遼寧葫蘆島綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（32頁） .doc

綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告遼寧省葫蘆島市綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告武漢零度地產(chǎn)顧問有限公司 2010年6月葫蘆島市綏中縣介紹一、葫蘆島市區(qū)域位置介紹 （1）、 葫蘆島市位于遼寧省西南沿海處，東鄰錦州，西接秦皇島，北枕燕山余脈，南臨渤海遼東灣，與大連、營口、秦皇島、青島等市構(gòu)成環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，扼關(guān)內(nèi)外之咽喉，是中國東北的西大門，素有“關(guān)外第一市”之稱。1989年6月建立地級市，是遼寧最年輕的城市，也是一座新興的工業(yè)城市、港口城市和旅游城市。（2）、葫蘆島原名錦西（1994年10月更名為現(xiàn)名），是京沈線上重要的城市之一。葫蘆島是半島，伸向遼東灣內(nèi)，因頭小尾大，中部稍狹，狀如葫蘆而得名。葫蘆島市地處遼寧省西南部，礦產(chǎn)資源頗豐富，擁有鉛、鋅、銅、鉬等礦產(chǎn)。同時(shí)是一個(gè)工業(yè)城市，有化工廠，鋅廠和造船廠。此地的渤海造船廠生產(chǎn)了中國的第一艘核潛艇，所以，它也是重要的潛艇基地。國共內(nèi)戰(zhàn)時(shí)，遼沈戰(zhàn)役中的塔山阻擊戰(zhàn)于此地展開。抗日戰(zhàn)爭結(jié)束后，東北約百萬日本僑民在此地被遣返回國。市下所轄縣級市綏中是中國第一位宇航員楊利偉的出生地。（3）、葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達(dá)261公里，居遼寧省第二位。在新一輪城市規(guī)劃中葫蘆島市被遼寧省省政府部署建設(shè)成為遼寧西部城市群區(qū)域性金融城市和重要港口城市。迅速推進(jìn)遼西沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)新的增長點(diǎn)，構(gòu)建“錦葫都市圈”。建設(shè)成“港市聯(lián)動(dòng)”的新型城市。近幾年來中石油、中冶、中航工業(yè)、西門子、特易購、大潤發(fā)等14家世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛落戶葫蘆島，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。投資金額預(yù)計(jì)367億元的龍灣海濱中央商務(wù)區(qū)，后勁十足。青山水庫工程獲得國家環(huán)評批準(zhǔn)，已經(jīng)開工建設(shè)，這里也是2013年中華人民共和國第十二屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)協(xié)辦城市。二、葫蘆島行政劃分 葫蘆島市轄興城市、綏中縣、建昌縣、連山區(qū)、龍港區(qū)、南票區(qū)6個(gè)縣(市)區(qū)和兩個(gè)省級開發(fā)區(qū)，總面積為1.04萬平方公里。全市有27個(gè)民族，劃分35個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、59個(gè)鄉(xiāng)（含22個(gè)民族鄉(xiāng)），207個(gè)社區(qū)居委會(huì)、1064個(gè)村民委員會(huì)。全市人口為280.4萬人，城市人口68萬人，其中93.4%是漢族。三、自然環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 （一）區(qū)位優(yōu)勢明顯1、連接兩大經(jīng)濟(jì)圈位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中間位置，是東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“節(jié)點(diǎn)”城市，是東北入關(guān)的門戶和“踏板”。 2、交通便利。葫蘆島交通四通八達(dá)，102國道、306國道、京沈高速公路、遼寧濱海公路架構(gòu)了陸上運(yùn)輸?shù)目蜃嚨奖本?個(gè)小時(shí)，到沈陽2個(gè)半小時(shí)。境內(nèi)二級以上公路984公里，黑色路面1633公里，晴雨通車?yán)锍?712公里，221條客運(yùn)線路通向四面八方。全市客運(yùn)車輛擁有量 5150輛，其中出租車3987輛；貨運(yùn)車輛擁有量9617輛。全市級以上客運(yùn)站3個(gè)，縣級客運(yùn)站2個(gè)，貨運(yùn)場站7個(gè)，跨省客運(yùn)線路達(dá)20條。全年公路客運(yùn)量3382萬人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量13.5億人公里；公路貨運(yùn)量2712萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量13.7億噸公里。轄區(qū)覆蓋整個(gè)“遼西走廊”，京哈鐵路、京沈高速公路、秦沈電氣化鐵路、102國道4條交通干線和正在建設(shè)的濱海大通道貫穿全境。距沈陽240公里、2個(gè)小時(shí)車程，距北京420公里、3個(gè)半小時(shí)車程。東距錦州機(jī)場50公里，西距山海關(guān)機(jī)場20公里。 3、港口城市。葫蘆島市海岸線全長258公里，居遼寧省第2位。宜港岸線16.5公里，港口、碼頭10座，葫蘆島港為天然深水不凍良港，國家一類口岸。目前，港口吞吐能力1000萬噸，“十一五”期間吞吐能力將達(dá)到5000萬噸，遠(yuǎn)期目標(biāo)是建成億噸大港。葫蘆島港位于葫蘆島市龍港區(qū)。它背靠京哈鐵路和公路， 有鐵路專用線直達(dá)港口，東北西三面環(huán)山，是天然避風(fēng)港，也是中外著名的不淤不凍良港。葫蘆島港港深水闊，現(xiàn)為軍商兩用。商用設(shè)有兩個(gè)5千噸級泊位和三個(gè)萬噸級泊位，年貨物吞吐能力可達(dá)三百萬噸。（二）物產(chǎn)資源豐富 1、礦藏資源。是國家重要的有色金屬基地，現(xiàn)探明礦藏50余種，已開發(fā)利用31種，鉬、錳為優(yōu)勢礦種，連山鉬礦、建昌錳礦、鉛鋅礦聞名全國，地質(zhì)儲(chǔ)量分別占全國三分之一以上，為全國第二大鉬精產(chǎn)地。年產(chǎn)煤炭500萬噸，鐵礦200萬噸。 2、海底油氣資源。已探明近海石油儲(chǔ)量3億噸，天然氣儲(chǔ)量135億立方米。渤海石油勘探局9個(gè)鉆井平臺(tái)有5個(gè)在我市海域作業(yè)，已依托開采出的天然氣，建成了一個(gè)現(xiàn)代化大型化肥廠錦天化。 3、沿海灘涂資源。