高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項(xiàng)目市場和定位市場空白點(diǎn)分析及初步市場定位.ppt

沈陽項(xiàng)目 初步定位與特色建議,8.0市場空白分析,8.1經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的市場機(jī)會,8.0市場空白分析,8.2商業(yè)市場發(fā)展機(jī)遇,8.0市場空白分析,將本項(xiàng)目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心； 以國際二線品牌和國際時尚品牌為主的時尚前沿基地； 整個商場為體現(xiàn)時尚、娛樂、教育、家庭的“時尚家庭育樂館”。 商業(yè)定位的差異化特征： 主題不同，消費(fèi)體驗(yàn)不同 更加時尚，品牌店的升級 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運(yùn)動用品層，布置一個小足球場,8.0市場空白分析,8.3酒店市場發(fā)展機(jī)遇,8.0市場空白分析,8.4寫字樓市場發(fā)展機(jī)遇,8.0市場空白分析,8.5公寓市場發(fā)展機(jī)遇,8.0市場空白分析,8.6市場空白點(diǎn)分析總結(jié) 綜合上述市場空白分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、loft商務(wù)公寓、四星級酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和服務(wù)式公寓。 根據(jù)上述物業(yè)及客戶特征，本項(xiàng)目將成為集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公及住宿為一體的綜合商貿(mào)平臺。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模條件，本項(xiàng)目適合發(fā)展兩種方案的綜合體： 方案一（部分出售）：購物中心、中檔寫字樓和loft商務(wù)公寓、四星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為一體的綜合體； 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和服務(wù)式公寓為一體的綜合體； 方案三（加速資金回籠）：購物中心、loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險更?。环桨付欣谔嵘?xiàng)目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。,9.0定位,9.1整體定位 根據(jù)市場空白分析，本項(xiàng)目適宜發(fā)展集購物、休閑、娛樂、辦公、住宿的綜合體，成為太原街商圈引領(lǐng)型的商貿(mào)綜合平臺。 作為方案一商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：,寫字樓/loft商務(wù)公寓,經(jīng)濟(jì)型酒店,4星級酒店,商業(yè),商貿(mào)綜合平臺,提升檔次,提供客源,提升形象,酒店客戶層面的延伸,提供客源,提升便利,提供消費(fèi)人群,提供便利配套和辦公客戶,提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升檔次,9.0定位,作為方案二商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：,寫字樓/loft商務(wù)公寓,服務(wù)式公寓,酒店,商業(yè),商貿(mào)綜合平臺,提升檔次,提供客源,提升檔次和服務(wù)水平,為長期客人提供更好居住環(huán)境,提供客源,提升檔次,提供消費(fèi)人群,提供便利配套和辦公客戶,提升商場形象，提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升檔次,9.0定位,9.2規(guī)模建議 根據(jù)所做的市場研究內(nèi)容，將本項(xiàng)目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下：,9.0定位,9.3商業(yè)定位 根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入5000元以上、28-40歲之間的占比40；由于沈陽目前家庭收入水平高、時尚人群主要集中在28-40歲之間。 這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。 這部分人群有兩大特征： 其一，從生長環(huán)境看，這部分人主要出生在60年代末到70年代末，開始工作于90-95年間，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂消費(fèi)高，且對品牌有所認(rèn)知； 其二，從家庭成長周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在1-10歲之間，對于孩子投入大； 同時在未來45年后項(xiàng)目開業(yè)時，28-40歲之間的中高收入人群包含有較多出生于70年代末和80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個性，更時尚，緊跟國際時尚潮流。 隨著沈陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計未來中高收入人群的更趨年輕化，也更加時尚。 