)入繞城高速或到留下，經(jīng)320國(guó)道可通往富陽(yáng)、桐廬、千島湖或進(jìn)入杭新景高速，因此從路網(wǎng)規(guī)劃看，本區(qū)塊的出入較為方便，但由于節(jié)假日之江路進(jìn)出城車輛過(guò)多，易造成之江路短時(shí)擁堵。2、該區(qū)塊以原未來(lái)世界主題公園和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)為依托，已形成較為成熟的公交網(wǎng)絡(luò)，之江路現(xiàn)有公交線路主要有：游5路、假日5路、觀光8路由市區(qū)到未來(lái)世界，331路由轉(zhuǎn)塘到留下路過(guò)未來(lái)世界，504路、308（k308）路由延安路到轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，終點(diǎn)站距本地塊約800m，公交線路可直通黃龍?bào)w育中心、城站火車站、火車東站、延安路等市中心區(qū)域。k190地塊東南角公交車站四、項(xiàng)目地塊的周邊情況（一）周邊社區(qū)配套與環(huán)境1、周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）交通狀況項(xiàng)目南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過(guò)梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市中心，向西經(jīng)留泗路可進(jìn)入繞成高速或到留下，經(jīng)320國(guó)道可通往富陽(yáng)、桐廬、千島湖或進(jìn)入杭新景高速。（2）教育轉(zhuǎn)塘目前已有并建設(shè)中的教育配套涵蓋普及教育及大學(xué)，有中國(guó)美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、杭州仁和外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、杭州宋城華美學(xué)校、上泗中學(xué)（小學(xué)）、西湖職業(yè)高中（擴(kuò)建中）、杭州市第七中學(xué)（擬建）、轉(zhuǎn)塘中心小學(xué)（建設(shè)中）、西湖鄉(xiāng)中心幼兒園（建設(shè)中）等。中國(guó)美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)（3）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平目前轉(zhuǎn)塘已有兩個(gè)醫(yī)療設(shè)施，杭州西湖二院和省人民醫(yī)院望江山分院。杭州西湖二院是二級(jí)醫(yī)院；省人民醫(yī)院望江山分院，2006年7月望江山療養(yǎng)院與省人民醫(yī)院合并成省人民醫(yī)院望江山分院，合并后將增設(shè)門診及住院部，占地面積12公頃。（4）主要樓盤 住宅類本項(xiàng)目區(qū)域已交付的樓盤有楓丹白露、夢(mèng)湖山莊、景月灣、綠城九溪玫瑰園、錢塘云棲蝶谷、錢塘櫻花小筑等；在開(kāi)發(fā)的樓盤有杭州陽(yáng)明谷、九樹(shù)公寓、公元沐橋、天怡、西房云溪香山、西湖高爾夫別墅、贊成嶺上、新帝朗郡、錢塘新梧桐公寓等；將開(kāi)發(fā)樓盤有金都的【2007】21、37、38、43、44號(hào)地塊、中海雅戈?duì)柕摹?007】50、51號(hào)地塊。（5）主要商業(yè)和菜市場(chǎng)目前轉(zhuǎn)塘商業(yè)配套完善，具有世紀(jì)聯(lián)華超市、上海華聯(lián)二家綜合超市。其中世紀(jì)聯(lián)華超市面積最大，有近2000。未來(lái)轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將引入規(guī)劃面積近萬(wàn)平方米的世紀(jì)聯(lián)華大型綜合超市。（6）文化、娛樂(lè)設(shè)施 圖本項(xiàng)目距離宋城、梅家塢、茅家埠、楊公堤等休閑旅游景點(diǎn)僅10-20分鐘車程，并毗鄰西湖國(guó)際高爾夫、杭州野生動(dòng)物大世界。（7）公園根據(jù)西湖區(qū)政府工作報(bào)告，未來(lái)轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將建設(shè)冰雪世界主題公園、極地海洋主題公園、之江網(wǎng)球中心等設(shè)施，規(guī)劃中的“沿山河綠色生態(tài)走廊”是轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)的一個(gè)亮點(diǎn)，該走廊以望江山為中心，根據(jù)轉(zhuǎn)塘山色水景的自然特點(diǎn)，規(guī)劃4個(gè)區(qū)塊，規(guī)劃占地面積約36萬(wàn)平方米，性質(zhì)是以公園綠地為主的復(fù)合型綠地，以自然、生態(tài)、水景為特色，以滿足居民休閑、健身為主要內(nèi)容的生態(tài)景觀綠地，將再現(xiàn)轉(zhuǎn)塘“路繞定山轉(zhuǎn)，塘連范浦橫”的意境。之江金都極地海洋公園效果圖（8）銀行農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行等。