生態(tài)辦公區(qū)eod可行性研究報告.doc

XX第一生態(tài)辦公區(qū)EOD可行性報告美國onedesigning設計有限公司XX世紀XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京XX策劃公司2目錄一、EOD與總部經(jīng)濟3二、EOD的區(qū)域定位6三、EOD整體規(guī)劃布局及實施計劃10四、發(fā)展EOD對XX鎮(zhèn)的戰(zhàn)略意義19五、發(fā)展EOD的相關建議20六、結(jié)束語223一、EOD與總部經(jīng)濟（一）EOD的建筑形態(tài)EOD綠色生態(tài)辦公區(qū)，其英文全稱“EcologicalOfficeDistrict，是生態(tài)學、環(huán)境學和建筑學的完美結(jié)合體。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設計、科學規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染，而且能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度自給的新型建筑形態(tài)。生態(tài)辦公區(qū)的建設是以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導，它尋求自然、建筑和人文之間的和諧統(tǒng)一，與CBD相比，EOD就是“小別墅”。EOD往往坐落在郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境之中，低密度，個性化，區(qū)域內(nèi)綠化率高，產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)“零污染”排放。EOD不會象CBD形成一整塊區(qū)域，而是散落在各個適宜建筑生態(tài)辦公區(qū)的區(qū)域。CBD則是名副其實的商圈，金融中心、豪華酒店、酒樓、商務中心、寫字樓等高樓林立。EOD有點類似于野外別墅，有仿古建筑、歐式農(nóng)家小屋式建筑、通體以玻璃結(jié)構為主的通透式建筑等，EOD不僅建筑風格各異，強調(diào)采光與綠化，且建筑材料在選材上也注重環(huán)保，雨水收集滲漏系統(tǒng)、太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統(tǒng)等一應俱全。綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）具有以下四個特點：1、自然環(huán)境優(yōu)越。綠色生態(tài)辦公區(qū)首先強調(diào)自然環(huán)境之美，綠化率達到60以上，結(jié)合周邊自然景觀，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，營造4出園林化或公園化的辦公環(huán)境。工作人員如置身于大自然之中，使疲憊的身心得到徹底的放松和休息，同時優(yōu)美健康的環(huán)境也可以大大提高工作效率。2、人文環(huán)境協(xié)調(diào)。綠色生態(tài)辦公區(qū)以低密度、高品質(zhì)、個性化的辦公建筑為主，建筑體量、建筑風格還可依入駐方要求量身定做。多樣化、個性化的建筑有利于突出企業(yè)文化。同時，與市中心區(qū)獨立的一棟辦公樓不同，綠色生態(tài)辦公區(qū)可以進行整體綜合規(guī)劃，做到園區(qū)內(nèi)的人流、車流分離，配套設施也非常有針對性。3、高環(huán)保節(jié)能。綠色生態(tài)辦公區(qū)是一種高效、低耗、無廢無污染且能實現(xiàn)一定程度自給的新型辦公方式。區(qū)域內(nèi)的路燈都裝有光電板，白天吸收太陽能，以儲備晚上所耗的電能；建筑表面是雙層玻璃的呼吸式幕墻，兩層玻璃之間有一個空腔，利用液壓通風系統(tǒng)讓風在空腔內(nèi)流動，以降低夏季室內(nèi)溫度；幕墻外還種植大面積綠化植物，減少墻面接受的太陽輻射量，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境。4、低成本優(yōu)勢。隨著市場競爭的加劇，企業(yè)對經(jīng)營成本越來越重視，降低辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)選址時首要的考慮因素。綠色生態(tài)辦公區(qū)，包括任何在郊區(qū)的辦公區(qū)，與市中心區(qū)的同檔次辦公場所相比，成本優(yōu)勢十分突出。（附圖）5（二）總部經(jīng)濟的概念“總部經(jīng)濟”，簡而言之，就是企業(yè)把研發(fā)、營銷、結(jié)算、資本運營等總部功能，布局在中心城市，或者適合的區(qū)域，把生產(chǎn)制造基地布局在成本比較低的區(qū)域，實現(xiàn)企業(yè)的資源優(yōu)化。而企業(yè)總部所在區(qū)域所形成和帶動的整個經(jīng)營活動總稱為“總部經(jīng)濟”。（三）EOD形態(tài)下的總部經(jīng)濟EOD生態(tài)辦公區(qū)是在遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的總原則所提出的理念，是低密度的生態(tài)辦公形態(tài)。EOD在一些發(fā)達國家首先產(chǎn)生出來，與新的辦公形式相匹配。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，提供小時辦公保障。傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“小時模式”的辦公空間，而EOD生態(tài)辦公區(qū)，則在空間內(nèi)設有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設施。在園區(qū)內(nèi)可以布置餐飲、半開放式茶座、觀景臺等非正式交流場所。其目的是為在此建立總部的跨國公司和大型企業(yè)，提供一個生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的平臺，從而聚集了人才流、資金流、物流、企業(yè)流。從而形成總部效應?？偛拷?jīng)濟具有以下特點：1、產(chǎn)業(yè)效應6即產(chǎn)業(yè)重塑。一個企業(yè)總部，特別是一個制造業(yè)總部入住一個區(qū)域，與該總部相配套的各種服務業(yè)，如傳媒、公關、律師等增值性的服務業(yè)也會隨之發(fā)展起來，完善和優(yōu)化了所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構。