2011年7月深圳龍華上油松河道改造項目市場研究及策略思考（89頁） .pdf

page1 龍華上油松河道改造項目市場研究及策略思考龍華上油松河道改造項目市場研究及策略思考 深圳事業(yè)一部 07.2011 page2 企業(yè)目標企業(yè)目標 項目目標：項目目標：項目目標：項目目標：將項目打造成油松區(qū)域內最具影響力的標桿物業(yè)將項目打造成油松區(qū)域內最具影響力的標桿物業(yè) 實現項目的最大價值實現項目的最大價值 企業(yè)目標：企業(yè)目標：企業(yè)目標：企業(yè)目標：塑造企業(yè)舊城改造明星企業(yè)形象及品牌塑造企業(yè)舊城改造明星企業(yè)形象及品牌 通過中原與甲方溝通，對于龍華項目之發(fā)展目標，我們理解如下：通過中原與甲方溝通，對于龍華項目之發(fā)展目標，我們理解如下： 目標理解目標理解 富基公司及上油松項目之目標富基公司及上油松項目之目標 企業(yè)目標的實現需要通過項目去實現，因此，企業(yè)目標的實現需要通過項目去實現，因此，我們我們我們我們 認為實現項目的目標是本案需要重點解決的問題所在認為實現項目的目標是本案需要重點解決的問題所在認為實現項目的目標是本案需要重點解決的問題所在認為實現項目的目標是本案需要重點解決的問題所在！ opinonopinon page3 地塊地理位置/技術指標地塊地理位置/技術指標 序序序序 項目地理位置：項目地理位置： 龍華工業(yè)東路與油松路交匯處 / 西面接近萬眾城商圈/往東可上 梅觀高速 項目由兩塊地組成，項目由兩塊地組成，占地=s1+s2占地=s1+s2 s1經濟技術指標：s1經濟技術指標： 占地面積：9630 用地性質：商業(yè)+辦分 容積率：約3 s2經濟技術指標：s2經濟技術指標： 占地面積：13250 用地性質：住宅 容積率：約3 項目容積率具有一定的彈性，具體需根據市場容量適度調整，最終總筑面積約10萬左右 s1 s2 page4 寫在項目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫在項目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫在項目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫在項目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考 ?2010201020102010年及未來幾年房地產的宏觀走勢如何年及未來幾年房地產的宏觀走勢如何年及未來幾年房地產的宏觀走勢如何年及未來幾年房地產的宏觀走勢如何? ? ? ?如何應對如何應對如何應對如何應對? ? ? ? ?深圳城市北拓，深圳城市北拓，深圳城市北拓，深圳城市北拓，二線拓展區(qū)發(fā)展二線拓展區(qū)發(fā)展二線拓展區(qū)發(fā)展二線拓展區(qū)發(fā)展日新月異日新月異日新月異日新月異, , , ,是否是否是否是否賦予項目發(fā)展的契機賦予項目發(fā)展的契機賦予項目發(fā)展的契機賦予項目發(fā)展的契機？ ?站在未來發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進行站在未來發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進行站在未來發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進行站在未來發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進行市場定位、客戶定位、產市場定位、客戶定位、產市場定位、客戶定位、產市場定位、客戶定位、產 品定位？品定位？品定位？品定位？ ?如何制定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略？各種物業(yè)類型如何定量？各種物業(yè)類型如何定量？各種物業(yè)類型如何定量？各種物業(yè)類型如何定量？ ?方案落地，如何進行項目規(guī)劃布局，方案落地，如何進行項目規(guī)劃布局，方案落地，如何進行項目規(guī)劃布局，方案落地，如何進行項目規(guī)劃布局，項目園林、建筑、景觀、戶型、節(jié)能環(huán)保項目園林、建筑、景觀、戶型、節(jié)能環(huán)保項目園林、建筑、景觀、戶型、節(jié)能環(huán)保項目園林、建筑、景觀、戶型、節(jié)能環(huán)保 新科技的運用？新科技的運用？新科技的運用？新科技的運用？ ?項目的經濟可行性如何？項目的經注測算。項目的經濟可行性如何？項目的經注測算。項目的經濟可行性如何？項目的經注測算。項目的經濟可行性如何？項目的經注測算。 page5 1 1、市場分析、市場分析4 4、項目總體規(guī)劃建議、項目總體規(guī)劃建議 1.11.1全國房地產大勢發(fā)展分析全國房地產大勢發(fā)展分析4.14.1功能規(guī)劃布局分析功能規(guī)劃布局分析 1.21.2城市規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃研究城市規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃研究4.24.2模型示意模型示意 1.31.3區(qū)域競爭市場分析區(qū)域競爭市場分析4.34.3車行系統(tǒng)分析車行系統(tǒng)分析 1.41.4市場發(fā)展策略市場發(fā)展策略4.44.4大環(huán)境景觀分析大環(huán)境景觀分析 2 2、項目分析、項目分析4.54.5外立面建議外立面建議 2.12.1地塊分析地塊分析5 5、物業(yè)發(fā)展建議、物業(yè)發(fā)展建議 2.22.2項目資源分析項目資源分析5.15.1商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議 2.32.3地塊地塊swotswot分析分析5.25.2商務公寓商務公寓/ /酒店發(fā)展建議酒店發(fā)展建議 2.42.4項目價值及項目發(fā)展略項目價值及項目發(fā)展略5.35.3酒店公寓發(fā)展建議酒店公寓發(fā)展建議 3 