金邊瑞香苑《銷售百問》【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔金邊瑞香苑銷售百問一、項(xiàng)目投資建設(shè)1、發(fā)展商名稱及背景：XX高新能源開發(fā)有限公司（房地產(chǎn)二級）；隸屬于電力系統(tǒng)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、能源開發(fā)、軟件開發(fā)（GPS全球定位、建筑工程概預(yù)算）；2、承建商名稱、資信、建筑質(zhì)量：XX省水電工程局（工民建二級）；2001年竣工的35層青山湖電力調(diào)度大樓及3棟層住宅樓主體結(jié)構(gòu)被評為省優(yōu)工程，本小區(qū)主體結(jié)構(gòu)要求達(dá)到省優(yōu)工程；3、設(shè)計(jì)公司的名稱、影響力建筑設(shè)計(jì)：深圳市李建華建筑設(shè)計(jì)有限公司（甲級）環(huán)境設(shè)計(jì)：英力捷國際工程設(shè)計(jì)顧問（香港）有限公司4、監(jiān)理公司的名稱XX省電力建設(shè)監(jiān)理有限公司（甲級）5、樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品房6、預(yù)售許可證號、頒發(fā)單位、時間南昌市房產(chǎn)管理局2002年月日頒發(fā)7、小區(qū)建設(shè)分幾期開發(fā)、入伙時間一次性開發(fā)，2002年年底入伙；8、發(fā)展商銷售部、工程部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人是誰？工作中若須配合你與他熟悉嗎？銷售部：劉主任工程部：歐陽總經(jīng)理開發(fā)部：孫總經(jīng)理財(cái)務(wù)部：陳經(jīng)理9、房屋產(chǎn)權(quán)的年限是多少？70年（自2001年11月13日2071年11月12日）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)及周邊環(huán)境10、用地面積：2.5萬m211、總建筑面積：5.6萬余m212、綠化面積：1.2萬余m2，綠化率46.25%13、容積率：2.26314、使用率：平均89%，最高90%；15、總戶數(shù)：492戶16、基本層數(shù)：總樓高11層，底層為架空層，設(shè)小區(qū)自身配套設(shè)施17、銷售熱線：81080888110088專業(yè)好文檔18、工程進(jìn)度：正在施工第3層，預(yù)計(jì)2002年竣工，年底入伙。19、小區(qū)所在區(qū)域的遠(yuǎn)景規(guī)劃是什么樣？高新區(qū)是目前南昌規(guī)劃和建設(shè)的最好的區(qū)域；小區(qū)北面是一塊待開發(fā)的住宅用地；小區(qū)西面青山湖大道即將改建，改建后遠(yuǎn)離小區(qū)的依次是14m寬人工河、4.5m寬人行道、2.0m寬綠化帶、青山湖大道主干道；小區(qū)西北是南昌高尚住宅規(guī)劃區(qū)；沿火炬大街往西規(guī)劃修建大學(xué)北路直通青山湖景區(qū)，屆時從本項(xiàng)目步行至景區(qū)僅700m；20、小區(qū)建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)主要構(gòu)想？通過對項(xiàng)目地塊的大圍合規(guī)劃，運(yùn)用現(xiàn)代建筑的本體語言營造出“家在庭院”的濃厚居住氛圍；通過對環(huán)境的先行規(guī)劃，使家安在花園之中，讓生活在立體的環(huán)境之中變得豐富、愜意、自然。21、小區(qū)建筑主題是什么？后現(xiàn)代派建筑圍合而成；22、小區(qū)園林主題是什么？由哪幾部分組成？