有500萬畝近海水面，相當(dāng)于耕地的1.5倍；沿海灘涂21萬畝，盛產(chǎn)魚、蝦、蟹、貝類等海產(chǎn)品，海產(chǎn)品年產(chǎn)量35萬噸。設(shè)施化養(yǎng)殖已經(jīng)達(dá)到36萬平方米，其中興城現(xiàn)代漁業(yè)園區(qū)是全省唯一的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化漁業(yè)園區(qū)。 4、山區(qū)糧果資源。擁有耕地340萬畝、果園250萬畝，果樹總株數(shù)居遼寧省第1位，年產(chǎn)水果65萬噸。綏中白梨、虹螺峴豆制品、建昌綠色小雜糧深受消費(fèi)者喜愛。（三）新興工業(yè)城市 1、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。是遼寧省重要的工業(yè)城市，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)214家，其中，大中型企業(yè)43家，國有大中型企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)434億元，形成了石油化工、有色金屬、船舶機(jī)械、能源電力四大支柱產(chǎn)業(yè)。 2、重點(diǎn)企業(yè)。錦西石化分公司是國家特大型石化企業(yè)，年原油加工能力650萬噸；葫蘆島鋅廠是中國最大的鋅冶煉基地，有色金屬年產(chǎn)量70萬噸，精鋅產(chǎn)量居亞洲第1位；錦化化工（集團(tuán)）是特大型化工企業(yè)，環(huán)氧丙烷（13萬噸）、聚醚（11萬噸）燒堿（30萬噸）生產(chǎn)能力居亞洲前列；錦天化是全國重點(diǎn)化肥生產(chǎn)基地之一，年產(chǎn)30萬噸合成氨、52萬噸尿素；渤船重工是國家大型船舶企業(yè)，年造船能力250萬噸；綏中發(fā)電有限責(zé)任公司擁有280萬千瓦的發(fā)電機(jī)組，是亞洲單機(jī)容量最大的火力發(fā)電廠、我國重要的能源基地；綏中海上361油田年產(chǎn)原油500萬噸，是我國已開發(fā)的最大海上油氣田。 （四）優(yōu)秀旅游城市 1、眾多的風(fēng)景名勝。是中國優(yōu)秀旅游城市，有景區(qū)景點(diǎn)55處，文物保護(hù)單位127處。興城是集“城、泉、山、海、島”于一體的旅游療養(yǎng)度假區(qū)。興城古城已有580年歷史，是我國現(xiàn)存最完整的明代古城；興城海濱溫泉出水溫度70，建有70多個(gè)溫泉療養(yǎng)院；興城首山是國家森林公園；興城海濱浴場是國家著名風(fēng)景名勝區(qū)；菊花島總面積13.5平方公里，離岸10公里，是遼東灣最大的島嶼，島內(nèi)菩提掩映、香煙繚繞，號(hào)稱“北方佛島”。綏中九門口長城是萬里長城上僅有的一段水上長城，“城在河上過，水在城下流”，蔚為壯觀，是中國東北地區(qū)首個(gè)世界文化遺產(chǎn)地；碣石宮遺址聞名中外，秦始皇、漢武帝曾東巡到此，曹操曾在此吟下了“東臨碣石，以觀滄?！钡膲邀愒娖?、適宜的居住環(huán)境。是國家園林城市，森林覆蓋率35%，城區(qū)綠化覆蓋率57%，居全省第1位，城市依托森林，具有“山在城中，城在海邊”的特色；四季分明，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，海洋性氣候明顯；有天然浴場14處，年降水量600毫米、平均氣溫9；城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，街市繁華、商業(yè)發(fā)達(dá)；有73座水庫，綏中電廠、南票坑口電廠、熱電公司發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘?90萬千瓦；兩個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，葫蘆島是一個(gè)宜居、旅游、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的城市。（五）前景展望。 1、國家重要的有色金屬基地。主要是依托現(xiàn)有資源和重點(diǎn)骨干企業(yè)，全力打造鋅、銅、鉬、鋁、鉛、錳等國家重要的有色金屬基地，使有色金屬總量由目前的70萬噸提高到160萬噸。 2、國家重要的能源電力基地。主要是繼續(xù)擴(kuò)大火力發(fā)展規(guī)模，同時(shí)開發(fā)核電、風(fēng)力發(fā)電等清潔能源?？傃b機(jī)容量由目前的190萬千瓦提高到400萬千瓦。 3、環(huán)渤海重要的石油化工基地。充分發(fā)揮石化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以重點(diǎn)石化企業(yè)為龍頭，以重大石化項(xiàng)目、精細(xì)化工項(xiàng)目為核心，建設(shè)石化工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 4、環(huán)渤海重要的船舶機(jī)械制造基地。渤船重工具備制造vlcc級超大型油輪和8000標(biāo)箱超大集裝箱船的能力，造船能力達(dá)到250萬噸，并形成船舶配套工業(yè)園區(qū)。5、葫蘆島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（國家三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的專利園之一，也是東北唯一一個(gè)國家專利技術(shù)園區(qū)。） 6、葫蘆島北港工業(yè)區(qū) （省重點(diǎn)支持工業(yè)區(qū)，遼寧“五點(diǎn)一線”的先導(dǎo)工業(yè)區(qū)。） 7、葫蘆島楊家杖子經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) （國家發(fā)改委指定轉(zhuǎn)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，省市重點(diǎn)支持工作單位。）8、葫蘆島龍灣海濱cbd （又稱葫蘆島龍灣中央商務(wù)區(qū)，是省政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，遼寧省唯一一個(gè)海濱中央商務(wù)區(qū)，是省政府即沈撫同城化、營口億噸港口建設(shè)之后的又一項(xiàng)重要改革。包括新奧海濱游樂場和新奧高爾夫球場，首創(chuàng)商業(yè)住宅，首創(chuàng)龍灣論壇會(huì)展中心，特易購商業(yè)住宅，國際連鎖五星級酒店，260米的飛天大廈，國貿(mào)大樓等，其中，“龍眼島”體育場和龍眼島游泳館確定為2013年全國運(yùn)動(dòng)會(huì)比賽分賽場所在地）。9、沙后所經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃面積20平方公里，其中起步區(qū)10平方公里。