（9）賓館杭州華庭云棲度假酒店、杭州玫瑰園度假酒店、杭州新宇之星轉(zhuǎn)塘賓館、陽(yáng)明谷希爾假日酒店 大清谷等住宿。華庭云棲度假酒店玫瑰園度假酒店（10）其他市民卡服務(wù)中心，聯(lián)通、移動(dòng)服務(wù)廳，轉(zhuǎn)塘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)、郵政局、超市、網(wǎng)吧、藥店、夢(mèng)園賓館、天元樓酒店、永和豆?jié){等各類生活配套。（二）大市政配套1、供水狀況：現(xiàn)有管線、管位及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間2、污水、雨水的排放：現(xiàn)有管線、管位及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間3、通訊：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離4、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離5、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置6、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置7、周邊配套調(diào)研圖說(shuō)明上述配套管線的走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加情況（附圖） 河道第三節(jié) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)一、之江區(qū)域（一）區(qū)域位置杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的十二個(gè)國(guó)家級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)之一，位于杭州市的主城區(qū)的西南面，距市中心武林廣場(chǎng)約15000米，單元北側(cè)緊臨西湖風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢風(fēng)景區(qū)，西靠轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)，南臨袁浦、周浦，東面錢塘江，是杭州向西發(fā)展的必經(jīng)通道。單元內(nèi)有繞城公路、320國(guó)道、杭千高速、規(guī)劃城市遠(yuǎn)景輕軌線路等多條對(duì)外交通道路匯合，是杭州西南部對(duì)外的一個(gè)重要門戶。（二）用地現(xiàn)狀本規(guī)劃區(qū)是以之江路為界，之江路以北基本已開(kāi)發(fā)，以住宅、游樂(lè)用地為主，規(guī)劃予以保留；之江路以南基本未開(kāi)發(fā)，基本以農(nóng)居、企業(yè)、水塘為主。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃用地布局形成“一心五軸六片”的空間結(jié)構(gòu)形式。一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地，也是上泗地區(qū)的中心綠地；是之江旅游度假區(qū)、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)和浮山雙浦地區(qū)的綠化核心，是地區(qū)綠化景觀和生態(tài)環(huán)境的重要節(jié)點(diǎn)。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸二條發(fā)展軸和繞城公路綠化景觀軸、云河路(320國(guó)道)生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸三條生態(tài)景觀軸；六片：即規(guī)劃區(qū)內(nèi)的六個(gè)功能片區(qū)，具體為綜合度假片區(qū)，北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)。（四）交通分析本區(qū)道路圍繞對(duì)外交通道路布置，并結(jié)合規(guī)劃布局，路網(wǎng)突破了以往的方格網(wǎng)狀，呈弧線形。道路分為對(duì)外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五級(jí)。對(duì)外交通：繞城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、楓華西路、楓華東路、小江路、科海路；次干道：軍師路、楓華東路、四號(hào)浦路、濤雪路、碧波路、麗景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：為了連接主次干路，完善和發(fā)揮道路的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，本區(qū)規(guī)劃寬度在12-24米的支路，用以集散客流和服務(wù)。