現(xiàn)代、自然園林；由水體景觀、綠化景觀、人工造景及架空層景觀構(gòu)成；環(huán)境：拉膜廣場、休憩廣場、老年世界、按摩步道、兒童天地、兒童戲水池、成人泳池石竹園、廊架、九曲小徑、架空層花園、雕塑、噴泉；23、小區(qū)居住對象主要是哪些人？對生活有所追求、層次相對比較高的人。不同客戶針對性回答；24、小區(qū)會所在哪里？有哪些功能？何時交付使用？小區(qū)泛會所分布在底層架空層中，設(shè)健身中心、酒吧、茶座、閱覽室、超市、棋牌室、美容美發(fā)、書店、幼兒托管中心及室外羽毛球場；入伙交付使用；25、小區(qū)自身配套設(shè)施哪些為免費(fèi)使用？哪些有償使用，如何收費(fèi)？閱覽室、棋牌室、兒童活動中心為免費(fèi)；其他為收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)待入住后確定26、小區(qū)由多少棟建筑組成？6棟小高層組成27、各單位景觀有什么區(qū)別？銷售中優(yōu)勢在哪里？每單位均南北朝向，視線通透，除局部單位外，其余均可看見中庭園林；28、泳池占地多少？有多深？是否有循環(huán)消毒系統(tǒng)？占地m2；兒童戲水池深0.6m，成人泳池1.01.6m；配備三臺法國戴思樂循環(huán)消毒系統(tǒng)；29、是否采用人車分流？停車位有多少？是；共150個停車位；30、車位出售嗎？每個車位售價多少？專業(yè)好文檔否31、車位出租嗎？月租多少？價格管理服務(wù)內(nèi)容停放車類備注自行車摩托車小轎車小貨、小客車大貨、大客車政府定價露天停車場3208090100臨時停車每次為4小時以內(nèi)，超過4小時為2次室內(nèi)停車場540150180200臨時停放0.2元/次1元/次2元/次3元/次4元/次單位：輛元/月32、車位可改建成封閉車庫嗎？否33、設(shè)備房在何位置？面積？D、F棟之間設(shè)下埋式地下設(shè)備房，均采用隔音、防火設(shè)計(jì)；占地167m234、規(guī)劃中有多少商業(yè)面積？架空層m2，35、哪些規(guī)劃有別于其他發(fā)展商，可作為賣點(diǎn)宣傳？1.4萬m2中庭花園；后現(xiàn)代派圍合建筑；泛會所；36、周邊是否有菜市場、超市、郵電局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、公園等？有；商場：錦繡谷百貨、京東家具大市場、洪城大廈；超市：錦繡谷超市、京海購物中心、石泉集貿(mào)市場；教育文化：華聯(lián)外國語學(xué)校、新華學(xué)校、省教育學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校（幼、小、中）、南昌市幼兒師范學(xué)校、稅務(wù)學(xué)校、外貿(mào)學(xué)校、南昌大學(xué)、工商行政管理干部學(xué)校、省教育學(xué)院、海聯(lián)大學(xué)、藍(lán)天學(xué)院、師大附中、二十三中；休閑：火炬廣場、休閑公園、中央公園、艾溪湖文化廣場、艾湖公園、京東廣場、京東水上樂園、南昌市體育館；醫(yī)院：高新醫(yī)院、南昌衛(wèi)生防疫站、XX省第二人民醫(yī)院；銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；37、距離有多遠(yuǎn)？38、有無公交通車到達(dá)？有，5路、13路公交車直達(dá)。39、現(xiàn)有的肉菜市場的商品定價如何？合理40、區(qū)內(nèi)是否有工商所？有41、小區(qū)屬哪個公安分局？郊區(qū)公安分局專業(yè)好文檔42、屬哪個派出所的轄區(qū)？高新派出所，距小區(qū)僅200多米；43、派出所的警力如何？因地處高新區(qū)，警力充足；44、轄區(qū)的案發(fā)率高否？很低三、建筑設(shè)計(jì)45、住宅部分戶型共有多少種？有多大面積？二房二廳一衛(wèi)、小三房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)復(fù)式；46、兩房、三房多少套？所占比例多大？