3、項目定位、項目定位5.45.4物業(yè)管理發(fā)展建議物業(yè)管理發(fā)展建議 3.13.1項目整體定位項目整體定位6 6、項目經濟測算、項目經濟測算 3.23.2各功能板塊定位各功能板塊定位 3.33.3項目各物業(yè)定量分析項目各物業(yè)定量分析 我司將從以下六大方面對項目提供解決方案，方案將包含以下內容：我司將從以下六大方面對項目提供解決方案，方案將包含以下內容： page6 油松項目市場研究及策略思考油松項目市場研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 未來未來2-3年市場預判及策略年市場預判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 3區(qū)域前景及競爭分析區(qū)域前景及競爭分析 part 4項目市場發(fā)展策略思考項目市場發(fā)展策略思考 page7 截至2010年3月，20個重點城市中已有北 京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個城 市先后突破歷史最高水平。 雖然2010年2月漲速有所回落，但3月起房 地產仍在快速上漲。與2009年初相比，深圳、 北京、廈門、南昌等 深圳、 北京、廈門、南昌等9個城市住宅成交均價漲 幅超過 個城市住宅成交均價漲 幅超過30%-70%以上以上。 二手房12個主要城市漲幅均在20%以上。 數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國搜房網數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國搜房網 2009下半年及2010年第一季度，中國各地房價快速上升，深圳、北京、上2009下半年及2010年第一季度，中國各地房價快速上升，深圳、北京、上 海、廣州等主要城市突破歷史新高海、廣州等主要城市突破歷史新高 1 1、全國房價表現、全國房價表現、全國房價表現、全國房價表現 page8 從絕對水平看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發(fā)達國家從絕對水平看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發(fā)達國家 據央視新聞網報道： 2009年底，在美國芝加哥，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套 26.4萬美元，按此計算單價約9240元/平方米； 日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣 192萬元，每平方米約為2.4萬元。 反觀國內，北京2010年3月四環(huán)以內70%以上樓盤售價達到4萬元/平方米售價達到4萬元/平方米；而深圳市近 幾個月的成交均價在20000元/平方米左右均價在20000元/平方米左右。 中原觀點：中原觀點：考慮到購買力水平以及我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美 國、日本的人均收入超過我國數十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際 上已處于高位。 考慮到購買力水平以及我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美 國、日本的人均收入超過我國數十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際 上已處于高位。 結論：預計2010下半年國內一線城市面臨的調控風較大。結論：預計2010下半年國內一線城市面臨的調控風較大。 2 2、從房價看調控、從房價看調控、從房價看調控、從房價看調控 page9 未來幾年全國宏觀房地產市場發(fā)展觀測未來幾年全國宏觀房地產市場發(fā)展觀測 樓市震蕩上行 貨幣政策退出， 先成交量下躍； 房價隨之下躍， 下半年房價趨于 回穩(wěn) 通脹后的降溫 政策將使房價 漲速放緩；或 房價于高位震 蕩 存在通脹的威 脅，持續(xù)拉升 樓價 政策環(huán)境 預期 政策環(huán)境 預期 2013年2013年2012年2012年2011年2011年2010年2010年2009年下半年2009年下半年銷售時間銷售時間 結論一：2010年上半年價格過快上漲，通脹明顯，引致降溫調控；下半年致2011結論一：2010年上半年價格過快上漲，通脹明顯，引致降溫調控；下半年致2011 年上半年房價將有所回調！年上半年房價將有所回調！ 基于目前的宏觀數據思考 基于目前的宏觀數據思考 結論二：中國經濟數據利好，珠三角產業(yè)調整步入好轉，深港同城深化帶動結論二：中國經濟數據利好，珠三角產業(yè)調整步入好轉，深港同城深化帶動 宏觀大勢：2011年下半年起市場見底回調 宏觀大勢：2011年下半年起市場見底回調 宏觀大 勢研究 宏觀大 勢研究 結論三：2012-2013后市中國經濟持續(xù)走好下，深圳壓抑已久的需求持續(xù)放大同時供結論三：2012-2013后市中國經濟持續(xù)走好下，深圳壓抑已久的需求持續(xù)放大同時供 給積壓過后大量釋放給積壓過后大量釋放 宏觀大勢：2012-2013市場供需放大，樓市震蕩上行。 宏觀大勢：2012-2013市場供需放大，樓市震蕩上行。 詳見附件一全國房地產大勢分析詳見附件一全國房地產大勢分析 3 3、未來、未來、未來、未來2 2- -3 3年房市預判年房市預判年房市預判年房市預判 page10 整體開發(fā)節(jié)奏把控策略建議整體開發(fā)節(jié)奏把控策略建議 2010年2010年2011年2011年 2010年2010年 方案論方案論 論及規(guī)論及規(guī) 劃劃 2011年2011年 項目建項目建 設期及設期及 營銷前營銷前 期鋪墊期鋪墊 2012年2012年 底前結底前結 束銷售束銷售 2012年2012年2013年2013年 2012年2012年 上半年上半年 項目入項目入 市市 備注：以上時間節(jié)點建議根據宏觀經濟判斷制定,僅供決策參考.備注：以上時間節(jié)點建議根據宏觀經濟判斷制定,僅供決策參考. 