長(zhǎng)安智慧商城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告96p.ppt

新長(zhǎng)安新地圖 長(zhǎng)安智慧商城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告,the new,報(bào)告說(shuō)明： 1.關(guān)于本體，本報(bào)告首先針對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域、客群、產(chǎn)品進(jìn)行分析，并結(jié)合自身?xiàng)l件從而得出一條差異化路線； 2.關(guān)于定位，由于本項(xiàng)目所處位置并不屬于核心商圈及辦公圈，因此本項(xiàng)目商業(yè)建議以聚集型特色餐飲為主，將商業(yè)打造成為特色餐飲集散地。因此我們對(duì)它作出一個(gè)全新的定位新長(zhǎng)安新地圖； 3.關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)，我們?cè)诒ＷC正常推貨節(jié)奏的同時(shí)，加大渠道、促銷(xiāo)策略，充分整合美城優(yōu)勢(shì)資源，從而保證銷(xiāo)售任務(wù)的完成。 總結(jié)：本報(bào)告充分圍繞營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行展開(kāi)，通過(guò)增加項(xiàng)目特色化、差異化為項(xiàng)目貼上新標(biāo)簽。創(chuàng)造差異、創(chuàng)造地圖需要完成詳細(xì)的戰(zhàn)略核心 。,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,客群 對(duì)位直擊,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,區(qū)域 認(rèn)知提升,根據(jù)前期已提交的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告， 本部分主要對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)及辦公市場(chǎng)情況進(jìn)行 歸納總結(jié)。,商業(yè)市場(chǎng)概況,area,區(qū)域整體商業(yè)以服飾、餐飲、中介、美容美發(fā)等基礎(chǔ)類業(yè)態(tài)為主。,商業(yè)業(yè)態(tài)種類繁多，但檔次低，集中度差。,market,商業(yè)租金概況,area,區(qū)域租金在20-170元/月/；,新長(zhǎng)安廣場(chǎng),老區(qū)政府,北長(zhǎng)安街,韋曲北街,櫻花廣場(chǎng),郭杜十字,區(qū)域租金在100-120元/月/；,區(qū)域租金在60-150元/月/；,區(qū)域租金在40-110元/月/；,區(qū)域租金在40-70元/月/；,區(qū)域租金在20-140元/月/；,不同地段不同物業(yè)對(duì)應(yīng)的租金不同，從20元/170元/不等,rent,市場(chǎng)各區(qū)域各成一體，無(wú)規(guī)模商業(yè)，租金差異大，餐飲、服飾、休閑等業(yè)態(tài)承擔(dān)區(qū)域較高租金。,辦公市場(chǎng)概況,area,區(qū)內(nèi)無(wú)純粹的辦公物業(yè)，辦公型需求主要通過(guò)交通便利、位置較好的住宅項(xiàng)目解決； 鉬都長(zhǎng)安大廈為長(zhǎng)安唯一在售的辦公項(xiàng)目，只租不售，整層出租，租金40元/平米； 區(qū)域內(nèi)基本無(wú)大型企業(yè)，小型公司或機(jī)構(gòu)居多，面積需求在150200平米左右。,office,項(xiàng)目所處地塊并非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓商圈，周邊寫(xiě)字樓供應(yīng)基本空白，商務(wù)氣氛明顯不足。,從市場(chǎng)格局來(lái)看，周邊緊鄰長(zhǎng)安新天地，且周邊小區(qū)均以大型社區(qū)為主，社區(qū)自身配套豐富，對(duì)項(xiàng)目威脅大； 從產(chǎn)品情況來(lái)看，項(xiàng)目位置并不屬于集中商圈，項(xiàng)目機(jī)會(huì)大，同時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)大； 從租金收益來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)租金收益率高，但現(xiàn)金流回報(bào)率低。,小結(jié),summary,在以上多種條件限制下， 智慧商城必須走一條差異化之路， 區(qū)別于其他商業(yè)。 但我們首先必須明確， 我們的客戶是誰(shuí)？