房地產(chǎn)盡職調(diào)查.doc

.房地產(chǎn)盡職調(diào)查 房地產(chǎn)盡職調(diào)查斯科特D.麥克弗森斯科特D.麥克弗森是Capital Advisory集團(tuán)的創(chuàng)始人及總裁。Capital Advisory集團(tuán)于2001年成立，專為房地產(chǎn)項目進(jìn)行融資。公司已經(jīng)向全美的房地產(chǎn)項目發(fā)放了總計35億美元的債權(quán)及股權(quán)投資。公司的投資標(biāo)的多種多樣，從空地到大型公寓樓都是他們的投資對象。公司已經(jīng)完成了多個投資額逾1億美元的項目。更多信息請登錄公司網(wǎng)址www.capitaladvisorygroup.us。我認(rèn)識斯科特是在1999年的菲尼克斯高爾夫球公開賽上。我之前就聽說他是亞利桑那州最出名的抵押銀行家，但卻一直不知道他也聽過我的名字。他朝我微笑，然后站起身走過來，說：“你對股票和公募基金的那些評價真是太對了，它們真是些糟糕的投資產(chǎn)品?！蹦嵌螘r間，我正面對那些公募基金公司支持著的理財規(guī)劃師和財經(jīng)雜志輪番的攻擊。你可能還記得1999年的時候，股票市場異常紅火，人們都覺得自己能在新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中變成百萬富翁。所以，有了斯科特這樣的人支持我，指出股票和公募基金的高風(fēng)險性，對我來說是莫大的安慰。由于他的出現(xiàn)，那場比賽讓我更加難忘?，F(xiàn)在，斯科特是我碰到房地產(chǎn)融資問題之時首先想到的3位抵押銀行家之一。他在幾年前就警告過我，次級債正將房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大。也正是多虧了斯科特，我和我的妻子金才在房地產(chǎn)的投資過程中審慎為先，從而避免了像別人一樣淪為名副其實的房地產(chǎn)賭徒。我一直致力于財務(wù)方面的教育工作，因為只有當(dāng)你聰明起來之后，你才能最大程度地控制風(fēng)險。這也就是這一章要談的內(nèi)容。斯科特讓我變得更加聰明，他教給我的那些知識也幫助我在面對每一樁交易的時候都能將風(fēng)險控制在最低范圍內(nèi)。相信他的智慧也會通過這一章的內(nèi)容傳遞給你。羅伯特清崎每當(dāng)談到房地產(chǎn)盡職調(diào)查的話題，無非都是如何通過團(tuán)隊的力量發(fā)現(xiàn)問題、證實問題的內(nèi)容。的確，無論你面對的是獨(dú)戶的小院還是大型的商用寫字樓，盡職調(diào)查的過程都是如此，調(diào)查的項目也大同小異。話說回來，只有經(jīng)歷這么一個過程，買家才能確定自己對標(biāo)的房產(chǎn)的真實情況有了全面的理解。如果你是賣家，你肯定也想在盡職調(diào)查的過程中盡職盡責(zé)地工作。小貼士本杰明富蘭克林曾經(jīng)說過：“幸運(yùn)出自勤奮?！碑?dāng)作為房地產(chǎn)的投資商確定了收購目標(biāo)時，你肯定已經(jīng)了解到它的一些外在表象了。比如說房產(chǎn)的外觀、賣家或是經(jīng)紀(jì)人提供給你的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。以此為據(jù)，你推斷出它符合既定的投資標(biāo)準(zhǔn)和投資計劃，從而決定進(jìn)行購買。但當(dāng)賣家同意接受你的要約之時，你的工作（或者說是你團(tuán)隊的工作）卻才剛剛開始。進(jìn)行房地產(chǎn)的收購行動時，我堅信一支強(qiáng)有力的團(tuán)隊是成功的保證。本書的其他作者也都在各自的章節(jié)當(dāng)中表達(dá)了同樣的觀點。事實情況是，大多數(shù)成功的人和公司都是依靠了團(tuán)隊的力量才最終獲得了成功。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，沒有人可以獨(dú)自承擔(dān)所有的工作。如果你是在用別人的錢進(jìn)行投資，那就更得尋找專業(yè)的人員來輔佐你。在這一章當(dāng)中，我會帶你過一遍盡職調(diào)查的流程，同時告訴你每一個團(tuán)隊成員的作用各是什么。