2012年合肥住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

類(lèi)號(hào)：_ 學(xué)校代碼： 學(xué) 號(hào)： Hefei University 本本科科畢畢業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì) BACHELOR PROJECT 論文題目： 華地公館住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制 學(xué)位類(lèi)別： 管理學(xué)學(xué)士 學(xué)科專(zhuān)業(yè)： 工程管理 作者姓名： 導(dǎo)師姓名： 完成時(shí)間： 2012 年 5 月 29 日 華地公館住宅項(xiàng)目可行性研究華地公館住宅項(xiàng)目可行性研究 摘摘 要要 可行性研究是隨著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)發(fā)展而逐步興起，并日 趨完善的綜合性科學(xué)，可行性研究是在投資之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系 統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最 終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 本設(shè)計(jì)是通過(guò)對(duì)合肥市 2011 年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的回顧和 2012 年第一、第 二月份的銷(xiāo)售分析而開(kāi)展的合肥市華地公館住宅項(xiàng)目可行性分析。在研究該項(xiàng) 目時(shí)，以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性和市場(chǎng)性；以資源投入為 限度，分析融資情況和醒目的形象定位；以科學(xué)方法為手段，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 優(yōu)劣勢(shì)；以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，最終確定該項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施，能否取 得最佳的經(jīng)濟(jì)效益?；窘ㄔO(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容， 也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避 免或減少因決策失誤而造成的投資浪費(fèi)。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：可行性研究；市場(chǎng)分析；財(cái)務(wù)分析；不確定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibility study ABSTRACT The feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a comprehensive, systematic research and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research. The design is based on2011, Hefei city residential real estate market review and in 2012 the first second months, sales analysis of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market; to resource limits, analysis of financing situation and the striking image positioning; with scientific methods, analysis of the advantages and disadvantages of project development; to series of evaluation index for the result, ultimately determine the project technical whether to implement, can obtain the best economic benefit. Basic construction feasibility studies, is the basic construction prophase work important content, is also in the basic construction procedures and important step, its purpose is to make the construction project is decision-making correct, avoid or reduce because of decision-making error caused by the waste of investment. Key Words: Feasibility study; market analysis; financial analysis; uncertainty analysis 1 目 錄 第一章 總論. 1 1.1 項(xiàng)目概況.1 1.2 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況. 1 1.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性. 1 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 2 1.5 研究報(bào)告的編制依據(jù).3 1.6 研究報(bào)告的研究范圍. 3 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析. 4 2.1 安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況. 4 2.2 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng). 4 2.2.1 合肥市區(qū)域規(guī)劃 .4 2.2.2 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 . 5 2.3 合肥市城市綠化與交通 . 7 2.3.1 城市綠化 . 7 2.3.2 城市道路交通 . 7 2.4 項(xiàng)目所在區(qū)域分析. 9 2.4.1 蜀山區(qū)功能布局 .9 2.4.2 區(qū)屬銷(xiāo)售情況分析 .10 第三章 項(xiàng)目定位. 12 3.1 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT 分析）. 12 3.1.1 優(yōu)勢(shì) .12 3.1.2 劣勢(shì) . 12 3.1.3 機(jī)會(huì) .12 3.1.4 威脅 . 12 3.2 項(xiàng)目的客戶定位 .13 3.2.1 目標(biāo)客戶初步定位 . 13 3.2.2 目標(biāo)客戶特征分析 .13 3.3 產(chǎn)品定位.13 3.4 價(jià)格定位. 16 3.5 形象定位. 17 第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn). 18 4.1 項(xiàng)目地理位置.18 4.2 用地規(guī)劃.18 4.3 建筑使用功能.19 第五章 建筑方案設(shè)計(jì).20 5.1 總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思.20 5.1.1 設(shè)計(jì)原則.20 5.1.2 總體構(gòu)思.20 5.2 建筑設(shè)計(jì)方案.20 2 5.2.1 平面設(shè)計(jì). 