項目前期階段項目前期階段 項目營銷行階段項目營銷行階段 中原觀點: 中原觀點: 項目盡量避開2011年的市場相對底點，在 2012上半年市場回穩(wěn)時入市較好。 項目盡量避開2011年的市場相對底點，在 2012上半年市場回穩(wěn)時入市較好。 4 4、開發(fā)節(jié)奏策略建議、開發(fā)節(jié)奏策略建議、開發(fā)節(jié)奏策略建議、開發(fā)節(jié)奏策略建議 page11 油松項目市場研究及策略思考油松項目市場研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產未來房地產未來2-3年市場預判及策略年市場預判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 3區(qū)域前景及競爭分析區(qū)域前景及競爭分析 part 4項目市場發(fā)展策略思考項目市場發(fā)展策略思考 page12 1.1 南北貫通、西聯東拓、中心強化、兩翼伸展1.1 南北貫通、西聯東拓、中心強化、兩翼伸展 南北貫通、西聯東拓南北貫通、西聯東拓主要是從區(qū)域空間 結構的角度出發(fā)； 中心強化、兩翼伸展中心強化、兩翼伸展主要是從城市內部 空間發(fā)展的角度出發(fā)。 南北貫通南北貫通為進一步貫通與南部香港、北部 廣州、東莞等城市的聯系； 為進一步貫通與南部香港、北部 廣州、東莞等城市的聯系； 東拓西聯東拓西聯是指加強與珠江西岸乃至西南各 省的社會和經濟的聯系、以及加強與惠州 和粵東北等東部地區(qū)的聯系 是指加強與珠江西岸乃至西南各 省的社會和經濟的聯系、以及加強與惠州 和粵東北等東部地區(qū)的聯系； 中心強化中心強化是指強化福田、羅湖等中心區(qū)； 兩翼伸展兩翼伸展是為協調中北部發(fā)展，協調發(fā)展 的組團式城市空間結構。 深圳市規(guī)劃解讀深圳市規(guī)劃解讀 資料來源：深圳市中部綜合組團分區(qū)規(guī)劃（資料來源：深圳市中部綜合組團分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）深圳）深圳2030城市發(fā)展策略城市發(fā)展策略 page13 1.2 深港共建國際都會1.2 深港共建國際都會 特區(qū)在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出，未來的深 圳要強調深港合作，將深圳定位“國際 化先鋒城市”,并“與香港共同發(fā)展的國 際都會”。 特區(qū)在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出，未來的深 圳要強調深港合作，將深圳定位“國際 化先鋒城市”,并“與香港共同發(fā)展的國 際都會”。 在當前的形勢下，深圳與香港都處于一 個調整時期，雙方更應進行優(yōu)勢互補， 攜手謀求共同發(fā)展。以往的深港合作已 取得驚人的成效，特別是在基礎設施和 產業(yè)協調發(fā)展等方面，今后將要加強和 香港在高端制造業(yè)、現代服務業(yè)以及其 他領域的合作。 page14 深圳是推進粵港合作的橋頭堡，深港 合作應是粵港合作的先鋒。加快深港經 濟一體化，構建城市的綜合創(chuàng)新體系， 深化制度合作，真正成為珠三角的龍頭 城市。 深港合作共建國際金融中心、國際創(chuàng)新 中心和國際航運中心，未來的深圳做到 有自己的特色，總得來說深圳就是北京 的大氣 深港合作共建國際金融中心、國際創(chuàng)新 中心和國際航運中心，未來的深圳做到 有自己的特色，總得來說深圳就是北京 的大氣+上海的精細上海的精細+香港的文明香港的文明 “深港一體化”將提高深圳城市價值的預期， 特別是在深港仍存在較大的房價差時。 “深港一體化”將提高深圳城市價值的預期， 特別是在深港仍存在較大的房價差時。 page15 規(guī)劃期內，新增建設 用地90平方公里。其 中，新供應建設用地 75平方公里，消化 村、存量用地15平方 平方公里。 實施基本生態(tài)控制線 內的建設用地清退工 作。 2.1 特區(qū)實施“兩增一減”策略，實現用地結構優(yōu)化2.1 特區(qū)實施“兩增一減”策略，實現用地結構優(yōu)化 通過城市更新改造提 供新的增長空間。規(guī)劃期 內，更新改造35至45平 方公里。 加強舊工業(yè)區(qū)升 級改造。積極引導中心城 區(qū)和重要干道沿線舊工業(yè) 區(qū)的功能置換，有計劃有 步驟地推進城中村改造， 以城市更新促進用地結構 調整。 加強舊工業(yè)區(qū)升 級改造。積極引導中心城 區(qū)和重要干道沿線舊工業(yè) 區(qū)的功能置換，有計劃有 步驟地推進城中村改造， 以城市更新促進用地結構 調整。 page16 2.2 深圳特區(qū)對工業(yè)發(fā)展方面計劃2.2 深圳特區(qū)對工業(yè)發(fā)展方面計劃 加強市區(qū)級重點工 業(yè)園區(qū)的建設。近期重點 建設市高新區(qū)、大工業(yè) 區(qū)、光明高新區(qū)、龍華 觀瀾坂雪崗高新區(qū)、寶 龍碧嶺高新區(qū)、觀瀾汽 車電子工業(yè)園區(qū)和壩光精 細化工園區(qū)。工業(yè)用地供 應向重點園區(qū)傾斜，原則 上不安排零散工業(yè)用地開 發(fā)。 page17 2.3 交通方面2.3 交通方面 完成廣深港客運專線廣深段、杭福 深客運專線廈深段等“兩站兩線”建 設；推進沿江高速公路等其它區(qū)域性 交通設施建設，加強與東莞、惠州等 地干線路網的對接； 完成廣深港客運專線廣深段、杭福 深客運專線廈深段等“兩站兩線”建 設；推進沿江高速公路等其它區(qū)域性 交通設施建設，加強與東莞、惠州等 地干線路網的對接； 實施機場飛行區(qū)和航站區(qū)擴建工 程，推進鹽田港集裝箱碼頭擴建工 程、鹽田港西港區(qū)擴建工程和東港區(qū) 一期工程，大鏟灣集裝箱碼頭一、二 期工程和蛇口集裝箱碼頭三期工程， 以及銅鼓航道工程，促進機場、港口 與香港的聯動發(fā)展； 完成西部通道口岸、福田口岸的建 設，推動蓮塘口岸、南澳旅游口岸的 建設；加強珠江跨江通道、大外環(huán) （東莞境內部分）等大型區(qū)域交通設 施建設的前期研究與協調。 推進大容量軌道交通建設。推進大容量軌道交通建設。