我還會通過自己的一些例子及我自己的“八條建議”，讓你了解到收購的過程中高質(zhì)量、公正的建議有多么重要。對我來說，為盡職調(diào)查組建起一支團(tuán)隊就像是做拼圖游戲一樣。每個組員都有自己的專長，而只有通過你的領(lǐng)導(dǎo)才能把他們連在一起，拼成一幅完整的圖畫。這樣一來，你也才能看清楚自己要收購對象的真實情況究竟是怎樣的！我把整個盡職調(diào)查的過程分為了五大部分，即現(xiàn)場勘察、法律問題、產(chǎn)權(quán)問題、第三方報告、財務(wù)報告及稅務(wù)報告。讓我們從第一部分開始吧！盡職調(diào)查五大類別現(xiàn)場勘察。法律問題。產(chǎn)權(quán)問題。第三方報告。財務(wù)報告及稅務(wù)報告?，F(xiàn)場勘察通過現(xiàn)場勘察，你和你的團(tuán)隊可以深入地了解房產(chǎn)本身是否符合既定的投資計劃，是否符合你的投資標(biāo)準(zhǔn)。我在這里展開一些說：如果你準(zhǔn)備購入一棟公寓樓，然后通過簡單的翻新在未來的幾年當(dāng)中增加租金收入，那么最先做的一步是什么？在向公寓樓的業(yè)主發(fā)出收購要約之前，得先找房屋管理公司幫你準(zhǔn)備裝修的報價。在這里，我用的可是“先”字。這項工作可不能等到你發(fā)出要約之后再做。如果算下來很不合算的話，根本就沒必要往下進(jìn)行了。小貼士如果你想成為職業(yè)的房地產(chǎn)投資人，那就先組建起自己的團(tuán)隊吧！那些稱職的房地產(chǎn)管理公司可以為你審閱房屋的整修計劃，確定它們的真實性和可行性，并給予你可信的回饋。同時，他們還能幫你在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行費(fèi)用、收入甚至是現(xiàn)金流的預(yù)測。他們也可以幫你判斷業(yè)務(wù)計劃的可行性。要記住，你得依靠房地產(chǎn)管理公司幫你保證商業(yè)計劃的可操作性。所以，一定要和他們保持步調(diào)一致。房地產(chǎn)管理公司自己也會有一套盡職調(diào)查的流程。專業(yè)的工作人員會檢查房屋的每一個房間，就需要的數(shù)據(jù)和情況進(jìn)行記錄。這樣一來，才能最終獲得一份詳細(xì)的屋況報告。除了實地的勘察，房地產(chǎn)管理公司還會審核租金報表、運(yùn)營情況報表及租客情況表等文件，以求獲得房產(chǎn)真實的收入及支出情況。通常來講，他們會最終為你提供一份調(diào)查結(jié)果摘要。小貼士房地產(chǎn)管理公司是你團(tuán)隊中重要的一員。找到最佳的公司，并與之緊密合作。在這些年的職業(yè)生涯當(dāng)中，我曾無數(shù)次見證了這份報告是如何幫助買家作出正確決定的。下面我就從兩個不同的角度給你講一講吧！我曾經(jīng)看中了一個有20戶的樓房，于是決定買下來再分戶出售。就在盡職調(diào)查幾近結(jié)束快要簽合同的時候，房地產(chǎn)管理公司帶來了幾個工程承包商對項目進(jìn)行勘察。為了將這棟樓房改造成公寓樓，我決定花2萬美元進(jìn)行整修，工程內(nèi)容還包括給所有的房屋添加獨(dú)立的淋浴設(shè)施。市場調(diào)研表明，同類的公寓樓每戶都有獨(dú)立的淋浴設(shè)施，所以為了保證它面世后的競爭力，這部分改造的費(fèi)用是省不得的?？辈爝^后，房地產(chǎn)管理公司的老板給我打來電話，說房子大體上沒有問題，只是管道和樓梯井的布局有些特殊。如果想要改造出獨(dú)立的洗浴設(shè)施，那就得每戶增加5 000美元的預(yù)算。這樣一算下來，總共的費(fèi)用就需要增加10萬美元。我的天吶！很明顯，這部分費(fèi)用是超出我的預(yù)算的。所以我找到房屋的業(yè)主重新商討協(xié)議的具體條款。經(jīng)過協(xié)商，他同意作出讓步，將售價降低10萬美元，而我則同意刪除所有工程完畢之后的或有事項相關(guān)條款?？梢哉f，專家們?yōu)槲沂∠铝诉@10萬美元。房地產(chǎn)管理公司不但能發(fā)現(xiàn)潛在的額外成本，還能通過審閱租金報表和租客情況表為你的業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)增長點。還是說說我的故事吧！那是我在為亞利桑那州斯科茨代爾市的一棟大型公寓樓項目融資。這棟樓之前經(jīng)營不善。