合肥岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園文體中心物業(yè)產(chǎn)品相關(guān)建議 29P.ppt

岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園文體中心物業(yè)產(chǎn)品相關(guān)建議,廈門中天盛世地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2012年5月5日,2,3,公寓及裙樓相關(guān)建議,整體商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)建議,1,商業(yè)單體相關(guān)建議,公寓及裙樓相關(guān)建議,1,公寓及裙樓相關(guān)建議,目前商業(yè)裙樓單層面積6000平米，共六層，上蓋物業(yè)（公寓）二十一層，單層面積970平米。（暫不考慮容積率可以再提升）。,公寓及裙樓相關(guān)建議,當(dāng)前的規(guī)劃，商業(yè)一層大堂，二層酒店，三層棋牌室，四至六層為酒店客房。,裙樓做酒店客戶，暗房率很高，非常不利于酒店的運(yùn)營(yíng),酒店不利于銷售回籠資金。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)園宏觀來(lái)看，酒店體量不??！雖可以分為高中低端。但文體區(qū)先建設(shè)，積壓資金較多！且這樣的裙樓客房非常不實(shí)用！,公寓及裙樓相關(guān)建議,以合肥步行街為例，首層商鋪可以租到1500元/平米，二層為750元/平米，三層為300元/平米，四層五層除了百盛鼓樓等集中運(yùn)營(yíng)的商業(yè)體，沿街鋪面四五層只能做辦公室，租金100元以下。,公寓及裙樓相關(guān)建議,商業(yè)和住宅不同，沒(méi)有賣不掉的住宅，只有賣不掉的價(jià)格！而商業(yè)若沒(méi)有產(chǎn)生價(jià)值，只有拿來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)！所以要非常慎重！產(chǎn)生不了價(jià)值，容積率提高，除了增加建安成本，還有什么用？,合肥作為省會(huì)城市，國(guó)內(nèi)二線城市，人口近千萬(wàn)，戶籍人口近六百萬(wàn)的城市，最旺的步行街，高樓層的商業(yè)依然沒(méi)有價(jià)值！（可參考左邊的圖片或去實(shí)地考察?。?公寓及裙樓相關(guān)建議,合肥火車站，黃金位置，新鴻安商城，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的概念，沒(méi)有良好的規(guī)劃，至使到了今天，依然是圖上的局面。,公寓及裙樓相關(guān)建議,盛世天源是個(gè)有責(zé)任心的開發(fā)商，岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園是個(gè)長(zhǎng)久的項(xiàng)目并非一錘子買賣。因此，即便文體中心的商業(yè)全賣光了，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，業(yè)主、投資客是會(huì)算帳的，將會(huì)非常麻煩。何況，沒(méi)有主力店，人行動(dòng)線不清淅，缺少運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),公寓及裙樓相關(guān)建議,再來(lái)看看公寓,安慶是資深省會(huì)城市，長(zhǎng)江重鎮(zhèn)，寫字樓和公寓較少。 合肥是新銳城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，外來(lái)人口眾多。即便如此，也是從04年開始，公寓和寫字樓才興起。 本案公寓土地屬性尚沒(méi)明確可以做住宅，但岳西百姓還沒(méi)進(jìn)入高層時(shí)代。高層抗性較大！ 那么公寓呢？在岳西，自住客群買公寓做什么用？ 投資客戶買公寓租得掉嗎？ 流動(dòng)人口多的地方，公寓需求大。岳西有很多流動(dòng)人口，不過(guò)是流出去動(dòng)到北上廣深的人口。,公寓及裙樓相關(guān)建議,站在整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的高度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園建成后，一個(gè)國(guó)際一流的新興旅游區(qū)即將形成，將有可能吸引國(guó)內(nèi)大批高端人士，從此車水馬龍，繁華不已。 但文體區(qū)先建設(shè)，未來(lái)只是理想，對(duì)于本案的上蓋物業(yè)來(lái)說(shuō)，如何讓消費(fèi)者心甘情愿的出錢？,公寓及裙樓相關(guān)建議,建議： 1、減少裙樓層數(shù)，只做三層。 2、上蓋物業(yè)做酒店，產(chǎn)權(quán)式返租！,公寓及裙樓相關(guān)建議,減少裙樓層數(shù)，只做三層。,原來(lái)的裙樓四、五、六層做酒店客戶，不太合適（理由前面已述），建議裙樓一層做酒店大堂（直通上蓋的高層物業(yè)，作為其配套大堂）。二層三層為大酒店（酒店容易運(yùn)營(yíng)，且也是項(xiàng)目需要）。 減少裙樓的層數(shù)，然后把原先在裙樓里的酒店移到上面的高層去。,公寓及裙樓相關(guān)建議,上蓋物業(yè)做酒店，產(chǎn)權(quán)式返租！,上蓋物業(yè)做酒店，共約三百套客房，并打出“公寓式酒店”的概念，兩端套間，可以自?。