20 5.2.2 立面設(shè)計(jì).20 5.2.3 建筑與裝修方案. 20 5.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì). 21 5.4 公用設(shè)施方案.21 5.5 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施.22 第六章 環(huán)保、節(jié)能、消防.23 6.1 環(huán)境保護(hù).23 6.1.1 項(xiàng)目環(huán)境影響分析.23 6.1.2 減少污染的目標(biāo)和措施.23 6.2 節(jié)能.23 6.3 消防.23 第七章 項(xiàng)目實(shí)施安排與進(jìn)度計(jì)劃.24 第八章 投資估量與資金籌措.25 8.1 項(xiàng)目投資估算.25 8.1.1 投資估算依據(jù).25 8.1.2 建設(shè)投資估算.25 8.1.3 項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 .26 8.2 資金籌措及使用計(jì)劃.30 8.3 項(xiàng)目用款計(jì)劃.31 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 32 9.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取. 32 9.2 收入估算.32 9.3 編制收入估算表. 32 9.4 財(cái)務(wù)分析. 34 9.4.1 盈利能力分析. 34 9.4.2 清償能力分析.38 第十章 不確定性分析.39 10.1 盈虧平衡分析. 39 10.2 敏感性分析.41 10.3 風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策.42 10.3.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) . 42 10.3.2 防范對(duì)策 .43 第十一章 研究結(jié)論. 44 參考文獻(xiàn). 45 致 謝. 46 1 第一章第一章 總論總論 1.11.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 為加快合肥市蜀山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個(gè)合肥市的城市整體規(guī)劃， 安徽華地置業(yè)有限公司擬對(duì)位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)望江西路與懷寧路交叉口東南角的 地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建立一個(gè)住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。該 項(xiàng)目規(guī)劃面積 140000 平米，總建筑面積 340000 平米，位于合肥市望江西路 269 號(hào)，潛 山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西 眺大蜀山。 1.21.2 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況 華地置業(yè)有限公司是 2004 年 12 月由新華集團(tuán)和香港信地集團(tuán)兩大集團(tuán)公司共同出 資組建的大型房地產(chǎn)企業(yè)，位于安徽省合肥市望江路 269 號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng) 營(yíng)與管理及物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司自成立以來(lái)，一直秉承“誠(chéng)信、責(zé)任、共贏”的 理念，以高度的社會(huì)責(zé)任感經(jīng)營(yíng)企業(yè)。公司堅(jiān)持以“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開(kāi)拓、奉獻(xiàn)”的企業(yè) 精神為指導(dǎo)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，抓住每一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，連續(xù)多年來(lái)，公司保持了良 好的發(fā)展勢(shì)頭。華地置業(yè)有限公司打造了以華地學(xué)府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城 市運(yùn)營(yíng)商的使命感整體運(yùn)營(yíng)城市，提升城市居住品質(zhì)。 1.31.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （1）為滿足合肥市城市規(guī)劃建設(shè)的要求，改善市區(qū)居住環(huán)境，提升城市住宅品質(zhì)， 促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，擬在望江西路與懷寧路交叉口東南角地塊建設(shè)高級(jí)住宅區(qū)。 （2）隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對(duì)到了相應(yīng)的提高，人 們對(duì)改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈，加之城市化進(jìn)程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌 入市區(qū)，隨之而來(lái)對(duì)合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問(wèn)題的設(shè)施提出來(lái)更高 的要求。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要 求，對(duì)實(shí)現(xiàn)合肥市城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益 增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。 （3）該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流、車(chē)流將會(huì)有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有 更高的要求。同時(shí)考慮到該地區(qū)地處合肥市新IT中心，周邊樓盤(pán)眾多，學(xué)校、小區(qū)的建 設(shè)和周邊的交通條件會(huì)比較好。建成后的交通和市場(chǎng)環(huán)境滿足項(xiàng)目小區(qū)的需求。而且該 項(xiàng)目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設(shè)施中，為整個(gè)大合肥 2 建設(shè)說(shuō)容納和互相適應(yīng)?？偟膩?lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用， 對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用 （4）該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn) 住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的 優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。 1.41.