二房二廳一衛(wèi)194套（39.43%）、小三房二廳二衛(wèi)40套（8.13%）、三房二廳二衛(wèi)230套（46.75%）、五房二廳二衛(wèi)復(fù)式28套（5.69%）47、架空層高多少？標(biāo)準(zhǔn)層高是多少？凈高多少？墻厚多少？門寬多少？3.6m；3.0m；廳2.85m（現(xiàn)澆板厚15cm），臥2.87m（現(xiàn)澆板厚13cm）；外墻厚20cm，內(nèi)墻厚10cm或20cm；內(nèi)戶門9002100mm,廚門8002100mm,廁門7002100mm,客廳推拉門30002500mm；48、車輛出入口大門是否使用IC卡？49、每個房間的空調(diào)位在哪里？分體空調(diào)主機(jī)放哪里？凸窗下設(shè)空調(diào)主機(jī)位50、頂層住戶是否送花園？面積多大？送花園是否也送綠化？業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)？是；復(fù)式住戶送11、12層天面花園（面積在m2左右），不送綠化；10層天面為共享花園，由發(fā)展商綠化；業(yè)主擁有使用權(quán)；51、室內(nèi)的凸窗離地面多高？面積多大？有無防護(hù)裝置？窗臺承載力多大？凸窗窗臺離地面0.4m，窗高2.1m，窗臺面積1.33m2、1.4m2、2.73m2；有；承載力最大200Kg；52、客廳、主臥的朝向？是否有落地窗，有多高？絕大部分客廳、主臥朝向中庭園林；A、B棟局部有2.4m高落地觀景臺；53、客廳寬多少？如何擺放家具？專業(yè)好文檔二房二廳4.2m（D棟4.5m），三房二廳4.5m，小三房3.9m；有較長墻面，可合理擺放家具；54、主臥是否設(shè)衣帽間？洗手間是否設(shè)浴缸位？可否裝按摩浴缸？復(fù)式主臥設(shè)衣帽間（m2除外）；有；根據(jù)浴缸大小具體考慮；55、每戶有幾個陽臺？設(shè)計(jì)了洗衣機(jī)位沒有？每戶設(shè)觀景陽臺和工作陽臺各一個；工作陽臺設(shè)計(jì)了洗衣機(jī)位；56、每戶有無防盜門？入戶門為1.2m豪華防火防盜子母門；57、預(yù)留電視插座有幾個，在什么位置？兩個，客廳及主臥58、預(yù)留幾條電話線？在什么位置？可否申請更多電話線？兩個，客廳及主臥，可以申請多條電話線59、是否有寬帶網(wǎng)？有60、每戶的用電容量的多少？61、廚房是否設(shè)有專門的排煙道？頂層有煙囪嗎？有多高？會不會影響住戶的屋頂花園？是；有；突出屋面.米；不會影響；62、建筑物是什么結(jié)構(gòu)？框架剪力墻結(jié)構(gòu)；63、哪些墻是承重墻不可以改動？哪些墻是可以改動？剪力墻不能改動；非承重墻在物業(yè)公司的允許下可以改動；64、裝修如影響建筑物的外立面是否可行？否65、洗手間位置可否挪動？否66、如購買兩套單位，可以在入口處裝大型防盜門嗎？（要占過道）否67、如果不能按時交樓怎樣保障業(yè)主的權(quán)益？是否收費(fèi)？收多少？具體內(nèi)容在商品房買賣合同中雙方約定；68、設(shè)計(jì)上是否采用了隔音效果？是，墻體采用空心砌塊；69、一梯四戶有什么特點(diǎn)？廚房位置離門較近，污區(qū)和凈區(qū)分開；客、餐廳面積較大，有較長的墻面布置家具；交通線路簡捷，進(jìn)入廚房線路最短；專業(yè)好文檔利用交通線路將廳分為客、餐廳，集中路線進(jìn)入靜區(qū)。動靜分開、干濕分開、污潔分開，主臥遠(yuǎn)離動區(qū)和污區(qū)；框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震性好，耐久性強(qiáng)；隱梁隱柱設(shè)計(jì)，無突出墻面的柱角和梁邊；功能分布合理，間隔方正實(shí)用；戶戶自然采光，南北對流；飄窗臺及大幅窗屏；設(shè)置分體空調(diào)外機(jī)位；70、一梯二戶有什么特點(diǎn)？廳南北采光；四、物業(yè)管理71、物業(yè)公司是哪一家？管理過哪些小區(qū)？