該經(jīng)濟(jì)區(qū)依托菊花島30萬噸原油碼頭、現(xiàn)代漁業(yè)園區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展石化、倉儲(chǔ)、冶金、制藥、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。 10、綏中濱海經(jīng)濟(jì)新區(qū)（萬家經(jīng)濟(jì)新區(qū)）。綏中濱海經(jīng)濟(jì)新區(qū) （省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，也是遼西唯一的數(shù)字化經(jīng)濟(jì)區(qū)，聯(lián)合北京中關(guān)村各大it集團(tuán)，全力打造：“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”。）規(guī)劃面積20平方公里，其此地連結(jié)河北省秦皇島市，目前，兩市正在共同建設(shè)濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。四、綏中縣介紹綏中縣-是葫蘆島市轄區(qū)的一大特色縣，離葫蘆島市約為1小時(shí)車程。她地處關(guān)內(nèi)外咽喉地帶，交通便利。京哈公路、沈山線鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專線貫全境西東，綏在克公路穿越縣境東北往興城、建昌及河北省。此外，縣鄉(xiāng)公路把縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)連接起來。綏中港是綏中地產(chǎn)貨水運(yùn)碼頭，規(guī)模為3000噸級泊位，年吞吐量55萬噸，為葫蘆島市海上貨運(yùn)、振興經(jīng)濟(jì)起了重要作用。綏中1902年建縣，原名瑞州，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最重要的起點(diǎn)城市，東鄰興城，西接山海關(guān)，南臨遼東灣，與大連、營口、丹東、盤錦、錦州、秦皇島、唐山、天津、青島等城市構(gòu)成環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，扼關(guān)內(nèi)外之咽喉，是中國東北的西大門，為山海關(guān)外第一縣。是東北與華北經(jīng)濟(jì)連接城市。是中華人民共和國國務(wù)院首批對外開放縣。地處東經(jīng)11934-12031，北緯3959-4037之間?，F(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)，11個(gè)鄉(xiāng)。面積2764.9平方千米，總?cè)丝?3萬人（2008年）。有漢、滿、蒙、回、朝鮮等民族。是中國第一位航天員楊利偉的故鄉(xiāng)。是中國農(nóng)業(yè)第一大縣。是中國最大的火力發(fā)電廠所在地。是中國最大的海上油田所在地。遼寧旅游十強(qiáng)縣。（1） 、行政區(qū)劃分綏中縣轄14個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)民族鄉(xiāng)：綏中鎮(zhèn)、寬幫鎮(zhèn)、大王廟鎮(zhèn)、萬家鎮(zhèn)、前所鎮(zhèn)、高嶺鎮(zhèn)、前衛(wèi)鎮(zhèn)、荒地鎮(zhèn)、塔山屯鎮(zhèn)、高臺(tái)鎮(zhèn)、王寶鎮(zhèn)、沙河鎮(zhèn)、小莊子鎮(zhèn)、西廟子鎮(zhèn)、西平坡滿族鄉(xiāng)、葛家滿族鄉(xiāng)、高甸子滿族鄉(xiāng)、范家滿族鄉(xiāng)、明水滿族鄉(xiāng)、秋子溝鄉(xiāng)、加碑巖鄉(xiāng)、永安堡鄉(xiāng)、李家堡鄉(xiāng)、網(wǎng)戶滿族鄉(xiāng)、城郊鄉(xiāng)。（2） 、資源優(yōu)勢自古以來，綏中就有“拉不敗的中后所”之美譽(yù)。作為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富。全縣擁有75公里海岸線，83萬畝耕地，1,600 萬株果樹?！皟伤恍笠徊恕彼臉I(yè)發(fā)達(dá)，水果業(yè)尤為突出，年產(chǎn)量達(dá)35萬噸以上，被命名為全國水果生產(chǎn)十強(qiáng)縣之一。亞洲最大的果樹帶、最大的果樹農(nóng)場王鳳臺(tái)果樹農(nóng)場座落在這里，盛產(chǎn)的富士、國光蘋果質(zhì)量上乘。綏中白梨獨(dú)一無二，享譽(yù)中外。綏中是白梨生產(chǎn)基地縣，水果優(yōu)質(zhì)果生產(chǎn)基地縣，水果標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)示范縣，瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣，現(xiàn)已建成水果、水產(chǎn)、畜牧、蔬菜四大基地。上的礦產(chǎn)資源也很豐富，有銅、銅、金等30多種金屬礦藏和花崗巖、硅石、長石、河沙等非金屬礦藏，其中花崗巖的儲(chǔ)量大、品質(zhì)好，開采前景廣闊。（3） 、風(fēng)景名勝綏中縣山川秀麗，名勝古跡頗多，自然景觀獨(dú)具風(fēng)采。位于李家鄉(xiāng)境內(nèi)的京東首關(guān)“九門口”，建于明洪武14年，是明代長城中的重要關(guān)隘之一。它飛跨河谷，險(xiǎn)峻雄奇，號(hào)稱“水上長城”，是中國古長城中的一絕。位于渤海岸邊的秦漢宮遺址，已被國務(wù)院列為重點(diǎn)文物保護(hù)對象。深山峽谷中的妙峰寺雙塔、蔚為奇觀的前衛(wèi)歪塔、水光瀲滟的將軍湖、以及老虎汀、下屯、新莊子、湯口等四大溫泉等，構(gòu)成了著名的游覽勝地。綏中海域?qū)掗?，是理想的天然浴場。淺海中矗立著碣石奇景，曹操在此留下了“東臨碣石，以觀滄?！钡那Ч琶?，綏中縣可謂歷史悠久，物華天寶，是旅游度假的理想之地。（4） 、歷史背景綏中歷史悠久，全縣文物古跡多達(dá)114處，有九門口水上長城、秦漢遺址碣石宮、前所古城、永安長城等4處國家級保護(hù)單位，朱梅墓、妙峰寺雙塔、三臺(tái)子烽火臺(tái)等3處省級保護(hù)單位，其中九門口長城還是東北首家世界文化遺產(chǎn)掛牌地。（5）、交通優(yōu)勢京哈鐵哈、102國道、京沈高速公路和秦沈客運(yùn)專線貫穿東西，306國道北連內(nèi)蒙，距京、沈均只有2個(gè)小時(shí)左右的車程。不僅公路、鐵路交通發(fā)達(dá)，水路、航空也十分便利，西距山海關(guān)國際機(jī)場僅12公里，距秦皇島港22公里，距葫蘆島港、錦州港也在百公里以內(nèi)。