所以我的客戶決定將它買下，進(jìn)行裝修，然后以較高的租金對外出租。他認(rèn)為那片地段的租金水平被低估了。所以，只要做一些簡單的表面翻新，再適當(dāng)做一些內(nèi)部裝修，租金立馬能夠升上去。房地產(chǎn)管理公司在審閱過租金報表之后得出的結(jié)論好得令人咋舌。他們發(fā)現(xiàn)，有25%的租客在簽訂了第一份租賃合同之后房租就再也沒有上漲過。有兩名租客甚至是在15年前公寓樓開張的第一天就搬了進(jìn)來，而他們的房租壓根都沒有漲過一分錢。這也就意味著單把現(xiàn)有的租金水平調(diào)至市場價，這棟樓的營業(yè)收入就能獲得顯著的上漲，更不用說裝修過后了。房地產(chǎn)管理公司通過實際行動證明了自己的價值。法律問題聘用一名房地產(chǎn)方面的律師是必不可少的。律師的費(fèi)用很高昂，但當(dāng)你面對復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、合同、借款文件和其他的眾多問題時，他的作用也就凸現(xiàn)出來了。當(dāng)然，如果你是房地產(chǎn)投資的老手，并且當(dāng)下只是要簡單地買賣一棟沒什么問題的房子，那你有可能自己就搞定了。不過你要記住，律師費(fèi)可是省不得的。照我的經(jīng)驗說，如果你團(tuán)隊中的律師很強(qiáng)，那你就應(yīng)該把他放在最合適的位置做他最擅長的事兒。我就經(jīng)?？吹铰蓭熢劫薮页袚?dān)了受代理人的職責(zé)，從而帶來了很多問題。要記得你才是團(tuán)隊的領(lǐng)袖，所有的人都應(yīng)該向你匯報。這樣一來，你的律師及其他的團(tuán)隊成員才能最大程度地發(fā)揮各自的價值。律師為交易增添價值的例子數(shù)不勝數(shù)，我就說一個最典型的吧！那時，我正在向俄勒岡州波特蘭的一處獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓的開發(fā)商進(jìn)行債務(wù)及股權(quán)投資。那位開發(fā)商聘請了一位德高望重的當(dāng)?shù)芈蓭焷韺忛啴a(chǎn)權(quán)相關(guān)的一些文件。他發(fā)現(xiàn)在那些文件當(dāng)中，有這樣一份文件：業(yè)主某某某在文件中申明，在房屋被改造成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓之前，必須征得他本人的同意。這樣一來，如果得不到他本人的同意，就無法將這棟樓分開出售，也無法給房屋的買家獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明。如果這個問題不解決，開發(fā)商就無法了結(jié)這個項目。這樣一來，唯一的解決辦法就是找到之前的那位業(yè)主，讓他撤銷這份文件。你猜怎么著？他同意撤銷，但同時也開了一個價。折騰了這么一圈，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)這筆總價高達(dá)4 800萬美元的交易，卻被這樣一個人拿捏住了自己的要害。幸運(yùn)的是，項目的賣方和之前的那位業(yè)主最終決定私了，我們最后也有驚無險地沒多花一分錢就了結(jié)了這筆交易。這真得感謝我客戶的律師仔細(xì)地研讀了所有的文件，并及時發(fā)現(xiàn)了內(nèi)在的問題。這也就是法律方面的盡職調(diào)查的意義所在：提前發(fā)現(xiàn)問題，并就發(fā)現(xiàn)的問題提出解決辦法，或是作出繼續(xù)或終止協(xié)議的決定。想想看，如果那位開發(fā)商沒有發(fā)現(xiàn)問題就簽下了合同，到改造的時候才發(fā)現(xiàn)自己為一紙合約所限該有多么痛苦？到那時候，再想說服前業(yè)主撤銷限制改造的協(xié)議可就沒那么簡單了。到了那個地步，開發(fā)商可就完全要對對方言聽計從了。小貼士我強(qiáng)烈建議你在做大型或復(fù)雜的交易時（比如涉及貸款、合資等問題），請一名律師為自己代理法律事務(wù)。我最初是一名商用地產(chǎn)的抵押經(jīng)紀(jì)人，在全國范圍內(nèi)為商用地產(chǎn)提供抵押貸款。我可以告訴你，貸款協(xié)議和合資協(xié)議是非常復(fù)雜的。你真的需要通曉這一切的人輔佐你，將它們解釋給你聽。