行業(yè)經(jīng)濟論文-住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風險判斷.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-住房反抵押貸款養(yǎng)老模式推行中的風險判斷摘要住房反抵押貸款，即居民將住宅不動產(chǎn)轉換為流動資產(chǎn)以增強養(yǎng)老保障物質基礎的一種新的養(yǎng)老模式，目前已受到人們的廣泛關注。然而，這一模式在運作中受到實際款項支付時間長度、住宅資產(chǎn)實際價值變化等多種不確定因素的影響，借貸雙方都將面臨較大風險，從而使這一模式的推行遭遇相當?shù)恼系K。本文將對該模式推行中借貸雙方的各種風險進行分析和探討，并結合不同的風險類型提出相應的防范措施。關鍵詞售房養(yǎng)老；反向抵押貸款；風險分析；保障機制一、問題的提出隨著社會物質文化生活水平的提高，醫(yī)療衛(wèi)生保健技術的進步，我國居民的平均預期壽命一直呈上升趨勢，并步入了一個“老齡化”社會。生活環(huán)境的改善、生活費用標準的提高以及消費意識的變化，使得保證老年人具有穩(wěn)定充足的收入頤養(yǎng)天年已成為非常重要的社會問題。按照現(xiàn)行的養(yǎng)老金收繳及發(fā)放模式，居民退休后收入水平的下降是一個不爭的事實，而這與經(jīng)濟社會進步對收入水平和消費水平的提高形成鮮明的反差。面對這一嚴峻的形式，實現(xiàn)養(yǎng)老保障觀念與制度的創(chuàng)新，尋找新的養(yǎng)老資源以加強現(xiàn)有的養(yǎng)老保障，是必須面對的重大問題。借鑒一些已進入老齡化社會的國家經(jīng)驗，住房反抵押貸款是一種有效的手段。住房反抵押貸款的基本思想是：如果一個家庭于中年期通過按揭貸款購買住房并還清全部貸款本息，考慮到該家庭成員壽終正寢時，該住房仍有相當?shù)氖Ｓ鄡r值，如果能預先將之套現(xiàn)用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具體操作上，只需于退休期伊始將該住房的產(chǎn)權，通過某種融資變現(xiàn)的手段和機制，出售與某特設機構(如保險部門、社會保障機構、房地產(chǎn)公司或專設機構)，使用權則繼續(xù)歸自己保留并長期居住。住房出售價款也由該特設機構在該家庭成員尚存活期間分期穩(wěn)定持續(xù)支付，補貼該家庭的晚年養(yǎng)老用費。而該住房使用支配權可待該家庭成員壽終正寢后做拍賣處理，用出售款項彌補該特設機構前期的支付款項，并取得一定投資收益。然而，作為一種長期的借貸行為，住房反抵押貸款受到實際款項支付時間長度、抵押資產(chǎn)的實際價值及其變化等多種因素的影響，從而存在著相當大的不確定性。這造成在其操作過程中貸、借雙方均存在著風險，因此可能影響其推行。了解這些風險，并采用可行的方式承擔這些風險，是這種模式能否成功推行的關鍵問題之一。二、貸、借雙方的風險分析從總體來看，貸借雙方的風險存在一種辯證統(tǒng)一的關系：如果貸方承擔了過大的風險，那么最終這些風險將不得不由借方來面對一個破產(chǎn)的、無法支付供款的特設機構。反之，如果借方的風險過大，導致大量的失敗個案，肯定會影響到潛在客戶群的選擇，其最終結果也是貸方特設機構所不愿看到的。(一)貸方風險及其防范按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押貸款的貸方主要面對以下幾種具體的風險：1.