廣東某市房地產市場調研報告1.ppt

清遠市房地產市場調研報告（草稿） 開發(fā)中心 2010年4月23日,二、清遠市在售別墅最新信息,一、清遠市房地產市場宏觀分析,三、清遠市一江兩岸大戶型洋房,五、市場購買力分析與總結,四、清遠市土地和規(guī)劃信息,清遠市房地產宏觀數據分析,1,3、社會消費品零售總額,4、固定資產及房地產開發(fā)投資,1、總表,2、gdp與人均gdp,4、商品房及住宅銷售面積,4、商品房銷售額及成交均價,數據來源：清遠市統計局,gdp與人均gdp,近年來，gdp絕對值是逐年增長的，但是增長速度成到u型，人均gdp和gdp的趨勢基本相似，根據國際經驗，清遠市仍處于高速發(fā)展期。,清遠市gdp從2005年的315億增長到2009年的855億，近2.5倍 gdp的增長速度在2007年達到最大，然后逐年趨緩 人均gdp從2005年的9104元增長到2009年的22600，近2.5倍左右 人均gdp增長速度2007年31%是最大的，然后逐年趨緩,數據來源：清遠市統計局,社會消費品零售總額,社會零售品的消費總額的數據顯示清遠市居民消費水平大大增加，購買逐漸增強，生活水平提高較快。,社會消費品零售總額從2005年的129.8億增長到2009年308.4億元，增加到兩倍多。 其增長速度，在2006年達到小高峰，在2008年達到最高峰，2009年有所回緩。,數據來源：清遠市統計局,固定資產投資和房地產開發(fā)投資,近年來政府或國家基礎設施項目較多，房地產開發(fā)投資空間比較大。,固定資產投資逐年增長的，增長速度從2007年開始減慢，至2009年減幅最大 房地產開發(fā)投資在2008年之前都是增長的，2009年降為90億。 房地產開發(fā)投資額在固定資產投資的占有比例2009年最小，政府的基礎建設項目較多。,商品房銷售面積及住宅銷售面積,2008年受金融危機大趨勢影響，商品房及住宅銷售面積極度受挫，但2009年受國家宏觀調控影響迅速回升。,商品房銷售面積2007年之前是逐年增長，2008年是拐點，銷售面積大幅度下降2009年迅速回升，絕對值超過2007年。 住宅銷售面積趨勢與商品房銷售面積基本相同。,商品房銷售額及成交均價,2008年商品房銷售額出項異常值，2009年迅速回升，成家均價逐年增長，有持續(xù)增長趨勢。,商品房銷售額從2005年的19.73億增長到2009年的98億元，增加了四倍左右，2008年時拐點，為36.7億元。 成交均價是逐年增長的，從2005年的1701元/m2增長到2009年3403元/m2。5年之內價格翻了一番。,數據來源：清遠市統計局,清遠在售別墅最新信息,2,3、銀盞板塊,4、山前大道板塊,1、清新縣板塊,2、清城區(qū)板塊,清遠幾大板塊,清新縣板塊,新城區(qū)板塊,銀盞板塊,山前大道板塊,恒大金碧天下 瑞龍灣 御峰 廣碩上城 新亞棕櫚園 伯爵園,學院別墅 伯爵園,上河國際 清遠沁園 獅子湖公館,美林湖國際社區(qū) 碧桂園假日半島 南航碧花園 金碧御水山莊 元邦山清水秀 廣州桃花源 勤天一品樹,清新縣板塊,廣碩上城,御峰,瑞龍灣,恒大金碧天下,新亞棕櫚園,恒大金碧天下：君臨山水,恒大金碧天下：君臨山水（續(xù)）,君臨山水，這種產品設計，定位理念在南京，昆明，天津，武漢，成都都有復制。該項目到清遠市政府40分鐘左右，30公里。兩個小時到白云機場。 有建筑面積約35000鉑金五星級酒店、建筑面積約逾萬平米會議中心、建筑面積約9000飲食中心、建筑面積約15000運動中心、建筑面積約3000健康中心、建筑面積約8000娛樂中心和建筑面積約4300商業(yè)中心等航母級配套。 內有運動場地，但無規(guī)劃高爾夫球場（檔次降低了）。 三期規(guī)劃。一期售罄，二期一部分在售，三期未建。今年年底交樓。2009年1月份第一期開盤，2010年4月18日推出二期。均價漲了30%，成長性好。代理銷售是合富輝煌。 目前在售的是二期的一部分。產品是叫獨連（兩個獨棟車庫相連），雙拼，聯排。 獨聯，284m2、309 m2、333 m2、364 m2、433 m2（6套）、542（6套）,目前主要推出的是前三者，而且湖邊的產品已售完（13000元/m2）,非湖邊還有，6800元/m2。 雙拼，5500元/m2, 186m2、190 m2、226 m2、229 m2、252 m2、268 m2。 聯排，4500元/m2, 193 m2、196 m2、255 m2、233 m2。