,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,客群 對(duì)位直擊,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,項(xiàng)目客群,customer,客群概述,商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售核心人群分析投資者、自用購(gòu)買(mǎi)者,商業(yè)客群訪談,姓名：孫先生 年齡：50歲 工作：老區(qū)政府旁眼鏡店老板 住址：北長(zhǎng)安街自有住房 家庭結(jié)構(gòu)：子女成家、獨(dú)身 家庭年收入：約15萬(wàn)元 興趣愛(ài)好：養(yǎng)花、麻將牌 關(guān)注媒體：報(bào)紙、電視,訪問(wèn)概要： 孫先生的店鋪是租的，之前街上人氣還可以，但是近期生意越來(lái)越差，區(qū)政府搬走了，學(xué)校距離也有些遠(yuǎn)，學(xué)生要么進(jìn)城買(mǎi)眼鏡、要么上網(wǎng)買(mǎi)，生意大不如以前，但是其他生意也不懂。,customer,商業(yè)客群訪談,姓名：許先生 年齡：33歲 工作：某知名餐飲連鎖公司經(jīng)理人 住址：北長(zhǎng)安街自有住房 家庭結(jié)構(gòu)：夫妻兩口之家 家庭年收入：約30萬(wàn)元 興趣愛(ài)好：健身運(yùn)動(dòng)、攝影 關(guān)注媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告,訪問(wèn)概要： 許先生是長(zhǎng)安區(qū)原居民，屬中高收入人群，每天開(kāi)車(chē)往返西安市區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)，他認(rèn)為長(zhǎng)安區(qū)就沒(méi)有一個(gè)能“正經(jīng)”吃飯的地方，應(yīng)酬、宴請(qǐng)只能開(kāi)車(chē)去主城區(qū)，認(rèn)為區(qū)域內(nèi)還是很有需求的，但是擔(dān)心沒(méi)有形成規(guī)模，無(wú)法吸引客戶。,customer,區(qū)域內(nèi)沒(méi)有較好的餐飲消費(fèi)場(chǎng)所，居民面臨“請(qǐng)客無(wú)門(mén)”的尷尬,market,辦公客群訪談,姓名：魏先生 年齡：46歲 工作：擁有一家小型建材公司 住址：北長(zhǎng)安街自有住房 家庭結(jié)構(gòu)：子女雙全四口之家 家庭年收入：約300萬(wàn)元 興趣愛(ài)好：自駕游、出國(guó)游 關(guān)注媒體：報(bào)廣、電視、網(wǎng)絡(luò),訪問(wèn)概要： 魏先生從事建材行業(yè)多年，前些年和朋友一起做了這家公司，經(jīng)營(yíng)情況較好，但是人際網(wǎng)、生意網(wǎng)大部分都在長(zhǎng)安區(qū)，覺(jué)得很受限制，但又認(rèn)可長(zhǎng)安區(qū)發(fā)展速度，就沒(méi)有貿(mào)然前往市區(qū)發(fā)展，平時(shí)辦公場(chǎng)所就是在商鋪里對(duì)著自己的貨物，感覺(jué)是個(gè)“作坊”，很尷尬。,customer,辦公客群訪談,姓名：翟先生 年齡：38歲 工作：工程公司駐長(zhǎng)安辦事處負(fù)責(zé)人 家庭住址：長(zhǎng)安區(qū)郭杜十字自有住房 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 家庭年收入：約20萬(wàn)元 興趣愛(ài)好：戶外運(yùn)動(dòng)、旅游 關(guān)注媒體：報(bào)廣、電視、網(wǎng)絡(luò)廣告,訪問(wèn)概要： 翟先生主要負(fù)責(zé)公司常務(wù)工作，平時(shí)天天與區(qū)政府各個(gè)部門(mén)打交道、跑手續(xù)，因?yàn)榇蟛糠止ぷ魇址爆?，總是奔波在路途上，如果在這附近辦公，就方便多了。,customer,項(xiàng)目周邊處于第三產(chǎn)業(yè)形成階段，區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)辦公環(huán)境有待提升，辦公寫(xiě)字間發(fā)展空間大。,office,客群分析,customer,目標(biāo)客戶a、b類客戶重要分布： 金融機(jī)構(gòu)、名品餐飲、區(qū)域內(nèi)發(fā)展公司、優(yōu)質(zhì)投資客戶,補(bǔ)充客戶c類客戶重要分布： 政府裙帶單位、區(qū)域自營(yíng)商家、中小型特色餐飲、投資型城中村受益人,偶得客戶客戶重要分布： 區(qū)域外部投資客，看重項(xiàng)目比鄰區(qū)政府核心、未來(lái)交通布局利好、投資產(chǎn)品相對(duì)升值空間大,客群對(duì)位,customer,本案在銷(xiāo)售過(guò)程中，須緊抓a、b類客戶，以c類客戶作為補(bǔ)充。,customer,由客戶情況來(lái)看，本區(qū)域并不屬于核心商圈。本項(xiàng)目勢(shì)必成為本區(qū)域內(nèi)第一個(gè)吃螃蟹的人！ 