（6）、綏中縣-萬家鎮(zhèn)濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)介紹綏中縣-萬家鎮(zhèn)是遼寧省五點(diǎn)一線環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)，正在建設(shè)中的遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)是遼寧省五點(diǎn)一線戰(zhàn)略重點(diǎn)支持區(qū)域。全力打造“海岸中關(guān)村 生態(tài)新城區(qū)”綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)是遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)，規(guī)劃面積100平方公里。規(guī)劃以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集旅游、休閑于一體的現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城。綏中-縣萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃面積105平方公里，是遼寧省“五點(diǎn)一線”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)支持區(qū)域，享受省級開發(fā)區(qū)的政策和權(quán)限。綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)到2020年，將建成一座可容納20萬人口居住，年產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1000億元的濱海新城經(jīng)濟(jì)帶。經(jīng)濟(jì)區(qū)主要規(guī)劃三個(gè)功能區(qū)域：一是海岸中關(guān)村生態(tài)新城區(qū)、二是濱海新城區(qū)、三是裝備制造業(yè)園區(qū)。海岸中關(guān)村生態(tài)新城區(qū)位于濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)西端，與秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東區(qū)）接壤，規(guī)劃面積37.88平方公里。區(qū)域內(nèi)以it產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向。包括軟件生產(chǎn)和開發(fā)、計(jì)算機(jī)、電子產(chǎn)品配件生產(chǎn)、軟件服務(wù)外包、數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)等。區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以海景生態(tài)休閑區(qū)、科技研發(fā)展示區(qū)、高等教育園區(qū)為主，建設(shè)成為連接?xùn)|北與華北，以及承接京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射的最直接的生態(tài)新城區(qū)。萬家濱海新城位于濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，規(guī)劃面積31平方公里。原生態(tài)海濱的自然條件充分展示了海洋、沙灘、空氣、陽光、綠色當(dāng)今世界最適合人類居住的五大要素。規(guī)劃區(qū)以商業(yè)旅游服務(wù)區(qū)、尚品生活社區(qū)、高檔居住社區(qū)、金融貿(mào)易區(qū)為主，力爭打造遼寧第二大連，北方第二青島，進(jìn)而建設(shè)成為綏中經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連接點(diǎn)上的中等發(fā)達(dá)城市。東部-綏中裝備制造業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為36.12平方公里。目前園區(qū)內(nèi)有投資200億元總裝機(jī)容量360萬千瓦的綏中電廠，投資70億元的渤海36-1油田陸上終端處理廠目前已入駐。為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，盡快形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，園區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)、新能源電力、石油化工、裝備制造業(yè)、臨港工業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)連，力爭將綏中發(fā)展成遼寧省新一代的制造業(yè)基地，將產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢做強(qiáng)做大。隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)以其諸多優(yōu)勢成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域最具投資潛力的熱土。 （7）、優(yōu)勢地理、黃金產(chǎn)業(yè)區(qū)。綏中-萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)地處東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，具有承接兩大經(jīng)濟(jì)圈雙向輻射的先天優(yōu)勢。距北京298公里、沈陽350公里，3個(gè)小時(shí)左右車程；到山海關(guān)國際機(jī)場12公里，10分鐘車程；遼寧濱海公路從這里起步，沿途可達(dá)葫蘆島、營口、大連、丹東等六個(gè)沿海城市。零度觀點(diǎn)：綏中縣正在以她獨(dú)有的資源優(yōu)勢和區(qū)域位優(yōu)勢，吸引著廣大投資者，如一塊天然的璞玉等待著智者的雕琢。雖然她曾有著尷尬的城市區(qū)位，歸遼寧，但遠(yuǎn)離遼寧，而近河北，甚至與河北-秦皇島相融。但在政府建設(shè)濱海經(jīng)濟(jì)帶的影響下，這座歷史悠久的城市正在蘇醒。城市的發(fā)展需要政府政策的扶持，合理的招商引資、適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠鼓勵(lì)將更加有效的推動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。綏中縣在濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃引導(dǎo)下，目前區(qū)域整個(gè)招商平臺(tái)、當(dāng)?shù)卣呀?jīng)搭建完成，其輻射力以延伸至整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，這里將成為未來遼寧省內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)帶，這里將是遼寧的第二個(gè)“大連”。