XX區(qū)房地產市場分析【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔報告單位：上海XX企業(yè)策劃有限公司上海XX房地產投資咨詢有限公司報告日期：二00二年十二月XX&開啟地址：上海市xxx2200號2樓XX區(qū)房地產市場分析1區(qū)域概況2專業(yè)好文檔16XX區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市中心南部，北距人民廣場2公里，距鐵路上海站5公里，西至虹橋機場15公里，東抵十六鋪客站3.5公里。境域四至：東沿西藏南路至淮海中路與黃浦區(qū)相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江邊路抵黃浦江江邊碼頭，與原南市相鄰，西沿日暉港東水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陜西南路至長樂路口，與徐匯區(qū)交界；繼沿陜西南路至延安中路口與靜安區(qū)接壤。南以黃浦江與浦東新區(qū)相望。北沿延安中路，至成都南路，與靜安區(qū)相連；沿金陵西路、金陵中路與黃浦區(qū)比鄰，全境東西約2公里，南北約4公里，總面積8.02平方公里，其中水域面積0.5平方公里，18區(qū)境內轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個街道，共設83個居民委員會。21截止2001年末，全區(qū)常住人口34.63萬人。2XX區(qū)住宅市場概況2001年四季度-2002年三季度XX區(qū)商品房供求關系XX區(qū)批準預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比專業(yè)好文檔2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合計97.3757.3457.3437.211：0.59由上可見：6中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季區(qū)域累計批準預售量占總量占總量比重超過57%；區(qū)域成交量波瀾不驚，四個季度在13-15萬平方米狹窄區(qū)域內波動，各季成交量占總量比重均在40%以下。7近四季度，區(qū)域累計供求比僅為1：0.59，是三個中心城區(qū)唯一一個累計供求比小于1的，且比值較低，說明區(qū)域供給大大超過需求，這會對區(qū)域后市產生較大影響。8從季度走勢來看，區(qū)域供求比已從上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，隨著上年四季度超量供給被市場逐步消化，供求比逐步趨高。專業(yè)好文檔XX區(qū)季度均價及指數(shù)變化情況504753805527581460036150771551625127593961717026745301000200030004000500060007000800090002001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3盧灣區(qū)均價中心城區(qū)均價XX指數(shù)1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33環(huán)比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指數(shù)1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77環(huán)比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可見：7本區(qū)域均價前三季度在中心城區(qū)均線下方運行，并與中心城區(qū)一起緩慢上移；2002年三季度前三個季度積蓄的能量得到猛烈釋放，季均價增幅高達25.5%，達7715元/平方米，創(chuàng)下了行政區(qū)域價的新高，本區(qū)均價一舉沖破中心城區(qū)均價線，重回至中心城區(qū)均線上方。8與均價上漲相應，區(qū)域指數(shù)亦處于上行通道內，近三季度指數(shù)增幅加速度加快，幾乎成幾何級增加，2002年三季度指數(shù)季增幅達到了8.73%的高位。9近期區(qū)域均價和指數(shù)雙雙配合，增速同時加快，顯示本區(qū)住宅市場良好的發(fā)展前景。后期區(qū)域均價和指數(shù)預計還會向上，但上升幅度將明顯放緩。專業(yè)好文檔專業(yè)好文檔80.7170.7664.6376.3869.5868.4973.5430.6222.2427.9921.0725.3724.5919.3701020304050607080902001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3主力單價段比重曲線單價峰值比重曲線XX區(qū)主力單價范圍及峰值變化情況季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3單價主力范圍（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500單價峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可見：6近四季度，區(qū)域主力成交單價震蕩上行，價位整體得到提升；今年三季度主力已達到一個全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，與區(qū)域均價當季的快速上漲一致。7今年一、二季度還是主力的5000元/平方米在三季度時成交量急劇下猾，退出主力范圍，且5000元/平方米以下成交比重也下降明顯；與此相對，本區(qū)高價位成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交大幅增加。8在主力范圍上移過程中，區(qū)域成交比重相對穩(wěn)定，在68%-76%之間小幅波動，且主力間成交量分布較為均勻，顯示主力價格整體上移億得到市場的認同。9峰值由前三個季度的5000元/平方米過渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價的大幅上揚，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額專業(yè)好文檔010203040506070802001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3主力面積段比重曲線面積峰值比重曲線XX主力面積范圍及峰值變化情況季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面積主力范圍（平方米/套）100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面積峰值（平方米/套）110100100110100140100由上可見：6近四季度，區(qū)域主力成交面積變化較為頻繁，即有70平方米/套小戶型面積進入主力，又有150平方米/套進入過主力，主力范圍較為寬泛，顯示區(qū)域面積需求層次多樣。7近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，說明此兩面積附近的戶型較受歡迎，區(qū)域市場逐漸形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前兩季進入過主力，隨后兩季退出主力，受價格因素的制約，本區(qū)域大面積戶型市場有限。8峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之間循環(huán)，除今年二季度140平方米/套熱銷比重較高外，其余三季峰值比重變化不大。專業(yè)好文檔XX區(qū)主力總價范圍及峰值變化情況76.4671.756.1768.4878.2178.4283.9436.9935.324.4323.3520.7419.0317.0201020304050607080902001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3主力總價段比重曲線總價峰值比重曲線2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3總價主力范圍（萬元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100總價峰值（萬元/套）50505060608080由上可見：10近四季度，區(qū)域主力成交總價范圍擴大上移，主力下限在50萬元/套和60萬元/套之間徘徊；主力上限穩(wěn)步上升，由80萬元/套升至100萬元/套，后兩季主力上限均穩(wěn)定在100萬元/套。11在主力區(qū)間變大的同時，主力比重未見明顯增加，說明區(qū)域總價需求由集中趨于分散，各價格段上均有一定成交量，主力間的成交比重差距縮小。12峰值2002年二季度抬升至80萬元/套，三季度重回50萬元/套，這是由于當季小戶型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波動下降。成交套數(shù)走勢0501001502002503002001.92001.102001.112001.122002.12002.22002.32002.42002.52002.62002.72002.82002.9步高苑大同花園復興佳苑復興南苑匯龍新城盧灣城市花園桃源、興城苑香港新世界花園建德坊東泰花苑中匯公寓開城新苑永業(yè)公寓江南造船新苑名盛苑思南新苑黃浦新苑2001.9-2