商鋪定價(jià).doc

.商鋪定價(jià)原則及一般方式1、通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)定價(jià)：（1）、投資回報(bào)的反推，基本以10年為回報(bào)周期（2）、市場(chǎng)比較法，以市場(chǎng)可類比項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格，再與自身項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，如地段、商業(yè)氛圍、單體設(shè)計(jì)的合理性2、長(zhǎng)春有一個(gè)項(xiàng)目（為二層）的定價(jià)，一層：二層=1：0.53、他們的推廣策略：一層與二層聯(lián)體推出，不單獨(dú)銷售一層。遵循樓上的方法,抓出均價(jià).金角銀邊,角間和邊間的單價(jià)要高些.面積小的單價(jià)要高些,進(jìn)深淺,門(mén)面大的單價(jià)要高些.層高比較高的單價(jià)要高些,樓層越高,單價(jià)越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了.和位置/地形/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題/當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)習(xí)慣都有關(guān)系商鋪定價(jià)的幾個(gè)參考:1.參考配套社區(qū)住宅價(jià)格:作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價(jià)格基本控制在二層以上住宅均價(jià)的1.5-2.5倍;2.依據(jù)租金制定價(jià)格:根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報(bào)率在10%-20%的情況,反算商鋪的均價(jià);3.根據(jù)商鋪定位用途:根據(jù)商鋪計(jì)劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂(lè),超市等)在城市中的相對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況,制定不同的價(jià)格.商鋪定價(jià)的一些參考原則:1.一層,二層的層差范圍在25%-40%2.臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高3.商鋪門(mén)面處于交通動(dòng)線中的關(guān)鍵位置,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低4.價(jià)格同商鋪面積成反比執(zhí)行建議:1.一拖二式的銷售2.帶租約式的銷售3.返租銷售4.統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理,統(tǒng)一招商5.作好銷售控制定價(jià)方法參考1、投資回報(bào)率法投資回報(bào)就是說(shuō)出賣(mài)的門(mén)面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來(lái)定售價(jià)，比如是15年能租到40萬(wàn)，那就定40萬(wàn)。2、周邊價(jià)格參考法周邊價(jià)格參考法就是參考周邊其他項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)行各項(xiàng)對(duì)比參數(shù)的調(diào)整，你的項(xiàng)目有可能高于其他項(xiàng)目，也有可能底于其他項(xiàng)目，就看你這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)參數(shù)是不是比其他的項(xiàng)目高。3、產(chǎn)品本身價(jià)值法產(chǎn)品價(jià)格就是覺(jué)得項(xiàng)目的各項(xiàng)參數(shù)加起來(lái)的價(jià)格能夠值多少錢(qián)。4、競(jìng)爭(zhēng)分析法競(jìng)爭(zhēng)分析法是建立在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的售價(jià)進(jìn)行定價(jià)。5、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法是判斷區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)來(lái)定價(jià)。比如有可能高，那就先定高些。以上這些是比較通俗的說(shuō)法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語(yǔ)。其實(shí)定價(jià)一般不可能是單一使用一種定價(jià)法的，一般都是將幾種集合起來(lái)。盡量結(jié)合圖表來(lái)說(shuō)明，更加形象，容易打動(dòng)發(fā)展商。大致價(jià)格分析的結(jié)構(gòu)可分為：商鋪投資界的定價(jià)原則在商鋪投資界有個(gè)基本的定價(jià)原則，一般街鋪的合理價(jià)格是同地段住宅的2-3倍。按這樣的定價(jià)，南龍山水人家商鋪的均價(jià)至少可以定在4000-5000元。何況對(duì)面就是黃山超大型的家具建材市場(chǎng)金太陽(yáng)和知名中學(xué)田家炳，南龍商鋪獨(dú)享市場(chǎng)成熟購(gòu)物流，跟市場(chǎng)、名校一起賺大錢(qián)