完成軌道1號 線、4號線二期工程和3號線的建設，推進軌 道2號線、5號線的建設，規(guī)劃期末建成軌道 總里程140公里；開展軌道6號線（西北方向 城際線）、12號線（東北方向城際線）、8號 線的前期研究，控制沿線用地；加強軌道交 通與常規(guī)公交的銜接，以軌道站點為核心建 設一批換乘樞紐。 強化常規(guī)公交基礎設施建設。 page18 類類 別別 序號序號 項目名稱項目名稱 規(guī)模規(guī)模 建設 建設 時序時序 2010 年 2010 年 建設狀態(tài)建設狀態(tài) 1 廣深港客運專線廣深段 36.6 公里 2006-2010 完成 2 杭福深客運專線廈深段 47 公里 2006-2009 完成 3 平湖集裝箱中心站 93.2 公頃 2006-2008 完成 4 深圳新客站 150 公頃 2006-2009 完成 5 大鏟灣疏港鐵路 前期 6 廣深城際鐵路深圳段 18.23 公里 前期 鐵 路 鐵 路 7 廣深鐵路四線工程深圳段 5 公里 2004-2006 完成 8 1 號線延長段 23.4 公里 2006-2009 完成 9 2 號線 14.4 公里 2006-2010 實施中 10 3 號線 32.9 公里 2005-2008 完成 11 4 號線延長段 15.9 公里 2005-2008 完成 12 5 號線 38.2 公里 2008-2010 實施中 城 市 軌 道 城 市 軌 道 13 6、8、12 號線 120 公里 2010-2020 前期 14 機場飛行區(qū)擴建工程 1506 公頃 2006-2008 完成 機 場 機 場 15 機場航站區(qū)擴建工程 90 公頃 2009-2010 實施中 16 鹽田港集裝箱碼頭擴建工程 370 萬 teu 2005-2010 完成 17 蛇口集裝箱碼頭三期工程 190 萬 teu 2008-2012 實施中 18 蛇口客運碼頭改擴建工程 790 萬人次 2007-2010 實施中 19 大鏟灣集裝箱碼頭一期工程 250 萬 teu 2006-2009 完成 20 鹽田港西港區(qū)擴建工程 125 萬 teu 2007-2010 完成 21 大鏟灣集裝箱碼頭二期工程 240 萬 teu 2007-2015 實施中 22 鹽田港東港區(qū)一期工程 450 萬 teu 2008-2015 實施中 36 廣深沿江高速公路深圳段 31 公里 2006-2009 完成 37 東部過境通道（及連接段）工程 34 公里 2007-2009 完成 38 機荷跨江通道工程 前期研究 55 廣深公路三期改造 18.7 公里 2005-2007 完成 69 深惠公路改造 36.0 公里 2006-2008 完成 港 口 港 口 70 平大公路（龍平路平湖段） 4.4 公里 2005-2006 完成 page19 龍華新城龍華新城法定圖則適用范圍：龍坂大道以 南，梅龍大道以西，南坪快速以北，龍華和平 路以南，以及羊臺山和大腦殼山以東生態(tài)控制 線所圍合的地區(qū)，總用地面積10.3平方公里。 土地利用以農業(yè)、村民住宅及產業(yè)用地為主。 以梅龍路一分為二，東側為舊城地區(qū)，西側為 原城市主要儲備用地。 東側為舊城地區(qū)，西側為 原城市主要儲備用地。 由龍華鎮(zhèn)、觀瀾鎮(zhèn)、坂雪崗片區(qū) 組成的中部服務組團即是未來的龍華新 城，它位于深圳市中部地區(qū)，梅林關以 北，北接龍華老中心區(qū),南臨福田中心 區(qū)，與“深圳軸線”相接。是香港、深 圳、東莞走廊的重要組成部分。 1.龍華新城核心區(qū)1.龍華新城核心區(qū) 1.1 龍華新城概況1.1 龍華新城概況 龍華區(qū)域規(guī)劃研究龍華區(qū)域規(guī)劃研究 2.龍華舊城核心區(qū)2.龍華舊城核心區(qū) page20 這次城市規(guī)劃項目公示，對于龍華片區(qū)整 體發(fā)展進程來說，有著定位飛躍的意義。 2010年，隨著龍華新客站、廣深港高鐵、 地鐵4號線、彩田路穿山隧道的建設和陸續(xù)投 入運營，作為距離cbd最近的城市副中心、深 圳城際樞紐的龍華新城，這一地區(qū)的重要性愈 發(fā)突出。 規(guī)劃定位規(guī)劃定位龍華新城將會形成以大型 交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) (副都心)。 龍華新城將會形成以大型 交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) (副都心)。 發(fā)展目標發(fā)展目標據2009年月中旬公示的 龍華新城核心地區(qū)城市規(guī)劃法定圖則草 案，確立的城市發(fā)展目標是： 建設具有特色與競爭力的城市地 區(qū)，形成充滿活力，并具有良好城市形 象的新城市副中心。 建設具有特色與競爭力的城市地 區(qū)，形成充滿活力，并具有良好城市形 象的新城市副中心。 1.2 新城規(guī)劃定位1.2 新城規(guī)劃定位 page21 規(guī)劃期末居住人口規(guī)模約31萬人，規(guī)劃建設用地約13.5平方公里。 本地區(qū)的空間形象定位包括：（1）綜合交通換乘樞紐（2）綜合性服務新城 （3）生態(tài)化的城市空間（4）充滿活力的城市街道。 1.3 規(guī)劃構思1.3 規(guī)劃構思 交通樞紐：交通樞紐：深圳新 客站地區(qū)為新城的 核心功能中心，主 要承擔區(qū)域交通樞 紐、商業(yè)服務、商 業(yè)辦公等城市級服 務設施。 生態(tài)新城：生態(tài)新城：新城綠地系 統(tǒng)主要由拓展區(qū)的中央 綠谷、東西向指狀綠地 及油松河沿岸綠帶組成 的網絡狀綠地系統(tǒng)。規(guī) 劃在新客站周邊形成綠 環(huán)聯系中央綠谷及油松 河綠帶。 市中心區(qū)功能拓展區(qū)：市中心區(qū)功能拓展區(qū)： 規(guī)劃的各類大型公共設 施用地及居住社區(qū)配套 各項生活性配套設施， 主要分布在二線拓展區(qū) 內中央綠谷沿線和油松 河沿線等區(qū)域。 page22 龍華新城的規(guī)劃目標是通過綜合交通樞紐設施的帶動及綜合資源 的投入，推進該地區(qū)全面的規(guī)劃和建設。 （1）高速公路及快速系統(tǒng)（1）高速公路及快速系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)對外聯系的主要有三條： 1.4 交通樞紐1.4 交通樞紐 梅觀高速路：梅觀高速路：規(guī)劃區(qū)內為 南北向，在規(guī)劃區(qū)東側接梅 林海關向北，接機荷高速公 路，并與莞深高速對接，是 深圳北上至東莞的重要交通 干線。 