預期壽命與實際壽命的差異風險。通常，在反抵押貸款的計算過程中，年度支付的價款是根據(jù)房屋的價值經(jīng)乘以適當?shù)南禂?shù)后除以設定的預期壽命得出的，而實際支付卻是以借方的故去為終止點。因此，借方的實際壽命長于或短于預期壽命差異將導致支付終止時的總額超過或低于房屋價值。對于貸方來說，風險共同承擔機制可以減輕這種風險：貸方從實際壽命不足預期壽命所得利潤中用來補償實際壽命長于預期壽命所帶來的虧空。然而，這種補償關系是相當脆弱的，當相對健康的借方客戶總數(shù)超過健康狀況不好的客戶總數(shù)時，這一平衡將不復存在。而這種“逆選擇”行為，在預期存活壽命與實際存活壽命之間的預期與博弈中是極有可能出現(xiàn)的。由于實際壽命的無法預知性，壽命風險的防范是十分因難的。國外通常采用結合保險及政府組織介入的方式來分散并降低這種風險：當貸方付款額接近或達到資產(chǎn)值時，貸方可以選擇由政府機構接手。2.利率風險。利率風險相對較為復雜。其對反抵押貸款貸方的風險可以分為固定利率貸款以及浮動利率貸款兩種情況下考慮。在固定利率下，貸方無法控制其反抵押貸款資產(chǎn)價值受利率調整而產(chǎn)生的變化。也就是說，如果市場利率上升，這項投資的回報率將相對降低。在貸方看來，這就等同于固定利率反抵押貸款資產(chǎn)凈值的貶值。采用浮動利率制可以避免這一風險。然而，浮動利率制也使得貸方無法預測反抵押貸款資產(chǎn)準確的未來價值。對于貸方來說，將其投資的預期利息收入進行資本化用于新的貸款，而不是使之簡單地自然累加。因此，以此計算是，既使只有很小的利率變化，也會對未來的反抵押貸款資產(chǎn)的投資回報率產(chǎn)生很大的影響，進而影響其相對價值。而且，隨著利率的增長，借方的債務總額也在不斷地快速增長，這將加大借貸關系中止時資不抵債的可能性。由于利率風險的根本原因在于經(jīng)濟形勢和國家的金融政策，其防范是十分困難的。而且，按以上的分析，各種應對手段都有其局限性，并不存在什么萬全之策。比較而言，采用浮動匯率制可能是一種雙方都可以接收的方式。3.房屋的增值風險。這種風險可以分為普遍性增值和個別增值兩種情況。就貸方而言，雖然用于反抵押貸款的房產(chǎn)價值以及它的增長率是個未知數(shù)，但貸方的贏利卻必須基于這些價值來計算。顯而易見，普遍的房產(chǎn)增值是風險之一。而且，這種風險難以像壽命差異風險那樣以共同承擔方式降低。當然，擁有多種類的、地理位置不同的反抵押貸款資產(chǎn)可以有效地防范局部經(jīng)濟不景氣帶來的貶值，但仍然難以避免全國性的乃至全球性的不景氣所帶來的貶值。在反抵押貸款資產(chǎn)最初估價時，對房產(chǎn)升值量的預期直接決定了貸方愿意提供的貸款量，而這種預期同樣也會影響借方的行為。即使像貸方所預計的那樣，發(fā)生房屋的普遍性增值，也無法確保個別的作為反抵押貸款資產(chǎn)的房產(chǎn)具有同樣的增長率。事實上，普遍的情況是實際的升值率以平均的升值率為中心形成一種分布。具體的分布有賴于貸方在這一市場中的份額。這種特殊的房屋增值幾乎肯定會造成貸方的損失：那些處于升值率高端的個案對于房屋出售時最多僅收回貸款的貸方來說幾乎不產(chǎn)生任何額外的利潤；而處于資產(chǎn)凈值增值率低端的那些個案必然會造成貸方的大量損失。對于現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟大環(huán)境來說，房屋增值風險是一種非常現(xiàn)實的風險：房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，對市場前景的預期日趨兩極化，在這種情況下，對于反抵押貸款中住房資產(chǎn)的正確估價將成為一個難題。