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目數(shù)值單位 用地面積 140000 平方米 容積率 2.43 總建筑面積 340000 平方米 地上建筑面積 320000 平方米 其中 住宅 303000 平方米 會(huì)所 4000 平方米 物業(yè)及其他 3000 平方米 其中 物業(yè) 800 平方米 綜合商場(chǎng) 1000 平方米 休養(yǎng)所 1200 平方米 地下建筑面積 20000 平方米 建筑密度 28% 戶均面積 120 平方米 總戶數(shù) 1900 戶 車(chē)位配比 1:1 3 1.51.5 研究報(bào)告的編制依據(jù)研究報(bào)告的編制依據(jù) (1)項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件； (2)國(guó)家及合肥市頒布的相關(guān)法律、政策、法規(guī)； (3)合肥市總體規(guī)劃（20062020） ； (4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； (5)合肥市市區(qū)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)； (6)合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃； (7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； (8)合肥及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料； (9)合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒（20062011） ； (10)建設(shè)部 2000 年發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法等等。 1.61.6 研究報(bào)告的研究范圍研究報(bào)告的研究范圍 本報(bào)告的研究范圍主要包括項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件、 建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 汽車(chē)位個(gè)數(shù) 1900 個(gè) 4 第二章第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 2.12.1安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2011 年全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量 15110.3 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.5%。其 中， ，第一產(chǎn)業(yè)增加值 2020.3 億元，增長(zhǎng) 4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 8226.4 億元，增長(zhǎng) 17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 4863.6 億元，增長(zhǎng) 10.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 1452.133.9 變化為 13.454.432.2，其中 工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 46.2%，比上年提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率為 36986 元人，比上年增加 6234 元。人均 GDP 達(dá) 25340 元(折合 3923 美元)，比上年增加 4452 元。 圖 1 20072011 年全省生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)（20072011） 2.22.2 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)：合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)： 2.2.1 合肥市區(qū)域規(guī)劃 大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀。 5 圖 2 合肥市城市總體規(guī)劃圖 其中，1 是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城，一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán) 路以內(nèi)、312 國(guó)道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能；4 是指四個(gè)外圍城市 組團(tuán)，分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)） ；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)工業(yè) 園區(qū)、雙墩） ；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地） ； 西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)） ；1 是指一個(gè)濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢(shì) 較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)） 。 2.2.2 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （一）2011 年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場(chǎng)概況 由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導(dǎo)致 2011 年土地出讓在幅數(shù)上有所減少， 2011 年的 5 月、9 月均無(wú)住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為 1 月份，即 在新年之后，合肥市升級(jí)版限購(gòu)令頒布的前兩個(gè)月，達(dá)到了 1303.97 畝，總值達(dá) 434341.8 萬(wàn)元。 6 圖 3 2011 年合肥市土地成交走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)2011 年年度報(bào)告 2011 年合肥市住宅用地 2011 年合肥市經(jīng)營(yíng)性用地成交總額 121.608 億元，共 3900.593 畝，成交均價(jià) 356.283 萬(wàn)元/畝，相比較 2010 年 197.903 億元下跌 76.295 億元， 跌幅達(dá) 38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交 13 宗土地，總成交量 1680.4 畝， 成交均價(jià) 464.923 萬(wàn)元/畝，成交總額 80.914 億元。在合肥市 9 個(gè)區(qū)域中，濱湖區(qū)以總 成交量 674.74 畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū) 272.85 畝排名第二，蜀山區(qū) 217.05 畝列居第三。相 較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。 