《土地資源學》第4章：土地資源評價與核算

第4章 土地資源評價與核算,4.1土地資源評價 4.1.1土地資源評價概述 1. 基本概念,土地評價是指針對一定的利用目的，對土地的性狀進行質(zhì)量鑒定和數(shù)量統(tǒng)計的過程。,2. 土地評價的目的 為科學管理經(jīng)營土地服務(wù) 為土地稅收服務(wù) 為土地交易服務(wù) 為土地的合理利用與規(guī)劃服務(wù),3. 土地評價的類型 根據(jù)土地評價目的，分為多目的和單目的評價 根據(jù)土地評價成果，分為定性評價、定量自然評價、經(jīng)濟評價 根據(jù)土地評價的時間，分為當前適宜性評價與潛在適宜性評價,4.土地評價的原則 （1）一般性原則 綜合性原則 差異性原則 限制性原則,（2）在適宜性評價中應(yīng)遵循的具體原則 應(yīng)考慮具體的土地用途進行評價 應(yīng)對不同的土地用途進行比較 適宜性應(yīng)以土地能夠持續(xù)利用而不退化并不會給周圍土地帶來不良后果為條件 評價過程應(yīng)結(jié)合考慮自然條件和經(jīng)濟社會條件,5.土地評價的技術(shù)方法 （1）直接法 （2）間接法 歸類法 美國農(nóng)業(yè)部土地潛力評價系統(tǒng) LCC 數(shù)值法,6.土地評價的程序,準備階段,數(shù)據(jù)和資料的調(diào)查與分析,土地評價單元的劃分,土地評價因素的選擇,土地評價結(jié)果的計算,成果整理階段,確定評價目的 制定工作計劃 組織專業(yè)隊伍 必要的物質(zhì)準備工作,氣候因素 地形地貌 土壤 水文 植被 經(jīng)濟社會因素,7.土地評價的發(fā)展趨勢 綜合化 精確化 定量化,4.1.2主要的土地評價體系,1. 中國1100萬土地資源圖土地評價體系,土地評價的對象,土地評價的依據(jù),土地評價的基本方法,土地資源單位,每塊圖斑中組成土地資源單位的各要素的綜合特征和限制因素的強度,主宜性評價與多宜性評價相結(jié)合，主導因素與綜合分析相結(jié)合,2.美國的土地資源生產(chǎn)潛力評價系統(tǒng) (1)基本概念與假設(shè) 土地潛力分類系統(tǒng)有兩個基本概念：潛力和限制性 潛力是土地用于一定方式或在使用一定管理實踐方面的潛在能力。 限制性是對潛力施加不利影響的土地特征。,假設(shè)的利用潛力順序：,耕地利用有一定限制的耕地改良牧草地天然牧草地娛樂、野生動物保持、水源涵養(yǎng)或風景觀賞,（2）分類結(jié)構(gòu) 分類結(jié)構(gòu)分潛力等、潛力亞等和潛力單元。 （3）工作方法 以現(xiàn)有的土壤詳查為基礎(chǔ)，并收集附加資料 直接進行潛力制圖單元的野外調(diào)查，而不像詳細的土壤制圖,適于,發(fā)達國家,適于,發(fā)展中國家,3.聯(lián)合國糧農(nóng)組織的土地適宜性評價體系 土地適宜性評價是評價土地對特定利用類型的適宜性的過程。 （1）分類系統(tǒng)的結(jié)構(gòu) 適宜性分類共四級：土地適宜性綱、級、亞級和單元 （2）工作方法和步驟 （P106）,4.1.3 土地經(jīng)濟評價,1. 概述 概括的說，所謂土地經(jīng)濟評價就是應(yīng)用土地經(jīng)濟學原理，從土地經(jīng)濟屬性出發(fā)評價土地質(zhì)量；具體的說，就是把經(jīng)濟學原理應(yīng)用在處于不同土地利用類型下的土地單位之間的比較、鑒別，運用經(jīng)濟指標對土地質(zhì)量進行評估，揭示土地利用的經(jīng)濟關(guān)系。,2.評價方法 （1）評價方法體系與經(jīng)濟指標,方法,德國以課稅為目的的土地評價方法,美國經(jīng)濟分級中預(yù)計收入分級和經(jīng)營性質(zhì)分級方法,聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的經(jīng)濟評價體系,前蘇聯(lián)以等量勞動耗費條件為基礎(chǔ)的經(jīng)濟評價方法,指標,單位土地面積的產(chǎn)量、產(chǎn)值,凈產(chǎn)值、純收入、級差收入等,費用償還率（純收入率）、成本效果系數(shù),準確性 連續(xù)性 完整性 典型性,評價資料的要求,確定評價單元,明確評價對象,收集投入產(chǎn)出資料,選擇適當評價指標,（2）評價程序,3. 農(nóng)用地分等定級 （1）農(nóng)用地分等定級的概念 農(nóng)用地分等即指在全國范圍內(nèi)，按照耕作制度，在一定自然條件、土地利用條件和經(jīng)濟條件下，按照一定的方法和規(guī)定的程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定劃分的農(nóng)用地等別。 農(nóng)用地定級是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)土地管理和實際需要，進行農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定劃分出的農(nóng)用地級別。,（2）農(nóng)用地分等定級的主要進展 2006年，全國近一半的省份完成了農(nóng)用地分等工作與縣級定級估價試點工作；初步建立了全國農(nóng)用地分等定級估價體系和標準樣地永久標志。 （3）農(nóng)用地分等定級的原則 綜合分析原則 分層控制原則 主導因素原則 土地收益差異原則 定量分析與定性分析相結(jié)合的原則 跟蹤檢驗原則,（4）農(nóng)用地分等定級程序及方法,農(nóng)用地分等,計算農(nóng)用地自然質(zhì)量分,計算農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù),計算土地利用系數(shù),計算土地經(jīng)濟系數(shù),計算農(nóng)用地利用等指數(shù)和農(nóng)用地等指數(shù),農(nóng)用地分等別劃分與校驗,農(nóng)用地定級,確定農(nóng)用地定級的技術(shù)方法,定級指數(shù)計算,級別校驗與確定,4. 