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃從旅游西進(jìn)的宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，將之江度假區(qū)單元納入上泗地區(qū)整體保護(hù)與發(fā)展的大框架中，明確“一地兩區(qū)”的規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)之江旅游度假區(qū)地區(qū)特色，堅(jiān)持保護(hù)第一、生態(tài)優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展方針；規(guī)劃明確保護(hù)與發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，在保護(hù)的前提下適度開(kāi)發(fā)，通過(guò)適度開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)真正的保護(hù)，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)與開(kāi)發(fā)的“雙贏”；鑒于規(guī)劃區(qū)范圍用地較大，南北跨度達(dá)到7千米。單元內(nèi)包括大型的文化、旅游、會(huì)展等設(shè)施，投資巨大。規(guī)劃采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)模式，使得每個(gè)組團(tuán)都形成相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)發(fā)條件，能實(shí)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利單元開(kāi)發(fā)的逐步推進(jìn)。規(guī)劃突出旅游度假、文化娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展、休閑觀光等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)西湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游功能的延伸。同時(shí)適度應(yīng)引入居住功能，發(fā)展部分外向型居住房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)旅游度假與居住生活的協(xié)調(diào)發(fā)展。（六）公共服務(wù)設(shè)施根據(jù)之江度假區(qū)發(fā)展的條件，規(guī)劃引導(dǎo)單元內(nèi)進(jìn)行旅游度假和商業(yè)服務(wù)的綜合開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮度假區(qū)的品牌效應(yīng)，突出之江單元的旅游度假功能。（七）綠化分析單元綠化系統(tǒng)依托繞城高速公路、錢塘濱河綠帶、之浦路沿路綠化帶以及面向江邊的楔型綠地，以單元內(nèi)河道濱水綠地和道路綠化為紐帶，以居住公園為亮點(diǎn)，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠地布局形態(tài)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置了繞城公路綠化帶、沿錢塘江綠化帶、之浦路綠化帶3條大型城市綠帶、南北2個(gè)居住區(qū)公園、5個(gè)居住小區(qū)綠地以及沿道路、河道布置的濱水綠地。規(guī)劃重點(diǎn)控制和強(qiáng)化四個(gè)要素，即錢塘江沿江整體空間輪廓線、濱江綠帶和楔型綠軸、重點(diǎn)城市設(shè)計(jì)地段、建筑形象及色彩，以全面提高規(guī)劃區(qū)景觀質(zhì)量。二、轉(zhuǎn)塘區(qū)域（一）區(qū)域分析轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元位于杭州西南部，地處西湖區(qū)上泗地區(qū)。規(guī)劃用地范圍為北至之江國(guó)家旅游度假區(qū)西湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部二期用地及龍塢風(fēng)景區(qū)界線，南至老320國(guó)道南側(cè)山體，東至繞城公路及獅子山，西至區(qū)界，規(guī)劃總用地15.19平方千米。（二）用地現(xiàn)狀該地區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀?，F(xiàn)狀用地以居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地為主，另有少量市政公用設(shè)施用地、工業(yè)用地和綠化用地。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定“一心、三軸、七區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu)“一心”：以望江山、象山為中心，環(huán)狀布局城鎮(zhèn)功能區(qū)塊?！叭S”：象山浦水系和望江山、象山山體綠化由東北向西南貫穿整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，形成一條開(kāi)敞空間軸；由杭富路及沿路兩側(cè)綠帶和鎮(zhèn)中路(現(xiàn)320國(guó)道)及其兩側(cè)綠帶構(gòu)成“十”字形相交的兩條景觀與交通軸?！