因此，必須找到項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)， 開(kāi)啟特色商業(yè)地圖！,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,客群 對(duì)位直擊,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,寫(xiě)字樓面積：15217.3 商業(yè)3f面積：3559.80 商業(yè)2f面積：3250.05 商業(yè)1f面積：3228.49 商業(yè)-1f面積：4042.78,產(chǎn)品情況,product,按照項(xiàng)目商業(yè)及寫(xiě)字樓的體量來(lái)看，屬于偏小體量，緊鄰本項(xiàng)目周邊的長(zhǎng)安新天地勢(shì)必會(huì)吸引部分人流。,product,產(chǎn)品建議,product,建議將本項(xiàng)目商業(yè)與長(zhǎng)安新天地商業(yè)相互貫通，從而實(shí)現(xiàn)將客流人流互通。,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,format,業(yè)態(tài)建議：主題特色餐飲/大眾餐飲為主商業(yè),分割為面積偏小的小鋪，引進(jìn)北京炸醬面、天津狗不理包子、福建小餛飩等地方特色餐飲，并利用小吃城的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理！同時(shí)引進(jìn)部分美甲、化妝、飾品小店相配合。,設(shè)置中國(guó)特色小吃城，以部分休閑業(yè)態(tài)相配合,-1f,1f,2f,3f,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,format,臨街較大商鋪設(shè)置銀行、信貸中心等金融機(jī)構(gòu)； 分割小鋪設(shè)置小型煙酒茶專賣(mài)店、小型超市等生活型商業(yè)，吸引大量人流！,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,format,設(shè)置金融服務(wù)中心，煙酒茶專賣(mài)店,-1f,1f,2f,3f,引入印度菜菜、日式料理、泰式料理、墨西哥料理等多國(guó)特色餐飲，以特色的服務(wù)及餐飲類型吸引大眾眼球！,設(shè)置環(huán)球特色美食,format,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,-1f,1f,2f,3f,引進(jìn)川渝人家、外婆印象、湘水肴等品牌類餐飲，以滿足客戶對(duì)于日常餐飲及中型宴會(huì)等需求！,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,format,3層設(shè)置中型品牌類餐飲,-1f,1f,2f,3f,引進(jìn)粵珍軒、天回鎮(zhèn)、老鋪烤鴨等大型品牌類餐飲，以滿足客戶對(duì)于大型商務(wù)宴請(qǐng)及婚宴需求！,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,format,2-3層根據(jù)客戶需求將2f、3f打通。,-1f,1f,2-3f,餐飲匯聚地，區(qū)別于市場(chǎng)零散的餐飲模式，打造長(zhǎng)安區(qū)唯一特色聚集式餐飲新模式！,market,寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)建議,format,業(yè)態(tài)建議：綜合型寫(xiě)字樓,低區(qū)寫(xiě)字樓接近商業(yè)裙樓，建議引入日式美甲、美容休閑spa、會(huì)所等休閑類業(yè)態(tài)，以豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型同時(shí)增加客流量。,設(shè)置休閑類業(yè)態(tài),format,寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)建議,低區(qū),中區(qū),高區(qū),設(shè)置服務(wù)類業(yè)態(tài),format,寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)建議,低區(qū),中區(qū),高區(qū),由于周邊居住區(qū)較為集中，中區(qū)寫(xiě)字樓可引入小型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、親子中心、嬰兒游泳啟智館等類型業(yè)態(tài)。,功能型寫(xiě)字樓,format,寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)建議,低區(qū),中區(qū),高區(qū),寫(xiě)字樓高區(qū)視野較好，可供中小型企業(yè)入駐辦公!,綜合型寫(xiě)字樓，區(qū)別于普通寫(xiě)字樓純辦公寫(xiě)字樓類型，打造長(zhǎng)安區(qū)唯一綜合型寫(xiě)字間！