物業(yè)管理實(shí)物第九章設(shè)備管理實(shí)操.ppt

,第九章設(shè)備管理實(shí)操,第一節(jié)物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳管理,一、物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的分類(lèi),消防系統(tǒng),安防監(jiān)控系統(tǒng),電梯系統(tǒng),樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng),土木建筑設(shè)施系統(tǒng),供電子系統(tǒng)配電子系統(tǒng)照明子系統(tǒng),房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶(hù)墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等,二、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的格式和建立,1.設(shè)備卡片一臺(tái)設(shè)備一張?jiān)O(shè)備卡片?？砂聪到y(tǒng)、部門(mén)或場(chǎng)所將設(shè)備編號(hào)，再按編號(hào)桌臺(tái)在設(shè)備卡片登記設(shè)備的原始檔案資料。,2.設(shè)備臺(tái)帳將各設(shè)備卡片按編號(hào)統(tǒng)一登記，組成一本企業(yè)可擁有的全部設(shè)備臺(tái)帳。內(nèi)容：設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)備的名稱(chēng)、制造單位、出場(chǎng)日期及編號(hào)、設(shè)備的技術(shù)規(guī)范、安裝地點(diǎn)、數(shù)量、特別備注。,3.設(shè)備技術(shù)登錄簿針對(duì)主要設(shè)備內(nèi)容：檢修記錄包括設(shè)備各種的大小修、事故搶修的記錄，應(yīng)含檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告系統(tǒng)保養(yǎng)記錄技術(shù)改造記錄變更記錄設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換等運(yùn)行記錄調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷記錄等4.竣工圖交給用戶(hù)5.系統(tǒng)資料大小系統(tǒng),三、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的管理,3.物業(yè)設(shè)備資料參數(shù)的收集物業(yè)前期介入管理詳盡、準(zhǔn)確物業(yè)后期介入管理資料如有欠缺，可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施銘牌上數(shù)據(jù)記錄抄錄。,2.管理要求專(zhuān)人管理工程部主管變更記錄的及時(shí)性、完整性科學(xué)管理電子計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng),1.物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳填寫(xiě)要求完整、及時(shí)、長(zhǎng)久用鋼筆填寫(xiě)，書(shū)寫(xiě)工整、清晰阿拉伯?dāng)?shù)字與漢字填寫(xiě)統(tǒng)一表格規(guī)范，記錄詳細(xì),第二節(jié)設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理,一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理首先考慮安全性和可靠性；其次保持設(shè)備于最佳運(yùn)行狀態(tài)。,管理要點(diǎn)：制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程；對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)教育；加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作；對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不過(guò)”的原則。,事故原因不查清不放過(guò)；對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過(guò)；事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò),二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算設(shè)備操作人員的配置設(shè)備維修費(fèi)用的管理設(shè)備大修費(fèi)的管理,能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作：制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施選用設(shè)備時(shí)；在節(jié)約用水方面；在節(jié)約用電方面。,三、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理,1.維護(hù)保養(yǎng)的方式清潔灰塵會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，只是設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪聲增加；堅(jiān)固設(shè)備運(yùn)行一段時(shí)間可能發(fā)生松動(dòng)，產(chǎn)生安全隱患；潤(rùn)滑潤(rùn)滑管理要求“定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量”；調(diào)整設(shè)備容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞外觀表面檢查裂痕、磨損、參數(shù)、噪音、銹蝕、防腐防凍。,2.維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施日常維護(hù)外觀檢查、防凍、清潔、潤(rùn)滑等；定期維護(hù)有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。,3.設(shè)備的點(diǎn)檢對(duì)設(shè)備進(jìn)行有針對(duì)性的檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時(shí)，制造廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程。其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。4.物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修確定檢修間隔期。分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修。5.計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔,第三節(jié)設(shè)備更新改造與備用品配件管理,一、設(shè)備更新以新型的設(shè)備來(lái)替代原有的老設(shè)備基于技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上合理性的考慮原型更新與技術(shù)更新,成本,二、設(shè)備改造,不舍棄原有舊設(shè)備，話費(fèi)的改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新所產(chǎn)生的費(fèi)用要少。設(shè)備的結(jié)構(gòu)做局部改進(jìn)；加新的零件和各種裝置；對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸進(jìn)行調(diào)正。,1.備件的確定依據(jù)提前做好準(zhǔn)備零部件的使用壽命相同型號(hào)的設(shè)備數(shù)量多少加工困難或制造、采購(gòu)周期長(zhǎng)的配件設(shè)備的重要性質(zhì)量差、價(jià)格便宜的備件,三、備用品配件的管理,2.備件的倉(cāng)庫(kù)管理接貨注意防止備件的遺失和損壞，并及時(shí)驗(yàn)收入庫(kù)。驗(yàn)收備件在數(shù)量和質(zhì)量上無(wú)誤。保管對(duì)驗(yàn)收合格后入庫(kù)的備件，立即建立備件臺(tái)帳及備件卡。出庫(kù)必須辦理領(lǐng)用手續(xù)。盤(pán)點(diǎn)對(duì)備件的庫(kù)存每月盤(pán)點(diǎn)一次，確保備件臺(tái)帳、備件卡、備件實(shí)物、備件資金的相符。,第四節(jié)物業(yè)設(shè)備管理制度,一、物業(yè)設(shè)備承接查驗(yàn)制度包括對(duì)新建房附屬設(shè)備的驗(yàn)收、對(duì)維修后設(shè)備的驗(yàn)收、對(duì)委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備的開(kāi)箱驗(yàn)收。驗(yàn)收后的設(shè)備基礎(chǔ)資料要保存好。,二、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度制定設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類(lèi)別、等級(jí)、周期、內(nèi)容、實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，并進(jìn)行監(jiān)督檢查等。,三、運(yùn)行管理制度巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度。,四、值班制度不