在政府有效的引導(dǎo)下，以及政策扶持下，綏中將是連接?xùn)|北與華北經(jīng)濟(jì)的橋頭堡。這里有著比北戴河還要美的海灘和海岸線，以及歷史旅游名勝，這里是北方的三亞。但這一切目前還沒有開發(fā)出來，目前處于原生態(tài)階段。這為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場注入了良好的基礎(chǔ)和價(jià)值點(diǎn)。五、區(qū)域在售項(xiàng)目研究分析 一、區(qū)域競爭在售項(xiàng)目對比分析1、在售競爭項(xiàng)目列舉項(xiàng)目名稱建筑建筑容積率綠化率銷售均價(jià)開盤時(shí)間銷售率形態(tài)面積假日藍(lán)灣多層、獨(dú)棟、聯(lián)排總9.2萬1.1940.00%公寓精裝均價(jià)6500元/平米，聯(lián)排均價(jià)8000元/平米。別墅均價(jià)15000元/平米2007年9月27日尾盤合生天戴河獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層總76萬0.467%預(yù)計(jì)一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價(jià)為12000-16000之間2010年未開盤山海同灣多層、獨(dú)棟、聯(lián)排、高層總100萬1.8535%目前高層精裝均價(jià)5800元/平方米2010-6-16未開盤從上表可以看出：區(qū)域市場在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型分布較廣，基本都以倚海獨(dú)棟別墅、海景連排別墅、假日迷你公寓和觀海精裝公寓等四種產(chǎn)品為主。同時(shí)，所有項(xiàng)目都優(yōu)先推出精裝修小面積公寓和小面積成品房這一理念，這主要是因?yàn)閰^(qū)域有著良好的海景資源和旅游資源，這類產(chǎn)品總價(jià)低，方便實(shí)用，深受廣大客戶的喜愛。而這種面積的戶型屬于過度性產(chǎn)品，這是非常符合區(qū)域目前的現(xiàn)狀的，說明區(qū)域缺乏剛性需求，主要是針對投資客和度假型客戶而設(shè)計(jì)的產(chǎn)品。2、競爭項(xiàng)目地理位置分析項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣合生天戴河山海同灣所在位置秦皇島老龍頭風(fēng)景區(qū)內(nèi)，沿海大道中部。山海關(guān)老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處，濱海大道向東500米山海關(guān)老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處，濱海大道向東600米從上表可以看出：按照區(qū)域5公里范圍的項(xiàng)目來對比本案，目前區(qū)域在售的項(xiàng)目有以上3個(gè)，基本都位于濱海路上，都是以海景為賣點(diǎn)。3 、項(xiàng)目建筑形態(tài)對比分析項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣合生天戴河山海同灣建筑形態(tài)多層、獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層多層、獨(dú)棟、聯(lián)排、高層從上表可以看出：所有項(xiàng)目，產(chǎn)品類型分布較廣，主要以多層、高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，說明目前市場開發(fā)企業(yè)都比較注重銷售風(fēng)險(xiǎn)，因此在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上走多元化發(fā)展路線，滿足不同客戶群體的需要，以便于項(xiàng)目產(chǎn)品的市場消化力。4、項(xiàng)目銷售均價(jià)對比分析項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣合生天戴河山海同灣銷售價(jià)格公寓均價(jià)6500元/平米，別墅起價(jià)8000元/平米，均價(jià)15000元/平米預(yù)計(jì)一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價(jià)為12000-16000之間均價(jià)5800元/平方米從上表可以看出： 在良好的濱海景觀、旅游資源以及政府濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的帶動(dòng)與影響下，目前區(qū)域市場精裝度假型公寓銷售價(jià)格均維持在6000元/平米，別墅的均價(jià)維持在15000元/平米。項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣合生天戴河山海同灣主力戶型目前在售少量多層精裝公寓36116平米，以及少量別墅160-300目前主推高層精裝公寓35-95目前主推高層精裝公寓42-1025、項(xiàng)目主力戶型對比分析從上表可以看出：目前區(qū)域在售項(xiàng)目基本都是以小面積度假型和投資型戶型為主，這主要是受目前整個(gè)大區(qū)位發(fā)展滯后的影響，因此所有開發(fā)企業(yè)結(jié)合區(qū)位目前良好的度假和旅游資源，集中推出精裝小面積戶型，以此快速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，減少資金和銷售的雙重壓力。零度觀點(diǎn)1、目前區(qū)域樓盤大部分集中在濱海路上，都在借助海景優(yōu)勢和旅游優(yōu)勢提升項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)和品質(zhì)，個(gè)項(xiàng)目為達(dá)到較好的觀景效果，建筑形態(tài)基本為高層，多層及別墅為主。這說明，區(qū)域項(xiàng)目主要是借助海景優(yōu)勢來打造臨海居住區(qū)，以海景營造舒適的居住環(huán)境為賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。2、在萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下和未來城市建設(shè)的需要下，使得市場后期土地出讓情況呈現(xiàn)出多和大的特征，后期市場競爭將加大。