ㄏ硎芫频甑呐涮祝虚g戶全部統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，返租給消費(fèi)者。前三年租金從房?jī)r(jià)回扣除。 把上蓋物業(yè)作成投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品，再結(jié)合整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的高端調(diào)性，然后返租，至少可以保證十年返租期的安穩(wěn)（投資客只需見到租金回報(bào)，其它的事他們不會(huì)多管）同時(shí)又能回籠資金！,公寓及裙樓相關(guān)建議,2,商業(yè)單體相關(guān)建議,商業(yè)單體相關(guān)建議,該物業(yè)建議做成專業(yè)市場(chǎng)，岳西首度家居建材燈具專業(yè)市場(chǎng)。若做成專業(yè)市場(chǎng)，此商業(yè)還有點(diǎn)活路。并可以適當(dāng)增加容積率。（需注意：增不增加，增加多少，一定要深入市場(chǎng)調(diào)研，看岳西適合做什么市場(chǎng)，市場(chǎng)容量有多大，造夢(mèng)空間有多足，三點(diǎn)需結(jié)合起來(lái)看，缺一不可。）,為什么要做成專業(yè)市場(chǎng)，做成專業(yè)市場(chǎng)的好處，下一章節(jié)統(tǒng)一闡述,沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃（如專業(yè)市場(chǎng)就是一種規(guī)劃定位），整體商業(yè)很難成勢(shì)。而本物業(yè)做成專業(yè)市場(chǎng)，提升了整個(gè)物業(yè)單體的價(jià)值！宣傳好宣傳，銷售好銷售，運(yùn)營(yíng)起來(lái)，也好運(yùn)營(yíng)！,做成專業(yè)市場(chǎng)，和所有的商業(yè)一樣，其外鋪一樣有較高的價(jià)值。外鋪劃大，內(nèi)鋪劃小，增加外鋪價(jià)值。,商業(yè)單體相關(guān)建議,入口處的商業(yè)價(jià)值最高，需好好利用！,定位為文體的配套街區(qū)，如運(yùn)動(dòng)服飾、體育用品等。,對(duì)面即新開發(fā)項(xiàng)目，臨近政務(wù)新區(qū)，一樓的業(yè)態(tài)為中高端鄰里型商業(yè)。如特色餐飲、精品店、美容美發(fā)、時(shí)尚服飾等,三樓建議整體招商，定位為高端會(huì)所（夜總會(huì)等）高端健身房高端咖啡館等。,商業(yè)單體相關(guān)建議,沿街盡可能多劃商鋪，價(jià)值不高的垂直交通盡可能為商業(yè)讓步。 圓形的商業(yè)體可以引進(jìn)局部次主力店（如岳西本土較有名的連鎖超市等，起到一個(gè)次主力店的作用?。?商業(yè)單體相關(guān)建議,3,整體商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)建議,整體商業(yè)街區(qū)建議,文體區(qū)的商業(yè)也好，公寓也好，酒店也好，是一個(gè)整體。一定要結(jié)合起來(lái)，宏觀的看。這個(gè)宏觀，包括兩個(gè)層面： 1、如何宏觀的與整個(gè)產(chǎn)業(yè)園結(jié)合起來(lái)？ 2、在文體區(qū)內(nèi)，各各商業(yè)如何有機(jī)結(jié)合？形成互動(dòng)、互補(bǔ)、互助？,時(shí)尚街區(qū)，精品配套,文體服飾、用具、高端會(huì)所，填補(bǔ)空白,專業(yè)市場(chǎng)，定向人群，最聚人氣！,大型餐飲，龍頭帶動(dòng)。 產(chǎn)權(quán)酒店， 服務(wù)園區(qū)！,整體商業(yè)街區(qū)建議,專業(yè)市場(chǎng)和大酒店，會(huì)能有效吸引專門的購(gòu)物人群，吸引力強(qiáng)！從而起到商業(yè)龍頭帶動(dòng)作用！,從體育場(chǎng)游玩的人流以及外圍到來(lái)的人群，在這里可以購(gòu)買體育用品、可以購(gòu)買體育服飾，作為給文體場(chǎng)錧的商業(yè)配套，這個(gè)商業(yè)單體已經(jīng)足夠。再加上三樓的會(huì)所等設(shè)施，能滿足岳西人民及未來(lái)游客的需求。,整體商業(yè)街區(qū)建議,這樣定位與安排，人可以在整個(gè)商業(yè)街區(qū)流動(dòng)起來(lái)，能形成有效的人行動(dòng)線，從而帶動(dòng)街區(qū)，產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值。,以廣場(chǎng)為核心，聚集人氣，并結(jié)合本土的超市等次主力店，使入口處的商業(yè)價(jià)值大增！加上精品時(shí)尚的定位，使街區(qū)不火都難！,此商業(yè)體做為精品配套時(shí)尚街區(qū)。與其它街區(qū)互補(bǔ),人流動(dòng)線圖要充分結(jié)合廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),整體商業(yè)街區(qū)建議,這樣的分布是較為合理的，每個(gè)商業(yè)體都能建立有機(jī)的聯(lián)系，而走動(dòng)在其中的人流也有有效串聯(lián)，形成街區(qū)。只有人流動(dòng)起來(lái)了，商業(yè)才有意義！而業(yè)態(tài)之所以這樣劃分，也是有深意的。其意前文已述，不再重復(fù)。,岳西縣很小，可以把文體區(qū)看作是縮小版的合肥體育中心。當(dāng)然，合肥政務(wù)區(qū)的奧體中心周