福龍快速路：福龍快速路：南接南坪快 速路與香蜜湖路，北接外環(huán) 路、機荷高速公路與龍大 路，是深圳新客站重要的南 北向快速疏解通道。 南坪快速路：南坪快速路：在規(guī)劃區(qū)為 東西走向，成為與特區(qū)內聯 系的主要便捷通道。 團中部的梅觀高 速公路、機荷高速公路既使規(guī) 劃區(qū)與特區(qū)連為一個整體，拉 近了與香港、機場的聯系，又 對組團內部空間起到了分割作 用。 page23 從地鐵、軌道、鐵路等規(guī)劃線路看，交 通組織密集區(qū)域在“二拓核心區(qū)”和“交通 樞紐區(qū)”。 軌道交通號線、號線、號線將與 國家高速客運網中的京廣深客運專線、杭福 深客運專線、廣深港客運專線相連，成為港 深城市群與華南地區(qū)乃至整個中國內陸城市 相連的重要客運樞紐帶。 （2）軌道交通：（2）軌道交通： 城際軌道號線城際軌道號線預計在年開通，形成 新城核心區(qū)-二線拓展區(qū)的以軌道四號線為骨干 的交通結構。 結合新客站建設，完成軌道5號線軌道5號線建設及平南鐵 路的改造，加強新城在深圳市“第二圈層”內部 的橫向聯系。 遠景完善軌道6號線軌道6號線的建設，將加強新城與大 浪、石巖等片區(qū)的聯系，強化新城的樞紐地位。 page24 1.5 問題與策略1.5 問題與策略 未來的龍華東部新城地區(qū)將面臨著很多需要直接面對的問題：未來的龍華東部新城地區(qū)將面臨著很多需要直接面對的問題： 1、功能優(yōu)化策略 2、土地開發(fā)策略 3、環(huán)境塑造策略 4、交通支持策略 5、形象塑造策略 1、功能優(yōu)化策略 2、土地開發(fā)策略 3、環(huán)境塑造策略 4、交通支持策略 5、形象塑造策略 基于對以上存在問題的分析，目前，龍華 新城的發(fā)展存在以下幾方面的挑戰(zhàn)： 土地資源急需協調整合； 基礎和公共配套設施落后； 工業(yè)用地改造動力不足； 與特區(qū)內道路聯系不便。 再次，東部民治地區(qū)現狀 環(huán)境較差，工業(yè)用地較 多，環(huán)境改造難度較大。 首先，龍華二線擴展區(qū)已 經不是一張“白紙”，大 部分的土地已經出讓，給 未來新城建設形成統(tǒng)一的 空間形象造成一定難度； 其次，在對外交通條件 提升的同時，廣深港快 線、沿海鐵路等高速鐵 路線對城市產生切割和 影響； 發(fā)展策略發(fā)展策略 page25 2.龍華舊城核心區(qū)2.龍華舊城核心區(qū) 龍華舊城核心區(qū)位于寶安區(qū)龍華街道 西北部、大浪街道東南部，即歷史上的龍 華鎮(zhèn)老中心所在地。 整個規(guī)劃區(qū)范圍由龍觀路、梅龍路、布龍 路和東環(huán)二路圍合而成，總用地面積7.15 平方公里。 轄區(qū)有景龍、龍園、龍華、龍勝、上塘、 三聯、油松等居委會，總人口50余萬人， 以外來人口居多。 2.1 舊城概況2.1 舊城概況 規(guī)劃現狀帶狀布局縱深不足，難擔區(qū)域商業(yè)中心重任。 經過多年的建設，現已基本建成，建成區(qū)用地占規(guī)劃區(qū)總占地面積的93，用地性質 以居住、工業(yè)為主，屬于特區(qū)外比較成熟、穩(wěn)定的地區(qū)。 但是，目前的龍華商業(yè)中心還是沿著人民路“一層皮”式帶狀布局，縱深不足，隨著 軌道四號線的建設，以及軌道站點周邊地區(qū)工業(yè)區(qū)的改造，需要進一步加強龍華商業(yè)中心 區(qū)的建設，使之成為服務于中部綜合組團的區(qū)域性中心。 page26 2.2 舊城規(guī)劃定位2.2 舊城規(guī)劃定位 規(guī)劃定位舊工業(yè)區(qū)華麗變身，打造商貿舊工業(yè)區(qū)華麗變身，打造商貿 服務中心服務中心 規(guī)劃區(qū)未來將通過城市更新改造、延續(xù)城市 結構、優(yōu)化用地布局、增加配套設施，將 7.15平方公里的核心地區(qū)建設成中部綜合組 團高檔商貿服務中心和人民路商業(yè)繁華街 區(qū)，使其向現代化、國際化城區(qū)邁進。 圍繞“水、塔、 軸、心”為代表 的城市特征，規(guī) 劃將塑造龍華舊 城核心地區(qū)城市 特色和形象。 page27 2.3 規(guī)劃構思2.3 規(guī)劃構思 規(guī)劃構思功能置換和產業(yè)升級， 拓展城市發(fā)展空間 對于需要進行產業(yè)升級的工業(yè)用 地，保留現狀產業(yè)用地的合理建設 規(guī)模，適度提高工業(yè)用地的開發(fā)強 度，節(jié)約、集約使用土地，促進和 引導產業(yè)升級。 對于需要進行功能置換的工業(yè)用 地，實施“退二進三”戰(zhàn)略，將工 業(yè)用地轉化為土地使用效率更高的 居住、商業(yè)等； 據統(tǒng)計，通過規(guī)劃新增了10多座公共衛(wèi)生、文化、體育活動中心等公共設施。 同時，為了引導和鼓勵使用公共交通，解決停車難的問題，規(guī)劃還在軌道站點 附近、大型商業(yè)中心等人流密集活動區(qū)規(guī)劃布局了4處獨立占地的公交首末站、 6處獨立占地的社會停車場。 通過規(guī)劃新增了10多座公共衛(wèi)生、文化、體育活動中心等公共設施。 同時，為了引導和鼓勵使用公共交通，解決停車難的問題，規(guī)劃還在軌道站點 附近、大型商業(yè)中心等人流密集活動區(qū)規(guī)劃布局了4處獨立占地的公交首末站、 6處獨立占地的社會停車場。 page28 油松片區(qū)油松片區(qū)區(qū)域狀況 總人口約12萬人，戶籍人口約7000人，原 居民約680人，外來人口居多;社區(qū)內設有 一站四居；共五個工業(yè)區(qū)。 2008年，社區(qū)股份合作公司總收入約2502 萬元,利潤528萬元；下轄4個社區(qū)股份公司 總收入4154萬元，利潤1313萬元；年人均 集體分配16681元左右；人平年收入6.9萬 元。 油松片區(qū)位于龍華街道轄區(qū)的東側，北靠清湖，東 望坂雪崗，南接民治，西鄰景龍。為梅龍路、布龍 公路、清龍路和梅觀高速公路所圍合的區(qū)域總用地 面積為588.94公頃。 