3、從項(xiàng)目的建筑品質(zhì)上看，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目非常注重小區(qū)硬件設(shè)施的建設(shè)，其綠化率基本在35%60%之間，容積率保持在2.0以內(nèi)。說明，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目都是以較高品質(zhì)和高舒適度為發(fā)展方向，通過良好的建筑環(huán)境來提升項(xiàng)目的價(jià)值和賣點(diǎn)。4、從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目主力推出的戶型面積基本都在30-110之間。這主要是因?yàn)閰^(qū)域現(xiàn)今的購房客戶需求比較單一，基本為滿足度假和投資的目標(biāo)客戶為主。5、從銷售價(jià)格上來看，目前市場在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格從5800-15000元/平方米不等，以“合生天戴河”為代表的標(biāo)桿項(xiàng)目正在帶動(dòng)著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。6、由于目前區(qū)域整個(gè)市場處于開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本處于剛起步發(fā)展階段，在政府濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的帶動(dòng)下，區(qū)域房地產(chǎn)將得到快速發(fā)展。但后期市場產(chǎn)品同質(zhì)化和競爭力，將加大。7、項(xiàng)目所在地雖然有較好的景觀資源和政策帶動(dòng)，但由于城市發(fā)展滯后，整個(gè)市政配套基本為零的情況下，對于本項(xiàng)目的銷售將有很大的干擾。同時(shí)，本案處境較為尷尬，雖說是歸遼寧省葫蘆島市和綏中縣轄屬，但都遠(yuǎn)離該區(qū)，車程都在1小時(shí)以上，區(qū)域認(rèn)可度對于本地市場客戶群來說目前很難認(rèn)可，因此本地客戶群難以成為本案的目標(biāo)主要客戶群體。反而臨近的河北省秦皇島市和北京市將是本案的主要客戶群體，區(qū)域?qū)⒁劳星鼗蕧u經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和影響力，運(yùn)用環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的宏觀政策優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢吸引其投資置業(yè)。六、項(xiàng)目地塊研究分析1、地塊的自然價(jià)值分析本地塊位于綏中縣“萬家鎮(zhèn)”濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的西南部，她處于濱海路起始處，緊鄰河北秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和山海關(guān)老龍頭景區(qū)。地處河北省與遼寧省綏中縣交界處，交通便利，至“山海關(guān)”天下第一關(guān)也僅3公里。該區(qū)域是未來萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、高尚居住區(qū)的中心，后期發(fā)展趨勢良好。2、地快現(xiàn)狀 規(guī)劃用地面積為400畝，容積率為1.75，總建筑面積約為：46萬平方米。本地塊地理位置優(yōu)越，處于萬家鎮(zhèn)濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要交通干道之上，交通四通八達(dá)。地塊目前基本平整，有少量民居需要拆遷。南面為規(guī)劃中的秦漢遺址碣石公園。東面、北面臨近規(guī)劃路和規(guī)劃用地，西面為規(guī)劃用地，離渤海海岸大約為1公里，生活配套設(shè)施目前基本沒有。3、地形價(jià)值分析 項(xiàng)目地塊位于萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地段，東接葫蘆島市以及綏中縣城，南臨政府規(guī)劃的海濱新城。未來區(qū)域?yàn)槿f家濱海區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，城市規(guī)劃前景良好，發(fā)展?jié)摿ν?，是房地產(chǎn)開發(fā)較佳之處。 4、地貌價(jià)值分析就地貌而言，本項(xiàng)目地塊平整，無任何落差，對后期整體環(huán)境營造有一定的難度。地塊內(nèi)部無景觀，周邊均為空地，需等待后期整體開發(fā)和后期開發(fā)中自行營造，地貌價(jià)值一般。5、人文屬性價(jià)值分析 地塊正南面為碣石奇景和秦始皇行宮，臨九門口水上長城和天下第一關(guān)-山海關(guān)只有3公里。周邊為規(guī)劃中的濱海新城和數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地，屬于未來新區(qū)的中心。未來文化氣息和政治氣息較為濃厚，有利于項(xiàng)目后期價(jià)值的提升。6、地塊潛在價(jià)值表現(xiàn)內(nèi)容與簡要分析 1）、區(qū)域內(nèi)市政規(guī)劃良好，后期發(fā)展趨勢良好。 2）、隨著周邊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及企業(yè)的入駐，市政設(shè)施的建設(shè)將得到完善的配套。 3）、隨著周邊企業(yè)的入駐，濱海休閑區(qū)的建設(shè)以及周邊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和秦漢公園的建設(shè)完成，本案將是區(qū)域最有價(jià)值的項(xiàng)目。7、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢（strength） 1、地塊平整，便于開發(fā)。2、城市規(guī)劃的中心，產(chǎn)品升值潛力巨大。3、隨著“萬家”濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的形成將對地塊價(jià)值提升影響較遠(yuǎn)。4、臨近城市主干道，道路通達(dá)性好，輻射性強(qiáng)。5、地塊面積適中，能較好的規(guī)劃布局。6、地塊臨近多個(gè)風(fēng)景區(qū)，有利于項(xiàng)目價(jià)值的提升。7、規(guī)劃中的濱海新城、擁有良好的市政配套，市場后期發(fā)展前景可觀。8、隨著環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的運(yùn)作，將吸引大量外地客戶群體的投資和置業(yè)。