蕪湖某住宅項目可行性研究報告.doc

蕪湖住宅項目可行性研究報告本項目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。具體四至范圍為：東至蕪石路；南至蕪湖市煙草局卷煙廠北墻；西至九華南路；北至緯七路。本項目總用地面積40108平方米，建筑密度18%，容積率2.5，建筑控制高度要求滿足機場飛行凈空要求，無電梯住宅不超過六層。本項目建議書根據(jù)周邊樓盤的銷售價格，綜合考慮，分別按照每平米5000元、5500元和6000元的銷售價格反推土地成交樓面價格，以此對比該宗土地的出讓價格并得出結(jié)論。其中，地下車庫部分參考周邊樓盤情況（配比0.6-0.8），按35000平方米估算，如果按照40-45平方米一個車位估算，地下車位數(shù)約為800個。商業(yè)面積按2000平方米估算，單價按照周邊市場情況以每平方米10000元計算。項目經(jīng)濟指標：凈用地面（畝）60凈用地面積m240108綜合容積率2.5總建筑面積（m2）135000地上建筑面積100000地下建筑面積35000商業(yè)面積（m2）2000地下車位數(shù)800安徽蕪湖項目投資估算費用名稱分項單價（元m2）建筑面積總額（萬元）前期2001350002700建安費建筑860135000 11610.00 裝飾340135000 4590.00 電氣220135000 2970.00 給排水120135000 1620.00 弱電20135000 270.00 消防35135000 472.50 太陽能設(shè)施100135000 1350.00 土方、樁基110135000 1485.00 小計1805135000 24367.50 室外工程450135000 6075.00 工程費合計2455 135000 33142.50 不可預(yù)見費按工程費的5%計取1657.13 建設(shè)單位管理費用按工程費的2.5%計取828.56 監(jiān)理費按市場價10元/平米135.00 以上合計2649 35763.19 1、總投資估算（按照每平米6000元銷售）總收入銷售收入（萬元）67200.00 住宅（0.6萬/m2）58800.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率20.00%稅前利潤（20%）13440.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4401.60 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1344.00 財務(wù)財務(wù)費用3352.16 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用777.21 土地土地總費用8899.05 土地交易契稅、印花稅（3.05%）263.39 土地成交價款8635.66 相當于每畝143.54 萬元2、總投資估算（按照每平米5500元銷售）總收入銷售收入（萬元）62300.00 住宅（0.55萬/m2）53900.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率20.00%稅前利潤（20%）12460.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4080.65 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1246.00 財務(wù)財務(wù)費用3070.95 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用496.00 土地土地總費用5679.21 土地交易契稅、印花稅（3.05%）168.09 土地成交價款5511.12 相當于每畝91.60 萬元3、總投資估算（按照每平米5000元銷售）總收入銷售收入（萬元）57400.00 住宅（0.5萬/m2）49000.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率20.00%稅前利潤（20%）11480.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）3759.70 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1148.00 財務(wù)財務(wù)費用2789.74 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用214.79 土地土地總費用2459.37 土地交易契稅、印花稅（3.05%）72.79 土地成交價款2386.58 相當于每畝39.67 萬元4、總投資估算（按照每平米6000元銷售）總收入銷售收入（萬元）67200.00 住宅（0.6萬/m2）58800.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率15.00%稅前利潤（15%）10080.