龍華油松片區(qū)法定圖則分析龍華油松片區(qū)法定圖則分析 page29 油松片區(qū)油松片區(qū)產業(yè)規(guī)劃 1 大力發(fā)展高新產業(yè) ，同時為其提供必要的生活配套功能 ，與周邊中心區(qū)形成良好銜接， 補充必要的商業(yè)、現代服務業(yè)等功能，將油松地區(qū)規(guī)劃成為一個集高新產業(yè)、居住、商業(yè) 與生活于一體的現代繁華小都城 集高新產業(yè)、居住、商業(yè) 與生活于一體的現代繁華小都城。 片區(qū)目前主要以模具、電子、以及從事印刷、包裝材料、五金配件傳統(tǒng)產業(yè)主。低經濟、低效 益、污染環(huán)境-三個字“臟、亂，差” 。 現 狀 現 狀 未 來 未 來 現狀未來現狀未來 page30 油松片區(qū)油松片區(qū)產業(yè)規(guī)劃2 規(guī)劃中的綜合體育 活動中心，總面積 7665.62平方米 本 案 富士康 周邊規(guī)劃7 7萬平方米的商業(yè)用地和1 1萬 平方米的體育休息用地，為在這里生 活的人帶來生活的方便，消除工作帶 來的疲勞，身心健康，社會和諧。 東環(huán)一路 油松路 政府將加大沿街舊村改造力度，整治舊 工業(yè)區(qū)，通過城市整容吸引大型商貿服 務業(yè)進駐。 本案地處工 業(yè)和商業(yè)、 住宅分離線 上，攬兩邊 資源，與工 業(yè)區(qū)隔油俊 路，減少工 業(yè)區(qū)帶來的 噪音 攬兩邊 資源，與工 業(yè)區(qū)隔油俊 路，減少工 業(yè)區(qū)帶來的 噪音。 政府規(guī)劃目標政府規(guī)劃目標：加強功能上從屬于華為富 士康高新工業(yè)功能區(qū)與龍華坂田商貿功能 生活區(qū)，在空間上提升處于觀瀾坂田產業(yè) 軸的核心位置 規(guī)劃工業(yè)區(qū)與住宅、商業(yè)功能的合 里分離，互不干擾，卻互相影響。 在民治大道與工業(yè)東路的城市商業(yè)軸線 上，規(guī)劃建設大型的商業(yè)服務、居住、 公共設施等，以東環(huán)一路與油松路作為 地區(qū)內部的十字軸線上，在道路兩側沿 線布置重要的公共配套設施和商業(yè)服務 設施，打造油松新商圈。 工業(yè)東路 民治大道 油俊路 油松新商圈 規(guī)劃后工業(yè)區(qū) page31 油松片區(qū)油松片區(qū)交通配套 密集交通系統(tǒng)，為這里的工業(yè)運輸、生 活出行帶來便利，未來將會帶來更多的 高新技術企業(yè)加盟，增強從屬于華為 富士康高新工業(yè)功能，給這片區(qū)帶來經 濟發(fā)展。 給這片區(qū)帶來經 濟發(fā)展。 本案 布龍路 梅觀 高速 地鐵 四號 平南 鐵路 地鐵 16號 龍環(huán) 一路 工業(yè) 東路 梅觀高速梅觀高速公路南接梅林海關經皇崗路延伸 到亞洲最大的陸路口岸皇崗口岸，北 與莞深高速公路相通，在中部清湖立交橋 與機荷高速公路十字交叉相連，向東可以 前往惠州、汕頭、向西可直達深圳寶安國 際機場；是香港與內地貨物運輸的主要陸 路通道 布龍路布龍路采用城市一級主干道標準，主路為 雙向八車道，設計時速為60公里。局部路 段兩側加設集散車道，標準斷面路幅寬70 米。東與梅觀高速、青平高速、南坪快線 東段交叉連接，西與石龍路、龍觀路相 接，使龍華與布吉、石巖、觀瀾、松崗等 區(qū)域連接 page32 油松片區(qū)油松片區(qū)生活及商業(yè)配套 周邊配套比較完善，購物廣場、酒店，主要以中低擋、小規(guī)模為主，缺乏休閑娛樂場所 本案本案 北北 南南 西西 東東 page33 油松片區(qū)油松片區(qū)教育配套 教育成就未來，好的教育體系，可以營造良好的居住環(huán)境，提高公民素質，帶動周邊商業(yè)可持續(xù) 發(fā)展，提升片區(qū)的價值。 教育用地 政府加大教育投入，應對未來片區(qū)人口的增 長，將會有更多的小孩來這里學習。 規(guī)劃新增了所教育機構、處 文體設施、座醫(yī)療機構等 本案 page34 油松項目市場研究及策略思考油松項目市場研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產未來房地產未來2-3年市場預判及策略年市場預判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 4 part 3區(qū)域前景及競爭分析區(qū)域前景及競爭分析 part 4項目市場發(fā)展策略思考項目市場發(fā)展策略思考 page35 龍華發(fā)展前景及市場機會龍華發(fā)展前景及市場機會 中部綜合組中部綜合組 團團 龍華龍華 觀瀾觀瀾 布吉布吉 規(guī)劃功能規(guī)劃功能：具有三重性。 首先是福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)； 其次是中部地區(qū)的次中心，起到一定的對外輻射作用； 三是不斷協調和完善城鎮(zhèn)自身的發(fā)展，這三種功能是相輔相成的。 ?定位為中部綜合 服務組團中心； ?是先進工業(yè)和高 新技術產業(yè)發(fā)展 基地； ?商貿、房地產發(fā) 達現代化城區(qū)； ?寶安陸路口岸物 流中心 ?深圳中心區(qū)的生 活配套基地 福田后花園深圳后花園城市次中心福田后花園深圳后花園城市次中心 龍華的規(guī)劃定位：龍華的規(guī)劃定位： page36 cbd商務的cbd商務的“住宅需求倍律”“住宅需求倍律” 按照世界銀行的測算，1平米寫字樓要帶動15-20平1平米寫字樓要帶動15-20平 米住宅需求米住宅需求，中國人多地少取其下限，cbd與中心 西區(qū)寫字樓面積合計600萬平米600萬平米，由此而帶來的住宅 需求為9000萬平米9000萬平米，而深圳整個福田區(qū)目前包括 商品住宅、寫字樓、村民房、商業(yè)等的建筑總量只建筑總量只 有1億左右有1億左右，cbd住宅需求之甚可見一斑。 至至2011年底年底，已入伙商務寫 字樓約有 ，已入伙商務寫 字樓約有670萬平米萬平米 （未包括深交所），商業(yè)入 伙約有 萬平米萬平米 （未包括深交所），商業(yè)入 伙約有40萬。萬。 2010-2011年市場供給年市場供給 142.48萬平米住宅，仍無法 滿足中心區(qū)與日倍增的住宅 需求。 