產(chǎn)權(quán)問題跟尋找律師的標(biāo)準(zhǔn)相似，在尋找房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公司的過程中，了解和信賴也是非常重要的。在我經(jīng)手的每一個項目當(dāng)中，我都會盡量將產(chǎn)權(quán)公司的選擇權(quán)控制在自己手中。我還發(fā)現(xiàn)，同大型的產(chǎn)權(quán)公司合作往往能獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和更高的保障。小貼士選用一家出資人和律師都熟悉并了解的產(chǎn)權(quán)公司可以為你省下很多的時間和精力。我還會讓產(chǎn)權(quán)公司查詢附近區(qū)域的同類房產(chǎn)價格、被收回抵押房產(chǎn)情況及附近房產(chǎn)持有人情況等相關(guān)信息，從而更加全面地了解附近區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。這些信息會對你的市場拓展計劃和盈利預(yù)測起到非常重要的作用。除了律師之外，還有別的團(tuán)隊成員可以在盡職調(diào)查的過程中幫你轉(zhuǎn)危為安。先來告訴你一個產(chǎn)權(quán)公司幫我實現(xiàn)快速盈利的故事吧！事情發(fā)生在1987年，地點在亞利桑那州的天堂谷。那次的經(jīng)歷像是探寶一樣。當(dāng)時的我正在慢跑，忽然間我看到了一棟房子上標(biāo)著“出售”的字樣。這棟房子很小，但它所占的土地面積大約有2.5英畝。旁邊還有另外的幾個房子，總共占了大概5英畝的地方。這樣的房子可并不常見。所以我心里盤算著說不定這其中有什么投資價值呢！當(dāng)我撥通了廣告上的電話時，經(jīng)紀(jì)人說業(yè)主的母親剛剛?cè)ナ?，所以他們希望將這棟房子盡快賣掉。當(dāng)時的開價是22.5萬美元，并且許諾，如果交易可以盡快進(jìn)行，價錢還可以商量。所以我當(dāng)天就付了18.5萬美元的頭款。按照雙方的協(xié)議，我得在30天的時間內(nèi)付出剩余的款項來保證交易的完成。我拉來了產(chǎn)權(quán)公司幫助調(diào)查附近地區(qū)的房價水平，以確定我的交易是否合算。我們發(fā)現(xiàn)在過去的12個月當(dāng)中，周圍的10棟房子有5棟都更換了主人。緊接著，我發(fā)現(xiàn)這事情更有意思了。盡管在登記機(jī)關(guān)的檔案中每一棟房產(chǎn)的所有人各不相同，但它們的稅單地址卻都一模一樣。沒錯了！肯定是有人在暗地里收購這片土地。我按照稅單上的地址找過去，發(fā)現(xiàn)那是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。不僅如此，我還在之前的報紙上看到這家公司已經(jīng)和利茲卡爾頓酒店簽署了酒店開發(fā)項目合作協(xié)議，細(xì)節(jié)會在近期公布！多虧了產(chǎn)權(quán)公司帶來的信息，我現(xiàn)在總算弄明白了為什么這片地方的換手率那么高：房產(chǎn)開發(fā)公司相中了這片土地，準(zhǔn)備在這里進(jìn)行酒店的開發(fā)。所以在我正式買下這棟房子不久之后就與那家開發(fā)公司開了個會，把房子以37.5萬美元賣了出去。我這一轉(zhuǎn)手就賺了15萬美元。除此之外，我還通過協(xié)商獲得了那棟房子一年的使用權(quán)。記得富蘭克林說過的那句話嗎？“幸運(yùn)出自勤奮?！钡谌綀蟾孢@是盡職調(diào)查過程中另一個重要環(huán)節(jié)。這里所指的第三方報告是環(huán)境評價報告、房屋質(zhì)量報告、評估報告和市場調(diào)研報告。有的時候，根本不需要它們來幫助你制定決策。不過在大多數(shù)情況下有報告在手總是好的，而且你的出資人也會提出需要這類報告的要求。老規(guī)矩，一項一項來吧！環(huán)境評價報告我強(qiáng)烈建議你找一家專業(yè)公司來做一次環(huán)境評價測試。報告應(yīng)涵蓋包括土壤成分、有毒物質(zhì)等在內(nèi)的多項內(nèi)容。通常來說，一次環(huán)境評價測試大概需要2 0003 000美元就可以完成，其實并不算貴。