,office,如此好的產(chǎn)品， 我們更要給它一個(gè)更加精準(zhǔn)的定位！,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,定位 塑造價(jià)值,商業(yè)占位： 新長(zhǎng)安美食娛樂(lè)地圖,消費(fèi)人群：周邊社區(qū)居住人群 品質(zhì)定位：精致、特色的差異化,項(xiàng)目形象占位,新長(zhǎng)安新地圖,寫(xiě)字樓占位： 新長(zhǎng)安區(qū)域內(nèi)唯一綜合性地標(biāo),客群定位：投資客戶、企業(yè)客群 品質(zhì)定位：長(zhǎng)安區(qū)首個(gè)專業(yè)辦公物業(yè),明確的項(xiàng)目定位， 為項(xiàng)目的銷(xiāo)售奠定良好營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。 準(zhǔn)確的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏， 保證項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的順利完成！,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),目標(biāo)銷(xiāo)額：3億元 時(shí)間：2013年5月-2014年5月 貨源統(tǒng)計(jì)： 29298 ,營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),marketing,2013,2014,第一階段銷(xiāo)售,第二階段銷(xiāo)售,第三階段銷(xiāo)售,自然銷(xiāo)售,5月,6月,7月,8月,1月,12月,11月,3月,2月,9月,10月,項(xiàng)目1層街鋪1層內(nèi)鋪、2層，3f,寫(xiě)字樓,項(xiàng)目負(fù)1層,自然去化,營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品,產(chǎn)品去化,寫(xiě)字樓去化40% 1f去化至40%,寫(xiě)字樓去化至80%； 1f去化至90% 商業(yè)2f去化60%； 商業(yè)3f及去化至70%；,3f、2f去化至80%； -1f去化至85%； 寫(xiě)字樓去化至85%；,配合支持,招商啟動(dòng),工程主體封頂,主力商家簽約,4月,5月,營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),整盤(pán)售罄,銷(xiāo)額,8000萬(wàn),1.5億,7000萬(wàn),營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏,marketing,寫(xiě)字樓部分： 中低高各樓層銷(xiāo)控2個(gè)整層，共計(jì)6個(gè)整層，其余6個(gè)樓層根據(jù)客戶需求自由組合及分割； 商業(yè)部分： 鋪面銷(xiāo)控搭配銷(xiāo)售； 保留部分大鋪用于大客戶招商，小鋪按照商戶需求自由分割或整合；,推售策略,marketing,整體策略 1、項(xiàng)目展示，賣(mài)點(diǎn)深入 2、推廣前置，樹(shù)立形象； 3、多種渠道鋪設(shè)， 4、大客戶小客戶搭配銷(xiāo)售,2013,2014,第一階段銷(xiāo)售,第二階段銷(xiāo)售,第三階段銷(xiāo)售,自然銷(xiāo)售,5月,6月,7月,8月,1月,12月,11月,3月,2月,9月,10月,4月,5月,營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目面市，先發(fā)制人,巡展，外展開(kāi)放,商戶、投資客、海量call客,線下渠道全面開(kāi)放,加強(qiáng)老帶新宣傳,品牌店招商,圈層營(yíng)銷(xiāo),大客戶拓展,跨界營(yíng)銷(xiāo),事件營(yíng)銷(xiāo),媒體公關(guān),客戶答謝,營(yíng)銷(xiāo)策略及活動(dòng),marketing,持續(xù)活動(dòng)制造產(chǎn)品熱度,目標(biāo)分解：推售貨源，合計(jì)面積29298.,第一批次： 推售時(shí)間：5月中旬-7月中旬 寫(xiě)字樓面積：15217 ；去化40%（6086）；商業(yè)1f面積：3228去化40%（1291 ） 第二批次： 推售時(shí)間：8月上旬-12月中旬 商業(yè)3f面積：3559.80去化70%（2491.86）；商業(yè)2f面積：3250，去化60%（1950 ）；商業(yè)1f面積：3228 ，去化90%（2905 ） 第三批次： 推售時(shí)間：1月下旬-4月中旬 商業(yè)-1f面積：4042去化85%（3436 ）；商業(yè)2f面積：3250，去化80%（2600.04 ）；商業(yè)3f面積：3559.80去化850%（3025 ）；寫(xiě)字間去化85%（12934 ）,達(dá)到去化：84% 去化面積：24902 