劣勢（weakness）1、地塊三邊臨近城市主干道，噪音污染大。2、雖說位于濱海區(qū)，但本地塊基本不能觀海，沒有任何景觀優(yōu)勢。3、現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，區(qū)域整體規(guī)劃周期長，短期內(nèi)難以達(dá)到理想的居住環(huán)境。4、地塊周邊無任何生活配套設(shè)施，生活設(shè)施不便。5、地塊區(qū)位暫時(shí)沒有獲得消費(fèi)者認(rèn)同，遠(yuǎn)離城市中心。6、濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)在短期內(nèi)難以形成，項(xiàng)目價(jià)值難以體現(xiàn)。7、區(qū)域房地產(chǎn)屬于起步階段，基礎(chǔ)設(shè)施短期難以完成。機(jī)會(huì)（opportunity）1、萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)與發(fā)展為項(xiàng)目后期城市前景奠定良好的基礎(chǔ)和賣點(diǎn)，將吸引大量市場客戶的關(guān)注。2、借助周邊政府規(guī)劃與發(fā)展，將提升地塊潛在價(jià)值。3、臨近旅游區(qū)，將大大提升項(xiàng)目周邊區(qū)域人氣。4、區(qū)域各部門及企業(yè)的不斷入駐，為區(qū)域市場發(fā)展注入動(dòng)力。5、濱海區(qū)良好的海岸環(huán)境，與老城區(qū)形成鮮明的差距，因此將吸引更多人投資置業(yè)。6、依托河北秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前成熟的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和本地良好的自然環(huán)境優(yōu)勢，將吸引此區(qū)域客戶群體和外區(qū)域客戶群的關(guān)注。隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展注入堅(jiān)實(shí)動(dòng)力和市場。7、 項(xiàng)目南面的碣石公園及濱海休閑區(qū)的建設(shè)對本項(xiàng)目將是最大的，也是最有影響力的和最具競爭力的因子，將是本案最大的賣點(diǎn)。威脅（threat）1、隨著市場供應(yīng)量加大，各項(xiàng)目競爭激烈。2、受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響、加息、置業(yè)門檻的提高、二次、三次置業(yè)的調(diào)控等對樓市來說是一種打擊和挑戰(zhàn)。3、目前區(qū)域整個(gè)發(fā)展還未成熟，難以體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢。 4、由于遠(yuǎn)離城市中心，配套缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)難以在市場形成消費(fèi)者認(rèn)可。5、本地塊臨海，但不能看海的局面對本項(xiàng)目將形成一定的制約，后期難以與其他項(xiàng)目形成有利的競爭力。6、由于整個(gè)萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)目前屬于起步建設(shè)階段，預(yù)計(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)周期為5年。因此本項(xiàng)目如果近期動(dòng)工后，產(chǎn)品變現(xiàn)率將較低，開發(fā)商后期資金壓力較大。7、本項(xiàng)目雖然濱海，但與其他項(xiàng)目來比較，缺乏明顯的優(yōu)勢，特別是對于目前地塊所在地來說，沒有任何景觀賣點(diǎn)。同時(shí)萬家鎮(zhèn)為遼寧省目前發(fā)展最邊緣的地段，整個(gè)區(qū)域基本處于原生態(tài)階段，很難在客戶群中形成價(jià)值認(rèn)可。目前當(dāng)?shù)厮_發(fā)項(xiàng)目基本為度假性需求為第一購買力，缺乏剛性需求的支持，因此大規(guī)模開發(fā)將導(dǎo)致項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。8、本地塊南面規(guī)劃的碣石主題公園和濱海休閑區(qū)是否建設(shè)，直接影響本項(xiàng)目的賣點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)。（零度）綜合點(diǎn)評：通過以上分析，我們認(rèn)為本地塊后期發(fā)展較好，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶-“萬家”濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下，項(xiàng)目所在地將是未來遼寧省內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。但由于本區(qū)域?qū)儆谶|寧省剛剛起步發(fā)展的西南部，又屬于邊遠(yuǎn)城區(qū)，整個(gè)市場需要培育。以及市政基礎(chǔ)和生活配套需待完善，我們預(yù)計(jì)，這些將需要3年時(shí)間才能完成，這將直接影響項(xiàng)目目前的銷售和價(jià)值的提升。同時(shí)本地塊在景觀資源上較為缺乏，對于目前區(qū)域市場以海景為第一賣點(diǎn)，以旅游度假為第一購買因素的市場群體和投資及消費(fèi)群體來說，那是非常致命的，因此，本地塊目前較難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化和利潤最大化，且存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。 建議，對于本案的啟動(dòng)因采取伺機(jī)而動(dòng)，等待時(shí)機(jī)，以時(shí)間換取價(jià)值最大化為第一目標(biāo)。 對于本案的操作，應(yīng)采用分期開發(fā)，分階段推出的形式進(jìn)行，目前盡量不開啟本案的實(shí)質(zhì)性操作，等市場整體印象成熟后在啟動(dòng)，以此避免銷售風(fēng)險(xiǎn)和壓力。七、項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目基本情況分析本地位于濱海路，未來萬家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)海濱新城內(nèi)，地塊總用地面積為400畝。容積率合計(jì)為1.75，總建筑面積約為466620平方米，地塊整體成長方型，東面與北面均為未來城市規(guī)劃路，南面為濱海路。