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時尚以及家庭特征，建議將本項(xiàng)目打造成“時尚家庭育樂館”。 時尚：包含時尚的品牌、時尚的生活方式、時尚的消費(fèi)體驗(yàn) 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會的場所，同時還是小孩娛樂和成長的推動器； 育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競爭的教育投入、美的投入。 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會場所。,9.0定位,由于一層的檔次定位是決定整體商場檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場的檔次，同時將零售向更高樓層延續(xù)； 考慮到目前太原南街的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺還是停留在雜亂的層次上；另外，在沈陽卓展、西武百貨、新世界1店、中興商廈、將開業(yè)的美美百貨，以及分布在高檔酒店內(nèi)一線品牌店已較飽和，預(yù)計一線品牌在初期引進(jìn)有較大難度。 本項(xiàng)目低層可以以國際二線品牌為主，輔以部分鐘表、配飾方面的國際一線品牌。在項(xiàng)目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項(xiàng)目的檔次。 一層的主力貨單價為3000-5000元的國際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價在5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國際一線品牌。 由于未來消費(fèi)者將更具有個性、時尚，而沈陽目前較多商場的品牌為國內(nèi)品牌和港澳臺的品牌，不夠時尚個性。本項(xiàng)目可以利用此空缺引進(jìn)國際活躍時尚個性品牌。價位在1000-3000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時尚品牌旗艦店，帶動整個項(xiàng)目的時尚氛圍。 考慮到部分消費(fèi)者的隨機(jī)性購物需求以及充分利用太原街收入中檔的時尚消費(fèi)人群，可以在較高樓層布置些500-1000元的時尚大眾品牌和運(yùn)動品牌。 將有目的消費(fèi)的餐飲娛樂安排在高層，利用通天梯直接引導(dǎo)到高層，使其從上往下逛。 早教中心、才藝教室的課程時間長；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時間更有樂趣。 購物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個原則，即任何一個購物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費(fèi)者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費(fèi)者，因此在同一購物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。 根據(jù)以上思路，初步有以下的業(yè)態(tài)布局：,9.0定位,9.0定位,國際精品廊,9.0定位,時尚旗艦,9.0定位,摩登前沿,9.0定位,個性潮流,9.0定位,動力天地,籠式足球,9.0定位,青春活力，街鋪概念,9.0定位,兒童動力加油站,9.0定位,精彩周末,9.0定位,健康生活,無處不在的餐飲,10.0商場設(shè)計特色,Coffee,Desert & Cake,Cheese & Ice Cream,Beers& Wine,Theme Restaurant,Food Court,香港購物中心發(fā)展的三個階段 啟蒙階段 此階段的購物中心設(shè)施簡單，功能單一，但購物環(huán)境已經(jīng)明顯好于傳統(tǒng)百貨公司； 娛樂化階段 此階段的購物中心以太古廣場項(xiàng)目為代表，它將休閑購物理念帶進(jìn)了購物中心內(nèi)，從而也引發(fā)了香港商業(yè)的全面變革，各購物中心的競爭也愈加激烈，為了區(qū)別競爭對手，各項(xiàng)目都規(guī)劃了更多的娛樂設(shè)施，以吸引更多的顧客； 主題化服務(wù)化階段 此階段的香港購物中心競爭較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，代表項(xiàng)目包括IFC和朗豪坊，在此階段建成的購物中心更加注重消費(fèi)者的需求與感受，強(qiáng)調(diào)與人為本。同時在外在形式上也強(qiáng)調(diào)擁有項(xiàng)目自身的主題，如青衣城和朗豪坊。此階段購物中心具有更強(qiáng)的個性和差異優(yōu)勢。,10.0商場設(shè)計特色,冰天雪地變成,室內(nèi)春天,炎炎夏日變成,10.0商場設(shè)計特色,將購物變?yōu)?愉悅的享受,10.0商場設(shè)計特色,主題化概念,10.0商場設(shè)計特色,中庭的利用,10.0商場設(shè)計特色,混業(yè)經(jīng)營的布局,10.0商場設(shè)計特色,在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對集中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營原則，這種看似凌亂的布置可以使消費(fèi)者在購物時充滿偶然性和隨機(jī)性，并使消費(fèi)者體驗(yàn)到“逛街