萬平米住宅，仍無法 滿足中心區(qū)與日倍增的住宅 需求。 未來福田cbd及cbd一級輻射區(qū)住宅供應仍存在較大缺口 page37 未來龍華和龍崗中心城供應量最大，為全市主流供應未來龍華和龍崗中心城供應量最大，為全市主流供應 寶安寶安中心區(qū)開始退出全市主流客戶的視野寶安寶安中心區(qū)開始退出全市主流客戶的視野 沙井沙井 32萬萬 龍崗中心城龍崗中心城 400萬萬 南山南山 300萬萬 布吉布吉 70萬萬 松崗松崗 60萬萬 光明光明 21萬萬 寶安 新區(qū) 寶安 新區(qū) 182萬萬 石巖石巖 6萬萬 觀瀾觀瀾 68萬萬 平湖平湖 25萬萬 葵涌葵涌 50萬萬 坪山坪山 56萬萬 400萬以上 100-400萬 100萬以下 400萬以上 100-400萬 100萬以下 橫崗橫崗 30萬 羅湖 萬 羅湖 70萬萬 鹽田鹽田 20萬萬 福田福田 40萬萬 龍華 580萬 龍華 580萬 關內除南山外的其他區(qū)域基本以舊改項目為主關內除南山外的其他區(qū)域基本以舊改項目為主 cbd人口外溢，城市北拓 page38 福田中心區(qū)福田中心區(qū) 未來中心區(qū)15萬商務工作人口尋找適當的 居住場所 中心區(qū)及周邊區(qū)域居住物業(yè)無法承載中心 區(qū)新增商務人口的居住需求 關內住宅供應稀缺 未來中心區(qū)15萬商務工作人口尋找適當的 居住場所 中心區(qū)及周邊區(qū)域居住物業(yè)無法承載中心 區(qū)新增商務人口的居住需求 關內住宅供應稀缺 中心區(qū)的居住需求向中心區(qū) 周邊區(qū)域擴散 中心區(qū)的居住需求向中心區(qū) 周邊區(qū)域擴散 中心區(qū)的居住需求向龍華二線拓展區(qū) 進一步擴展 龍華二線拓展區(qū)龍華二線拓展區(qū) 人口外拓人口外拓 page39 2011年，龍華新客站建成后，直接帶動二線拓展區(qū)功能多元化發(fā)展。龍華2011年，龍華新客站建成后，直接帶動二線拓展區(qū)功能多元化發(fā)展。龍華 不再僅僅是“居住后花園”。不再僅僅是“居住后花園”。 ?依靠客運鐵路， 聚集國內中小企業(yè) 及地方政府辦事 處、酒店、商務公 寓等 ?火車站周邊會聚 集餐飲、超市、藥 店、旅游特色零 售、銀行、批發(fā)性 商業(yè)、公共服務等 商業(yè)形態(tài)。 城市居住復合地區(qū)城市居住復合地區(qū) 文化娛樂地區(qū)文化娛樂地區(qū) 休閑集會地區(qū)休閑集會地區(qū) 城市居住復合地區(qū)城市居住復合地區(qū) 龍華新客站龍華新客站 page40 城 龍華 新城 cbd功能北拓cbd功能北拓 產業(yè)人口支撐產業(yè)人口支撐 地鐵4號線地鐵4號線 交通瓶頸打破交通瓶頸打破 新客運站新客運站 區(qū)域功能多元化區(qū)域功能多元化 新城市副中心 由人口被動遷移，到人口主動遷移由人口被動遷移，到人口主動遷移：住在龍 華，不再是不得已的選擇，而是大勢所趨； ：住在龍 華，不再是不得已的選擇，而是大勢所趨； 關外、郊區(qū)關外、郊區(qū)20分鐘分鐘cbd圈層圈層 通勤區(qū)通勤區(qū)高尚居住服務基地高尚居住服務基地 邊緣化邊緣化中心化中心化 龍華新城蛻變 cld 龍華未來 趨勢1 改善型置業(yè)需求放大改善型置業(yè)需求放大：以福田區(qū)標準打造的 龍華新城將不僅吸引首次置業(yè)、首改置業(yè)群 體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅力量； ：以福田區(qū)標準打造的 龍華新城將不僅吸引首次置業(yè)、首改置業(yè)群 體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅力量； 趨勢2 通勤特質弱化，城市化特質凸顯通勤特質弱化，城市化特質凸顯：不僅僅解 決簡單的居住問題，成為高尚居住服務基 地，與 ：不僅僅解 決簡單的居住問題，成為高尚居住服務基 地，與cbd呈城市雙核心化發(fā)展；呈城市雙核心化發(fā)展； 趨勢3 page41 今天的龍 華列強環(huán) 視，硝煙 彌漫 今天的龍 華列強環(huán) 視，硝煙 彌漫 萬科萬科 龍華二 線拓展 區(qū) 龍華二 線拓展 區(qū) 佳兆業(yè)佳兆業(yè) 金地金地 萊蒙鵬源萊蒙鵬源 星河星河 金光華金光華中航中航 潛龍 鵬潤達 花樣年 潛龍 鵬潤達 花樣年 龍華區(qū)域競爭分析龍華區(qū)域競爭分析 page42 樓 盤 分 布 圖 樓 盤 分 布 圖 page43 龍坂未來近龍坂未來近300300萬萬平方米市場供應，平方米市場供應， 誰主浮沉？誰主浮沉？ page44 在售項目未來供應分析在售項目未來供應分析 2009年12月68-90平米兩房、小三房 201812 潛龍曼海寧花 園 潛龍地產潛龍地產 2009年8月 4645平米1房，5.4% 854（剩 余約480 套） 8.59532.8 金地上塘道一 期 金地金地 金地金地 萬科萬科 發(fā)展商發(fā)展商 3 2.8 容積率容積率 24140平米四房，2.8%； 35089平米小三房，41.0% 16385平米小復式，19.0% 21178平米大兩房，24.7% 6062平米小兩房，7.0% - 分戶型套 數 分戶型套 數 2010年中-7金地上塘道二期 2009年12月 75平米兩房、89平米小三房、 143平米四房 6729 萬科金域華府 二期 二線拓 展區(qū) 二線拓 展區(qū) 預計時間預計時間產品面積區(qū)間及套數比產品面積區(qū)間及套數比 總套數總套數 (戶戶) 建面建面項目項目/地塊地塊片區(qū)片區(qū) 2009年底 44885平米兩房，約12.6%； 1452 （剩余 約1000 套） 23.72金光華龍岸 深圳市金光華 實業(yè)(集團)有限 公司 3.24 - 1.55 2 3.27 萬科 深圳市萬科房 地產有限公司 深圳兆豐房地 產有限公司 佳兆業(yè) 2010年9月1152三房、四房為主115224弓村御園 2010年初-大戶三房和四房- 萬科第五園6、 7期 144平米的四房 52 110-120平米三房2009年11月 43289平米三房（里程） 4845.2 萬科第五園五 期二批、里程 23194平米五房，約5% 131167-171平米四房,約31%； 210144-147平米大三房,約50%； 2009年12月 60119平米三房,約14%； 4247.5溪山三期 172200平米左右的th，約11.4% 352145-170平米四房，約30% 480120-130平米三房，約46%； 2009年8月160090/70限制1600套15上品雅苑 坂坂田 田 page45 潛在供應量潛在供應量 12年 12年 11年 11年 11年 10年底 推出時間推出時間 未知22，97.8綠景818 未知44.2519.92龍華金光華花園 項目項目/地塊地塊占地占地 (萬萬)建面建面(萬）萬）預測主要產品預測主要產品 中航龍華項目5.424.7未知 星河騰輝8.726商業(yè)+公寓+拼合中大戶型 鵬潤達項目3.112.2項目以2房和小3房為主 合正龍華項目4.9612.9未知 ?