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4401.60 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1344.00 財務(wù)財務(wù)費用3622.04 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用1047.09 土地土地總費用11989.17 土地交易契稅、印花稅（3.05%）354.85 土地成交價款11634.32 相當于每畝193.38 萬元5、總投資估算（按照每平米5500元銷售）總收入銷售收入（萬元）62300.00 住宅（0.55萬/m2）53900.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率15.00%稅前利潤（15%）9345.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）4080.65 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1246.00 財務(wù)財務(wù)費用3321.15 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用746.20 土地土地總費用8544.01 土地交易契稅、印花稅（3.05%）252.88 土地成交價款8291.13 相當于每畝137.81 萬元6、總投資估算（按照每平米5000元銷售）總收入銷售收入（萬元）57400.00 住宅（0.5萬/m2）49000.00 商業(yè)（1萬/m2）2000.00 車庫（8萬/個）6400.00 收益稅前利潤率15.00%稅前利潤（15%）8610.00 稅費銷售稅費（含營業(yè)稅5.5%、印花稅0.05%、預(yù)付土地增值稅1%等，共6.55%）3759.70 建設(shè)總建設(shè)成本35763.19 銷售營銷費用（2%）1148.00 財務(wù)財務(wù)費用3020.26 建設(shè)財務(wù)費用2574.95 土地財務(wù)費用445.31 土地土地總費用5098.85 土地交易契稅、印花稅（3.05%）150.91 土地成交價款4947.93 相當于每畝82.24 萬元以上測算暫時沒有考慮商業(yè)部分和地下車庫部分的政府收益補償，項目建設(shè)周期定為1.5年，貸款利率定為每年6%。綜上，將稅前利潤分別固定于20%和15%，分別固定銷售單價6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，從而分別反推出的最高土地價格見下表。稅前利潤（萬元）利潤率20%土地成交價（萬元）稅前利潤（萬元）利潤率15%土地成交價（萬元）6000元每平方米134408635.66143.5萬元/畝1008011634.32193.4萬元/畝5500元每平方米124605511.1291.6萬元/畝93458291.13137.8萬元/畝5000元每平方米114802386.5839.7萬元/畝86104947.9382.2萬元/畝如果假定按每畝210萬元取得土地開發(fā)權(quán)，根據(jù)周邊市場情況，分別按照5000、5500和6000元每平米銷售項目，則一、地理位置本項目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。屬于蕪湖城南組團，項目地塊距離市中心步行街直線距離6公里。具體四至范圍為：東至蕪石路；南至蕪湖市煙草局卷煙廠北墻；西至九華南路；北至緯七路。本案二、項目周邊配套該地塊位于地處蕪湖高校園區(qū)，東側(cè)是九華南路，與安徽師范大學南校區(qū)隔路相望，人文環(huán)境高雅。北面緯七路，與柏莊春暖花開隔路相望。16、18、45、103路公交車已在此設(shè)立了“柏莊春暖花開站”， 并且比鄰馬飲客運站。而寧安城際鐵路弋江站將于2012年底前建成通車。這里將成為一個出入極為方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住區(qū)。項目位于蕪湖市南北大動脈九華路的南段，與傳統(tǒng)市中心的城脈、地脈、人脈、商脈相連。按照蕪湖市政府“東擴南延”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“一心四區(qū)”的城市規(guī)劃愿景，南部將形成以高校學府、高新產(chǎn)業(yè)與高尚居住為核心的城市區(qū)域功能特征，本項目處于未來城市發(fā)展的五脈會通之地。學校：位于安徽師范大學南校區(qū)正對面，地處蕪湖高校園區(qū)，有大學城、十二中、二十四中、 利民路小學、延安小學、安師大附屬幼兒園。醫(yī)院：新安中醫(yī)院、和平醫(yī)院、安徽中醫(yī)藥高專第二附屬醫(yī)院。娛樂休閑：奧林匹克體育館、安師大體育館。商業(yè)：新時代商業(yè)街、中南建材城、蘇果超市、歐尚超市、郵政儲蓄及各大銀行。三、項目技術(shù)指標及規(guī)劃要求具體規(guī)劃指標如下：1、用地規(guī)劃要求：（1）擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：居?。?）總用地面積：40108平方米（3）用地強度：建筑密度18%，容積率2.5（4）容積率：容積率2.5（5）綠地率：綠地率35%，結(jié)合綠地設(shè)置體育健身設(shè)施2、建筑設(shè)計要求：（1）建筑使用性質(zhì)：住宅（2）建筑高度：滿足機場飛行凈空要求，無電梯住宅不超過六層。