發(fā)展商管理，聘請深圳鴻威物業(yè)管理公司（乙級）擔(dān)任顧問；所管理的東方雅苑、鴻景灣名苑、鴻園居、鴻景閣、聚寶花園等28萬平米物業(yè)全部通過安全文明小區(qū)、園林花園小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)考評及ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證；72、物業(yè)管理提供哪些服務(wù)？小時治安、環(huán)境清潔衛(wèi)生、停車管理、綠化、消毒、房屋維修、消防報(bào)警、設(shè)備維護(hù)、社區(qū)文化活動；73、小區(qū)是否全封閉管理？是封閉式管理74、小區(qū)的保安系統(tǒng)如何？1、小區(qū)圍墻防爬越紅外對射報(bào)警系統(tǒng)；2、出入口小時治安崗?fù)ぃ?、24小時不間斷保安巡視；4、住宅單元設(shè)防盜可視對講門禁；5、閉路電視監(jiān)控；6、各入戶口設(shè)防火防盜門；7、室內(nèi)緊急按扭；8、電梯報(bào)警系統(tǒng)；9、防火車道直達(dá)每個單元，防火通道達(dá)每個樓層。75、小區(qū)的消防系統(tǒng)設(shè)置在哪里？有無臨時發(fā)電系統(tǒng)？消防控制中心；有；76、物業(yè)管理如何收費(fèi)？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？煤氣自動抄表到戶，水、電集中抄表，業(yè)主每月憑單核實(shí)無誤后可通過銀行托收或現(xiàn)金支付，按物價局規(guī)定收取，管理費(fèi)為1.0元/M2月（含電梯和二次供水），77、水、電、煤氣按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)？全部采用政府標(biāo)準(zhǔn)：水費(fèi)0.86元/噸，電費(fèi)0.479元/度，煤氣1.00元/立方。78、小區(qū)使用電梯的名稱、產(chǎn)地、特點(diǎn)？使用時間？維修周期？上海三菱電梯，轎廂凈尺寸14001350mm，門寬800mm，載重800KG（11人），速度1.5m/s；電梯24小時開放；廠家每月保養(yǎng)和維修；專業(yè)好文檔79、安裝空調(diào)有何要求？可否安裝防盜網(wǎng)？陽臺可否封閉？應(yīng)按管理處統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝，以免影響樓體美觀；否；否；80、業(yè)主拖欠物管費(fèi)該如何處理？按業(yè)主公約和物業(yè)管理合同處理；可按所簽合同要求進(jìn)行追償，并可按每日.收取滯納金。無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕交納的，物管處保留采取停水、停電、停氣等催繳措施；81、入伙費(fèi)用構(gòu)成及金額？預(yù)交三個月管理費(fèi)、水電費(fèi)、領(lǐng)取鑰匙押金，管道煤氣、有線電視代辦費(fèi)，押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、房屋安全鑒定（市建設(shè)局）。82、入伙時應(yīng)帶齊哪些資料，辦理哪些手續(xù)？帶齊房地產(chǎn)買賣合同、業(yè)主身份證（復(fù)印件）、付清樓款或首期款票據(jù)，到管理處財(cái)務(wù)處繳付管理費(fèi)押金、有線電視月租費(fèi)用等，并領(lǐng)取鑰匙。83、對物業(yè)管理不滿怎樣投訴？可以找管理處解決，若確實(shí)不能解決可以組織業(yè)主協(xié)會向發(fā)展商申請更換物業(yè)管理公司。對于管理費(fèi)的收取可咨詢物價局，如出現(xiàn)亂收費(fèi)情況，可向市消費(fèi)者協(xié)會投訴。五、簽定認(rèn)購書、預(yù)售合同、辦理按揭、辦理房產(chǎn)證84、由哪家銀行提供幾成幾年按揭？