表 2-1 2010-2011 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)表 2010-2011 年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì) 2010 年成交量2011 年成交量同比 成交面積4598.987 畝3872.407 畝 -15.8% 成交單價(jià)430 萬(wàn)元/畝338 萬(wàn)元/畝 -21.4% 數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)2011 年年度報(bào)告 從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，各區(qū)域樓面價(jià)差異明顯，樓面價(jià)較低的經(jīng)調(diào)查為公租房建設(shè)地 塊，而在商品房中，樓面價(jià)較低的為經(jīng)開(kāi)區(qū)。在已經(jīng)開(kāi)發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域， 蜀山區(qū)樓面價(jià)則比其他區(qū)域較低，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二）2012 年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （1）市區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)分析和成交統(tǒng)計(jì) 據(jù)了解，成交量較好的樓盤(pán)多為剛需盤(pán)，價(jià)格都處于合肥市價(jià)格平均水平左右，從 合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來(lái)看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購(gòu)令抑 7 制，而首次置業(yè)者的入市愿望已然強(qiáng)烈。中央依舊高強(qiáng)的調(diào)控政策不動(dòng)搖與合肥市以及 剛出臺(tái)的“微調(diào)”政策一直進(jìn)行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對(duì)于 公積金政策的放寬和首付比例的微調(diào)，使得他們的需求開(kāi)始主動(dòng)釋放。而面對(duì)低迷徘徊 的成交市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商推出了總價(jià)折扣、送裝修、送窗臺(tái)、大抽獎(jiǎng)、送購(gòu)房卡等諸多 促銷(xiāo)手段，吸引一些剛性需求入市。 2.32.3 合肥市城市綠化與交通合肥市城市綠化與交通 2.3.1 城市綠化 實(shí)施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“翠環(huán)繞城、園林楔 入、綠帶分隔、點(diǎn)線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。 “一圈”即北部結(jié)合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風(fēng)景名勝區(qū)和肥西花卉 苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延 110 公里的山地 綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護(hù)圈。 “三環(huán)”即保護(hù)管理好環(huán)城公園，實(shí)施貫通全長(zhǎng) 49 公里高壓走廊環(huán)城綠帶，實(shí)施總 長(zhǎng)約 105 公里的外環(huán)高速公路防護(hù)林帶建設(shè)。 “四楔”即在大蜀山周?chē)?、董鋪水?kù)與大房郢水庫(kù)地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿 岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)四片大面積楔形綠地。 “五廊”是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī) 劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道。 “十帶”即高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮 事達(dá)大道、方興大道、包河大道、長(zhǎng)江東路 10 條道路綠化。 為推進(jìn)生態(tài)園林城市建設(shè)，至 2010 年，合肥市完成綠化面積 3500 公頃、新建游園 綠地 300 塊、新建公共綠地 1500 公頃、新建骨干公園 10 個(gè)，城市綠地率、綠化覆蓋率 年均增長(zhǎng) 1.2 個(gè)百分點(diǎn)以上、人均公共綠地年均增加 0.8 平方米，已達(dá)到國(guó)家生態(tài)園林 城市標(biāo)準(zhǔn)。 2.3.2 城市道路交通 8 圖 4 合肥市道路交通圖 中心城區(qū)交通規(guī)劃 （1）中心城區(qū)骨架道路布局 城市骨架路網(wǎng)由快速路和 I 級(jí)主干路組成，快速路網(wǎng)在整個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī) 劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡(luò)，I 級(jí)主干路布局結(jié)構(gòu)為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)組成 環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團(tuán)及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形結(jié)構(gòu)。 （2）公共交通規(guī)劃 推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運(yùn)交通在城市日常出行中的主導(dǎo)地位。 規(guī)劃設(shè)置“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長(zhǎng)度為 120 公里，線網(wǎng)密度為 0.33 公里/ 平方公里。規(guī)劃設(shè)快速公交線路總長(zhǎng)度 180 公里，線網(wǎng)密度為 0.5 公里/平方公里，形成 “一環(huán)五射”格局。 （3）軌道交通規(guī)劃 9 圖 5 合肥市軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃示意圖 規(guī)劃預(yù)建設(shè)八條軌道線，近期第一階段先建設(shè)兩條地鐵交通線路，形成“十”字交 叉格局。屆時(shí)全市軌道路線總長(zhǎng)預(yù)期將達(dá)全長(zhǎng) 322.5 公里 近期建設(shè)項(xiàng)目由軌道交通 1、2 號(hào)線組成，總長(zhǎng)約 56 公里。 軌道交通 1 號(hào)線：北起合肥火車(chē)站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二環(huán)，下穿 合肥火車(chē)站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青 海路、廬州大道、珠江路至線路終點(diǎn)徽州大道站，全線長(zhǎng) 28.99 公里，全部為地下線， 共設(shè)置車(chē)站 25 座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資 133.98 億元。一號(hào)線是一條南北方 向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，聯(lián)系合肥站地區(qū)、老城區(qū)、新合肥站樞紐地區(qū)、濱湖 新區(qū)北部次中心、濱湖新區(qū) CBD，為主城區(qū)與濱湖新區(qū)提供快速聯(lián)系，引導(dǎo)和促進(jìn)濱湖發(fā) 展。 