城鎮(zhèn)土地分等定級 （1）城鎮(zhèn)土地分等定級的概念及意義 城鎮(zhèn)土地分等定級的對象是城鎮(zhèn)土地，是對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行評價與鑒定。 城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)土地使用價值的優(yōu)劣，評定出土地等級，它從土地質(zhì)量及區(qū)位的角度為土地資產(chǎn)的度量提供了科學依據(jù)，從而，為確定土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地流轉(zhuǎn)、兼并、置換以及土地稅、費征收等提供了基礎(chǔ)參考。,（2）城鎮(zhèn)土地分等定級的原則 綜合分析原則 主導因素原則 地域分異原則 土地收益差異原則 定量與定性分析結(jié)合原則,（3）城鎮(zhèn)土地分等定級技術(shù)程序,土地分等,明確影響因素,初步確定土地等別,驗證和調(diào)整,根據(jù)城鎮(zhèn)特點，選取土地區(qū)位條件和其他有關(guān)的土地自然和經(jīng)濟條件，作為劃分土地級的定級因素,按照各定級因素的分布變化規(guī)律，計算各因素的指標值和作用分值，編制各因素的指標值與作用分值的對照表,依據(jù)定級因素與社會、經(jīng)濟活動及生活的相關(guān)程度，確定各因素的相對重要性，分別計算權(quán)重值,劃分定級單元，計算單元內(nèi)各因素分值，各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分土地級,按數(shù)理統(tǒng)計要求，在不同土地級上測定典型行業(yè)的經(jīng)濟收益差異，參考行業(yè)的土地級差收益，確定土地級別數(shù),編繪土地級別圖，編制土地定級報告，完成定級工作,土地定級,4.1.4土地生態(tài)評價,1. 概述 為更好地促進土地生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能提升，有必要對各種土地生態(tài)類型的健康狀況、適宜性、環(huán)境影響、服務(wù)功能和價值進行綜合分析與評價，這也就是土地生態(tài)評價。,土地生態(tài)評價的研究內(nèi)容 進行土地生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)功能及土地生態(tài)價值的評價； 在一般土地評價的基礎(chǔ)上，進行專項評價，查明土地生態(tài)類型與土地利用現(xiàn)狀之間的協(xié)調(diào)程度及其發(fā)展趨勢，診斷土地生態(tài)系統(tǒng)的健康程度和土地利用的生態(tài)風險； 對土地生態(tài)風險進行評價，研究一種或多種壓力形成或可能形成的不利的土地生態(tài)效應(yīng)的可能性； 土地生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性和持續(xù)性評價； 將自然生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量評價與涉及人類經(jīng)濟社會過程的生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)評價結(jié)合起來，關(guān)注人類經(jīng)濟社會過程對土地生態(tài)系統(tǒng)的影響; 對土地生態(tài)環(huán)境的退化、破壞程度或潛在危險進行評價; 對土地利用生態(tài)效益的評價。,2. 評價方法 土地利用的生態(tài)效益評價 土地生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性評價,4.1.5土地質(zhì)量評價,1.土地質(zhì)量指標體系的作用 土地質(zhì)量指標體系類似于國民生產(chǎn)總值或預(yù)期壽命等反映經(jīng)濟社會狀況的指標體系。 2.世界銀行的土地質(zhì)量指標體系研究,基礎(chǔ)研究方法,“壓力狀態(tài)響應(yīng)（PSR）”模型,3.聯(lián)合國糧農(nóng)組織的土地質(zhì)量指標體系研究 聯(lián)合國糧農(nóng)組織的研究人員認為，數(shù)據(jù)及信息來源應(yīng)該是多方面、多層次的。 4.研究進展 “壓力- 狀態(tài)- 響應(yīng)”(P - S- R )評價體系 土地條件變化評價指標體系,4.2 土地資源核算,土地資源核算是對土地資源的實物量和價格量進行計量的過程及其結(jié)果。 4.2.1土地資源價格理論 1.勞動價值觀的土地價格理論,土地價格=,2.非勞動價值觀的土地價格理論 土地收益論 地收益是確定土地價格的基礎(chǔ)，預(yù)期的土地收益的資本化也就是土地的售價。 土地供求均衡價格理論 市場上供給與需求的均衡點形成均衡價格。,4.2.2土地資源價格量的核算 1.土地價格的類型 （1）按土地的權(quán)屬劃分為土地所有權(quán)價格與土地使用權(quán)價格。 （2）按土地市場的類型劃分為征地價格與出讓價格 （3）按照投資的先后次序劃分現(xiàn)價、開發(fā)價和潛在地價 （4）按價格的用途劃分為市價和公告價格 （5）按土地交易方式劃分為土地協(xié)議價格、土地招標價格和土地拍賣價格,2.城市土地價格核算方法 （1）土地價格核算總體思路 以農(nóng)業(yè)地價作為城市地價的基礎(chǔ)。 以商業(yè)地價控制城市地價。 以土地定級結(jié)果劃分城市區(qū)域地價變化格局。 以級差收益測算為主確立地價水平。 以歷史地價修正值比較城市地價變化規(guī)律。 確定基準地價。