由提供最多8成30年按揭；85、辦理按揭時準(zhǔn)業(yè)主需要提供哪些資料？1、身份證件（戶口本、身份證、或其它有效居住證件，婚姻狀況證明）2、經(jīng)濟(jì)收入證明（商人提供營業(yè)執(zhí)照和近3個月稅單）3、購房證明4、首期付款證明5、抵押承諾書6、償還承諾書86、辦理銀行按揭應(yīng)收取什么費(fèi)用？保險費(fèi)，抵押登記費(fèi)、視銀行規(guī)定還收取公證費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)；87、可否提前還款？可以，工行應(yīng)提前一個月通知銀行，還款次數(shù)不超過3次，每次不少于3萬元；中行規(guī)定每次不少于1萬元，次數(shù)不限88、提前還款是否需要罰息？否89、如供款期間轉(zhuǎn)讓樓宇，按揭可否轉(zhuǎn)讓？專業(yè)好文檔在沒有辦好房產(chǎn)證前可以轉(zhuǎn)讓按揭樓宇，但應(yīng)得到銀行、發(fā)展商的同意90、轉(zhuǎn)讓樓宇，是否一定要在原按揭銀行進(jìn)行按揭嗎？與銀行協(xié)商91、如何辦理銀行按揭？哪些人不能辦理銀行按揭？1、借款人提交申請及有關(guān)資料（公積金還需管理中心審批）2、銀行受理審查3、銀行核查4、雙方辦理相關(guān)手續(xù)5、銀行放貸；18歲以下、超過退休年齡(男60歲、女55歲)不能；92、銀行按揭的最新利率是多少？月供系數(shù)是多少？住房貸款萬元月均還貸表公積金貸款萬元月均還貸表年限月利率年利率月還款累計(jì)本息年限月利率年利率月還款累計(jì)本息13.975%4.77%10477.0013%3.6%10300.002437.6810504.322432.4710379.283298.6810752.483293.4610564.564229.2511004.004224.0010752.005187.6611259.605182.3710942.2064.2%5.04%161.2311608.5663.375%4.05%156.6811280.967141.5211888.527136.9211501.288126.7912171.848122.1311724.489115.3712459.969110.6411949.1210106.2613751.2010101.4812177.601198.8413046.881194.0112409.321292.6913347.361287.8012643.201387.5113651.561382.5612879.361483.0913959.121478.0813117.441579.2914272.201574.2213359.602066.2215892.802060.8614606.402558.6917607.002553.0615918.003053.9319414.803048.0317290.80注：自2002年2月21日起執(zhí)行93、客戶可否自行辦理銀行按揭手續(xù)？可以94、簽訂認(rèn)購書時應(yīng)注意哪些，每階段銷售的特別饋贈或折扣應(yīng)在認(rèn)購書中體現(xiàn)嗎？注意房號的銷售狀態(tài)，房價的準(zhǔn)確核對；折扣應(yīng)在認(rèn)購書中體現(xiàn)95、臨時定金的標(biāo)準(zhǔn)是多少？低于標(biāo)準(zhǔn)如何處理？補(bǔ)齊定金的時間有何要求？一萬元；低于標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在3天內(nèi)補(bǔ)齊；96、預(yù)售合同何時簽訂？專業(yè)好文檔在客戶簽定認(rèn)購書后10天內(nèi)簽定；97、是否應(yīng)在客戶在交首期款前預(yù)約并將合同提前準(zhǔn)備好？合同內(nèi)容包含哪些內(nèi)容？是；合同包含：1、所購商品房價格、面積、付款方式、交付時間、雙方約定等；2、房屋平面圖；3、建筑