軌道交通 2 號(hào)線：西起長(zhǎng)江西路與長(zhǎng)寧大道交叉口東側(cè)，終點(diǎn)至長(zhǎng)江東路與大眾路 交叉口西側(cè)處。全長(zhǎng) 27.20 公里，其中地下線 17.95 公里，共設(shè)置車(chē)站 23 座，其中五座 換乘樞紐，項(xiàng)目總投資 145.31 億元。 2 號(hào)線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流 走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學(xué)城，引導(dǎo)和促進(jìn)高新區(qū)和科學(xué) 城的發(fā)展。 2.42.4 項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析 2.4.1 蜀山區(qū)功能布局 10 蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬 陽(yáng)區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤?？偯娣e 246.83 平方千米，總?cè)丝?60 萬(wàn)人（2007 年） 。 蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國(guó)家級(jí)合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合 肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和中國(guó)（合肥）科學(xué)城，省、市科技館、市圖書(shū) 館等。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極 具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。 2.4.2 區(qū)屬銷(xiāo)售情況分析 在 2011 年的區(qū)屬銷(xiāo)售中，合肥市 9 個(gè)區(qū)的銷(xiāo)售量均同比去年出現(xiàn)了不同程度的下跌， 而且各行政區(qū)的銷(xiāo)售量均未超過(guò)萬(wàn)套，其中只有蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的銷(xiāo)售量是超過(guò)了 9000 套。蜀山區(qū)的銷(xiāo)售套數(shù)是各區(qū)中最大的，其銷(xiāo)售了 9343 套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其 銷(xiāo)售套數(shù)為 9087 套。 表 2-2 2011 年合肥市住宅商品房分區(qū)銷(xiāo)售情況及同比變化一覽表 201020102010 年年年201120112011 年年年同比同比同比 蜀山區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)137869343-32.23% 廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)83777400-11.66% 包河區(qū)包河區(qū)包河區(qū)105517322-30.60% 瑤海區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)144519087-37.12% 高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)16111157-28.18% 經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)76614501-41.25% 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)78116587-15.67% 新站區(qū)新站區(qū)新站區(qū)57813757-35.01% 濱湖區(qū)濱湖區(qū)濱湖區(qū)88037170-18.55% 圖 6 2011 年合肥市分區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)及同比變化圖 11 2011 年合肥市的區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)為 7136.03 元 /的區(qū)域，處于中等水平。 表 2-3 2011 年合肥市住宅類(lèi)商品房區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)一覽表 排名區(qū)屬區(qū)屬區(qū)屬均價(jià)（元均價(jià)（元均價(jià)（元/） 1 高新區(qū) 7629.13 2 政務(wù)區(qū) 7250.23 3 蜀山區(qū) 7136.03 4 經(jīng)開(kāi)區(qū) 6938.50 5 瑤海區(qū) 5875.03 6 廬陽(yáng)區(qū) 5637.17 7 包河區(qū) 5535.37 8 新站區(qū) 5521.83 9 濱湖區(qū) 5305.88 分析結(jié)論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市 城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項(xiàng)目前期的成功實(shí)施，為本項(xiàng)目提供了非常有力的支撐。 大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)商業(yè)、住宅需求的提升。從功能上看，蜀山區(qū)布 局合理，各項(xiàng)配套齊全；從綠化上看，本項(xiàng)目周邊緩解經(jīng)優(yōu)美，是合肥市國(guó)家級(jí)生態(tài)園 林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利， “半小時(shí) 內(nèi)城，一小時(shí)合肥”的交通格局已經(jīng)形成。 綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展，提高本項(xiàng)目的整體效益。 12 第三章第三章 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 3.13.1 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOTSWOT 分析）分析） 3.1.1優(yōu)勢(shì) （一）地段優(yōu)勢(shì) （1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全； （2）地處學(xué)?！爸行摹?，人文氣息濃厚； （3）本項(xiàng)目地處國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館； （4）本項(xiàng)目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場(chǎng)所不遠(yuǎn)； （5）本項(xiàng)目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場(chǎng)旁邊，可對(duì)房?jī)r(jià)形成重 要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過(guò)低定位； （二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) （1）總建筑面積為 34 萬(wàn)平方米，為合肥市距城中心較近的一盤(pán)大型住宅項(xiàng)目； （2）南臨望江路，東俯中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚； （3）戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大方、緊湊合理，面積控制較好； 3.1.2 劣勢(shì) （1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已 經(jīng)漸近淘汰； （2）周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。 