,御峰花園 獨棟聯排及洋房，售完 別墅二手12000元/m2,高尚別墅 （清新生態(tài)園） 獨棟, 2003年開盤 已售完 二手均價 13000元/m2,新亞棕櫚園 獨棟、雙拼和聯排及洋房， 估計7月份開售 均價一萬左右,廣碩上城別墅 聯排，在售 均價7000元/m2,清新縣別墅區(qū),依托筆架山旅游度假區(qū)，離清新縣中心和清城區(qū)近。無高爾夫場，俱樂部，星級酒店配套，占地面積較小。,清和大道,環(huán)城路,廣碩-上城別墅,廣碩上城,位于清和大道，沒有環(huán)城路上的別墅資源，只能說是鬧市中的一個非洋房社區(qū)。專門制作了一個項目推廣網站。,新亞棕櫚園,正在建設，7月份左右開賣，別墅估計均價為1萬左右。 獨棟 434m2,419m2； 雙拼301 m2、310 m2、269 m2； 聯排269 m2、262m2。,瑞龍灣,清城區(qū)板塊,奧園學院別墅,伯爵園,奧園-學院別墅,目前屬于二期認籌階段。一期已售完，5月份二期100套左右（40套精裝修）開盤.,伯爵園,清城區(qū)和項目兩處售樓部，一個在項目，一個在清城區(qū)。 目前在售一期（2009年10月開盤），100套左右，巴塞陽光，今年10月交樓。規(guī)劃有二期，和三期。只有獨棟、雙拼。 獨棟，386m2只有三套了，均價11000元/m2。680m2的已售完，均價18000元/m2。 雙拼均價8300元/m2，還有8套。,銀盞板塊,上河國際,清遠沁園,獅子湖公館,上河國際,規(guī)劃為日常居住和度假的城中別墅 雙拼和聯排 廣清高速銀盞出口，五分鐘 廣清輕軌銀盞出口附近,清新沁園,位于廣清高速橫荷出口 正在建，2010年10月份左右開盤，推1000m2的獨棟。,2009年10月份開盤， 大面積戶型(451m2、545 m2、561 m2、825 m2)，都是獨棟， 均價20000元/m2,湖邊均價25000元/m2。 第二期今年5月份或十月份推出，有小面積(300m2)。 項目策劃由中國策劃大師王志綱擔任 總規(guī)及詳規(guī)由美國易道公司主筆 酒店由美國watg公司設計、由喜來登管理 高爾夫燈光球場改造由美國jacobson設計、troon golf 管理 物業(yè)管理由第一太平戴維斯公司管理。,獅子湖公館（頤杰鴻泰獅子湖）,強強聯合,富貴顯赫,超大規(guī)模,“珠三角最美別墅 珠三角最具魅力經典別墅 2009年廣州最具投資價值別墅”,首座月球主題球場 首座阿拉伯主題酒店 世界級會議休閑天堂 主題化溫泉養(yǎng)生中心 通江達海（人工河至北江，后經過佛山水系，最后由廣州南沙出海）的游艇碼頭,五大亮點共同構筑全球高端政商交流的休閑平臺,山前大道板塊,碧桂園假日半島,美林湖國際社區(qū),南航碧花園,金碧御水山莊,元邦山清水秀,廣州桃花源,勤天一品樹院,碧桂園假日半島-瓏灣二期,美林湖國際社區(qū): “加州島c區(qū)”及“金色溪谷”,南航碧花園,金碧御水山莊,元邦山清水秀,廣州桃花源,勤天一品樹院,一線江景大戶型洋房,3,1、在售樓盤位置分布圖,2、在建將售樓盤位置分布,3、樓盤詳情,御景湖畔 緊臨筆架河 160 m2, 4700元/m2 200 m2, 5300元m2,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,加州花園 別墅售罄 還有洋房 ， 無江景,御水龍庭 184-190m2 均價6200元/m2,金碧灣花園 配套全 少量半江景房 均價6000元/m2,陽光嘉園 能望江戶型少量，均價5500元/m2前面樓王將阻擋其江景,錦江豪苑 一線江景房售罄 今年7月份推出非江景房新產品 開發(fā)商同陽光嘉園,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,在建新樓盤 一線江景 未啟售 價格未知 圍墻有宣傳廣告,匯景名居 尾盤，剩少量185m2的是4400元/m2 218m2的是5400元/m2,凱旋花園 在售第三期 半江景190m2 均價4700元/m2,帝景豪園 167m2和205m2 一線江景 5200元/m2,金海灣豪庭 剩一套江景別墅300m2,686萬 無江景房售,金信藍灣豪庭 一線江景樓王 面積244m2 大戶型洋房 12層為7500元/m2,金逸雅居 一線江景房 2010年7月份左右推出 ,非江景房售4100元/m2,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型 & 詳情,陽光嘉園： 宣傳手段非一線江景，前面有一款地王，叫凱景，正在開建，可能會上萬，但是目前能望江的大戶型181m2是5600-5700元每平方米，168m2是4500-4800元每平方米，其他的均價是4500。