捌邊^(qū)”：北部的生活和旅游配套區(qū)塊，中部的文化休閑和商業(yè)區(qū)塊，南部的居住和社區(qū)服務(wù)區(qū)塊，東部的農(nóng)居集中安置區(qū)塊，西北部的高級(jí)住宅區(qū)塊，中村生活區(qū)塊及中村北區(qū)塊等七個(gè)功能區(qū)塊。（四）交通網(wǎng)規(guī)劃單元干道形成“兩橫、五縱、半環(huán)”的路網(wǎng)格局，主要由以下道路構(gòu)成：城市對(duì)外交通道路(高速公路及國(guó)道)：繞城公路、320國(guó)道；主干路：杭富路、美院南路東段；次干路：美院南路西段、美院北路-環(huán)山路、象山路、之江路(西段)-留泗路、靈龍路。根據(jù)道路節(jié)點(diǎn)在路網(wǎng)中的交通功能，本次規(guī)劃范圍內(nèi)控制1處全互通立交及6處分離立交。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃根據(jù)城市西部地區(qū)(南部地區(qū))的規(guī)劃優(yōu)化思路，為推進(jìn)上泗地區(qū)的城市化進(jìn)程，促進(jìn)生態(tài)示范城區(qū)的建設(shè)和土地資源的合理利用，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“生態(tài)轉(zhuǎn)塘、藝術(shù)轉(zhuǎn)塘、人居轉(zhuǎn)塘”為規(guī)劃理念，優(yōu)化集鎮(zhèn)的道路交通組織和用地功能布局，完善中心城鎮(zhèn)功能，使轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)成為國(guó)內(nèi)一流的生態(tài)型的旅游休閑鎮(zhèn)，形成城市西部地區(qū)的中心城鎮(zhèn)和旅游服務(wù)基地，成為西湖區(qū)建設(shè)“一地兩區(qū)”的示范地，杭州“旅游、居住、求學(xué)、創(chuàng)業(yè)”天堂的縮影。（六）公共及配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃形成“兩主、兩次”公共中心。并通過(guò)形成區(qū)域公共住中心詞中心社區(qū)配套服務(wù)中心三級(jí)體系，構(gòu)成完善的公共服務(wù)體系。配套設(shè)施主要有社區(qū)服務(wù)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（凈菜超市）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心、各類便利店、專業(yè)（賣）店、健身中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心等。規(guī)劃共設(shè)置高級(jí)中學(xué)1所；初級(jí)中學(xué)3所，其中24班初級(jí)中學(xué)2所、36班初級(jí)中學(xué)1所為擴(kuò)建的上泗中學(xué)；規(guī)劃小學(xué)共5所，其中42班小學(xué)1所、36班小學(xué)1所、30班小學(xué)2所、24班小學(xué)1所；幼兒園共9所，其中15班幼兒園1所、12班幼兒園7所、9班幼兒園1所。（七）綠化景觀規(guī)劃單元的綠地系統(tǒng)主要由區(qū)域性公園、居住區(qū)級(jí)公園、居住小區(qū)綠地、住宅組團(tuán)綠地、街頭綠地、濱水綠地和防護(hù)綠地構(gòu)成，形成以望江山、象山山林綠地為中心，橫橋、象山、雞山、中村等居住區(qū)公園為重點(diǎn)，居住小區(qū)級(jí)綠地崴節(jié)點(diǎn)，線狀綠地為紐帶哦 相互滲透、相互交融的生態(tài)綠地系統(tǒng)，并結(jié)合住宅用地布局，并與城市公園錯(cuò)位設(shè)置10處小區(qū)綠地。第四節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過(guò)渡區(qū)，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會(huì)發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢(shì)高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配小均局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）溫度杭州市年平均氣溫15.317。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3050(南北溫差2左右)，山區(qū)低于3；以7月最高，月平均氣溫280290(南北溫差1左右)。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在55以上，以氣溫論，1、4、7、10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在11001600毫米之間，年雨日130160天。杭州市全年有兩個(gè)雨季和一個(gè)多雨時(shí)段。第一個(gè)雨季自5月初前后開(kāi)始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長(zhǎng)江中下游停滯而產(chǎn)生。該時(shí)段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350550毫米，約占年總量的2531。