3.1.3 機(jī)會(huì) （1）此項(xiàng)目周邊日益繁華，但是住宅項(xiàng)目卻相對(duì)較少，為項(xiàng)目立意提供了可能； （2）市中心的南移以及國(guó)購(gòu)商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周?chē)涮自O(shè) 施幾近完善； （3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動(dòng)一些商住兩用客戶們的興趣。 3.1.4 威脅 （1）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致 市場(chǎng)供應(yīng)量增加，將會(huì)分流大量客戶，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。?13 （2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項(xiàng)目那樣能抵抗住市場(chǎng)大起大落 的能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差； （3）政策風(fēng)險(xiǎn)：愈來(lái)愈嚴(yán)的市場(chǎng)調(diào)控政策使得市場(chǎng)需求量進(jìn)一步減少，未來(lái)的房?jī)r(jià) 走勢(shì)，不容樂(lè)觀。 3.23.2項(xiàng)目的客戶定位項(xiàng)目的客戶定位 3.2.1目標(biāo)客戶初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)人群應(yīng)是： （1）第一層面：合肥本地 就合肥本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購(gòu)買(mǎi)此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對(duì)該區(qū)域 情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推 斷，這些客戶主要來(lái)自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心， 其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成 熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 （2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。 （3）第三層面：省外喜歡當(dāng)?shù)刂脴I(yè)或者當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。 3.2.2 目標(biāo)客戶特征分析 （1）年齡特征：年齡分布在 2850 歲之間。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在 32 歲到 40 歲左右。 （2）職業(yè)特征：各類(lèi)電子商務(wù)私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級(jí)。 （4）經(jīng)濟(jì)收入：年凈收入約為 4 萬(wàn)元的家庭 3.33.3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢(shì)，合理定位。 從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶型來(lái)看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。根據(jù)華地 公館項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設(shè)計(jì)要求建筑師在新 理念的指導(dǎo)下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、手段， 綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時(shí)代、 社會(huì)、居民需求的城市住宅。華地公館項(xiàng)目戶型 80-260 方，主力戶型 180-220 方。 下面例舉的是一些房型的簡(jiǎn)單介紹： 14 表 3-1 125 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房 1房 2房 3 約 125 40.4816.8714.24 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái) 6.937.155.272.98 優(yōu)點(diǎn)： 1會(huì)客、娛樂(lè)、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開(kāi)來(lái)； 2全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3臥室較為方正； 4廚房做到干濕分離； 5主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點(diǎn)： 1. 客廳面寬 4 米，在目前余杭購(gòu)房者心目中該面寬偏??； 2從分戶門(mén)到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感； 表 3-2 160 平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點(diǎn)： 1客廳面寬達(dá) 4.4 米； 2客廳方正； 3餐廳、客廳分隔明顯； 4主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點(diǎn)： 1主臥通風(fēng)不良； 2餐廳為暗間； 總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房 1房 2房 3 約 160 40.619.0212.6414.3 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái) 5.294.507.261.765.801.98 15 表 3-3 90 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房 1房 2房 3 88.7625.1019.0215.02 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái) 5.895.296.965.322.16 優(yōu)點(diǎn)： 1客廳、主臥都朝南； 213.02 平米的房間開(kāi)有東南向窗，較好地解決了該房的采光問(wèn)題； 3廳房都較方正； 4客、餐廳與臥室分隔明顯； 5采用凸窗； 缺點(diǎn)： 1分戶門(mén)至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)； 2餐廳為暗間； 3主臥不通風(fēng)； 表 3-4 200 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客、餐廳衛(wèi)生間 3工人房房 1房 2房 3 約 200 43.051.044.6422.7814.0012.09 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái) 11.909.406.908.251.908.944.64 優(yōu)點(diǎn)： 1客廳面寬達(dá) 4.7 米； 2五間房中有三間是朝南； 3客、餐廳與房完全分隔； 4餐廳開(kāi)有西向窗，是餐廳成為明窗； 5公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點(diǎn)： 