一旦發(fā)現(xiàn)了土壤或周圍含有有毒的物質(zhì)，你就會覺得這些錢花得太值了。小貼士如果你為了省錢而沒做一期的環(huán)境評價測試，一旦出現(xiàn)問題的話，損失可能是你無法想象和承受的。所以，無論如何也不能省這筆錢。如果你的融資是通過傳統(tǒng)渠道獲得的，那出資人一定會要求你出具一期的環(huán)境評價報告。不僅如此，很多金融機(jī)構(gòu)還都有一份“可信的環(huán)境測評公司”列表。所以在你聘請環(huán)境測評公司之前，還是提前跟出資人通通氣。如果還沒有確定融資的對象，那你最好選擇一家大型的環(huán)境測評公司，并且問問他們之前都和哪些金融機(jī)構(gòu)合作過。屋況報告顧名思義，屋況報告就是對房屋的現(xiàn)況及存在的問題出具的報告。它的內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)、屋頂、瀝青、污水管道和其他的一些內(nèi)部系統(tǒng)。同時，它還會列明這些部分的剩余可用年限。這些內(nèi)容對于預(yù)算的編制非常有價值。小貼士屋況報告為你提供了對房屋狀況的另一個看法。無論你和房產(chǎn)管理公司之前對房子作出了怎樣的判斷，它都能站在客觀的立場上為你的結(jié)論提出佐證或是質(zhì)疑。它還有可能提出一些被你們忽略的點。所以它是非常重要的。說到費(fèi)用的問題，屋況報告可不是你打小算盤省錢的地方。這家公司不但要經(jīng)驗豐富，可以幫你發(fā)現(xiàn)問題，還得要具備良好的口碑，讓你的出資人放心。之前也提到了，如果你還沒有確定融資對象，還可以通過這些專業(yè)的公司為你引薦呢。由第三方出具的屋況報告還有一個好處，那就是它的客觀性。與房地產(chǎn)管理公司不同，由于沒有直接的利益沖突，第三方出具的報告會更加公正。如果你拿著房地產(chǎn)管理公司的報告要求賣方就報告上的某些問題進(jìn)行補(bǔ)償，對方會認(rèn)為中間有貓膩。但如果你是拿著第三方出具的報告，其真實性和可靠性就更高了，談判也會更容易些。評估你可能覺得自己聰明絕頂，做項目根本不用評估。不過，我還是建議你最好別動這個心思。如果你的項目需要融資，那么，無論如何評估是少不了的。并且，看看評估價和你自己的判斷相不相符有什么不好的呢？得出的結(jié)論有可能與你的判斷相符，也有可能不符。不管怎么說，知道總比不知道要好吧！以借款人的身份聘用評估師是不太好的。大多數(shù)銀行都有類似的規(guī)章制度，其中有一條就說不能允許借款人雇傭評估單位。大多數(shù)銀行和金融機(jī)構(gòu)更愿意將這一決定權(quán)控制在自己的手上。在這種情況下，我能做的也只是通過抵押經(jīng)紀(jì)人聘用信得過的評估單位，或是直接跟出資人商量，推薦我相信的人選。說到底，我就是想在選擇評估人這個環(huán)節(jié)取得一定的話語權(quán)。在評估中最常見的問題就是評估師經(jīng)驗不足，對目標(biāo)房產(chǎn)根本不了解。這種情況在與銀行的合作中尤其普遍。銀行每次選取評估單位的時候，都會找3家公司一起投標(biāo)。這樣一來，對方首先都會按時間和價錢選擇評估師，專業(yè)性不得不靠后考慮。但是，評估帶來的問題足以讓整個交易陷入停滯當(dāng)中。為了避免這種情況，我的建議是：找一兩位對你的投資類別非常了解、非常專業(yè)的評估師，再把他們推薦給銀行。我還認(rèn)為你應(yīng)該和抵押經(jīng)紀(jì)人及評估師多花一些時間互相交換一下對于房產(chǎn)的不同觀點。如果評估師并沒有看到你所關(guān)注的價值或是它未來的潛力，那就大事不妙了。最后，你還得積極主動地向他提供所有已經(jīng)了解到的信息，幫他作出正確的判斷。小貼士一定要記得，評估是對房產(chǎn)價值的判斷。你自己得首先有個判斷，不過同時也需要有更客觀、更公正的專家支持你的判斷。市場調(diào)研報告通常來說，評估報告當(dāng)中都會有一部分內(nèi)容是關(guān)于市場觀點的。不過，如果正開發(fā)的某個項目是比較特殊或者比較復(fù)雜的，比如公寓改造、酒店建設(shè)、高爾夫球場建設(shè)等，你就得需要一份單獨(dú)的市場調(diào)研報告，好讓自己和其他的項目參與者都獲得一些更加深入的了解。市面上有很多這類的公司，能根據(jù)不同的項目需求開展市場調(diào)研。完全可以考慮讓他們進(jìn)行所需的市場調(diào)研工作