廣東某市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告.ppt

英德市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告,廣東中原 2011年12月7日,報(bào)告框架,英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,英德市房地產(chǎn)市場分析,本案審視,1,2,3,項(xiàng)目發(fā)展建議,4,英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,1,城市概況 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃,part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 城市概況,英德市是廣東省國土面積最大的縣級(jí)行政區(qū),英德市位于廣東省中北部，北江中上游，是珠江三角洲與粵北山區(qū)的結(jié)合部，南距廣州 138公里 ，到廣州白云機(jī)場 89公里 ；北距韶關(guān) 90公里 ，全市總面積5671平方公里，是廣東省國土面積最大的縣級(jí)行政區(qū)。 市政府駐英城鎮(zhèn)，城區(qū)面積19平方公里，城區(qū)總?cè)丝?5.3萬人。,part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 城市概況,近年來城市化發(fā)展不斷加速，2015年城市人口超過40萬人,2010年英德市24個(gè)鎮(zhèn)/區(qū)總?cè)丝跒?4.2萬人，其中城市人口19.96萬人，且近兩年隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口增長迅速，漲幅均在1418%之間。 2015年英德城市人口規(guī)劃將超40萬，未來5年將有超20萬的人口進(jìn)入英德城區(qū)。,數(shù)據(jù)來源：英德市統(tǒng)計(jì)公報(bào),part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展,經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，成為清遠(yuǎn)市首個(gè)財(cái)政收入突破11億元的市,2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值210.67億元，同比增長25%；實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值21090元，增長22.4%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入11.8億元，增長41.07%，成為清遠(yuǎn)市首個(gè)突破11億元大關(guān)的縣(市、區(qū))，總量在全省山區(qū)縣(市)中排名第一；,數(shù)據(jù)來源：英德市統(tǒng)計(jì)公報(bào),part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),英德市大力推進(jìn)工業(yè)園建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)集群,英德市按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集聚化”的要求大力推進(jìn)工業(yè)園建設(shè)，以清遠(yuǎn)華僑工業(yè)園、英紅工業(yè)園、浙商展業(yè)基地、青塘-白沙陶瓷工業(yè)園等為重點(diǎn)，著力引進(jìn)裝備制造、電子信息、電器、精細(xì)化工、陶瓷等業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，逐步形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群。,2010年新簽約項(xiàng)目126宗，合同投資金額271.5億元，其中投資額超億元的項(xiàng)目40個(gè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向深加工型及精細(xì)化工方向發(fā)展。,part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),順德產(chǎn)業(yè)園gdp貢獻(xiàn)達(dá)200億，提供20萬個(gè)工作崗位，為英德帶來大量產(chǎn)業(yè)人口,順德(英德)產(chǎn)業(yè)園總投資300億元，規(guī)劃總面積約36平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積1200畝，主要為順德制造企業(yè)服務(wù)，其中包括家電、機(jī)械裝備、電子信息等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)以及未來重點(diǎn)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。到2020年基本完成產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過800億元，gdp達(dá)到200億元，基本建成一個(gè)宜商宜居的產(chǎn)業(yè)新城，可以提供約20 萬個(gè)工作崗位。,順德產(chǎn)業(yè)園,市政府,part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 城市規(guī)劃,英德定位“一江兩岸山水中城市”，打造宜居水城,根據(jù)“一江兩岸山水中城市”的發(fā)展定位，該市大力實(shí)施市區(qū)東連、南改、西接和北拓，著力打造休閑、生態(tài)、宜居的水城英德，力爭到2015年市區(qū)人口達(dá)40萬以上、建成區(qū)面積超過40平方公里 。,part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 城市規(guī)劃,未來十年將圍繞中心城區(qū)向西和向北發(fā)展城市cld和cbd,cbd,cld,根據(jù)城市規(guī)劃，英州大道以西，金山大道以北將是英德未來十年城市發(fā)展的新區(qū)域。