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120220毫米，約占年總量的813。（三）日照杭州市年平均太陽(yáng)總輻射量在100110千卡/平方厘米之間，日照時(shí)數(shù)18002100小時(shí)，日照百分率(某時(shí)段內(nèi)實(shí)際日照時(shí)數(shù)與該地理論上可照時(shí)數(shù)的百分比)4148。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(510月)的太陽(yáng)總輻射量、日照時(shí)數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月次年4月)。其中，盛夏7、8兩月，日射強(qiáng)、日照長(zhǎng)。冬季日射弱，日照短，12月次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時(shí)數(shù)不足150小時(shí)，日照百分率小于50。春(34月)、秋(910月)兩季為過(guò)渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓1、風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn)，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120以上)變化。每年2、3月(冬春之交)風(fēng)向開(kāi)始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢(shì)，其中，1月前后，北西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1324米/秒。東北部平原和新安江水庫(kù)區(qū)地勢(shì)平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過(guò)3米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。2、氣壓年平均氣壓。據(jù)杭州市氣象臺(tái)觀測(cè)站19611980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為10116百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓101325百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月平均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為9992百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為10216百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無(wú)霜期1、相對(duì)濕度杭州市年相對(duì)平均濕度和月平均相對(duì)濕度在7585，大致上北部大于南部。全年相對(duì)濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過(guò)78。2、蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)量為11501400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點(diǎn)明顯。全年以夏季(68月)為最大，盛夏7、8兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170230毫米。春(35月)、秋(911月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75150毫米。冬季(12月次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過(guò)50毫米。3、無(wú)霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3月中旬前后，無(wú)霜期一般為230260天。三、自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱、高溫和臺(tái)風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)等，甚至極端災(zāi)害天氣也會(huì)發(fā)生。（一）水災(zāi)杭州市洪澇一般出現(xiàn)在510月，以梅澇和臺(tái)澇為主。局部熱雷雨也會(huì)造成短時(shí)間的水患。19591985年，全市各地洪澇的出現(xiàn)頻率為4470，約2.31.4年一遇。梅澇和臺(tái)澇均以臨安為最多，分別約2.5年和3.0年一遇；建德、淳安較少，尤其是臺(tái)澇，分別約13.5年和6.8年一遇。熱雷雨和其它原因引起的洪澇，以余杭為最多，約3年一遇。臨安至淳安一線的西部山區(qū)，地形起伏，暴雨容易引起山洪暴發(fā)。余杭和蕭山一帶東部平原區(qū)，地勢(shì)平坦，暴雨雖少，但洪水下泄緩慢，容易出現(xiàn)內(nèi)澇漬害。