而且，無論未來房地產(chǎn)市場走向如何，都將對進行中或即將進行的房屋反抵押貸款行為產(chǎn)生巨大的影響。而且，這種風險的防范也殊為不易，一般來說，只能通過采用保險的方式加以防范。4.費用風險。根據(jù)美國和其他一些已經(jīng)初步推行了反抵押貸款的國家相關經(jīng)驗，預期的承貸方有可能在以下幾方面招致相當數(shù)量的先期費用：(1)由于多數(shù)客戶對反抵押貨款所知有限，承貸方不得不花費大量費用用于市場行銷以及對于猶豫不決客戶的說服工作；(2)相關法律、法規(guī)的制定所產(chǎn)生的費用；(3)先期的摸索性工作以確定行之有效的監(jiān)管和出售的方式。這些先期費用對于預期的承貸方肯定是一種風險，因為一旦這種反抵押貸款業(yè)務未能成功推出，一些費用是無法得到補償?shù)摹?二)借方風險及其防范對于借方來說，風險主要可以歸納為以下幾點：1.信息不對稱風險。這一風險實際是指一些年老的反抵押貸款申請者可能并不真正了解他們是以房產(chǎn)的凈值做抵押，或者說，他們并未真正理解在此后他們居住在已抵押的房產(chǎn)全部時間范圍內，貸款的總值一直在以復利形式增加。有鑒于此，借款人有必要接受詳細的貸款前咨詢。而且，必須要求貸方清晰、明確地告知借款人所有相關的費用數(shù)額。2.分期付款風險。這一風險是指當借款人傾向于選擇年金支付而不是一次性支付時，其實際壽命短于預期壽命時產(chǎn)生的損失。這就要求產(chǎn)權所有人在選擇反抵押貸款年金支付前應仔細權衡其自身是否能夠存活足夠長時間以“耗盡”其房屋凈值。另外，產(chǎn)權所有人也可將其房屋凈值轉化成幾個不同的部分，如選擇部分貸款以年金形式支付，而其他部分一次性支付。采取這種方式，有以下幾種好處：首先它不僅綜合了提前支付現(xiàn)金和壽命差異風險的防范，而且給老年人提供一種方式保留部分房屋凈值做為以后可能的大額醫(yī)療費用，或做為遺產(chǎn)直接留給繼承人。在國外，部分保險公司為健康的老人提供了一種混合型的養(yǎng)老年金保險：在老人身體健康時，其年金為一定值；而當老人身體狀況惡化癱瘓時，開始支付一筆額外的年金。顯然，這種新的方式可以有效地移植到反抵押貸款背景中，使老年人按照他們所希望的程度保留部分現(xiàn)金以供長期醫(yī)療之需。這種方式在目前我國的養(yǎng)老大環(huán)境下顯示出特殊重要的意義：由于醫(yī)療改革的持續(xù)推進以及醫(yī)療保險制度的覆蓋程度有限，醫(yī)療費用已成為很多老年人難以承受的負擔。以部分房屋凈值補貼醫(yī)療費用不失為一種可行的補充措施。3.貸方破產(chǎn)風險。對借方來說，在反抵押貸款執(zhí)行中貸方申請破產(chǎn)是一種很大的風險。事實上，對于選擇一次性支付方案的借方來說，這一風險并不成立。而對于選擇年金支付的借方來說，貸方的信用記錄則是至關重要的。顯而易見，提高選擇年金支付的借方對這一風險的了解程度，促使他們選擇具有良好信用記錄的貸款方，是規(guī)避這一風險的重要手段。4.稅務風險。稅務與轉讓政策可以從多個方面影響反抵押貸款，所有這些影響都將使借款人處于風險之中。例如，在一個對資本收益課稅的國家里，房屋所有人出售房屋所得超過其以前所付出費用的部分需被征稅。但是，如果他同時還有反抵押貸款，那么如果其凈所得少于其反抵押貸款負債時，他將有可能無法支付。