,中心城區(qū),part 1 英德市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 小結(jié),英德市房地產(chǎn)市場分析,2,房地產(chǎn)發(fā)展情況 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 后續(xù)供應(yīng)情況,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 房地產(chǎn)發(fā)展情況,英德市固定資產(chǎn)投資情況良好，房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步提高,07年至今，英德市的固定資產(chǎn)投資總額不斷增長，保持較好的增長率。其中，房地產(chǎn)投資的比例約占35%，2010年的金額約為66億元。,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 房地產(chǎn)發(fā)展情況,英德11年樓盤均價(jià)突破3500元/方，但成交量受政策影響大幅下滑,英德市場得利于政策利好，08年后開始快速發(fā)展，商品房成交連續(xù)三年量價(jià)齊升，年均銷售量約24萬方； 2011年城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤均價(jià)已突破3500元/,但成交量出現(xiàn)大幅下跌，持幣觀望態(tài)度明顯。,碧峰華府,山水龍城,盛世豪園,英德 碧桂園,英德 新天地,城市廣場,維多利廣場,盛華豪苑,花樣年華,鴻達(dá)花園,湖景花園,星湖花園,翡翠銀灣,英德 新政府,富域城,星河國際,龍山莊,金豐名苑,麒麟豪庭,城市豪庭,鳳凰城,仁興項(xiàng)目,在售,待售,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,英德市場呈井噴式發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目達(dá)21個(gè),目前英德市正在開發(fā)的項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，包括12個(gè)在售項(xiàng)目和9個(gè)待售項(xiàng)目，其中比較有影響的有碧峰華府、山水龍城、盛世豪園、鴻達(dá)花園、英德新天地、盛華豪苑、富域城、星河國際等。,碧峰華府,山水龍城,盛世豪園,英德 碧桂園,英德 新天地,城市廣場,維多利廣場,盛華豪苑,花樣年華,鴻達(dá)花園,湖景花園,星湖花園,翡翠銀灣,富域城,星河國際,龍山莊,金豐名苑,麒麟豪庭,城市豪庭,鳳凰城,仁興項(xiàng)目,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,項(xiàng)目集中在城央板塊和城西板塊，板塊的價(jià)格差異不大,城北板塊,城北板塊 價(jià)格：3600-3900元/方 代表樓盤：星河國際,城央板塊 價(jià)格：3600-4000元/方 代表樓盤：維多利廣場、龍山莊、鳳凰城,城西板塊 價(jià)格：3600-4200元/方 代表樓盤：碧桂園、翡翠銀灣、新天地,代表性樓盤情況,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,代表性樓盤情況,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,代表性樓盤總結(jié) 項(xiàng)目規(guī)模以中小型為主，本地開發(fā)商居多； 供應(yīng)產(chǎn)品包含住宅和公寓，中大面積的三房和四房貨量最大； 目前的銷售價(jià)格區(qū)間基本為3700-4200元/方，各盤的銷售情況差異較大，新盤的收籌情況不算理想； 折扣方面比較保守，讓利空間較少。,產(chǎn)品：92兩房；113-130三房；138-145四房；200以上復(fù)式單位。 均價(jià)：（二期預(yù)期價(jià)格）38004000元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；本地品牌企業(yè)，口碑較好；小區(qū)規(guī)劃有 會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街，配套較集全；私家山頂公園；設(shè)有入戶花園，贈(zèng)送面積較大 劣勢(shì)：容積率高達(dá)4.3，影響居住舒適度；戶型以中大面積段為主，購房者壓力較大。 廣告主題：城就非凡,祥云碧峰華府,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,產(chǎn)品：124三房；141四房；156五房； 均價(jià)：（二期預(yù)期）37003900元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；靠月桂湖及蓮花山公園，景觀資源豐 富；戶型雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通透性較好。 劣勢(shì)：容積率較高；戶型產(chǎn)品單一，且以大面積段為主，購房者壓力較大。,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,嘉和山水龍城,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,產(chǎn)品：101-121三房；146-170四房； 均價(jià)：（三期預(yù)期）36003800元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；兩梯四戶設(shè)計(jì)，皇家英倫古典建筑風(fēng)格 劣勢(shì)：產(chǎn)品單一；生活配套缺乏，包裝推廣不到位。,盛世豪園,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,產(chǎn)品：86兩房；105-125三房； 均價(jià)：（二期預(yù)期）36003800元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；屬cld核心位置，物業(yè)升值潛力較大； 品牌物業(yè)管理。 