目標(biāo)銷(xiāo)額：3億,目標(biāo)分解,marketing,第一批次 推售時(shí)間：5月上旬-7月中旬約75天 推售產(chǎn)品：寫(xiě)字樓面積：15217.3 ；去化40%（6086.92）；商業(yè)1f面積：3228.49（1291.39 ）,4f-15f,階段重點(diǎn)： 一次精彩的亮相 一套項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值的傳播 一個(gè)區(qū)域品牌企業(yè)入駐的帶動(dòng),任務(wù)分解,marketing,目標(biāo)去化：約8000萬(wàn)銷(xiāo)額,專業(yè)坐銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)配置： 人員質(zhì)素及殺單能力較強(qiáng)的集中殺客團(tuán)隊(duì)； 標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程； 【對(duì)本項(xiàng)目有深入解讀，了解本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，并能夠清晰的傳達(dá)給目標(biāo)客戶】 【房源、戶型梳理】 規(guī)范的團(tuán)隊(duì)管理，良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制； 【團(tuán)隊(duì)管理制度】【團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)懲機(jī)制】 具有極強(qiáng)的逼定能力； 服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)。,銷(xiāo)售策略,marketing,寫(xiě)字間：主要以巡展及外展集中宣傳，以集中的辦公地點(diǎn)為主。 1f：接洽大客戶，以銀行、品牌主力店為主。,第二批次 推售時(shí)間：8月上旬-11月中旬約120天 推售產(chǎn)品： 商業(yè)3f面積：3559.80，去化70%（2491.86）； 商業(yè)2f面積：3250.05，去化60%（1950.03）； 商業(yè)1f面積：3228.49 ，去化90%（2905.64）；,階段重點(diǎn)： 線下客戶渠道全面展開(kāi) 招商全面啟動(dòng)，部分商家簽約,任務(wù)分解,marketing,目標(biāo)去化：約1.5億銷(xiāo)額,配置能力及業(yè)務(wù)素質(zhì)較強(qiáng)的人員針對(duì)性的進(jìn)行陌生拜訪。 【高額的獎(jiǎng)金刺激】 【完善的任務(wù)分配體系】 【輻射區(qū)域細(xì)化】 【提高來(lái)電、來(lái)客數(shù)量】,銷(xiāo)售策略,marketing,2f、3f：主要以陌拜為主，群找大客戶，其他鋪面可自由分割或組合。,第三批次 推售時(shí)間：5月中旬-7月中旬約75天 推售產(chǎn)品：商業(yè)-1f面積：4042.78去化85%（3436.36）；商業(yè)2f面積：3250.05，去化80%（2600.04）；商業(yè)3f面積：3559.80去化850%（3025.83）；寫(xiě)字間去化85%（12934.70）,階段重點(diǎn)： 工程進(jìn)度保證 主力店鋪招商全面完成,任務(wù)分解,marketing,目標(biāo)去化：約7000萬(wàn)銷(xiāo)額,專業(yè)電call團(tuán)隊(duì)配置： 配置專業(yè)的call客團(tuán)隊(duì)針對(duì)精準(zhǔn)的客戶資源，進(jìn)行海量call客； 超高額激勵(lì)傭金； 獨(dú)立的寫(xiě)字間辦公進(jìn)行海量call客； 豐富精準(zhǔn)的客戶資源；,銷(xiāo)售策略,marketing,-1層：主要以電call為主，鋪位易分割，以特色小吃城為主。,高任務(wù)大戰(zhàn)，如何保證？,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,渠道 轟炸滲透,成立大客戶拓展小組； 針對(duì)陜北能源型個(gè)人、大型商戶、長(zhǎng)安區(qū)乃至西安市范圍大客戶及投資類客戶信息獲取并掃描后，選取意向較好類客戶進(jìn)行單獨(dú)擊破。,大客戶渠道,place,設(shè)置大客戶拓展專員，以獨(dú)特客戶拓展渠道對(duì)接客戶！,根據(jù)目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣及行為特征設(shè)想圈層整合營(yíng)銷(xiāo)的方向！