（3）建筑退規(guī)劃用地邊界距離：a、退讓就九華南路（道路紅線寬度60米）道路紅線距離：20米，該空間為綠化用地，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車用途。b、退讓緯七路（道路紅線寬度40米）道路紅線距離：多層建筑10米，高層建筑15米。c、退讓蕪石路（道路紅線寬度40米）道路紅線距離：多層建筑10米，高層建筑15米。d、退讓交叉口：九華南路和緯七路交叉口加大退讓距離。e、其它按對等退讓原則退用地邊界線的基礎(chǔ)上，與周邊保留建筑的距離必須滿足日照、消防等國家有關(guān)規(guī)定要求。f、退讓城市道路紅線的二分之一空間為人流集散和沿街綠化及敷設(shè)市政管線用地，不得布設(shè)內(nèi)部道路，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車用途；圍墻建設(shè)不得占用退讓規(guī)劃道路紅線的二分之一空間，且為通透式圍墻四、地塊周邊市場情況該地塊位于蕪湖市市中心南部地區(qū)。蕪湖市是安徽省的經(jīng)濟，文化，交通，政治次中心，是國務(wù)院批準的沿江重點開放城市、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市、南京都市圈成員城市。有“長江巨埠，皖之中堅”之稱。蕪湖市2009年，全年實現(xiàn)財政收入147.78億元，比上年增長19.3%，其中，地方財政收入69.41億元，增長27.6%，均為安徽第二位。根據(jù)蕪湖市2006-2020年城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃：中心城區(qū)采用組團式結(jié)構(gòu)，城市總體空間劃分為五大組團。城中組團：城市商貿(mào)、商務(wù)文化中心；城北組團：以蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的先進制造產(chǎn)業(yè)區(qū)；城東組團：以現(xiàn)代工業(yè)、居住為主導的綜合型新城區(qū)；城南組團：以文化科教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的城區(qū)；三山組團：以臨港產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)為主導的綜合型新城區(qū)。居住用地重點布局在城中區(qū)和城南區(qū)。城東、城北和三山組團以居住配套為主。城市核心區(qū)可居住人口65萬，城南組團可居住人口45萬，城北組團可居住人口35萬，城東組團可居住人口25萬，三山組團居住人口為25萬人。周邊區(qū)域正在銷售的項目有：1、柏莊春暖花開， 銷售均價5670元/平方米，概況：項目地址九華南路安徽師范大學南校區(qū)對面地段商圈新時代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類別住宅、商業(yè)建筑類別高層 小高層容 積 率1.6綠 化 率42%建筑面積40萬 m2占地面積21.7萬 m2車 位 數(shù)地上：待定 地下：共1800個車 位 比1：0.6開 發(fā) 商蕪湖柏莊置業(yè)有限公司總 戶 數(shù)30372、柏莊麗城，別墅項目，銷售均價11522元/平方米，概況：項目地址九華南路地段商圈新時代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類別住宅、商業(yè)建筑類別高層 聯(lián)排別墅容 積 率1.8綠 化 率42%建筑面積542085 m2占地面積400多畝 m2車 位 數(shù)地上：1569個 地下：待定車 位 比1：0.6開 發(fā) 商蕪湖柏麗置業(yè)有限公司總 戶 數(shù)20663、文津花園，銷售均價4500元/平方米，教育口定向銷售項目，非師范大學老師不得購買，概況：項目地址安徽師范大學南校區(qū)校園內(nèi)地段商圈新時代商業(yè)街商圈付款方式待定物業(yè)類別住宅建筑類別高層 多層容 積 率2.026綠 化 率55.4%建筑面積14.8萬平米 m2占地面積m2車 位 數(shù)地上：待定 地下：待定車 位 比開 發(fā) 商蕪湖科創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總 戶 數(shù)12824、匯成名郡，銷售均價6223元/平方米，概況：項目地址九華南路東側(cè)（國際會展中心對面）地段商圈新時代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類別住宅、商業(yè)建筑類別高層 小高層 多層容 積 率1.8綠 化 率35%建筑面積約33.7萬 m2占地面積約16.6萬 m2車 位 數(shù)地上：500個 地下：1100個車 位 比1：0.5開 發(fā) 商澳大利亞匯成集團總 戶 數(shù)30455、地大橡樹園，銷售均價5911元/平方米，概況：項目地址中山南路以西，濱江南路以東200米，緯五路以北地段商圈新時代商業(yè)街商圈付款方式一次性,銀行按揭物業(yè)類別住宅建筑類別高層