杭州天都城項目可行性報告.doc

1中國21世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州天都城建設(shè)可行性報告一、天都城項目概況（一）項目特點正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭市星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場僅12公里，到上海車程不到2小時。杭州天都城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開發(fā)項目。該項目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強力度開發(fā)。天都城總投資預(yù)計超過80億元，開發(fā)期長達(dá)68年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬平方米，可容納居住人口12萬人，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項目，總投資預(yù)計10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項目。項目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式2衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過對天都城的超強度開發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項目。市場取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式的城市化新模式。項目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進(jìn)行操作。“先做環(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。項目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動開發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動旅游項目，為天都城房地產(chǎn)開發(fā)和杭州市國際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動房地產(chǎn)市場拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）項目前景預(yù)測根據(jù)國內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測，天都城項目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤將達(dá)到12.30億3元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約4.58年。項目成本相對較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強，抗風(fēng)險能力強，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產(chǎn)生巨大的社會效益。該項目建成之后，將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機(jī)會，旅游項目將帶動20億人民幣的GDP增長，房地產(chǎn)項目將帶動120億人民幣的GDP增長。（三）項目開發(fā)的比較優(yōu)勢開發(fā)商優(yōu)勢。中國廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽保證，經(jīng)營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測、實業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實力強大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢。項目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國WY國際設(shè)計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計。項目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。4二、天都城試點的必要性（一）天都城項目試點有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個現(xiàn)實問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。因此，從國際經(jīng)驗來看，當(dāng)一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運動，而是城市化發(fā)展的一個新階段，是更高層次的城市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批5衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計實力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點價值。（二）天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。天都城項目的推出，對整個杭州乃至整個中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，6由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機(jī)和利潤。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產(chǎn)價格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實。因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7億。預(yù)計2020年城市化水平達(dá)到45，全國人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計2050年城市化水平達(dá)到60，全國人口16億，全國城鎮(zhèn)人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增7人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導(dǎo)，而不應(yīng)被動等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點工程房地產(chǎn)項目有一點正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場的實踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請了國外的園林設(shè)計師，許多房地產(chǎn)項目的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國際房地產(chǎn)交易8會的新盤之中，公園借景的手法被大量運用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點，提出“在綠化中放置建筑”的口號。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個極其重要、無可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時代追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時代正向我們走來。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們這個試點工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。預(yù)計2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預(yù)計2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，每人增加4平方米計算，前20年為提高居住9水平需要新建住房25.2億平方米，平均每年1.26民平方米。后30年按9.6億人口計算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因為過小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長10%，將直接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0