,信用卡 旅游 星級(jí)酒店 汽車(chē)4s店 .,圈層營(yíng)銷(xiāo),place,陌生拜訪,place,準(zhǔn)備企業(yè)宣傳手冊(cè)、產(chǎn)品宣傳片，制作簡(jiǎn)易產(chǎn)品介紹ppt、資料等基本銷(xiāo)售道具,根據(jù)前期產(chǎn)品定位鎖定潛在客戶集中分布區(qū)域及企業(yè),在新浪、搜房、焦點(diǎn)等房地產(chǎn)核心網(wǎng)站的城南地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主論壇中發(fā)布本項(xiàng)目產(chǎn)品信息及咨詢電話,1、所有來(lái)電咨詢的客戶一律邀請(qǐng)喝咖啡，進(jìn)行小型路演 2、在潛在客戶所在區(qū)域進(jìn)行陌生攔截拜訪 3、利用已有客戶資源深入挖掘背后的潛在客戶,舉辦時(shí)間：2013年6月21日 邀請(qǐng)人群：項(xiàng)目投資意向客戶,首屆房地產(chǎn)投資講座,事件及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),place,事件及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)投資講座、論壇,購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)確有效的項(xiàng)目客戶群體電話資源； 美城其他商業(yè)地產(chǎn)客戶資源及客戶數(shù)據(jù)庫(kù)； call電團(tuán)隊(duì)帶任務(wù)指標(biāo)要求；,作為最直接有效渠道之一的call客，項(xiàng)目成立專門(mén)的call客團(tuán)隊(duì)，call團(tuán)隊(duì)只負(fù)責(zé)用電話將客戶約訪至銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，接下來(lái)的談判及成交等工作由置業(yè)顧問(wèn)全程完成。,call客,place,利用二手房市場(chǎng)龐大的客戶資源，進(jìn)行資源擴(kuò)充，從而增加來(lái)訪量、交定量。,二手房聯(lián)動(dòng),place,利用同行業(yè)人群、公司職員、親屬等進(jìn)行轉(zhuǎn)接及口碑宣傳同時(shí)配合網(wǎng)絡(luò)等容易傳播的渠道進(jìn)行全民轉(zhuǎn)介。,全民營(yíng)銷(xiāo),place,“酒香也怕巷子深”。 推廣。 給智慧城一句準(zhǔn)確的吆喝！,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,線上媒體渠道建議選用項(xiàng)目周邊候車(chē)亭、長(zhǎng)安區(qū)公交車(chē)體及微博等費(fèi)用相對(duì)低但傳播范圍廣且效果比較突顯的渠道。,線上媒體推廣,spread,線上媒體主要用于樹(shù)立形象傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，建議選擇高性價(jià)比渠道！,推廣推廣時(shí)間：2013年5月2013年7月 主題：誰(shuí)來(lái)定義長(zhǎng)安辦公新標(biāo)準(zhǔn)？ 目標(biāo)客群：中小企業(yè) 主打賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目在區(qū)域的整體形象，商業(yè)辦公唯一性 推廣方式：報(bào)廣為主，線下渠道輔助,一批次推廣思路,spread,推廣時(shí)間：2013年8月2013年11月 推廣主題：區(qū)政府旁 珍稀黃金鋪位全城首發(fā) 目標(biāo)客群：投資客戶、商業(yè)自營(yíng)客戶 主打賣(mài)點(diǎn)：地段，投資收益、稀缺物業(yè) 推廣方式：線下渠道為主,二批次推廣思路,spread,推廣時(shí)間：2013年12月2014年3月 推廣主題：長(zhǎng)安美食中心黃金現(xiàn)鋪發(fā)售 目標(biāo)客群：投資客戶、商業(yè)自營(yíng)客戶 主打賣(mài)點(diǎn)：地段、投資回報(bào)、準(zhǔn)現(xiàn)鋪 推廣方式：線下渠道為主,三批次推廣思路,spread,項(xiàng)目地盤(pán)通過(guò)項(xiàng)目地圍墻、項(xiàng)目臨路道旗、導(dǎo)視牌、項(xiàng)目住宅樓體掛幅等方式進(jìn)行多重包裝，促進(jìn)區(qū)域客戶多次認(rèn)知加深印象。,形象推廣,spread,項(xiàng)目銷(xiāo)售案場(chǎng)滿足客戶接待、沙盤(pán)區(qū)、談判區(qū)、后臺(tái)服務(wù)區(qū)等功能分區(qū)，整體打造以大氣、精致為宜。,形象推廣,spread,營(yíng)銷(xiāo),定位 塑造價(jià)值,產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)心臟,推廣 獨(dú)樹(shù)一幟,渠道 轟炸滲透,營(yíng)銷(xiāo) 搶占市場(chǎng),區(qū)域 認(rèn)知提升,美城 運(yùn)籌帷幄,活動(dòng) 圈客殲滅,客群 對(duì)位直擊,活動(dòng)的配合， 有助于推廣效果完美升級(jí)！,活動(dòng) 圈客殲滅,2013,2014,第一階段銷(xiāo)售,第二階段銷(xiāo)售,第三階段銷(xiāo)售,自然銷(xiāo)售,5月,6月,7月,8月,1月,12月,11