目前能望江的是沒有幾套了。 錦江豪苑： 一線江景房沒有了，以后一期將在2010年7月份左右推出，但都不是江景房了，它與陽光嘉園都是一個開發(fā)商-清遠市樵順房地產開發(fā)有限公司。2008年的時候一線江景都7000元了。 金碧灣花園： 157m2，95萬，單價6050元 /m2,17樓；220m2,半江景，130萬，23樓，單價5909元。配套設施齊全。 加州花園： 里有別墅，已經售完，還有洋房。 御水龍庭： 184-190m2,6500元每平方米 御景湖畔： 2年樓齡，只有6層和24層等樓層有大戶型，160m2, 4700元每平方米，200m2,5300元每平方米。,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型 & 詳情,匯景名居： 07年開盤的，只有23層-27層，少量的戶型，185m2的是4400元每平方米。218m2的戶型是5400平方米。 鳳城世家： 幾個尾盤，209m2的復式，4800元每平方米。 東方巴黎： 主打190m2的4100元每平方米，小面積的反而單價貴些。 凱旋花園： 190m2的4700元每平方米，每層向上加50元左右。目前是第三期。 帝景豪園： 一線江景，5200元，每平方米。有167和205m2的房子。 金海灣豪庭： 開發(fā)周期很長，里面的別墅已完，只有一套江景別墅，300m2,686萬，23000元一方。洋房現售的大面積為四方兩廳兩衛(wèi)，4800元每平方米。 金信藍灣豪庭： 該樓盤定位高端，是清遠市一線江景房的樓王，面積至少為244m2的大戶型洋房。12層位7500元每平方米，向上每層家80-100元左右單價。2008年開賣的樓盤。中間有捂盤行為。代理公司是經緯物業(yè)。 金逸雅居： 一線江景房，2010年7月份左右推出，目前推出的產品，在一線江景房后面，均價4100元/m2。規(guī)劃有一個星級酒店。,部分規(guī)劃和市場信息,4,3、規(guī)劃板塊三,4、規(guī)劃板塊四,1、規(guī)劃板塊一,2、規(guī)劃板塊二,先鋒路,清遠大橋,北江大橋,未來一線江景洋房最佳區(qū)域,橋北大道兩邊正在開挖人工湖飛來湖1000畝， 環(huán)湖規(guī)劃為高檔住宅區(qū)， 目前只有美林宏景新城。 洋房均價3800元/m2,有少量的復式4700元/m2。 清新縣均價2500-3000元,500畝,100畝,江口互通至飛來鎮(zhèn)沿江片區(qū)，規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，,汕湛高速,廣樂高速,京廣鐵路,武廣高鐵,廣清高速,佛清從高速,清新縣政府可能簽到到禾云鎮(zhèn)，現在的清新縣可能成為未來清遠市區(qū)的一個區(qū)。,聽到的風聲 大膽的想法,市場購買力分析總結,5,二手中介 陽光嘉園投資客占60%； 清城區(qū)外來購房人群占40%； 2007年深圳投資客多； 本地現有在售樓盤項目約30多個； 120-130方建筑面積受當地市場歡迎，三房帶套間最佳，50-80方建筑面積受投資客歡迎； 奧園雙拼別墅與聯排別墅單邊位投資性較好； 租金回報：108平米裝修配齊家電，月租2300-2500元； 間接渠道信息 清城區(qū)本地購房主力人群為公務員、國有企事業(yè)單位； 清城區(qū)當地工廠企業(yè)少，打工機會少，本地一般居民多經營菜場、養(yǎng)殖場和魚塘，或從事個體戶； 本地單位員工收入水平約2000元/月，服務員、售貨員收入約700元/月； 清城區(qū)石角鎮(zhèn)、龍?zhí)伶?zhèn)從事銅回收和垃圾回收的私營老板老板多，經濟較洲心鎮(zhèn)、橫荷鎮(zhèn)富裕； 清城區(qū)房地產市場廣州、深圳投資客占50%，城區(qū)本地客約占1/3到1/2； 村民多在本村自建房多，征地后較少遷移至城區(qū)，流動性較低。 分析與結論 別墅市場：以奧園項目為參考，當地別墅產品購買人群從地域分布而言，清遠本地客較多，包括清遠當地官員和周邊街鎮(zhèn)私人