杭州市洪澇的年際變化，往往是梅澇和臺(tái)澇交替出現(xiàn)。1、常水位、洪水位、地下水位（1）杭州市區(qū)主要水系的水位情況水系常年水位高水位低水位錢塘江-聞堰站：9.70米閘口站：9.37米-京杭運(yùn)河-5.25米2.40米西湖7.15米-上塘河4.60米4.72米3.76米（2）地下水位杭州市區(qū)靈隱浙大、龍井流金橋、滿覺(jué)隴夕照山、玉皇前山、南星橋、袁浦西部丘陵區(qū)（石龍山、西山、象山）一帶都有地下水，水位埋深0.510米，水質(zhì)良好。2、歷史重大水災(zāi)1949年以來(lái),1954、1955、1969、1971、1973、1977、1983、1984年的梅澇都較突出。尤其是1954年梅汛期之長(zhǎng)（5月18日入梅，8月2日 出梅，歷時(shí)77天），梅雨量之多（杭州市區(qū)降水1137毫米），災(zāi)情之重（受淹農(nóng)田多達(dá)188.6萬(wàn)畝）為幾十年所未遇。1955、1956、1960、1961、1962、1963、1972、1974年臺(tái)澇較為嚴(yán)重。尤其是1956年第12號(hào)臺(tái)風(fēng)，8月13日最大過(guò)程雨量和日最大雨量創(chuàng)歷史極值，分別達(dá)689毫米和564毫米（臨安市嶺），造成了全市大范圍的洪澇災(zāi)害。2007年因臺(tái)風(fēng)影響，杭州也發(fā)生了大規(guī)模洪澇災(zāi)害，城西、三墩受災(zāi)嚴(yán)重。（二）地震杭州市地震活動(dòng)與球川蕭山深斷裂、昌化余姚深斷裂以及臨安馬金深斷裂自全新世初以來(lái)多次活動(dòng)有關(guān)，尤其與前兩個(gè)深斷裂交叉部位的活動(dòng)關(guān)系最大。地震多為弱震(3級(jí)5級(jí)以下)和微震(1級(jí)3級(jí)以下)。（三）山體滑坡和崩塌杭州受臺(tái)風(fēng)暴雨影響，有小規(guī)模的山體滑坡和泥石流發(fā)生，但未造成大規(guī)模影響。（四）臺(tái)風(fēng)每年5月下旬至10月中旬，杭州市常常受到臺(tái)風(fēng)（熱帶風(fēng)暴）襲擊而出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨和暴潮天氣。其中70以上集中在7月中旬至9月中旬。在 19561985年的30年中，影響臺(tái)風(fēng)共65個(gè)（次），平均每年2個(gè)（次 ），1966年竟然有5個(gè)（次），只有1968、1976、 1984三年沒(méi)有臺(tái)風(fēng)影響。臺(tái)風(fēng)影響歷時(shí)一般35天，最長(zhǎng)達(dá)7天，最短僅1天。占總數(shù)70以上的影響臺(tái)風(fēng)都會(huì)產(chǎn)生大于100毫米的過(guò)程雨量，其中以100200毫米者居多，日最大降水達(dá)50200毫米的約占總數(shù)的80。受臺(tái)風(fēng)影響，東北部河網(wǎng)平原、濱海平原風(fēng)力可達(dá)1012級(jí)或以上；西南部山區(qū)一般為810級(jí)。影響杭州市的臺(tái)風(fēng)以臺(tái)閩沿海登陸居多（約占影響臺(tái)風(fēng)總數(shù)的56），海上轉(zhuǎn)向的和直接在浙江沿海登陸的臺(tái)風(fēng)各占總數(shù)的16。由于杭州市受臺(tái)風(fēng)正面襲擊的次數(shù)不多，而它帶來(lái)的大范圍降水過(guò)程對(duì)夏、秋干旱有緩解作用，尤其對(duì)市域西南部地區(qū)，影響是利大于弊。但是當(dāng)臺(tái)風(fēng)從海上正面襲擊或近海轉(zhuǎn)向北上時(shí)，往往出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害天氣，暴雨中心常出現(xiàn)在臨安天目山東側(cè)；當(dāng)臺(tái)風(fēng)在浙江以南登陸后經(jīng)福建、江西等地西行消失時(shí)，則暴雨中心常出現(xiàn)在淳安、建德等地西南部山區(qū)。（五）霜雪1、冰雹杭州市出現(xiàn)冰雹，集中在35月和78月。1959年1985年，年平均雹日數(shù)為1.6天，最多為5天（1960、1983年）。建德的壽昌、大同、梅城附近，臨安的天目山區(qū)，余杭和蕭山一帶為冰雹的多發(fā)區(qū)。2、大雪和嚴(yán)寒1959年1985年，除山區(qū)外，杭州市各地積雪初日、終日的平均日期分別出現(xiàn)在1月中旬至下旬初和2月中、下旬。初日北早南遲，終日北遲南早，前后各差10天和5天左右，年平均積雪日數(shù)約610天。雪深在10厘米以上的雪害的出現(xiàn)頻率為2040，即52.5年一遇。全市各地雪害以臨安昌化為重，以淳安為輕。雪害重災(zāi)年為1961、1964、1969、1970、1972、1977和1984年。1977年12月間，連續(xù)遭受寒潮侵襲，并降大雪；1月5日，蕭山和富陽(yáng)氣溫分別降到15.0和 14.4；市區(qū)西湖冰凍20余天，冰層厚處可以步行；全市大部分地區(qū)積雪長(zhǎng)達(dá)30多天。1984年1月1531日，雨雪不斷，臨安昌化和杭州市區(qū)雪深分別達(dá)38厘米和29厘米。2008年2月杭州普降暴雪，積雪達(dá)到31厘米。（六）雷暴杭州尚未發(fā)生過(guò)大規(guī)模雷暴天氣。