另外，如果稅務政策將反抵押貸款看作是一種房屋出售所得而不是一種抵押貸款，這種收入就將被視為需課稅收入，這就增加了借款人的稅務負擔。在這種情況下，養(yǎng)老金收入一般略低于邊緣稅率，這就要求反抵押貸款借款方格外注意反抵押貸款收入的時間選擇，以避免不必要的稅務負擔。5.社會福利風險。這種風險存在于那些收入水平非常低的房屋擁有者中。他們可以享受政府的生活津貼以及醫(yī)療津貼，但條件是其收入必須低于某一固定水平。這樣，如果將反抵押貸款視為收入，其收入就有可能超出可以享受津貼的水平，從而喪失補貼，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算將部分反抵押貸款儲蓄起來，這也有可能導致其喪失享受福利的權利?？傊欠裆暾埛吹盅嘿J款以及獲得現(xiàn)金的形式，都將在很大程度上影響低收入者的福利。因此，反抵押貸款的申請對于低收入人群來說是顯得手續(xù)相對復雜。三、綜合性防范措施從以上分析可以看出，反抵押貸款的風險呈現(xiàn)多層次、多角度的狀態(tài)，有些風險受國家財政政策的影響，有些受國家乃至世界經(jīng)濟景氣度的影響，還有些受到個人身體健康狀況以及個人偏好的左右。對于貸方而言，雖然部分風險可以通過對貸款發(fā)放方式、不同利率方式的選擇等手段來降低，但其風險承受力也是相當有限。對于借方來說，由于這種模式針對需要養(yǎng)老金的老年人這一對風險承受力相對較小的群體，而且在貸款執(zhí)行中，借方處于相對的弱勢，為他們提供特殊的保證也是必不可少的。特別需要指出的是，在我國現(xiàn)在經(jīng)濟社會發(fā)展水平的大背景下，GDP持續(xù)高速增長下經(jīng)濟硬著陸的可能，房地產(chǎn)市場高速成長及其回落的可能，都使得房屋反抵押貸款中貸、借雙方的風險被顯著放大。因此，為這種養(yǎng)老模式提供可靠的保證成為其能否有效推行的一個重要因素。一種比較可行的方式是采取房屋反抵押貸款綜合保險，即借方在貸款伊始按資產(chǎn)估價總額交納一定比例的保險金，此后每年按固定比例對未完成的貸款凈值繼續(xù)交納少量的保險年金，按月積累至未付凈值。對于借方來說，這種保險提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋內，反抵押貸款就永遠不過期；如果貸方喪失了繼續(xù)償付貸款的能力，保險提供方將接手該業(yè)務，繼續(xù)償付貸款；在借方同意反抵押貸款條款之前，必須接收獨立的第三方咨詢機構提供的反抵押貸款風險咨詢。而對于貸方來說，這一保險保證了其能夠在必須時擺脫部分可能造成“虧損”的個案。例如，如果支付的貸款總額達到了資產(chǎn)凈值(一般是指扣除了相關費用的總值，如總值的98%)，貸方就可以選擇保險提供方繼續(xù)支付年金，直至終止。需要指出的是，在這種保險中，保險提供方實際上成為超資產(chǎn)凈值付款的最終承擔者，其結果必然是無利可圖。也就是說，這種保險應該成為一種政策性的、非贏利性的金融業(yè)務，由政府特設或指定機構開辦，并由政府提供資金支持。事實上，美國等國家住房反抵押貸款業(yè)務的成功舉辦，其根本原因之一就是其房屋與城市發(fā)展部(HUD)提供巨大的財力支持。參考文獻：1W.Phillips，S.Gwin，Reversemortgages.In：Trans-actions，SocietyofActuaries，vol.XLIV，1993，pp.289-323.2O.S.Mitchell，J.Piggott，UnlockinghousingequityinJa