由于08年市場預測不樂觀，工程進度普遍放緩，而今年上半年的回暖行情令部分開發(fā)商 措手不及，臨時加快工程進度，使下半年市場供應量上漲。由于地方政府追求土地收入， 寄希望于通過房地產業(yè)拉動本地經濟增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地 由于08年市場預測不樂觀，工程進度普遍放緩，而今年上半年的回暖行情令部分開發(fā)商 措手不及，臨時加快工程進度，使下半年市場供應量上漲。由于地方政府追求土地收入， 寄希望于通過房地產業(yè)拉動本地經濟增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地 土地供給的力度應會進一步加大。土地供給的力度應會進一步加大。 ?預計未來3年龍華+坂田區(qū)域住宅供應量將達300萬,預計未來3年龍華+坂田區(qū)域住宅供應量將達300萬, ?平均年開發(fā)量100萬左右,8000-10000套住宅.平均年開發(fā)量100萬左右,8000-10000套住宅. ?根據社科院住房綠皮書預測， 2010年從整體看可能呈現先揚后抑、價穩(wěn)量增的態(tài) 勢。 根據社科院住房綠皮書預測， 2010年從整體看可能呈現先揚后抑、價穩(wěn)量增的態(tài) 勢。 page46 油松項目市場研究及策略思考油松項目市場研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產未來房地產未來2-3年市場預判及策略年市場預判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 4項目市場發(fā)展策略思考項目市場發(fā)展策略思考 part 3區(qū)域前景及競爭分析區(qū)域前景及競爭分析 page47 二線拓展區(qū)群雄逐鹿 一線品牌一線品牌 萬科 金地 萊蒙鵬源 二線品牌二線品牌 佳兆業(yè) 星河 金光華 綠景 中航 本土及其他發(fā)展商本土及其他發(fā)展商 潛龍 鵬潤達 龍華經濟發(fā)展公司 項目未來競爭環(huán)境分析項目未來競爭環(huán)境分析 page48 沃爾瑪開業(yè)、民塘路通車 周邊環(huán)境逐漸成熟 新客站落成，4號 線通車，新區(qū)大 道通車 商業(yè)、教育、交 通仍不便利 商業(yè)、教育、交通 仍不便利片區(qū)環(huán)境片區(qū)環(huán)境 樓市震蕩上行 通脹后的降溫政 策將使房價漲速 放緩，甚至可能 下跌 存在通脹的威 脅，可能持續(xù)拉 升樓價 平穩(wěn)、緩慢的上行 政策環(huán)境預 期 政策環(huán)境預 期 2013年2013年2012年2012年2011年2011年2010年2010年2009年12月2009年12月銷售時間銷售時間 區(qū)外競爭加劇，“群雄逐鹿” 以“版塊間競爭為 主”；片區(qū)內部競爭 較小 片區(qū)內部競爭 較小 市場競爭環(huán)境市場競爭環(huán)境 上品 龍岸3期 第五園4期3棟；5期1 棟 御園1期年中推出龍岸2期高層 金光華新項目金光華新項目第五園6期、7期溪山3期 坂田坂田 11年入市項目尾盤水榭三期/御園2期水榭二期水榭一期 合正 11年入市樓盤儲客 期 綠景鵬潤達上塘道2期上塘道1期3、4、7棟 星河民樂中航曼海寧3月南區(qū)華府2期 龍華龍華 競爭 環(huán)境 競爭 環(huán)境 項目面臨的競爭環(huán)境項目面臨的競爭環(huán)境 page49 本項目面臨的挑戰(zhàn)本項目面臨的挑戰(zhàn) 挑戰(zhàn)一：挑戰(zhàn)一：市場不確定性。中國樓市受政策影響大，政策的可持續(xù)性不強， 在外圍環(huán)境多變的情況下，4-5年內市場具有較多不確定性； 市場不確定性。中國樓市受政策影響大，政策的可持續(xù)性不強， 在外圍環(huán)境多變的情況下，4-5年內市場具有較多不確定性； 挑戰(zhàn)二：挑戰(zhàn)二：區(qū)域內供應量持續(xù)增大，是深圳市未來新房集中供應區(qū)域之一， 在4-5年的開發(fā)周期中，受到外界競爭的壓力較大； 區(qū)域內供應量持續(xù)增大，是深圳市未來新房集中供應區(qū)域之一， 在4-5年的開發(fā)周期中，受到外界競爭的壓力較大； 挑戰(zhàn)四：挑戰(zhàn)四：油松區(qū)域內基礎設施建設速度慢，法定圖則出臺遲，落實時間不 確定，會給銷售帶來一定的阻力； 油松區(qū)域內基礎設施建設速度慢，法定圖則出臺遲，落實時間不 確定，會給銷售帶來一定的阻力； 挑戰(zhàn)三：挑戰(zhàn)三：雖然龍華新城前景美好，但項目位于油松片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū) 域形象一般，客戶群體也有較大差異；且項目周邊稀少具有競爭力的核心資 源，對項目的市場定位及產品定位帶來較大壓力； 雖然龍華新城前景美好，但項目位于油松片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū) 域形象一般，客戶群體也有較大差異；且項目周邊稀少具有競爭力的核心資 源，對項目的市場定位及產品定位帶來較大壓力； page50 項目之應對策略：項目之應對策略： 穩(wěn)健的開發(fā)策略穩(wěn)健的開發(fā)策略考慮到大市環(huán)境復雜，建議采取的策略應該更加 的穩(wěn)健，不盲目以二線拓展區(qū)大盤作坐標系，以差異化定位應對市場環(huán) 境的變化； 考慮到大市