（七）浮塵由于生態(tài)環(huán)境的日益惡化，1998年，杭州曾遭受到了一次大規(guī)模的沙塵暴襲擊，之后的2000年和2001年杭州都出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的浮塵天氣。（八）其他1、干旱杭州市旱期主要發(fā)生在7、8月，9、10月和11月次年1月 ，分別稱為伏旱、秋旱和冬旱。全市19591985年各地干旱出現(xiàn)頻率為7893，約1.31.1年一遇。地域分布上西南部、中部多于北部和東部。其中伏旱以淳安、建德為最多，分別約2.3和2.7年一遇；以杭州市區(qū)、蕭山和臨安為最少，均為3.3年一遇。秋旱以富陽(yáng)、桐廬為最多，分別約1.8年和1.9年一遇；以杭州市區(qū)和蕭山為最少，約2.7年一遇。冬旱以桐廬、臨安為最多，約2.3年一遇；以淳安最小，約3.3年一遇。由于降水時(shí)空上分布不均，各地各季的旱情強(qiáng)度也有所不同。伏、秋旱均以中旱為主，冬旱則以小旱為主；大旱出現(xiàn)頻率最低，將近一半發(fā)生在伏旱中。通常，丘陵山地的災(zāi)情重于平原。各地連旱現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，其中以伏秋連旱為多，約占連旱出現(xiàn)年數(shù)的3/4。2、春秋低溫倒春寒。春季（清明）后，出現(xiàn)連續(xù)三天以上日平均氣溫11的陰雨少日照的天氣，易造成早稻爛種，爛芽、爛秧，此稱“倒春寒”。19591985年桐廬以北的中、北部地區(qū)“倒春寒”出現(xiàn)頻率較大（23左右 ），約45年一遇；南部建德、淳安一帶因冷空氣勢(shì)力有所減弱，出現(xiàn)頻率稍?。?520），約56.7年一遇。19491985年，倒春寒明顯年份為1953、1955、1963、1964、1965、1972、1976、1980和1984年。其中1980年的倒春寒出現(xiàn)時(shí)間最遲，波及范圍最廣，影響強(qiáng)度最大，該年4月24 26日，全市大部分地區(qū)日平均氣溫降至811，比正常氣溫偏低79，早稻爛秧嚴(yán)重，桑茶等經(jīng)濟(jì)作物也受到不同程度的冷害。秋季低溫。9月，受南下冷空氣影響連續(xù)三天以上日平均氣溫低于22或20（即晚粳稻連續(xù)3天以上日均氣溫20的初日和晚雜交秈稻連續(xù)3天以上日均氣溫22的初日）的冷害天氣稱為“秋季低溫”。它導(dǎo)致晚稻結(jié)實(shí)降低，秕谷增加，俗稱“翹稻頭”。19591985年，杭州市各地秋季低溫初日出現(xiàn)的平均日期分別在9月11日17日和9月21日30日，時(shí)間由北向南推遲。3、盛夏高溫杭州市出梅后，即進(jìn)入盛夏季節(jié)，天氣晴熱少雨，常出現(xiàn)最高氣溫的持續(xù)高溫天氣，除山區(qū)外，杭州市大部分地區(qū)年平均高溫日數(shù)在1540天之間。19491985年，盛夏高溫明顯的年份是1953、1964、1966、1967、1971和1978年。尤其是1971年自6月下旬至9月初，全市各地炎熱少雨，持續(xù)高溫日數(shù)分別在45天和60天以上。其中建德達(dá)76天，并有22天日最高氣溫在40以上，為全市歷年高溫之最。1978年夏，臨安、富陽(yáng)和杭州市區(qū)等地日最高氣溫也曾達(dá)40左右。4、大風(fēng)杭州市各地在強(qiáng)冷空氣，臺(tái)風(fēng)和強(qiáng)對(duì)流天氣系統(tǒng)（雷暴、颮線等） 影響時(shí)，常出現(xiàn)風(fēng)速17米秒，風(fēng)力級(jí)以上的大風(fēng)，造成不同程度的災(zāi)害。19591985年，杭州市區(qū)年平均大風(fēng)日數(shù)為8.1天，最多達(dá)18天（1981年），最少僅1天（1970年）。全年大風(fēng)出現(xiàn)頻率以8月為最高，占年總 數(shù)的17，其次是4月，占13，2月出現(xiàn)大風(fēng)的頻率最低，占4。在已有 觀測(cè)記錄中，杭州市區(qū)極端最大風(fēng)速為31.8米秒，出現(xiàn)在1985年7月13日15時(shí)51分，為強(qiáng)對(duì)流天氣系統(tǒng)所致，風(fēng)向西北偏北。第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)一、城市歷史文脈（一）歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時(shí)設(shè)縣治以來(lái)，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吳越國(guó)和南宋王朝兩代建都地，是我國(guó)七大古都之一。杭州古稱錢唐。隋朝開(kāi)皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí)140余年。民國(guó)元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國(guó)十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，從此揭開(kāi)了杭州發(fā)展新的歷史篇章。（二）歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)杭州是著名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。