2、就業(yè)乘數(shù)效應總部經(jīng)濟會拉動城市的基礎設施及其他住宅、物業(yè)、綠化等方面的服務需求，商務服務產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務產(chǎn)生的就業(yè)將會大大增加。服務業(yè)在促進整個經(jīng)濟繁榮的同時，可以帶動就業(yè)。我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應。3、社會資本效應一個地區(qū)企業(yè)總部的密集，會帶來城市文化的多元與融合，使得城市的開放度更高，城市將會更快地融入國際化中。這樣更會吸引企業(yè)總部，形成良性循環(huán)效應,近而增大社會資本。4、消費帶動效應企業(yè)總部的遷入，將會使其研發(fā)、生產(chǎn)、交通、通訊以及其他各種消費都會在這個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。同時，公司總部的高級白領階層是高消費群體，他們的旅游、健身、娛樂及子女教育等消費活動也將會在這個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。5、稅收供應效應由于結(jié)算中心一般設在企業(yè)總部，因此將會有一部分稅收上交在企業(yè)總部所在地，這就是企業(yè)稅收的貢獻。企業(yè)總部員工的個人所得稅收入一般都在幾千上萬或者更多，因此個人所得稅也是當?shù)氐亩愂諄碓础?二、EOD的區(qū)域定位EOD的提出選擇XX鎮(zhèn)XX產(chǎn)業(yè)園作為EOD的開發(fā)依托基地是基于以下幾個方面的考慮：（一）宏觀的城市發(fā)展分析根據(jù)XX市整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)東移的戰(zhàn)略已經(jīng)全面啟動，東麗區(qū)在整個戰(zhàn)略性規(guī)劃中占有重要的區(qū)域經(jīng)濟地位。東麗目前正在啟動的XX航空城六大版塊也正是對XX整體戰(zhàn)略發(fā)展的一個呼應。XX工業(yè)園地處六大版塊的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，占地2.2平方公里，是高新產(chǎn)業(yè)園的43.1%。至目前為止，目前空港地區(qū)已經(jīng)吸納投資總額超千萬的新建、續(xù)建項目105個，其中79個項目已投產(chǎn)運營，新批和增資外商投資企業(yè)達到112家，完成協(xié)議外資額1.84億美元，資金到位額1.1億美元，協(xié)議內(nèi)資額38億元，實際利用19.5億元，標準廠房竣工58萬平米。綜上所述XX產(chǎn)業(yè)園在大的城市戰(zhàn)略背景下，從城市發(fā)展角度來看未來20年是XX乃至華北地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要版塊之一。（二）從項目的周邊區(qū)域來看XX產(chǎn)業(yè)園地理位置優(yōu)越，地處XX濱海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術開發(fā)帶，毗鄰XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。境內(nèi)有京山、北8環(huán)等鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、京津塘高速、津濱高速、津北公路與外環(huán)線、楊北公路等十余條公路構成經(jīng)緯；XX濱海國際機場坐落在區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代化的空港物流中心正在興建之中；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口XX港，形成了公路、鐵路、水路、航空多功能的立體交通網(wǎng)絡。這些優(yōu)越的環(huán)境已經(jīng)吸引了眾多優(yōu)勢項目，區(qū)級、市級重點項目相繼落戶XX鎮(zhèn)。正在興建的東麗湖度假村、空港物流區(qū)、英才硅谷園、XX家園和千畝生態(tài)公園的投資興建，已經(jīng)吸引高端人才在XX鎮(zhèn)聚集，也營造了優(yōu)厚的人文生態(tài)環(huán)境。在發(fā)展大中型企業(yè)形成財富聚集的過程中都將為XX鎮(zhèn)的招商引資形成優(yōu)越的人文資源積累。（三）從微觀的XX鎮(zhèn)來看1、區(qū)位優(yōu)勢東麗區(qū)XX鎮(zhèn)，地處市中心區(qū)和“XX濱海新區(qū)”之間，總面積150.6平方公里，約占東麗區(qū)的三分之一。全鎮(zhèn)轄15個自然村，常住人口5萬余人。XX鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便捷暢達，周邊環(huán)境良好。這里東連“XX濱海新區(qū)”，西靠XX市中心區(qū)，南臨“XX濱海國9際機場”，北通東三省?！敖驖h公路”、“北環(huán)鐵路”貫穿東西，“楊北公路”、外環(huán)線南北并行，京津塘快速路在境內(nèi)都有出入口。從鎮(zhèn)中心區(qū)到XX機場僅5公里，到市中心僅12公里，完備的交通設施使這里成為連接XX市區(qū)與濱海新區(qū)、國際機場、首都北京以及東北三省的重要樞紐。通過以上地理環(huán)境可以看出XX鎮(zhèn)是城市東移戰(zhàn)略規(guī)劃中的重中之重，它是連接北京XX濱海新區(qū)的中樞神經(jīng)，是東麗整體發(fā)展的代表。2、基礎設施優(yōu)勢根據(jù)實地考察我們認為東麗區(qū)目前正屬于高速發(fā)展時期,無論從市政配套還是道路管網(wǎng)都正在產(chǎn)生著日新月異的變化。而XX鎮(zhèn)這個東麗的經(jīng)濟橋頭堡更是在政府領導的帶領下發(fā)生著驚人的變化。據(jù)調(diào)查近期市自來水公司即將投資億，完成鋼管公司、XX鋼廠的供水工程，將鋪設大口徑管道公里，在解決工業(yè)用水的同時解決京塘公路沿線及東部村鎮(zhèn)居民用水問題，為東麗湖地區(qū)、XX鎮(zhèn)及海河下游工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供水源保證。為了擴大招商引資