劣勢(shì)：容積率較高，建筑密度大，影響居住舒適度；產(chǎn)品比較單一。 廣告主題：鴻儒博學(xué) 達(dá)通天下,鴻運(yùn)花園,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,產(chǎn)品：134-156三房 ；151-159四房 均價(jià)：（二期預(yù)期）38004000元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；交通便利，配套完善，大型城市綜合 體，物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、寫字樓、中央公園、酒店及會(huì)所配套； 劣勢(shì)：一期多層及小高層純中大戶，產(chǎn)品選擇性斷鏈。 廣告主題：讓城市生活更精彩,英德新天地,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,產(chǎn)品：98-125三房；142四房； 均價(jià)：（二期預(yù)期）37003900元/（毛坯） 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于和平北路，傳統(tǒng)商業(yè)街，周邊配套成熟，交通便利。 劣勢(shì)：容積率較高，影響居住舒適度；小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃有限，綠化率較低，物業(yè)管理不夠成熟。 廣告主題：都市中心 新生活 心感受,盛華豪苑,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,準(zhǔn)備入市項(xiàng)目情況,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,在售項(xiàng)目的開發(fā)水平和展示水平參差不齊,較好,較差,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,市場供應(yīng)的主力戶型為110方以上的中大面積單位,從各面積段看，市場主力戶型集中在110-160，占60%，170以上戶型多為復(fù)式單位，約18.7%； 而70以下的戶型，比例僅占0.6%；,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,120以上的大面積單位需求最旺，但小戶型單位需求開始增加,從過去兩年成交面積分布可知，小戶型產(chǎn)品占市場份額最小，市場需求不大，但10年開始小幅上升，剛性需求人群體增加。市場需求最旺的產(chǎn)品集中在120-160平米及160平米的大戶型，二者占總成交量七成以上。,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,成交客戶主要來自城區(qū)，周邊鎮(zhèn)富裕人群開始入城置業(yè)，對(duì)廣州客的吸引力偏小,英德全市共轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)街道行政區(qū)，近年來周邊大站、黃崗、連江口、望埠、云峰、大站等鎮(zhèn)區(qū)富裕家庭涌入城市置業(yè)，加快了英德市城化進(jìn)程。,城區(qū),part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,主力成交客戶來自市區(qū)精英階層，投資客數(shù)量較少,英德屬于三四級(jí)城市，且受區(qū)位制約交通較不便，因此主要以市區(qū)客戶為主,他們來自各企業(yè)的主導(dǎo)者或各行業(yè)的精英；輔助客戶主要以周邊鎮(zhèn)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員或在外工作者；投資客主要以經(jīng)清遠(yuǎn)、廣州客戶為主，數(shù)量非常少。,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 后續(xù)供應(yīng)情況,2011年的供應(yīng)量高達(dá)46.8萬方，庫存壓力和競爭壓力劇增,2011年供應(yīng)18.6萬方，但上半年僅成交7.2萬方，庫存高達(dá)11.4萬方，加上未來2年市場供應(yīng)接近60萬方，市場的競爭將非常劇烈。,part 2英德市房地產(chǎn)市場分析/ 小結(jié),本案審視,3,項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目本體分析,part 3本案審視/項(xiàng)目區(qū)位分析,項(xiàng)目處于中心城區(qū)核心地段，城市北向發(fā)展軸上,項(xiàng)目北臨城市道路富強(qiáng)路，西側(cè)為建設(shè)路，東為迎春巷，生活配套成熟，交通便捷。 未來英德向北發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目正處發(fā)展軸上，發(fā)展前景非常好。,萬峰廣場,中心城區(qū),未來cbd,未來cbd,發(fā)展軸,part 3本案審視/項(xiàng)目區(qū)位分析,周邊生活、休閑、商務(wù)和交通配套齊全，宜居宜商,商業(yè)街,步行街,休閑廣場,百貨,購物中心,游藝城,part 3本案審視/項(xiàng)目本體分析,本案的規(guī)模小，容積率超高，居住的舒適度欠佳,項(xiàng)目效果圖,part 3本案審視/項(xiàng)目本體分析,地塊現(xiàn)狀仍為破舊村屋，四至的環(huán)境較差，市場形象需要重塑,part 3本案審視/項(xiàng)目總結(jié),項(xiàng)目屬性：,中心城區(qū) 核心商業(yè)地段 小規(guī)模 高密度 商住項(xiàng)目,項(xiàng)目發(fā)展建議,4,part 4項(xiàng)目發(fā)展建議,住宅,選取標(biāo)準(zhǔn)： 規(guī)模接近 區(qū)域相近,part 4項(xiàng)目發(fā)展建議,本案競爭項(xiàng)目建筑類型均以高層為主，作為城央核心商圈物業(yè)，本案可以站在更高的高度規(guī)劃設(shè)計(jì)，拔高形象； 競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，中大面積戶型為主，