唐代詩(shī)人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛(ài)國(guó)詩(shī)人陸游、明清文學(xué)家張岱、思想家章太炎，以及近代大儒馬一浮、魯迅、郁達(dá)夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍貴的文化遺產(chǎn)，提高了城市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。五代吳越國(guó)和南宋王朝都曾在這里建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。靈隱寺、飛來(lái)峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的燦爛文化。二、區(qū)域歷史文脈杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的十二個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)之一。是國(guó)務(wù)院為深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，改變我國(guó)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高旅游產(chǎn)品檔次，提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的一項(xiàng)重要部署，也是杭州市委、市政府貫徹鄧小平同志南巡談話精神，加快杭州旅游改革，促進(jìn)資源的深度開(kāi)發(fā)，發(fā)揮獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大舉措。度假區(qū)位于杭城西南，南瀕錢塘江、北依五云山，總面積9.88平方公里。區(qū)內(nèi)修篁滴翠、林木森森、景色秀麗、環(huán)境幽雅；登山遠(yuǎn)眺，西湖之靜美、之江之壯麗，盡收眼底；沿江而下，可觀賞冠絕古今的錢江潮；溯江而上，又可飽覽“兩江一湖”的湖光山色，為西湖和“兩江一湖”風(fēng)景名勝的最佳結(jié)合部。至1998年底，度假區(qū)累計(jì)引進(jìn)投資項(xiàng)目23個(gè)，其中外商獨(dú)資項(xiàng)目6個(gè)，中外合資項(xiàng)目12個(gè)，內(nèi)資項(xiàng)目5個(gè)，總投資為2.8億美元及13.22億人民幣。累計(jì)完成建設(shè)投資24.4億元人民幣，完成建筑面積23.5萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)土地面積4.21平方公里。其中展現(xiàn)中國(guó)南宋文化的“宋城”、高科技主題公園“未來(lái)世界”、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)等旅游項(xiàng)目已對(duì)外迎客，成為國(guó)內(nèi)外游客來(lái)杭旅游新熱點(diǎn)。 1998年，度假區(qū)接待游客超過(guò)300萬(wàn)人次。第二節(jié) 地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江、錢江新城區(qū)域逐漸已經(jīng)成為公認(rèn)的成熟中高檔居住板塊。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。整個(gè)建房過(guò)程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。杭州民間舊時(shí)建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上梁開(kāi)始時(shí)，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱上梁歌，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時(shí)，再唱酒澆梁歌，隨著吟唱拋梁歌。梁上長(zhǎng)串鞭炮燃放，下面鼓樂(lè)齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭(zhēng)搶梁上拋下來(lái)的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。建房?jī)x式，以“請(qǐng)魯班”和“過(guò)新屋”作為結(jié)束。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過(guò)程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時(shí)，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對(duì)山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來(lái)所向無(wú)敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量?！敖诖?，諸神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時(shí)，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”