1分戶門(mén)至 14 平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2主臥不通風(fēng)； 16 表 3-5 130 平方米樓房型：（單位：平米） 套內(nèi)面積客廳餐廳活動(dòng)室房 1房 2房 3 130.2926.2220.3019.0817.7012.87 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái) 7.565.768.972.035.54.3 優(yōu)點(diǎn)： 1客廳面寬達(dá) 4.6 米； 2客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3廚房做到干濕分離； 4客廳和餐廳分隔明顯； 缺點(diǎn)： 1餐廳為暗間； 2主臥不通風(fēng)； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間 組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生 間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 3.43.4 價(jià)格定位價(jià)格定位 價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝 等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)合肥市其它樓盤(pán)的 調(diào)查及分析，可知該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)， 同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線，通過(guò)價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀 等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格 7650 元/比較 有競(jìng)爭(zhēng)力。 本項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)采用市場(chǎng)法估計(jì) 17 表 3-6 重點(diǎn)樓盤(pán)可比因素分析表 項(xiàng)目名稱(chēng)華地公館和一花園信達(dá)西山銀杏萬(wàn)科金色名郡 住宅價(jià)格（元/平方米） 680074008500 與項(xiàng)目距離距離（米） 05002001000 參考權(quán)重（比重%） 100306010 區(qū)位（0.5） 100989695 實(shí)物（：0.5） 10010595100 房地 產(chǎn)狀 況 權(quán)益（：0.5） 100104100102 可比價(jià)格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354 元/平方 米 可比價(jià)格（信達(dá)西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114 元/平 方米 可比價(jià)格（萬(wàn)科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772 元/平 方米 所以，平均可比價(jià)格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8 元/平方米 所以，此項(xiàng)目樓盤(pán)售價(jià)預(yù)定為 7650 元/平方米。 3.53.5 形象定位形象定位 充分利用華地學(xué)府名都住宅項(xiàng)目成功的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、地段優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū) 優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)以及客戶忠誠(chéng)度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶群體需求，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)創(chuàng)造 具有說(shuō)服力的營(yíng)銷(xiāo)推廣賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷(xiāo)推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。 本項(xiàng)目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項(xiàng)目較多， 客戶認(rèn)知度高，同時(shí)本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā) 展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)， 關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“高尚健康的休閑生 活社區(qū)”是較為樂(lè)觀的。 18 第四章第四章 建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 4.14.1 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路 269 號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地 14 萬(wàn)。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今 后合肥市將嚴(yán)格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅 為主，擬發(fā)燕尾服為 A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū) 內(nèi)開(kāi)發(fā)用地已為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。華地公館項(xiàng)目在此選址具有明顯的 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 圖 6：項(xiàng)目周邊環(huán)境 4.24.2 用地規(guī)劃用地規(guī)劃 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級(jí)酒店式公寓、獨(dú)立沿 街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座 34 萬(wàn)平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路相 互連接，但彼此又相對(duì)獨(dú)立。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達(dá) 40.15%。 考慮到市場(chǎng)銷(xiāo)售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同 檔次的住宅。另外，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建一個(gè)建筑面積為 1000的綜合商場(chǎng)，為項(xiàng)目 區(qū)的住戶提供各類(lèi)商業(yè)服務(wù)；建一個(gè)建筑面積為 1200的休養(yǎng)所，供本單位人員度假用。 綜合商場(chǎng)和休養(yǎng)所均由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理。 19 4.34.3 建筑使用功能建筑使用功能 近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以 3 口戶為