二、地塊綜合數(shù)據(jù)【樓盤數(shù)據(jù)】各項(xiàng)指標(biāo)單位數(shù)量占地面積266640占地面積畝400建筑面積萬466620二、建筑類型配比建議根據(jù)我司的調(diào)查研究，我司通過對市場的調(diào)查及地塊特征等各個(gè)因素考慮建議本項(xiàng)目的建筑類型配比為：產(chǎn)品類型小高層多層花園洋房別墅所占比例25%15%30%30%三、項(xiàng)目銷售收入的預(yù)測考慮到本項(xiàng)目在區(qū)域市場具有一定的特殊性，結(jié)合區(qū)域在售項(xiàng)目的價(jià)格以及項(xiàng)目最后面世的時(shí)間，對于本項(xiàng)目銷售價(jià)格按中檔售價(jià)來考慮，本項(xiàng)目擬訂銷售均價(jià)為：小高層均價(jià)：5000元/（精裝）即：5000（46.725%）=58375萬元多層、花園洋房均價(jià)：7000元/（精裝）即：7000（46.745%）=147105萬元聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅均價(jià)：10000元/即：10000（46.730%）=140100萬元銷售收入合計(jì)為： 345580萬元，分?jǐn)偟矫科矫拙鶅r(jià)為:7400元/。八、 可行性分析結(jié)論及財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 由于項(xiàng)目所在地目前處于剛開發(fā)階段，沒有可參照物，因此對于本項(xiàng)目的成本我們將參照武漢現(xiàn)行的開發(fā)建筑成本進(jìn)行計(jì)算。l 建設(shè)投資項(xiàng)目估算依據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為5年 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的土地使用權(quán)費(fèi)用和年利息 各種稅費(fèi)按當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，大約為銷售額的11%來計(jì) 參考武漢房地產(chǎn)市場在建以及完成典型項(xiàng)目的成本、費(fèi)用水平 整個(gè)項(xiàng)目按中檔水平計(jì)算 銀行利率按5.94%計(jì)算 我司多年的評估經(jīng)驗(yàn)1、開發(fā)成本估算：（1）土地使用權(quán)出讓金：40400=16000萬元（土地地價(jià)暫按40萬元/畝計(jì)算）（2）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：a、國有土地出讓金：400萬元/畝30000元/畝=1200萬元b、當(dāng)?shù)厥姓涮踪M(fèi)：200元/：200（400666.6）=5332萬元 合計(jì)： 22532萬元，分?jǐn)傊撩科矫拙鶅r(jià)為：482.48元/。 （3）、建安工程費(fèi)。 小高層建安工程費(fèi)包括樁基礎(chǔ)及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費(fèi)、施工許可證等費(fèi)用平均樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)綜合取1500元/平方米， 共計(jì)約46.7萬平方米25%1500=17512.5萬元。 多層、花園洋房、別墅建安工程費(fèi)包括樁基礎(chǔ)及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費(fèi)、施工許可證等費(fèi)用平均樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)綜合取900元/平方米， 多層：46.7萬平方米15%900=6304.5萬元。 花園洋房：46.7萬平方米30%900=12609萬元。別墅：46.7萬平方米30%900=12609萬元。 多層、小高層精裝修費(fèi)多層：46.7萬平方米15%1000=7005萬元。小高層：46.7萬平方米25%1000=11675萬元。本項(xiàng)目總體建安成本為：17512.5+6304.5+12609+12609+7005+11675=67715萬元（3）本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見下表：前期工程估算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)10元/46.7萬4672三通一平費(fèi)13元/46.7萬6073地質(zhì)勘探費(fèi)3元/46.7萬1404籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%1015合計(jì)2229前期工程費(fèi)平均樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)后得：47.7元/（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 參考我司對于當(dāng)?shù)厥袌鲆约拔錆h基礎(chǔ)建設(shè)所需的相關(guān)費(fèi)用結(jié)算資料，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用包括供電、道路、給排水、園林綠化工程、休閑設(shè)施工程、幼兒游樂設(shè)施和公共設(shè)施配套等。根據(jù)項(xiàng)目情況，平均基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)綜合取50元/平方米?？偼顿Y約為：46.750=2335萬元（5）代收代交費(fèi)用各種規(guī)費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、生活垃圾服務(wù)費(fèi)、公共消防設(shè)施配套費(fèi)等。各種規(guī)費(fèi)樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)綜合取30元/平方米，共計(jì)約46.730=1401萬元。（6）不可預(yù)見費(fèi)按前期建安費(fèi)、工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等投資的3%估計(jì)。綜合?。?7715+2229+2335）1.5% =1084萬元，折合樓面分?jǐn)倖蝺r(jià)為1084/46.7=23元/平方米。2、開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取【開發(fā)成本估算】中前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用等投資的3%估計(jì)，（67715+2229+2